16 C 14/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudkyní Mgr. Jitkou Kubešovou ve věci žalobce: Dr. Jméno zainteresované osoby 0/0, narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 1/0, narozený Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o zaplacení 880 000 Kč

I. Žaloba, jíž se žalobce domáhal zaplacení částky 880 000 Kč, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 131 986,80 Kč, a to do tří dnů od právní moc tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobce se domáhal zaplacení částky 880 000 Kč. Žalobu odůvodnil tím, že s žalovaným uzavřel dne 31. 12. 2006 nájemní smlouvu na byt ve vlastnictví žalovaného za podmínek složení vratné kauce a uhrazení platby nájemného za 9 měsíců dopředu. Byt byl najat pro dceru žalobce. Kauce měla být vložena na zvláštní účet u banky a při ukončení nájmu bytu měl být zhodnocen stav bytu, eventuální poškození a nedoplatky na nájemném a na zálohách, kdy tyto měly být od kauce odečteny. Peněžní prostředky nebyly vázány na výši nájemného. Zdůrazňuje, že on sám nestál o uzavření smlouvy s regulovaným nájemným a neinicioval zaplacení žalované částky jako kompenzaci za uvedenou protihodnotou. Nájem bytu byl zprostředkován realitní kanceláří, která uvedenou částku označovala za náhradu za movitý majetek, nikoliv za kompenzaci. Nájemní vztah byl ukončen v září roku 2020, kdy byl předán byt a vráceny klíče od bytu. Rovněž bylo přislíbeno vrácení kauce, avšak žalovaný ani po opakované výzvě kauci nevrátil.

2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout. Uvedl, že je spoluvlastníkem předmětné nemovitosti. Druhým spoluvlastníkem je jméno FO, nyní jméno FO, dcera žalovaného. Přisvědčil, že oba majitelé uzavřeli výše uvedeného dne smlouvu o nájmu bytu s žalobcem a jméno FO, jeho manželkou. Sjednání smlouvy proběhlo bez jakékoliv činnosti realitní kanceláře. Nájem bytu byl sjednán na dobu neurčitou za regulované nájemné. Žalovaný namítal, že s ohledem nevypověditelnost nájmu na dobu neurčitou s regulovaným nájemným (výrazně nižším, než je tržní nájemné) se strany domluvily na jednorázové kompenzační platbě ve výši 880 000 Kč, kdy tato částka byla žalovanému zaplacena. Částka nesloužila jako záruka na placení nájemného nebo na eventuální náhradu škody, neboť žalobce platil nájemné i na více jak 6 měsíců dopředu. Žalovaná částka nepředstavuje vratnou kauci. Poukazuje rovněž na právní úpravu, kdy výše kauce by byla v rozporu se zákonem a jednorázové kompenzační platby využívali při pronájmu nemovitostí i jednotlivé Městské části Prahy, nejde tak o model neznámý. Nadto uvádí, že žalovaný v minulosti ani v současnosti nepožaduje skládání kaucí u nájemců. Není rovněž pravdou, že byl urgován k vrácení žalované částky. Doplňuje dále, že žalobce předal byt až v září 2020 a za období od května do září žalobce neuhradil dlužné nájemné. S ohledem na přijetí žalované částky dne 31. 3. 2006 vznesl žalovaný námitku promlčení pro případ, že by platba byla posouzena jako bezdůvodné obohacení.

3. Soud provedl dokazování všemi navrženými listinami a svědeckými výpověďmi.

4. Ze Smlouvy o zprostředkování ze dne 28. 3. 2006 uzavřené mezi realitní kanceláří jméno FO s.r.o. (zprostředkovatelem) a žalobcem (zájemcem) bylo zjištěno, že zprostředkovatel se zavázal zprostředkovat pro zájemce nájemní smlouvu na dobu neurčitou s regulovaným nájmem pro byt na adrese adresa. Zájemce měl zaplatit odstupné nájemci a provizi pro realitní kancelář. Dále si strany sjednaly, že celková cena náhrady za movitý majetek a provize pro zprostředkovatele činí 920 000 Kč, kdy částka 40 000 Kč představuje rezervační zálohu a zároveň smluvní pokutu ve prospěch zprostředkovatele za odstoupení zájemce od podepsání nájemní smlouvy. Zbývající částka 880 000 Kč má být složena před podpisem smlouvy.

5. Z nájemní smlouvy ze dne 31. 3. 2006 uzavřené mezi žalobcem a jméno FO na straně nájemců a žalovaným a jméno FO na straně pronajímatelů bylo zjištěno, že předmětem nájmu byl byt ve II. nadzemním podlaží v domě na adrese adresa. Doba nájmu byla sjednána na dobu neurčitou od 1. 4. 2006 a dále bylo sjednáno regulované nájemné ve výši 37,07 Kč/m2. Nájemní smlouva byla podepsána žalobcem, žalovaným a jméno FO. Přílohou smlouvy je protokol o převzetí bytu. Nájemní smlouva byla dále měněna ve vztahu k nájemnému 6 dodatky (zjištěno z dodatku ze dne 15. 10. 2011, 27. 2. 2012, 1. 2. 2013, 22. 1. 2018, 12. 1. 2019, 12. 1. 2020).

6. Z potvrzení ze dne 31. 3. 2006 bylo zjištěno, že žalovaný podepsal potvrzení o převzetí částky 880 000 Kč s uvedením účelu: „za umožnění realizace bydlení“. Na listině předložené žalobcem je dále rukou dopsáno slovo „kauce“. Na totožné listině předložené žalovaným, se tento rukou psaný text nenachází.

7. Z pokladního dokladu ze dne 31. 3. 2006 bylo zjištěno, že z bankovního účtu u právnická osoba byla vybrána částka 880 000 Kč v hotovosti.

8. Z evidenčního listu ze dne 31. 3. 2006 bylo zjištěno, že nájemné činí 4 412 Kč. Z oznámení o nové výši nájemného ze dne 31. 8. 2006 bylo zjištěno, že nájemné od 1. 1. 2007 činilo 5 441 Kč. Z oznámení o nové výši nájemného ze dne 6. 9. 2007 bylo zjištěno, že nájemné od 1. 1. 2008 činili 6 995 Kč. Z oznámení o nové výši nájemného ze dne 18. 8. 2008 bylo zjištěno, že nájemné od 1. 1. 2009 činili 9 457 Kč. Z oznámení o nové výši nájemného ze dne 31. 8. 2009 bylo zjištěno, že nájemné od 1. 1. 2010 činili 11 087 Kč. Z oznámení o nové výši nájemného ze dne 12. 9. 2010 bylo zjištěno, že nájemné od 1. 1. 2011 činili 11 447 Kč.

9. Z výzvy ze dne 25. 11. 2019 bylo zjištěno, že žalovaný vyzval žalobce k odstranění závadného stavu, kdy uvedl, že má podezření, že byl není užíván pro soukromé účely, ale že je přenecháván k užívání třetím osobám. Žalobce byl vyzván ke sdělení počtu osob užívajících byt, k jejich označení a uvedení doby užívání.

10. Z dopisu ze dne 3. 8. 2020 včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalovaný vyzval žalobce k uhrazení dlužného nájemného za měsíce květen 2020 až červenec 2020 s upozorněním na možnou výpověď z nájmu.

11. Z dopisu ze dne 27. 8. 2020 včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalovaný vypověděl žalobci nájemní smlouvu z důvodu nezaplacení nájemného.

12. Z čestného prohlášení jméno FO na č. l. 184 bylo zjištěno, že Anonymizováno měl být u toho, když žalovaný sděloval žalobci, že žalobce má u něj „deponovanou kauci“ ve výši 880 000 Kč. Prohlášení není nikým podepsáno. Z prohlášení jméno FO ze dne 11. 5. 2023 bylo zjištěno, že p. jméno FO měl mluvit s žalovaným, který uvedl, že vysoká kauce je požadována pro zajištění jistoty placení nájemného a případné náhrady škody.

13. Z prohlášení jméno FO ze dne 5. 5. 2023 bylo zjištěno, že p. jméno FO měl být zprostředkovatelem nájmu bytu. Náhradu nákladů za movitý majetek byla stanovena vysoká, aby nebyl poškozen byt. Vysoké vratné kauce byly v dané době běžné. Listina nebyla nikým podepsána.

14. Ze svědecké výpovědi jméno FO bylo zjištěno, že svědek sdělil žalobci již při telefonickém hovoru, že si nic nepamatuje. Prohlášení ze dne 5. 5. 2023 nesepsal. V roce 2006 byly uzavírány smlouvy pouze s regulovaným nájemných, nepoužívaly se kauce, jakožto institut současné doby. Bylo běžnou praxí, že nájemci o nájemní byt hradili regulované nájemné a současně zaplatili částku představující jednorázové odstupné. Odstupné pak dosahovalo výše od 200 000 Kč až po několik milionů. Tato praxe byla běžná mezi jednotlivými Městskými částmi Prahy, stejně tak u ostatních osob.

15. Z prohlášení jméno FO ze dne 17. 5. 2023 bylo zjištěno, že p. jméno FO měl pomáhat žalobci s vystěhováním nemovitosti v roce 2020, kdy mu měl žalovaný sdělit, že vrátí žalobci kauci ve výši 880 000 Kč.

16. Z prohlášení jméno FO ze dne 12. 5. 2023, dcery žalobce, bylo zjištěno, že p. jméno FO měla být u toho, když žalovaný sliboval žalobci vrácení kauce.

17. Ze svědecké výpovědi jméno FO bylo zjištěno, že svědkyně je manželkou žalobce. Hledali pro dceru byt v Praze, u vybraného bytu bylo třeba složit kauci ve výši 880 000 Kč. jméno FO z realitní kanceláře jim vysvětlil, že kauce je skládána jako záruka, že nedojde k poškození bytu a nedoplatkům na energiích. Při vystěhovávání z bytu v roce 2020 měl žalovaný hovořit s žalobcem o vrácení peněz. Svědkyně uvedla, že se domnívá, že šlo o kauci, ale přiznává, že to nebylo slyšet.

18. Ze svědecké výpovědi jméno FO bylo zjištěno, že svědkyně byla spolu s žalobcem a žalovaným v bance ohledně převodu žalované částky žalovanému. Peníze byly převedeny „na doplnění nájmu“.

19. Ze srovnávací tabulky nájmů za roky 2006-2023 v nájemním domě žalovaného bylo zjištěno, že žalobce hradil po dobu všech let nájemního vztahu nájem nižší než ostatní nájemníci.

20. Ze Smlouvy o ukončení nájmu bytu ze dne 4. 4. 2005 mezi žalovaným a jméno FO (jako pronajímatelé) a panem a paní Čakurkovi bylo zjištěno, že obývali nájemní byt, jenž byl předmětem nájmu dle smlouvy s žalobcem. Nájemní vztah byl ukončen ke dni 4. 4. 2005. Pronajímatelé se zavázali vyplatit nájemcům odstupné za ukončení nájemního vztahu ve výši 620 000 Kč.

21. Z dopisu ze dne 15. 10. 2020 bylo zjištěno, že žalobce vyzval žalovaného k vrácení částky 880 000 Kč s odůvodněním, že se s žalovaným na vrácení částky domluvil při ukončení nájemního vztahu. Z dopisu ze dne 5. 11. 2020 bylo zjištěno, že žalobce vyznal žalovaného k „uhrazení/vrácení finanční jistoty/kauce“ ve výši 880 000 Kč. Z e-mailové zprávy ze dne 7. 1. 2021 nazvané Předžalobní výzva bylo zjištěno, že žalobce vyznal žalovaného k zaplacení žalované částky. Z výše uvedených listin se nepodává, že by byly zaslány či doručeny žalovanému.

22. Z dalších provedených důkazů (příjmový pokladní doklad ze dne 31.12.2006, ze dne 6. 6. 2007, 31. 3. 2006, revizní zpráva evid. č. Anonymizováno, zpráva o revizi elektrického zařízení ev. č. Anonymizováno, zpráva o revizi plynového zařízení ze dne 10. 8. 2005, zápis o provedení tlakové zkoušky potrubí ze dne 10. 8. 2005, faktury ze dne 1. 11. 2005, faktury ze dne 13. 9. 2005, daňový doklad ze dne 18. 10. 2005, faktury ze dne 14. 10. 2005, faktury ze dne 7. 7. 2005, faktury ze dne 22. 9. 2005, faktury ze dne 15. 4. 2006, potvrzení o provedení transakce dne 15. 4. 2020, 12. 12. 2019, 17. 12. 2018, 15. 12. 2017, 12. 12. 2016, 10. 12. 2015, 10. 12. 2014, 10. 12. 2013, 10. 12. 2012, 10. 12. 2011, 10. 12. 2010, 15. 12. 2009, fotografie, příjmový doklad ze dne 17. 2. 2004, dohoda o převodu členských práv ze dne 17. 2. 2004, výpověď svědkyně jméno FO, svědkyně jméno FO, svědkyně jméno FO, dříve jméno FO) soud nezjistil skutečnosti důležité pro rozhodnutí ve věci. Svědkyně jméno FO i jméno FO bydlí obě rovněž v předmětném bytě, ale hradí tržní nájemné a nebyly přítomny žádné dohodě mezi žalobcem a žalovaným týkající se žalované částky. Svědkyně jméno FO je dcerou žalovaného a k dohodě mezi žalobcem a žalovaným uvedla, že o ní nic neví.

23. Z provedeného dokazování nebylo postaveno na jisto, zda nájem bytu nabízela realitní kancelář pana jméno FO či nikoliv. Současně nebylo postaveno na jisto, zda u výběru peněz z banky byla přítomna manželka žalobce (paní jméno FO). Žalovaný odmítá tvrzení, že by byla přítomna i manželka žalobce. Tvrzení žalovaného podpořila jeho manželka jméno FO. Avšak svědkyně jméno FO při své svědecké výpovědi uvedla, že v bance skutečně byla. Soud však konstatuje, že předání peněz žalovanému bylo mezi stranami nesporné. Pro rozhodnutí ve věci není dále podstatné, zda peníze byly z banky fyzicky odneseny v hotovosti nebo je žalovaný vložil na účet.

24. Ze shora uvedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým závěrům: Žalovaný s jméno FO (dříve jméno FO) se dohodly s nájemci Anonymizováno na ukončení nájemního vztahu k bytu nacházející se v budově ve vlastnictví žalovaného a jeho dcery v Anonymizováno. Náhradou za skončení nájemního vtahu bylo nájemcům vyplaceno odstupné. Žalobce požádal o zprostředkování nájmu předmětného bytu na dobu neurčitou s regulovaným nájemným realitní kancelář jméno FO s.r.o. Součástí Smlouvy o zprostředkování bylo ujednání, že celková cena náhrady za movitý majetek činí 880 000 Kč, provize pro zprostředkovatele činí 40 000 Kč. Následně žalobce spolu s žalovaným a jméno FO (dříve jméno FO) uzavřel nájemní smlouvu na dobu neurčitou na předmětný byt. Nájemné bylo sjednáno jako regulované. Žalobce až do skončení nájemního vztahu hradil nájemné nižší než tržní nájemné, které hradili ostatní nájemníci domu. Následnými dodatky byla toliko upravována výše nájemného. Součástí nájemní smlouvy ani následných dodatků nebyla písemná dohoda o částce 880 000 Kč. Žalovaný převzal částku ve výši 880 000 Kč od žalobce týž den, kdy byla uzavřena nájemní smlouva. Účel předání peněz byl definován slovy: „za umožnění realizace bydlení“. V roce 2006 bylo běžnou praxí, že zájemce o byt platil regulované nájemné a současně uhradil pronajímateli jednorázové odstupné, které se pohybovalo v rozsahu několika stovek tisíc korun až po několik milionů.

25. Soud hodnotil jako nevěrohodné Čestné prohlášení jméno FO na č.l. 184, kdy toto nebylo panem jméno FO podepsáno. Jako nevěrohodné hodnotí soud i prohlášení ze dne 11. 5. 2023, když toto neodpovídá závěrům dokazování a jméno FO se nedostavil na předvolání soudu k jednání a vyhýbal se tak podání svědecké výpovědi. Žalobce rovněž uvedl, že na výslechu svědka jméno FO netrvá. Soud dále hodnotil za nevěrohodné prohlášení jméno FO ze dne 5. 5. 2023, které nebylo nikým podepsáno. Svědek jméno FO rovněž uvedl, že listinu nepsal a její obsah současně neodpovídá zjištění ze svědecké výpovědi, kdy soud neměl důvod svědkovi nevěřit. Soud dále neuvěřil svědkyni jméno FO, která při své svědecké výpovědi uvedla, že jí manžel vysvětlil, co se u soudu probírá, neboť ona „tomu nerozuměla“ a „jde o vážně věci“, současně však uvedla, že ji nikdo neřekl, co má říkat u soudu. Soud rovněž při hodnocení výpovědi svědkyně přihlédl ke skutečnosti, že je manželkou žalobce, a má tak zájem na výsledku řízení. Rovněž v případě svědkyně jméno FO soud při hodnocení jejího výslechu přihlédl ke skutečnosti, že je manželkou žalovaného, a má tak zájem na výsledku řízení. V případě svědkyně jméno FO soud při hodnocení jejího výslechu přihlédl ke skutečnosti, že je dcerou žalobce a spoluvlastníkem výše uvedené nemovitosti, a má tak zájem na výsledku řízení. Svědkyně rovněž přiznala, že v rámci rodiny celou situaci probírali.

26. Z provedeného dokazování nebylo prokázáno ani tvrzení, že žalobce opakovaně urgoval zaplacení dlužné částky u žalovaného. Provedené listiny neprokazují odeslání dopisu žalovanému a rovněž předložený e-mail není adresován žalovanému. S ohledem na závěr soudu, že žalovaná částka představuje jednorázovou nevratnou platbu, a nikoliv vratnou kauci, nepoučil žalobce k navržení důkazů prokazující odeslání výzvy k zaplacení žalované částky.

27. Po právní stránce soud posoudil vztah mezi žalobcem a žalovaným, kdy žalovanému byla žalobcem poskytnuta částka ve výši 880 000 Kč, jako nepojmenovanou smlouvu podle § 51 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník. Z provedených listinných důkazů a shodných tvrzení stran bylo prokázáno, že částka ve výši 880 000 Kč byla žalovanému vyplacena. V řízení však nebylo prokázáno, že účastníci spolu neuzavřeli dohodou (písemnou či ústní) o kauci, která by měla být žalobci po skončení nájemního vztahu vrácena. Soud přihlédl ke skutečnosti, že běžnou praxí v roce 2006 byla v případě regulovaného nájemného jednorázová platba odstupného. Strany si účel platby definovali slovy: „za umožnění realizace bydlení“, kdy význam těchto slov soud posoudil s ohledem na proběhlé dokazování, jako jednorázové odstupné pronajímateli za uzavření smlouvy. Soud přihlédl i k obsahu Zprostředkovatelské smlouvy, přestože žalovaný není účastníkem této smlouvy. Rovněž v této smlouvě žádal žalobce o zprostředkování bytu s regulovaným nájemným a byl si vědom platby označenou jako „náhrada“. Přestože žalobce spolu se svou manželkou tvrdili, že tento pojem jim byl vysvětlen panem jméno FO jako vratná kauce, která měla pokrýt případné nedoplatky a škody na bytě, nebyla toto tvrzení svědkem jméno FO potvrzeno. Svědek jméno FO naopak uvedl, že kauce se v dané době vůbec nevybírali. Nelze pominout ani skutečnost, že strany si dle tehdy platné právní normy mohly sjednat kauci pouze ve výši trojnásobku měsíčního nájemného a záloh (viz §686a odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb.). Soud má z provedeného dokazování naopak za prokázané, že žalovaná částka představuje jednorázové odstupné za umožnění bydlet v nemovitosti s regulovaným nájemným a rozhodl, jak je uvedeno ve výroku I. S ohledem na právní posouzení věci se tak soud již nezabýval námitkou promlčení vznesenou žalovaným.

28. O náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky soud rozhodl dle § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o.s.ř., když žalobce byl ve věci zcela úspěšný. Ty podle § 137 o. s. ř. tvoří odměna právního zastoupení za 9 úkonů právní služby po 11 820 Kč, tj. ve výši 131 986,80 Kč (při tarifní hodnotě 880 000 Kč ) dle § 6 odst. 1, § 7 bod 6 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „a.t.“) náhrada hotových výdajů za 9 úkonů právní služby po 300 Kč dle § 14 odst. 3 ve spojení s § 11 odst. 1 a.t. (za převzetí a přípravu zastoupení, vyjádření ze dne 21. 2. 2022, 27. 5. 2022, 21. 3. 2023, 21. 7. 2023, účast na jednání dne 6. 2. 2023, 4. 5. 2023, 11. 7. 2023, 26. 11. 2023) a náhrada za 21% DPH ve výši 22 906,80 Kč.

29. Soud nepřiznal žalovanému odměnu za vyjádření ze dne 28. 1. 2022, kde žalovaný uvedl toliko, že nesouhlasí s rozhodnutím bez nařízení jednání, a zvláštním podáním pak reagoval na kvalifikovanou výzvu, přestože mu nic nebránilo vyjádřit se koncentrovaně v jednom podání.

30. Povinnost k plnění byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o.s.ř.); náhrada nákladů řízení pak na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.). Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 8. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalobce povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalovaný domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.