13 C 51/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl JUDr. Tomášem Holčapkem, Ph.D., jako samosoudcem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozený Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení 357 863,55 Kč s příslušenstvím I. Zamítá se žaloba, aby žalovaní byli povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 357 863,55 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky za dobu od 9. 11. 2024 do zaplacení.II. Žalobce je povinen zaplatit žalované 1 k rukám právního zástupce žalované 1 náhradu nákladů řízení ve výši 54 395,55 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému 2 k rukám právního zástupce žalovaného 2 náhradu nákladů řízení ve výši 54 395,55 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne 16. 4. 2025 se žalobce domáhal po žalovaných jako společně a nerozdílně povinných zaplacení částky 357 863,55 Kč se zákonným úrokem z prodlení za dobu od 9. 11. 2024 do zaplacení. Svůj návrh odůvodnil následovně. Na základě kupní smlouvy ze dne , datum, žalobce od žalovaných koupil pozemky parc. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , za kupní cenu ve výši celkem 12 500 000 Kč. V kupní smlouvě žalovaní prohlásili, že na předmětu převodu neváznou žádné dluhy, zástavní práva, práva stavby, věcná břemena, předkupní práva, nájemní práva, ani jiná práva anebo právní povinnosti a že si nejsou vědomi žádné další skutečnosti, která by převodu bránila. Při stavebních pracích na koupených pozemcích však žalobce zjistil, že je přes ně vedeno vodovodní vedení (vodovodní řad), které představuje vadu bránící užívání. Náprava spočívala v přeložení vedení s vynaložením nákladů ve výši 357 863,55 Kč včetně DPH. Tuto částku uplatnil žalobce vůči žalovaným jako slevu z kupní ceny současně s vytknutím vady, a to dopisem ze dne 18. 10. 2024. K argumentaci žalovaných o promlčení žalobce uvedl, že podzemní vodovodní potrubí je liniovou stavbou, a tudíž by se měla aplikovat zvláštní pětiletá lhůta podle § 2129 odst. 2 o. z., jejíž počátek se váže ke dni převzetí věci, tedy 19. 6. 2022; z hlediska subjektivní lhůty žalobce ihned po odkrytí potrubí objednal nezbytnou dokumentaci ke specifikaci potřebného zásahu a teprve v návaznosti na to mohl vadu uplatnit. Vada byla proto vytčena včas. Otázka vlastnického práva k předmětnému vedení je nepodstatná, neboť v každém případě omezuje užívání pozemku a odporuje prohlášení prodávajících.

2. Žalovaní žalobou uplatněný nárok neuznali a navrhovali zamítnutí žaloby. Žalovaní nabyli předmět převodu v restituci v roce 1993, přičemž o žádném vodovodním vedení nebyli informováni, nebylo uvedeno v pachtovní smlouvě a nebylo evidováno u žádného orgánu. Jeho existenci nemohli zjistit, na pozemcích nebyly žádné vstupy, poklopy, hydranty apod. Nejde o vadu, za kterou by byli odpovědní. Žalobce nedodržel smlouvou sjednaný postup pro řešení vady, nýbrž ji odstraňoval bez předchozího upozornění žalovaným. Přeložku vedení bylo možno provést jiným, cenově méně nákladným způsobem; pokud by žalobce postupoval v souladu s kupní smlouvou, mohli žalovaní zajistit nápravu výhodnějším způsobem. Pozemky byly prodány jako orná půda a zahrada, i při existenci vodovodu byly způsobilé k užívání tímto způsobem. Žalobce vadu vytkl předžalobní výzvou ze dne 18. 10. 2024, a tedy až čtyři měsíce po uplynutí dvouleté objektivní lhůty, neboť předmět koupě, kterým byl pozemek, nikoli stavba, byl v souladu se smlouvou předán 19. 6. 2022; žalovaní namítli promlčení nároku žalobce podle § 2112 odst. 2 o. z. Mimo to podle jejich mínění nebyla vada zřejmě oznámena ani v subjektivní lhůtě bez zbytečného odkladu. Dále žalovaní uvedli, že předmětné vedení bylo vodovodní přípojkou, jež není součástí pozemku a jejímž vlastníkem byla osoba odlišná od žalovaných, konkrétně společnost , právnická osoba, .; podle informací žalovaných žalobce od této společnosti obdržel finanční vyrovnání.

3. Ze shodných tvrzení stran a z provedených důkazů, hodnocených jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, učinil soud následující skutková zjištění.

4. Strany mezi sebou uzavřely kupní smlouvu ze dne , datum, , kterou žalobce od žalovaných koupil pozemky parc. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , za kupní cenu ve výši celkem 12 500 000 Kč; žalovaní ve smlouvě v článku IV prohlásili, že pozemek parc. č. , hodnota, , z něhož byly odděleny nové pozemky parc. č. , Anonymizováno, a, Anonymizováno, , Anonymizováno, , je předmětem zemědělského pachtu, že s výjimkou tohoto pachtu na pozemcích neváznou žádné dluhy, zástavní práva, práva stavby, věcná břemena, předkupní práva, nájemní práva, ani jiná práva anebo právní povinnosti a že si nejsou vědomi žádné další skutečnosti, která by převodu bránila (zjištěno z uvedené kupní smlouvy, přičemž o jejím sjednání v této podobě mezi stranami nebylo sporu).

5. Žalobce vytkl žalovaným vadu spočívající v tom, že přes předmět převodu je veden vodovodní řad, dopisem odeslaným žalovaným dne 18. 10. 2024 (zjištěno z uvedeného dopisu a podacích lístků o odeslání zásilek žalovaným uvedeného dne). Mezi stranami bylo nesporné, že se tak stalo po více než dvou letech od předání pozemků žalobci.

6. Žalovaní tvrdili, že na výzvu reagovali dopisem ze dne 3. 11. 2024 (který soud provedl k důkazu), nicméně že o odeslání tohoto dopisu důkaz nemají. Soud se touto otázkou dále nezabýval, neboť zda a kdy žalovaní na výzvu reagovali, pokládal za nepodstatné pro posouzení práv a povinností, jež jsou předmětem nynějšího řízení; žalovaní v každém případě požadovanou slevu neposkytli ani po doručení žaloby (o tom mezi stranami nebylo sporu).

7. Podle rozpočtu měly náklady na provedení přeložky způsobem zakresleným na nákresu jako varianta 2 činit celkem 357 863,55 Kč včetně DPH (zjištěno z nákresu variant přeložky, krycího listu rozpočtu, rekapitulace rozpočtu a rozpočtu). Soud se nezabýval tím, zda byla přeložka skutečně realizována, jak žalobce tvrdil, zda žalobce rozpočtovanou částku skutečně uhradil, zda bylo technicky možné realizovat přeložku levnějším způsobem a zda žalobci na přeložku nějak finančně přispěla společnost , právnická osoba, ., neboť dospěl k závěru, že by to pro potřeby rozhodnutí ve věci bylo nadbytečné. Proto soud neprovedl navrhovaný důkaz ustanovením znalce k otázce nákladů na přeložku ani výslechem svědka , tituly před jménem, , jméno FO, ze společnosti , právnická osoba, ., k otázce (hypotetického) finančního příspěvku uvedené společnosti.

8. Skutečnost, že by přes předmětné pozemky bylo vedeno vodovodní vedení, nebyla uvedena v rozhodnutí Okresního úřadu , adresa, o vydání nemovitostí (resp. dohodě, která byla rozhodnutím schválena), ani nebyla evidována společností , právnická osoba, . (zjištěno z uvedeného rozhodnutí a z vyjádření společností , právnická osoba, ., ze dne 21. 7. 2025 včetně zákresu do mapy); nic takového nebylo zapsáno ani v katastru nemovitostí (o tom mezi stranami nebylo sporu). Na základě uvážení těchto skutečností v jejich vzájemné souvislosti při současné absenci jakýchkoli indicií o tom, že by žalovaní o existenci vodovodního vedení pod povrchem předmětných pozemků věděli, soud uzavřel, že žalovaní o ní v době prodeje (včetně doby odevzdání pozemků) nevěděli a ani nemuseli vědět.

9. Soud neprováděl k důkazu snímek z telefonu (na č. l. 67 spisu), neboť dospěl k závěru, že není nijak způsobilý objasnit pro věc rozhodné skutkové okolnosti.

10. Další dokazování soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že zjištěné skutečnosti postačují pro rozhodnutí ve věci a další relevantní důkazy nebyly navrženy, ani nevyplynuly z obsahu spisu.

11. Zjištěný skutkový stav lze stručně shrnout tak, že mezi stranami byla uzavřena kupní smlouva shora shrnutého obsahu, žalobce po uzavření smlouvy zjistil existenci vodovodního vedení pod povrchem koupených pozemků, přičemž tuto skutečnost vytkl žalovaným dopisem ze dne 18. 10. 2024; stalo se tak po uplynutí více než dvou let od předání pozemků. Žalobce požadoval slevu ve výši rozpočtovaných nákladů na přeložku, žalovaní však žádné plnění neposkytli. Žalovaní v době prodeje a předání pozemků o existenci vedení nevěděli a ani nemuseli vědět.

12. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

13. Podle § 2112 odst. 1 o. z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle odst. 2 téhož ustanovení k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

14. Podle § 2129 odst. 2 o. z., nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, jeli vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

15. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

16. Nárok uplatněný žalobcem v nynějším řízení je založen na zjištění, že se v pozemcích, které byly předmětem prodeje, fakticky nacházelo vodovodní vedení. Podle mínění soudu tím nebylo porušeno žádné ze shora citovaných prohlášení učiněných žalovanými jako prodávajícími v kupní smlouvě, neboť nejde ani o dluh, ani o věcné či nájemní právo, ani z ničeho nevyplývá, že by vlastník pozemku měl právní povinnost umístění takového vedení trpět. Zájem žalobce na jeho urychleném přeložení byl podle všeho motivován zájmem na rychlé realizaci výstavby domů na pozemcích, šlo tedy pouze o řešení faktického nedostatku (vedení, s nímž se nepočítalo a výstavbě překáželo), nikoli právní vady. Existence vedení ani nebránila převodu předmětu koupě. Lze nicméně akceptovat, že o faktickou vadu jde, neboť vedení nepochybně může do určité míry komplikovat výstavbu oproti stavu, kdy by přes pozemky neprocházelo. Soud rovněž nepokládal za stěžejní, pokud způsob využití předmětných pozemků v době prodeje byl zemědělský, když je již s ohledem na kupní cenu evidentní, že se počítalo s využitím k výstavbě (žalovaní to ostatně ani nepopírali).

17. Uvedená faktická vada byla skrytá, neboť při absenci jakýchkoli informací či indicií o ní (žádné nevyšly v řízení najevo) by její zjištění jinak než odhalením při výstavbě domů vyžadovalo zcela nestandardní zkoumání (zřejmě v podobě provádění sond v celé ploše předmětných pozemků nebo jiného podobně náročného pátrání), k němuž neměla žádná ze stran rozumný důvod.

18. Vzhledem k tomu se zde uplatní zákonné pravidlo § 2112 ve spojení s § 2131 o. z., tedy že soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, pokud neoznámil vadu prodávajícímu nejpozději do dvou let po odevzdání věci. K oznámení vady ve dvouleté lhůtě v tomto případě nedošlo (o tom mezi stranami ani nebylo sporu), žalovaní jako prodávající to namítli a soud zároveň pokládal za zjištěné, že o existenci vedení v době realizace prodeje (včetně odevzdání prodávaných pozemků) nevěděli a nemuseli vědět. Za těchto okolností soud žalobci právo z vadného plnění nemůže přiznat, a to bez ohledu na případné (ne)dodržení subjektivní lhůty k oznámení vady bez zbytečného odkladu.

19. Žalobce argumentoval, že by se v tomto případě měla uplatnit pětiletá lhůta podle § 2129 odst. 2 o. z. Soud se s tímto názorem neztotožnil, neboť předmětem prodeje nebyla stavba spojená se zemí pevným základem, nýbrž výlučně pozemky. I kdyby tedy soud vyšel bez dalšího zkoumání z předpokladu, že dané vedení mělo charakter stavby spojené se zemí pevným základem, nebylo předmětem koupě a nebyly to jeho vady, které žalobce žalovaným vytkl. Soud zároveň neshledal žádného důvodu, pro který by aplikace normy obsažené v § 2129 odst. 2 o. z. měla být v rozporu s výslovným zněním zákona rozšiřována též na pozemky. Podle mínění soudu je zde vůle zákonodárce zcela jasná. Pokud by chtěl, aby se pětiletá lhůta vztahovala na všechny nemovité věci, bylo by velmi jednoduché to v textu zákona vyjádřit. Zákonodárce se však zjevně rozhodl pro jiné řešení z právněpolitických důvodů, které jsou zcela na jeho uvážení. Ustanovení § 2129 o. z. se ostatně pozemky zabývá rovněž (v odstavci 1, který se nároku uplatněného v tomto řízení netýká), nejde tedy evidentně o případ, že by zákonodárce jejich existenci pomíjel. Konkrétní nastavení lhůty pro uplatnění nároků z vadného plnění je na zákonodárci a představuje vždy stanovení určité hranice mezi zájmem kupujícího (na co nejdelší lhůtě) a prodávajícího (na co nejkratší lhůtě), přičemž dvouletá zákonná lhůta není rozhodně natolik excesivně krátká, že by práva kupujícího zcela vyprázdnila. Zákonná úprava je nadto v zásadě dispozitivní, a pokud kupující z nějakého důvodu pokládá za důležité, aby lhůta pro uplatnění vad byla delší (například proto, že zamýšlí realizovat na pozemku výstavbu, při které je odhalí, až po delší době od koupě), nic mu nebrání požadovat takovou úpravu v kupní smlouvě. Je pak na stranách, zda na tom naleznou shodu či zda se taková zvýšená garance např. projeví ve výši ujednané kupní ceny. V projednávané věci se tak v každém případě nestalo.

20. Z vyložených důvodů soud žalobu jako zcela nedůvodnou zamítl včetně požadovaného příslušenství.

21. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal ji účastníku, který měl ve věci plný úspěch, tedy oběma žalovaným.

22. Výše náhrady nákladů řízení každého ze žalovaných činí celkem 54 395,55 Kč a sestává z následujících položek:a) odměna za zastupování advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „a. t.“), po 8 766 Kč podle § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1, § 12 odst. 4 a. t. za 5 úkonů právní služby: převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 7. 8. 2025, účast při ústním jednání dne 19. 8. 2025, podání ve věci samé ze dne 13. 11. 2025, účast při ústním jednání dne 19. 11. 2025.Pokud jde o snížení mimosmluvní odměny podle § 12 odst. 4 a. t., podle mínění soudu nelze v případě žalovaných, kteří mají v řízení zcela rovné postavení a směřuje vůči nim tentýž nárok, dost dobře rozlišit, který je první a který druhou osobou ve smyslu uvedeného ustanovení; pořadí, v němž byli označeni v žalobě, může být zcela nahodilé a na jejich práva a povinnosti nemůže mít vliv. Soud proto postupoval tak, že částku 9 740 Kč, která by odpovídala 100 % mimosmluvní odměny za 1 úkon, snížil ve vztahu ke každému ze žalovaných na 90 % (tj. 8 766 Kč), ve svém souhrnu je tedy přiznaná mimosmluvní odměna totožná, jako kdyby soud ve vztahu k jednomu žalovanému vycházel ze 100 % a ve vztahu k druhému žalovanému z 80 % uvedené částky;b) paušální náhrada hotových výdajů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. za uvedených 5 úkonů, přičemž vzhledem k tomu, že se vždy jednalo o úkony společné pro oba žalované, přiznal soud každému ze žalovaných z celkové částky 2 250 Kč jednu polovinu, tedy 1 125 Kč;c) náhrada za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 21 %, tedy 9 440,55 Kč.

23. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce obou žalovaných soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

24. O lhůtách k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.