33 C 122/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl JUDr. Tomášem Holčapkem, Ph.D., jako samosoudcem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 116 160 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 116 160 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 29 040 Kč za dobu od [datum] do zaplacení, z částky 29 040 Kč za dobu od [datum] do zaplacení, z částky 29 040 Kč za dobu od [datum] do zaplacení a z částky 29 040 Kč za dobu od [datum] do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Zamítá se žaloba v rozsahu, v němž se žalobkyně po žalované domáhala zaplacení úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 29 040 Kč za dobu od [datum] do [datum], z částky 29 040 Kč za dobu od [datum] do [datum] a z částky 29 040 Kč za dobu od [datum] do [datum].

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni k rukám právního zástupce žalobkyně náhradu nákladů řízení ve výši 49 948,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum] domáhala zaplacení částky 116 160 Kč úrokem z prodlení ve výši 8,25 % z uvedené částky za dobu od [datum] do zaplacení a s náklady spojenými s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč. Svůj návrh žalobkyně odůvodnila tak, že dne [datum] byla mezi stranami uzavřena smlouva o nájmu č. EP1902, kterou žalobkyně pronajala žalované reklamní plochu na objektu domu v ulici [ulice], [obec a číslo], a to na dobu od [datum] do [datum]. Žalovaná hradila nájemné pravidelně až do [datum], za období od [datum] do [datum] je však neuhradila. Nájemné činilo 29 040 Kč měsíčně a bylo splatné za jednotlivé měsíce ke dni [datum], [datum], [datum] a [datum]. Žalovaná dluh žalobkyni neuhradila ani přes předžalobní výzvu k úhradě.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že žalobkyní popsaný smluvní vztah existoval a že skutečně neuhradila nájemné za období prosince 2020 až března 2021, nicméně toto neplacení nájemného bylo oprávněné. Žalobkyně totiž porušila svou povinnost udržovat reklamní plachtu v bezvadném stavu. Již koncem února 2020 došlo k uvolnění uchycení reklamní plachty; v takovém případě byla dle článku II odstavec 5 nájemní smlouvy žalobkyně povinna mj. zajistit opravu nejpozději do 7 pracovních dnů. To však přes urgence neučinila. Na nedostatečnou údržbu byla žalobkyně upozorněna dne [datum] a vyzvána k nápravě. Žalobkyně však nereagovala a plachtu neopravila, čímž došlo k jejímu dalšímu poškození a snížení účinků reklamy žalované. Podle uvedeného ustanovení nájemní smlouvy nemělo být až do doby opravy účtováno žádné nájemné. Jelikož žalobkyně nebyla ochotna opravu provést, žalovaná přestala nájemné hradit a informovala o tom žalobkyni e-mailem ze dne [datum]. Žalovaná dále„ upozornila“ na znění § 2208 občanského zákoníku o slevě nebo prominutí nájemného, uvedla, že poškozená plachta výrazně snižuje možný dosah reklamy a poškozuje značku nájemce, a je tedy na místě„ přihlédnout i k právu nájemce na slevu z nájemného“.

3. Žalobkyně v replice k vyjádření žalované uvedla, že dne [datum] jí žalovaná oznámila poškození plachty resp. uvolnění pravého dolního rohu v důsledku poryvu větru, přičemž opravu provedla ve dnech 17. až [datum]. Žalovaná jí sdělila dne [datum] e-mailem, že závada odstraněna nebyla; žalobkyně jí s ohledem na neuhrazení faktur ve splatnosti sdělila, že nebude-li dlužné nájemné zaplaceno, žalobkyně smlouvu vypoví. Žalovaná přislíbila úhradu a žalobkyně jí nabídla zhotovení nové reklamní plachty na své náklady, dodá-li žalovaná podklady a uhradí splatné nájemné; žalovaná takové podklady nezaslala. Pokud šlo o žalovanou namítané ujednání článku II odst. 5 nájemní smlouvy, podle žalobkyně jednak nešlo o poškození plachty, nýbrž pouze uvolnění, jednak bylo obratem odstraněno. Dále žalobkyně poukázala na to, že pokud byl roh plachy uvolněn v rozsahu 200 x 200 cm, šlo o 4 m2 z celkem 148 m2 celé reklamní plochy, tj. cca 3 %, i kdyby tedy šlo o vadu, pak neztěžovala užívání zásadním způsobem.

4. Žalovaná teprve při druhém ústním jednání konaném dne [datum] uvedla, že reklamní plachta byla na konci roku 2020 odstraněna, což způsobuje, že část předmětných faktur vůbec neměla být vystavena, přičemž toto tvrzení opakovala ve svém závěrečném návrhu. S ohledem na to, že toto tvrzení bylo do řízení žalovanou vneseno až po jeho koncentraci ve smyslu § 118b odst. 1 o. s. ř., soud k němu nepřihlížel.

5. Soud vzal za svá skutková zjištění shodná tvrzení stran a provedené důkazy hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti. Dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

6. Strany uzavřely dne [datum] smlouvu o nájmu č. EP1902, kterou žalobkyně pronajala žalované reklamní plochu na objektu domu v ulici [ulice], [obec a číslo], a to na dobu od [datum] do [datum] (zjištěno ze shodných tvrzení stran). Reklamní plocha měla rozměr 12,3 x 12 m (tj . 147,6 m2 – pozn. soudu), měsíční nájemné bylo sjednáno na 24 000 Kč + DPH (což při 21 % DPH činí 29 040 Kč – pozn. soudu) se splatností 14 dnů od doručení faktury; v článku II odst. 5 smlouvy bylo ujednáno, že v případě poškození reklamní plachty pronajímatel zajistí opravu na své náklady do 7 pracovních dnů, během této doby nebude účtovat žádné nájemné, dále nebude nájemci účtovat žádné nájemné v případě znemožnění užívání reklamních ploch v důsledku zásahu vyšší moci, třetí osoby nebo živelných pohrom; v článku V odst. 3 smlouvy bylo ujednáno, že obě strany mohou smlouvu vypovědět bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní lhůtou počínající běžet prvním dnem následujícího měsíce; jako kontaktní osoba nájemce byl ve smlouvě uveden [jméno] [příjmení] (zjištěno z uvedené smlouvy včetně přílohy zachycující mj. rozměry a umístění reklamní plochy).

7. Dle fotografie části předmětné reklamní plochy byl pravý dolní roh plachty uvolněn z upevnění (zjištěno z fotografie č. l. 26 p. v.); dle tvrzení žalované, které žalobkyně nezpochybnila, byla fotografie pořízena dne [datum].

8. Žalobkyně zaslala dne [datum] na e-mailovou adresu [jméno] [příjmení] uvedenou v nájemní smlouvě e-mail s upomínkou úhrady faktury nájemného na duben 2020 splatného dne [datum]; jmenovaný odpověděl e-mailem ze dne [datum] tak, že prosí o reakci mj. k četnému upozorňování na uvolněnou plachtu s reklamou (zjištěno z uvedené e-mailové korespondence).

9. Dle fotografie předmětné reklamní plochy byl pravý dolní roh plachty upevněn k rámu (zjištěno z fotografie č. l. 36); dle tvrzení žalobkyně, které žalovaná nezpochybnila, byla fotografie pořízena dne [datum].

10. Žalobkyně zaslala dne [datum] na e-mailovou adresu [jméno] [příjmení] uvedenou v nájemní smlouvě e-mail s upomínkou úhrady faktury nájemného na srpen 2020 splatného dne [datum]; jmenovaný odpověděl e-mailem ze dne [datum] tak, že dosud nedošlo k odstranění poškození plachty, a dále uvedl, že náletová zeleň cloní v cca 80 % viditelnosti reklamy (zjištěno z uvedené e-mailové korespondence).

11. Žalobkyně vystavila žalované čtyři faktury na nájemné dle smlouvy, vždy na částku 29 040 Kč včetně DPH, a to fakturu č. 2020 za prosinec 2020 vystavenou [datum] se splatností [datum], fakturu č. 2021 za leden 2021 vystavenou [datum] se splatností [datum], fakturu č. 2021 za únor 2021 vystavenou [datum] se splatností [datum] a fakturu č. 2021 za březen 2021 vystavenou [datum] se splatností [datum] (zjištěno z uvedených faktur; mezi stranami bylo nesporné, že tyto faktury byly vystaveny, doručeny žalované a nebyly uhrazeny).

12. Žalobkyně prostřednictvím svého tehdejšího právního zástupce vyzvala žalovanou k úhradě před podáním žaloby dopisem ze dne [datum] (zjištěno z tohoto dopisu). Žalovaná odpověděla dopisem ze dne [datum] tak, že nedošlo k odstranění poškození reklamní plachty ani do konce března 2021, kdy byla plachta pronajímatelem odstraněna, tudíž dle nájemní smlouvy nemělo být nájemné účtováno (zjištěno z tohoto dopisu a z podacího lístku ze dne [datum]).

13. Soud poučil žalovanou stranu podle ustanovení § 118a odst. 3 o. s. ř., že nemá za prokázané, že by v období prosince 2020 až března 2021 byla předmětná plachta poškozena. Žalovaná navrhla k této otázce vyslechnout jako svědky [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení].

14. Svědek [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedl, že žalovaná mu pronajímá provozovnu, kterou svědek provozuje, přičemž jde o provozovnu [příjmení] [jméno], kde je provozována veřejná čerpací stanice a obchod s delikatesami. Předmětná reklama propagovala právě jeho provozovnu. Svědek uvedl, že několikrát řešil se žalobkyní závady týkající se této plachty, konkrétně nefunkčnost nočního osvětlení a uvolnění kotvení, přičemž nedovedl uvést konkrétní data závad, nicméně uvedl, že závady typu prasklých žárovek osvětlení nebo uvolněných kotev byly vždy odstraněny. Co se řešilo nejvíce a nejdéle, bylo uvolnění pravého dolního rohu plachty, k němuž došlo někdy na jaře 2020. Podle svědka nedošlo nikdy k úplnému připevnění pravého dolního rohu, a to až do odstranění plachty, k němuž došlo na přelomu let 2020 a 2021. Svědek uvedl, že v průběhu druhého pololetí 2020 opakovaně volal s někým ze společnosti žalobkyně, aby toto poškození bylo napraveno, nebyl však schopen uvést konkrétní s kým. Z výpovědi svědka vyplynulo, že reklama byla viditelná a plnila svou funkci, avšak roztřepení a klepání rohu plachty by mohlo vyvolávat dojem, že podnik, na který reklama směřuje, je lajdácky veden.

15. Svědek [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedl, že je společníkem ve [právnická osoba] s.r.o., která má sídlo v objektu sousedním vůči domu, na kterém se nacházela předmětná reklamní plachta. K jejímu stavu uvedl, že byla poškozena ve své spodní části, poškození se postupně zvětšovalo, a to v období zhruba od dubna 2020 do listopadu nebo prosince 2020. Poškození plachty spočívalo ve vytržení z ukotvení, což vedlo k jejímu uvolňování, které se povětrnostními vlivy postupně zvětšovalo. Podle svědka plachta byla viditelná, nicméně vzhledem k částečnému uvolnění mohla působit neprofesionálním dojmem. Kdy byla plachta odstraněna, svědek nebyl schopen přesně uvést, uvedl, že to mohlo být koncem roku 2020.

16. Svědkyně [jméno] [příjmení] ve své výpovědi uvedla, že je účetní žalované a že žalovaná má sídlo v místě, kde byla předmětná reklama. Uvedla, že jezdila autem kolem předmětné plochy, přičemž viděla, že plachta byla v pravém dolním rohu uvolněna. Uvedla, že poprvé si poškození předmětné plachty povšimla někdy v průběhu roku 2020 a tento stav trval zhruba půl až tři čtvrtě roku. Uvedla, že si nevzpomíná, kdy byla plachta z budovy odstraněna. Svědkyně ve své výpovědi nejprve uvedla, že si povšimla toho, že je plachta uvolněná v rohu, protože v tomto rohu byla zakreslena cesta, jak se dostat k benzinové stanici, a ta právě v důsledku poškození nebyla viditelná. Posléze, po předložení fotografie reklamy, však svou výpověď změnila a uvedla, že se předtím zmýlila, protože cesta k benzinové stanici je na plachtě v levém dolním rohu, a ne v pravém.

17. Soud zhodnotil výpovědi všech tří svědků jako sice zčásti věrohodné, nicméně zároveň trpící určitými rozpory či neurčitostmi, které jejich věrohodnost a vypovídací hodnotu snižují. Podle svědků [příjmení] i Bílého došlo k odstranění plachty někdy na konci roku 2020, byť ani jeden nebyl schopen to uvést přesně a s jistotou. Žalovaná sama ovšem ve svém dopisu ze dne [datum] (viz výše) uváděla, že plachta byla pronajímatelem odstraněna na konci března 2021. Svědek [příjmení] byl zjevně osobou, která za žalovanou dominantně řešila záležitosti týkající se předmětné plachty (byl ostatně podle nájemní smlouvy kontaktní osobou nájemce), a uvedl, že je opakovaně telefonicky řešil s někým od žalobkyně, přitom ale nebyl schopen uvést, s kým konkrétně. Svědkyně [příjmení] (účetní žalované) nejprve na podporu přesvědčivosti své výpovědi o tom, že si povšimla uvolnění plachty, uvedla, že právě v uvolněném rohu byla znázorněna cesta k propagované provozovně, pak ovšem po předložení fotografie svou výpověď změnila a uvedla, že se předtím zmýlila.

18. Ze zhodnocení výpovědí svědků v kombinaci s fotografiemi provedenými k důkazu soud dospěl ke skutkovému závěru, že předmětná plachta se skutečně v pravém dolním rohu uvolnila, a to na jaře 2020, avšak toto poškození bylo napraveno v červnu 2020. Reklamní plachta byla poté viditelná a byla schopna plnit svou funkci. Soud připouští, že po opravě provedené v červnu 2020 mohlo upevnění pravého dolního rohu plachty vykazovat určitou nedokonalost či nekvalitu provedené opravy, nicméně i pokud tomu tak bylo, pak se nejednalo o poškození, které by mělo jakýkoli vliv na funkčnost reklamy a užívání pronajaté reklamní plochy nájemcem. Žalovaná jako nájemce nevyužila ani možnosti dané jí nájemní smlouvou nájem (a to i bez udání důvodu) vypovědět, pokud by pociťovala, že reklama neplní svou funkci a nepředstavuje odpovídající protihodnotu sjednaného nájemného.

19. Z dalších provedených důkazů (výpis z obchodního rejstříku ohledně žalované, faktura [číslo]) soud žádná pro věc podstatná skutková zjištění neučinil. Z důkazních návrhů učiněných žalovanou nebyl proveden důkaz výslechem jednatele žalované [jméno] [příjmení], neboť žalovaná poté soudu sdělila, že navrhuje, aby již vyslýchán nebyl, a jmenovaný se k jednání soudu ani nedostavil. Vzhledem k tomu, že statutární orgán účastníka nelze v tomto případě k výpovědi bez jeho souhlasu nutit (§ 131 odst. 1 o. s. ř.), soud tento posléze uvedený návrh žalované respektoval. Další důkazy soud neprovedl, neboť nebyly navrhovány ani nevyplynuly z obsahu spisu.

20. Zjištěný skutkový stav lze stručně shrnout tak, že strany mezi sebou ujednaly poskytnutí reklamní plochy za úplatu na dobu až do [datum], žalovaná sjednanou úplatu za období prosince 2020 až 2021 neuhradila, avšak v tomto období nebyla předmětná reklamní plocha poškozena způsobem, který by měl jakýkoli vliv na funkčnost reklamy a možnost užívání reklamní plochy nájemcem.

21. Po právní stránce soud věc posoudil následovně. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2208 odst. 1 o. z., oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

22. Žalovaná ve své obraně proti jinak zřejmé povinnosti uhradit nájemné za dobu nájmu argumentovala jednak ujednáním článku II odst. 5 nájemní smlouvy, jednak citovanou zákonnou úpravou § 2208 o. z.

23. Pokud jde o toto smluvní ujednání, to hovořilo o poškození reklamní plachty nebo plochy, aniž by nějak rozlišovalo míru takového poškození. Výklad, že by tím bylo míněno jakékoli, byť sebenepatrnější poškození, by byl z povahy věci zjevně nerozumný, a to i vzhledem k charakteru předmětu nájmu (venkovní reklamní plocha vystavená povětrnostním vlivům) a důsledkům (úplné vyloučení povinnosti platit nájemné). Soud připouští, že strany by i takovou dohodu, tj. s takto extrémními důsledky pro pronajímatele, mohly v rámci smluvní svobody uzavřít, nicméně výslovně tak neučinily. Jejich právní jednání je nutno vykládat podle principů § 555 a násl. o. z., přičemž soud dospěl k závěru, že strany tím musely mínit poškození, které má nějaký (a nikoli zcela zanedbatelný) vliv na funkci reklamní plochy, resp. na ní umístěné reklamní plachty. Po skutkové stránce nebylo zjištěno, že by v období, které je předmětem sporu (prosinec 2020 až březen 2021) předmětná reklamní plocha resp. plachta takové poškození vykazovala. Z toho důvodu nedošlo k vyloučení práva pronajímatele na to, aby mu nájemce uhradil nájemné i za toto období, ve smyslu článku II odst. 5 nájemní smlouvy.

24. Pokud jde o citované ustanovení § 2208 o. z., soud dospěl k závěru, že žalované jako nájemci podle něho nevzniklo právo na prominutí nájemného ani na slevu z něho, a to rovněž z výše uvedených důvodů, tedy že reklamní plocha resp. plachta v rozhodném období nevykazovala poškození, pro které by bylo možno dovodit, že nájemce mohl reklamní plochu užívat jen s obtížemi, či dokonce vůbec.

25. S ohledem na vyložené důvody shledal soud žalobu opodstatněnou a co do jistiny jí v plném rozsahu vyhověl.

26. O úroku z prodlení soud rozhodl podle § 1970 o. z. a § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Žalobu zamítl pouze v rozsahu, v němž žalobkyně požadovala úrok z prodlení předčasně, tedy v němž jej požadovala i z druhé až čtvrté dlužné platby nájemného již od [datum], ač tyto platby měly být zaplaceny teprve později (ke dni [datum], [datum] resp. [datum]).

27. O nákladech spojených s uplatněním pohledávky soud rozhodl podle § 513 o. z. a § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů.

28. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 3 o. s. ř. a přiznal ji v plné výši žalobkyni, která měla ve věci úspěch ve zcela převážné části a neúspěch pouze v poměrně nepatrné části.

29. Výše náhrady nákladů řízení činí celkem 49 948,80 Kč a sestává z následujících položek: a) soudní poplatek ve výši 5 808 Kč; b) odměna za zastupování advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ a. t.“), po 5 780 Kč podle § 7, § 8 odst. 1, § 11 odst. 1 a. t. za 6 úkonů právní služby: převzetí a příprava zastoupení, žaloba, replika ze dne [datum], účast při ústním jednání dne [datum], účast při ústním jednání dne [datum], účast při ústním jednání dne [datum]; c) paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. za uvedených 6 úkonů; d) náhrada za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 21 %, tedy 7 660,80 Kč.

30. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

31. O lhůtách k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.