27 C 202/2018

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudcem Mgr. Pavlem Jarošem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 17 350,27 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna žalobci zaplatit částku 17 350,27 Kč, úrok z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 17 350,27 Kč za dobu od 29. 11. 2017 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba o uložení povinnosti žalované zaplatit žalobci náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč se zamítá.

III. Žalovaná je povinna na nákladech řízení žalobci zaplatit částku 18 736,70 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta Mgr. et Mgr. [jméno] [příjmení].

1. Žalobce se domáhala zaplacení shora uvedené částky s příslušenstvím. Účastníci dne 20. 11. 2014 uzavřeli kupní smlouvu a smlouvu o zřízení věcného břemene evid. č. Sml. 2014 /1299/. Tímto došlo také k prodeji domu [adresa], který je součástí pozemku parc. [číslo] kat. ú. [část obce], obec Praha, a ve prospěch žalované bylo zřízeno věcné břemeno služebnosti bezplatného požívání nebytového prostoru [číslo] o výměře 24,59 m2 a nebytového prostoru [číslo] o výměře 96,43 m2. Žalovaná se v čl. XII. 8 smlouvy zavázala, že„ udržuje věc (předmětné nebytové prostory) ve stavu, v jakém ji převzala, a hradí obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy“. V období od 1. 1. 2015 do 17. 9. 2017 žalobce vynaložil obvyklé udržovací náklady ve výši 150 349 Kč. Z této částky na žalovanou připadá poměrná část 11,54 % vypočtená z plochy předmětných nebytových prostor k ploše bytových a nebytových prostor v domě, tedy částka ve výši 17 350,27 Kč. Prostředky byly vynaloženy na nezbytné opravy a údržbu. Dne 8. 10. 2015 došlo k ucpání stoupaček, šlo o jednu stoupačku ve čtvrtém patře, 31. 12. 2015 se situace s kanalizací opakovala, došlo na strojní čištění. Dne 8. 3. 2016 se rozbil zámek u vchodových vrat v důsledku opotřebení. Dne 7. 11. 2016 došlo k celé výměně problematické kanalizační přípojky, výměnu schválila členská schůze žalobce. Dne 7. 11. 2016 došlo k výměně a montáži mříže dveří vedoucích do sklepa, protože zde docházelo k opakovanému vloupání. Dne 23. 3. 2017 byly provedeny instalatérské práce v prvním nadzemním podlaží - nebytové prostory, protože vytékala voda do místnosti a muselo se přetěsnit odpadní vedení. Dne 29. 6. 2017 odešla voda z dešťových svodů při přívalových deštích, nebylo možné větrat v suterénu a vysoušel se suterén, aby se zabránilo zničení movitých věcí. Dne 10. 9. 2017 bylo třeba zakoupit nové vstupní dveře, protože ty staré byly poničené, nešly zavírat a bouchaly. Žalobce dne 20. 11. 2017 zaslal žalované předžalobní upomínku s výzvou k plnění do 7 dnů, která jí byla doručena dne 21. 11. 2017. Žalobce dále požaduje náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč.

2. Žalovaná má nárok žalobce za nedůvodný a navrhla jeho zamítnutí. Uvedla, že věcné břemeno bylo sjednáno jako bezplatné a závazek k úhradě udržovacích nákladů se týká pouze předmětných nebytových prostor a nikoli společných prostor celého domu. Nadto dne 31. 10. 2016 byla mezi účastníky sjednána dohoda o zúčtování plnění (služeb), v níž byla sjednána úhrada tzv. provozních nákladů budovy ve výši 2 686 Kč ročně. Žalovaná dále uvedla, že účastníci nejsou podnikateli a žalobce tedy nemá nárok na náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč.

3. Soud učinil na základě provedených důkazů následující skutková zjištění: Žalobce (výpis z obchodního rejstříku na č.l. 6) je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova s číslem popisným 189, obé v kat. ú. [část obce], obec Praha, zapsáno na č. [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro hl. m. Prahu, (informace o pozemku na č.l. 7). Žalobce zřídil žalované věcné břemeno služebnosti bezplatného požívání prostor [číslo] o výměře 24,59 m2 a prostor [číslo] o výměře 96,43 m2, obé v 1. NP budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] kat. ú. [část obce], obec Praha. Obsahem věcného břemene je zejména nerušené požívání těchto prostor se všemi součástmi a příslušenstvím, a to i podnikatelské činnosti. Žalobce se zavázal umožnit žalované nerušený přístup do všech prostor v domě souvisejících provozně s nerušeným užíváním prostor, zejména ke všem uzávěrům, jističům, a měřidlům. Úmyslem účastníků bylo zřídit věcné břemeno služebnosti bezúplatného požívání tak široce, aby se blížilo obsahu vlastnického práva. Žalovaná se zavázala udržovat věc ve stavu, v jakém ji převzala, a hradit obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy (body XII.1, XII.2, XII.3, XII.4, XII.5, a XII.8 kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene evid. č. Sml. 2014 /1299/ ze dne 20. 11. 2014 na č.l. 16 až 21).

4. Účastníci si sjednali roční zúčtovatelné zálohy za služby (vodné a stočné, úklid společných prostor, a elektřina pro společné prostory) na částku 3 600 Kč pro prostor [číslo] částku 4 296 Kč pro prostor [číslo]. Služby pak budou žalobcem pravidelně vyúčtovány dle naměřené spotřeby. Účastníci si dále sjednali měsíční příspěvek na provozní náklady budovy dle poměrného podílu plochy nebytových prostor (11,54 %), a to za pojištění budovy ve výši 2 686 Kč ročně (dohoda o zúčtování plnění (služeb) 2016 /0716/ ze dne 20. 11. 2014 na č.l. 37 až 39). 5. [právnická osoba], [IČO], vyúčtoval dne 2. 11. 2015 žalobci provedené práce strojního čištění kanalizace částku 6 210 Kč (faktura číslo 91553118 vč. zakázkového listu na č.l. 14). [jméno] [příjmení], [název] instalatérství, [IČO], vyúčtoval dne 31. 12. 2015 žalobci strojní čištění odpadní stoupačky za částku 3 864 Kč (faktura číslo 2079 2015 na č.l. 11). [jméno] [příjmení], [název], [IČO], vyúčtoval dne 8. 3. 2016 žalobci zámečnické práce na domě za částku 3 500 Kč (faktura číslo 1094/ 2016 na č.l. 9). [jméno] [jméno], zámečnictví, [IČO], vyúčtoval dne 7. 11. 2016 žalobci zámečnické práce – dodávku + montáž otevírací mříže za částku 10 500 Kč (faktura číslo 66/ 2016 na č.l. 5). [právnická osoba], [IČO], vyúčtoval dne 7. 11. 2016 žalobci výměnu kanalizační stupačky v celé výšce domu za částku 60 803 Kč (faktura číslo 160100036 na č.l. 8). [jméno] [příjmení], [IČO], vyúčtoval dne 23. 3. 2017 žalobci opravu a přetěsnění odpadního vedení za částku 1 608 Kč (faktura číslo 61 na č.l. 12). [jméno] [příjmení], [název], [IČO], vyúčtoval žalobci zapůjčení vysoušecích zařízení od 7. 7. 2017 do 17. 7. 2017 za částku 12 064 Kč (soupis prací dle skutečnosti na č.l. 10). [jméno] [příjmení], truhlářství, [IČO], vyúčtoval dne 10. 9. 2017 žalobci výrobu a montáž vstupních dveří za částku 51 800 Kč (faktura číslo 2017 na č.l. 15).

6. Po uplatnění pojistné události - zaplavení sklepních prostor v červnu/červenci 2017 - bylo [právnická osoba] sděleno žalobci, že do pojistného plnění nelze zahrnout náklady na vysoušení, neboť se nejedná o přímý náklad na opravu do původního stavu, když k poškození stavebních součástí domu záplavou nedošlo (informace ke škodní události ze 17. 7. 2017 na č.l. 95).

7. Svědkyně [jméno] [příjmení], zakládající člen žalobce, uvedla, že náklady uplatněné žalobcem byly vynaloženy na opravu domu. Než žalobce dům převzal, nebylo do něj investováno, potrubí bylo litinové, docházelo k jeho ucpávání a k vytékání obsahu, pojištění na to nešlo uplatnit. Docházelo pouze k opravám havarijních stavů, to nejnutnější a základní, nic navíc. Žalobce neměl po zakoupení domu žádné prostředky navíc. Docházelo k ucpávání stoupaček, asi po třetím ucpání stoupaček došlo k jejich celé výměně. Pak došlo k nákladům na opravu vstupních vrat sloužících pro celý dům, investici do mříže na vchodu do sklepa, kde docházelo k neustálému vloupání. Dveře do domu bylo nutné opravit, nešly zavírat a docházelo k pootevření a vloupání. Vlivem dešťů a ucpání kanálů došlo k vytopení sklepa, kam má žalovaná také přístup, neboť zde má také sklep (svědecká výpověď [jméno] [příjmení]).

8. Svědkyně [celé jméno účastnice], obyvatelka domu od roku 2015, uvedla, že byla přítomna všem opravám, později i jako členka představenstva žalobce. Dům, než se privatizoval, byl v katastrofálním stavu, byl zanedbáván. Všechny náklady a práce byly objednány za účasti svědkyně, firmy prošly výběrovým řízením. Problémy s ucpaným potrubím a vloupáním se týkají i žalované, která nebytové prostory pronajímá, využívá sklep, nájemce žalované tam má zámky a své věci (svědecká výpověď [celé jméno účastnice]).

9. Svědek [celé jméno účastníka], člen žalobce od roku 2018, který však zastupoval členku žalobce na základě zmocnění již od roku 2014, uvedl, že dům je v dosti žalostném stavu, údržba stojí a bude stát nemalé investice. Svědek byl účasten některých akcí. Rekonstrukce stoupaček byla nutnost, šlo o udržovací práce k zamezení dalších škod. Vstupní vrata byla nutná k zabezpečení domu (svědecká výpověď [celé jméno účastníka]). Podmáčenost sklepních prostor a jejich vysoušení je patrné i z žalobcem předložených fotografií (fotografie na č.l. 58 až 61).

10. Právní zástupce žalobce zaslal žalované předžalobní výzvu k plnění do 7 dnů od doručení, která byla žalované doručena dne 21. 11. 2021 (předžalobní výzva ze dne 20. 11. 2017 č.l. 22 až 23 vč. doručenky na č.1 24).

11. Z provedených důkazů soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalovaná užívá na základě věcného břemene služebnosti bezplatného požívání prostor [číslo] prostor [číslo] v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo] kat. ú. [část obce], obec Praha. Věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně, ale žalovaná se zavázala udržovat věc ve stavu, v jakém ji převzala, a hradit obvyklé udržovací náklady na věc včetně její obnovy. V období od 1. 1. 2015 do 17. 9. 2017 žalobce vynaložil na údržbu společných prostor domu náklady ve výši 150 349 Kč na čištění stupaček a kanalizace, zámečnické práce, výměnu stupaček, opravu odpadního vedení, vysoušení sklepa, otevírací mříže a výrobu a montáž vstupních dveří. Žalobce po žalované požaduje poměrnou část 11,54 % částky vypočtenou z plochy předmětných nebytových prostor k celkové ploše bytových a nebytových prostor v domě.

12. Po právní stránce soud věc posoudil následovně: Žalovaná je podle čl. XII.8 kupní smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene evid. č. Sml. 2014 /1299/ ze dne 20. 11. 2014 ve spojení s § 1257 odst. 1, § 1258, § 1263 a § 1288 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), povinna hradit (přispívat na) obvyklé udržovací (nutné) náklady na opravu a obnovu nemovitosti, a to poměrnou částí dle poměru plochy předmětných nebytových prostor k ploše bytových a nebytových prostor v domě, ve kterém se nebytové prostory užívané ev. pronajímané žalovanou nachází. Realizováním práva služebnosti neužívá žalovaná pouze omezený nebytový prostot, ale i prostory s tímto prostorem související (chodby, schodiště, střechu, vstupní dveře, všechny prvky zajišťující bezpečnost stavby, hydrant, stupačky, elektroinstalaci, apod.). Bez tohoto by žalovaná své právo služebnosti ani nemohla nerušeně realizovat, neboť nebytový prostor nelze od zbytku domu funkčně oddělit a užívat zcela samostatně. Žalobce má povinnost provádět řádnou údržbu celého domu (včetně stoupaček, odpadů, zabezpečení vstupu do domu, sklepních prostor, atd.) a z výše uvedeného pak vyplývá povinnost žalované podílet se na financování oprav a udržování těchto částí a součástí nemovitosti, a to zejména pokud je její právo služebnosti vymezeno tak široce, že se blíží právu vlastnickému.

13. Soud se neztotožnil s argumentací žalované, podle níž se žalovaná smlouvou zavázala hradit pouze náklady spojené s údržbou jí užívaného nebytového prostoru a nikoli též nákladů na údržbu společných prostor celého domu. Z obsahu smlouvy vyplývá, že služebnost (věcné břemeno) bezplatného užívání nebytového prostoru byla ve prospěch žalované zřízena včetně práva přístupu do všech prostor v budově, které provozně souvisí s užívaným nebytovým prostorem. Žalovaná je ze služebnosti oprávněna v nebytovém prostoru vyvíjet podnikatelskou činnost a tento prostor dále pronajímat. Bylo by nespravedlivé, aby žalovaná, která je ze služebnosti oprávněna nebytový prostor bezplatně užívat i k výdělečné činnosti, což s sebou obecně nese zvýšené opotřebení společných částí domu, nebyla povinna žalobci hradit ani poměrnou část nákladů na jejich údržbu.

14. Dohoda o zúčtování plnění (služeb) 2016 /0716/ ze dne 20. 11. 2014 se pak vztahuje pouze na platby za energie a pravidelný úklid společných prostor (ve formě záloh a jejich následného vyúčtování žalobcem) a dále na placení části pojistného na pojištění nemovitosti. Udržovací náklady domu uplatněné žalobcem v této žalobě tedy nejsou v této dohodě účastníků nijak upraveny.

15. S ohledem na to, že žalovaná částku požadovanou žalobcem neuhradila ani ve lhůtě stanovené v předžalobní výzvě k plnění, žalobci podle § 1968 a § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. vzniklo také právo na zaplacení úroku z prodlení v zákonné výši. Soud proto žalobě vyhověl a přiznal žalobci proti žalované shora uvedenou částku s příslušenstvím (výrok I.).

16. Soud žalobu zamítl co do částky 1 200 Kč (výrok II.), neboť částka minimálních nákladů spojených s uplatněním pohledávky náleží věřiteli pouze tehdy, jsou-li obě strany sporu podnikateli a závazek mezi nimi vznikl v rámci jejich podnikatelské činnosti. Spor o zaplacení udržovacích nákladů nevyplývá z obchodních vztahů mezi účastníky, a žalobci tak nenáleží právo na náhradu minimálních nákladů spojených s uplatněním pohledávky (§ 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., § 420 o. z.). Skutečnou výši vynaložených nákladů na uplatnění pohledávky žalobce neprokázal.

17. O nákladech řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 2 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), a žalobci, který byl v řízení úspěšný co do 87,06 % požadovaného nároku (17 350 (93,53% úspěch) - 1 200 (6,47% neúspěch)), přiznal tuto část náhrady nákladů řízení složenou z částky 1 000 Kč za zaplacený soudní poplatek, mimosmluvní odměny advokáta za 8 úkonů právní služby po 1 820 Kč (převzetí a příprava zastoupení, kvalifikovaná výzva k plnění, návrh ve věci samé ze dne 25. 9. 2018, vyjádření ve věci samé ze dne 19. 2. 2019, účast na jednání před soudem dne 10. 12. 2019, vyjádření ve věci samé ze dne 31. 1. 2020, účast na jednání před soudem dne 10. 3. 2020, účast na jednání před soudem dne 30. 11. 2021) dle § 8 odst. 1, § 7 bod 5. a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (AT), paušální náhrady hotových výdajů za 8 úkonů právní služby po 300 Kč dle § 13 odst. 1, 3 AT, a náhrady DPH 21 % ve výši 3 561,60 Kč.

18. O třídenní lhůtě ke splnění obou povinností bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 o. s. ř.