28 C 190/2020

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudkyní JUDr. Adrianou Pilařovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 1 034 000 Kč s přísl. <b>I. </b> Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 1 034 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10% z částky 1 034 000 Kč ode dne [datum] do zaplacení, se zamítá. <b>II. </b> Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení 102 080 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované.

Odůvodnění

tohoto rozsudku vychází z ustanovení § 157 č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”)

1. Žalobkyně se žalobou zaslanou zdejšímu soudu domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 1 034 000 Kč s příslušenstvím. Jako důvod uvedla, že dne [datum] byla uzavřena nájemní smlouva mezi žalobkyní a předchozím vlastníkem nemovitosti, Městskou částí [obec a číslo] Smlouva se týkala nájmu jednotky [číslo] vymezené dle zákona č. 89/12 Sb., ve znění pozdějších předpisů, nacházející se na adrese [adresa]. Byt byl po uzavření smlouvy předán žalobkyni ve stavu nezpůsobilém k řádnému užívání, a proto na základě ujednání mezi předchozím vlastníkem a žalobkyní se ve smlouvě žalobkyně zavázala, že na vlastní náklady provede rekonstrukci bytu v takovém rozsahu, aby byl způsobilý k řádnému užívání. Žalobkyně následně provedla rekonstrukci, která zahrnovala zejména, nikoliv však výlučně, zednické práce, instalaci nových dveří, kuchyňské linky, elektrorozvodů a vestavěných skříní. Po přechodu vlastnického práva k bytu z předchozího vlastníka na bytové družstvo [část obce] a následně na žalovanou vypověděla žalobkyně dne [datum] nájemní smlouvu. Žalobkyně si v souvislosti s výše uvedenou rekonstrukcí nechala vypracovat znalecký posudek zabývající se zhodnocením bytu, tedy o jakou částku se zvýšila hodnota bytu za trvání smlouvy. Ze znaleckého posudku vyplývá, že cena bytu před rekonstrukcí činila částku ve výši 2 378 618 Kč a cena bytu po rekonstrukci činila částku ve výši 3 412 799 Kč. Z výše uvedeného znaleckého posudku vyplývá, že zhodnocení bytové jednotky vloženou investicí činilo částku ve výši 1 034 000 Kč. Dle ustanovení § 2220 občanského zákoníku, dojde-li změnou věcí k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Po skončení nájmu bytu tak vznikla žalobkyni pohledávka vůči žalované, a to ve výši zhodnocení vyčísleného znaleckým posudkem na částku 1 034 000 Kč. V tomto řízení se jedná o povinnost žalované k vyrovnání, jelikož v souladu s dlouhodobou rozhodovací praxí Nejvyššího soudu České republiky je k zaplacení protihodnoty pasivně věcně legitimovaná osoba, která před skončením nájmu naposledy nabyla vlastnické právo věcí, jež je předmětem nájemního vztahu. Žalobkyně vyzvala dne [datum] žalovanou prostřednictvím právního zástupce k uhrazení dlužné částky. Žalobkyně dále uvedla, že vznik nároku nájemce na úhradu nákladů nájemce spojených se změnou věcí, vynaložených se souhlasem pronajímatele je podmíněn jednak změnou provedené se souhlasem pronajímatele a jednak skončením nájmu. Za skončení nájmu je nutno považovat skončení nájemního vztahu, bez ohledu na nástupnictví v osobě pronajímatele. Zhodnocení nemovitosti pak musí být vyčísleno podle stavu ke dni skončení nájmu. Nelze tedy mít pochybnosti o tom, že ze strany žalobkyně došlo ke změně bytu jeho stavebními úpravami, a to za současně vysloveného souhlasu žalované, a tím došlo ke zvýšení hodnoty tohoto bytu. Žalobkyně si je vědoma judikatury Nejvyššího soudu ČR, která vylučuje finanční kompenzaci za zhodnocení pronajaté věci, respektive bytové jednotky na základě smlouvy, důrazně však podotýká, že k aplikaci vyloučení náhrady za samotné zhodnocení podle této judikatury je nutné, aby obohacená strana poskytla druhé smluvní straně určitou protihodnotu ve formě finanční či jiné úlevy, například poskytnutím slevy na nájemném. To však není případ v souzené věci. Jak žalobkyně v řízení prokázala po celou dobu nájemního vztahu hradila nájemné v plné výši, což ostatně vyplývá ze samotné nájemní smlouvy, a to i přes skutečnost, že zvýšila hodnotu bytu jeho úpravami financovanými pouze z jejího finančního majetku. Žalobkyně dále uvedla, že byt užívala výlučně ona sama. Jediné období, kdy v bytě pobývaly spolu s žalobkyní další 2 osoby trvalo pouze přechodnou dobu.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že se s ní nesouhlasí. Žalovaná kupovala byt za cenu odpovídajícímu stavu v době uzavření kupní smlouvy mezi žalovanou a bytovým družstvem. Je tedy zjevné, že pokud byla provedena rekonstrukce, která byt měla zhodnotit, pak kupní cena, kterou žalovaná uhradila, již zahrnovala předmětné zhodnocení bytu. Žalobou uplatněný nárok by pak pro žalovanou znamenal, že by zhodnocení bytu musela uhradit 2×, a to poprvé prodávajícím a podruhé žalobkyni. Provedení rekonstrukce bylo podmínkou pro uzavření smlouvy. Bez závazku provedení rekonstrukce by k uzavření smlouvy vůbec nedošlo. Nejednalo se tedy o investici či změny na věci, kterou by se žalobkyně rozhodla učinit. Současně provedení rekonstrukce bylo kompenzováno nízkým v zásadě regulovaným nájemným, jehož výše byla poměrně hluboko pod tržním nájemným a především již tedy známou informací o chystané privatizaci celého objektu do rukou nájemníků, kteří za tímto účelem vytvořili bytové družstvo. Dále žalovaná nesouhlasí s tím, že věc by měla být posouzena podle ustanovení § 2220 zákona 89/2021 občanský zákoník, když smlouva obsahující dohodu stran o provedení rekonstrukce byla uzavřena dne [datum], tedy před účinností nového občanského zákoníku. Právo žalobkyně, jakožto nájemce, na úhradu částky odpovídající zhodnocení bytu by tedy mělo být v souladu s ustanovením § 3028 odst. 3 občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 3 0748 občanského zákoníku posuzováno dle ustanovení § 687 odst. 2 zák. 40/1963 Sb., ve znění platném do [datum]. Dle uvedeného ustanovení § 687 odst. 2 občanského zákoníku lze v nájemní smlouvě sjednat předání objektu ve stavu nezpůsobilém pro řádné užívání, pokud si nájemce s pronajímatelem současně vymezí práva a povinnosti z toho plynoucí, zejména výši a způsob úhrady nákladů na provedení úpravy. Smluvní strany se dohodly, že žalobkyně provede rekonstrukci vlastním nákladem tedy bez toho, aby si strany sjednaly právo žalobkyně na úhradu nákladů s tím spojených nebo protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota věci. Dále uvedla, že pokud by se soud ztotožnil s právním názorem žalobkyně, že se předmětná věc řídí ustanovením občanského zákoníku a nikoliv úpravu obsaženou v zákoně 40/64 Sb. ve znění platném do [datum] poukázala na skutečnost, že ustanovení § 2220 občanského zákoníku se vztahuje na nájem obecně, ovšem úprava nájmu bytu obsahuje speciální ustanovení § 2263 občanského zákoníku upravující provádění úprav, přístaveb, nebo jiných změn bytu, přičemž dle tohoto ustanovení nevzniká žalobkyni nárok na jakoukoliv úhradu toho, o co byla nemovitost provedením prací zhodnocená. Ustanovením § 2220 občanského zákoníku nelze, tedy na nájem bytu aplikovat. Je také nutné posoudit, zda provedené práce byly změnou věci, či provedením opravy. V komentáři k ustanovení § [číslo] JUDr. Mgr. [jméno] [příjmení] uvádí, že změnou věcí není její údržba nebo oprava, tedy činnosti směřující pouze k zachování tohoto stavu, ve kterém byla věc nájemci odevzdána a kterého je zapotřebí ke smluvenému způsobu užívání. Změnou na věci z pohledu občanského zákoníku není ani oprava, kterou došlo ke zhodnocení předmětného nájmu. Přičemž dle tohoto se za opravu a nikoliv změnu věci dle občanského zákoníku považuje, například výměna rozbitého kotle za jiný, výkonnější kotel či za kotel na jiné palivo. Na dohodu o provedení rekonstrukce obsaženou zejména ustanovení čl. 4 odst. 2 smlouvy je nutno nahlížet jako na samostatný právní vztah, jehož obsah spočívající v právech a povinnostech stran a vůli stran se k daným právům a povinnostem zavázat je nutné vykládat v souladu v té době účinným zněním § 667 odst. 4 věta občanského zákoníku. Zánik nájemního vztahu je pak jen okamžikem, k němuž byla možnost uplatnění v minulosti sjednaného nároku odložena a k tomuto okamžiku je možné s přihlédnutím k opotřebení a nárok vyčíslit. Vzhledem k tomu, že se předchozí vlastník k úhradě nákladů nezavázal, ba naopak bylo výslovně dohodnuto, že žalobkyně byt rekonstruuje vlastním nákladem, pak žalobou uplatněný nárok žalobkyni nevznikl. Pokud by se soud neztotožnil s názorem žalované a aplikoval ustanovení § 2220 odst. 1 zákona 89/12 Sb. ve znění pozdějších předpisů pak je dle názoru žalované nutné přihlédnout k tomu, že předmětné ustanovení je ustanovením S dispozitivní právní normou a lze se tedy od něj odchýlit. Dle ustanovení § 2220 odst. 1 občanského zákoníku má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele, byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad, dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Smluvní strany se dohodly, že žalobkyně provede rekonstrukci vlastním nákladem tedy bez toho, aby si strany sjednaly právo žalobkyně na úhradu nákladů s tím spojených nebo protihodnoty toho, o co se zvýšila hodnota věcí. Strany, tak s tímto ujednáním vyloučily možnost žalobkyně domáhat se po skončení nájemního vztahu protihodnoty toho, o co se odsouhlasenou změnu zvýšila hodnota pronajatého bytu.

3. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] soud zjistil, že zástupce žalobkyně vyzval žalovanou k úhradě dlužné částky ve výši 1 034 181 Kč.

4. Z dopisu žalobkyně zaslaného žalované dne [datum] soud zjistil, že tímto dopisem žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu ze dne [datum].

5. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že bytová jednotka [číslo] v bytovém domě 10 56 v hlavním městě [obec], nám. Dr. [jméno] [příjmení] byla zhodnocena o 1 034 181 Kč.

6. Z nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi Městskou částí [obec a číslo] a žalobkyní soud zjistil, že nájemné a úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu, za první měsíc nájmu bylo ve výší mimořádné částky 706 500 Kč a dále potom od druhého měsíce měla nájemkyně hradit za metr čtverečný započitatelné plochy smluvní nájemné ve výši stokorun za metr čtverečních měsíčně. Pronajímatel a nájemce se dohodli, že nájemce provede v bytě vlastním nákladem na základě rozpočtové dokumentace bytových jednotek uvedené v příloze vyhlášení výběrového řízení příslušné stavební úpravy, případně rekonstrukce. Maximální částka investovaná do úprav dle rozpočtové dokumentace bytových jednotek bude činit 421 671 Kč. Nájemkyně se zavázala, že úpravy uvedené v rozpočtové dokumentaci bytových jednotek provede nejpozději do jednoho roku od data podpisu smlouvy. Dále se zavazuje, že nejpozději do 30 dnů ode dne provedení úprav oznámí tuto skutečnost majiteli objektu a předá mu kopie veškerých dokumentů souvisejících s jejím provedením.

7. Z dopisů žalobkyně adresovaného Městské části [obec a číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně oznámila Městské části [obec a číslo], že úpravy bytu byly ukončeny zkraje měsíce června a byly provedeny dle Městskou částí vydané rozpočtově dokumentace pro bytovou jednotku. [příjmení] investovaná do úpravy bytu byla v celkové výši 396 000 Kč bez zařizovacích drobných předmětů. Soud poté vyslechl navržené svědky.

8. Svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] uvedla, že je předsedkyně bytového družstva a SVJ, kde původně v bytě ve vlastnictví bytového družstva bydlela na základě nájemní smlouvy žalobkyně a poté tento byt odkoupila žalovaná. Dům byl privatizován v roce 2013, kdy bylo založeno družstvo. Žalobkyně se nikdy nestala členem družstva. Zůstala pouhým nájemníkem. Žalobkyně v bytě ani nikdy nebydlela. [ulice] část byt nabídla k pronájmu obálkovou metodou, to znamená, že zájemce musel nabídnout nejvyšší nájemné za první měsíc a poté už platil pouze regulované nájemné, tedy ne tržní nájemné. Dále bylo podmínkou uzavření nájemní smlouvy to, že nový nájemce provede základní rekonstrukci bytu. Svědkyně uvedla, že v bytě byla, protože v domě bydlela ještě před privatizací, takže znala původního nájemce bytu, byl to pan [jméno] [příjmení], který v bytě zemřel. V bytě byla i v době, kdy v něm bydlel pan [jméno] [příjmení], byt nebyl moderní, ale by obyvatelný a udržovaný. Nebyl zdevastován. Jejich družstvo je malé, všichni se znají, proto měli informace o tom, že žalobkyně v bytě nikdy nebydlela. Je pravda, že tam v bytě probíhala rekonstrukce, ale kdo ji prováděl, neví. Po provedení rekonstrukce v bytě bydleli dva podnájemníci, byla to nějaká cizinka a nějaký mladý pán, jmenoval se asi [příjmení]. Ten oslovil družstvo s tím, že cizinka žijící v bytě potřebuje potvrzení pro cizineckou policii. Tak vlastně zjistili, že v bytě bydlí cizí lidé a začali to řešit. Oslovili paní [příjmení] s tím, že porušuje práva nájemce. Za ni často vystupoval její známý pan [příjmení], který byl údajně její přítel. V emailové komunikaci oba potvrdili, že v bytě nebydlí, bydlí v [obec] a přechodně v [obec], a dále že mají ještě další byt v nájmu. Žádali, zda by je dodatečně nevzali za členy družstva. Oni zájem žalobkyně projednali na členské schůzi a učinili žalobkyni nabídku na vstup do družstva za tržní částku 2 900 000 Kč. Žalobkyně doložila, že provedla rekonstrukci a zaplatila první vysoké nájemné a požadovala, zda by jí nedali slevu. Oni jí tedy poskytli slevu a požadovali částku 2 400 000 Kč Ani tuto nabídku žalobkyně nepřijala. Téměř stejný byt se v této lokalitě ve stejnou dobu prodával asi za 3 000 000 Kč. Poté se do bytu nastěhovala další cizinka se psem. Vzhledem k tomu, žalobkyně nabídku nepřijala, rozhodli se byt zpeněžit. Opět byt nabídli nejdříve paní [příjmení], ale protože už uplynula jistá doba a ceny bytu se posunuly, nabídli jí byt za částku 3 700 000 Kč. Poskytli jí šest měsíců na to, aby se vyjádřila. Žalobkyně nabídku opět nepřijala. Byt poté koupila žalovaná. Byt v době, kdy ho koupila žalovaná, viděla, protože tam chodili se zájemci na prohlídku. [příjmení] [příjmení] tam vždy odněkud přijížděla. Byt byl v té době, dá se říct, prázdný. Byl to udržovaný byt, byly v něm zánovní podlahy a zánovní kuchyňská linka. Stav odpovídal tomu, že rekonstrukce proběhla někdy v roce 2013. Obsah nájemní smlouvy uzavřené mezi Městskou částí a žalobkyní ji byl znám, protože [ulice] část jim předávala veškerou dokumentaci. Měli tedy informaci, že mezi žalobkyní a Městskou částí byla uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou a bylo jim známo, že žalobkyně se zavázala provést v bytě rekonstrukci, co byla podmínka toho, aby s ní nájemní smlouva byla uzavřena. Poté, co byt přešel do vlastnictví družstva, neočekávali, že by žalobkyně mohla žádat náhradu za provedenou rekonstrukci, protože, jak uvedla, rekonstrukce byla podmínkou uzavření nájemní smlouvy bez toho, aby žalobkyně rekonstrukci provedla, nebyla by s ní nájemní smlouva uzavřena. Žalobkyně v emailové komunikaci potvrdila, že v době, kdy šla do„ obálkové metody“, věděla, že byt se bude v nejbližší době privatizovat, proto tuto investici byla ochotna učinit. Byt za dobu, kdy v něm bydlel pan [příjmení] a poté, kdy si ho pronajala žalobkyně, se žádným způsobem nezměnil. Nedošlo ke změnám v dispozici bytu. Patrně byl pouze zrekonstruován. Byly v něm zánovní podlahy. Jednalo se o standardní byt, v žádném případě to nebyl žádný nadstandard a jeho opotřebení odpovídalo letům, době, od kdy byla rekonstrukce provedena.

9. Znalec ing. [příjmení] [příjmení], uvedl, že do znaleckého posudku, který vyhotovil, nezapočítal časový průběh. Vycházel ze stejného oceňovacího indexu, předpisu, tedy podle něj oceňoval byt v době, kdy mělo dojít k rekonstrukci i v roce 2019, kdy znalecký posudek vyhotovil. Změnil se pouze index zhodnocení. Časový faktor se ve zhodnocení žádným způsobem neprojevil. Zjistil, že žalobkyně tak jak uvedla, investovala do rekonstrukce v roce 2013 asi 400 000 Kč bez zařizovacích předmětů. Když byt v roce 2019 viděl, byl jako nový, vypadalo to, jako by tam celou dobu nikdo nebydlel, proto nepočítal se žádným opotřebením bytu. Byt nejevil žádné známky opotřebení a to ani podlahy, stěny. Při vyhotovení znaleckého posudku spolupracoval s autorizovaným inženýrem [jméno], který spočítal náklady, které byly do bytu investovány a ty odpovídaly tomu, co uváděla žalobkyně, tedy cca 400 000 Kč. Pokud počítal s časovým nárůstem ceny, počítal s ním u bytu zhodnoceného i neznehodnoceného. Výše vložených nákladů ve výši zhodnocení nehraje žádnou roli. Jednalo se pouze o zvýšení ceny bytu po provedené rekonstrukci. Pokud uváděl ve svém znaleckém posudku, že dům je starý 50 let a poté uváděl 19 bylo to z důvodu prodloužení životnosti podle oceňovací vyhlášky, která říká, že v případě, že dojde k rekonstrukci domu nebo bytu, připočítává se k životnosti 15 let plus tři roky od provedení rekonstrukce. Posudek dělal podle oceňovací vyhlášky 441/ 2013 ve znění platném k roku 2019.

10. Po provedeném dokazování zjistil soud následující skutkový stav: Dne [datum] uzavřela žalobkyně nájemní smlouvu s Městskou částí [obec a číslo]. Předmětem nájmu byla shora uvedená bytová jednotka. Podmínkou uzavření nájemní smlouvy byla rekonstrukce bytové jednotky, kterou žalobkyně na základě uzavřené nájemní smlouvy provedla. Jednalo se pouze o rekonstrukční práce v rámci bytové jednotky, přičemž ke změně bytové jednotky tak, jak má na mysli zákon nedošlo. Později došlo ke vzniku bytového družstva [část obce] a poté na převedení bytové jednotky na žalovanou. Dne [datum] podala žalobkyně žalované výpověď z nájmu bytu a požadovala úhradu za zhodnocení bytu.

11. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto: Podle § 3074 občanského zákoníku nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem, vznik nájmu jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Promítnuto do projednávané věci znamená to, že s ohledem na to, že právo na náhradu za zhodnocení bytu vzniká až ukončením nájmu, ke kterému v projednávané věci došlo až za účinnosti zák. 89/2012 Sb. vztahuje se na projednávanou věc právě tento zákon. Podle; ; § 2220 odst. 1 zák. [číslo] sb. nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele, byla –li nájemní smlouva uzavřena v písemné podobě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad, dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Náhrada zhodnocení přichází v úvahu, jestliže nájemce provedl změny předmětu nájmu se souhlasem pronajímatele, aniž by mu vznikalo právo na náhradu nákladů. Úprava v podstatě vyjadřuje princip bezdůvodného obohacení. O bezdůvodné obohacení však nejde. Právo na vydání protihodnoty toho, oč se zvýšila hodnota pronajaté věci, vzniká teprve skončením nájmu, nikoliv již plněním. Právo se promlčuje podle obecné úpravy, nikoliv jako bezdůvodné obohacení (srov. NS 28 Cdo 314/2004). Na rozdíl od určení výše bezdůvodného obohacení není rozhodující pro určení výše zhodnocení okamžik, kdy ke změně předmětu nájmu dochází, ale až okamžik skončení nájmu. To platí jak pro rozsah změn, jejich stav v době skončení nájmu, tak pro ceny použité při vyčíslení. Při určení zhodnocení se přitom přihlíží pouze k povoleným změnám, nikoliv například ke znehodnocení v důsledku nepovolených změn nebo škodám v důsledku jiného zneužití věci. Je přitom nutné zohlednit i rozsah, v jakém si nájemce vnosy oddělil podle § [číslo] odst.

2. Podle § 2263 zák. 89/2012 Sb. (1); Souhlasí-li s tím pronajímatel, může nájemce provést úpravu, přestavbu nebo jinou změnu bytu nebo domu. (2) 12.; Při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl, ledaže pronajímatel navrácení v předešlý stav nežádá. V projednávané věci byl závazek provedení rekonstrukce podmínkou uzavření smlouvy. Bez splnění tohoto závazku by smlouva nebyla uzavřena. Nejednalo se tedy o investici, kterou se žalobkyně rozhodla uskutečnit z vlastní vůle a vlastník dal k takové investici souhlas, ale jednalo se o podmínku uzavření velmi výhodné nájemní smlouvy, když bylo známo, že pronajatý byl půjde v brzké době do privatizace. Podstatné rovněž je, že sám zákon spojuje právo na náhradu za zhodnocení věci v případě změny věci. Jak sama žalobkyně a posléze i znalec uvedli, žalobkyně v pronajatém bytě provedla štukové vrstvy nových omítek, nové rozvody elektro, rozvedení dat, TV a internet, nové rozvody vody a kanalizace, nové obklady a dlažby v sociálním zařízení, repase stávajících parket, nové podlahy v kuchyni a předsíni. O změny pronajaté věci se nejedná, jestliže jde o běžnou údržbu prováděnou nájemcem podle § [číslo] O změny pronajaté věci ve smyslu komentovaného ustanovení se nejedná ani v případech, kdy nájemce provádí jiné opravy, k nimž je podle smlouvy povinen (§ [číslo]). To platí rovněž v případě, kdy věc je nájemci pronajata ve stavu nezpůsobilém k ujednanému nebo obvyklému užití a je to nájemce, kdo je povinen opravit věc do způsobilého stavu. V těchto případech se vychází z toho, že plnění nájemce je vzájemným plněním pronajímateli za přenechání užívacího práva a tvoří součást ujednání o nájemném, resp. právech z vad. Skutečnost, že provedení rekonstrukce bytu bylo podmínkou uzavření nájemní smlouvy potvrdila i svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení]. Jedná se tedy o zcela typické úpravy a opravy poškozeného vybavení bytu, přičemž k žádné změně bytu nedošlo.

13. Soud proto žalobu v celém rozsahu zamítl. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 102 080 Kč Tyto náklady sestávají nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 034 000 Kč sestávající z částky 12 460 Kč za každý z osmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum], závěrečný návrh a účast na jednání dne [datum], [datum], [datum] včetně paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.