26 C 101/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudkyní Mgr. Beatricí Keményovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení a zaplacení 691 085 Kč s příslušenstvím, o vzájemné žalobě o zaplacení 756 000 Kč,

I. Žalovaná je povinna vyklidit a předat žalobci pozemek parcelní [číslo] zapsaný na listu vlastnictví [číslo] v obci Praha, k. ú. Kamýk, vedený Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 691 085 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 10% ročně od 11. 5. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Zamítá se vzájemný návrh žalované o povinnosti žalobce zaplatit žalovanému částku 756 000 Kč.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení 40.755 Kč k rukám zástupce žalobce do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhá vyklizení pozemku specifikovaného ve výroku I. rozsudku a zaplacení částky 691 085 Kč s úrokem z prodlení z této částky ve výši 10% ročně od 11. 5. 2020 do zaplacení, která odpovídá smluvní pokutě za nevyklizení tohoto pozemku. Odůvodnil, že mezi účastníky byla uzavřena dne 24. 9. 1996 nájemní smlouva, na základě které žalobce přenechal žalované pozemní komunikaci za účelem provozování parkoviště pro osobní automobily (dále jen„ pozemek parkoviště“). Žalobce smlouvu vypověděl dne 8. 11. 2017, doručil ji žalované dne 22. 11. 2017 a nájemní smlouva skončila uplynutím výpovědní doby ke dni 1. 3. 2018. Podle smlouvy byla žalovaná povinna předmět smlouvy uvést do stavu, v jaké jí byl předán a předat ho zpět žalobci. Žalovaná tak neučinila, pozemek parkoviště stále užívá.

2. Platnost výpovědi napadla žalovaná v řízení o určení její neplatnosti vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1. Žalované bylo rozsudkem soudu prvního stupně vyhověno, Městský soud v Praze rozsudek soudu prvního stupně změnil a žalobu zamítl. Dovolání žalované v procesním postavení žalobkyně bylo Nejvyšším soudem odmítnuto. Soudy uzavřely, že výpověď byla žalobcem podána v souladu se zákonem, a je tedy platná.

3. Za situace, kdy platná výpověď byla žalované doručena dne 22. 11. 2017, tříměsíční výpovědní doba začala běžet dne 1. 12. 2017 a uplynula dne 1. 3. 2018. Vzhledem k tomu, že žalovaná nepředala žalobci pozemek parkoviště, domáhá se proto žalobce smluvní pokuty za období od 2. 3. 2018 do 28. 4. 2020, ve výši 0,5% z celkové roční výše nájemného, a to za každý i jen započatý den porušení povinnosti žalované ujednané ve smlouvě, nejméně však 100 Kč denně.

4. Žalobce vyzval v rámci předžalobní výzvy ze dne 28. 4. 2020 žalovaného k vyklizení a zaplacení smluvní pokuty za 789 dní, celkem 836 214 Kč. Žalobou se však domáhá smluvní pokuty v nižší částce, neboť došlo k nesprávnému výpočtu (připočtené DPH).

5. K výpočtu smluvní pokuty uvedl: Roční výše nájemného bez DPH činilo ke dni skončení smlouvy částku ve výši 175.180 Kč/rok, jak vyplývá ze splátkového kalendáře zaslaného žalobci na začátku roku 2017 (částka bez DPH). Denní smluvní pokuta činí částku 875,90 Kč (vypočítáno jako 0,5% z částky 175.180 Kč). Ke dni odeslání předžalobní výzvy byla žalovaná v prodlení s vyklizením a předáním pozemku parkoviště 789 dnů. Vynásobením denní smluvní pokuty s počtem dnů porušení (875,90 Kč x 789 dnů) žalobce vypočetl smluvní pokutu 691 085 Kč.

6. Předžalobní výzva byla žalované doručena dne 6. 5. 2020. Žalobce poskytl žalované lhůtu ke splnění povinností do 10. 5. 2020, od 11. 5. 2020 žalobce požaduje zákonný úrok z prodlení z žalované částky.

7. Žalovaná ohledně smluvní pokuty navrhla žalobu zamítnout. Namítala, že vyplývá z nájemní smlouvy, která zanikla jako celek v důsledku výpovědi žalobce ke dni 1. 3. 2018, proto je neexistentní, nárok je nedůvodný. Nadto v obsahu smlouvy není výslovně smluvní pokuta vztahující se k vyklizení, nemá tedy oporu ve smluvním ujednání stran. K výši smluvní pokuty namítala zjevnou nepřiměřenost, nezákonnost a rozpor s dobrými mravy.

8. K návrhu na vyklizení uvedla, že se nebrání předání pozemku parkoviště (které nazývá„ velkokapacitním parkovištěm“), avšak po uzavření koordinované dohody, jejímž předmětem bude jak dohoda o termínu a způsobu předání a převzetí pozemku parkoviště žalobkyní včetně předání a převzetí zákaznické základny žalované, tak dohody o zaplacení náhrady za převzetí zákaznické základny v částce 756 000 Kč, které učinila žalovaná předmětem vzájemné žaloby v tomto řízení. Žalovaná zdůraznila, že vyklizení a vrácení pozemku parkoviště není obyčejným vyklizením a předáním, neboť na předání pozemku parkoviště je v současné době vázáno 207 smluvních vztahů a práv třetích osob pro potřeby parkování. Tvrdila, že není možné zasáhnout do práv těchto osob tak, že jim nebude zajištěno plnění služeb parkování motorových vozidel, jak tomu bylo dosud. Vyklizení dopadne na práva těchto osob, které parkovací místa užívají dlouhodobě pro své potřeby v dobré víře, že tam mají možnost parkovat, neboť v blízkém okolí tyto parkovací kapacity nejsou žalobkyní zabezpečeny s odůvodněním, že se jedná se o sídliště s velkým množstvím rezidenčních obyvatel.

9. K návrhu na vyklizení dále žalovaná namítala liknavost žalobce, který se nedomáhal včas předání pozemku parkoviště, když první výzva byla učiněna až v květnu 2020, přestože výpovědní lhůta skončila dnem 1. 3. 2018. Došlo tedy k. fikci obnovení nájmu za podmínek vyplývajících z nájemní smlouvy.

10. K užívání pozemku parkoviště doposud (tedy za období od účinnosti výpovědi do současnosti) uvedla, že řádně platí posledně stanovené nájemné a nejedná způsobem, že by se na úkor žalobce jakkoli obohacovala.

11. Žalobce dále v rámci vyjádření ke vzájemné žalobě o zaplacení 691 085 Kč učinil sporným použitelnost nové právní úpravy na vtahy vzniklé před její účinností, namítl případnou předčasnost nároku, když žalovaná pozemek parkoviště doposud užívá a nejdříve po převzetí pozemku, kdy by bylo postaveno najisto, jakým způsobem je nadále pozemek užíván a zda byla získána výhoda následnou činností žalobce. I pokud by však po vyklizení žalobce využíval pozemek jako parkoviště a v budoucnu by žalovaná vznesla nárok na převzetí zákaznické základy, ani v takovém případě by nárok nebyl důvodný, neboť uvedený institut se vztahuje na jiné případy – například vybudování kadeřnictví či oblíbené kavárny, kde je nepochybné, že se zákazníci mohou„ naučit“ chodit do uvedené provozovny z důvodu poskytovaných služeb a nevyužijí přitom služeb provozoven ve vedlejší ulici. K fikci obnovení nájemního vztahu odkázal na několikaletý spor o určení neplatnosti výpovědi a § 2230 odst. 2 o.z. K argumentaci ohledně smluvní pokuty za nevyklizení pozemku parkoviště uvedl, že názor žalované, podle které nelze požadovat smluvní pokutu z již ukončené smlouvy považuje za absurdní, neboť by byl v přímém rozporu se smyslem a účelem institutu smluvní pokuty. Žalovaná si protiřečí, pokud požaduje náhradu za zákaznickou základnu vyplývající ze smluvního vztahu, který zanikl a současně odmítá plnit smluvní pokutu, také vyplývající ze smluvního vztahu. <i>12. Soud zjistil následující skutkový stav:</i> 13. Mezi stranami je nesporné, že žalobce je vlastníkem pozemku parkoviště.

14. Z nájemní smlouvy č. 895/96/360 uzavřené mezi žalobcem jako pronajímatelem a [jméno] [příjmení], z 24. 2. 2005, soud zjistil, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, předmětem nájmu je pozemek parkoviště (výměra 4 733 m2, z toho 2 375 m2 parkovací plochy a 2358 m2 manipulační plochy). Účelem nájmu je provozování parkoviště pro osobní automobily. Podle článku IV. bod 7 nejpozději ke dni skončení nájmu je nájemce povinen uvést předmět nájmu do stavu v jakém mu byl předán a předat jej zpět pronajímateli, nebude-li smluvními stranami domluveno jinak. Podle článku V. odstavec 4 v případě, že nájemce závažným způsobem poruší jiné povinnosti, pro které smlouva výslovně stanoví jinou výši smluvní pokuty je pronajímatel oprávněn požadovat smluvní pokutu ve výši 0,5% z celkové roční výše nájemného a to za každý i jen započatý den porušování této povinnosti vždy však nejméně 100 Kč denně. Podle článku VI. odst. 1 výpověď může být podána i bez uvedení důvodu, výpovědní lhůta je tři měsíce a počíná běžet prvního dne měsíce následujícího po jejím doručení.

15. Z dodatku č. 1 k nájemní smlouvě uzavřené mezi žalovaným jako pronajímatelem a [jméno] [příjmení] jako nájemcem z 24. 2. 2005 soud zjistil, že jde o změnu v souladu se zákonem č. 235/2004 Sb. o dani z přidané hodnoty, zvýšení nájemného a s tím spojeného systému plateb. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze 4. 12. 2007 soud zjistil, že se mění identifikační údaje nájemce, a to na [právnická osoba], zastoupený jednatelem [jméno] [příjmení] s tím, že ke dni 1. 1. 2008 [právnická osoba] přebírá veškerá práva a povinnosti včetně závazků a pohledávek [jméno] [příjmení].

16. Ze splátkového kalendáře vyhotoveného žalobcem pro žalovanou za rok 2017 soud zjistil, že roční výše nájemného bez DPH činí 175 180 Kč.

17. Z rozsudku Městského soudu v Praze jako soudu odvolacího č. j. 68 Co 6/2019-68 ze dne 11. 2. 2019 ve věci žalovaného v pozici žalobce proti žalobci v pozici žalovaného o určení neplatnosti výpovědi z nájmu soud zjistil, že rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 z 14. 8. 2018, č.j. 27 C 46/2018-32 byl změněn tak, že žaloba na určení, že výpověď daná žalobkyni z nájemní smlouvy ze dne 24. 9. 1996 ve znění dodatku, učiněná žalovaným dne 8. 11. 2017 je neoprávněná a neplatná, byla zamítnuta. Smluvní vztah mezi účastníky byl posouzen jako pacht. Usnesením Nejvyššího soudu ČR č.j. 26 Cdo 3609/2019-108 z 21. 4. 2020 bylo dovolání ve věci výše specifikované odmítnuto s tím, že odkázal na odůvodnění rozsudku ve věci sp. zn. 26 Cdo 3721/2019 z 29. 1. 2020 s tím, že lze vypovědět nájemní smlouvu i bez uvedení důvodu. Výpověď nemusela obsahovat žádný výpovědní důvod a úprava skončení nájmu v prostoru sloužícímu k podnikání nemá žádné zvláštní náležitosti. Pokud mohl být nájem vypovězen bez udání důvodu a důvod výpovědi nemá ani vliv na délku výpovědní doby, je vyloučeno zvažovat naplněnost výpovědního důvodu.

18. Ze znaleckého posudku vyhotoveného dne 20. 5. 2015 z podnětu žalovaného společností [právnická osoba], znalecký ústav pro obor ekonomika, soud zjistil, že byla oceněna zákaznická základna žalovaného částkou 756 000 Kč. Z výzvy žalovaného z 12. 5. 2020 společně s dodejkou soud zjistil, že byla doručena žalobci 11. 5. 2020 a žalovaný vyzývá k zaplacení částky 756 000 Kč z důvodu hodnoty zákaznické základny vybudované po dobu nájemního vztahu. Z přehledu uživatelů parkovacích míst vyhotoveného žalovaným soud zjistil, že pozemek parkoviště užívá k parkování prostřednictvím žalovaného 207 osob (bez uvedení datace listiny).

19. Pro rozhodnutí ve věci samé měl soud po provedení důkazního řízení dostatečně zjištěný skutkový stav. Další důkazy navržené žalovanou (místní ohledání, výslech jednatele žalované, znalecké posudky na částku odpovídající zhodnocení pozemku a na opětovné zjištění hodnoty zákaznické základny) navržené při jednání 18. 2. 2021, byly proto zamítnuty jako nadbytečné.

20. Po právní stránce posoudil soud věc podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o.z.).

21. Podle § 3074 odst. 1 o.z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

22. Podle § 2231 odst. 1,2 o.z. nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

23. Podle § 2230 odst. 1,2 o.z. užívá-li nájemce věc i po uplynutí nájemní doby a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby mu věc odevzdal, platí, že nájemní smlouva byla znovu uzavřena za podmínek ujednaných původně. Byla-li původně nájemní doba delší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na jeden rok; byla-li kratší než jeden rok, platí, že nyní byla uzavřena na tuto dobu. Ustanovení odstavce 1 se nepoužije přesto, že nájemce věc dál užívá, dala-li strana v přiměřené době předem najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděla.

24. Podle § 2315 o.z. skončí-li nájem výpovědí ze strany pronajímatele, má nájemce právo na náhradu za výhodu pronajímatele, nebo nového nájemce, kterou získali převzetím zákaznické základny vybudované vypovězeným nájemcem. Nájemce toto právo nemá, byl-li z nájmu vypovězen pro hrubé porušení svých povinností. Podle komentáře v systému ASPI k uvedenému ustanovení jeho účelem je ochrana nájemce v případě, že si svou pílí a kvalitními službami vybudoval stálou klientelu a z tohoto dobře fungujícího provozu by následně měla těžit jiná osoba. Může jít např. o oblíbenou restauraci, v níž bude provoz pokračovat i poté, co původní nájemce zde ukončil svou činnost.

25. Podle § 2225 odst 1, 2 o.z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu. Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.

26. Podle § 2048 o.z.ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

27. Podle § 2051 o.z. nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu může soud na návrh dlužníka snížit s přihlédnutím k hodnotě a významu zajišťované povinnosti až do výše škody vzniklé do doby rozhodnutí porušením té povinnosti, na kterou se vztahuje smluvní pokuta. K náhradě škody, vznikne-li na ni později právo, je poškozený oprávněn do výše smluvní pokuty.

28. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že nároky žalobce jsou oprávněné. Žalovaný užívá bez právního důvodu pozemek parkoviště již tři roky. Ve sporu iniciovaném žalovanou soudy konstatovaly platné právní jednání (úkon) žalobce, a to výpověď učiněnou bez udání důvodu ze dne 8. 11. 2017, s tím, že výpovědní doba uplynula ke dni 1. 3. 2018. Z pohledu soudu je po pravomocném rozhodnutí o určení neplatnosti výpovědi nevyklizení pozemku parkoviště obstrukčním jednáním žalované. Nelze přistoupit na její argumentaci, že žalobce jednal liknavě, když ji nevyzval k vyklizení za situace, kdy sama žalovaná iniciovala několikaletý spor, kterým měla v úmyslu zvrátit jí danou výpověď. Na takovou situaci dopadá právě § 2230 odst. 2 o.z. zcela a úvaha o fikci obnovení nájemní smlouvy je lichá.

29. Shodně tak žalovaná nemá oprávnění klást podmínky ohledně vyklizení pozemku parkoviště žalovanou uzavřením dohody mezi účastníky (o termínu a způsobu předání pozemku) a povinností platby žalobce za zákaznickou základnu v částce 756 000 Kč.

30. Současně je třeba zdůraznit, že žalovaná jedná v rozporu se zákonem, pokud zajišťuje 207 parkovacích míst po dobu tří let na pozemku žalobce a zjevně za pronájem parkování generuje zisk, když platí žalobci částku odpovídající posledně stanovenému nájmu. Proto smluvní pokuta, která je z pohledu soudu oprávněná (viz níže) odpovídající částce 875,90 Kč denně je zcela přiměřená s přihlédnutím k celkem 207 parkujícím vozidlům, jejichž vlastníci (či provozovatelé) plní žalované za užívání pozemku žalobce blíže nespecifikovanou částku – žalovaná ani netvrdila, v jaké výši inkasuje (denně či měsíčně) za užívání jednotlivého parkovacího místa a na základě jakého právního vztahu. Námitky rozporu s dobrými mravy žalované, která je nadto podnikatelem, případně neúměrná výše smluvní pokuty, nejsou z výše vyložených důvodů proto oprávněné.

31. Smluvní pokuta vyplývá z nájemní smlouvy a nevyklizení pozemku parkoviště lze podřadit pod hrubé porušení povinností stanovených nájemní smlouvou. Argumentuje-li žalovaná, že smlouva byla ukončena jako celek v důsledku výpovědi, pak zde chybí její vysvětlení, na základě jakého právního vztahu užívá tři léta pozemek parkoviště, když současně odkazuje na fikci obnovení nájemní smlouvy. Smluvní pokuta je tedy nárokem žalobce oprávněným, pokud několik let nemůže disponovat se svým vlastnictvím. Shodně tak její výše byla prokázána nájemní smlouvou a platebním předpisem posledně stanoveného nájemného za rok 2017. Výpočtový mechanismus smluvní pokuty za 789 dní odpovídá 0,5 % z částky 175 180 Kč.

32. Co se týče vzájemné žaloby žalované o zaplacení 756 000 Kč za zákaznickou základnu, soud shledal tento nárok nedůvodný. Shoduje se s žalobcem v tom směru, že provozování parkoviště negeneruje zákaznickou základnu například z důvodu obliby. V daném případě sama žalovaná tvrdila, že uvedené parkoviště slouží pro potřeby obyvatel sídliště, kde parkovací kapacity nejsou žalobcem zabezpečeny, jedná se o sídliště s velkým množstvím obyvatel. Jinými slovy, bude-li žalobce pokračovat v užívání pozemku totožným způsobem a uzavřel-li by smlouvy s totožnými uživateli parkovacích míst, nebude to pro zvláštní oblibu, kterou zajistil předchozí nájemce (žalovaná), avšak z důvodu tvrzeného všeobecného nedostatku parkovacích míst na sídlišti Kamýk. Nadto již tři roky užívá žalovaná pozemek parkoviště neoprávněně, nelze proto v tomto sporu ani uvažovat o„ předání“ zákaznické základny, neboť mezi žalovanou a uživateli parkovacích míst nemohly být platné nájemní smlouvy. Uplatnění nároku na náhradu za zákaznickou základnu tedy na daný spor nedopadá.

33. O úroku z prodlení z žalované částky 691 085 Kč bylo rozhodnuto dle § 1970 o.z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., s tím, že bylo prokázáno doručení předžalobní výzvy žalované dne 6. 5. 2020, lhůta marně uplynula 10. 5. 2020, od 11. 5. 2020 je tedy žalovaná v prodlení.

34. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalobci celkem náleží částka 40.755 Kč. Žalobce je statutárním městem, největší veřejnou korporací v České republice, která je povinna spravovat svůj majetek ve veřejném zájmu. K hájení svých zájmů je žalobce vybaven organizačními složkami finančně i personálně zajištěnými především z veřejných rozpočtů, a není důvodu, aby výkon svých práv a povinností v této oblasti přenášel na soukromý subjekt, jímž je advokát. Pokud tak přesto učiní, pak není důvod pro uznání takto mu vzniklých nákladů jako účelně vynaložených (přiměřeně nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 1180/2010, I. ÚS 195/2011). Není tím vyloučeno, aby za zcela výjimečných okolností zastoupení advokátem mělo povahu účelného uplatňování či bránění práva. Tak by tomu mohlo být v případě mimořádně obtížného dlouhotrvajícího sporu, kdy k efektivnímu uplatnění či bránění práva je třeba odborně zaměřeného advokáta. V dané věci se však jedná o běžný a nikoliv obtížný spor o zaplacení smluvní pokuty a o vyklizení nemovité věci. V takto jednoduché právní věci byl žalobce schopen zajistit si vyřešení případu vlastními prostředky včetně personálního zastoupení. Z daného důvodu není možné přiznat náklady vynaložené na právní zastoupení jako náklady účelně vynaložené. Za účelně vynaložený náklad je třeba považovat soudní poplatek ve výši 39.555 Kč, žalobci dále náleží paušální náhrada hotových výdajů dle vyhlášky č. 254/2015 Sb., za 4 úkony po 300 Kč, tedy 1.200 Kč (1. předžalobní výzva, 2. podání žaloby, 3. vyjádření ze dne 31. 8. 2020, 4. účast na jednání dne 18. 2. 2021).

35. Náklady řízení je žalovaný povinen zaplatit k rukám zástupkyně žalobce dle § 149 odst. 1 o.s.ř. O lhůtách k plnění bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 o.s.ř.