33 C 135/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl JUDr. Tomášem Holčapkem, Ph.D., jako samosoudcem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa 3. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované o oprávněnosti výpovědi nájmu prostor určených k podnikání

I. Určuje se, že výpověď z nájmu nebytových prostor v domě [adresa] v ulici [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo], datovaná [datum] je neoprávněná.

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni k rukám právního zástupce žalobkyně náhradu nákladů řízení ve výši 19 940 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou došlou soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala neoprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostorů. Svůj návrh odůvodnila následovně. Žalobkyně je nájemcem nebytových prostorů sloužících k podnikání v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Karlín, obec Praha, zapsaného na listu vlastnictví [číslo] vedeném u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha. Nájem byl původně založen smlouvou o pronájmu ze dne [datum], následně trval na základě smlouvy o pronájmu ze dne [datum], naposledy pak na základě smlouvy o pronájmu ze dne [datum]. Od počátku nájemního poměru jednala žalobkyně vždy se žalovaným 1, který podle svých slov jednal i jménem ostatní žalovaných, popřípadě s jeho zástupcem. V souvislosti se smlouvou ze dne [datum] uzavřely strany nájemního poměru dohodu o provedení podhledu, jejímž předmětem byly konkrétní stavební úpravy. Dodavatel vybraný pronajímateli provedl úpravy nesprávně. Žalobkyně na to upozornila již počátkem srpna 2020. K opravě však nedošlo, pouze k výmluvám ze strany zástupce pronajímatele. S ohledem na to uplatnila žalobkyně slevu na nájemném od [datum] v rozsahu 50 %. Dne [datum] obdržela žalobkyně listinu označenou jako„ výpověď z nájmu nebytových prostor v domě [adresa] v ulici [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo]“. K ní vznesla téhož dne námitky. Zástupce pronajímatele sdělil nesouhlas s námitkami dopisem ze dne [datum]. S ohledem na to byla žalobkyně nucena podat žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Podle žalobkyně nebyl naplněn žádný ze tří uvedených výpovědních důvodů. K důvodu spočívajícímu v neplacení nájemného a záloh na služby uvedla, že zaplatila o slevu snížené nájemné za leden 2022, splatné [datum], v částce 14 250 Kč dne [datum]; dále zaplatila tutéž částku [datum]. K prodlení s platbou nájemného nebo záloh na služby delšímu než jeden měsíc mohlo dojít nejdříve [datum], k tomuto dni však bylo uhrazeno celkem 25 500 Kč na nájemném a 3 000 Kč na zálohách na služby spojené s nájmem, tedy více, než kolik odpovídalo nesníženým úhradám za leden 2022. Dále uvedla, že ze strany pronajímatele nikdy nedošlo k výzvě k odstranění vad nebo jinému upozornění na možné hrubé porušení povinností nájemce žalobkyní. K důvodu výpovědi spočívajícímu v tom, že pronajímatel není schopen vyhovět požadavkům na zlepšování podmínek v prostorech, žalobkyně uvedla, že to je porušením povinností pronajímatele, nikoli nájemce. Jelikož nebyl dán žádný výpovědní důvod, výpověď je neoprávněná.

2. Žalovaný 1 se k žalobě nijak nevyjádřil. Ústních jednání soudu se nezúčastnil.

3. Žalovaný 2 se k žalobě vyjádřil tak, že uplatněný nárok neuznává. Uvedl, že nájemní smlouvu (z roku 2020) nepodepsal ani on, ani žalovaná 3, ač v té době již byli spoluvlastníky nemovitosti. S ohledem na to nejde o právní jednání. Jelikož chybí nájemní smlouva, nelze se domáhat přezkoumání oprávněnosti výpovědi podle § 2309 a násl. o. z. Může jít pouze o běžnou určovací žalobu, na níž však žalobkyně nemá naléhavý právní zájem. I pokud by smlouva platně vznikla, pak výpověď byla důvodná, neboť žalobkyně se rozhodla neplatit nájemné a zálohy na služby; celkem za období ledna a února 2022 neuhradila 25 500 Kč, jak vyplývá z tvrzení žalobkyně. Předmětný prostor nemá vady, neexistují podmínky pro prominutí nájemného. Od března 2022 žalobkyně nájemné hradí v plné výši.

4. Soud se při ústním jednání dotazoval žalovaného 2, zda považuje za sporné to, že žalobkyně předmětné prostory užívá a že byly podepsány dokumenty, které žalobkyně předkládá, bez ohledu na to, jaké z toho plynou právní důsledky; žalovaný 2 se k tomu odmítl vyjádřit. Soud se dále při ústním jednání dotazoval žalovaného 2, zda žalovaný 2 má odlišnou skutkovou verzi oproti žalobkyni co se týče toho, kdy a jak byla doručena výpověď z nájmu, jak byly vzneseny námitky a jaká byla reakce, a dále zda tvrdí, že byla žalobkyni dána nějaká výzva k nápravě, ať co do placení nájemného nebo údržby či oprav; žalovaný 2 k tomu všemu sdělil, že netvrdí nic mimo toho, co již sám uvedl.

5. Žalovaná 3 se k žalobě vyjádřila jen tak, že má shodné stanovisko jako její bratr, tedy žalovaný 2. Ústního jednání soudu, kdy byla věc meritorně projednána, se nezúčastnila.

6. Z provedených důkazů, hodnocených jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, učinil soud následující skutková zjištění.

7. Dne [datum] byla podepsána listina označená jako smlouva o pronájmu nebytových prostor, v níž byli jako pronajímatel uvedeni žalovaný 1 a doc. RNDr. [jméno] [příjmení], jako nájemce žalobkyně; předmětem byl nájem prostorů v domě na adrese [ulice a číslo] [číslo] v [obec a číslo] na dobu určitou od [datum] do [datum] pro fotografickou, castingovou, reklamní a administrativní činnost; ve smlouvě bylo uvedeno, že ji za stranu pronajímatele podepisuje žalovaný 1 na základě plné moci od doc. [příjmení] (vše zjištěno z uvedené smlouvy).

8. Dne [datum] byla podepsána listina označená jako smlouva o pronájmu nebytových prostor, v níž byli jako pronajímatel uvedeni žalovaný 1 a doc. RNDr. [jméno] [příjmení], jako nájemce žalobkyně; předmětem byl nájem prostorů v domě a parkovacích míst na adrese [ulice a číslo] [číslo] v [obec a číslo] na dobu určitou od [datum] do [datum] pro fotografickou, castingovou, reklamní a administrativní činnost; i v této smlouvě bylo uvedeno, že ji za stranu pronajímatele podepisuje žalovaný 1 na základě plné moci od doc. [příjmení] (vše zjištěno z uvedené smlouvy); podle seznamu příloh smlouvy k ní měla být přiložena plná moc od doc. [příjmení], soudu však předložena nebyla s odůvodněním, že žalobkyně ji nemá k dispozici.

9. Dne [datum] byla podepsána listina označená jako smlouva o pronájmu nebytových prostor, v níž byli jako pronajímatel uvedeni„ majitelé domu [adresa] v ulici [ulice], [PSČ] [obec a číslo] – [část obce]“, dále specificky žalovaný 1, jako nájemce pak žalobkyně; předmětem byl nájem prostorů v domě a parkovacích míst na adrese [ulice a číslo] [číslo] v [obec a číslo] na dobu určitou od [datum] do [datum] pro fotografickou, castingovou, reklamní a administrativní činnost; nájemné bylo sjednáno na 25 500 Kč měsíčně a záloha na služby ve výši 1 500 Kč měsíčně; ve smlouvě bylo uvedeno, že jejím podpisem se ruší smlouva podepsaná dne [datum]; ve smlouvě bylo uvedeno, že ji za stranu pronajímatele podepisuje žalovaný 1 a na základě plné moci [jméno] [příjmení] (vše zjištěno z uvedené smlouvy); ke smlouvě byla přiložena plná moc datovaná [datum] od žalovaného 1 [jméno] [příjmení], že je„ oprávněn jednat jménem zmocnitele ve věcech správy domu [obec a číslo] [ulice a číslo] čp 504 a to v plném rozsahu s úřady a institucemi s tím spojenými“ (zjištěno z uvedené plné moci).

10. Podle všech tří výše uvedených smluv mělo být nájemné hrazeno na účet [číslo] (zjištěno z výše uvedených smluv).

11. Dne [datum] byla podepsána listina označená jako dohoda o provedení podhledu v ateliéru hlavní místnosti nebytových prostor, v níž byly strany označeny stejně jako ve shora uvedené smlouvě ze dne [datum]; v dohodě bylo ujednáno zhotovení izolačního podhledu v hlavní místnosti převážně na náklady pronajímatele, specifikováno, jak konkrétně bude podhled proveden, a uvedeno, že bude proveden od června do července 2020 v přesném termínu po dohodě stran; za pronajímatele byla dohoda podepsána [jméno] [příjmení] (vše zjištěno z uvedené dohody).

12. Podílovými spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], v katastrálním území Karlín, obec Praha, byli ke dni [datum] žalovaní, a to žalovaný 1 s podílem o velikosti 1/2 a žalovaní 2 a 3 každý s podílem o velikosti 1/4; vlastnické právo žalovaných 2 a 3 bylo do katastru zapsáno dne [datum] (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum]; žádná ze stran tento stav nijak nezpochybňovala).

13. Jednatelem žalobkyně s datem vzniku funkce [datum] je Ing. [jméno] [příjmení] (zjištěno z výpisu z obchodního rejstříku ohledně žalobkyně ze dne [datum]).

14. Jednatel žalobkyně [příjmení] [jméno] a [jméno] [příjmení] vedli e-mailovou korespondenci o tom, jak má být proveden izolační podhled (zjištěno z e-mailové korespondence z období [datum] až [datum]), posléze že podhled nebyl řádně proveden a trvá potřeba opravy (zjištěno z e-mailové korespondence z období od [datum] do [datum]). Jednatel žalobkyně zjišťoval dostupnost materiálu pro provedení podhledu a ze strany třetí osoby ([jméno] Kučery) mu bylo sděleno, že takový materiál je skladem k dispozici (zjištěno z e-mailové korespondence z období [datum] až [datum]).

15. Jednatel žalobkyně zaslal žalovanému 1 dopis, v němž poukázal na dlouhodobě neřešené problémy týkající se pronajatých prostor, mj. chybnou montáž akustického stropu, a žádal zjednání nápravy montáže stropu do [datum] s tím, že jinak bude považovat za odsouhlasené snížené nájemního od [datum] o 50 % (zjištěno z dopisu ze dne [datum]). Na to reagoval v zastoupení žalovaného 1 [jméno] [příjmení] tak, že majitelé domu nesouhlasí s jakýmikoli opravami vad na náklady žalobkyně ani se snížením nájemného (zjištěno z dopisu ze dne [datum]). Na to reagoval jednatel žalobkyně dopisem adresovaným žalovanému 1, ve kterém mu sdělil, že pan [příjmení] nemá správné informace a nesplnil, co slíbil (zjištěno z dopisu ze dne [datum]). S ohledem na to, že z informace pošty o sledování zásilky (kterou soud provedl k důkazu) bylo zjištěno pouze, že nějaká zásilka byla odeslána dne [datum] a doručena dne [datum], nelze považovat za prokázané, že uvedený dopis ze dne [datum] došel právě žalovanému 1, byť se to jeví jako pravděpodobné; soud se nicméně touto otázkou dále nezabýval, neboť nebyla pro rozhodnutí ve věci podstatná.

16. Žalovaný 1 v jím tvrzeném zastoupení„ majitelů domu [adresa]“ učinil vůči žalované písemný úkon označený jako„ výpověď z nájmu nebytových prostor v domě [adresa] v ulici [ulice a číslo], [PSČ] [obec a číslo]“, datovaný [datum]; výpověď byla odůvodněna tak, že žalobkyně je„ v prodlení s platbami nájmu a služeb na měsíc leden a únor 2022“, že neprovádí běžnou údržbu a opravy a že„ pronajímatel již není schopen vyhovět … požadavkům na zlepšování podmínek v nebytových prostorech“ (vše zjištěno z uvedené listiny). Žalobkyně na to reagovala dopisem ze dne [datum], v němž vznesla proti výpovědi námitky a který zaslala žalovanému 1, jemuž byl doručen [datum] (zjištěno z dopisu ze dne [datum], podací stvrzenky z téhož dne a informace pošty o sledování zásilky). Na to reagoval v zastoupení žalovaného 1 [jméno] [příjmení] tak, že majitelé domu nesouhlasí s argumenty žalobkyně a trvají na výpovědi (zjištěno z dopisu ze dne [datum]).

17. Žalobkyně uhradila platbami odeslanými dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum] na účet [číslo] vždy 27 000 Kč; dne [datum] a [datum] pak vždy 14 250 Kč s poznámkou, že jde o úhradu nájemného (1/2 z 25 500 Kč) a služeb (1 500 Kč) (zjištěno z výpisu z účtu žalobkyně a z přehledu historie plateb; nikdo ze žalovaných provedení těchto úhrad nijak nezpochybnil). Soud podotýká, že zde uvádí pouze platby počínaje půlrokem před spornými měsíci lednem a únorem 2022, nicméně z výpisu z účtu provedeného k důkazu vyplynulo pravidelné hrazení nájemného a služeb i v dřívějším období.

18. Soud měl v úmyslu vyslechnout žalovaného 2 k tomu, zda a jakým způsobem uplatňoval své právo podílet se na správě společné věci, zda nějakým způsobem projevoval souhlas či nesouhlas s uzavíráním smluv a dalšími právními jednáními ve vztahu k předmětné nemovité věci či s jejím užíváním ze strany třetích osob včetně žalobkyně a zda se v této souvislosti vůči někomu, ať již vůči ostatním žalovaným nebo žalobkyni, něčeho domáhal. Žalovaný 2 však se svým výslechem jako účastník řízení nesouhlasil.

19. Po provedení výše uvedených důkazů při ústním jednání soud upozornil žalovaného 2 (coby jediného přítomného účastníka ze žalované strany), že se soudu jeví, že žalovaní 2 a 3 ponechávali žalovanému 1 na vůli uzavírání nájemních smluv, správu domu i inkasování nájemného, a že soudu není známo nic o tom, že by se sami nějak domáhali toho, aby se na správě domu, uzavírání nájemních smluv apod. nějak podíleli. Dotázal se žalovaného 2, zda k tomu chce uvést nějaká skutková tvrzení nebo důkazní návrhy. Žalovaný 2 k tomu uvedl, že po skutkové stránce tvrdí pouze to, že vždy jednalo jen 50 % spoluvlastníků nemovitosti a ostatní s uzavřením nájemní smlouvy nedali souhlas. Podle mínění soudu zde tedy nešlo o případ, kdy by účastník nevylíčil všechny rozhodné skutečnosti vztahující se k určitému uplatněnému nároku či procesní obraně nebo je uvedl neúplně (ve smyslu § 118a odst. 1 o. s. ř.), nýbrž o cílený procesní postup žalovaného 2, který svou obranu výslovně založil pouze na omezeném okruhu skutečností a argumentů, které uvedl, a uplatňování jakýchkoli jiných se vědomě vyhnul.

20. Další důkazy soud neprováděl, neboť měl za to, že skutkový stav věci byl objasněn dostatečně pro potřeby rozhodnutí.

21. Zjištěný skutkový stav lze shrnout tak, že byly postupně ujednány tři smlouvy o pronájmu nebytových prostorů v předmětné nemovité věci za účelem činnosti žalobkyně, a to v letech 2004, 2014 a 2020. V řízení nevyšlo najevo nic, co by zpochybňovalo, že žalobkyně prostory po celou tuto dobu užívala a užívá a nikdo ze spoluvlastníků domu jí v tom nebránil. Žalobkyně dlouhodobě hradí nájemné a zálohy na služby ve sjednané výši, pouze s tím, že za leden a únor 2022 uhradila nájemné vždy v poloviční výši, což i písemně deklarovala žalovanému 1 a odůvodnila neřešením problému s nesprávnou montáží akustického podhledu. V řízení nevyšlo najevo, že by kdokoli ze žalovaných před datem předmětné výpovědi vyzval žalobkyni k nápravě ve smyslu požadavku na doplacení nájemného nebo požadavku na provedení konkrétních oprav či údržby, které má provádět nájemce. V řízení nevyšlo najevo nic o tom, že by se žalovaní 2 a 3 jakkoli domáhali podílení se na správě předmětné nemovité věci; na základě toho lze usuzovat, že ponechávali žalovanému 1 (a jeho zmocněnci) správu nemovitosti zcela na vůli, a to nejméně již od roku 2017, kdy byli jako spoluvlastníci zapsáni do katastru nemovitostí.

22. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

23. Stěžejním argumentem žalovaného 2 (potažmo i žalované 3, která se k jeho stanovisku obecně a paušálně připojila) bylo, že žalovaní 2 a 3 nepodepsali nájemní smlouvu z roku 2020, tudíž nájemní poměr neexistuje.

24. Podle § 1126 o. z. každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci. Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů. Podle § 1127 o. z. z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Podle § 1128 odst. 1 o. z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.

25. Komerční pronájem nebytových prostorů ve společném domě (resp. pozemku, jehož součástí je dům) je obvykle možno považovat za úkon v rámci běžné správy. Soud neshledal žádný důvod, proč by tomu tak v projednávaném případě nebylo. Všichni tři spoluvlastníci předmětné nemovitosti měli právo podílet se na rozhodování o tom, zda bude uzavřena další nájemní smlouva se žalobkyní. Na druhou stranu ovšem z ničeho neplyne, že by nutně museli všichni nájemní smlouvu na straně pronajímatele podepsat. Uzavřel-li nájemní smlouvu jeden ze spoluvlastníků se souhlasem či i jen dodatečným schválením ostatních, je třeba pokládat takovou smlouvu za platnou a zavazující všechny spoluvlastníky. Je nutno přihlížet ke konkrétním okolnostem: zde v roce 2020 nešlo o nový nájem, nýbrž fakticky o pokračování poměru, který byl založen již o 16 let dříve. Celou tu dobu za pronajímatele vystupoval žalovaný 1 či jeho zmocněnec. Žalobkyně prostory nerušeně užívala a hradila za to nájemné. Nikdo z dalších spoluvlastníků (ani v minulosti doc. [příjmení], ani žalovaní 2 a 3) proti tomu zjevně nebrojil. Za této situace nelze klást k tíži žalobkyně, že v roce 2020 nepožadovala výslovné stvrzení nájemní smlouvy ze strany žalovaných 2 a 3. Soud má dále za to, že jestliže žalovaní 2 a 3 byli od počátku (minimálně od roku 2017, kdy byli zapsáni do katastru nemovitostí) zcela pasivní a ponechali správu nemovitosti na žalovaném 1, je nutno z toho vyvodit, že tím přinejmenším konkludentně schválili jeho právní jednání zahrnující uzavření nájemní smlouvy se žalobkyní v roce 2020. Jejich argument uplatněný teprve v nynějším řízení, že vlastně žádný nájem neexistuje, pokládá soud za zcela účelový. [příjmení] to lze podotknout, že i předmětnou výpověď činil pouze žalovaný 1, ani tu žalovaní 2 a 3 nepodepsali. Proti výpovědi však z tohoto důvodu žádné výhrady nevznesli. Podle mínění soudu je i z toho patrné, že ponechávali i ukončování nájmu stejně jako jeho sjednávání zcela na žalovaném 1. Za zcela účelový pokládá soud i argument žalovaného 2, že žalobkyně jednala s tím ze spoluvlastníků, který vzhledem k věku a zdravotnímu stavu byl v nejslabší pozici. Podle mínění soudu je zjevné, že žalobkyně jednala s tím spoluvlastníkem, který správu domu reálně prováděl, a to konstantně od roku 2004. Z ničeho neplyne, že by se jakkoli snažila zneužít jeho případných osobních poměrů.

26. Ani s argumentem žalovaného 2 založeným na nedostatečnosti plné moci udělené k zastupování žalovaného 1 [jméno] [příjmení] se soud neztotožnil.

27. Podle § 446 o. z., překročil-li zmocněnec zástupčí oprávnění a nesouhlasí-li s tím zmocnitel, oznámí to osobě, se kterou zmocněnec právně jednal, bez zbytečného odkladu poté, co se o právním jednání dozvěděl. Neučiní-li to, platí, že překročení schválil; to neplatí, pokud osoba, s níž zástupce právně jednal, měla a mohla z okolností bez pochybností poznat, že zmocněnec zástupčí oprávnění zjevně překračuje.

28. V řízení z ničeho nevyplynulo, že by žalovaný 1 existenci zmocnění [jméno] [příjmení], aby jej zastupoval, jakkoli zpochybnil, nebo že by následně sdělil žalobkyni, že s některým úkonem učiněným panem [příjmení] nesouhlasí. Na dopisy zaslané žalobkyní žalovanému 1 odpovídal [jméno] [příjmení], kterému je tedy žalovaný 1 zřejmě předával. Vzhledem k tomu bylo zjevné a žalobkyně se právem mohla domnívat, že [jméno] [příjmení] postupoval v součinnosti se žalovaným 1 a v intencích zmocnění, které mu žalovaný 1 udělil. [příjmení] moc byla datována již v roce 2010, tedy je patrné, že pan [příjmení] žalovaného 1 zastupoval dlouhodobě. Nikdo ze žalovaných neučinil nic, z čeho by jiná osoba, např. žalobkyně, mohla vyrozumět, že by snad pan [příjmení] při podpisu nájemní smlouvy z roku 2020 nebo následných dokumentů postupoval bez zmocnění žalovaným 1, resp. že by takové zmocnění překročil. Vzhledem ke všem okolnostem soud neshledal samotnou formulaci plné moci za natolik vadnou, aby snad žalobkyně mohla a měla bez pochybností poznat, že oprávnění k zastupování je překračováno (např. kdyby se plná moc týkala správy zcela jiné nemovitosti). Soud proto uzavřel, že i pokud by plná moc udělená žalovaným 1 panu [příjmení] byla podle svého textu pro uzavření nájemní smlouvy nedostatečná, žalovaný 1 takové překročení zástupčího oprávnění ve smyslu citovaného zákonného ustanovení schválil.

29. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

30. Podle § 2302 odst. 1 věta první o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.

31. S ohledem na to, že prostory byly žalobkyni coby podnikající obchodní korporaci pronajaty pro fotografickou, castingovou, reklamní a administrativní činnost, soud uzavřel, že jde o nájem prostoru sloužícího podnikání ve smyslu citovaného ustanovení.

32. Podle § 2309 o. z., jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § [číslo], nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání. Podle § 2310 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

33. Podle § 2314 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

34. Pokud jde o ustanovení § 2314 o. z., žaloba byla podána v souladu s ním. Žalobkyně vznesla námitky proti výpovědi datované [datum] včas (doručila je žalovanému 1 dne [datum]). Výpověď následně nebyla v jednoměsíční lhůtě vzata zpět. Žaloba musela být podána nejpozději do dvou měsíců poté, což žalobkyně splnila (žaloba byla podána dokonce již [datum], tedy dva měsíce po dataci samotné výpovědi). Podaná žaloba není obecnou určovací žalobou ve smyslu § 80 o. s. ř., není proto třeba zkoumat naléhavý právní zájem na jejím podání, nýbrž je specifickou žalobou založenou přímo na ustanovení § 2314 o. z. (byť svým charakterem rovněž určovací, neboť nemíří ani k plnění, ani ke konstituování právní skutečnosti, nýbrž k deklaratornímu posouzení, zda výpověď coby právní jednání byla oprávněná, nebo ne).

35. Co se týče naplnění výpovědního důvodu, v projednávané věci se žalovaní 2 a 3 opírají o shora citované ustanovení § 2309 písm. b) o. z., tedy že došlo k hrubému porušení povinností nájemce vůči pronajímateli. Soud však má za to, že nic z toho, co bylo uplatněno jako důvod výpovědi, nepředstavovalo hrubé porušení povinností nájemce.

36. Soud se neztotožnil s tím, že by nájemce mohl jednostranně snižovat výši nájemného, které má hradit, o jím určenou srážku. Na druhou stranu však přihlédl k tomu, že se žalobkyně uhrazením nájemného za leden a únor 2022 v poloviční výši zjevně snažila, byť nevhodným způsobem, dosáhnout nějakého posunu v nepříliš plodném jednání o řešení problematiky akustického podhledu a dále že řádně hradila nájemné jak před spornými měsíci leden a únor 2022, tak i poté. Žalovaní ji ani nevyzvali k doplacení nájemného předtím, než byla výpověď učiněna. V celkovém kontextu má soud proto za to, že k porušení povinností nájemce došlo, avšak nikoli hrubému. Vzhledem k řečenému se soud již dále nezabýval tím, zda ke dni dání výpovědi dluh existoval déle než měsíc, nebo ne. Lze dodat, že pronajímateli nic nebrání domáhat se doplacení nájemného a stejně tak nic nebrání nájemci, je-li přesvědčen, že má nárok na slevu z nájemného, ji příslušným způsobem uplatnit a domáhat se jí.

37. Pokud šlo o výpovědní důvod spočívající v tom, že žalobkyně údajně neprovádí běžnou údržbu a opravy, z výpovědi není zřejmé, co tím bylo konkrétně míněno, ani že by to navazovalo na nějakou předchozí konkrétní výzvu ze strany pronajímatele k nápravě porušování povinnosti nájemce. Soud proto uzavřel, že šlo o důvod zjevně neopodstatněný.

38. Pokud šlo o výpovědní důvod vymezený tak, že pronajímatel není schopen vyhovět požadavkům na zlepšování podmínek v nebytových prostorech, je zcela zřejmé, že to nemohlo představovat porušení povinností nájemce, a tedy opodstatňovat vypovězení nájmu pronajímatelem.

39. Soud uzavřel, že nebyl naplněn žádný zákonný důvod výpovědi, a ta proto byla neoprávněná.

40. S ohledem na shora řečené soud shledal, že žaloba byla podána důvodně, a vyhověl jí. Výrok rozsudku soud formuloval tak, aby co nejpřesněji popisoval předmětnou výpověď coby právní jednání, které bylo shledáno neoprávněným. V tomto směru tedy provedl určité upřesnění proti formulaci petitu provedené žalobkyní v žalobě. Soud není vázán doslovným zněním petitu, nýbrž zpravidla nemůže překročit předmět řízení vymezený žalobcem, zejména žalobcem uplatněný nárok. Z toho, jak žalobkyně v žalobě i následně konzistentně s tím v průběhu řízení svůj nárok popsala, bylo zcela jednoznačné, že svou žalobou napadá jako neoprávněnou právě tu výpověď, která je specifikována ve výroku I. Soud tedy rozhodl zcela v mezích předmětu řízení, jak byl žalobkyní vymezen.

41. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal ji účastníku, který měl ve věci plný úspěch, tedy žalobkyni. K argumentu žalovaného 2, že žalobkyně nezaslala žalovaným před podáním žaloby výzvu, soud podotýká, že zde nešlo o žalobu na plnění, tudíž ustanovení § 142a o. s. ř. se neužije. [příjmení] to, žalovaní neuznali neoprávněnost předmětné výpovědi ani po podání žaloby, případná předžalobní výzva by tedy na věci zjevně nic nezměnila.

42. Soud dále postupoval podle ustanovení § 145 o. s. ř., podle něhož účastníku, jemuž soud přizná náhradu nákladů řízení, přizná i náhradu nákladů předběžného opatření a zajištění důkazů, zajištění důkazů a zajištění předmětu důkazního prostředku ve věcech týkajících se práv z duševního vlastnictví. Platí přitom, že pro rozhodnutí o náhradě nákladů předběžného opatření je zcela bez významu, zda s ním navrhovatel uspěl (v projednávané věci podala žalobkyně po zahájení řízení návrh na nařízení předběžného opatření, který byl zamítnut).

43. Výše náhrady nákladů řízení činí celkem 19 940 Kč a sestává z následujících položek: a) zaplacené soudní poplatky ve výši celkem 3 000 Kč; b) odměna za zastupování advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ a. t.“), po 2 500 Kč podle § 7, § 9 odst. 3 písm. e), § 11 odst. 1 a. t. za 4 úkony právní služby: převzetí a příprava zastoupení, žaloba, vyjádření ze dne [datum], účast při ústním jednání dne [datum]; c) odměna za zastupování advokátem po 1 250 Kč podle § 7, § 9 odst. 3 písm. e), § 11 odst. 2 a. t. za 1 úkon právní služby: návrh na nařízení předběžného opatření po zahájení řízení; d) paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. za uvedených 5 úkonů; e) náhrada za promeškaný čas dle § 14 odst. 2 a. t. po 1 250 Kč za ústní jednání dne [datum], které bylo odročeno bez projednání věci; f) náhrada za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 21 %, tedy 2 940 Kč.

44. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

45. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.