26 C 121/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudkyní Mgr. Beatricí Keményovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zaplacení 450 544 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům a), b) částku 289 750 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z této částky od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům a), b) náklady řízení ve výši 28 701 Kč k rukám zástupce žalobců do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Podanou žalobou se žalobci domáhali zaplacení částky 450 544 Kč se zákonným úrokem z prodlení s odůvodněním, že uzavřeli s žalovaným dne [datum] smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání, na základě které měl žalovaný v nájmu prostor v budově [adresa] na adrese [adresa žalované], [PSČ], stojící na pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, zapsané katastrálním úřadem pro Hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, k.ú. [část obce], na [list vlastnictví]. Na základě dohody o ukončení smlouvy skončil nájemní vztah mezi účastníky ke dni [datum], kdy bylo žalovanému zasláno konečné vyúčtování za nájem a služby. Ze strany žalovaného nebyly, a to ani po výzvě žalobce, uhrazeny tyto faktury: 1) č. FAV1900014 za spotřebu energií a služeb za rok 2018, vystavena dne [datum], splatná dne [datum], znějící na částku 19 475 Kč, 2) č. FAV1900016 za nájemné za červenec 2019, vystavena dne [datum], splatná dne [datum], znějící na částku 88 050 Kč, částečně uhrazena dne [datum] co do výše 30 000 Kč a dne [datum] co do výše 20 000 Kč, dobropis neuhrazených záloh na služby za červenec 2019 č. FAV1900028 ve výši 23 000 Kč ze dne [datum], splatný dne [datum], 3) č. FAV1900018 za nájemné za srpen 2019, vystavena dne [datum], splatná dne [datum], na částku 88 050 Kč, dobropis neuhrazených záloh na služby za srpen 2019 č. FAV1900029 ve výši 23 000 Kč ze dne [datum], splatný dne [datum], 4) č. FAV1900020 za nájemné za září 2019, vystavena dne [datum], splatná dne [datum], na částku 88 050 Kč, dobropis neuhrazených záloh na služby za září 2019 č. FAV1900030 ve výši 23 000 Kč ze dne [datum], splatný dne [datum], 5) č. FAV1900023 za nájemné za říjen 2019, vystavena dne [datum], splatná dne [datum], na částku 88 050 Kč, dobropis neuhrazených záloh na služby za říjen 2019 č. FAV1900031 ve výši 23 000 Kč ze dne [datum], splatný dne [datum], 6) č. FAV1900025 za nájemné za listopad 2019, vystavena dne [datum], splatná dne [datum], na částku 88 050 Kč, dobropis neuhrazených záloh na služby za listopad 2019 č. FAV1900032 ve výši 23 000 Kč ze dne [datum], splatný dne [datum], 7) č. FAV1900026 za nájemné za prosinec 2019, vystavena dne [datum], splatná dne [datum], na částku 88 050 Kč, dobropis neuhrazených záloh na služby za prosinec 2019 č. FAV1900033 ve výši 23 000 Kč ze dne [datum], splatný dne [datum], 8) č. FAV2000003 za vyúčtování služeb a energií za rok 2019, vystavena dne [datum], splatná dne [datum], na částku 90 769 Kč.

2. Žalovaný nárok sporoval s odůvodněním, že jednal se správcem objektu [jméno] [celé jméno žalobce], jemuž vytýkal vady objektu, které správce sliboval dodělat či doložit. Žalovaný mu sdělil, že jeho podnájemníci, kterým žalovaný se souhlasem správce prostory podnajímal, požadují, aby nebytový prostor byl správně udržovaný, bezpečný a v souladu se zákony. Bez podnájemce, který provozoval hostinskou činnost, by pro žalovaného neměl nájem v domě dále smysl. Podnájemce z důvodu problémů s nepoužitelností prostor odmítal do vyřešení nápravy platit podnájemné. Majitel objektu měl povinnost zajistit parkovací místa dle výpočtu závazné městské vyhlášky pro hospodu s kapacitou až cca 250 osob, nebylo však zajištěno ani jedno místo. V roce 2011 proběhla rekonstrukce hospody v přízemí domu, na dokumenty ohledně kolaudace se čekalo do roku 2018. Problémy s parkováním se odrážely zejména u zásobování restaurace, kde bylo nutné stát na chodníku v zákazu zastavení, v nebezpečné zatáčce hlavního tahu Palmovkou. Dům byl zanedbaný, správce objektu udržoval dům svépomocí bez jakékoli odbornosti a zkušeností. O kanalizaci, elektroinstalaci, plyn a topení se nestaral nikdo, správce ani po několika nevydal revize elektroinstalace, plynu a komínů. V domě neustále padaly hlavní jističe, což se vždy pouze neodborně poopravilo, mnohokrát se řešil únik spalin z komínů, které správce odmítal nechat čistit a odmítal dělat pravidelné revize. Při nutné výměně kotle odmítaly oslovené firmy na topení a plyn osadit nové kotle kvůli havarijnímu stavu komínů. Dále byly problémy s kanalizací, ucpané WC při večerních programech v klubu, opakované volání havarijní služby na čistění, několikrát vytopená kuchyň vracejícími se splašky. Dům sloužící z většiny jako gastro komplex nemá pod domem instalován lapol, tj. lapač tuků, veškeré tuky musí odcházet do běžné kanalizace, čím je veřejná kanalizace v rozporu se zákonem permanentně poškozována a zanášena. Správce dále v domě provedl svépomocí na dvou místech zbourání nosných zdí kvůli zvětšení místností, k čemuž nikdy nebyl dodán posudek statika a dokumentace legálnosti a bezpečnosti, poté se začaly tvořit nezanedbatelné praskliny na zdech. Dům je tedy nejen nezpůsobilý k jakémukoli pronájmu, zejména k provozování restaurací s kapacitou [číslo] osob, ale pobyt osob v něm je nebezpečný, zejména z důvodu zbourání nosných zdí. Nebytové prostory tak nebyly způsobilé k řádnému užívání a žalovaný v nich nehodlal setrvávat. Vyúčtování služeb nebylo předtím dodáno a požadovaná částka je nereálná, žalovaný již dva roky protestuje proti systému rozpočtů vyúčtování, dále byl rozpor i s placením úklidu a odvozu odpadu. Téměř celý podzim 2018 a jaro 2019 nefungovalo v kancelářích a bytech topení. Nelze rovněž uznat neuhrazený zbytek za měsíc červenec 2019, jelikož ten představuje zálohu (přibližné náklady na energie a služby). Nejen, že v tomto měsíci neprobíhal provoz a náklady se předpokládaly mizivé, ale mělo být vyúčtování za minulý rok a poslední půlrok, kde se očekával vysoký přeplatek. Provoz v posledním roce nedosahoval ani třetiny dřívějších let a rozdíl se dal odhadovat i s ohledem na řešení sporu o systém rozúčtování položek.

3. Dalšími podáními žalovaný doplnil, že JUDr. [jméno] [příjmení], tajemník sekretariátu starosty z městského úřadu v Praze 8, provedl kontrolu a na místě zjistil, že pronajímatelé neprovedli v minulosti žádné povinné revize (elektrika, plyn, komíny). Rovněž Hasičský záchranný sbor vede vyšetřování ohledně stavu domu. Pokud jde o vyúčtování, žalobci vyúčtovávají služby a energie, na které nemají žádný nárok. Žalovaný požádal o vyúčtování se všemi podrobnostmi za několik let zpátky, čemuž nebylo vyhověno. Ve smlouvě nejsou uvedena čísla měřičů a počet plynoměrů neodpovídá skutečnosti. Prostory restaurace se snažila pronajmout realitní kancelář [anonymizována dvě slova], makléřem byl [jméno] [příjmení] (jehož žalovaný navrhl vyslechnout jako svědka). Jedna ze základních otázek pro realitní kancelář je, zda nevázne na nájmu nějaký dluh. Žalovaný musel ujišťovat realitní kancelář, že takové dluhy neexistují a tvrzení si makléř měl ověřovat u majitele nemovitosti. Jelikož prostory poté aktivně nabízeli, u realitní kanceláře si tuto informaci s naprostou jistotou ověřovali zájemci a pronajímatelé museli potvrdit realitní kanceláři bezdlužnost současného nájemce, tedy žalovaného.

4. Žalobci v reakci na to uvedli, že pokud měl žalovaný za to, že prostory jsou nevyhovující, měl možnost smlouvu ukončit, nebo alespoň žalobce vyzvat k nápravě tvrzených vad, což neučinil.

5. Podáním doručeným soudu dne [datum] vzali žalobci žalobu zpět co do částky 160 794 Kč s příslušenstvím představující zálohové platby na služby a energie. Nadále se domáhali zaplacení částky 289 750 Kč s příslušenstvím titulu dlužného nájemného. Řízení bylo částečně zastaveno usnesením ze dne 15. 7. 2021, č.j. 26 C 121/2020-163.

6. Z provedených důkazů soud ohledně nároku na zaplacení nájemného, který po částečném zastavení řízení zůstal předmětem sporu, zjistil tento skutkový stav:

7. Ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] plyne, že byla uzavřena mezi žalobci jako pronajímateli a žalovaným jako nájemcem, jejím předmětem je nájem prostor v budově [adresa] na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo] sestávající s přízemních prostor o výměře 29 m2, suterénních prostor o výměře 241 m2, prostor v prvním patře o výměře 17,95 m2, pozemku pod zimní zahrádkou a přízemních prostor o výměře 129 m2. Strany sjednaly nájemné ve výši 65 000 Kč měsíčně s tím, že je splatné vždy měsíčně předem nejpozději do 30. dne kalendářního měsíce na následující kalendářní měsíc, nájemné má být hrazeno na účet pronajímatele [číslo] [bankovní účet].

8. Fakturou č. FAV1900016 žalobci vyúčtovali mj. nájemné za červenec 2019 v částkách 33 000 Kč, 4 000 Kč, 3 050 Kč a 25 000 Kč se splatností ke dni [datum].

9. Fakturou č. FAV1900018 žalobci vyúčtovali mj. nájemné za srpen 2019 v částkách 33 000 Kč, 4 000 Kč, 3 050 Kč a 25 000 Kč se splatností ke dni [datum].

10. Fakturou č. FAV1900020 žalobci vyúčtovali mj. nájemné za září 2019 v částkách 33 000 Kč, 4 000 Kč, 3 050 Kč a 25 000 Kč se splatností ke dni [datum].

11. Fakturou č. FAV1900023 žalobci vyúčtovali mj. nájemné za říjen 2019 v částkách 33 000 Kč, 4 000 Kč, 3 050 Kč a 25 000 Kč se splatností ke dni [datum].

12. Fakturou č. FAV1900025 žalobci vyúčtovali mj. nájemné za listopad 2019 v částkách 33 000 Kč, 4 000 Kč, 3 050 Kč a 25 000 Kč se splatností ke dni [datum].

13. Fakturou č. FAV1900026 žalobci vyúčtovali mj. nájemné za prosinec 2019 v částkách 33 000 Kč, 4 000 Kč, 3 050 Kč a 25 000 Kč se splatností ke dni [datum].

14. Z dohody o ukončení smlouvy ze dne [datum] plyne, že účastníci se dohodli na ukončení smlouvy ke dni [datum].

15. Z výpisu z účtu [číslo] [bankovní účet] soud zjistil následující platby žalovaného zaslané žalobcům v roce 2019: dne [datum] částka 20 000 Kč, dne [datum] částka 58 050 Kč, dne [datum] částka 30 000 Kč.

16. Z knihy vystavených faktur se seznamem úhrad nad rámec těchto plateb plynou dále platby žalovaného ve výši 30 000 Kč dne [datum], 58 050 Kč dne [datum], 88 050 Kč dne [datum], 88 050 Kč dne [datum], 30 000 Kč dne [datum], 30 000 Kč dne [datum], 28 050 Kč dne [datum] a 30 000 Kč dne [datum].

17. Výzvou ze dne [datum] vyzval právní zástupce žalobců žalovaného k zaplacení dlužné částky.

18. Na tato zjištění neměly ostatní provedené důkazy vliv. Soud neprovedl důkaz svědeckou výpovědí [jméno] [příjmení], neboť jej z důvodů uvedených níže považoval za nadbytečný, když měl dostatek podkladů pro rozhodnutí ve věci samé.

19. Právní hodnocení:

20. Podle § 2201 o.z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

21. Podle § 2205 o.z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

22. Podle § 2208 o.z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného. Neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.

23. Podle § 2251 odst. 1 o.z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně.

24. Podle § 2303 o.z. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

25. Podle § 2308 o.z. nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

26. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba ve znění jejího částečného zpětvzetí, je důvodná. Žalobce se domáhal na žalovaném zaplacení dlužného nájemného za rok 2019. Žalovaný namítal, že nárok na zaplacení nájemného není dán, neboť pronajaté prostory nebyly způsobilé k bezpečnému užívání a vykazovaly vady, které žalobce neodstranil ani poté, co jej k tomu žalovaný vyzýval, resp. odstraňoval tyto vady neodborně, svépomocí, čímž naopak zhoršoval již tak špatný stav budovy. Soud má však za to, že tyto námitky ve vztahu k nároku na zaplacení dlužného nájemného nejsou relevantní. Měl-li žalovaný za to, že předmět nájmu je k užívání nezpůsobilý, přičemž žalobce vytýkané vady neodstranil, měl žalovaný postupovat dle § 2208 o.z., tedy žádat o slevu z nájemného. [jméno] měl však požadovat již za trvání nájemního vztahu, nikoli až v rámci soudního řízení. Stejně tak se soud ztotožňuje s argumentací žalobců v tom směru, že žalovanému nic nebránilo nájemní vztah ukončit ([číslo] o.z., resp. [číslo] o.z.), což neučinil. Soud proto neprováděl dokazování týkající se namítaných vad pronajatých prostor, respektive budovy, v níž se nachází, neboť i kdyby existence vad byla prokázána, nemění to nic na tom, že povinností žalovaného bylo hradit nájemné, jeho právem v případě vad předmětu nájmu bylo požadovat z nájemného slevu, případně nájemní smlouvu vypovědět, což neučinil. Tvrzení žalovaného ohledně úhrady nájemného byla v průběhu řízení nekonzistentní: žalovaný nejprve nesporoval, že nájemné neuhradil, a odůvodňoval to havarijním stavem domu, poté tvrdil, že dluh na nájemném nevznikl, k čemuž navrhoval svědeckou výpověď realitního makléře [obec]. Soud má však existenci dluhu na nájemném prokázanou z výpisu z účtu [číslo] [bankovní účet], na nějž mělo být nájemné dle smlouvy hrazeno, a z nějž plynou úhrady žalovaného v roce 2019 v částkách 20 000 Kč, 58 050 Kč a 30 000 Kč. Další úhrady jsou prokázány z knihy vystavených faktur se seznamem úhrad, kde jsou patrné platby v částkách 30 000 Kč, 58 050 Kč, 88 050 Kč, 88 050 Kč, 30 000 Kč, 30 000 Kč, 28 050 Kč a 30 000 Kč. Výše nájemného byla nájemní smlouvou sjednána na částku 65 000 Kč, celkové nájemné za rok 2019 činilo 780 000 Kč (12 x 65 000 Kč), žalovaný v roce 2019 celkem uhradil 490 250 Kč, když toto tvrzení nesporoval a netvrdil, že by uhradil vyšší částku, například na jiný účet než [číslo] [bankovní účet] sjednaný smlouvou. Zbývá proto uhradit 289 750 Kč a tuto částku soud žalobcům přiznal spolu se zákonným úrokem z prodlení počítaným od pátého dne od doručení žaloby žalovanému, jak požadoval žalobce na jednání dne [datum] (kdy žaloba byla žalovanému doručena již dne [datum]).

27. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o.s.ř. ve spojení s § 146 odst. 2 věta první o.s.ř., kdy žalobce zpětvzetím žaloby zavinil částečné zastavení řízení a náleží mu proto pouze poměrná náhrada nákladů řízení. Žalobci měli ve věci úspěch co do částky 289 750 Kč s přísl. z celkových 450 544 Kč, uspěli tedy z 64 %. Naopak neuspěli v částce 160 794 Kč, ohledně níž vzali žalobu zpět, tedy v rozsahu 36 % Náklady sestávají ze soudního poplatku 22 528 Kč, odměny advokáta dle § 7 bodu 6 a.t. ve spojení s § 12 odst. 4 a.t. po 16 224 Kč za úkon, a to za 4 úkony, které žalobci požadovali (1. převzetí a příprava zastoupení, 2. žaloba, 3. účast na jednání dne [datum], 4. účast na jednání dne [datum]), tedy celkem 64 896 Kč. Žalobcům dále náleží paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a.t. po 300 Kč, tedy 1 200 Kč, a náhrada DPH ve výši 13 880 Kč Náklady činí 102 504 Kč. Žalobci však uspěla z 64 %, náleží jim proto náhrada nákladů řízení z 28 % ([číslo]); 28 % z částky 102 504 Kč činí 28 701 Kč.

28. Náhradu nákladů řízení je žalovaný dle § 149 odst. 1 o.s.ř. povinen zaplatit žalobcům k rukám jejich právního zástupce. O lhůtě k plnění bylo v případě obou výroků rozhodnuto dle § 160 odst. 1 o.s.ř.