23 C 276/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl předsedou senátu Mgr. Michalem Novotným v právní věci žalobce: celé jméno žalobce , datum narození , bytem adresa žalobce , zast. údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného <i>I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví účastníků řízení pozemku parc. č. stavební [číslo], zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemku parc. [číslo] zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hl. ml [část Prahy], na listu vlastnictví [číslo] pro obec Praha, katastrální území Kobylisy, a ty se přikazují do výlučného vlastnictví žalovaného.</i> <i>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na vypořádací podíl částku ve výši 8 434 000 Kč, a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku.</i> <i>III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.</i> <i>IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 8 náhradu nákladů řízení v částce 8.416 Kč.</i> <i>V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Obvodního soudu pro Prahu 8 náhradu nákladů řízení státu v částce 8.416 Kč.</i> Žalobce se žalobou doručenou do podatelny zdejšího soudu dne [datum] domáhal zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k pozemku parc. č. stavební [číslo], zastavená plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, a pozemku parc. [číslo] zahrada, vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro hl. ml [část Prahy], na listu vlastnictví [číslo] pro obec Praha, katastrální území Kobylisy. V návrhu uvedl, že kolaudace domu proběhla dne [datum], když celou nemovitost stavěl s bratrem. Oba se pak stali vlastníky každý ve výši ½ vzhledem k celku. Po úmrtí bratra se stala spoluvlastnictví paní [celé jméno původní účastnice], manželka bratra. Tato nechtěla přispívat na nutné opravy domu, který je cca 25. Jediná oprava, která proběhla, bylo výměna střechy před cca 10 lety. Paní [celé jméno původní účastnice] nabídla žalobci nemovitost prostřednictvím JUDr. [příjmení] za částku 6,5 mil, což byla pro žalobce nepřijatelná částka. Sám si nechal vypracovat znalecké posudky, které nemovitosti odhadly na částku 10.300.000 Kč a 9.500.000 Kč až 10.000.000 Kč. Závěrem pak navrhl, aby se stal výlučným vlastníkem uvedených nemovitostí. Žalovaný, který nastoupil do řízení po původní spoluvlastnici paní [celé jméno původní účastnice] pan [titul] [celé jméno žalovaného] uvedl, že snažil dohodnout se žalobcem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, když žalobci nabídl odkup jeho podílu za částku 8.000.000 Kč s tím, že žalobci bude zřízeno bezplatné břemeno doživotního užívání. K dohodě však nedošlo. Dále tedy žalobci navrhl dohodu o společném užívání, avšak neobdržel žádnou odpověď. Sám nemá možnost nemovitost užívat. [příjmení] sám bydlí v pronajatém bytě. Naopak žalobce má hlášen trvalý pobyt na adrese [ulice a číslo], [část obce]. Žalobce nikdy o nemovitost řádně nepečoval a neodstranil ani závady, které jsou uvedeny v kolaudačním protokolu z roku 1975. Nemovitost nechal žalobce zpustnout, resp. jí zahltil ohromným množstvím odpadu. Sám tedy na vlastní náklady provedl instalaci zábradlí do sklepa. Původní žalovaná přispívala do fondu oprav částkou 2.000 Kč měsíčně, avšak žalobci fond oprav nikdy k opravám nepoužil a k opravám nedošlo. [příjmení] sám nemůže nemovitost užívat z důvodu totálního obložení všech prostor v nemovitosti věcmi žalobce. Taktéž hygienická, deratizační, desinfekční a deinsektní situace v domě není dobrá. Za dobu 4 měsíců, kdy je vlastníkem ideální ½ nemovitost zajistil revizi plynové přípojky, kotle a kotelny, revizi a měření zemního odporu, tedy funkčnost hromosvodu, zajistil opravu a zlepšení funkčnosti komína včetně revizní zprávy kominíka, vypracoval PD k rekonstrukci domu, zajistil zábradlí do suterénu, objednal nádobu na odpad, zakoupil hasící přístroj. Jako autorizovaný inženýr v oboru pozemní stavby nabídl zdarma zhotovit plány rekonstrukce, zateplení fasády a výměny oken. Žalobce však s těmito opravami nesouhlasil. Sám žalovaný má připravenu částku 7.000.000 Kč na úhradu vypořádacího podílu. Závěrem navrhl, aby výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí se stal on. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav. Jak vyplývá z kupní smlouvy ze dne [datum], nabyl žalovaný ideální jednu polovinu nemovitostí do svého vlastnictví od paní [celé jméno původní účastnice] za kupní cenu ve výši 7.250.000 Kč. Spoluvlastnictví žalovaného a žalobce pak vyplývá i z návrh na vklad do katastru nemovitostí ze dne [datum] a z výpisu z katastru nemovitostí. Dopisem z čl. 75 spisu je prokázáno, že žalovaný se snažil dohodnout se žalobcem způsob užívání nemovitostí na což nebylo žalobcem nijak reagováno. Z rozhodnutí o uvedení stavby rodinného domu do trvalého užívání ze dne [datum] vyplývá, že tehdejší spoluvlastníci byli povinní mimo jiné osadit schodiště ze suterénu zábradlím. Ze základních informací k svozu domovního komunálního a BIO odpadu, z ceníku služeb svozu odpadů pro rok 2020 vyplývá, že žalovaný zajistil svoz odpadu. Z fotodokumentace z čl. 129 pak vyplývá osazení zábradlí ze suterénu. Ze zprávy o provedení čištění a kontroly spalinové cesty vyplývá, že žalovaný nechal provést tuto kontrolu dne [datum]. Dokladem z čl. 135 pak vyplývá, že žalovaný nechal předmětnou nemovitost pojistit. Též žalovaný nechal provést revizi hromosvodu, což je prokazováno zprávou o revizi hromosvodu [číslo] ze dne [datum]. Dále žalovaný nechal provést revizi plynového zařízení a montáž a revizi plynových a elektrických zařízení, viz. listiny na čl. 141 až 144 spisu. Sám žalobce pak potvrzuje, že dům je před zásadní rekonstrukcí, když to byl on, kdo sepsal seznam závad, které je na nemovitosti třeba odstranit. Z obsáhlé fotodokumentace založené ve spisu a z místního šetření pak vyplývá, že dům je ve špatném stavu. Je zanesen odpadky a řadou nepotřebných věcí. V domě je cítit silný zápach. [příjmení] vchod do bytu žalobce je natolik zastavěn věcmi, že je pro žalobce poměrně značný problém se do bytu vůbec dostat. Z fotodokumentace pak vyplývá, že žalovaný pro obrovský nepořádek v domě, tento skutečně nemůže užívat. Lze říci, že v současné domě je dům téměř neobyvatelný. Svědkyně [jméno] [příjmení], dcera žalobce při své výpovědi uvedla, že nemovitost stavěl její otec, tedy žalobce se svým bratrem. Dále pak uvedla, že se snažila s otcem dohodnout s paní [příjmení] na odkupu jejího podílu, avšak k dohodě nedošlo, neboť paní [celé jméno původní účastnice] na vypořádání požadovala částku 6.000.000 Kč. Dále uvedla, že plán byl takový, že by se do nemovitosti nastěhoval její syn a žalobci pomohl nastartovat rekonstrukci. Potvrdila, že zhruba před deseti lety se dělala rekonstrukce střechy. Zároveň potvrdila, že v domě je velký nepořádek. Potvrdila, že ona je připravena pomoc finančně žalobci s úhradou případného vypořádacího podílu. Dále uvedla, že zůstatek na jejích účtech je kolem 8.500.000 Kč. Svědek [titul] [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedl, že žalobce zná od 80 let minulého století a potvrdil, že žalobce stavěl předmětnou nemovitost se svým bratrem. Též potvrdil, že dům potřebuje rekonstrukci a v domě se nachází velké množství věcí. Dále uvedl, že žalobce má trvalé bydliště někde na [část obce], když se jedná asi o byt. Svědek [titul]. [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedl, že se s žalobcem často vídá. Dále uvedl, že na jeho vkus je toho v domě dost, a chtělo by to vyklidit na schodech. Uvedl však, že v bytě žalobce nebyl, byl pouze v přízemí na chodbě na terase a ve sklepě. Zná i zahradu. Ve sklepě je moc věcí, nářadí, krámů, vlastně víc věcí než by bylo zdrávo. Potvrdil, že se na domě dělal v poslední domě hromosvod. Svědek [celé jméno žalobce], synovec žalobce uvedl, že jeho matka, paní [celé jméno původní účastnice] s žalobcem moc nevycházela, protože v domě byl nepořádek a bylo tam hodně věcí. Byl tam vlastně problém se vůbec pohybovat. Jeho matka se snažila dohodnout s žalobcem na odkupu jejího podílu, avšak k dohodě nedošlo. Dále uvedl, že v době, kdy matka svůj podíl prodala žalovanému, byl stav nemovitosti stejný, jako když to matka užívala. Potvrdil také, že finance, kterými matka přispívala do fondu oprav jí byly vráceny. Svědek [celé jméno svědka], synovec žalobce uvedl, že v domě bydlel s rodiči někdy do roku 2007 nebo 2008. Matka užívala přízemí a ve zbytku domu nemohla již nic užívat pro nepořádek. Též na zahradě bylo velké množství věcí. Pokud jde o hygienu ve společných prostorách, takto bylo dost hrozné, byl tam zápach a špína. Prodej ideální ½ matky řešil s bratrem, a nakonec se prodej uskutečnil na základě inzerce. V době prodeje byl stav domu stejný, jako jej svědek popsal. Ve věci bylo stranami předloženo více posudků na stanovení ceny nemovitosti a též soud nechal zpracovat znalecký posudek. Ze znaleckého posudku [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] vyplývá, že obvyklá cena nemovitosti je 17.400.000 Kč. Ze znaleckého posudku soudem ustanoveného znalce [titul] [celé jméno znalkyně] vyplývá, že obvyklá cena nemovitosti je 16.618.580 Kč. Ze znaleckého posudku [titul]. [jméno] [příjmení] z února 2022 vyplývá, že obvyklá cena nemovitosti je 21.507.160 Kč. Z odborného vyjádření [číslo] 2022 vyplývá, že zpracovatel tohoto vyjádření považuje posudek [titul]. Zvacha za nesprávný, protože znalec u komparativní metody kombinuje zvlášť cenu za stavbu a pozemek i přes to, že se jedná o funkční celek. Ze znaleckého posudku [číslo] 2022 vyplývá, že hodnota nemovitostí je 16.868.000 Kč. Soud v daném případě vyšel jak ze znaleckého posudku [titul]. [celé jméno znalkyně] a ze znaleckého posudku [číslo] 2022, která se oba v podstatě shodují, pokud jde o stanovení ceny nemovitostí. Znalkyně [celé jméno znalkyně] navíc při stanovení ceny vycházela i z realizovaných prodejních cen obdobných nemovitostí, když v řízení doložila předmětné kupní smlouvy. Nicméně dle názoru soudu je i s ohledem na použité metody třeba vyjít ze znaleckého posudku [číslo] 2022. Ostatní posudku pak trpí jistou vadou, neboť při porovnávací metodě, znalci vycházeli toliko z inzerce prodejů a je notorietou, že tyto ceny vždy vychází z přání prodejců a skutečně realizované ceny jsou pak minimálně o 10% nižší, což potvrdila i znalkyně [celé jméno znalkyně] při svém výslechu. Podle ust. § 1140 odst. 1 zák.č. 89/2012 Sb. (dále jen obč. zák.), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2 téhož ustanovení, každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle ust. § 1141 odst. 1 obč. zák., spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. V řízení přitom bylo prokázáno, že mezi účastníky nebyla dohoda o vypořádání spoluvlastnictví uzavřena za takové situace, může dle ust. § [číslo] rozhodnout o zrušení spoluvlastnictví soud. Podle ust. § 1144 odst. 1 obč. zák., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle odst. 2 téhož ustanovení, rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. Podle ust. § 1147 obč. zák., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. Z uvedených ustanovení je zřejmé, že soud v řízení o vypořádání spoluvlastnictví není vázán návrhy účastníků a musí nejdříve zkoumat, zda-li věc nelze rozdělit, pokud tomu tak není, může věc přikázat do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků a pokud žádný ze spoluvlastníků o věc nemá zájem může soud rozhodnout o prodeji nemovitosti v dražbě. V daném případě oba účastníci měli zájem o své výlučné vlastnictví předmětných nemovitostí. Soud se v daném případě tedy nejdříve zabýval tím, zda-li je možno nemovitost rozdělit. Dospěl přitom k závěru, že rozdělení nemovitosti možné není. Jde totiž o rodinný dům, který má pouze jeden vchod a několik bytových jednotek, které jsou přístupné ze společného schodiště. Navíc soud vzal v potaz stav nemovitosti a chování žalobce, který nemovitost doslova zanesl odpadky. V případě rozdělení nemovitosti a existence jediného schodiště, ze kterého jsou přístupné bytové jednotky by s největší pravděpodobností došlo k tomu, že jeden ze spoluvlastníků by nemohl nemovitost stejně reálně užívat a takový stav by byl pouze důvodem pro další sporu mezi spoluvlastníky. Protože oba spoluvlastníce měli zájem stát se výlučnými vlastníky, zkoumal soud nejdříve to, zda-li oba mají dostatek finančních prostředků na úhradu vypořádacího podílu. Dospěl přitom k závěru, že oba dostatek finančních prostředků mají. Žalobce tuto skutečnost v řízení prokázal potvrzením z banku o zůstatku na jeho účtech, které byly 2.900.000 Kč a 1.040.000 Kč. K tomu je třeba vzít v potaz, že dcera žalobce uvedla, že ona sama má zůstatek na svých účtech cca 8.500.000 Kč a je připravena tyto finanční prostředky žalobci poskytnout. Stejně tak žalovaný výpisy z účtů prokázal, že zůstatek na těchto účtech je více jak 10.000.000 Kč. Oba účastníci navíc mají jinou možnost bydlení, když žalobce je vlastníkem bytu na adrese [příjmení] [číslo] a žalovaný v současné době uspokojuje svoji bytovou potřebu v nájemním bytě, když má však ve vlastnictví též rodinný dům. Tedy i v tomto případě je situace účastníků téměř shodná. Je pravdou, že žalobce byl ten, kdo se svým bratrem dům postavil a od roku 1975 doposud obýval. Provedeným dokazováním však bylo prokázáno, že o dům nijak nepečuje, neprovádí nutné rekonstrukce, což sám potvrdil, že jediné, co bylo provedeno od roku 1975, byla rekonstrukce střechy. Navíc bylo prokázáno, především rozsáhlou fotodokumentací, místním ohledáním a výpověďmi svědků, že žalobce nemovitost doslova zanesl„ harampádím“, a to do takové míry, že nemovitost je v současné době téměř neobyvatelná. Z fotodokumentace vyplývá, že i byt žalobce je zcela zanesen nepotřebnými věcmi a odpadky a on sám má vůbec problém se do bytu přes tyto věci dostat. Naopak žalovaný od té doby, co se stal spoluvlastníkem, podnikl řadu kroků, které byly možné, aby alespoň částečně stávající stav napravil. Jde především o revizi plynových spotřebičů, revizi hromosvodu, instalaci zábradlí ser suterénu a další. Za této situace je soud toho názoru, že pokud by byl žalobce určen jako výlučný vlastník předmětných nemovitostí, znamenalo by to v podstatě totální devastaci těchto nemovitostí, když sám není ochoten nashromážděné věci vyklidit a přistoupit k zásadním rekonstrukcím. Naopak žalovaný již projevil snahu situaci řešit, jak je shora uvedeno a jeho osoba, je dle názoru soudu zárukou, že nemovitost bude dána do pořádku. Za této situace má soud za to, že ani fakt, že nemovitost žalobce postavil a od počátku jí obývá, nemůže převážit nad tím, že sám nemovitost nikdy řádně nespravoval a v podstatě ji uvedl do neobyvatelného stavu. Proto soud rozhodl o tom, že výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí bude žalovaný. Zároveň však soud musel rozhodnout o vypořádacím podílu, když jak již shora uvedl, vyšel z posudku [číslo] 2022, který stanovil hodnotu nemovitostí částkou 16.868.000 Kč. Vypořádací podíl pak s ohledem na skutečnost, že oba účastníci jsou ideálními spoluvlastníky v rozsahu každý ideální ½, činí 8.434.000 Kč. Povinnost k úhradě vypořádacího podílu pak uložil žalovanému. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ust. § 150 o.s.ř., neboť v daném případě nelze hovořit o tom, že by některý z účastníků měl ve věci procesní úspěch, když vypořádání podílového spoluvlastnictví je v zájmu jich obou. O povinnosti žalobce a žalovaného uhradit náklady řízení státu soud rozhodl podle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř., když tyto náklady jsou tvořeny znalečným ve výši 9.777 Kč, 900 Kč a 1.800 Kč a svědečným ve výši 1.825 Kč a 2.530 Kč (celkem 16.832 Kč), tedy každý z účastníků má povinnost uhradit částku 8.416 Kč. O lhůtách k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., když lhůtu pro úhradu vypořádacího podílu stanovil v délce 15 dní, když převod finančních prostředků bude muset proběhnout, s ohledem na výši částky, bankovním převodem, a proto soud spíše pro jistotu stanovil lhůtu k plnění v délce 15 dní a nikoli 3 dnů.