22 C 6/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudcem Mgr. Janem Maruškou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o vyklizení nemovité věci

I. Žalovaná je povinna vyklidit byt č. 3 o velikosti 3+1 s celkovou plochou 83,17 m2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 21 637,50 Kč k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, , do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 13. 1. 2025 se žalobkyně domáhala vyklizení bytu č. 3 nacházejícího se ve 2. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, (dále také jen „Byt“). V žalobě dále uvedla, že účastníci uzavřeli dne 3. 1. 2024 nájemní smlouvu č. , hodnota, (dále také jen „Smlouva“), na základě které byl žalované pronajímán Byt. Nájem však byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2024 a přestože k prodloužení nájmu nedošlo a žalobkyně žalovanou na skončení nájmu upozornila, žalovaná Byt nadále užívá, se žalobkyní nekomunikuje a přestala platit i zálohy na služby spojené s užíváním Bytu. Žalovaná Byt nevyklidila ani po předžalobní výzvě žalobkyně ze dne 2. 1. 2025.

2. Žalovaná v podání ze dne 4. 3. 2025 uvedla, že se žalobou nesouhlasí. Přestože za nesporné prohlásila uzavření Smlouvy mezi účastnicemi, namítala, že uzavření Smlouvy jí zprostředkovala realitní makléřka , adresa, , která ji ujistila, že nájemní smlouva bude sice uzavřena na dobu jednoho roku, ale že je s pronajímatelkou dohodnutá, že nájemní smlouva bude vždy ke konci doby nájmu o rok prodloužena a že je to prý běžný postup pronajímatelky. Žalovaná dále vyjádřila přesvědčení, že realitní makléřka , jméno FO, se s žalobkyní ještě domluví, aby platnost Smlouvy prodloužila, respektive se žalovanou uzavřela novou nájemní smlouvu alespoň na dobu jednoho roku, aby si žalovaná finanční prostředky vynaložené na úpravu Bytu a za odměnu realitní makléřky alespoň částečně „odbydlela“.

3. Žalobkyně v podání ze dne 13. 3. 2025 uvedla, že tvrzený závazek nebo příslib realitní makléřky , jméno FO, je pro věc irelevantní, neboť rozhodný je pouze obsah Smlouvy. Protože však žalovaná nehradí nájemné, nekomunikuje, v Bytě provedla neoprávněně změny a v Bytě též panovala bezútěšná hygienická situace, žalobkyně odmítá uzavření nové nájemní smlouvy.

4. Žalobkyně v závěrečném návrhu setrvala na podané žalobě, tedy navrhla, aby ji soud vyhověl.

5. Žalovaná ve svém závěrečném návrhu uvedla, že i ze strany žalobkyně jí byl při podpisu smlouvy dán příslib, že Smlouva bude prodlužována minimálně po dobu, kdy žalovaná umoří náklady vzniklé jí úpravou Bytu, to se však dosud nestalo. Žalovaná proto navrhla, aby soud žalobu zamítl.

6. Z provedených důkazů soud zjistil následující skutkový stav:

7. Žalobkyně je vlastníkem bytové jednotky č. 3 o velikosti 3+1 s celkovou plochou 83,17 m2 nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, (Bytu) zapsaného na listu vlastnictví č. , hodnota, pro k. ú. , adresa, , vedeného Katastrálním úřadem pro hl. m. Prahu, katastrálním pracovištěm Praha (viz nahlížení do KN i shodné skutkové tvrzení účastníků). Předseda představenstva , tituly před jménem, , jméno FO, za žalobkyni jako pronajímatelku a jednatel , právnická osoba, za žalovanou jako nájemce podepsali dne 20. 12. 2023 a 3. 1. 2024 nájemní smlouvu č. , hodnota, (Smlouva), ve které žalobkyně přenechává žalované Byt k dočasnému užívání za výhradním účelem bydlení (viz čl. 1 Smlouvy). Smlouva se uzavírá na dobu určitou, a to od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024 (viz čl. 3.1 Smlouvy). V případě zájmu obou stran Smlouvy může dojít k prodloužení doby nájmu. Bude-li nájemce řádně plnit své povinnosti a bude-li mít zájem na prodloužení doby nájmu, může zaslat pronajímateli žádost nejméně 60 dnů před uplynutím sjednané doby nájmu. Bude-li pronajímatel s prodloužením souhlasit, uzavřou strany písemný dodatek ke Smlouvě. Nebude-li tento písemný dodatek uzavřen, nájem se neprodlužuje a končí posledním dnem původně sjednané doby. Strany si nepřejí nájem prodlužovat jakýmkoliv jiným způsobem a (též) vylučují možnost obnovení nájmu podle ust. § 2285 občanského zákoníku (viz čl. 3.2 Smlouvy). Nájemce nesmí provádět stavební úpravy ani jinou změnu v bytě bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad (viz čl. 6.2 a) Smlouvy).

8. Žalobkyně řádně předala Byt žalované (viz předávací protokol). Dopisem ze dne 5. 12. 2024 žalobkyně informovala žalovanou, že vzhledem k hrubému porušení ujednání čl. 6.1, 6.2 a 6.3 Smlouvy (nájemné včetně záloh za služby hradí žalovaná po splatnosti, v Bytě byly provedeny stavební úpravy bez souhlasu pronajímatele – sádrokartonové příčky včetně zásahu do elektroinstalace, po fyzické kontrole byl v Bytě zjištěn výskyt švábů a štěnic a došlo k jejich šíření do dalších bytů) se nájem neprodlužuje a skončí tedy k 31. 12. 2024. Žalobkyně zároveň vyzvala žalovanou, aby Byt vyklidila bez zbytečného odkladu, nejpozději ke dni skončení nájmu dne 31. 12. 2024 (viz dopis ze dne 5. 12. 2024). Žalovaná Byt dosud nevyklidila (žalovaná netvrdila opak), přestože k tomu byla opětovně vyzvána předžalobní upomínkou ze dne 2. 1. 2025, zaslanou prostřednictvím zástupce žalobkyně do datové schránky žalované (viz předžalobní upomínka ze dne 2. 1. 2025, obálka datové zprávy ze dne 2. 1. 2025).

9. Provedení dalších účastníky navržených důkazů (výslech makléřky , jméno FO, , rezervační smlouvou, stvrzenkou o zaplacení rezervačního poplatku, informací ze živnostenského a insolvenčního rejstříku o , jméno FO, ) soud shledal nadbytečné pro jejich irelevantnost pro posouzení věci.

10. Podle § 603 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále také jen „o. z.“) práva a povinnosti zaniknou uplynutím doby, na kterou byly omezeny.

11. Podle § 1040 odst. 1 o. z. kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

12. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

13. Po posouzení zjištěného skutkového stavu podle shora uvedených zákonných ustanovení dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

14. Účastníci uzavřeli dne 3. 1. 2024 Smlouvu, která je smlouvou o nájmu bytu podle ust. § 2201 a násl. o. z., podle které žalobkyně jako pronajímatelka přenechala žalované k užívání Byt, a to podle čl. 3.1 Smlouvy na dobu jednoho roku, tj. od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024.

15. Pokud žalovaná tvrdila, že jí realitní makléřka případně i žalobkyně slíbila, že Smlouva bude vždy prodloužena, minimálně po dobu, než žalovaná umoří náklady vzniklé jí úpravou Bytu, soud k tomuto tvrzení nepřihlížel, tedy ani k němu neprováděl dokazování. Je třeba přisvědčit žalobkyni, že jednání realitní makléřky , jméno FO, žalobkyni nijak nezavazuje, přičemž ani žalovaná netvrdila opak. Tvrzení žalované při jednání dne 13. 5. 2025, že žalobkyně před uzavřením Smlouvy přislíbila, že Smlouvu vždy prodlouží, soud považuje za účelové a nelogické. Účelové nejen proto, že žalovaná neuvedla žádnou konkrétní osobou jednající za žalobkyni, která měla uvedený slib žalované dát, ale i proto, že toto tvrzení žalovaná vznesla až dodatečně v průběhu řízení při jednání soudu dne 13. 5. 2025, tedy poté, co se dozvěděla, že žalobkyně nemá zájem na uzavření nové nájemní smlouvy k Bytu, ve vyjádření k žalobě ze dne 4. 3. 2025 to však neuvedla. Uvedené tvrzení žalované je pak i nelogické, neboť není zřejmé, proč by žalobkyně uzavírala se žalovanou nájemní Smlouvu na dobu určitou obsahující čl. 3.2 o možnosti a podmínkách prodloužení doby nájmu (k prodloužení doby nájmu mohlo dojít na základě žádosti žalované učiněné nejméně 60 dnů před uplynutím sjednané doby nájmu a posléze účastnicemi uzavřeného písemného dodatku ke Smlouvě, žalovaná však ani netvrdila, že by žalobkyni o prodloužení doby nájmu žádala), pokud by předtím slíbila žalované bez dalšího (vždy), tedy i v případě porušování Smlouvy žalovanou popsaného v dopise ze dne 5. 12. 2024, prodloužení Smlouvy, a to tím spíše, že prodloužení Smlouvy mělo být vázáno na umoření nákladů vynaložených žalovanou na úpravu Bytu, která ale byla provedena v rozporu se Smlouvou (čl. 6.2 Smlouvy) bez souhlasu žalobkyně. Uzavření Smlouvy s uvedeným zněním, tedy především s čl. 3.2 a čl. 6.2 vylučuje, že by žalobkyně uzavírala Smlouvu s úmyslem tuto Smlouvu vždy (bez dalšího) prodloužit nad dobu uvedenou v čl. 3.1 Smlouvy, tedy že by bylo možno Smlouvu s uvedeným zněním vyložit podle ust. § 556 o. z. jinak než vyplývá z jazykového výkladu znění Smlouvy.

16. Nájem Bytu podle Smlouvy tak zanikl podle ust. § 603 o. z. dne 31. 12. 2024. Protože žalovaná užívá od 1. 1. 2025 Byt žalobkyně bez právního důvodu, tedy neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně k Bytu, uložil jí soud podle § 1040 odst. 1 o. z. povinnost vyklidit jej a předat žalobkyni, a to podle § 160 odst. 1 o. s. ř. ve lhůtě do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku (výrok I).

17. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal žalobkyni plnou náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení ve výši 21 637,50 Kč (výrok II.). Tyto náklady tvoří podle ust. § 137 o. s. ř. zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, odměna za zastupování za pět advokátem žalobkyně učiněných úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení na základě smlouvy o poskytnutí právních služeb podle ust. § 11 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu /dále jen „a. t.“/, předžalobní výzva ze dne 2. 1. 2025 podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) a. t., podání žaloby podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) a. t., písemná replika ze dne 13. 3. 2025 k vyjádření žalované podle ust. § 11 odst. 1 písm. d) a. t., účast na jednání soudu dne 13. 5. 2025 podle ust. § 11 odst. 1 písm. g) a. t.), která činí částku 2 300 Kč za úkon podle ust. § 6 odst. 1 a. t. ve spojení s ust. § 7 bod 5. a. t., § 9 odst. 1 a. t., celkem částku ve výši 11 500 Kč, náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč za každý úkon právní služby podle ust. § 13 odst. 1 a 4 adv. tarifu, celkem částka ve výši 2 250 Kč a náhrada 21% DPH ve výši 2 887,50 Kč podle ust. § 137 o. s. ř. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náklady řízení žalobkyně k rukám jejího advokáta, a to podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř. ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.