33 C 108/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl JUDr. Tomášem Holčapkem, Ph.D., jako samosoudcem ve věci žalobců: a) Ing. Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0, 267 16 Vysoký Újezd b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0, 267 16 Vysoký Újezd oba zastoupeni advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalované: Jméno zainteresované společnosti 0/0, IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 203 000 Kč s příslušenstvím

I. Zamítá se žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům jako společně a nerozdílně oprávněným částku 203 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 203 000 Kč za dobu od 15. 11. 2022 do zaplacení.

II. Žalobci jsou společně a nerozdílně povinni zaplatit žalované k rukám právního zástupce žalované náhradu nákladů řízení ve výši 85 849,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se žalobou došlou zdejšímu soudu dne 31. 3. 2023 domáhali původně zaplacení částky celkem 503 000 Kč s úrokem z prodlení, a to v rozsahu částky 300 000 Kč s úrokem z prodlení z titulu přiměřené slevy za vady prodané věci – stavby č. p. 798 coby součásti pozemku parc. č. st. 508 v katastrálním území adresa, v rozsahu částky 203 000 Kč s úrokem z prodlení z titulu náhrady škody způsobené prodlením s dokončením uvedeného domu a předáním nemovitostí, a to vedle výše uvedeného pozemku též pozemku parc. č. 264/69 v témže katastrálním území.

2. V průběhu řízení došlo mezi stranami ke smírnému řešení ohledně nároku na zaplacení částky 300 000 Kč s úrokem z prodlení, takže řízení bylo v tomto rozsahu pro částečné zpětvzetí žaloby zastaveno usnesením zdejšího soudu ze dne 29. 1. 2024, č. j. 33 C 108/2023-301. Strany se v této souvislosti zároveň dohodly a soudu navrhly, aby k tomuto nároku nebylo vůbec přihlíženo pro účely rozhodování o nákladech řízení v souvislosti s rozhodnutím o zbytku předmětu řízení. S ohledem na to se soud dále bude zabývat pouze tvrzeními a důkazy vztahujícími se k nároku na náhradu škody ve výši 203 000 Kč s úrokem z prodlení.

3. Žalobci jej odůvodnili následovně. Dne 8. 4. 2019 uzavřeli se žalovanou smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy č. tel. číslo (dále též „smlouva o budoucí smlouvě“). Dne 19. 2. 2021 uzavřeli se žalovanou kupní smlouvu o převodu vlastnictví č. tel. číslo (dále též „kupní smlouva“). Na základě kupní smlouvy nabyli do svého vlastnictví shora uvedené pozemky včetně stavby. Podle žalobců se žalovaná v článku VI odst. 6.1 smlouvy o budoucí smlouvě zavázala do 30. 6. 2020 dokončit výstavbu domu do stádia umožňujícího požádat o kolaudační souhlas či rozhodnutí a odeslat žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy. Žalobci měli dle článku V odst. 5.1 smlouvy o budoucí smlouvě uzavřít kupní smlouvu do 30 dnů od odeslání výzvy, tedy nejpozději do 30. 7. 2020. Dále bylo v článku VII odst. 7.7 smlouvy o budoucí smlouvě ujednáno, že předání nemovitostí se uskuteční po úhradě celé kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Žalobci byli připraveni celou kupní cenu uhradit; podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí mělo být dle článku VI odst. 6.2 textu budoucí kupní smlouvy provedeno nejpozději do 10 dnů od úhrady kupní ceny. K předání nemovitostí mělo proto dojít nejpozději dne 10. 8. 2020. Žalovaná však výstavbu domu včas nedokončila z důvodů na své straně, a to přes původní proklamace o dostavbě v roce 2019. Termín finálního dokončení byl stále odkládán. Nakonec byly nemovitosti předány žalobcům až po uzavření kupní smlouvy, a to dne 25. 2. 2021. Z důvodu prodlení s dokončením výstavby museli žalobci k uspokojení bytových potřeb svých a svých dvou dětí sjednat nájem bytové jednotky č. 364/1, nacházející se rovněž v katastrálním území adresa. Nájem byl sjednán od 1. 2. 2020 do 31. 1. 2021. Měsíční nájemné činilo 29 000 Kč. S ohledem na prodlení žalované byli žalobci nuceni zaplatit nájemné za srpen 2020 až únor 2021 v částce celkem 203 000 Kč. Jde o škodu způsobenou porušením smluvní povinnosti žalovanou. Žalobci žalovanou vyzvali k náhradě škody dopisem ze dne 7. 11. 2022, doručeným jí téhož dne, a to do sedmi dnů, žalovaná však požadovanou částku neuhradila. K obraně žalované, že ve smlouvě o budoucí smlouvě byla sjednána smluvní pokuta ve výši 100 000 Kč za neuzavření kupní smlouvy, argumentovali tím, že jde o ujednání, k němuž se nepřihlíží, neboť je v rozporu s ochranou spotřebitele tím, že omezuje právo žalobců na náhradu újmy. Nadto uvedené ujednání směřovalo k povinnosti uzavřít kupní smlouvu, avšak žalovaná porušila jinou povinnost, a to předat nemovitosti žalobcům ve sjednaném termínu.

4. Žalovaná žalobou uplatněný nárok na náhradu škody neuznala a navrhovala žalobu zamítnout. Nesouhlasila s tím, že k předání nemovitostí mělo dle smlouvy dojít nejpozději do 10. 8. 2020. Podle žalované byla předmětem smlouvy o budoucí smlouvě povinnost uzavřít kupní smlouvu, nikoli povinnost předat nemovitosti. Povinnost předat dům vznikla až uzavřením kupní smlouvy, přičemž k němu mělo dle článku V odst. 5.2 kupní smlouvy dojít do 10 pracovních dnů od úhrady kupní ceny a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Jelikož kupní smlouva byla uzavřena dne 19. 2. 2021 a dům byl žalobcům předán dne 25. 2. 2021, k žádnému prodlení v tomto směru nedošlo a žalobcům v souvislosti s tím nemohla vzniknout tvrzená škoda. Dále žalovaná namítla, že mezní lhůta pro uzavření kupní smlouvy vyplývala z článku VIII odst. 8.1 smlouvy o budoucí smlouvě, a to 31. 12. 2020. Dle článku VI odst. 6.2 smlouvy o budoucí smlouvě se ovšem navíc lhůty uvedené v odst. 6.1 prodlužovaly o dobu trvání překážek působících průtahy, přerušení či zastavení prací z důvodu nikoli na straně žalované. Za tyto překážky žalovaná označila jednak změnu generálního dodavatele stavby, jednak epidemii Covid19 a s ní související mimořádná opatření, takže se podle žalované lhůta k dokončení stavby domu prodloužila automaticky až do 31. 3. 2021 (posléze uváděla, že dokonce až do 19. 5. 2021). Dále poukázala na to, že pro případ prodlení s uzavřením kupní smlouvy vzniklo žalobcům právo na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč, které však vylučovalo souběžnou náhradu škody; podle žalované nejde o zakázané ujednání, byť by žalobci vystupovali jako spotřebitelé.

5. Z provedených důkazů, hodnocených jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, učinil soud následující skutková zjištění.

6. Strany uzavřely dne 8. 4. 2019 smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy č. tel. číslo, jejímž předmětem byl zejména budoucí prodej a koupě pozemků vzniklých z pozemku parc. č. 264/69 v katastrálním území adresa s tím, že součástí bude rodinný dům specifikovaný přiloženým projektem. Ve smlouvě bylo mj. ujednáno v článku V odst. 5.1, že kupní smlouva dle předběžného vzoru přiloženého ke smlouvě bude uzavřena do 30 dnů od odeslání výzvy žalovanou žalobcům, přičemž žalovaná je povinna výzvu odeslat do 60 dnů od splnění podmínek zahrnujících vydání kolaudačního souhlasu či rozhodnutí na dům a na přípojky inženýrských sítí, přidělení čísla popisného, zapsání pozemků do katastru nemovitostí, absenci podstatných vad domu bránících užívání a úhradu celé kupní ceny. Dále bylo ujednáno v článku V odst. 5.3, že nedojde-li k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně žalované přes splnění podmínek k jejímu uzavření nejpozději do 31. 12. 2020, mají žalobci právo vyzvat k uzavření kupní smlouvy žalovanou. Dále bylo ujednáno v článku V odst. 5.4, že nevyzve-li žádná ze stran k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 6. 2021, dojde k automatickému ukončení smlouvy. Dále bylo uvedeno v článku VI odst. 6.1, že žalovaná prohlašuje, že dokončí výstavbu domu do stádia umožňujícího požádat o kolaudační souhlas či rozhodnutí a za splnění podmínek uvedených ve smlouvě odešle žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 30. 6. 2020. V článku VI odst. 6.2 bylo ujednáno, že lhůty dle odst. 6.1 se prodlužují o dobu trvání překážky nastalé z důvodů nikoli na straně žalované. Dále bylo ujednáno v článku VII odst. 7.7, že předání nemovitostí se uskuteční po úhradě celé kupní ceny a po podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva žalobců k nemovitostem do katastru nemovitostí. Dále bylo ujednáno v článku VIII (nazvaném „Prodlení s uzavřením Kupní smlouvy“) odst. 8.1, že pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů pouze na straně žalované nejpozději do 31. 12. 2020, jsou za splnění dalších předpokladů žalobci oprávněni požadovat po žalované smluvní pokutu limitovanou částkou 100 000 Kč. Dále bylo ujednáno v článku VIII odst. 8.3, že smluvní pokuta (ani právo na odstoupení od smlouvy) nemohou být uplatněny, pokud nedodržení termínu bylo způsobeno z důvodu vyšší moci či důvodů dle článku VI odst. 6.

2. Dále bylo ujednáno v článku XII odst. 12.4, že pokud po uzavření smlouvy nastanou okolnosti z důvodů nikoli na straně žalované, které zapříčiní, mj. že realizační práce nebudou moci plynule pokračovat, dojde k průtahům či budou přerušeny či zastaveny, prodlužují se automaticky lhůty pro uzavření kupní smlouvy i výstavbu domu o dobu trvání nepříznivých okolností. (vše zjištěno z uvedené smlouvy)

7. Pracovník Anonymizováno jméno FO sdělil žalobci a) v březnu 2019 nesouhlas s požadavky žalobce a) na úpravy textu smlouvy (zjištěno z e-mailové korespondence z března 2019). Dále sdělil žalobci a) v srpnu 2019, že došlo ke změně dodavatele a pesimistická varianta je duben-květen, optimistická konec roku (zjištěno z e-mailové korespondence z období července 2019 až srpna 2019). Dále sdělil žalobci a) v říjnu 2019, že domu jsou dokončovány pomaleji, než byl nastaven harmonogram (zjištěno z e-mailové korespondence z období října 2019). Pracovnice Anonymizováno jméno FO sdělila žalobci a) v prosinci 2019, že došlo ke změně generálního dodavatele stavby (zjištěno z e-mailové korespondence z období prosince 2019 až ledna 2020 a oznámení o změně generálního dodavatele stavby ze dne 9. 12. 2019); mezi stranami bylo jednáno o uzavření dodatku ke smlouvě o budoucí smlouvě, avšak k uzavření nedošlo (text navrhovaného dodatku soud provedl k důkazu, nicméně s ohledem na to, že k uzavření nedošlo, z něho nakonec nevyvodil žádná podstatná zjištění). Pracovník Anonymizováno jméno FO dále sdělil žalobci a) v červnu 2020, že jako termín dokončení platí 30. 9., následně že nejzazší termín pro kolaudaci je 15. 10. a pro kupní smlouvu listopad, následně že stavební dokončení pro šetření stavebního úřadu proběhne do 20. 11. (zjištěno z e-mailové korespondence z června 2020, července 2020 a listopadu a prosince 2020).

8. Žalovaná výstavbu realizovala prostřednictvím postupně celkem tří generálních dodavatelů, a to společností právnická osoba., právnická osoba. a právnická osoba. (zjištěno z částečné kopie smlouvy o dílo ze dne 19. 3. 2018, výpisu z obchodního rejstříku ohledně společnosti právnická osoba., částečné kopie smlouvy o dílo ze dne 10. 5. 2019, výpisu z obchodního rejstříku ohledně společnosti právnická osoba., částečné kopie smlouvy o dílo ze dne 6. 12. 2019 a výpisu z obchodního rejstříku ohledně společnosti právnická osoba.).

9. Svědek jméno FO ve své výpovědi uvedl, že je jednatelem společnosti právnická osoba. a tuto společnost i řídí. Pro žalovanou realizovali zakázku dokončení díla 33 rodinných domů ve Vysokém adresa, předtím se se žalovanou neznali. Někdy na podzim 2019 proběhlo nacenění a prohlídka místa, v prosinci 2019 došlo k dohodě, že toto dílo pro žalovanou dokončí; v té době i přebírali staveniště. Stavba reálně probíhala od ledna 2020. V lednu až únoru 2020 se chystali na jarní práce a dělali to, co šlo dělat v zimním období, např. se dodělávaly střechy, kde by hrozilo zatékání, nebo se dělaly vnitřní rozvody. Byli připraveni na jaře zahájit venkovní práce a celkově dílo dokončit někdy do léta. Pak přišel Covid-19, což vedlo k výraznému zpožďování dodávek materiálu a potížím s pracovníky. V březnu 2020 stavbu na několik týdnů pozastavili. Důsledkem bylo, že jarní práce sklouzly až do začátku léta. Pak se situace trochu ustálila, ale časová prodleva se nedala zcela dohnat. Stavebně bylo hotovo někdy na podzim roku 2020. Potom se na etapy provádělo předávání, kolaudace a další. Důvodem pro zpoždění dokončení díla bylo pouze zpožďování dodávek a problémy s pracovníky v důsledku epidemie Covid-19, svědkova společnost měla předtím na zakázku dostatečnou kapacitu.

10. Oznámením o zastavení stavebních prací ze dne 17. 3. 2020 společnost právnická osoba. sdělila žalované, že z důvodu karantény nařízené v souvislosti s pandemií Covid-19 přistoupila k zastavení stavebních prací, neboť velká část pracovníků odjela na Ukrajinu a není ochotna a schopna se vrátit a prakticky žádný spolupracující dodavatel není schopen dodat právnická osoba (zjištěno z uvedeného dopisu).

11. Žalovaná požádala o vydání kolaudačního souhlasu mj. ohledně předmětného domu dne 27. 10. 2020 (zjištěno ze žádosti o vydání kolaudačního souhlasu ze dne 27. 10. 2020 a připojené plné moci).

12. Žalovaná oznámila žalobcům dopisem ze dne 1. 12. 2020, že dojde k prodloužení termínu výstavby v důsledku druhé vlny Covid-19, takže výzva k uzavření kupní smlouvy bude učiněna do 31. 3. 2021 (zjištěno z uvedeného dopisu a podacího archu ze dne 2. 12. 2020).

13. Kolaudační souhlas byl vydán dne 17. 12. 2020 a doručen dne 28. 12. 2020 (zjištěno z kolaudačního souhlasu z uvedeného data a z detailu datové zprávy). Na základě toho byla změna údajů o pozemcích ohlášena katastrálnímu úřadu dne 12. 1. 2021 (zjištěno z ohlášení změny údajů do katastru nemovitostí a informace o řízení sp. zn. Z-158/2021).

14. Strany uzavřely dne 19. 2. 2021 kupní smlouvu o převodu vlastnictví č. tel. číslo, jejímž předmětem byl prodej a koupě pozemků parc. č. st. 508 včetně budovy č. p. 798 a parc. č. 264/69 v katastrálním území adresa. Ve smlouvě bylo ujednáno v článku V odst. 5.2, že k předání nemovitostí dojde do 10 pracovních dnů od úhrady celé kupní ceny. Dále v ní bylo uvedeno v článku III odst. 3.6, že žalovaná potvrzuje, že žalobci celou kupní cenu uhradili před podpisem smlouvy. (vše zjištěno z uvedené smlouvy)

15. Nemovitosti byly žalobcům předány dne 25. 2. 2021 (zjištěno z předávacího protokolu ze dne 25. 2. 2021, mezi stranami o tom ani nebylo sporu).

16. Žalobci si pronajali na dobu od 1. 2. 2020 do 31. 1. 2021 byt v domě č. p. 364 ve Vysokém adresa za nájemné ve výši 29 000 Kč měsíčně a zálohu na služby ve výši 1 000 Kč měsíčně (zjištěno ze smlouvy o nájmu rodinného domu ze dne 21. 12. 2019). Žalobce a) v souvislosti s tím uhradil částky 30 000 Kč za srpen 2020, září 2020, říjen 2020, únor 2021, březen 2021 a duben 2021 (zjištěno z informace o provedených bankovních transakcích a jejich přehledu a z informace o složení částky 60 000 Kč dne 2. 2. 2021); s ohledem na to, že soud věc posoudil primárně na základě jiných úvah, se již nezabýval tím, zda a jak došlo k prodloužení nájmu na dobu po 31. 1. 2021, ani zda bylo nájemné uhrazeno i za ostatní, nedoložené měsíce.

17. Žalobci vyzvali žalovanou prostřednictvím její právní zástupkyně k úhradě mj. částky 203 000 Kč coby náhrady tvrzené škody dopisem ze dne 7. 11. 2022 (zjištěno z uvedeného dopisu a doručenky datové zprávy). Právní zástupkyně žalované tento nárok odmítla dopisem ze dne 14. 11. 2022 (zjištěno z uvedeného dopisu). Žalobci setrvali na svém stanovisku dopisem ze dne 29. 12. 2022 (zjištěno z uvedeného dopisu a doručenky datové zprávy).

18. Z dalších provedených důkazů (komentovaný text návrhu kupní smlouvy, smlouva o úvěru č. tel. číslo ze dne 27. 3. 2019) soud žádná další pro věc podstatná skutková zjištění neučinil.

19. Soud neprováděl důkaz účastnickým výslechem žalobce a), neboť by byl nadbytečný. Měl se týkat toho, že žalobci byli připraveni zaplatit kupní cenu, a existence vad, přičemž první uvedené nebylo nakonec pro věc rozhodující a druhé se týkalo nároku, ohledně něhož bylo řízení zastaveno.

20. Soud neprováděl další důkazy navrhované původně k otázce reklamovaných vad, neboť po omezení předmětu řízení v důsledku částečného zpětvzetí žaloby pozbyly na významu.

21. Zjištěný skutkový stav lze stručně shrnout tak, že strany mezi sebou dne 8. 4. 2019 uzavřely smlouvu o budoucí smlouvě s obsahem podrobněji uvedeným výše. V průběhu výstavby mj. domu, který měli koupit žalobci v rámci převáděných nemovitostí, došlo ke zpoždění oproti původním předpokladům (což je zřejmé i z e-mailové korespondence v průběhu let 2019 a 2020, aniž by tím bylo řečeno, zda takové zpoždění zakládalo porušení nějaké právní povinnosti). Žalovaná výstavbu realizovala postupně pomocí třech generálních dodavatelů; dokončil ji poslední z nich (právnická osoba.), ovšem při jeho činnosti došlo k prodloužení výstavby vlivem epidemie Covid-19. K tomu soud podotýká, že výpověď svědka jméno FO v tomto směru byla v souladu s obecně známou skutečností, že epidemie Covid-19 v roce 2020 vážně narušila chod hospodářství na celostátní úrovni, včetně pohybu pracovníků a dodávek různého zboží a materiálu. Kolaudace předmětného domu proběhla v prosinci 2020, následně došlo k zápisu nově vymezených pozemků do katastru nemovitostí (v lednu 2021), uzavření kupní smlouvy výše uvedeného obsahu (dne 19. 2. 2021) a předání nemovitostí žalobcům (dne 25. 2. 2021). Žalobci si pronajali od února 2020 byt s nájemným sjednaným ve výši 29 000 Kč měsíčně, přičemž přinejmenším za některé měsíce trvání nájemného poměru doložili jeho úhradu. Žalobci vyzvali žalovanou k náhradě škody odpovídající zaplacenému nájemnému za sedm měsíců, žalovaná plnit odmítla.

22. Po právní stránce soud věc posoudil následovně. Podle § 2913 odst. o. z., poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit. Podle § 2914 o. z., kdo při své činnosti použije zmocněnce, zaměstnance nebo jiného pomocníka, nahradí škodu jím způsobenou stejně, jako by ji způsobil sám.

23. Žalobci po skutkové stránce vymezili svůj nárok tak, že v důsledku pozdního předání nemovitostí, které mělo dle žalobců být v rozporu se smluvními ujednáními stran, jim vznikla škoda v podobě nákladů vynaložených na nájem k uspokojení bytové potřeby v době, kdy již měli mít k dispozici předmětný dům. Byť samozřejmě platí, že žalobce není povinen svůj nárok právně kvalifikovat, je soud vázán jeho vymezením po skutkové stránce, zde tedy, v jakém konkrétním počínání žalované žalobci spatřovali příčinu jim vzniklé škody. Žalobci za toto počínání označili právě uvedené pozdní předání nemovitostí. Podle nich mělo představovat prodlení žalované, která porušila smlouvou o budoucí smlouvě sjednaný termín předání (lze dodat, že termín předání sjednaný v kupní smlouvě – v podstatě 10 pracovních dnů od jejího uzavření – nepochybně splněn byl, neboť k předání došlo 6 dnů po uzavření kupní smlouvy).

24. Pokud je o smlouvu o budoucí smlouvě, ta neobsahovala žádný konkrétní termín, kdy měly být nemovitosti žalobcům předány. O předání nemovitostí uváděla, že k němu dojde po úhradě celé kupní ceny a po podání návrhu na povolení vkladu vlastnického práva žalobců k nemovitostem do katastru nemovitostí (článek VII odst. 7.7), z čehož ovšem žádné konkrétní datum neplyne.

25. Žalobci konstruovali takové datum nepřímo, skrze povinnost k uzavření kupní smlouvy. Podle mínění soudu je to však povinnost odlišná. Je nutno vzít v úvahu, že každá smlouva může upravovat podmínky pro splnění určité povinnosti a možné následky jejího porušení svébytným způsobem, a nelze je tudíž přenášet mechanicky z jedné smlouvy do druhé a od jedné smluvní povinnosti k druhé. Smlouva o budoucí smlouvě sjednávala předpoklady a termíny pro uzavření kupní smlouvy, nikoli pro předání nemovitostí. Podle mínění soudu tedy nelze dovodit, že by nepředání nemovitostí v určitém termínu mohlo představovat porušení smlouvy o budoucí smlouvě. Naopak kupní smlouva (uzavřená dne 19. 2. 2021; v tomto směru je nepodstatné, co bylo obsaženo v jejím předběžném vzoru přiloženém ke smlouvě o budoucí smlouvě, neboť povinnosti obsažené v kupní smlouvě zakládá až její skutečné uzavření) sjednávala předpoklady a termín pro předání nemovitostí, přičemž k žádnému porušení uzavřené kupní smlouvy v tomto směru nedošlo.

26. Již jen z toho plyne, že pokud žalobci požadovali náhradu škody vyvolané podle nich opožděným předáním nemovitostí, nebyl jejich nárok uplatněn po právu, neboť k žádnému porušení smlouvy předáním nemovitostí dne 25. 2. 2021 nedošlo (ve smlouvě o budoucí smlouvě žádný dřívější termín předání sjednán nebyl a termín dle uzavřené kupní smlouvy byl dodržen). Soud nesouhlasí s argumentem žalobců, že pokud by smlouva o budoucí smlouvě měla být vykládána tak, že nedošlo ke sjednání konkrétního data předání nemovitostí, znamenalo by to, že jednotlivé termíny by nebyly vymahatelné. Povinnosti vyplývající ze smlouvy o budoucí smlouvě nepochybně vymáhat lze, ovšem takové, které jsou v ní sjednány, v tomto případě tedy povinnost k uzavření kupní smlouvy za splnění výslovně sjednaných předpokladů, nikoli k předání nemovitostí v termínu, který si žalobci vypočetli.

27. Soud se nad rámec řečeného zabýval pro úplnost posouzení věci též tím, zda došlo k porušení povinnosti žalované uzavřít se žalobci kupní smlouvu v určitém termínu vyplývajícím ze smlouvy o budoucí smlouvě. V této souvislosti je nutno nejprve zvážit, jaký termín pro uzavření kupní smlouvy byl mezi stranami sjednán. Podle mínění soudu je nutno zohlednit ujednání smlouvy o budoucí smlouvě v jejich vzájemné souvislosti, nikoli pouze izolovaně některá z nich.

28. Z tohoto pohledu lze pokládat za rozhodující tu linii smlouvy o budoucí smlouvě, podle níž mělo nejprve dojít ke splnění řady podmínek včetně kolaudace domu (článek V odst. 5.1), následně byla žalovaná povinna do 60 dnů poté vyzvat žalobce k uzavření kupní smlouvy (tamtéž) a následně mělo do 30 dnů dojít k jejímu uzavření (tamtéž). Dále bylo ujednáno (článek V odst. 5.3), že právo vyzvat k uzavření kupní smlouvy budou mít žalobci, neučiní-li tak žalovaná za splnění sjednaných podmínek do 31. 12. 2020 (stejné datum jako v článku VIII odst. 8.1), a dokonce bylo možné, že závazek zcela zanikne, pokud by žádná ze stran k uzavření kupní smlouvy nevyzvala, zřejmě tedy v případě oboustranného nezájmu o dokončení obchodu (článek V odst. 5.4). Článek VIII odst. 8.1 pak hovořil výslovně o „prodlení s uzavřením kupní smlouvy“, přičemž ho spojoval s datem 31. 12. 2020 (otázka platnosti sjednání smluvní pokuty zde není podstatná, jde o datum pro uzavření kupní smlouvy).

29. Z této logické návaznosti plyne, že argumentace žalobců, že kupní smlouva měla být jednoznačně uzavřena nejpozději do 30. 7. 2020, je zavádějící a nepřijatelně zjednodušující, neboť opomíjí významná ujednání smlouvy o budoucí smlouvě, jež s tím nekorespondovala. Žalobci se v tomto směru opírali primárně o článek VI odst. 6.1 smlouvy o budoucí smlouvě. To je však z několika důvodů problematické. Jednak v tomto ujednání nebylo sjednáno, že žalovaná opatří do 30. 6. 2020 kolaudační souhlas (coby jednu z podmínek pro učinění výzvy k uzavření kupní smlouvy dle článku V odst. 5.1), nýbrž pouze že dokončí dům stavebně tak, aby bylo možno o kolaudační souhlas požádat. Dále zde bylo uvedeno, že žalovaná odešle žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvy, ovšem s tím, že se tak stane za splnění podmínek uvedených ve smlouvě, tedy včetně jejího článku V odst. 5.

1. Článek VI odst. 6.1 nadto nelze odtrhávat od dalších ujednání (zejména článku VI odst. 6.2, článku VIII odst. 8.3 či článku XII odst. 12.4), z nichž bylo patrné, že termín stavebního dokončení domu a nutně tedy i uzavření kupní smlouvy se může v závislosti na vzniku překážek posunout, a to i bez ujednání dodatku ke smlouvě.

30. K tomu lze dodat, že v působení epidemie Covid-19 v roce 2020 lze spatřovat vcelku racionální důvod pro prodloužení výstavby včetně termínu kolaudace přinejmenším o několik měsíců, neboť narušení pohybu pracovních sil i dodávek materiálů v té době bylo celospolečenským jevem, který nelze klást k tíži žalované. Lze připomenout, že i zákonodárce považoval za nezbytné přijmout řadu právních předpisů, kterými v souvislosti s touto epidemií poskytl řadě subjektů úlevy či výhody s ohledem na mimořádnost a nepředvídatelnost celkové situace. Bylo by zcela neadekvátní k tomu nepřihlížet v kontextu předmětného sporu. Naproti tomu soud pokládal za irelevantní, že došlo k opakované změně generálního dodavatele stavby. Tuto okolnost lze plně přičíst žalované, neboť bylo čistě její věcí, jak bude výstavbu provádět a jak si vybere své dodavatele; v tom žádnou okolnost ležící mimo kontrolu žalované spatřovat nelze.

31. S ohledem na to, že ke kolaudaci domu došlo až v závěru prosince 2020 a k zápisu pozemků do katastru nemovitostí v lednu 2021, dospěl soud k závěru, že uzavření kupní smlouvy v únoru 2021 bylo zcela v mezích termínů sjednaných v článku V odst. 5.1 smlouvy o budoucí smlouvě. I kdyby tedy pro posouzení uplatněného nároku žalobců mělo být rozhodující, zda došlo k porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu (byť z výše uvedených důvodů má soud za to, že tomu tak není, neboť rozhodující je, zda byla porušena povinnost k předání nemovitostí), platilo by, že k takovému porušení nedošlo a požadavek na náhradu škody způsobené porušením smluvní povinnosti není důvodný.

32. Za této situace by již bylo nadbytečné se zabývat otázkou platnosti vyloučení náhrady škody prostřednictvím sjednání smluvní pokuty. I kdyby soud souhlasil se žalobci, že takové ujednání je pro rozpor s ochranou spotřebitele bez právního významu, chybí zde základní předpoklad pro vznik práva na náhradu škody.

33. Z vyložených důvodů shledal soud žalobu ve zbývajícím rozsahu neopodstatněnou a zamítl ji včetně požadovaného příslušenství.

34. Při rozhodování o náhradě nákladů řízení soud zohlednil shodné stanovisko obou stran, že pro tyto účely se nemá přihlížet k dohodou vyřešenému nároku na zaplacení částky 300 000 Kč s příslušenstvím. Byť soud není takovým stanoviskem vázán, nebylo zároveň rozumného důvodu, proč by podle něho nemohl a neměl postupovat. Jelikož ve zbývajícím rozsahu předmětu řízení (z něhož soud vycházel i co do tarifní hodnoty) byla zcela úspěšná žalovaná, soud náhradu nákladů řízení přiznal podle § 142 odst. 1 o. s. ř. žalované.

35. Výše náhrady nákladů řízení činí celkem 85 849,50 Kč a sestává z následujících položek: a) odměna za zastupování advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „a. t.“), po 9 140 Kč podle § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 a. t. za 7 úkonů právní služby: převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě ze dne 18. 7. 2023, účast při ústním jednání dne 18. 10. 2023, vyjádření k věci samé ze dne 27. 11. 2023, účast při ústním jednání dne 29. 1. 2024, účast při ústním jednání dne 28. 2. 2024, vyjádření k věci samé ze dne 22. 3. 2024; b) odměna za zastupování advokátem po 4 570 Kč podle § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 2 a. t. za 1 úkon právní služby: účast při jednání dne 3. 4. 2024, kdy došlo k vyhlášení rozhodnutí; c) paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. za uvedených 8 úkonů; d) náhrada za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 21 %, tedy 14 899,50 Kč.

36. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalované soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

37. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení. Odvolání se podává u Obvodního soudu pro Prahu 8 a rozhoduje o něm Městský soud v Praze. Není-li odvolání podáno elektronicky, je třeba podat je ve dvou vyhotoveních. Nebude-li povinnost uložená vykonatelným rozhodnutím splněna, lze se splnění domáhat prostřednictvím soudního výkonu rozhodnutí podle části šesté o. s. ř. nebo exekuce podle zákona č. 120/2001 Sb., exekučního řádu, ve znění pozdějších předpisů.