22 C 302/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudcem Mgr. Janem Maruškou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně doručovací adresou adresa žalobkyně a žalovaného proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem JUDr. Ing. jméno příjmení , LL.M., příjmení sídlem adresa o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu [číslo] nacházejícího se v 5. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo] – [část obce], ze dne [datum], je neoprávněná.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 2 600 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala proti žalovanému určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. V žalobě dále uvedla, že na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] (dále také jen„ Smlouva“), která byla uzavřena na dobu neurčitou, je nájemkyní bytu [číslo] o velikosti 2 + 1, nacházející se v 5. nadzemním podlaží domu [adresa], v ulici [ulice], č. o. 9, [obec a číslo] – [část obce] (dále také jen„ Byt“). Dne [datum] jí byla doručena výpověď z nájmu Bytu podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) datovaná ke dni [datum] s odůvodněním, že hrubě porušila povinnost vyplývající z nájmu, když neoznámila svou delší nepřítomnost v bytě a neoznámila zvýšení počtu osob v pronajatém bytě, přičemž v pronajatém bytě žije po dobu několika měsíců více osob, než odpovídá velikosti bytu. Tuto výpověď žalobkyně považuje za neoprávněnou, a proto proti ní podala dne [datum] písemně námitky, na ty však žalovaný dosud nereagoval. Žalobkyně namítá, že výpověď pouze cituje příslušná ustanovení občanského zákoníku (ust. §§ 2288, 2269 a 2272 o. z.) s tím, že došlo k jejich porušení, avšak žalovaný konkrétně nespecifikoval, v čem spatřuje opakované hrubé porušení jejích povinností jako nájemce, tedy ve kterém období neoznámila zvýšení počtu osob v Bytě nebo jakých konkrétních osob se to mělo týkat. Žalobkyně dále uvedla, že v Bytě žilo a bylo hlášeno ke službám před podáním výpovědi celkem pět osob z její rodiny, od [datum] pak došlo k snížení počtu osob bydlících v Bytě, neboť od uvedené doby užívá Byt sama se svým druhem [anonymizována tři slova]. Změnu počtu osob v Bytě nahlásila žalovanému jednak prostřednictvím správkyně domu [datum] a poté i dopisem ze dne [datum]. Pokud dále žalovaný tvrdí, že v Bytě žije po dobu několika měsíců více osob, než odpovídá velikosti předmětného Bytu, ani neuvedl, jaký počet osob je přiměřený k velikosti Bytu, o jaké osoby se mělo jednat a v jakém konkrétním období. Pokud jde o neoznámení nepřítomnosti žalobkyně v Bytě, to je závažným porušením povinností nájemce pouze tehdy, že z tohoto jednání nájemce vznikne žalovanému vážná újma, o tom však ve výpovědi není žádné zmínka.

2. Žalovaný v podání ze dne [datum] k žalobě uvedl, že výpověď z nájmu Bytu daná žalobkyni je oprávněná, a to pro opakované porušení povinnosti oznámení delší nepřítomnosti v Bytě a zvýšení počtu osob v Bytě, které dosahuje intenzity hrubého porušení povinností nájemce. Dále žalovaný uvedl, že žalobkyně po dobu několika let v Bytě nebydlela, neboť se odstěhovala do Španělska, aniž by o tom žalovaného informovala a v Bytě se tak za poslední tři roky vyskytovaly různé počty osob, ale o změně počtu těchto osob nebyl žalovaný nikdy informován, až do počátku října 2021, kdy žalobkyně oznámila snížení počtu osob v Bytě na dvě. Žalobkyně tak porušila ohlašovací povinnost vůči žalovanému, když byla v Bytě nepřítomna po dobu delší než dva měsíce a Byt byl pro žalovaného v uvedené době obtížně přístupný. Žalobkyně sice tvrdí, že k jednání za ni zmocnila svou matku [jméno] [celé jméno žalobkyně], to však žalovanému nesdělila, ani mu nepředala na jmenovanou žádný kontakt. Žalovaný má dále za to, že je z pozice pronajímatele oprávněn požadovat, aby v Bytě žil přiměřený počet osob odpovídající velikosti tohoto bytu, přičemž byt je o dispozici 2 + 1, a to zcela jistě nepostačuje k pohodlnému užívání pěti lidí. V daném Bytě pak průběžně bydlela matka žalobkyně paní [jméno] [celé jméno žalobkyně], dále sestra žalobkyně [jméno] [celé jméno žalobkyně] společně s přítelem a nezletilým dítětem. Zároveň v předmětném Bytě byly hrazeny zálohy na služby za pět osob a do října 2021 pak bylo nájemné hrazeno matkou žalobkyně.

3. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

4. Žalobkyně má od [datum] v nájmu Byt, a to na základě Smlouvy o nájmu bytu podepsané žalobkyní jako nájemcem a právními předchůdci žalovaného [jméno] [celé jméno žalovaného] a [jméno] [příjmení] jako pronajímateli (viz Smlouva a informace o aktuálním vlastníkovi domu [adresa], v ulici [ulice], č. o. 9, [obec a číslo] – [část obce] ze dne [datum] z [webová adresa]).

5. Dne [datum] žalobkyně obdržela dopis žalovaného ze dne [datum], jehož obsahem je výpověď z nájmu Bytu. V tomto dopise dále žalovaný uvedl, že jelikož ze strany žalobkyně dochází k opakovanému hrubému porušení povinnosti vyplývající z nájmu tím, že opakovaně neoznámila svou delší nepřítomnost v Bytě a opakovaně neoznámila zvýšení počtu osob v pronajatém Bytě, neboť v něm po dobu několika měsíců žije více osob, než čemuž odpovídá velikost předmětného Bytu, je jednání žalobkyně v rozporu s ustanovením § [číslo] a ustanovením § 2272 občanského zákoníku. Uvedením jednáním žalobkyně tak došlo k hrubému porušení povinností vyplývajících z nájmu a žalovaný tímto vypovídá nájemní smlouvu ze dne [datum] podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. v tříměsíční době. Žalovaný dále upozornil žalobkyni, že proti předmětné výpovědi má právo vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi příslušným soudem (viz výpověď ze dne [datum]). Uvedenou výpověď sepsala na základě plné moci Mgr. [jméno] [příjmení], zaměstnankyně advokátní kanceláře [právnická osoba] (viz plná moc ze dne [datum]).

6. Dopisem ze dne [datum], který odeslala dne [datum] na adresu zástupce žalovaného (viz podací lístek ze dne [datum]), vznesla žalobkyně proti výpovědi námitky, jejichž obsah je totožný s důvody uváděnými v žalobě (viz námitky ze dne [datum]).

7. Z evidenčního listu platného od [datum] soud dále zjistil, že v bytě bylo hlášeno celkem 5 osob a jako nájemce Bytu je uvedena [jméno] [celé jméno žalobkyně].

8. Podle ustanovení § 3074 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

9. Byť Smlouva byla uzavřena dne [datum], žalovaný dal žalobkyni výpověď z nájmu bytu dne [datum], a proto se poměr účastníků vyplývající z uvedené Smlouvy řídí o. z. (§ 3074 o. z.).

10. Podle ust. § 553 odst. 1 o. z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.

11. Podle ust. § 2269 o. z. ví-li nájemce předem o své nepřítomnosti v bytě, která má být delší než dva měsíce, i o tom, že byt mu bude po tuto dobu obtížně dostupný, oznámí to včas pronajímateli. Současně označí osobu, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu v případě, kdy toho bude nezbytně zapotřebí; nemá-li nájemce takovou osobu po ruce, je takovou osobou pronajímatel (odst. 1). Nesplní-li nájemce svou povinnost podle odstavce 1, považuje se toto jednání za porušení povinností nájemce závažným způsobem; to neplatí, nenastane-li z tohoto důvodu vážná újma (odst. 2).

12. Podle ust. § 2272 o. z. nájemce má právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost (odst. 1). Pronajímatel má právo vyhradit si ve smlouvě souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti. To neplatí, jedná-li se o osobu blízkou anebo další případy zvláštního zřetele hodné. Pro souhlas pronajímatele s přijetím osoby jiné než blízké za člena nájemcovy domácnosti se vyžaduje písemná forma (odst. 2). Pronajímatel má právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách (odst. 3).

13. Podle ust. § 2286 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně (odst. 1). Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná (odst. 2).

14. Podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

15. Podle ust. § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

16. Po posouzení zjištěného skutkového stavu podle shora uvedených zákonných ustanovení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

17. Žalobkyně dne [datum] obdržela od žalovaného výpověď z nájmu Bytu, a proto pokud dne [datum] podala u zdejšího soudu žalobu na přezkoumání oprávněnosti uvedené výpovědi, podala uvedenou žalobu včas v zachované dvouměsíční prekluzivní lhůtě od doby, kdy jí výpověď došla (ust. § 2290 o. z.).

18. Přestože výpověď ze dne [datum] splňuje náležitosti jednostranného právního jednání i náležitosti výpovědi z nájmu bytu podle ust. § 2286 o. z., pokud žalovaný jako pronajímatel ve Výpovědi pouze uvedl, že„ žalobkyně hrubě porušila svoji povinnost vyplývající z nájmu bytu, kdy opakovaně neoznámila svou delší nepřítomnost v bytě, opakovaně neoznámila zvýšení počtu osob v pronajatém bytě, přičemž v pronajatém bytě žije po dobu několika měsíců více osob, než čemu odpovídá velikost bytu“, uplatněné výpovědní důvody podle ust. § 2969 odst. 1 o. z. a 2272 odst. 1 o. z. skutkově řádně nevymezil, tedy neuvedl skutečnosti, které je zakládají (obdobně viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 9. [číslo], sp. zn. 26 Cdo 4548/2008 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 10. 2010 sp. zn. 26 Cdo 4145/2009), neboť neuvedl, kdy žalobkyně nebyla opakovaně přítomna v Bytě a tedy měla uvedenou informaci nahlásit žalovanému ani kdy došlo ke zvýšení počtu osob žijících v Bytě a žalobkyně proto měla tyto skutečnost nejpozději nahlásit žalovanému, a proto je Výpověď neurčitá, a tedy nicotná (zdánlivá) podle ust. § 553 odst. 1 o. z.

19. Žalovaný sice namítal, že shora uvedenými informacemi nedisponoval, neboť teprve poté, co se stal majitelem Bytu a žalobkyně se stěhovala do Bytu zpátky, zjistil, kdo v Bytě žije, a nemohl ani specifikovat kdy a kolik osob v Bytě bydlelo, neboť se počet osob v Bytě měnil a nebylo delší období, kdy by bylo možno specifikovat osoby v Bytě, taková námitka je však nedůvodná. Nejenže si žalovaný protiřečí, neboť pokud ve výpovědi tvrdí, že žalobkyně opakovaně neoznámila zvýšení počtu osob v Bytě, musel z logiky věci přinejmenším vědět, kdy a kolik osob v Bytě žije, ale uvedenou námitku nelze akceptovat i proto, že takto nedostatečně určitě formulovaný výpovědní důvod znemožňuje žalobkyni se proti výpovědi kvalifikovaně bránit, tedy uvést, zda a kdy splnila své povinnosti nájemce vyplývající z ust. § 2269 odst. 1 a 2272 odst. 1 o. z., včetně dodržení tam uvedených lhůt pro oznámení předmětných skutečností žalovanému.

20. Zjistí-li soud v řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu podle ust. § 2290 o. z., že výpověď je neplatná či zdánlivá, rovněž žalobě vyhoví, neboť ani taková výpověď nebyla dána po právu, tedy v souladu se zákonem (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 8. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017).

21. Soud dále nad rámec shora uvedeného konstatuje, že i kdyby již z tvrzení žalovaného je zřejmé, že ani nebyly naplněny podmínky pro výpověď nájmu Bytu podle ust. § 2282 odst. 1 o. z., tedy existence hrubého porušení povinností žalobkyně vyplývajících z nájmu.

22. I pokud by žalobkyně porušila povinnost podle ust. § 2269 odst. 1 o. z., nešlo by o závažné porušení povinností nájemce, neboť žalovaný ve smyslu ust. § 2269 odst. 2 o. z. ani netvrdil (ani ve Výpovědi, ale ani v tomto řízení), že by mu takovým porušením povinnosti ze strany žalobkyně vznikla jakákoliv, natož vážná újma. Navíc účelem uvedené povinnosti dané nájemci je zajištění vstupu do bytu po dobu nepřítomnosti nájemce, žalovaný však netvrdil, že by do bytu neměl přístup, naopak podle vlastních tvrzení ohledně Bytu komunikoval s [jméno] [celé jméno žalobkyně], matkou žalobkyně, která v Bytě žila a kterou žalobkyně zmocnila k veškerým právním jednáním v souvislosti s Bytem.

23. Také v případě neoznámení zvýšení počtu osob v Bytě podle ust. § 2272 odst. 1 o. z. se může jednat pouze o závažné, tedy nikoliv hrubé, porušení povinnosti nájemce. Žalovaný sice tvrdí, že mu žalobkyně zvýšení počtu osob v Bytě neoznámila, to však bylo vyvráceno provedeným dokazováním, když z evidenčního listu platného od [datum] vyplývá, nejen že je v Bytě hlášeno pět osob, ale za nájemce bytu je dokonce označena [jméno] [celé jméno žalobkyně].

24. Byť je třeba přisvědčit žalovanému, že pronajímatel má podle ust. § 2272 odst. 3 o. z. právo požadovat, aby v nájemcově domácnosti žil jen takový počet osob, který je přiměřený velikosti bytu a nebrání tomu, aby všechny mohly v bytě žít v obvyklých pohodlných a hygienicky vyhovujících podmínkách, ve vztahu k posouzení oprávněnosti výpovědi z Bytu je uvedená skutečnost irelevantní, navíc má soud za to, že i v bytě o velikosti 2 + 1 může žít v pohodlných i hygienicky vyhovujících podmínkách i pět osob.

25. Vzhledem k výše uvedenému soud proto žalobu zamítl (výrok I.).

26. O náhradě nákladů řízení (výrok II.) rozhodl soud podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení plně úspěšná, proti žalovanému, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 2 600 Kč Tyto náklady tvoří podle ust. § 137 o. s. ř., ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. a ust. § 2 odst. 3 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., o stanovení paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 o. s. ř. (dále také jen„ Vyhláška) zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč a paušální náhrada hotových výdajů ve výši 600 Kč, tvořená částkou 300 Kč za každý z následujících úkonů (písemné podání - žaloba podle ust. § 1 odst. 3 písm. a) Vyhlášky, účast u jednání soudu dne [datum] podle ust. § 1 odst. 3 písm. c) Vyhlášky).

27. Lhůty k plnění byly stanoveny v souladu s ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.