30 C 141/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Kočovou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Anonymizováno ., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 Anonymizováno o zaplacení 635 250 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 317 625 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 8. 11. 2022 do zaplacení ve výši 15 % ročně, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Zamítá se žaloba co do částky 317 625 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 8. 11. 2022 do zaplacení ve výši 15 % ročně.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 635 250 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že s mezi ní, žalovanou a manžely , jméno FO, byla uzavřena Dohoda o zablokování nemovitosti č. , hodnota, týkající se nemovitosti v , adresa, . V čl. 2.2 bylo uvedeno, že „Smluvní strany sjednávají, že nedokážou-li se dohodnout přímo na znění kupní smlouvy, pak uzavřou smlouvu o budoucí kupní smlouvě, v rámci které vymezí závazné podmínky pro uzavření řádné kupní smlouvy, přičemž jak zájemce (žalobkyně), tak i prodávající se zavazují neklást požadavky šikanózní, nepřiměřené a/nebo nereálné.“ Žalované bylo známo, že žalobkyně má o nemovitosti zájem a kupní cenu hodlá hradit z prodeje své nemovitosti na , Anonymizováno, , za tím účelem uzavřela žalobkyně s žalovanou smlouvu o prodeji nemovitosti , Anonymizováno, . Obě smlouvy byly uzavřeny v jeden den s tím, že transakce jsou provázané, neboť prostředky z prodeje , Anonymizováno, potřebovala žalobkyně na úhradu nemovitosti v , adresa, , což bylo žalované známo. Rezervační smlouva na koupi nemovitosti , adresa, byla z rozhodnutí žalované jako zprostředkovatele uzavřena na dobu o dva měsíce kratší než smlouva o prodeji nemovitosti , Anonymizováno, . Po celou dobu prodeje nemovitosti , Anonymizováno, žalovaná žalobkyni tlačila ke snížení prodejní ceny, což žalobkyně v zájmu prodeje činila. Po druhém snížení ceny oznámila žalovaná, že má tři zájemce, žalobkyně projevila zájem o to zúčastnit se prohlídek s těmito zájemci, což jí žalovaná rozmluvila, prohlídky uskutečnila bez žalobkyně, zápis z prohlídek jí poskytla až po urgenci. Poté oznámila, že žádné další zájemce nemá, teprve týden před vypršením rezervační smlouvy na nemovitost , adresa, měly být další tři prohlídky s potenciálními zájemci. Jedním z nich byla paní , adresa, , která projevila zájem o koupi, následující den došlo v realitní kanceláři k podpisu rezervační smlouvy s tím, že kupující složí rezervační zálohu a vyřídí si v bance úvěr na zbytek peněz. Žalobkyně žalovanou a majitelku nemovitosti , adresa, požádala o prodloužení rezervace, což nebylo akceptováno, ačkoli žalované bylo známo, že bez realizace prodeje bytu na , Anonymizováno, není žalobkyně schopna financovat koupi nemovitosti , adresa, , přičemž možnost prodloužení rezervační lhůty je uvedena v rezervační smlouvě. Tím, že žalovaná nezprostředkovala službu v žádaném čase, bylo její povinností zajistit, aby došlo k prodloužení rezervační lhůty na koupi nemovitosti , adresa, , případně aby do kupní smlouvy na , adresa, byla implementována dostatečně dlouhá lhůta k zaplacení kupní ceny, což žalovaná nezajistila a odpovídající činnost neprováděla. Blokační lhůta byla stanovena do 31. 5. 2022 (úterý) a již dne 1. 6. 2022 byla mezi žalovanou, manžely , jméno FO, a manžely , Anonymizováno, uzavřena Dohoda o zablokování prodeje nemovitosti (, adresa, ), z čehož je zřejmé, že žalovaná ve spolupráci s manžely , jméno FO, (přičemž paní , jméno FO, byla zaměstnankyní realitní kanceláře) porušila svou smluvní povinnost a vyhledávala další zájemce o nemovitost. Žalovaná disponovala informacemi o způsobu financování koupě žalobkyní a toto její jednání je nutné považovat za rozporné s uzavřenou smlouvou a dobrými mravy. Jednáním v rozporu s dobrými mravy je i skutečnost, že žalovaná akceptovala odstoupení od Dohody o blokaci nemovitosti č. , hodnota, ze strany manželů , jméno FO, a ze své vůle, přestože jí bylo známo, že žalobkyně má nadále zájem o převod nemovitosti, činila kroky k převodu nemovitosti na třetí osobu. Ponechala si blokační poplatek uhrazený žalobkyní, který rozdělila mezi sebe a manžele , jméno FO, , přestože jí bylo známo, že ani jednomu z nich žádná škoda nevznikla, když nemovitost , adresa, byla následně prodána o 300 000 Kč více. I toto zvýšení kupní ceny bylo pro žalovanou motivací k tomu, aby jednala ve prospěch manželů Kopových, k neprospěchu a finanční újmě žalobkyně. Žalovaná inkasovala odměnu zprostředkovatele za prodej nemovitosti žalobkyně (bytu na , adresa, ), blokační poplatek od žalobkyně ve věci nemovitosti , adresa, 250 Kč, provizi za prodej nemovitosti žalobkyně a provizi za druhý prodej nemovitosti , adresa, 400 Kč, přičemž takový finanční prospěch ve svém součtu je třeba považovat za nemravný.

2. Žalovaná nárok sporovala a navrhla zamítnutí žaloby. Označila za nesporné uzavření dohody mezi ní, žalobkyní a manželi , jméno FO, dne 17. 1. 2022 o zablokování prodeje nemovitosti , adresa, za kupní cenu 10 500 000 Kč, na jejímž základě žalobkyně složila rezervační poplatek 635 250 Kč. Sporovala, že by žalobkyni poškodila tím, že realizace zakázky byla „z neznámých důvodů“ ukončena a žalovaná si plnění ponechala v rozporu se smlouvou. V čl. 3.4 blokační dohody bylo sjednáno, že nebude-li nejpozději poslední den trvání blokační lhůty mezi prodávajícím (manželé , jméno FO, ) a zájemcem (žalobkyně) uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě či kupní smlouva z důvodu na straně žalobkyně, zavazuje se žalobkyně uhradit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 50 % hodnoty blokačního poplatku, smluvní pokuta je splatná ve lhůtě 5 dní od doručení písemné výzvy prodávajícího. V případě, že žalobkyně blokační poplatek uhradila, bude postupováno ve smyslu čl. 3.7 dohody tak, že nebude-li nejpozději poslední den trvání blokační lhůty mezi žalobkyní a prodívajícími uzavřena smlouva kupní (příp. budoucí kupní) z důvodu na straně žalobkyně, zavazuje se žalobkyně uhradit žalované odměnu za obstarání příležitosti ve výši 50 % hodnoty blokačního poplatku. V případě, že zájemce složil blokační poplatek, bude zprostředkovatel oprávněn započíst 50 % na svoji odměnu za obstarání příležitosti a 50 % vydat prodávajícímu jako smluvní pokutu. Toto ustanovení je třeba chápat jako poučení o vzniku práva na odměnu již obstaráním příležitosti ve smyslu § 19 zákona o realitním zprostředkování, přičemž skutečnost, že k obstarání došlo, plyne z čl. 1.6 dohody. Dne 14. 1. 2022 byla žalobkyně s manželem na prohlídce domu v , adresa, , kde o koupi projevila zájem s tím, že má přislíbeno 2,5 mil. od matky a zbytek hodlá financovat z prodeje bytu na , Anonymizováno, . Proběhla jeho prohlídka, kde bylo zjištěno, že má menší výměru, než se původně předpokládalo. Makléř se proto s žalobkyní ještě před zveřejněním inzerátu domluvil na snížení ceny (z původně stanovených 10 990 000 Kč), což bylo žalobkyní akceptováno, na místě bylo s přítomnou paní , jméno FO, (vlastnice domu , adresa, ) dohodnuto snížení kupní ceny domu , adresa, o 300 000 Kč a prodloužení rezervační lhůty na 4,5 měsíce. Za těchto podmínek se podepsala rezervační smlouva na dům v , adresa, a zprostředkovatelská smlouva na prodej bytu žalobkyně, žalobkyně se několikrát dotazovala, co se stane, když se byt nestihne prodat, a byla upozorněna, že o vloženou rezervaci může přijít. Dne 11. 2. 2022 byl realitní makléř pořádán o stažení inzerátu, aby si žalobkyně sama vyzkoušela inzerování bytu, jelikož nevěřila, že o něj není zájem. Cenu stanovila na 10 990 000 Kč, na což se ozvaly pouze realitní kanceláře, následně proběhlo několik snížení ceny, přičemž až na cenu 8 390 000 Kč stanovenou dne 14. 3. 2022 se ozvali první zájemci. V nemovitosti poté proběhly tři prohlídky. Dva ze zájemců projevili zájem o koupi za částku 8 000 000 Kč, což žalobkyně neakceptovala, ačkoli jí to realitní makléř doporučil, nadto by žalobkyni tato částka spolu s částkou 2,5 mil. od matky stačila na koupi domu , adresa, . Žalobkyně se poté dne 11. 4. 2022 ozvala s prosbou, zda by tito dva zájemci nemohli být osloveni s tím, že částku 8 mil. žalobkyně akceptuje, tito již však zájem neměli. Dne 25. 4. 2022 oslovil žalobkyni realitní makléř s doporučením na snížení nabídkové ceny na 8 mil, žalobkyně to odmítla s tím, že s cenou 8 390 000 Kč již nechce hýbat. Žádný jiný vážný zájemce se poté neobjevil. Dne 24. 5. 2022 došlo k výzvě k uzavření kupní smlouvy na , adresa, , a to na den 27. 5. 2022 s tím, že pokud by se tento termín nehodil, lze sjednat jiný, avšak nejpozději do 31. 5. 2022. K uzavření cílové kupní smlouvy na převod RD , adresa, do konce blokační lhůty (tedy do 31. 5. 2022) nedošlo výlučně z důvodu na straně žalobkyně, neboť jí zmocněná advokátka , tituly před jménem, , jméno FO, dne 25. 5. 2022 výslovně sdělila, že žalobkyně kupní smlouvu z důvodů na její straně neuzavře a plánování schůzky za účelem podpisu kupní smlouvy označila z tohoto důvodu za zcela bezpředmětné. Strana prodávající dne 1. 6. 2022 uplatnila smluvní pokutu a požádala žalovanou o vyplacení 50 % blokačního poplatku, což žalovaná učinila. Zbývající část blokačního poplatku byla započtena oproti odměně za obstarání příležitosti v souladu s čl. 3.7 dohody o zablokování prodeje. K uzavření kupní smlouvy nedošlo výlučně z důvodů na straně žalobkyně, která si nezajistila dostatečné prostředky, ačkoli k tomu měla nadstandardní lhůtu 4,5 měsíce.

3. Soud zjistil tento skutkový stav:

4. Mezi manžely , jméno FO, jako prodávajícími, žalobkyní jako zájemcem a žalovanou jako zprostředkovatelem byla dne 17. 1. 2022 uzavřena Dohoda o zablokování prodeje nemovitosti k zakázce č. , hodnota, týkající se prodeje nemovitostí v , adresa, za kupní cenu 10 500 000 Kč s tím, že blokační lhůta byla stanovena do 31. 5. 2022, zájemce složil blokační poplatek 635 250 Kč (zjištěno z dohody). Předmětem dohody je závazek prodávajícího rezervovat výhradně pro zájemce možnost uzavřít po dobu trvání blokační lhůty smlouvu o smlouvě budoucí kupní (SBK) nebo kupní smlouvu (KS) o převodu nemovitostí za dohodnutou kupní cenu a závazek zájemce složit do tří pracovních dnů blokační poplatek na účet zprostředkovatele (čl. 1.1 dohody). V případě, že SBK nebo KS bude uzavřena řádně a včas, bude blokační poplatek započten na kupní cenu, zprostředkovatel je oprávněn jej započíst na svou provizi v souladu se zprostředkovatelskou smlouvou (čl. 1.5). Smluvní strany prohlašují a činí nesporným, že uzavřením dohody došlo ze strany zprostředkovatele k obstarání příležitosti k uzavření smlouvy o převodu nemovitosti (čl. 1.6). Prodávající i zájemce se zavazují uzavřít KS nejpozději poslední den trvání blokační lhůty za podmínek stanovených touto dohodou, případně změněných po dohodě smluvních stran (čl. 2.1). Zprostředkovatel se zavazuje, že po dobu trvání blokační lhůty nebude vyhledávat další zájemce o koupi nemovitosti a tuto bez zbytečného odkladu označí v internetové nabídce jako rezervovanou (čl. 2.4). Nebude-li nejpozději poslední den trvání blokační lhůty mezi prodávajícím a zájemcem uzavřena KS nebo SBK z důvodu na straně zájemce, zavazuje se zájemce uhradit prodávajícímu smluvní pokutu ve výši 50 % blokačního poplatku ve lhůtě do 5 dní od doručení písemné výzvy. V případě, že zájemce blokační poplatek uhradil, bude postupováno podle čl. 3.7 této dohody (čl. 3.4). Zájemce a zprostředkovatel se dohodli, že nebude-li nejpozději poslední den trvání blokační lhůty mezi prodávajícím a zájemcem uzavřena SBK či KS z důvodu na straně zájemce, zavazuje se zájemce uhradit zprostředkovateli odměnu za obstarání příležitosti ve výši 50 % blokačního poplatku. V případě, že zájemce složil blokační poplatek (případně jeho část), bude zprostředkovatel oprávněn započíst 50 % z blokačního poplatku na odměnu za obstarání příležitosti určenou pro zprostředkovatele a 50 % z blokačního poplatku vydat prodávajícímu jako smluvní pokutu ve smyslu čl. , právnická osoba, nebo 3.4 (čl. 3.7).

5. Dne 17. 1. 2022 byla dále uzavřena Zprostředkovatelská smlouva mezi žalobkyní jako zákazníkem a žalovanou jako zprostředkovatelem, jejímž předmětem byl závazek žalované obstarat pro žalobkyni uzavření smlouvy o převodu nemovitosti v k.ú. , adresa, (byt , Anonymizováno, ) za částku 10 990 000 Kč, smlouva se zřizuje na dobu určitou 6 měsíců (zjištěno ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne 17. 1. 2022).

6. V tomto bytě proběhly prohlídky zájemců, a to dne 28. 3. 2022 prohlídka zájemce , Anonymizováno, , který o byt neprojevil zájem z důvodu zastaralého vybavení a nutnosti rekonstrukce (e-mailová komunikace mezi Václavem Kadlecem a , jméno FO, ), dne 22. 3. 2022 prohlídka , jméno FO, , která koupi odmítla z důvodu nepřiměřenosti kupní ceny 8 390 000 Kč (e-mail , jméno FO, ze dne 18. 5. 2022) a dne 25. 3. 2022 prohlídka zájemce , jméno FO, , který o byt rovněž neprojevil zájem (e-mail , jméno FO, ze dne 18. 5. 2022).

7. Žalobkyně vyzvala prostřednictvím své právní zástupkyně žalovanou k vrácení složeného blokačního poplatku dopisem ze dne 17. 5. 2022, žalobkyně uvádí, že žalovaná nesplnila dohodu o zajištění prodeje nemovitosti žalobkyně a žalobkyně tak ze zcela objektivních důvodů nemůže přistoupit ke koupi nemovitosti , adresa, dle rezervační smlouvy (zjištěno z dopisu žalobkyně), což žalovaná odmítla v dopise ze dne 24. 5. 2022 (zjištěno z dopisu žalované).

8. Dne 24. 5. 2022 vyzval zástupce žalované, realitní makléř , tituly před jménem, , jméno FO, , žalovanou a manžele , jméno FO, k uzavření kupní smlouvy na nemovitosti , adresa, s tím, že návrh smluvní dokumentace zaslal 30. 4. a nikdo neměl žádné připomínky, k podpisu vyzval v termínu 27. 5. 2022, případně v jiný termín, nejpozději však 31. 5. 2022 (zjištěno z e-mailu ze dne 24. 5. 2022).

9. Na výzvu reagovala za žalobkyni advokátka , tituly před jménem, , jméno FO, e-mailem ze dne 25. 5. 2022 tak, že klientka (žalobkyně) smlouvu uzavřít nemůže z důvodů uvedených ve výzvě k vrácení blokačního poplatku, další plánování schůzky je tak bezpředmětné (zjištěno z e-mailu ze dne 25. 5. 2022).

10. Zástupkyně žalobkyně, advokátka , tituly před jménem, , jméno FO, , v dopise ze dne 31. 5. 2022 žalované sdělila, že žalobkyně má zájem o koupi nemovitostí v , adresa, , ale za změněných podmínek, navrhla tedy v kupní smlouvě změny, znění kupní smlouvy s vyznačením změn zasílá v příloze; návrh kupní smlouvy obsahuje v čl. 4.3 lhůtu pro zaplacení kupní ceny 120 dní od podpisu (zjištěno z dopisu ze dne 31. 5. 2022 a návrhu kupní smlouvy podepsaného žalobkyní). , jméno FO, změněný návrh kupní smlouvy neakceptovala z časových důvodů s tím, že se rozhodli nadále podniknout kroky pro co nejrychlejší nalezení kupce. Termín rezervační smlouvy pro žalobkyni byl krajní z hlediska finančních možností manželů , jméno FO, a každé další prodloužení, natož o 120 dní, jak požaduje žalobkyně, pro ně může být likvidační (zjištěno z dopisu , jméno FO, ze dne 6. 6. 2022). Z vyjádření , jméno FO, ze dne 18. 5. 2022 plyne, že měla s manželem zájem na prodeji RD , adresa, co nejrychleji, ze zájemců vybrali žalobkyni, které na základě jejího požadavku v zájmu rychlého prodeje slevili z kupní ceny o 300 000 Kč.

11. Manželé , jméno FO, uplatnili dopisem ze dne 1. 6. 2022 nárok na smluvní pokutu ve výši 50 % blokačního poplatku (zjištěno z dopisu ze dne 1. 6. 2022), opětovně o uvolnění 50 % hodnoty blokačního poplatku požádali dopisem ze dne 2. 6. 2022 (zjištěno z žádosti ze dne 2. 6. 2022), žalovaná jim dne 7. 6. 2022 zaslala bankovním převodem částku 317 625 Kč (zjištěno z potvrzení pohybu platby na rezervačním účtu).

12. Manželé , jméno FO, převedli nemovitosti v , adresa, na manžele , Anonymizováno, za účasti žalované jakožto zprostředkovatele kupní smlouvou ze dne 20. 7. 2022 za částku 10 800 000 Kč (zjištěno z kupní smlouvy ze dne 20. 7. 2022), manželé , Anonymizováno, byli na základě této kupní smlouvy zapsáni do katastru nemovitostí jako vlastníci nemovitostí v , adresa, s účinky ke dni 25. 7. 2022 (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí).

13. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žaloba je důvodná co do poloviny. Bylo prokázáno, že žalobkyně na základě Dohody o zablokování nemovitosti , adresa, uhradila žalované blokační poplatek ve výši 635 250 Kč. Dohoda stanoví, že nebude-li v poslední den blokační lhůty, tedy do 31. 5. 2022, uzavřena kupní smlouva (případně smlouva o budoucí kupní smlouvě) z důvodu na straně žalobkyně, náleží 50 % blokačního poplatku prodávajícímu jako smluvní pokuta, 50 % blokačního poplatku náleží žalované jako odměna za obstarání příležitosti. Pokud jde o smluvní pokutu za neuzavření smlouvy, podle § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování účinného od , právnická osoba, . 2020, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. K totožnému závěru dospěla i soudní judikatura, např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 33 Cdo 1507/2022 či 33 Cdo 5143/2014. Zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy. Uvedené však nebrání tomu, aby byla smluvní pokuta sjednána mezi účastníky budoucí smlouvy, zde mezi prodávajícími (manželé , jméno FO, ) a zájemkyní (žalobkyní). Smluvní pokutu sjednanou v čl. 3.7 dohody ve prospěch prodávajících tak soud považuje za platně sjednanou. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně byla vyzvána zástupcem žalované k uzavření kupní smlouvy, tehdejší zástupkyně žalobkyně uvedla, že plánování schůzky za účelem podpisu smlouvy je bezpředmětné, neboť žalobkyně nemá na koupi nemovitosti , adresa, zajištěné financování (z důvodů, které dle jejího pohledu ležely na žalované). Je tak zřejmé, že ve vztahu mezi žalobkyní a prodávajícími, manžely , jméno FO, , leží zavinění za neuzavření kupní smlouvy na žalobkyni, čímž prodávajícím vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 50 % blokačního poplatku. Je prokázáno, že manželé , jméno FO, nárok na odpovídající částku vůči žalované uplatnili a ta jim ji zaslala bankovním převodem dne 7. 6. 2022, jak předvídá dohoda o blokaci v čl. 3.

7. Soud tak dospěl k závěru, že nárok žalobkyně na vydání této části blokačního poplatku vůči žalované nevznikl, neboť se fakticky jedná o nárok prodávajících na smluvní pokutu, který je nadto po právu.

14. Soud dospěl k závěru, že žalobkyni by mohl nárok na tuto částku ve vztahu k žalované vzniknout nejvýše z titulu náhrady škody, v případě, že by žalobkyně tvrdila a prokázala, že jí jednáním žalované vznikla škoda spočívající v uhrazené smluvní pokutě prodávajícím. Soud na ústním jednání poskytl žalobkyni podle § 118a odst. 1, 2 a 3 o.s.ř. odpovídající poučení. Žalobkyně poté tvrdila, že žalovaná svým jednáním porušila jednak smlouvu, jednak dobré mravy, když povinnosti ze smlouvy o zprostředkování týkající se nemovitosti , Anonymizováno, neplnila řádně, v důsledku čehož nedošlo k včasnému prodeji bytu , Anonymizováno, a žalobkyně tak neměla včas k dispozici prostředky na koupi domu , adresa, . Žalovaná věděla o provázanosti obou transakcí, tedy že žalobkyně potřebuje peníze z prodeje bytu , Anonymizováno, na koupi domu , adresa, , žalovaná přesto postupovala při prodeji bytu , Anonymizováno, liknavě a poté, co se ukázalo, že se prodej , Anonymizováno, nestihne včas, nezajistila u manželů , jméno FO, prodloužení blokační lhůty. Blokační lhůta skončila dne 31. 5. 2022 a již dne 1. 6. 2022 prodali manželé , jméno FO, nemovitosti v , adresa, manželům , Anonymizováno, , z čehož je zřejmé, že spolu s žalovanou porušili smluvní povinnost nenabízet během blokační lhůty nemovitost k prodeji třetím osobám.

15. Pokud jde o tvrzené porušení smluvních povinností ze strany žalované, podle § 2913 odst. 1 o.z. platí, že poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Jedná se tedy o objektivní odpovědnost s možností liberace dle § 2913 odst. 2 o.z. Soud má za to, že nejsou prokázána tvrzení žalobkyně o porušení smlouvy ze strany žalované. Žalobkyně dobrovolně uzavřela obě smlouvy, tedy dohodu o zablokování prodeje nemovitostí , adresa, a smlouvu o zprostředkování týkající se prodeje jejího bytu na , Anonymizováno, . Žalobkyně se jistě byla vědoma, že je povinna si ve stanovené blokační lhůtě, tedy do 31. 5. 2022, zajistit dostatek finančních prostředků pro koupi domu , adresa, , přičemž blokační lhůta pro koupi , adresa, skončila 31. 5. 2022, avšak lhůta pro prodej , Anonymizováno, skončila až 17. 7. 2022, tedy o měsíc a půl později. Podpisem smluv na sebe žalobkyně dobrovolně a vědomě vzala riziko, že se prodej , Anonymizováno, do 31. 5. 2022 nestihne. Na tom nic nemění, že žalovaná o provázanosti obou transakcí věděla (což je zřejmé už ze skutečnosti, že obě smlouvy byly podepsány v jeden den, za žalovanou touž osobou, tedy makléřem , tituly před jménem, , jméno FO, ). Žalovaná se v žádné ze smluv nijak nezavázala zajistit žalobkyni prodej jejího bytu na , Anonymizováno, do 31. 5. 2022 tak, aby žalobkyně měla prostředky na koupi domu , adresa, . Rovněž se žalovaná pro případ, že by se prodej , Anonymizováno, nestihl do 31. 5. 2022, nijak nezavázala dojednat s manžely , jméno FO, prodloužení rezervační lhůty; takový závazek žalované by byl patrně i nereálný, neboť bylo na uvážení manželů , jméno FO, , zda původně poskytnutou rezervační lhůtu budou ochotni posunout či nikoli. Z vyjádření , jméno FO, je nadto zřejmé, že ta posun rezervační lhůty odmítla s tím, že již původní lhůta do 31. 5. 2022 byla hraniční. Pokud jde o prodej bytu , Anonymizováno, , má soud za prokázané, že proběhly minimálně tři prohlídky, a to již v březnu 2022, všichni zájemci koupi bytu odmítli z důvodu jeho stavu či nepřiměřené ceny. Pokud jde o tvrzení, že žalovaná porušila povinnost nevyhledávat po dobu blokační lhůty další zájemce, to dle soudu rovněž nebylo prokázáno. Skutečnost, že pouhý den po uplynutí rezervační lhůty byla uzavřena kupní smlouva na nemovitosti , adresa, s jinými zájemci, bez dalšího neprokazuje, že žalovaná porušila povinnost dle čl. 2.

4. Ten žalované ukládal pouze povinnost aktivně nevyhledávat další zájemce, je však počítáno s tím, že žalovaná bude nemovitosti dále inzerovat (pouze s informací, že jsou rezervované).

16. Žalobkyně dále tvrdila, že žalovaná jí způsobila škodu porušením dobrých mravů, a to v zásadě totožným jednáním, z něhož žalobkyně dovozovala porušení smluvní povinnosti. Podle § 2909 o.z. platí, že škůdce, který poškozenému způsobí škodu úmyslným porušením dobrých mravů, je povinen ji nahradit; vykonával-li však své právo, je škůdce povinen škodu nahradit, jen sledoval-li jako hlavní účel poškození jiného. Protiprávnost jednání, vznik škody i příčinnou souvislost mezi škodou a jednáním, jakož i škodou a zaviněním musí prokazovat poškozený. Protože občanský zákoník blíže neurčuje, jaký úmysl má být prokázán, tedy zda má jít o úmysl nepřímý či úmysl přímý, nelze učinit jiný závěr, než že na formě úmyslu nezáleží; lze se tak domnívat, že v úvahu připadají jakékoliv formy úmyslu (ŠVESTKA, Jiří, , jméno FO, , Josef FIALA aj. Občanský zákoník: Komentář, Svazek VI, (§ 2521-3081), dostupné v Systému ASPI). Pro úspěch žaloby by bylo třeba tvrdit a prokázat všechny předpoklady vedoucí ke vzniku povinnosti nahradit škodu, tj. jak jednání, které je v rozporu s dobrými mravy, tak vznik škody a příčinnou souvislost mezi nimi, ale také zavinění žalované ve formě úmyslu, ať již přímého či nepřímého; jednání škůdce musí být vedeno úmyslem způsobil poškozenému škodu, a to škodu určitého druhu, zde tedy škodu spočívající ve smluvní pokutě uhrazené manželům , jméno FO, . Žalobkyně ani po poučení soudem netvrdila a nepředložila takové důkazy, které by vedly k závěru, že žalovaná porušila dobré mravy, tím spíše v úmyslu způsobit žalobkyni tuto konkrétní škodu. Soud tedy dospěl k závěru, že na polovinu blokačního poplatku žalobkyně nemá nárok, neboť se jedná o nárok prodávajících na smluvní pokutu, kterou řádně uplatnili, vůči žalované na ni žalobkyně nemá nárok ani z titulu náhrady škody. Proto soudu nezbylo než žalobu co do částky 317 625 Kč s příslušenstvím jako nedůvodnou zamítnout.

17. Druhou polovinu blokačního poplatku si žalovaná ponechala z titulu své odměny za obstarání příležitosti ve smyslu čl. 3.7 dohody o blokaci ve spojení s čl. 1.6 dohody obsahujícím prohlášení stran, že uzavřením dohody došlo ze strany žalované k obstarání příležitosti. Podle § 19 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy, přičemž realitní smlouvou se podle § 2 písm. d) zákona rozumí smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování. Podle § 19 odst. 2 zákona pak platí, že ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. Jinými slovy, splatnost provize je vázána zásadně na uzavření samotné realitní smlouvy (v tomto případě smlouvy kupní), strany smlouvy o realitním zprostředkování mohou splatnost posunout na dřívější okamžik, tedy již na samotné obstarání příležitosti. Za účelem zachování zvýšené ochrany zájemce jakožto spotřebitele je však podmínkou, že smlouva o zprostředkování obsahuje poučení zájemce o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy. Zákon podrobněji nestanoví, jakou formu a jak podrobné toto poučení musí být. Žalovaná tvrdila, že poučovací povinnost vůči žalobkyni splnila již samotným článkem 3.7 dohody, který stanoví splatnost provize při obstarání příležitosti. Soud má za to, že samotné smluvní ujednání o tom, že provize není splatná uzavřením realitní smlouvy, ale dříve, není splněním poučovací povinnosti dle § 19 odst. 2 zákona. Je dle soudu třeba důsledně odlišit smluvní ujednání o splatnosti provize (které je skutečně obsaženo v čl. 3.7 dohody) a poučení zájemce o tom, že provize je splatná dříve, resp. že není vázána na uzavření realitní smlouvy. Soud má za to, že smyslem zákona je v tomto případě zvýšená ochrana zájemce, který je spotřebitelem, k níž nestačí samotné smluvní ujednání o splatnosti provize, ale že zákonodárce měl spíše na mysli, aby byl zájemce o tomto znovu a zvlášť výslovně poučen. Tomu odpovídá jazykový i logický výklad § 19 odst. 2 zákona, který i v samotném textu rozlišuje ujednání splatnosti provize a poučení o splatnosti provize, které je podmínkou tohoto ujednání. Úmysl zákonodárce, kterým je zvýšená ochrana zájemce, dokresluje i důvodová zpráva k zákonu č. 39/2020 Sb., která k § 19 uvádí, že je jím „dosaženo zvýšené ochrany zájemce, který má oprávněný zájem, aby provize nebyla splatná dříve, než dojde k naplnění účelu realitního zprostředkování, kterým je zprostředkování uzavření realitní smlouvy nebo splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Připouští se však možnost, že si realitní zprostředkovatel a zájemce sjednají splatnost provize k jinému okamžiku, než je den uzavření realitní smlouvy, avšak pouze za podmínky, že zájemce bude ve smlouvě o realitním zprostředkování jasně a srozumitelně poučen, že splatnost provize není v takovém případě vázána na uzavření realitní smlouvy nebo splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy a že splatnost provize může nastat i před jejím uzavřením. Z důvodu ochrany zájemce je však i pro tento případ splatnost provize limitována nejdříve na okamžik obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.“ Soud má tak za to, že ust. 3.7 dohody o zablokování není svým obsahem poučením zájemce ve smyslu § 19 odst. 2 zákona a nezakládá tak právo žalované na odměnu za obstarání příležitosti (ačkoli k ní prokazatelně došlo). Splatnost provize je tak v daném případě vázána na uzavření realitní smlouvy ve smyslu § 19 odst. 1 zákona, k čemuž nedošlo, žalovaná tak nemá nárok ponechat si druhou polovinu blokačního poplatku. Proto soud uložil žalované povinnost částku odpovídající polovině blokačního poplatku vydat, neboť představuje na její straně bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 a násl. o.z. O zákonném úroku z prodlení bylo rozhodnuto podle § 1970 o.z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. s tím, že bezdůvodné obohacení je splatné na výzvu věřitele (§ 1958 odst. 2 o.z.)

18. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o.s.ř. Poměr úspěchu a neúspěchu ve věci je u obou účastnic stejný, proto soud rozhodl tak, že žádná z nich nemá právo na náhradu nákladů řízení.