43 C 174/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudkyní Mgr. Šárkou Kohoutovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem tituly před jménem jméno FO sídlem Adresa advokáta B pro vyklizení nemovité věci

I. Žalovaný je povinen vyklidit nemovitou věc, a to jednotku č. , hodnota, o celkové výměře , Anonymizováno, m² nacházející se v , Anonymizováno, podlaží v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , na adrese , adresa, , to vše do 2 měsíců ode dne právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 19 339 Kč k rukám právního zástupce žalobce, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou ze dne , datum, 2024 domáhal vyklizení nebytového prostoru, tj. jednotky č. , hodnota, o celkové výměře , Anonymizováno, m2, nacházející se v , Anonymizováno, (dále jen „prostor“) v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku č. , hodnota, , v kat. úz. , adresa, , na adrese , adresa, . Žalobce je nájemcem uvedeného bytu na základě smlouvy o nájmu prostoru č. , Anonymizováno, . Žalobce uváděl, že žalovaný užívá prostor bez jakéhokoliv právního titulu. Žalobce se pokusil prostřednictvím PČŘ předat žalovanému nájemní smlouvu, avšak bez odezvy.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Předně namítal, že strany uzavřely podnájemní smlouvu, která dosud trvá. Žalovanému dosud nebyla doručena výzva k nápravě porušení povinností podnájemce, natož k doručení písemné výpovědi z podnájmu. Dále namítl nedostatek aktivní věcné legitimace žalobce, neboť dle smlouvy o nájmu nebyl žalobce oprávněn dát předmětnou nemovitost do podnájmu bez předchozího souhlasu pronajímatele. Žalobce však souhlas pronajímatele v dané věci nepředložil. Dále namítl, že žalobce jedná v rozporu s § 6 o. z. a jeho jednání nelze poskytnout ochrana.

3. Z provedených důkazů, hodnocených jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, učinil soud následující skutková zjištění.

4. Mezi stranami nebylo sporné, že žalovaný užíval předmětný prostor na základě ústní podnájemní smlouvy. Mezi stranami bylo sporné, zda podnájemní vzat skončil, či nikoliv.

5. Vlastníkem pozemku č. , hodnota, , v kat. úz. , adresa, , na adrese , adresa, , jehož součástí je stavba: , adresa, , byt. dům (dále jen “bytový dům”) je Bytové družstvo , adresa, . Nemovitost je zatížena věcným břemenem služebnosti požívání prostor č. , hodnota, dle čl. , Anonymizováno, smlouvy s oprávněním ve prospěch Hlavního města Prahy (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí evidovanému k , datum, , LV , Anonymizováno, , katastrální území , adresa, na č.l. 14).

6. Žalobce se stal nájemcem prostorů situovaných v bytovém domě, a to jednotky č. , hodnota, o celkové výměře , Anonymizováno, m2, nacházející se v , Anonymizováno, (dále jen „prostor“) na základě smlouvy o nájmu prostor ze dne , Anonymizováno, 2022. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou s výší nájemného ve výši 6 800 Kč měsíčně a služeb ve výši 2 500 Kč měsíčně. Žalobce nebyl oprávněn přenechat prostory nebo jakoukoli jejich část do podnájmu, ledaže k tomu obdrží předchozí písemný souhlas pronajímatele (prokázáno smlouvou o nájmu prostor , Anonymizováno, ze dne , Anonymizováno, 2022 na č.l. 8-13).

7. Žalobce vyzval žalovaného k vyklizení prostor dne , datum, a , datum, 2023 s tím, že žalovaný nehradí sjednaný nájem a žalobce již za žalovaného platit nebude (č. l. 75, 76) Rovněž uvedené zopakoval dne , datum, 2023 s tím, že si má žalovaný od , datum, 2023 najít jiný byt, že byt bude , datum, 2023 prázdný (č. l. 81). Výzva byla opětovně učiněna v listopadu (č. l. 78, 48), kdy žalobce žalovanému sdělil, že dne , datum, v bytě končí (prokázáno , Anonymizováno, konverzací na č.l. 45-49, , Anonymizováno, konverzací na č.l. 66-86).

8. Žalovaný žije v prostoru s rodinou a bez podnájmu by skončil na ulici i s kojeným dítětem (č. l. 82, rodný list , jméno FO, na č.l. 91, vyrozuměním PČR, č.j. , adresa, ze dne , datum, 2024 na č.l. 6-7).

9. Žalobce předložil žalovanému listinu označenou jako dohoda o uznání dluhu (prokázáno nepodepsanou dohodou o uznání dluhu na č.l. 94).

10. Žalovaný se vůči žalobci nedopustil trestného činu podvodu ani přestupku (prokázáno vyrozuměním PČR, č.j. , Anonymizováno, ze dne , datum, 2024 na č.l. 6-7).

11. Soud s ohledem na níže uvedené právní posouzení věci pro nadbytečnost neprováděl důkaz výslechem účastníků, výslechem svědků , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , soupisem dluhu a pracovním listem za , datum, 2023, kamerovými záznamy a podaným trestním oznámením na žalobce. Uvedenými důkazy měla být prokázána úhrada podnájemného a obsah podnájemní smlouvy, resp. její sjednání na dobu neurčitou.

12. Na základě provedeného dokazování a s odkazem na nesporná tvrzení účastníků, která soud vzal za svá skutková zjištění podle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř., učinil soud tento závěr o skutkovém stavu:

13. Žalobce je nájemce prostoru. Žalovaný uzavřel s žalobcem podnájemní smlouvu k prostoru. Žalobce vyzval žalovaného opakovaně k jeho vyklizení, naposledy do , datum, 2023. Ve výzvě neuvedl žádný důvod. Nicméně z komunikace stran vyplývá, že výpovědi předcházely výzvy k úhradě dlužného podnájemného. Žalovaný žije v prostoru s rodinou.

14. Takto zjištěný stav posoudil soud po právní stránce následovně.

15. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

16. Podle § 2275 odst. 1 o. z. v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Dle odst. 2 téhož ustanovení žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný; to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu.

17. Podle § 2276 o. z. dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a 2275, hrubě tím poruší svou povinnost.

18. Podle § 2312 o. z. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

19. Podle § 2310 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

20. Podle § 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

21. Na podkladě provedeného dokazování má soud za prokázaná skutková tvrzení žalobce, neboť z nájemní smlouvy a nesporných tvrzení stran vyplývá, že žalobce je nájemcem prostoru (§ 2201 o. z.) a mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena podnájemní smlouva k prostoru podle § 2275 o. z. Dále bylo prokázáno, že žalobce ukončil podnájemní smlouvu a vyzval žalovaného k vyklizení prostoru do , datum, 2023.

22. Pro rozhodnutí dané věci je podstatné, zda a popřípadě v jakém rozsahu dopadají na podnájem bytu ustanovení občanského zákoníku o nájmu bytu. Uvedenou otázkou se zabýval již Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1526/2019 (uveřejněném pod R 94/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), v němž obecně k institutu podnájmu uzavřel, že právní úprava podnájmu jak v obecných ustanoveních o nájmu (§ 2215, 2216 o. z.), tak i v pododdíle o zvláštních ustanoveních o nájmu bytu a domu (§ 2274, 2278 o. z.) je úpravou poměrně kusou. Podstatou podnájmu, který bývá vymezován jako nájem nájemního práva, je, že nájemce přenechává za úplatu pronajatou věc k užití třetí osobě a užívací právo ji může zřídit i na dobu nájmu věci. Podnájemní vztah se tedy vyznačuje vůči nájemnímu vztahu akcesoritou, to znamená, že je na nájemním (hlavním) vztahu závislý, a to co do svého vzniku, obsahu i trvání. Zanikne-li nájemní vztah, zanikne i vztah podnájemní, a to bez zřetele k tomu, z jakého důvodu k zániku nájemního vztahu došlo, a bez zřetele k tomu, co si ohledně skončení podnájmu sjednali nájemce a podnájemce. Pokud není upraveno jinak, řídí se podnájem subsidiárně úpravou užití věci, která je obsahu daného podnájmu nejbližší. Při její aplikaci je však třeba vždy vycházet z povahy podnájemního vztahu jako vztahu závislého na nájemním (hlavním) vztahu (co do svého vzniku, obsahu i trvání). Je-li podnájemní vztah slabší než vztah nájemní, nemůže podnájemce ani požívat stejné ochrany jako nájemce. Zároveň Nejvyšší soud, při posuzování žaloby na určení neplatnosti a neoprávněnosti výpovědi z podnájmu nebytových prostor, uvedl, že na tento podnájem se kromě § 2215 a 2216 o. z. použijí zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), ovšem jen přiměřeně s přihlédnutím ke specifikům podnájemního vztahu a jen v rozsahu, v němž nebudou práva a povinnosti účastníků podnájemního vztahu upraveny podnájemní smlouvou. Uzavřel přitom, že občanský zákoník neobsahuje zvláštní úpravu přezkumu oprávněnosti výpovědi z podnájmu prostoru sloužícího k podnikání. Ust. § 2314 o. z. dává tuto možnost jen stranám nájemního vztahu (neujednaly-li si něco jiného), jde přitom o specifickou žalobu, definovanou v hmotněprávním předpise, při níž žalobce nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř. Smysl a účel úpravy ani povaha podnájemního práva nevyžaduje, aby se tento speciální institut a s tím spojené námitkové řízení vztahovalo i na podnájemní vztah, proto neshledal správným názor, že je možné analogicky aplikovat § 2314 o. z. (upravující právo vznést námitky proti výpovědi a žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi). Uvedené závěry jsou dle názoru soudu aplikovatelné i na smluvní vztah z podnájmu bytu. Soud proto nepřisvědčil žalovanému, že podnájemní vztah dosud trvá, neboť mu nebyla doručena výzva k nápravě porušení povinností podnájemce a ani písemná výpověď z podnájmu, jelikož na danou věc nedopadá § 2235 a násl. o. z. Úprava o nájmu bytu se v dané věci použije přiměřeně s přihlédnutím ke specifikům podnájemního vztahu, nicméně podnájemní vztah je vztahem slabším, než vztah nájemní a nepožívá stejné právní ochrany. Skončení podnájemního vztahu je upraveno v § 2274 až 2278 o. z., kde je ukončení podnájemního vztahu navázáno pouze na skončení vztahu nájemního, žádnou jinou úpravu skončení podnájemního vztahu zákon nezná. Není tedy smyslem a ani účelem právní úpravy, aby se námitkové řízení i zákonná úprava výpovědi z nájmu bytu vztahovala i na vztah podnájemní.

23. V dané věci proto není rozhodná forma výpovědi, ani uvedení výpovědního důvodu, neboť podnájemník nepožívá ochrany jako nájemce a nemůže se dovolávat § 2314 o. z. Pokud tedy žalobce vyzval žalovaného k vyklizení prostoru/bytu (s či bez uvedení důvodu) a učinil tak přes , Anonymizováno, zprávu, která byla žalovanému doručena, byl podnájemní vztah platně ukončen.

24. Soud nepřisvědčil námitce žalovaného stran nedostatku aktivní věcné legitimace žalobce, neboť nájemní vztah dosud trvá, tudíž nájemce k podání žaloby na vyklizení legitimován je (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 11. 10. 2001 sp. zn. 26 Cdo 451/2000).

25. K námitce žalovaného ohledně neplatnosti podnájemní smlouvy pro absenci souhlasu pronajímatele s přenecháním prostoru do podnájmu, soud uvádí, že uvedená námitka svědčí pouze pronajímateli nikoliv podnájemci. Uzavřel – li žalobce s žalovaným podnájemní smlouvu bez souhlasu pronajímatele, jedná se o smlouvu platnou.

26. Soud se pro nadbytečnost nezabýval tvrzením žalovaného, že hradil podnájemné jiným způsobem (prací), neboť žalobce mohl ukončit podnájemní vztah i bez uvedení důvodu. Soud pak v ukončení podnájemního vztahu nespatřuje ani tvrzené porušení dobrých mravů ze strany žalobce. Ze strany žalobce se nejednalo ve vztahu k ukončení podnájemního vztahu o zneužití práva, ale o realizaci práva předvídaného v zákoně a v souladu s ním.

27. Z důvodu shora uvedených proto soud uzavřel, že podnájemní vztah byl platně ukončen, a proto žalobě v plném rozsahu vyhověl.

28. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Podle tohoto ustanovení soud přiznal úspěšnému žalobci právo na náhradu nákladů řízení proti žalovanému, který ve věci úspěch neměl. Soud v dané věci vycházel z tarifní hodnoty podle ustanovení § 9 odst. 1 advokátního tarifu, podle kterého nelze-li hodnotu věci nebo práva vyjádřit v penězích nebo lze-li ji zjistit jen s nepoměrnými obtížemi a není-li dále stanoveno jinak, považuje se za tarifní hodnotu částka 10 000 Kč u úkonů provedených do 31. 12. 2024 a u úkonů provedených po 31. 12. 2024 částka 30 000 Kč.

29. Odměnu advokátka proto soud určil podle § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „AT“) ve spojení s § 7 odst. 4 AT při tarifní hodnotě sporu 10 000 Kč u úkonů provedených do 31. 12. 2024, kdy odměna za úkon činí 1 500 Kč. Advokát učinil následující účelné úkony právní služby ve věci samé: (1) příprava a převzetí zastoupení, (2) výzva k plnění, (3) replika k vyjádření žalovaného z 28. 1. 2025, účast na jednání (4) dne 9. 4. 2025 a (5) dne 4. 6. 2025, celkem 2 x 1 500 Kč a 3x 2 300 Kč. Součástí nákladů je i režijní paušál podle § 13 odst. 4 AT za dva úkony á 300 Kč a tři úkony á 450 Kč a zaplacení soudní poplatek ve výši 5 000 Kč. Odměna advokáta se zvyšuje o 21 % DPH v částce 2 489 Kč. Náhrada nákladů řízení proto činí 19 339 Kč, jak je uvedeno ve výroku II. rozsudku.

30. Soud ve smyslu § 160 odst. 1 věty za středníkem o. s. ř. stanovil delší lhůtu pro vyklizení prostoru s ohledem na povahu projednávané věci a osobní poměry žalovaného, který v předmětném prostoru žije se svou rodinou.