33 C 219/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl JUDr. Tomášem Holčapkem, Ph.D., jako samosoudcem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Zamítá se žaloba, aby bylo určeno, že výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], kterou žalovaná vypověděla nájem bytu o velikosti 3+1 v 1. nadzemním podlaží domu na adrese [adresa žalované], žalobkyni, je neoprávněná.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované k rukám právní zástupkyně žalované náhradu nákladů řízení ve výši 6 534 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum] domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum], kterou žalovaná žalobkyni vypověděla nájem bytu o velikosti 3+1 v 1. nadzemním podlaží domu na adrese [adresa žalované]. Svůj návrh odůvodnila tím, že šlo již o druhou výpověď z téhož nájmu, přičemž první (datovaná [datum]) byla žalobkyni doručena dne [datum], že proti předmětné (druhé) výpovědi vznesla námitky a že vzhledem k tomu, že první výpověď nebyla vzata zpět, ani mezi stranami nedošlo k dohodě o narovnání, nemohla žalovaná nájem vypovědět podruhé. Výpovědní důvod spočíval v neplacení nájemného a záloh na služby, a to za měsíc srpen 2021 v rozsahu částky 1 000 Kč, za měsíc září 2021 rovněž v rozsahu částky 1 000 Kč, za měsíce leden až duben 2022 pak pokaždé ve výši 14 500 Kč. Pokud šlo o naplnění tohoto výpovědního důvodu, žalobkyně v průběhu řízení zpochybnila, že by neuhradila částky po 1 000 Kč za srpen 2021 a za září 2021, avšak nezpochybnila, že neuhradila čtyřikrát 14 500 Kč za leden až duben 2022. Uvedla však, že lhůta k odstranění závadného jednání uvedená ve výzvě ze dne [datum] v délce tří pracovních dnů byla nepřiměřeně krátká, a proto rozporná s dobrými mravy.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok neuznala. Uvedla, že žalobkyně nehradí řádně nájemné a služby, nezaplatila částky specifikované ve výpovědi a byly splněny předpoklady pro výpověď nájmu bez výpovědní doby. Okolnost, že byly dány dvě výpovědi z nájmu, přičemž spor o oprávněnost první z nich nebyl v době dání druhé výpovědi vyřešen, nebránila žalované druhou výpověď dát. K první výpovědi se podle § 2291 odst. 3 o. z. nepřihlíželo pro absenci výzvy k odstranění závadného chování. Navrhla proto zamítnutí žaloby.

3. Z provedených důkazů, hodnocených jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, učinil soud následující skutková zjištění.

4. Mezi stranami byl nájemní smlouvou ze dne [datum] ujednán nájem bytu o velikosti 3+1 v 1. nadzemním podlaží domu na adrese [adresa žalované], na dobu neurčitou, přičemž bylo ujednáno měsíční nájemné ve výši 11 000 Kč a záloha na tzv. služby ve výši 3 500 Kč, obojí splatné vždy prvního dne měsíce (zjištěno z uvedené nájemní smlouvy, žádná ze stran to ani nijak nerozporovala).

5. Žalovaná učinila vůči žalobkyni dvě výpovědi z nájmu bytu, a to jednak datovanou [datum], jednak datovanou [datum] (zjištěno z uvedených výpovědí).

6. Na námitky žalobkyně proti první výpovědi reagovala žalovaná dopisem ze dne [datum], v němž shrnula, že žalobkyně dluží žalované na nájemném a zálohách na služby za srpen 2021 částku 1 000 Kč, za září 2021 částku 1 000 Kč a za leden až duben 2022 vždy 14 500 Kč a vyzvala žalobkyni k úhradě nejpozději do [datum] (zjištěno z dopisu označeného jako reakce na námitky proti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum]); tento dopis byl právnímu zástupci žalobkyně dle jeho sdělení při ústním jednání soudu doručen.

7. Výpověď datovaná [datum] uváděla, že žalobkyně neuhradila nájemné a zálohy na služby, a to za měsíc srpen 2021 v rozsahu částky 1 000 Kč, za měsíc září 2021 rovněž v rozsahu částky 1 000 Kč, za měsíce leden až duben 2022 neuhradila nic; dále že přípisem ze dne [datum] byla žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu nejpozději do [datum], což neučinila; dále že nájemní smlouva je vypovídána bez výpovědní doby a dále že žalobkyně má právo vznést proti výpovědi námitky a do dvou měsíců podat návrh Obvodnímu soudu pro Prahu 8 na přezkoumání oprávněnosti výpovědi (vše zjištěno z uvedené výpovědi).

8. Výpověď datovaná [datum] byla žalobkyni doručena téhož dne (zjištěno z námitek proti této výpovědi datovaných [datum]).

9. Žalobkyně vznesla proti výpovědi ze dne [datum] námitky, v nichž uvedla, že nebylo možno nájemní smlouvu vypovědět podruhé, když již byla vypovězena první výpovědí obdrženou žalobkyní dne [datum] a prozatím nebylo soudem rozhodnuto o neoprávněnosti první výpovědi (zjištěno z námitek datovaných [datum] a podacího lístku).

10. Na námitky žalobkyně proti druhé výpovědi reagovala žalovaná dopisem ze dne [datum], v němž setrvala na oprávněnosti výpovědi a navrhovala smírné řešení sporu spočívající mj. v uzavření nové nájemní smlouvy za nových podmínek (zjištěno z dopisu označeného jako reakce na námitky proti výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum]); tento dopis byl právnímu zástupci žalobkyně dle jeho sdělení při ústním jednání soudu doručen, přičemž z doručenky datové zprávy vyplývá, že se tak stalo [datum] (zjištěno z doručenky datové zprávy).

11. Žalovaná vyzvala žalobkyni výzvou ze dne [datum] doručenou žalobkyni i jejímu právnímu zástupci k odevzdání bytu a zaplacení dlužného nájemného a záloh na služby (zjištěno z uvedené výzvy a doručenek datových zpráv ze dne [datum] a [datum]).

12. K otázce hrazení nájemného nebylo mezi stranami věcně sporu o tom, že žalobkyně neuhradila nájemné a zálohy na tzv. služby splatné v lednu, únoru, březnu a dubnu 2022, vždy po 14 500 Kč. S ohledem na to se již soud v zájmu procesní hospodárnosti nezabýval tím, zda žalobkyně uhradila částky po 1 000 Kč za srpen a září 2021 (o čemž mezi stranami spor byl), neboť by to na posouzení věci nemělo žádný vliv.

13. Soud neprovedl žalobkyní navrhovaný důkaz výslechem [jméno] [příjmení], kterým chtěla žalobkyně prokázat své tvrzení, že s ním byla domluvena, že on bude nájemné hradit i po dobu jejího oddlužení a že on přestal nájemné kolem Vánoc 2021 hradit. I kdyby tomu tak bylo, nemělo by to v právním poměru mezi žalobkyní a žalovanou žádný význam, neboť bylo věcí žalobkyně coby smluvní strany, jak si zajistí, aby nájemné a další plnění spojená s užíváním bytu byly hrazeny.

14. Soud neprovedl žalovanou navrhovaný důkaz výslechem jednatelky žalované [jméno] [příjmení] ke vztahům se žalobkyní a k nekomunikování žalobkyně se žalovanou, neboť by to pro posouzení věci nemělo žádný význam.

15. Jiné důkazy nebyly navrhovány ani nevyplynuly z obsahu spisu.

16. Soudu je z úřední činnosti známo, že mezi týmiž stranami byl u zdejšího soudu v řízení sp. zn. 33 C 153/2022 veden spor o oprávněnost výpovědi z nájmu datované [datum] (tedy první z výše uvedených dvou výpovědí), přičemž strany v něm uzavřely soudní smír, který soud schválil usnesením ze dne 27. 6. 2022, č. j. 33 C 153/2022-43, že uvedená výpověď je neoprávněná.

17. Zjištěný skutkový stav lze stručně shrnout tak, že strany mezi sebou ujednaly nájem bytu, v rámci něhož byla žalobkyně povinna platit žalované měsíčně na nájemném a zálohách na tzv. služby celkem 14 500 Kč vždy k prvnímu dni měsíce, což však přinejmenším za období ledna až dubna 2022 neučinila. Žalobkyně obdržela nejpozději [datum] první výpověď z nájmu bytu, o níž bylo později soudním smírem vyřešeno, že byla neoprávněná, dále obdržela výzvu ze dne [datum] k úhradě dluhu nejpozději do [datum], dále obdržela předmětnou výpověď ze dne [datum], podala proti ní námitky, avšak žalovaná na ní setrvala.

18. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

19. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

20. S ohledem na skutková zjištění soud uzavřel, že mezi stranami byla uzavřena nájemní smlouva a žalobkyni podle ní vznikla povinnost mj. hradit sjednané nájemné.

21. Podle § 2286 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

22. S ohledem na skutková zjištění soud uzavřel, že žalovaná dala výpověď v požadované formě a doručila ji žalobkyni, přičemž výpověď obsahovala zákonem vyžadované poučení a nebyla tak z tohoto důvodu neplatná.

23. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

24. S ohledem na to, že žaloba na přezkoumání výpovědi doručené dne [datum] byla podána [datum] soud uzavřel, že žaloba byla podána včas.

25. Podle § 2291 o. z., poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

26. Jelikož žalobkyně neuhradila nájemné a zálohy na tzv. služby splatné k prvním dnům měsíců ledna až dubna 2022, tedy v době dání výpovědi ([datum]) za období již čtyř měsíců, porušila svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Žalovaná ve výpovědi uvedla, v čem toto porušení spatřuje.

27. Pokud šlo o výzvu k odstranění závadného chování, soud se neztotožnil s argumentem, že lhůta k nápravě daná výzvou ze dne [datum] (k zaplacení do [datum]) byla nepřiměřeně krátká. Délka této lhůty má umožnit, aby nájemce byl reálně schopen závadný stav napravit, v případě dluhu na nájemném tedy aby byl fakticky schopen provést platbu dlužné částky. Na to je lhůta tří nebo čtyř pracovních dnů zcela dostatečná. Jejím účelem naopak není, aby si nájemce teprve po doručení výzvy začal opatřovat prostředky k úhradě. Povinnost platit nájemné je základním prvkem nájmu, tudíž nájemce musí od počátku počítat s tím, že nájemné bude muset hradit a zajistit si na to prostředky. Nadto nelze přehlédnout, že žalobkyně si musela být vědoma, že podle žalované nějaký dluh existuje, již od doručení první výpovědi z nájmu, nejpozději od [datum]. S ohledem na to bylo možno očekávat, že na případnou pozdější výzvu k nápravě závadného stavu zareaguje žalobkyně promptně a že bude věnovat pozornost tomu, aby měla své povinnosti řádně splněny.

28. Soud proto uzavřel, že byly naplněny všechny předpoklady pro vypovězení nájmu bez výpovědní doby.

29. Soud se neztotožnil s argumentem žalobkyně, že nebylo možno dát druhou výpověď z nájmu bytu před dořešením první výpovědi. V situaci, kdy byla oprávněnost první výpovědi žalobkyní zpochybněna (a dokonce později soudním smírem vyřešeno, že šlo o výpověď neoprávněnou), nelze nic vytýkat postupu žalované, která nečekala na výsledek případného soudního řízení, nýbrž přistoupila k nové, bezvadné výpovědi. Zákon jí takový postup nezakazuje, ani nelze jeho nepřípustnost vyvodit z obecných ustanovení o právních jednáních. Oprávněnost každé jednotlivé výpovědi je možno a namístě zkoumat samostatně.

30. Žalobkyně v průběhu řízení poukázala ke zpochybnění předmětné výpovědi stručně též na ustanovení § 257 insolvenčního zákona, podle něhož nájemní nebo podnájemní smlouvu, kterou dlužník uzavřel jako nájemce nebo podnájemce, nemůže druhý účastník smlouvy po rozhodnutí o úpadku vypovědět nebo od ní odstoupit pro prodlení dlužníka s placením nájemného nebo jiné úhrady, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku, anebo pro zhoršení majetkové situace dlužníka. Soud však shledal tento argument zcela nepřiléhavým, neboť citované ustanovení se týká výlučně konkursu, nikoli oddlužení, které žalobkyně podstupuje.

31. Z vyložených důvodů soud shledal, že předmětná výpověď nebyla neoprávněná, a proto žalobu jako neopodstatněnou v celém rozsahu zamítl.

32. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal ji účastníku, který měl ve věci plný úspěch, tedy žalované.

33. Výše náhrady nákladů řízení činí celkem 6 534 Kč a sestává z následujících položek: a) odměna za zastupování advokátem podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ a. t.“), po 1 500 Kč podle § 7, § 9 odst. 1, § 11 odst. 1 a. t. za 3 úkony právní služby: převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast při ústním jednání dne [datum]; b) paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t. za uvedené 3 úkony; c) náhrada za daň z přidané hodnoty podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši 21 %, tedy 1 134 Kč.

34. Soud žalované nepřiznal požadovanou náhradu nákladů za cestovné a cestou promeškaný čas advokátky, která žalovanou zastupovala, neboť žalovaná má sídlo v [obec], jednání soudu probíhalo rovněž v [obec] a není pochyb o tom, že v [obec] působí řada advokátů, kteří by žalovanou mohli zastupovat. Bylo samozřejmě plným právem žalované zvolit si právní pomoc advokátky sídlící mimo [část Prahy] v takovém případě nejsou náklady spojené s cestou advokátky z [obec] do [obec] a zpět potřebné k účelnému uplatňování práva ve smyslu uvedeného zákonného ustanovení.

35. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právní zástupkyně žalované soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

36. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.