27 C 279/2015

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudkyní Mgr. Andreou Lomozovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou údaje o zástupci pro zaplacení 1 675 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žaloba, aby žalovaná zaplatila žalobkyni částku 1 675 000 Kč s úrokem z prodlení z částky 1 675 000 Kč ve výši 8,05 % ročně od 1. 11. 2013 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů tohoto řízení ve výši 218 244,16 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátky.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou soudu dne 20. 7. 2015 domáhala zaplacení shora uvedené částky. Uvedla, že účastníci dne 23. 11. 2007 uzavřeli kupní smlouvu na rodinný dům [adresa] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], pozemek parc. č. st. [anonymizováno] a pozemek parc. [číslo] v kat. ú. [část obce] [anonymizována dvě slova] v obci [obec]. Kupní cena byla dohodnuta na 5 500 000 Kč. Žalovaná s [celé jméno žalovaného], vůči kterému již bylo ve věci pravomocně rozhodnuto (dále jen„ žalovaní“) se zavázali kupní cenu zaplatit tak, že část ve výši 750 000 Kč zaplatili před podpisem kupní smlouvy, část ve výši 250 000 Kč zaplatí do 10. 12. 2007 a doplatek ve výši 4 500 000 Kč zaplatí v měsíčních splátkách v minimální výši 25 500 Kč nejpozději do 31. 12. 2012 ˇUčastníci uzavřeli dodatek č. 1 ke kupní smlouvě, v němž se žalovaní zavázali zaplatit doplatek kupní ceny ve výši 4 500 000 Kč nejpozději do 31. 3. 2013. Žalovaní nezaplatili doplatek kupní ceny ve sjednaném termínu. Tím podle čl. V odst. 1 písm. e) kupní smlouvy došlo k jejímu zániku. V důsledku zániku kupní smlouvy vznikla žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 1 500 000 Kč a dále platit žalobkyni úhradu ve výši 40 000 Kč za každý započatý měsíc užívání nemovitostí. Žalobkyně požadovala zaplacení smluvní pokuty a úhradu za užívání nemovitostí v době od listopadu 2007 do srpna 2013 tj. celkem 4 300 000 Kč. Žalobkyně zároveň jednostranně započetla pohledávku žalovaných vůči ní ve výši 2 475 000 Kč na vrácení zaplacené části kupní ceny, a ve výši 150 000 Kč na vrácení zaplacené kauce.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, vznesla námitku promlčení. Žalovaní neměli možnost zasáhnout do znění smlouvy. Dle žalované jsou ujednání o smluvní pokutě ve výši 1 500 000 Kč a ve výši 40 000 Kč za každý započatý měsíc užívání nemovitostí podle čl. V odst. 2 písm. a) a b) kupní smlouvy neplatná, neboť smluvní pokuta neměla charakter zajištění zaplacení kupní ceny a dodržení podmínek kupní smlouvy, ale byla zde uvedena pouze jako sankce pro případ zániku kupní smlouvy. Žalovaná uvedla, že žalovaní po celou dobu užívali nemovitosti jako dobrověrní kupující, tj. poctiví držitelé, a nemovitosti byli oprávněni užívat a ponechat si plody a užitky, a žádné bezdůvodné obohacení zde tedy nevzniklo. Žalobkyně naopak nevrátila žalovaným žádné finanční prostředky zaplacené na kupní cenu nemovitostí před zánikem kupní smlouvy.

3. O věci bylo rozhodnuto rozsudkem ze dne 2. 3. 2017, č. j. 27 C 279/2015-104. Vůči žalovanému nabyl tento rozsudek právní moci dne 5. 5. 2019. K odvolání žalované byl usnesením Městského soudu v Praze ze dne 20. 5. 2020, č. j. 91 Co 406/2019-368, byl rozsudek zrušen. Odvolací soud uzavřel, že smluvní pokuta v čl. V. 2 je sjednaná pro zánik smlouvy a s poukazem na NS 23 Cdo 1218/2009, tak není sjednána platně. Stejně tak nebylo možno v okamžiku zániku smlouvy dovodit vznik nároku na zaplacení úhrady za užívání nemovitosti. Odvolací soud uložil soudu I. stupně, aby se s nárokem vypořádal jako s nárokem na zaplacení bezdůvodného obohacení.

4. Soud učinil na základě provedených důkazů následující skutková zjištění:

5. Dne 23. 11. 2007 účastníci uzavřeli kupní smlouvu, kterou žalobkyně prodala žalovaným za 5 500 000 Kč rodinný dům [adresa] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], pozemek parc. č. st. [anonymizováno] a pozemek parc. [číslo] to vše v k. ú. [část obce] [anonymizována dvě slova] v obci [obec] (kupní smlouva ze dne 23. 11. 2007).

6. Převáděné nemovitosti byly žalovaným předány ještě před podpisem kupní smlouvy (shodné tvrzení účastníků, čl. VIII odst. 1 kupní smlouvy).

7. Žalovaní uhradili před podpisem smlouvy žalobkyni část kupní ceny ve výši 750 000 Kč a zavázali se do 10. 12. 2007 uhradit žalobkyni část kupní ceny ve výši 250 000 Kč. Dále se žalovaní zavázali uhradit žalobkyni doplatek kupní ceny ve výši 4 500 000 Kč ve splátkách tak, aby celková kupní cena byla uhrazena nejpozději do 31. 12. 2012 (čl. III odst. 2 kupní smlouvy). Platnost kupní smlouvy, s výjimkou ustanovení o smluvní pokutě a úhradě za užívání převáděných nemovitostí, zaniká bez dalšího mimo jiné v případě, kdy žalovaní neuhradí doplatek kupní ceny, a tedy celkovou kupní cenu, nejpozději do 31. 12. 2012. V případě, kdy platnost smlouvy zanikne, je strana kupující povinna uhradit straně prodávající a. smluvní pokutu ve výši 1 500 000 Kč b. úhradu ve výši 40 000 Kč za každý započatý měsíc užívání předmětu převodu. (čl. V. odst. 1 písm. e), odst. 2 kupní smlouvy).

8. Dne 6. 12. 2012 účastníci uzavřeli dodatek č. 1 ke kupní smlouvě, v němž se text čl. III odst. 2 písm. c) a čl. V odst. 1 písm. e) kupní smlouvy mění tak, že doplatek kupní ceny ve výši 4 500 000 Kč má být uhrazen ve splátkách v min. výši 25 000 Kč měsíčně tak, aby celková kupní cena byla uhrazena nejpozději do 31. 3. 2013 (dodatek č. 1 ke kupní smlouvě ze dne 6. 12. 2012).

9. Žalovaní zaplatili žalobkyni na kupní ceně za nemovitosti v pravidelných měsíčních splátkách od 28. 12. 2007 do 14. 3. 2013 celkem částku 2 700 000 Kč. V červnu a červenci 2014 pak dalších celkem 60 000 Kč (přehledy plateb na bankoví účet vč. rukou psaných poznámek).

10. Dopisem ze dne 20. 8. 2013 právní zástupce žalobkyně oznámil žalovaným, že vzhledem k nezaplacení doplatku kupní ceny došlo k zániku kupní smlouvy, a že žalovaní jsou povinni žalobkyni zaplatit smluvní pokutu ve výši 1,5 mil. Kč a úhrady za užívání nemovitostí v době od listopadu 2007 do srpna 2013 ve výši 2,8 mil. Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaní na základě kupní smlouvy zaplatili žalobkyni 2 475 000 Kč, vyzval je k zaplacení 1 825 000 Kč. Současně vyzval žalované k předání nemovitostí do 31. 8. 2013 (sdělení o zániku platnosti kupní smlouvy ze dne 20. 8. 2013). Dopis byl žalované č. 2 doručen poštou dne 21. 8. 2013, žalovaný č. 1 ho převzal dne 27. 8. 2013 (kopie dodejky, podpis žalovaného č. 1 s datem na sdělení o zániku platnosti kupní smlouvy). Žalovaní užívali nemovitosti až do srpna 2013 (shodné tvrzení účastníků, doručenky žalované č. 2)

11. Dopisem ze dne 27. 8. 2013 právní zástupce žalobkyně oznámil žalovaným započtení pohledávky žalobkyně ve výši 4 300 000 Kč (smluvní pokuta, úhrada za užívání nemovitostí) proti pohledávce žalovaných ve výši 2 475 000 Kč (úhrady kupní ceny), a vyzval žalované, aby zaplatili zbývajících 1 825 000 Kč (oznámení o započtení pohledávek ze dne 27. 8. 2013) Dopis byl žalované č. 2 doručen poštou dne 28. 8. 2013, žalovaný č. 1 ho převzal dne 27. 8. 2013 (kopie dodejky, podpis žalovaného č. 1 s datem na sdělení o zániku platnosti kupní smlouvy).

12. Obvyklá výše nájmu u srovnatelných nemovitostí v lokalitě [obec] – [část obce] činila v roce 2007 částku 17 000 Kč měsíčně, v roce 2008 částku 18 500 Kč měsíčně, v roce 2009 částku 19 000 Kč měsíčně, v roce 2010 částku 19 500 Kč měsíčně, v roce 2011 částku 22 000 Kč měsíčně, a v letech 2012 a 2013 částku 23 000 Kč měsíčně (potvrzení spol. [právnická osoba] ze dne 24. 9. 2020).

13. Dne 18. 9. 2013 žalobkyně a spol. [právnická osoba] uzavřely kupní smlouvu, kterou žalobkyně prodala této společnosti předmětné nemovitosti za 3 585 515 Kč. Část kupní ceny ve výši 250 000 Kč kupující uhradila při uzavření kupní smlouvy, zbývající část kupní ceny ve výši 3 335 515 Kč se kupující zavázala zaplatit do 15. 10. 2013 (kupní smlouva ze dne 18. 9. 2013 a potvrzení o převzetí 250 000 Kč ze dne 18. 9. 2013). Jediným jednatelem spol. [právnická osoba] je žalovaný č. 1; jediným společníkem je spol. [anonymizována dvě slova] se sídlem v [země] (výpisu z obchodního rejstříku ze dne 8. 11. 2016). Dne 18. 9. 2013 žalobkyně v souvislosti s kupní smlouvou týkající se nemovitostí, která byla uzavřena téhož dne, písemně prohlásila, že pokud dojde k řádné úhradě kupní ceny podle uvedené smlouvy, promine žalovaným úhradu smluvní pokuty ve výši 1 675 000 Kč. Dále žalobkyně jednostranně započetla částku 150 000 Kč, kterou žalovaní uhradili jako kauci podle kupní smlouvy ze dne 23. 11. 2007, proti svému nároku na úhradu smluvní pokuty (prohlášení ze dne 18. 9. 2013). Spol. [právnická osoba] dne 5. 5. 2014 uhradila žalobkyni částku 30 000 Kč; a dne 19. 5. 2014 částku 30 000 Kč (potvrzení o provedení platby od [právnická osoba] ze dne 7. 11. 2016). Spol. [právnická osoba] dne 31. 7. 2014 předala nemovitosti žalobkyni (předávací protokol ze dne 31. 7. 2014).

14. Ke dni 11. 2. 2015 byla žalobkyně zapsána v katastru nemovitostí jako vlastník předmětných nemovitostí (informace o pozemku – výpis z KN ze dne 11. 2. 2015).

15. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Účastníci dne 23. 11. 2007 uzavřeli kupní smlouvu, kterou žalobkyně prodala žalovaným za částku 5 500 000 Kč rodinný dům [adresa] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], pozemek parc. č. st. [anonymizováno] a pozemek parc. [číslo] to vše v k. ú. [část obce] [anonymizována dvě slova] v obci [obec]. V době podpisu smlouvy žalovaní už nemovitosti užívali a uhradili již žalobkyni 750 000 Kč. Žalovaní se zavázali zaplatit žalobkyni doplatek kupní ceny ve výši 250 000 Kč do 10. 12. 2007 a dále doplatek kupní ceny ve výši 4 500 000 Kč ve splátkách tak, aby celková kupní cena byla uhrazena nejpozději do 31. 12. 2012. Dodatkem č. 1 ze dne 6. 12. 2012 byla tato lhůta prodloužena do 31. 3. 2013. Žalovaní žalobkyni do 31. 3. 2013 uhradili celkem 2 700 000 Kč, následně pak do července 2014 dalších 60 000 Kč. Žalovaní doplatek kupní ceny v ujednané lhůtě tedy nezaplatili, ale užívali nemovitosti ještě v srpnu 2013.

16. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

17. Právní vztahy účastníků, a práva a povinnosti z nich plynoucí, soud posuzoval s ohledem na datum uzavření kupní smlouvy dle právní úpravy zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ obč. zák.“), účinného do 31. 12. 2013.

18. Účastníci uzavřeli kupní smlouvu dle § 588 a násl. obč. zák. Žalobkyně prodala žalovaným předmětné nemovitosti za sjednanou kupní cenu. Žalovaní se zavázali uhradit poslední část kupní ceny ve výši 4 500 000 Kč ve splátkách nejpozději do 31. 3. 2013. Žalovaní tento závazek nesplnili, a kupní smlouva proto uplynutím dne 31. 3. 2013 dle čl. V. odst. 1 písm. e) kupní smlouvy ve znění dodatku č. 1 bez dalšího zanikla. Odvolací soud ve zrušujícím usnesení vyslovil závazný právní názor, dle kterého nebyla smluvní pokuta sjednána platně a dle kterého nelze sjednat nárok na úhradu užívání nemovitosti se zánikem smlouvy; nárok je nutno posoudit jako bezdůvodné obohacení.

19. Podle § 451 odst. 1 a 2 obč. zák. kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, musí obohacení vydat. Bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů.

20. Podle § 130 odst. 1, 2 obč. zák. je-li držitel se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu věc nebo právo patří, je držitelem oprávněným. V pochybnostech se má za to, že držba je oprávněná. Nestanoví-li zákon jinak, má oprávněný držitel stejná práva jako vlastník, zejména má též právo na plody a užitky z věci po dobu oprávněné držby.

21. Žalované důvod užívání nemovitosti odpadl se zánikem smlouvy ke dni 31.3.2013. Následně od 1.4.2013 do 20.8.2013 užívala nemovitost bez právního důvodu.

22. V době do zániku smlouvy nemovitost užívala jako oprávněný držitel ve smyslu ustanovení § 130 obč. zák. V té době existovala kupní smlouva, žalovaná byla vlastnicí nemovitosti. Jako oprávněná držitelka měla žalovaná právo ponechat si veškeré plody a užitky a proto není povinna žalobkyni zaplatit za užívání. (viz NS 28 Cdo 3606/2009). Za užívání nemovitosti v období od listopadu 2007 do 31.3.2013 žalobkyni žádný nárok na vydání bezdůvodného obohacení nevznikl.

23. V požadovaném období po zániku kupní smlouvy od dubna do srpna 2013 však již žalovaná užívala předmětné nemovitosti bez právního důvodu, a tímto se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatila. Žalobkyni tedy vzniklo proti žalované právo na vydání bezdůvodného obohacení.

24. Žalovaná vznesla námitku promlčení.

25. Podle § 3036 o.z., se podle dosavadních právních předpisů až do svého zakončení posuzují všechny lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i lhůty a doby pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními právními předpisy, i když začnou běžet po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.

26. Podle § 107 odst. 1 obč. zák. se právo na vydání plnění z bezdůvodného obohacení promlčí za dva roky ode dne, kdy se oprávněný dozví, že došlo k bezdůvodnému obohacení a kdo se na jeho úkor obohatil.

27. Žalobkyně se dozvěděla o tom, že žalovaná užívá nemovitost bez právního důvodu ihned po zániku smlouvy, tj. od 1.4.2013.

28. Dvouletá subjektivní promlčecí lhůta jí tak ve vztahu k náhradě bezdůvodného obohacení za užívání předmětných nemovitostí počala jednotlivě běžet vždy den poté, co došlo k bezdůvodnému obohacení užíváním nemovitostí žalovanými v předchozím dni. Žaloba v této věci byla soudu doručena dne 20. 7. 2015, a tímto dnem se promlčecí lhůta staví. Veškeré pohledávky žalobkyně, u nichž promlčecí lhůta uplynula ke dni 19. 7. 2015, jsou tedy promlčené. Toto se týká rovněž žalobkyní požadované náhrady bezdůvodného obohacení za užívání předmětných nemovitostí žalovanými v období od 1. 4.2013 do 19. 7. 2013.

29. Žalobkyně tedy mohla být svou žalobou úspěšná pouze co do nepromlčeného požadavku na náhradu bezdůvodného obohacení za užívání předmětných nemovitostí žalovanou v období od 20. 7. 2013 do 31. 8. 2013.

30. Žalobkyně zároveň uvedla, že oproti svým pohledávkám jednostranně započetla pohledávku žalovaných na vrácení zaplacené části kupní ceny ve výši 2 475 000 Kč.

31. V době započtení pohledávka dosud nebyla promlčena. Žalobkyně však nebyla oprávněna započíst nárok na smluvní pokutu – neboť ten nevznikl, a rovněž nevznikl nárok na úhradu za užívání nemovitosti do 31.3.2013 vůči dobrověrné držitelce. Mohlo tak být plněno pouze na nyní již promlčenou pohledávku z titulu vydání bezdůvodného obohacení za období od 1.4.2013 do 19.7.2013.

32. Soud vyšel z toho, že obvyklé nájemné v dané lokalitě odpovídá zprávě realitní kanceláře [příjmení] [anonymizováno], podle které v letech 2012 a 2013 obvyklé nájemné činilo 23 000 Kč měsíčně. Obvyklé nájemné za období od 1.4.2013 do 20. 8. 2013 by tak činilo 99 667 Kč.

33. V řízení bylo prokázáno, že žalovaní zaplatili žalobkyni na kupní cenu předmětných nemovitostí celkem částku 2 760 000 Kč. Po zániku smlouvy žalobkyně započetla vůči žalovaným zaplacenou kupní cenu, který byla povinna kupujícím po zániku smlouvy vrátit. Pohledávka vůči žalované tak zanikla započtením (§ 580 a násl. obč. zák.), a žaloba není důvodná ani v rozsahu její nepromlčené části od 20.7.2013 do 20.8.2013.

34. O nákladech řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o. s. ř.), a žalované č. 2, jež byla v řízení zcela úspěšná, přiznal náhradu nákladů řízení složenou z paušální náhrady hotových výdajů za 1 úkon po 300 Kč (odvolání ze dne 10. 6. 2017) podle § 1 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. ve spojení s § 151 odst. 1 o. s. ř., mimosmluvní odměny advokáta za 11 úkonů právní služby po 15 020 Kč (příprava a převzetí vč. první porady s klientem, nahlížení vč. prostudování spisu dne 23. 9. 2019 (335 listů spisu), doplnění odvolání ze dne 30. 9. 2019 a dne 21. 11. 2019, vyjádření ve věci samé ze dne 18. 5. 2020, účast na jednání odvolacího soudu dne 20. 5. 2020, vyjádření ve věci samé ze dne 4. 9. 2020, účast na jednání soudu dne 11. 2. 2021, vyjádření ve věci samé ze dne 10. 3. 2021, účast na jednání soudu dne 4. 5. 2021, a závěrečný návrh ze dne 30. 8. 2021) dle § 8 odst. 1, § 7 bod 6., § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (AT), mimosmluvní odměny advokáta za 1 úkon právní služby po 7 510 Kč (účast na jednání soudu dne 30. 9. 2021, při kterém došlo pouze k vyhlášení rozsudku) dle § 8 odst. 1, § 7 bod 6., § 11 odst. 2 AT, paušální náhrady hotových výdajů za 12 úkonů právní služby po 300 Kč dle § 13 odst. 1, 3 AT, nákladů na cestovné v celkové výši 2 189,14 Kč na trase [obec] - [obec] a zpět na jednání soudu dne 20. 5. 2020 celkem 90 km (2 x 45 km) vozidlem Citroen C3 při průměrné spotřebě dle TP: 6,0 l /100 km, ceně benzinu 32,0 Kč, a amortizaci vozidla 4,2 Kč/km; a na jednání soudu dne 11. 2. 2021, 4. 5. 2021, a 30. 9. 2021, celkem 270 km (6 x 45 km) vozidlem Citroen C3 při průměrné spotřebě dle TP: 6,0 l /100 km, ceně benzinu 27,8 Kč, a amortizaci vozidla 4,4 Kč/km dle § 157 a § 158 zákona č. 262/2006 Sb. ve spojení s vyhláškou č. 358/2019 Sb. a vyhláškou č. 589/2020 Sb., náhrady za promeškaný čas na cestě na jednání soudu a zpět dne 20. 5. 2020, 11. 2. 2021, 4. 5. 2021, a 30. 9. 2021 za 16 půlhodin po 100 Kč dle § 14 odst. 1, 3 AT, a náhrady DPH 21% ve výši 37 825,02 Kč.

35. O třídenní lhůtě ke splnění povinností bylo rozhodnuto dle § 160 odst. 1 o. s. ř.