26 C 276/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudkyní Mgr. Beatricí Keményovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. jméno příjmení , datum narození bytem adresa 2. jméno příjmení , datum narození bytem adresa oba zastoupeni advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 88 000 Kč

I. Zamítá se žaloba o stanovení povinnosti žalovaným 1) 2) zaplatit společně a nerozdílně žalobci částku 88 000 Kč.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným 1), 2) náklady řízení 46 152 Kč k rukám zástupce žalovaných do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalobce je povinen zaplatit náklady řízení státu 242 Kč na účet Obvodního soudu pro Prahu 8 do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhá zaplacení částky 88 000 Kč s odůvodněním, že žalovaní jako prodávající uzavřeli s žalobcem jako kupujícím dne 25.2. 2019 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl stavební pozemek [anonymizováno], jehož součástí je dům [adresa], k.ú. [anonymizováno] u [anonymizováno]. Před uzavřením smlouvy žalobce prohlédl nemovitost, v které nebyla zjištěna závada a žalobce byl o bezvadnosti nemovitosti ze strany žalovaných ujištěn. K předání nemovitosti došlo dne 24.3.2019, poté byly zjištěny skryté vady, a to stav elektrického vedení v domě, což bylo možno zjistit až po celkovém vystěhování jednotlivých místností. Žalobce proto přivolal revizního technika, který ve zprávě ze dne 18.4.2019 uvedl, že elektroinstalace je v rozporu s ČSN a některé části ohrožují bezpečnost a životy osob a je nutná kompletní rekonstrukce. Žalobce vady vytkl dopisem ze dne 29.4.2019 a požádal o přiměřenou slevu z kupní ceny 60.000 Kč, žalovaní odmítli.

2. K okolnostem uzavření smlouvy a zjištění stavu domu uvedl: Žalované za účelem koupě domu kontaktovala zaměstnankyně žalobce, [jméno] [příjmení], kterou při prohlídce domu doprovázel kolega makléř [jméno] [příjmení] a znalec. Stav elektroinstalace nebylo při prohlídce možno zjistit, protože byla skrytá za nábytkem – jednalo se o vady skryté, které šlo zjistit až po kompletním vyklizení nemovitosti. Žalovanou částku žalobce určil na základě vytvořené cenové nabídky na opravu závadné elektroinstalace.

3. Žalovaní navrhli žalobu zamítnout. Učinili nesporným uzavření kupní smlouvy dne 25.2.2019, vytknutí vad žalobcem dne 29.4.2019 a 26.6.2019. Uvedli, že žalobce je realitní kancelář, měl ucelený přehled o stavu nemovitosti a byl s ním seznámen, cena byla stanovena na základě odhadu znalce, kterého určil a zajistil žalobce, v rámci posouzení byla pořízena fotodokumentace.

4. Žalovaní byli nuceni nemovitosti prodat s ohledem na jejich finanční situaci (prodej nemovitosti v exekučním řízení) a byli bez svého přičinění kontaktováni zástupkyní žalobce [jméno] [příjmení], která si dům opakovaně prohlédla, následně se do domu dostavila odhadkyně spolu s paní [příjmení] a technikem žalobce, měli přístup do všech částí domu. Až poté byla určena cena 2.260.000 Kč. Žalovaní se z domu odstěhovali v lednu 2019, k předání nemovitosti došlo dne 24.3.2019 za přítomnosti třetí osoby, a to [jméno] [příjmení]. Soud zjistil následující skutkový stav:

5. Ze shodných tvrzení účastníků má soud za nesporné, že kupní smlouva k nemovitostem byla uzavřena dne 25.2. 2019 na částku 2.260.000 Kč, k předání nemovitosti došlo dne 24.3. 2019 a žalobce vytknul vady dne 29.4.2019 a 26.6.2019 a požadoval slevu z ceny 60 000 Kč, následně žalovanou částku. Kupní smlouva byla uzavřena před konáním dražby na předmětnou nemovitost.

6. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že byl sousedem žalovaných, v předmětném domě byl nesčetněkrát na návštěvě. Elektroinstalaci v domě, respektive na domě viděl, byla přímo proti stolku, kde sedával s žalovanými. Některé elektrické krabice v domě viděl otevřené na chodbě v přízemí. Většinově potvrdil stav nedokončené elektroinstalace v domě jako na fotografiích na č.l. 66 a následující, s výjimkou kabelu u stropu, který si nepamatoval s ohledem na jeho umístění. Při pohledu na elektroinstalaci, se v žertu ptal žalovaného, zda mají také objednané hasiče.

8. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalobce jí udělil plno moc o obchodním zastoupení, zejména pro kupní a zástavní smlouvy. Nyní již žalobce nezastupuje. V rámci kupní smlouvy zastupovala žalobce. Byla pověřena zjistit technický stav domu s tím, že mimo jiné se všeobecně vždy zjišťuje stav elektroinstalace. Žalovaný jí sdělil při jedné návštěvě před uzavřením kupní smlouvy, že nedokončil výměnu elektroinstalace a v domě jsou dva rozvaděče elektřiny, starý a nový. Svědkyně uvedla, že s žalovanými neučinila obhlídku elektroinstalace, pouze viděla na chodbě obnažené dráty. Fotografie nepořizovala. Při prohlídce byl dům zařízen, v obývacím pokoji nábytek zakrýval část zdí, stejně tak i koberec. Kupní cena byla žalovaným navržena nižší o 60 000 Kč než cena odhadní dle znaleckého posudku. Žalovaný však nesouhlasil, proto žalobce přistoupil na cenu odhadní.

9. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že s žalobcem spolupracuje. Prohlídku domu učinil pouze zběžně pohledově během deseti minut za denního světla. Při prohlídce stav domu neřešili, ani elektroinstalaci, bylo vidět, že je dům nedodělaný (konkrétně ložnice a chodba). Domnívali se však, že je v pořádku. V koupelně nad vchodem v rohu byl tažený kabel, to však svědek při obhlídce nezjistil, pouze vešel a koupelnu obhlédl. Jinde kabely neviděl. Pokud by měl učinit důkladnou prohlídku, tak by jí provedl jinak. Učinil několik fotografií při obhlídce domu. Po převzetí domu elektřina v podstatě nefungovala, jističe vypadly třikrát, elektřinu nechali poté vypnutou, aby dům nevyhořel či nedošlo ke zranění. Problém s elektroinstalací shledal v kuchyni a v koupelně s tím, že elektřina byla umístěna provizorně společně s prodlužovacími šňůrami. Při předání domu viděl uvedené elektrické dráty, avšak neptal se na ně. Ohledně kupní ceny uvedl: Původní nabídka v dražbě byla 1 500 000 Kč, odhadní cena 2 260 000 Kč, žalobce nabídl cenu 1 800 000 Kč. Nečekal, že bude realizován prodej za plnou odhadní cenu. Většinou, když žalobce kupuje dům těsně před dražbou, je uzavřena kupní smlouva na nižší částku než odhadní. Realizaci prodeje zhodnotil spíše jako pomoc žalovaným vyplatit jim plnou cenu.

10. Z výslechu svědkyně Ing. Arch. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v domě byla na místním šetření před vypracováním znaleckého posudku, a to stanovení obvyklé ceny pro finanční správu. Dům shledala zabydlený, standardní. Elektroinstalaci neřešila, nespínala vypínače, nebyl důvod, ohledání učinila za denního světla. Nevzpomněla si na elektrické dráty v obydlené části prostoru. V domě byly drobné nedodělky (dlaždičky, lišty) opravované svépomocí. Pamatovala si na skříně v místnostech. Nejevilo se, že by tam bylo něco takzvaně„ narafičeno“.

11. Ze znaleckého posudku o ceně obvyklé vyhotoveného znalkyní Ing. Arch. [jméno] [příjmení] dne 2.5. 2018 soud zjistil, že cena obvyklá domu byla stanovena na částku 2 260 000 Kč.

12. Z předžalobní výzvy adresované zástupci žalovaných (bez datace) soud zjistil, že žalovaní byli vyzváni k zaplacení žalované částky ve lhůtě 7 dnů od doručení.

13. Z prohlášení o stavu instalace a zařízení ze dne 20.4. 2014 revizním technikem [jméno] [příjmení] soud zjistil, že v předmětném domě je nutná kompletní rekonstrukce elektrické instalace, neboť ji nelze bezpečně provozovat.

14. Soud dále neprovedl důkaz listinou na č.l. 65 – cenová nabídka, neboť podklady pro rozhodnutí měl za dostatečné, listinné důkazy dražební vyhláška a rozhodnutí o zrušení konání dražby byly provedeny, avšak skutková tvrzení k nim se vztahující byla nesporná, nadto na posouzení nároku žalobce neměly vliv.

15. Soud dospěl po provedeném dokazování k závěru, že nárok žalobce na slevu z kupní ceny podle § 1923, respektive § 2107 zák.č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, není oprávněný.

16. Soud vyšel ze skutkového závěru, že osoby zastupující žalobce, svědek [příjmení] a svědkyně [příjmení], měli na starosti ohledání domu, zejména svědkyně [příjmení], která popsala, že všeobecně má za úkol vždy zjišťovat stav elektroinstalace. Žalovaný jako laik jí oznámil nedokončenou výměnu elektroinstalace a svědkyně [příjmení] výslovně uvedla, že nežádala předvedení elektrorozvaděčů žalovaným. Přestože viděla volně kabel v domě, neučinila z toho žádných zjištění, ani se více o stav elektřiny nezajímala. Stejně tak svědek [příjmení] uvedl, že při prohlídce stav domu neřešili. Pokud by měl provést důkladnou prohlídku, učinil by jí jinak. Například do koupelny, do které jen nahlédl, nezjistil volně tažený kabel. Tato prohlídka byla pouze zběžná, trvající 10 minut, a to v domě, který byl užíván a zařízen nábytkem. Svědek [příjmení] potvrdil viditelné problémy v elektroinstalaci.

17. Je třeba akcentovat, že žalobce podniká v oboru nemovitostí, pověřil dvě osoby, které se dlouhodobě zabývají touto činností, k uzavření kupní smlouvy, když předtím měly za úkol zjistit stavu domu. Pokud tak učinily tyto pověřené osoby pouze zběžně (prohlídka trvající 10 minut), avšak byly zde indicie pro zjištění nedokončené elektroinstalace (volně tažené kabely, informace žalovaného o nedokončené elektroinstalaci), nelze se totožnit s tvrzením, že následně zjištěné nedostatky elektroinstalace žalobcem jsou skrytou vadou. Bylo na žalobci, aby si řádně dům prohlédl před uzavřením kupní smlouvy. Takto však žalobce nepostupoval, jak vyplynulo z výslechu svědků [příjmení] a [příjmení]. Žaloba byla proto jako nedůvodná zamítnuta.

18. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaní měli v řízení plný úspěch, proto jim náleží náhrada všech účelně vynaložených nákladů řízení sestávající z odměny advokáta za 6 úkonů právní služby po 7 392 Kč dle § 7 bodu 5 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (1. převzetí a příprava zastoupení, 2. vyjádření k žalobě ze dne 8. 11. 2019 vč. doplnění ze dne 12. 2. 2020, 3. účast na jednání dne 22. 9. 2020, 4. a 5. účast na jednání dne 4. 5. 2021 přesahující dvě hodiny, 6. účast na jednání dne 7. 12. 2021). Dále žalovaným náleží náhrada hotových výdajů advokáta za výše uvedených 6 úkonů právní služby po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, tedy 1 800 Kč. Celkové náklady tedy činí 46 152 Kč. Náhradu nákladů řízení je žalobce v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. povinen zaplatit k rukám zástupce žalovaných.

19. O nákladech řízení státu rozhodl soud § 148 odst. 1 o.s.ř. a uložil povinnost k jejich náhradě procesně neúspěšnému žalobci. Náklady státu jsou tvořeny svědečným ve výši 242 Kč přiznaným Ing. arch. [jméno] [příjmení] usnesením ze dne 14. 7. 2021, č.j. 26 C 276/2019-117, které nabylo právní moci dne 11. 8. 2021 O lhůtách k plnění bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 o.s.ř.