28 C 170/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl JUDr. Tomášem Holčapkem, Ph.D., jako samosoudcem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 44 733 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 3 838 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,5 % ročně z částky 3 838 Kč za dobu od [datum] do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v rozsahu, v němž se žalobkyně na žalované domáhala zaplacení částky 40 895 Kč, úroku z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 14 000 Kč za dobu od [datum] do zaplacení, úroku z prodlení ve výši 9,5 % ročně z částky 30 733 Kč za dobu od [datum] do [datum] a úroku z prodlení ve výši 9,5 % ročně z částky 26 895 Kč za dobu od [datum] do zaplacení.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované k rukám právního zástupce žalované náhradu nákladů řízení ve výši 17 076 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala zaplacení částky 49 524 Kč s úrokem z prodlení. Usnesením ze dne [datum], vyhlášeným stranám při ústním jednání soudu, byla připuštěna změna žaloby dle návrhu žalobkyně ze dne [datum] tak, že se žalobkyně nově domáhala zaplacení částky 49 733 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 19 000 Kč za dobu od [datum] do zaplacení a ve výši 9,5 % ročně z částky 30 733 Kč za dobu od podání žaloby (tj. [datum]) do zaplacení. Podáním ze dne [datum] vzala žalobkyně žalobu zčásti zpět co do částky 5 000 Kč s úrokem z prodlení z ní. Řízení bylo v tomto rozsahu zastaveno usnesením ze dne 2. 6. 2023, č. j. 28 C 170/2021-182, které nabylo právní moci dne [datum]. Předmětem řízení tak zůstala částka 44 733 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 14 000 Kč za dobu od [datum] do zaplacení a ve výši 9,5 % ročně z částky 30 733 Kč za dobu od [datum] do zaplacení.

2. Žalobkyně své posledně uvedené žalobní žádání odůvodnila tak, že spolu se svým manželem vlastní ve společném jmění manželů bytovou jednotku [číslo] v 9. nadzemním podlaží domu na adrese [adresa žalované], že byla svým manželem zmocněna k pronájmu jednotky a že dne [datum] uzavřela se žalovanou nájemní smlouvu na dobu určitou do [datum] s nájemným ve výši 14 000 Kč měsíčně a úhradou za služby ve výši 5 000 Kč měsíčně. Žalovaná bydlela v bytě již od [datum], kdy jí byl předán do užívání nově zrekonstruovaný byt. Nájemní smlouva byla pak uzavírána každý rok znovu za stejných podmínek. Vzhledem ke zpožděním v úhradách ze strany žalované sdělila žalobkyně žalované, že nájem skončí ke dni [datum] a nová smlouva již uzavřena nebude. Žalovaná však k uvedenému datu byt nevyklidila a učinila to až dne [datum]. Žalobkyně žalovanou opakovaně upomínala o zaplacení částky 19 000 Kč za říjen 2018, neboť žalovaná se užíváním bytu po skončení nájmu bez spravedlivého důvodu obohatila. Byt byl dle žalobkyně předán ve zcela devastovaném stavu, neuklizený, špinavý, bez pračky zakoupené do bytu v roce 2013, se zcela rozbitou podlahou v obývacím pokoji a s rozbitou digestoří, takže žalobkyně byla nucena nechat jej uklidit, opravit a vymalovat. Žalovaná nevrátila žalobkyni klíče od domu, takže žalobkyně si musela koupit nové. Žalobkyně tedy požadovala zaplacení částky 14 000 Kč za užívání bytu v říjnu 2018, 2 800 Kč za nevrácenou pračku (nová byla pořízena v srpnu 2013 za 5 500 Kč), 1 038 Kč za pořízení nové digestoře, 1 200 Kč za pořízení nových klíčů od domu a 31 408 Kč za úklid, opravy a výmalbu bytu; z celkového součtu ve výši 50 446 Kč žalobkyně odečetla 5 713 Kč zohledňující nevypořádaný zůstatek složené kauce a nedoplatky a přeplatky za služby na výslednou požadovanou částku 44 733 Kč.

3. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Souhlasila s tím, že mezi stranami existoval nájem uvedeného bytu, a to do [datum], přičemž byt byl předán žalobkyni až [datum]. Poukázala na to, že v předávacím protokolu sepsaném posledně uvedeného dne nebyly uvedeny žádné skutečnosti vztahující se k žalobkyní popisovanému špatnému stavu bytu. Ve vztahu k pronajaté pračce tvrdila, že přestala v průběhu nájmu fungovat, o čemž žalobkyni telefonicky informovala, načež po dohodě s ní nefunkční pračku zlikvidovala a pořídila si vlastní. Ve vztahu k digestoři tvrdila, že její nefunkčnost nebyla zaznamenána v předávacím protokolu a nebylo doloženo, že byla nutná její výměna. K nároku na zaplacení za užívání bytu v říjnu 2018 namítla, že v nájemní smlouvě byly nájemné a úhrada za služby sjednány v celkové výši pouze 17 000 Kč, takže když hradila celkem 19 000 Kč, vznikl jí dokonce přeplatek. Dále namítla, že jí nebyla vrácena složená jistota ve výši 15 000 Kč, přičemž při ústním jednání soudu pohledávku na vrácení této jistoty započetla proti pohledávce žalobkyně na úhradu za užívání bytu v říjnu 2018. Dále poukázala na to, že zálohy za služby spojené s užíváním bytu jí nebyly za celou dobu trvání nájmu vyúčtovány. Odmítla konečně i požadavek na úhradu za pořízení nových klíčů, neboť podle předávacího protokolu bylo žalobkyni vráceno stejné množství klíčů, jaké bylo od ní převzato.

4. Ze shodných tvrzení stran a z provedených důkazů, hodnocených jednotlivě i ve vzájemné souvislosti, učinil soud následující skutková zjištění.

5. Ke sjednaným podmínkám nájmu a složené jistotě. Strany uzavřely ohledně bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa žalované], dne [datum] nájemní smlouvu, kterou žalobkyně žalované jednotku pronajala na dobu určitou od [datum] do [datum]; sjednaná měsíční výše nájemného činila 10 000 Kč, sjednaná záloha na služby činila 5 000 Kč; spolu s nájmem měly být poskytovány služby, hrazené zálohově s každoročním vyúčtováním, zahrnující odvoz odpadu, osvětlení a úklid společných prostor, vodu, elektřinu a topení v bytě (vše zjištěno z nájemní smlouvy ze dne [datum], předložené i v originálu žalobkyní).

6. Strany uzavřely ohledně bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa žalované], dne [datum] nájemní smlouvu, kterou žalobkyně žalované jednotku pronajala na dobu určitou od [datum] do [datum]. Spolu s nájmem měly být poskytovány služby, hrazené zálohově s každoročním vyúčtováním, zahrnující vodné a stočné, elektrickou energii pro byt, osvětlení a úklid společných částí domu, odvoz komunálního odpadu a„ servis, revize, provozní fond“ (vše zjištěno z nájemní smlouvy ze dne [datum], předložené i v originálu žalobkyní). Sjednaná měsíční výše nájemného činila 14 000 Kč, sjednaná záloha na služby činila 5 000 Kč, celkem tedy měla žalovaná měsíčně hradit 19 000 Kč (rovněž zjištěno z uvedené nájemní smlouvy). Tuto částku žalovaná žalobkyni skutečně i hradila (zjištěno ze shodných tvrzení stran; tento závěr ostatně vyplýval i z výpisů z účtu, informací o platbě kartou a stvrzenky o úhradě).

7. Vlastníky uvedené bytové jednotky ve společném jmění manželů jsou žalobkyně a její manžel [jméno] [příjmení] (zjištěno z informace o jednotce z katastru nemovitostí; o správnosti tohoto údaje mezi stranami nebylo sporu), přičemž manžel žalobkyně ji zmocnil, aby jej zastupovala v nakládání s předmětnou jednotkou (zjištěno z přílohy k nájemní smlouvě – plné moci).

8. Žalovaná složila v souvislosti s nájmem žalobkyni jistotu ve výši 15 000 Kč (zjištěno ze shodných tvrzení stran).

9. Soud k této dílčí otázce po skutkové stránce uzavřel, že na období od [datum] do [datum] byl mezi stranami sjednán nájem za nájemné ve výši 14 000 Kč měsíčně, spolu se zálohami na služby mělo být hrazeno celkem 19 000 Kč měsíčně. Tvrzení žalované, že měla měsíčně v období nájmu podle posledně uvedené nájemní smlouvy hradit celkem pouze 17 000 Kč, se neopíralo o žádný důkaz; sama k tomu uvedla, že své vyhotovení nájemní smlouvy k dispozici nemá, neboť ji zřejmě pozbyla snad při stěhování. Její tvrzení ovšem bylo v rozporu nejen s nájemní smlouvou předloženou žalobkyní, ale též s nespornou skutečností, že v době trvání nájmu podle této smlouvy žalovaná skutečně 19 000 Kč měsíčně hradila, což by bylo zcela nelogické, pokud by sjednaná výše měsíční úhrady byla jiná. Soud proto tuto obranu pokládal za vyvrácenou. Dále soud uzavřel, že tento nájem navazoval na předchozí nájemní poměr existující již od roku 2013 (byť nebyly předloženy důkazy o prodlužování nájmu mezi lety 2014 a 2017, žádná ze stran nezpochybňovala, že žalovaná byt užívala kontinuálně od roku 2013 až do roku 2018) a že žalovaná složila v souvislosti s nájmem jistotu ve výši 15 000 Kč; že by byla žalované vrácena, nebylo nikým tvrzeno, naopak z výpočtu žalobkyně provedeného v jejích podáních je zřejmé, že pokládala jistotu za částečně vyčerpanou na úhradu služeb a ve zbytku ji v rámci výpočtu žalované částky odčítala.

10. K vyúčtování záloh na služby. Předmětný dům je domem s byty ve smyslu zákona č. 67/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů (mezi stranami o tom ani nebylo sporu).

11. Pokud šlo o vyhotovování každoročních vyúčtování služeb spojených s nájmem, žalobkyně k tomu po poučení podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. předložila soudu tabulková vyúčtování za období říjen až prosinec 2013, dále celý rok 2014, celý rok 2015, celý rok 2016 a celý rok 2017. Pro všechna vyúčtování za část roku 2013 i celé roky 2014 až 2017 platí, že nebyla nikým podepsána a není zřejmé, kdo a kdy je vyhotovil. Všechna obsahovala položky vodné a stočné, teplo, elektřina-byt, elektřina-dům, úklid-dům, odpady, výtah, pojištění, správa, měřicí technika, statutár, drobná údržba a zpracování. U vyúčtování za část roku 2013 není nijak patrné, jak byly náklady za celý rok přepočteny na danou část roku (zda poměrně, nebo např. dle nějakého odečtu měřičů k [datum]). Vyúčtování za roky 2014 až 2017 dále obsahovala položku nedoplatek z vyúčtování služeb (vše zjištěno z uvedených vyúčtování). Žalobkyně dále soudu předložila vyúčtování za rok 2018 vyhotovené vůči ní Společenstvím vlastníků [ulice a číslo], 435, 436, [obec a číslo]. Vůči žalované žalobkyně vyrobila listinu označenou jako vyúčtování k ukončení nájmu, ve které provedla výpočet přeplatků a nedoplatků za roku 2014 až 2018 a dalších požadavků na výslednou částku celkem 30 709 Kč (zjištěno z této listiny).

12. V souvislosti s odběrným místem na adrese [adresa žalované], byl žalobkyni společností [právnická osoba], vyúčtován za elektřinu za období od [datum] do [datum] přeplatek ve výši 2 232 Kč a za období od [datum] do [datum] nedoplatek ve výši 961 Kč (zjištěno z částečných kopií faktur k zákaznickému účtu [číslo]).

13. Žalobkyně zaslala žalované dne [datum] e-mail, z jehož obsahu vyplývalo, že jím zasílala v příloze vyúčtování za rok 2013, dále dne [datum] e-mail, z jehož obsahu vyplývalo, že jím zasílala v příloze vyúčtování za rok 2014, a dne [datum] e-mail, z jehož obsahu vyplývalo, že jím zasílala v příloze vyúčtování za rok 2015 (zjištěno z uvedených e-mailů). Ze strany žalobkyně nebyly předloženy žádné důkazy o tom, že by žalobkyně žalované zaslala jakékoli vyúčtování za roky 2016 a 2017 a příslušnou část roku 2018.

14. Soud k této dílčí otázce po skutkové stránce uzavřel, že žalobkyně vyhotovila shora uvedené listiny označené za vyúčtování a za roky 2013, 2014 a 2015 je odeslala e-mailem žalované; zda byly žalované skutečně doručeny, prokázáno nebylo a žalovaná to zpochybnila. Za pozdější období nebylo prokázáno ani odeslání vyúčtování. Vzhledem k naprosté nedostatečnosti provedených vyúčtování po právní stránce (k tomu níže) soud žalobkyni nicméně již nevyzýval, aby prokázala doručení vyúčtování žalované, jelikož by to na výsledném posouzení nemohlo nic změnit.

15. Ke stavu bytu při předání. V předávacím protokolu ze dne [datum] bylo mj. uvedeno, že žalobkyně předala žalované v rámci vybavení bytu digestoř a pračku – obojí s poznámkou nová, záruka – a celkem čtyři klíče od domu (zjištěno z uvedeného předávacího protokolu).

16. Žalobkyně pořídila v srpnu 2013 mj. pračku značky Whirlpool za částku 5 555 Kč se závozem na adresu„ [ulice a číslo], [PSČ]“ (zjištěno z dokladu o doručení zboží [datum]).

17. Žalovaná si zakoupila v červenci 2018 od [právnická osoba], a.s., pračku za 5 575 Kč včetně dopravy (zjištěno z daňového dokladu [číslo]). Ze sdělení [právnická osoba] [obec], spol. s r. o., ze dne [datum] předloženého žalovanou však nevyplynulo, zda v rámci závozu nové pračky byla likvidována pračka pořízená žalobkyní, neboť dle sdělení se ohledně starého spotřebiče označení modelu ani výrobní číslo neeviduje (zjištěno z uvedeného sdělení); vzhledem k absenci konkrétní informace v tomto sdělení se soud již nezabýval objasňováním, proč toto sdělení neučinila [právnická osoba], a.s.

18. V předávacím protokolu ze dne [datum] bylo mj. uvedeno, že žalovaná předala žalobkyni čtyři klíče od domu; ke stavu bytu v něm nebylo uvedeno nic, pouze v poznámkách byla uvedena nefunkční digestoř a dále, že pronajímatel nárokuje pračku a doloží se doklad o likvidaci pračky z důvodu nefunkčnosti (zjištěno z uvedeného předávacího protokolu).

19. Žalobkyně pořídila v listopadu 2018 digestoř za částku 1 038 Kč (zjištěno z faktury [číslo] dále účtenky téhož čísla). Žalobkyně pořídila ve dnech 12. 11. a [datum] celkem tři klíče od domu od Společenství vlastníků [ulice a číslo], 435, 436 za celkem 1 200 Kč (zjištěno ze dvou příjmových pokladních dokladů). 20. [jméno] [příjmení] jako předsedkyně představenstva bytového družstva sdělila žalobkyni e-mailem ze dne [datum], že žalovaná„ chtěla proplatit klíče od domu“ a že„ ji poslala pryč“ (zjištěno z uvedeného e-mailu).

21. Podle sdělení ze dne [datum] uvedl [příjmení] [příjmení] cenu za sanaci a výmalbu předmětného bytu na 31 408 Kč (zjištěno z uvedeného sdělení).

22. Svědkyně [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedla, že je dcerou žalované. V bytě bydlela se svědkyní i žalovaná a určitou dobu i babička. V roce 2018, když mělo dojít k předání bytu žalobkyni, tak byt vyklízeli, vystěhovali z něho věci, poté ho uklízeli a připravovali na předání. Uvádí, že u předání přítomna nebyla, u něho byla žalovaná a pan [jméno]. Na přání žalované byt před termínem předání nafotila, přičemž fotografie, které byly do spisu předloženy ze strany žalované, pořídila ona. Stav bytu, když ho naposledy viděla, byl velice dobrý. Parkety byly neporušené, zdi vymalovali na bílo, nábytek byl vesměs odstěhován, zůstaly pouze vestavěné skříně. Podle svědkyně byl byt prázdný, žádné věci tam nezůstaly. Podle svědkyně byt nijak ani v detailu poškozen nebyl, na zdech nebyla žádná plíseň. V kuchyni bytu se nacházela digestoř, podle svědkyně byla funkční a kompletní; v rámci přípravy na předání v ní měnili filtr. Podle svědkyně se pračka rozbila, tudíž bylo potřeba koupit novou, kterou kupovala ona, přitom zároveň dodavatel odvezl starou pračku. Nepamatovala si, kdy došlo k výměně pračky. Se žalobkyní to neřešila svědkyně, ale žalovaná. Při vyklizení bytu nově pořízenou pračku odvezli.

23. Svědek [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedl, že je dlouholetým rodinným přítelem žalované. Uvedl, že byl přítomen předání bytu mezi žalovanou a žalobkyní, ke kterému došlo někdy ke konci roku 2018, přesné datum již neví. Byl u toho přítomen též realitní makléř, který věc zprostředkovával; jeho jméno nezná a neví, kdo ho angažoval. Byt byl v pořádku, bez závad, byl prohlédnut všemi přítomnými včetně realitního makléře. O předání byl sepsán předávací protokol. Stav bytu byl úměrný pětiletému užívání, nejevil žádné zvláštní závady, nic nebylo rozbitého. Uvedl, že neviděl, že by v bytě byla nějaká poškození typu odraženého rohu zdi, plísně či mapy po zatečení na zdi. Uvedl, že si nepamatuje, zda v kuchyni bytu byla digestoř, ani zda při předání byla v bytě pračka.

24. Svědek [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedl, že ho žalovaná požádala, jestli by je nepřestěhoval a jestli by v předmětném bytě neopravil stěny, ve kterých byly různé dírky, případně byly špinavé. Uvedl, že stěny opravil a byt byl vymalován, dále je možné, že se v bytě dělaly další malé opravy, že lepil práh ve vchodových dveřích. Opravy dělal sám bez pomoci, práce prováděl minimálně dva dny. V té době byl nábytek zčásti odvezený. Pomáhal žalovanou stěhovat do [obec]. U samotného předání bytu žalobkyni nebyl. Uvedl, že je vyučený zedník. Uvedl, že měl v minulosti konflikty se žalobkyní spočívající ve věčných hádkách na domovních schůzích.

25. Svědek [příjmení] [příjmení] ve své výpovědi uvedl, že pro žalobkyni dělal úpravy v bytě v [část obce] a pomáhal jí řešit některé situace na bytovém družstvu. V předmětném bytě v [příjmení] ulici byl několikrát za sebou, když tam dělal úpravy, což bylo někdy v polovině nebo na konci listopadu 2018. Uvedl, že v bytě provedl odstranění plesnivých skvrn v koupelně, vymalování, opravy rohů a úklid po těchto pracích, dále odvoz asi tří skříněk, které již nebylo možno použít, k likvidaci. V bytě byl asi čtyři až pět dnů, avšak ne celodenně. Podle svědka byl stav bytu takový, že byl odužívaný, a to ne šetrně. Byly v něm věci, které nešlo jednoduše opravit, např. uštípnutý kus podlahy. Bylo ulomeno ovládání digestoře, které se pokoušel sehnat jako náhradní díl, což ale nebylo možné. Zdi byly nejen špinavé, ale některé rohy byly otlučené. Některé omítky byly poškozené v ploše nad rámec toho, co by pokládal za běžné opotřebení. Uvedl, že detaily si již nepamatuje vzhledem k časovému odstupu. Dále bylo třeba umýt okenní rámy, které se mu jevily jako dlouhodobě neumyté. Byt nevypadal, jako že byl před předáním opraven. Dále uvedl, že bohužel zná pana [příjmení], který vykazoval práce pro bytové družstvo, avšak žalobkyni se nelíbily panem [příjmení] vykazované částky, což právě svědek za žalobkyni řešil na bytovém družstvu. Před listopadem 2018 svědek v předmětném bytě nebyl.

26. Soud dále provedl k důkazu řadu fotografií předložených oběma stranami, které měly zachycovat stav předmětného bytu mj. v době předání žalovanou žalobkyni. Ohledně fotografií předložených žalovanou bylo zjištěno z videozáznamu zachycujícího informace k jednotlivým počítačovým souborům obsahujícím tyto fotografie, že byly pořízeny [datum].

27. Soud k této dílčí otázce po skutkové stránce uzavřel, že stav bytu při předání, k němuž došlo dne [datum], žalovanou žalobkyni nebyl takový, jak tvrdila žalobkyně v žalobě. Žalobkyně jej popisovala jako zcela devastovaný a vyžadující rozsáhlé opravy, tomu však provedené důkazy neodpovídají (přičemž soud podotýká, že žalobkyni o tom, že nemá za prokázané, že stav bytu při předání v roce 2018 vykazoval poškození, která by bylo nutno opravit tak, jak žalobkyně tvrdí v žalobě, poučil podle ustanovení § 118a odst. 3 o. s. ř.). Soud pokládá za stěžejní předávací protokol, v němž by bylo možno očekávat uvedení tak vážných poškození, zejména když v němž byly uvedeny dvě sporné položky – pračka a digestoř (k nim níže). O žádných poškozeních bytu v něm jinak není zmínka. Pokud jde o fotografickou dokumentaci, fotografie předložené žalovanou žádná významná poškození nezobrazují; na některých fotografiích předložených žalobkyní jsou určitá dílčí poškození patrná (odražený roh skříňky, skvrna v rohu zdi), nicméně podle mínění soudu není ani na nich zřetelně zachyceno nic, co by se vymykalo stavu, jaký lze očekávat při běžném opotřebení delší dobu užívaného bytu. Pokud šlo o svědecké výpovědi, soud nepokládal žádného z vyslechnutých svědků za zcela nestranného, svědci [příjmení], [příjmení] i [příjmení] mohli mít tendenci vzhledem ke svým vztahům k žalované případné nedostatky v bytě bagatelizovat, naopak svědek [příjmení] vzhledem k antipatii ke svědku [příjmení] a své činnosti pro žalobkyni mohl mít tendenci takové nedostatky zveličit. V každém případě jejich výpovědi nepokládal soud za něco, co by mělo vést k jiným skutkovým závěrům, než jaké vyplývají z předávacího protokolu. Konečně nelze ani pominout, že žalobkyně vůči žalované žádné požadavky z titulu tvrzeného poškození bytu nevznesla až do zahájení tohoto soudního řízení; to samozřejmě samo o sobě nevylučuje, že k takovému poškození došlo, nicméně snižuje to přesvědčivost tohoto skutkového tvrzení.

28. Soud dále dospěl k závěru, že nebylo prokázáno, a to i přes poučení žalobkyně podle § 118a odst. 3 o. s. ř., že žalovaná jí nevrátila klíče od domu, která jí žalobkyně předala. Ze srovnání obou předávacích protokolů plyne, že v nich bylo zachyceno vrácení stejného počtu klíčů od domu, které byly na počátku převzaty. Soudu není zřejmé, co žalobkyni bránilo ověřit, zda jde o„ správné“ klíče, případně bezodkladně vytknout žalované, že předala nějaké jiné. Za této situace pokládal za zcela irelevantní e-mailové sdělení paní [příjmení], která u předávání klíčů přítomna nebyla, a nepokládal za potřebné ji k obsahu jejího sdělení vyslýchat jako svědkyni.

29. Soud dále dospěl k závěru, že žalovaná neprokázala, a to i přes poučení podle § 118a odst. 3 o. s. ř., že se dohodla se žalobkyní, že bez zkoumání vadnosti pračky ze strany žalobkyně bude pračka bez dalšího zlikvidována, a že se tak skutečně stalo. Z provedeného dokazování vyplynulo, že pračka byla v roce 2013 do bytu zakoupena jako nová za 5 555 Kč a žalobkyni vrácena nebyla; její likvidace (pro údajnou vadnost) byla tvrzena, ale žádný konkrétní doklad o tom předložen nebyl, pouze shora uvedené obecné sdělení. Pokud šlo o hodnotu nevrácené pračky v době skončení nájmu, nelze ji v současnosti již přesně stanovit, zejména když již ani nelze zkoumat její technický stav a funkčnost, nicméně podle mínění soudu lze její hodnotu odhadnout vzhledem ke stáří (v té době) pěti let za použití § 136 o. s. ř. na 2 800 Kč, což odpovídá zhruba polovině její pořizovací ceny; lze tedy v tomto směru akceptovat odhad provedený žalobkyní.

30. Vzhledem k tomu, že soud, jak je uvedeno výše, nepokládal za prokázané, že by stav bytu při předání v říjnu 2018 odpovídal tvrzením žalobkyně, nezabýval se dále otázkou, jaké náklady žalobkyně skutečně vynaložila na jeho údajné opravy, a ani ji proto v tomto směru dále nepoučoval dle § 118a o. s. ř. Je nicméně třeba podotknout, že shora uvedené sdělení [jméno] [příjmení] ze dne [datum] je zcela neprůkazné, neboť nijak nedokládá, kolik bylo skutečně zaplaceno. Nadto z výpovědi svědka [příjmení] vyplývalo, že úpravy v předmětném bytě v listopadu 2018 dělal on, nikoli pan [příjmení], a sama žalobkyně ve své listině označené jako vyúčtování k ukončení nájmu (byť o ní nebylo doloženo, že byla žalované doručena) uváděla jako náklady na výmalbu 6 000 Kč a na úklid včetně likvidace plísní apod. 4 000 Kč (byť obojí s poznámkou, že jde o 50 % ceny, ovšem ani tak by to nekorespondovalo s cenou dle pana [příjmení]).

31. Ke vzájemné korespondenci stran. V průběhu trvání nájmu (nepravidelně na přelomu roku 2014 a 2015 a v některých měsících roku 2015, 2016, 2017 i 2018) žalobkyně vícekrát vyzývala žalovanou k úhradě nájemného, ta vesměs sdělovala, že v brzké době provede úhradu (zjištěno ze snímků telefonické textové komunikace).

32. Žalobkyně vyzvala žalovanou výzvou datovanou [datum], učiněnou e-mailem ze dne [datum] (o kterém žalovaná potvrdila, že jí byl doručen), k zaplacení„ dlužné částky nájemného ve výši 19 000 Kč“; žádné jiné nároky ve výzvě nijak zmíněny nebyly (zjištěno z uvedené výzvy). Žalovaná reagovala dopisem ze dne [datum] (o kterém žalobkyně potvrdila, že jej obdržela), ve které požadavek odmítla a mj. sdělila, že neobdržela vyúčtování za služby ani složenou jistotu (zjištěno z uvedeného dopisu).

33. Z dalších provedených důkazů (kolaudační souhlas na č. l. 39 až 40, e-mailová korespondence z června a července 2019 na č. l. 166, informace k recyklaci spotřebičů na č. l. 168 až 169) soud žádná další pro věc podstatná skutková zjištění neučinil.

34. Soud neprovedl žalobkyní navrhovaný důkaz výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], neboť její výpověď se neměla týkat stavu bytu, nýbrž pouze informace o kontaktování ze strany žalované ohledně klíčů; tuto informaci soud zjistil z jejího e-mailu (byť ji nepokládal ze shora uvedených důvodů za podstatnou) a její výslech by byl nadbytečný.

35. Soud neprovedl žalovanou navrhovaný důkaz výslechem svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], neboť tyto osoby nebyly žalovanou přes výzvu ze strany soudu blíže specifikovány tak, aby mohly být předvolány; u [jméno] [příjmení] navíc ani nebylo uvedeno, k jakým konkrétním skutkovým tvrzením by měl vypovídat. Pokud se jejich výpověď měla týkat stavu bytu při předání, byla by navíc nadbytečná, neboť soud po skutkové stránce tak jako tak uzavřel, že stav bytu při předání nebyl tak špatný, jak tvrdila žalobkyně. Z téhož důvodu soud jako nadbytečný neprovedl ani žalovanou navrhovaný důkaz výslechem svědkyně [jméno] [příjmení] – její matky.

36. Soud neprovedl žalovanou navrhovaný důkaz inzeráty na prodej použitých praček, neboť by to bylo pro věc nadbytečné. Z inzerátů nebylo možno posoudit, nakolik srovnatelné bylo to, co nabízely, s pračkou, které se týkal jeden z dílčích nároků uplatněný v tomto řízení. Soud akceptoval argument žalované, že cena použitého spotřebiče typu pračky po letech užívání se nerovná pořizovací ceně, a zohlednil ho v odhadu její hodnoty (k tomu viz výše), nicméně k takovému závěru založenému na obecné zkušenosti není potřeba zkoumat bazarové inzeráty.

37. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

38. Podle § 2292 věta první o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Podle § 2295 o. z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

39. Ze skutkových zjištění vyplývá, že žalovaná byt neodevzdala žalobkyni ke dni skončení nájmu, ale opožděně, dne [datum]. Vzhledem k tomu, že bylo ujednáno nájemné ve výši 14 000 Kč měsíčně, vzniklo žalobkyni právo na náhradu za užívání po skončení nájmu ve výši vypočtené vzhledem k počtu dní v měsíci jako [číslo] krát 14 000 Kč, tedy 13 548 Kč. V tomto rozsahu tedy pohledávka žalobkyně vůči žalované vznikla.

40. Podle § 2254 odst. 2 věta první o. z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.

41. Žalobkyně byla povinna vrátit žalované složenou jistotu při skončení nájmu. Z důvodů podrobněji uvedených dále (absence řádných vyúčtování služeb) jí nevzniklo právo z jistoty čerpat na úhradu jakýchkoli nedoplatků služeb. V úvahu by připadalo započtení náhrady škody za digestoř a pračku (k tomu dále), nicméně takové započtení žalobkyně nikdy neuplatnila a ostatně i zaplacení náhrady škody za tyto položky požadovala teprve žalobou podanou v nynějším řízení, nikdy dříve. Je proto zapotřebí vycházet z toho, že byla povinna složenou jistotu vrátit.

42. Podle § 1982 o. z., dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

43. Žalovaná namítla, byť až při ústním jednání soudu, započtení své pohledávky na vrácení složené jistoty ve výši 15 000 Kč proti pohledávce žalobkyně na úhradu za užívání bytu. S ohledem na to, že jistota převyšovala částku náhrady za užívání v říjnu 2018, soud uzavřel, že právo žalobkyně na zaplacení náhrady za užívání v období od 1. do [datum] započtením zaniklo, stejně jako pohledávka žalované na vrácení části složené jistoty ve shodné částce, a to s účinky již ke dni [datum]. Žalobkyně na žalobě ve vztahu k částce 14 000 Kč za užívání v říjnu 2018 trvala i po provedeném započtení, soudu tedy nezbylo, než žalobu v tomto směru zamítnout.

44. Podle § 2293 odst. 1 o. z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

45. Ze skutkových zjištění vyplývá, že žalovaná odevzdala byt žalobkyni se dvěma konkrétními nedostatky, a to nefunkční digestoří a bez pračky. Náklady na pořízení nové digestoře byly v žalované částce 1 038 Kč prokázány. Stejně tak pokládal soud za zjištěnou, byť na základě odhadu, cenu nevrácené pračky v částce 2 800 Kč. Naproti tomu ze skutkových zjištění nevyplynulo, že by byt byl poškozen nad míru běžného opotřebení, jak žalobkyně tvrdila, ani že by žalovaná nevrátila žalobkyni klíče od domu. Soud proto žalobě vyhověl v rozsahu jistiny celkem 3 838 Kč a zamítl ji i co do tvrzených nákladů na opravu a pořízení klíčů od domu ve výši celkem 26 895 Kč (zohledňující dle žalobkyně část složené jistoty ve výši 5 713 Kč, neboť jinak tvrdila, že jí vznikl nárok na náhradu za opravy a klíče v částce celkem 32 608 Kč).

46. S ohledem na charakter předmětného domu rozděleného na jednotky jako domu s byty se vyúčtování nákladů na služby řídí mj. zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ zákon č. 67/2013 Sb.“). S tím ostatně žádná ze stran ani nepolemizovala.

47. Žalobkyně byla poskytovatelem služeb podle § 2 písm. a) bod 1 a žalovaná byla příjemcem služeb podle § 2 písm. b) bod 1 zákona č. 67/2013 Sb.

48. Podle § 4 odst. 1 a 2 zákona č. 67/2013 Sb., není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

49. Žalobkyně za vyúčtování služeb zřejmě pokládala jí předložené listiny za jednotlivé roky 2013 (zde pouze část roku) a následující. Žádná z těchto listin však není řádným vyúčtováním služeb.

50. U listiny za říjen až prosinec 2013 není vůbec zřejmé, jak byly stanoveny náklady připadající jen na tuto část roku; lze rozumně předpokládat, že žalobkyně jako podklad pro sebe mohla mít nanejvýš vyúčtování od společenství vlastníků jednotek za celý uvedený rok. Nájem navíc započal dle nájemní smlouvy již od 15. 9., ne až od 1.

10. Obdobně není zřejmé, jak žalobkyně provedla svůj výpočet za rok 2018, kdy nájem netrval až do konce roku, nýbrž skončil dříve. U všech listin, které mají být vyúčtováními, se pak neshoduje to, co je jimi vyúčtováno, s rozsahem služeb, které měly být poskytovány dle smlouvy, a to ať již se vyjde ze znění nájemní smlouvy na období počínající v roce 2013, nebo ze smlouvy na období počínající v roce 2017. Ve smlouvě z roku 2013 nebyla žádná zmínka o položkách výtah, pojištění, správa, měřicí technika, statutár, drobná údržba a zpracování, přestože nejsou zanedbatelné a v listinách označených za vyúčtování figurují. Ve smlouvě z roku 2017 nebylo v rámci služeb uvedeno vytápění ani dodávka teplé vody, ani v ní nebyla žádná zmínka o položkách výtah, pojištění, správa, měřicí technika, statutár, drobná údržba a zpracování, namísto toho v ní je značně neurčitý údaj„ servis, revize, provozní fond“. Listiny vyhotovené žalobkyní se tedy co do svého obsahu minimálně zčásti nekryjí s vymezením služeb podle předložených nájemních smluv, tudíž nelze rozhodně dospět k závěru, že na základě těchto listin lze seznat zřejmou a kontrolovatelnou výši výsledného údajného přeplatku či nedoplatku. Žalobkyně do svých výpočtů zřejmě také zahrnovala přeplatky či nedoplatky z vyúčtování elektřiny pro byt, kterou nedodávalo společenství vlastníků jednotek, takže žalobkyně čerpala údaje z faktur od [právnická osoba] Ovšem vůbec se nezabývala tím, že fakturační období se nekryla s kalendářním rokem, za který měla vyúčtování vyhotovovat, takže např. poslední faktura za elektřinu, kterou předložila, se týkala období až do [datum], tedy podstatně přesahujícího konec nájmu i užívání bytu žalovanou.

51. Jelikož žádná z listin předložených soudu jako vyúčtování služeb ani nekoresponduje s nájemní smlouvou, ani nenabízí zřejmý a kontrolovatelný výpočet výsledného rozdílu, soud uzavřel, že žalobkyně nesplnila svou povinnost provést vyúčtování podle citovaného zákonného ustanovení. Vzhledem k tomu, že tak neučinila, nebylo již podstatné zabývat se tím, zda a kdy uvedené listiny doručila žalované, jakkoli lze podotknout, že se soudu z dokazování nejeví, že by se tak ve kterémkoli případě stalo do čtyř měsíců od skončení jednotlivých zúčtovacích období.

52. S ohledem na to, že žalobkyně služby řádně nevyúčtovala, nevzniklo jí právo na zaplacení jakýchkoli nedoplatků z nich. Z toho též plyne, že nemohla případné nedoplatky čerpat ze složené jistoty (což souvisí s výše uvedeným závěrem, že měla povinnost složenou jistotu vrátit v původní výši). Otázka vyúčtování služeb se tak do posouzení žalobou uplatněného nároku dále nijak nepromítla a soud se již ani nezabýval započtením pohledávky na zaplacení zákonné pokuty proti případným nedoplatkům, jak je žalovaná namítla podáním ze dne [datum].

53. Soud tedy ve shora uvedeném rozsahu jistiny ve výši 3 838 Kč žalobě vyhověl a ve zbytku ji zamítl.

54. O úroku z prodlení soud rozhodl podle § 1970 o. z. Žalobkyně nebyla vyzvána k úhradě částek za digestoř a pračku dříve než doručením žaloby, k čemuž došlo v pátek [datum]. S ohledem na nízkou částku, o niž jde, soud pokládal za přiměřenou lhůtu k plnění jeden pracovní den, žalovaná tedy měla zaplatit v pondělí [datum] a od [datum] se ocitla v prodlení. Sazba úroku z prodlení dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů, činila 15 % ročně, žalobkyně jej však požadovala pouze v sazbě 9,5 % ročně, soud tedy její návrh nepřekročil.

55. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř., podle něhož, měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. Žalobkyně byla ve věci úspěšná v rozsahu částky 3 838 Kč a části úroku z prodlení, naopak nebyla úspěšná v rozsahu částek 40 895 Kč (ohledně níž byla žaloba zamítnuta) a 5 000 Kč (ohledně níž vzala žalobu zpět, čímž procesně zavinila zastavení řízení v tomto rozsahu) a části úroku z prodlení, byla tedy úspěšná v rozsahu přibližně 8 % a neúspěšná v rozsahu přibližně 92 %.

56. Výše plné náhrady nákladů řízení činí celkem 20 328 Kč a sestává z následujících položek: a) odměna za zastupování advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ a. t.“), po 3 100 Kč podle § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 a. t. za 4 úkony právní služby: převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast při ústním jednání dne [datum], vyjádření ve věci samé ze dne [datum], a dále po 2 900 Kč podle § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 a. t. za 1 úkon právní služby: účast při ústním jednání dne [datum]. Pokud šlo o žalovanou specifikovaný úkon další porady s klientem dne [datum], nebyl soudu nijak doložen, a soud se proto ani nezabýval posuzováním jeho účelnosti; pokud šlo o žalovanou specifikovaný úkon doplnění důkazů ze dne [datum], zde šlo o stručný průvodní dopis k zaslání DVD s fotografiemi, což není úkonem právní služby ve smyslu citovaných ustanovení a. t.; b) paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. za uvedených 5 úkonů; c) náhrada za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 21 %, tedy 3 528 Kč.

57. S ohledem na poměr úspěchu a neúspěchu přiznal soud žalobkyni 84 % (92 % mínus 8 %) z výše uvedené částky, tedy 17 076 Kč.

58. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalované soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

59. O lhůtách k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.