8 C 44/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudkyní Mgr. Blankou Jarolímkovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce , Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro zaplacení 49 300 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen uhradit žalobci částku 27 016,93 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 14 175,50 Kč ode dne 16. 1. 2023 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 22 800 Kč ode dne 1. 4. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do částky 22 283,07 Kč a dále zákonného úroku z prodlení z částky 12 324,50 Kč ode dne 16. 1. 2023 do zaplacení zamítá.

III. Žalovaný je povinen uhradit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 7 712 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou podanou dne 22. 4. 2024 (po jejím rozšíření ze dne 25. 3. 2025) domáhá po žalovaném zaplacení částky 49 300 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 26 500 Kč ode dne 16. 1. 2023 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení z částky 22 800 Kč od 1. 4. 2024 do zaplacení. Žalovaná částka je složena z a) 16 500 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 16. 1. 2023 do zaplacení představující žalovaným nevrácené zálohové platby za služby spojené s nájmem, b) částky 22 800 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 1. 4. 2024 do zaplacení, která představuje pokutu za prodlení s poskytnutím vyúčtování zálohových plateb podle zákona č. 67/2013 Sb. a c) 10 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 16. 1. 2023 do zaplacení představující nevrácenou kauci složenou před zahájením nájemního vztahu. Žalobu odůvodnil tím, že na základě nájemní smlouvy ze dne 27. 11. 2020 byl nájemcem bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , který mu pronajal žalovaný, jenž byl současně vlastníkem tohoto bytu. Za užívání bytu bylo ujednáno měsíční nájemné ve výši 10 000 Kč a dále měsíční zálohová platba ve výši 3 300 Kč za plnění spojená s užíváním bytu. Nájemní vztah byl uzavřen na dobu určitou od 1. 12. 2020 do 30. 11. 2021, byl však ukončen předčasně k 31. 5. 2021, neboť pro žalobce se změnily podmínky, za kterých si byt původně pronajal. Krátce po zahájení nájmu dne 26. 12. 2020 zemřela po dlouhodobé nemoci partnerka žalobce , jméno FO, , s níž žalobce byt původně zamýšlel užívat. Byt byl tedy obýván fakticky jen 1 necelý měsíc, ale protože žalovaný odmítl nájem dříve ukončit, a to i přestože mu žalobce nabídl nového nájemce, podal žalobce výpověď až dne 28. 2. 2021. Nájemní vztah pak formálně skončil na konci května 2021 uplynutím tříměsíční výpovědní doby. V čl. III bod 3 nájemní smlouvy se účastníci dohodli, že pronajímatel je povinen provést zúčtování zálohových plateb podle skutečné spotřeby s tím, že konečné vyúčtování bude provedeno až na základě obdržených faktur od příslušných dodavatelů, nejpozději do konce následujícího kalendářního roku. Případný přeplatek se pronajímatel zavázal vrátit nájemci a případný nedoplatek se nájemce zavázal uhradit pronajímateli do 15 kalendářních dnů po předložení příslušného vyúčtování pronajímatelem. Žalovaný ovšem vyúčtování nepředložil, přestože tak měl učinit nejpozději do 31. 12. 2022 a žalobce jej k tomu vyzval dne 9. 10. 2022. Vzhledem k nedodanému vyúčtování žalobce požadoval uhradit částku 16 500 Kč představující jeho přeplatek na zálohách. Vyšel z toho, že za měsíce prosinec 2020 a leden až květen 2021 uhradil celkem 6 záloh po 3 300 Kč, tj. celkem 19 800 Kč. Zálohu za prosinec 2020 uhradil v rámci složení částky 26 600 Kč v hotovosti při převzetí bytu (z toho 13 300 Kč představovalo nájemné a zálohu za prosinec 2020, částka 10 000 Kč měla být kaucí a částka 3 300 Kč představovala zálohu na služby za květen 2021, kterou si měl žalovaný ze složené částky sám započíst). Z uhrazených záloh považoval jednu zálohu za spotřebovanou, ostatní vzhledem ke své nepřítomnosti v bytě nevyčerpal a žalovaný je povinen mu je vrátit. Zákonný úrok z prodlení z této částky požadoval od 16. 1. 2023, neboť žalovaný se dostal do prodlení uplynutím dnem následujícím po uplynutí 15 dnů po povinnosti žalovaného zálohy vyúčtovat. Dalším následkem prodlení žalovaného s poskytnutím řádného vyúčtování byl vznik práva na pokutu podle zákona č. 67/2013 Sb. ve výši 50 Kč denně, kterou žalobce požadoval od 1. 1. 2023 do 31. 3. 2024 (za 456 dnů), tj. celkem ve výši 22 800 Kč. Zákonný úrok z prodlení z této částky žalobce uplatnil až ze souhrnné částky 22 800 Kč od 1. 4. 2024 do zaplacení (nepožadoval tedy úrok z prodlení z každé denní sazby). Dne 5. 4. 2024 žalobce zaslal žalovanému předžalobní výzvu, na kterou nereagoval.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí, neboť veškeré nároky žalobce vyplývající z nájemního vztahu považuje za vypořádané. Za důvod ukončení nájemního vztahu označil soustavné porušování povinností žalobcem, který řádně neplatil nájemné ani zálohové platby. Žalovanému v této souvislosti vznikly sankční nároky, které ovšem po žalobci nikdy nevymáhal. K účelu nájmu uvedl, že byt měl být užíván jen žalobcem, a nikoliv dalšími osobami. Pokud jde o vyúčtování, bylo žalobci řádně předáno na osobní schůzce po jeho emailové výzvě z října 2022, které se účastnil i zprostředkovatel realitní kanceláře , jméno FO, . Žalobce zde ale odmítl vyúčtování převzít, a protože k nesplnění lhůty pro předání vyúčtování došlo jeho zaviněním, nevzniklo mu právo na pokutu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. I kdyby soud dovodil, že žalobce nárok na pokutu skutečně má, její výše je nepřiměřená, protože pokuta společně s příslušenstvím přesahuje všechny zálohové platby dohromady. K nároku na zaplacení přeplatku na zálohách žalovaný uvedl, že žalobce uhradil jen 4 zálohové platby za leden až duben 2021 a s platbou za květen 2021 je do současnosti v prodlení. I u plateb nájemného včetně zálohových plateb za měsíce únor a březen 2021 byl žalobce v prodlení, uhradil je až po opakovaných výzvách žalovaného včetně výzvy předžalobní, kvůli nimž musel žalovaný vynaložit náklady na právní zastoupení. Nájemné za květen 2021 zaplatil po dohodě účastníků ve splátkách po 1 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaný měl za žalobcem vlastní pohledávky, uplatnil je v řízení podle § 98 o. s. ř. k započtení oproti pohledávce žalobce uplatňované žalobou, přičemž až do započetí soudního sporu žalovaný neměl v úmyslu tyto pohledávky vymáhat. Veškeré níže uvedené pohledávky žalobci při jejich posledním setkání doložil. Konkrétně šlo o:a) neuhrazenou měsíční zálohovou platbu za měsíc květen 2021 ve výši 3 300 Kč,b) související úroky prodlení z květnové zálohové platby od 21. 4. 2021 do zaplacení,c) náklady na právní zastoupení k uplatnění nároku na úhradu dlužného nájemného a zálohových plateb za únor a březen 2021 ve výši 6 002 Kč, vč. DPH, které uplatnil již v předžalobní výzvě z 8.3.2021,d) související úroky z prodlení z částky 6 002 Kč od 9. 3. 2021 do zaplacení,e) náhradu škody za porušení smluvní povinnosti žalobce předat byt žalovanému v původním stavu podle čl. V odst. 12 nájemní smlouvy, vyčíslenou dle nákladů žalovaného na malířské práce ve výši 19 650 Kč a související úroky z prodlení, k níž žalovaný doložil fakturu,f) zákonné úroky z prodlení z dlužného nájemného a zálohových plateb za měsíc únor 2021 od 21. 1. 2021 do 12. 3. 2021,g) zákonné úroky z prodlení z dlužného nájemného a zálohových plateb za měsíc březen 2021 od 21. 2. 2021 do 12. 3. 2021,h) zákonné úroky z prodlení z části dlužného nájemného za měsíc květen 2021 (vzhledem k jeho postupné úhradě po 1 000 Kč) z částky 10 000 Kč od 21. 4. 2021 do 7. 6. 2021, z částky 9 000 Kč od 8. 6. 2021 do 7. 7. 2021, z částky 8 000 Kč od 8. 7. 2021 do 7. 8. 2021, z částky 7 000 Kč od 8. 8. 2021 do 7. 9. 2021, z částky 6 000 Kč od 8. 9. 2021 do 7. 10. 2021, z částky 5 000 Kč od 8. 10. 2021 do 7. 11. 2021, z částky 4 000 Kč od 8. 11. 2021 do 7. 12. 2021, z částky 3 000 Kč od 8. 12. 2021 do 7. 1. 2022, z částky 2 000 Kč od 8. 1. 2022 do 7. 2. 2022 a z částky 1 000 Kč od 8. 2. 2022 do 8. 3. 2022.

3. Žalobce v replice popřel, že by došlo k osobní schůzce, při níž mu mělo být vyúčtování předáno. Řádné vyúčtování mu dosud nebylo zasláno a žalovaný jej ani neučinil přílohou svých podání. Účastníci se setkali jen dvakrát, při předání a převzetí bytu, jinak spolu komunikovali prostřednictvím e-mailu. Po úmrtí partnerky žalobce jednal o předčasném ukončení nájmu, našel za sebe náhradu, ale žalovaný mu bezdůvodně nevyhověl. Předpokládal proto, že z důvodu neplacení nájemného mu žalovaný nájem vypoví sám. K předání bytu v řádném stavu z toho důvodu došlo až 1. 6. 2021. Po tomto datu se již s žalovaným nesetkal a následovala e-mailová komunikace týkající se postupného splácení květnového nájemného, na které žalovaný přistoupil a později potvrdil, že mu přišlo všech 10 splátek. Za této situace pak žalovaný nemá nárok na úroky z prodlení z jednotlivých splátek. Další komunikace se pak týkala již jen žádosti žalobce o poskytnutí vyúčtování. K vyúčtování předloženému na jednání dne 21. 1. 2025 namítl, že bylo sepsáno rukou, není datováno, obsahuje minimum textu a není z něj jasné, co mají hodnoty na něm uvedené představovat. Současně jej považoval za nepředané, neboť jej při jednání poskytl svědek, a nikoli zmocněnec žalovaného. Pokud jde o žalovaným tvrzený dluh na záloze za květen 2021, žalovaný měl povinnost si jej započíst ze složené kauce, čímž byla záloha za květen 2021 uhrazena. Částku 10 000 Kč jako kauci měl žalovaný vrátit po skončení nájmu, a protože tak neučinil, rozšířil žalobce podáním ze dne 25. 3. 2025 žalobu i o tuto částku, včetně úroku z prodlení. K nákladům na výmalbu uvedl, že podle nájemní smlouvy byt nemusel být při odevzdání vymalován, částka uplatněná za výmalbu je nadhodnocena a nadto faktura nemůže prokázat, že náklady byly skutečně vynaloženy. Fakturu navíc žalovaný považoval za podezřelou, protože neobsahovala razítko ani podpis výstavce společnost, která měla výmalbu provést, je navíc nyní v likvidaci. K výzvě soudu pak žalobce vypočítal skutečnou spotřebu energií za dobu nájmu, která činila celkem 2 417,97 Kč, po doplnění podkladů svůj výpočet snížil zhruba o 80 Kč. Na elektrické energii bylo spotřebováno 239,36 Kč (spotřeba 64kWh dle záznamu v předávacích protokolech x cena za jednotku 3,74 Kč), na studené vodě 169,40 Kč (spotřeba činila 1,573 m3 x cena 107,70 Kč za 1 m3 v roce 2020 podle sdělení SVJ), na teplé vodě 97 Kč (spotřeba 0,867 x cena 111,90 Kč za 1 m3 v roce 2020 podle sdělení SVJ), za odvoz odpadu 459,46 Kč podle protokolů o vyúčtování služeb, vypočteno z celkové částky nákladů za kalendářní rok, za úklid společných prostor 423,72 Kč, za spotřebu elektrické energie ve veřejné části domu 653,09 Kč a za náklady na servis a opravu výtahu 286,26 Kč (vše vypočteno stejným postupem jako odvoz odpadu). Žalobce do spotřeby nezahrnul náklady na vytápění bytové jednotky, neboť nebyly uvedeny v taxativním výčtu služeb spojených se zálohovou platbou. Proto bylo třeba vycházet z předpokladu, že platba za vytápění je zahrnuta v nájemném. Vzhledem k tomu, že výpočty prokázaly, že žalobce nespotřeboval ani jednu celou zálohu, nárok na vrácení záloh v částce 16 500 Kč s úroky z prodlení je důvodný.

4. Žalovaný v reakci na žalobce doplnil, že mu vycházel vstříc jak ohledně placení nájemného, tak i při ukončení nájemní smlouvy tehdy, když zjistil, že žalobce bez jeho vědomí v době trvání nájmu inzeruje byt na inzertním portálu. Komunikace mezi účastníky probíhala kromě emailu i telefonicky, a to i ohledně vyúčtování. Jestliže vůči němu měl žalobce námitky, měl je uplatnit včas po předání vyúčtování, a jestliže tak neučinil, smluvní pokuta za prodlení s předáním nemůže být žalobcem požadována. Pokud jde o stav bytu při předání zpět žalovanému, ústně bylo dohodnuto, že byt bude vymalován, což bylo vhodné i s ohledem na skutečnost, že družka žalobce v bytě zemřela. Proto byl byt také dezinfikován. Přiměřenost nákladů na výmalbu žalovaný odvozoval od cenových nabídek malířských firem za srovnatelný byt. Jednání žalobce považoval za rozporné s dobrými mravy, neboť žalobce vyčkal promlčení nároků žalovaného a následně sám uplatnil své fiktivní nároky. Žalovaný dále namítl, že nárok na vrácení kauce byl již promlčen, neboť byl splatný okamžikem ukončení nájemního vztahu, tedy ke dni 1. 6. 2021, a tříletá promlčecí lhůta proto uplynula k 1. 6. 2024. Vzhledem k tomu, že žalobce nárok uplatnil až 25. 3. 2025, uplatnil jej až po uvedené lhůtě. K nákladům na vymáhání pohledávky ve výši 6 002 Kč po poučení soudem uvedl, že je dosud neuhradil, nicméně škoda se u něj již projevila v podobě rozmnožení pasiv. Vzhledem k rozšíření žaloby žalovaný ve vyjádření ze dne 24. 6. 2025 uplatnil k započtení svou pohledávku na smluvní pokutu za porušení povinnosti žalobce nahlásit změnu počtu osob v bytě ve výši 50 Kč denně za období od 1. 12. 2020 do 31. 5. 2021, tedy celkem 9 100 Kč. Ke spotřebovaným energiím pak doplnil, že v zálohách na služby měl být zahrnut i poplatek za vytápění, neboť z § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. je třeba dovodit, že službami podle čl. III. odst. 2 nájemní smlouvy se rozumí zejména dodávka tepla a další služby.

5. Po skutkové stránce soud vyšel ze shodných tvrzení stran ohledně těch skutečností, které mezi nimi byly nesporné, zhodnotil provedené důkazy jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

6. Mezi stranami bylo nesporné, že spolu uzavřely dne 27. 11. 2020 nájemní smlouvu k bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, , nájemní vztah trval od 1. 12. 2020 do 31. 5. 2021 a byl ukončen výpovědí ze strany žalobce po uplynutí tříměsíční výpovědní doby. Žalovaný byl v době trvání nájmu vlastníkem tohoto bytu. Strany si ujednaly měsíční nájemné ve výši 10 000 Kč a zálohu na služby spojené s užíváním bytu ve výši 3 300 Kč splatné předem vždy do 20. dne kalendářního měsíce.

7. Z předžalobní upomínky ze dne 5. 4. 2024 včetně podacího lístku soud zjistil, že žalobce dne 8. 4. 2024 odeslal žalovanému výzvu k zaplacení částky 39 300 Kč s příslušenstvím.

8. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 27. 11. 2020 soud zjistil, že podle čl. I. odst. 5 nebylo v nájemní smlouvě ujednáno, že s žalobcem bude v bytě bydlet další osoba, resp. v kolonce „s nájemcem bude v bytě bydlet:“ je ponecháno prázdné místo. Účastníci se v čl. II odst. 6 pro případ skončení nájmu dohodli, že nájemce je povinen bez zbytečného odkladu vrátit byt vyklizený, čistý ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. V čl. III. odst. 2 účastníci ujednali, že nájemce je povinen vedle měsíčního nájemného platit pronajímateli měsíční zálohové platby ve výši 3 300 Kč měsíčně za „plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby, dodávky vody, elektřiny, odvoz komunálního odpadu, úklid a osvětlení společných částí budovy, výtah (dále jen ‚zálohové platby‘)“. V čl. III odst. 3 bylo ujednáno, že pronajímatel je povinen provést zúčtování zálohových plateb nájemce dle skutečné spotřeby. Nájemce bere na vědomí, že pronajímatel provede konečné vyúčtování zálohových plateb až na základě obdržených faktur od příslušných dodavatelů jednotlivých médií za příslušné období (tj. kalendářní rok), přičemž zálohové platby budou vždy vyúčtovány do 31.12. následujícího kalendářního roku. Případný přeplatek se pronajímatel zavázal vrátit nájemci a případný nedoplatek se nájemce zavázal uhradit pronajímateli do 15 kalendářních dnů po předložení příslušného vyúčtování pronajímatelem. V čl. III odst. 5 bylo ujednáno, že nájemce při popisu smlouvy uhradí v hotovosti kauci ve výši 13 300 Kč. Při skončení nájmu se pronajímatel zavázal kauci nájemci vrátit, přičemž byl oprávněn si započíst to, co mu nájemce z nájmu, případně zálohových plateb a jejich příslušenství dluží. Podle čl. V odst. 4 písm. a) byl nájemce povinen řádně a včas platit nájemné a zálohové platby.

9. Z příjmového dokladu dne 27. 11. 2020 soud zjistil, že žalovaný toho dne od žalobce přijal částku 26 600 Kč, přičemž účelem platby byl „nájem a služby za prosinec 2020 + kauce“.

10. Z protokolu o předání bytové jednotky ze dne 17. 11. 2020 soud zjistil, že žalovaný toho dne předal žalobci k užívání byt na adrese , adresa, v řádném stavu, čistý a uklizený. Kolonka závady byla proškrtnuta. Počáteční stav na elektroměru činil 20 143 kWh, na vodoměru teplé vody 11,133 a na vodoměru studené vody 17,427.

11. Z listu o prohlídce zemřelého soud zjistil, že paní , jméno FO, zemřela dne 26. 12. 2020 v nemocnici na , adresa, .

12. Z výslechu svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že svědkyně nezná žalovaného ani jeho právního zástupce, s žalobcem se přátelí od 15 let, byli spolužáci na gymnáziu a doposud se vídají. O sepsání čestného prohlášení, které předcházelo její výpovědi, ji požádal právě žalobce. Žalobce žil s paní , jméno FO, , která od roku 2019 trpěla závažnou nemocí a snažil se pro ni zajistit lékařskou práci a vhodné bydlení, které řešil od podzimu 2020. Posléze našel byt pronajímaný žalovaným, neboť podmínky na , adresa, , kde spolu do té doby žili, nebyly s ohledem na její nemoc adekvátní. , jméno FO, v bytě na adrese , adresa, bydlela trvale a od počátku, nebyla schopna se již sama pohybovat, a žalobce ji odtamtud vozil na vyšetření. Před Vánoci 2020 musela být převezena do nemocnice na , adresa, , kde na Štěpána zemřela. Po její smrti začal žalobce v lednu 2021 řešit výpověď z bytu. V bytě se pak již nevyskytoval, protože jej nepotřeboval – vrátil se na svoji předchozí adresu na , adresa, , kde s ním svědkyně vídala.

13. Z e-mailové komunikace mezi 19. 1. 2021. a 26. 1. 2021 soud zjistil, že žalobce zaslal dne 19. 1. 2021 žalovanému ukončení smlouvy s dovětkem: „nemůžu zde dále zůstávat, všechno na mě padá, není to udržitelný, asi bych se zdravotně položil.“ Žalovaný na e-mail reagoval dne 25. 1. 2021 tak, že výpověď přijal. Informoval ho o tříměsíční výpovědní době, která běží od 1. 2. 2021 do 30. 4. 2021 a dodal, že mu k 20. 1. 2021 nedorazila platba nájemného, o jejíž úhradu požádal v co nejkratším termínu. Žalobce na email reagoval následující den a uvedl: „Dobrý den, možná jste nečetl přílohu mého mailu, píši Vám výpověď dohodou, pokud nechcete akceptovat, tak žádnou jinou výpověď jsem nepodal. Nemáte tedy co akceptovat. Smlouva tedy stále platí bez výpovědi z mé strany.“14. Z první upomínky ze dne 27. 1. 2021 soud zjistil, že žalovaný vyzval žalobce k úhradě nezaplaceného nájmu za únor 2021 ve výši 13 300 Kč, který byl splatný dne 20. 1. 2021.

15. Z druhé upomínky ze dne 6. 2. 2021 soud zjistil, že žalovaný opětovně vyzval žalobce k úhradě nezaplaceného nájmu za únor 2021 ve výši 13 300 Kč s úroky z prodlení16. Z třetí upomínky ze dne 15. 2. 2021 soud zjistil, že žalovaný vyzval žalobce potřetí k úhradě nezaplaceného nájmu za únor 2021 ve výši 13 300 Kč s úroky z prodlení.

17. Z čtvrté upomínky ze dne 24. 2. 2021 soud zjistil, že žalovaný vyzval žalobce počtvrté k úhradě nezaplaceného nájmu za únor 2021 ve výši 13 300 Kč s úroky z prodlení.

18. Z první upomínky ze dne 24. 2. 2021 soud zjistil, že žalovaný vyzval žalobce k úhradě nezaplaceného nájmu za březen 2021 ve výši 13 300 Kč, který byl splatný do 20. 2. 2021, včetně úroků z prodlení.

19. Z e-mailové komunikace ze dne 2. 2. 2021 soud zjistil, že žalobce žalovanému sdělil, že se do 14 dnů stěhuje k dceři do Itálie a bylo by dobré smlouvu ukončit pro jeho hrubé porušení tím, že nezaplatil nájemné. Doplnil, že je připraven byt předat kdykoliv žalovaný určí termín. Na to žalovaný reagoval, že navazuje na jejich telefonický hovor, potvrdil neplacení nájemného a jednání žalobce označil za neslušné.

20. Z předžalobní výzvy ze dne 8. 3. 2021 včetně podacích lístků soud zjistil, že žalovaný toho dne odeslal žalobci výzvu k úhradě nájemného za únor a březen 2021 ve výši 26 600 Kč s úroky z prodlení a dále k náhradě nákladů na právní zastoupení při uplatňování tohoto nároku ve výši 6 002 Kč včetně DPH. Upomínku žalobci zaslal na adresu pronajímaného bytu , adresa, a dále na adresu , adresa, , , adresa, . Z e-mailu ze dne 8. 3. 2021 soud zjistil, že právní zástupce žalovaného mu předžalobní výzvu zaslal rovněž e-mailem.

21. Z e-mailu ze dne 10. 3. 2021 soud zjistil, že právní zástupce žalovaného v návaznosti na zjištění o umístění inzerátu na pronajímaný byt žalobci sdělil, že pokud má jít o snahu žalobce se co nejdříve zprostit povinnosti platit nájemné a najít za sebe náhradu, lze o takovém uspořádání mluvit. Podmínkou ovšem bylo doplacení dlužného nájemného vyčísleného v předžalobní výzvě. Pokud by s návrhem žalobce souhlasil, žalovaný by mu nebránil v úsilí najít za sebe do bytu náhradníka.

22. Z protokolu o předání bytové jednotky ze dne 1. 6. 2021 soud zjistil, že byt byl toho dne vrácen žalovanému, v protokolu bylo ohledně předání bytu zaznamenáno: v řádném stavu ANO, vymalovaný NE, uklizený a čistý ANO. Závady byly proškrtnuty. Stav měřidel byl k tomuto dni následující: elektroměr 20 207 kWh, vodoměr na teplou vodu 12 m3, vodoměr na studenou vodu 19 m3. Dále bylo v protokolu zkonstatováno, že žalobce do dnešního dne neuhradil nájemné za měsíc květen 2021, které bylo splatné k 20. 4. 2021 a závěrem bylo potvrzeno, že bytová jednotka byla předána v řádném stavu.

23. Z mimořádného výpisu z účtu žalobce pro období 1. 11. 2020 – 30. 4. 2021 soud zjistil, že žalobce uhradil žalovanému nájemné a zálohové platby v částce 13 300 Kč za leden 2021 dne 20. 12. 2020, za únor a březen 2021 v částkách 20 000 Kč a 6 600 Kč dne 12. 3. 2021 a za duben 2021 dne 21. 3. 2021.

24. Z e-mailové komunikace mezi daty 8. 6. 2021 a 12. 4. 2022 soud zjistil, že 8. 6. 2021 žalobce informoval žalovaného, že vzhledem ke své špatné finanční situaci bude nájemné za květen 2021 splácet v měsíčních splátkách po 1 000 Kč vždy k 7. dni v měsíci. Dne 12. 4. 2022 reagoval žalovaný tak, že mu do této doby přišlo 10 splátek a 7. 4. 2022 již další splátka nepřišla. Stejného dne žalobce odpověděl, že nájemné bylo 10 000 Kč měsíčně a žalovaný obdržel 10 splátek po 1 000 Kč.

25. Z výpisu z účtu žalobce pro období 1. 3. 2022 – 31. 3. 2022 a výpisu plateb z trvalého příkazu soud zjistil, že žalobce uhradil žalovanému nájemné za květen 2021 v celkové částce 10 000 Kč ve splátkách po 1 000 Kč ve dnech 7. 6., 7. 7., 7. 8., 7. 9., 7. 10., 7. 11. a 7. 12. 2021 a 7. 1., 7. 2. a 8. 3. 2022.

26. Z e-mailové komunikace mezi daty 9. 10. 2022 a 10. 10. 2022 soud zjistil, že žalobce požádal žalovaného o vyúčtování k bytové jednotce předané dne 1. 6. 2021, žalovaný následující den reagoval tak, že je rád, že se žalobce připomíná ohledně plateb a vyúčtování a upozornil jej, že po uhrazení 10 000 Kč ve splátkách mu žalobce dluží 3 300 Kč a úroky z prodlení. Téhož dne žalobce opětovně požádal o řádné vyúčtování služeb za období od 1. 12. 2020 do 31. 5. 2021.

27. Z ručně psaného vyúčtování předaného svědkem na jednání dne 21. 1. 2025 soud zjistil, že dokument se týká období 6 měsíců od 1. 12. 2020 do 31. 5. 2021, je zde uvedeno následující: 6 x 3300 = 19 800,- rok 2021 25038/12 x 5 = 10 432,-, rok 2020 30233/12 x 1 = 2 519,-, následuje součet těchto čísel 12 951,- elektřina 20131 počátek, 20491 konec, 360, celkem 4343 Kč, počátek diviš 20143-20207 = 64. Následuje výpočet 4343 : 360 x 64 = 772, celkem 13 723,- 5x 3 300 = 165 000,- po odečtení 2776,- přeplatek. Dokument neobsahuje označení, podpis ani datum.

28. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, soud zjistil, že svědek je realitní makléř, který pro žalovaného sháněl nájemce do bytu č. , hodnota, . V oboru se pohybuje 10–12 let, součástí jeho služeb je též příprava nájemních smluv, předávacích protokolů či zápis stavu měřidel. Svědek má vlastní kancelář. Se žalovaným se zná pracovně z obchodního centra, kde oba podnikali. S žalobcem se setkal zhruba třikrát, vždy v souvislosti s bytem. Svědek pro žalovaného připravil nájemní smlouvu a byl u předání bytu na počátku nájmu i při jeho odevzdání žalovanému, v té chvíli žalobce žalovanému dlužil nějaké peníze, choval se arogantně a byl nepříjemný. Následně jej ke konci roku 2022 žalovaný požádal, aby připravil vyúčtování za dobu trvání nájmu. Při přípravě vyúčtování svědek vycházel z podkladů, které mu poskytl žalovaný, jenž je získal od SVJ. Ke spotřebě v bytě svědek vysvětlil, že ve starých bytových domech je třeba platit náklady na služby i tehdy, když se nájemce v bytě nevyskytuje (ochranka, vrátný, společné prostory a vytápění, do čehož se započítává i vyhřívání sousedními byty pro případ, že by nájemce sám netopil). Při jednání svědek krátkou cestou předložil ručně psané vyúčtování (viz bod 27 výše), k němuž doplnil, že mělo být předáno na přelomu října a listopadu 2022 v , Anonymizováno, na parkovišti u , Anonymizováno, na , Anonymizováno, ulici. Tato lokalita byla vybrána na přání žalobce. Schůzky se účastnil svědek i žalovaný, který chtěl řešit nejen vyúčtování, ale i dluhy žalobce. Žalobce ale na místě odmítl vyúčtování převzít, protože tvrdil, že žádná spotřeba v bytě nebyla, odmítl také žalovanému podepsat uznání dluhu v řádu desítek tisíc korun. Písemné uznání dluhu (podobně jako vyúčtování) však svědek k dispozici neměl. Ve vyúčtování vyšel přeplatek 2 776 Kč, který chtěl žalovaný započítat proti dluhům žalobce. Pokud jde o vymalování bytu při skončení nájmu, svědek již při převzetí bytu žalobci sdělil, že byt se vždy vrací vymalovaný, takto ale žalovanému předán nebyl. V průběhu nájmu také svědek zjistil, že byt je nabízen k pronájmu na Srealitách, na což žalovaného upozornil.

29. Z řádného vyúčtování dodávky elektřiny za zúčtování období 1. 11. 2022 - 31. 10. 2021 společností , Anonymizováno, . soud zjistil, že průměrná jednotková cena elektřiny v tomto období činila 3,74/kWh bez DPH. V období od 1. 2. 2021 do 1. 6. 2021 byl rozdíl počátečního a koncového stavu měřidel nulový.

30. Z protokolu o vyúčtování služeb za období 01/2020-12/2020 vystaveného pro žalovaného SVJ domu , adresa, soud zjistil, že celkové roční náklady za jednotlivé služby na byt v roce 2020 činily za jednotku následující částky: servis a oprava výtahu 333,65 Kč, odvoz domovního odpadu 1 104,90 Kč, společná elektřina 1 039,66 Kč a úklid společných částí domu 860,98 Kč.

31. Z protokolu o vyúčtování služeb za období 01/2021-12/2021 vystaveného pro žalovaného SVJ domu , adresa, soud zjistil, že celkové roční náklady za jednotlivé služby na byt v roce 2021 činily za jednotku následující částky: servis a oprava výtahu 620,27 Kč, odvoz komunálního odpadu 881,74 Kč, společná elektřina 1359,47 Kč a úklid společných částí domu 844,73 Kč.

32. Z emailu ze dne 3. 6. 2025 sepsaného , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že SVJ, v němž se nachází pronajímaný byt, samo přímo neurčovaly cenu teplé a studené vody, ale v roce 2020 a 2021 pro něj rozúčtování připravovala společnost , právnická osoba33. Z dodání podkladů společností , právnická osoba, ze dne 11.6.2025 soud zjistil, že cena za 1 m3 teplé vody v roce 2020 činila 107,50 Kč a v roce 2021 pak 111,90 Kč. Cena studené za 1 m3 studené vody v roce 2020 činila 107,70 Kč a v roce 2021 činila 112,10 Kč.

34. Z faktury č. 2021/014 ze dne 18. 6. 2021 soud zjistil, že dodavatel , právnická osoba, , IČO: , IČO, vystavil žalovanému jakožto odběrateli fakturu na částku 19 650 Kč s datem splatnosti 18. 6. 2021 s hotovostní formou úhrady. Fakturováno bylo za malířské práce včetně vyklizení, zakrytí a úklidu bytu číslo , hodnota, na adrese , adresa, . Faktura neobsahuje žádné razítko ani podpis.

35. Z příjmového dokladu č. 2021/014 soud zjistil, že společnost , právnická osoba, potvrdila žalovanému hotovostní úhradu částky 19 650 Kč. Ani tento doklad neobsahuje razítko či podpis jakékoli osoby.

36. Z výpovědi nájemní smlouvy soud nezjistil nic nad rámec shodných tvrzení účastníků o ukončení nájmu bytu. Z historie pohybů účtu žalovaného za období od 1. 10. 2020 do 31. 12. 2022, z plánu záloh a plateb na budoucí období 1. 11. 2021 – 31. 10. 2022 a individuálního rozúčtování na čl. 91 soud nezjistil nic podstatného pro předmět řízení. Z čestného prohlášení svědkyně , jméno FO, soud neučinil žádná podstatná zjištění nad rámec skutečností zjištěných při jejím výslechu. Soud dále ve svém rozhodnutí nevycházel z ceníku malířských prací pro rok 2025, cenové nabídky společnosti , právnická osoba, a související emailové komunikace, cenové nabídka společnosti , právnická osoba, , emailové komunikace s malířskými firmami , Anonymizováno, .cz, , Anonymizováno, .eu a , Anonymizováno, .cz, cenové nabídky od , jméno FO, , právnická osoba, , Anonymizováno, , adresa, a související emailové komunikace a orientačního plánku s rozměry bytu, neboť cena malířských prací nebyla pro předmět řízení podstatná, jak bude vysvětleno níže.

37. Ze stejného důvodu pak soud k důkazu neprovedl náhled do obchodního rejstříku společnosti , právnická osoba, , a dotaz na likvidátora této společnosti , tituly před jménem, , právnická osoba, , resp. jeho výslech, neboť důkazy se měly vztahovat k vynaložení nákladů na výmalbu, k nimž soud v rozhodnutí nepřihlédl. Konečně soud neprovedl účastnický výslech žalovaného navržený žalobcem, neboť se měl vztahovat k okolnostem předání vyúčtování žalobci. K tomuto tvrzení však soud již provedl výslech svědka , jméno FO, , a tak byla účastnická výpověď s ohledem na § 131 o. s. ř. nepřípustná.

38. Na základě provedených důkazů a nesporných tvrzení účastníků řízení soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

39. Žalobce byl na základě nájemní smlouvy ze dne 27. 11. 2020 nájemce bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, . Nájem byl uzavřen od 1. 12. 2020 na dobu jednoho roku, účelem pronájmu bytu žalobcem bylo zajištění bydlení pro žalobce a jeho těžce nemocnou partnerku , jméno FO, , protože jejich dosavadní bydlení nebylo kvůli její chorobě nadále vyhovující. Byt byl převzat na konci listopadu 2020, současně v této chvíli žalobce žalovanému v hotovosti složil částku 26 600 Kč zahrnující platbu nájemného a záloh na služby na prosinec 2020 a kauci. Žalobce v bytě bydlel jen necelý jeden měsíc, neboť jeho partnerka 26. 12. 2020 zemřela v nemocnici na , adresa, . Žalobce poté neměl důvod byt dále obývat a vrátil se do svého původního bydliště na , adresa, . Od ledna 2021 komunikoval se žalovaným o ukončení nájmu, žalovaný se mu snažil vyjít vstříc, ale počítal s ukončením nájmu uplynutím tříměsíční výpovědní doby. Na jeho návrh žalobce reagoval poměrně nevybíravým způsobem a rovněž se snažil bez vědomí žalovaného do bytu za sebe najít náhradníka inzerováním bytu na inzertním portálu, na což žalovaný reagoval konstruktivně. Vztahy mezi účastníky se vyostřily, žalobce záměrně od února 2021 nehradil včas nájemné a snažil se tímto způsobem přinutit žalovaného k výpovědi nájmu pro jeho hrubé porušování povinností. K výpovědi nájmu nakonec došlo ze strany žalobce až v únoru 2021 a nájem skončil uplynutím tříměsíční výpovědní doby ke dni 31. 5. 2021. Účastníci si v nájemní smlouvě dohodli měsíční nájemné ve výši 10 000 Kč a zálohu na služby spojené s nájmem ve výši 3 300 Kč, obě měly být hrazeny předem na nadcházející měsíc do 20. dne kalendářního měsíce. Žalobce řádně a včas uhradil nájemné a zálohu za prosinec 2020 a leden 2021, v únoru a březnu 2021 se dostal do prodlení s platbou nájemného i záloh a uhradil je až po několika upomínkách žalovaného včetně předžalobní výzvy sepsané advokátem dne 12. 3. 2021. V předžalobní výzvě žalovaný vyzval nejen k úhradě dlužného nájemného a záloh za únor a březen 2021 včetně úroků z prodlení, ale též k náhradě nákladů na právní zastoupení v souvislosti s vymáháním tohoto dluhu ve výši 6 002 Kč. Nájemné a zálohu za duben 2021 uhradil žalobce s jednodenním prodlením dne 21. 3. 2021. Na počátku června 2021 žalobce informoval žalovaného, že kvůli své finanční situaci bude schopen nájemné za květen 2021 hradit ve splátkách po 1 000 Kč k 7. dni v měsíci, na což žalovaný přistoupil. Takto žalobce uhradil celou částku nájemného s poslední splátkou dne 8. 3. 2022, žalovaný se nicméně poté ohradil, že nebyl zaplacen veškerý dluh, v říjnu 2022 nadále žalovaný upozorňoval, že žalovaný dluží zálohu za květen a úroky z prodlení. Zálohu za služby ve výši 3 300 Kč za květen 2021 splatnou do 20. 4. 2021 žalobce neuhradil. Dne 1. 6. 2021 žalobce předal žalovanému byt, který se nacházel v čistém a uklizeném stavu, vymalován nebyl. Žádné závady v bytě nebyly zjištěny. Účastníci v předávacím protokolu potvrdili, že byt je předáván v řádném stavu, nicméně že žalovaný stále eviduje dluh na nájemném za květen. Žalobce v říjnu 2022 požádal žalovaného e-mailem o zaslání vyúčtování záloh za služby, žalovaný však vyúčtování žalobci nezaslal ani nepředložil.

40. Pokud jde o věrohodnost svědků, soud neuvěřil výpovědi , jméno FO, o okolnostech předání vyúčtování, neboť je považuje za krajně nepravděpodobné. Ke schůzce mělo dojít neupřesněného dne na podzim roku 2022, na parkovišti v , Anonymizováno, , přičemž samotné místo konání schůzky se soudu jeví jako podezřelé za situace, kdy vyúčtování mohlo být především zasláno elektronicky, popřípadě předáno v kanceláři makléře či v bydlišti kteréhokoliv z účastníků. O schůzce neexistuje žádný písemný záznam, přestože spolu žalobce i žalovaný jinak poměrně často komunikovali emailem a žalobce o vyúčtování také touto formou žádal. Vyúčtování bylo připraveno ručně, není na něm uvedeno žádné datum ani podpis, nelze tedy určit ani jeho původce, ani den jeho vypracování, nadto nebylo připojeno k žádnému z podání žalovaného, ale svědek jej předal až osobně na soudním jednání dne 21. 1. 2025. Žalobce navíc setrvale odmítal, že by se schůzka kdy konala. Jak bude nicméně vysvětleno dále, pro rozhodnutí soudu nakonec nebyla podstatná otázka, zda k předání vyúčtování skutečně došlo. Pokud jde o svědkyni , jméno FO, , o věrohodnosti její výpovědi soud neměl pochybnosti, přestože ji žalovaný zpochybňoval. Svědkyně je sice v přátelském vztahu se žalobcem, nicméně na otázky soudu i účastníků odpovídala spontánně a jí tvrzené skutečnosti byly ve shodě s provedenými listinnými důkazy.

41. Po právní stránce soud věc posoudil podle § 2235 a násl. o. z., neboť spor se týkal práv a povinností ze smlouvy o nájmu bytu, a dále podle zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Soud nejprve posoudil oprávněnost jednotlivých nároků žalobce a následně se zabýval obranou žalovaného spočívající v započtení jeho pohledávek vůči nároku žalobce.

42. Nejprve soud posuzoval nárok žalobce na pokutu za prodlení žalovaného s předáním vyúčtování záloh na služby v celkové výši 22 800 Kč za 456 dnů prodlení.

43. Podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. platí, že „jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování (…), je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.“44. Podle § 13 odst. 2 téhož zákona „Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.“45. Podle čl. III odst. 3 nájemní smlouvy měl žalovaný povinnost vyúčtovat žalobci zaplacené zálohy na služby spojené s užíváním bytu nejpozději do konce následujícího kalendářního roku po skončení nájmu. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že nájemní vztah skončil ke dni 31. 5. 2021, žalovaný proto měl žalobci poskytnout vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh na služby nejpozději do 31. 12. 2022. Výši pokuty za prodlení s poskytnutím vyúčtování si účastníci neujednali.

46. Náležitosti vyúčtování stanoví § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., podle nějž musí poskytovatel služeb ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Jestliže vyúčtování tyto náležitosti neobsahuje, je poskytovatel služeb v prodlení se splněním své povinnost stanovené v § 7 odst. 1 tohoto zákona a je povinen zaplatit příjemci služeb pokutu podle § 13 odst. 1 tohoto zákona (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1528/2020-I).

47. Soud dospěl k závěru, že žalovaný žalobci nepředal řádné vyúčtování ve lhůtě podle nájemní smlouvy. Ručně psané vyúčtování, které soudu předložil svědek , jméno FO, , totiž nesplňuje zákonem požadované náležitosti. V dokumentu předně není označena bytová jednotka, ke které se vyúčtování vztahuje, chybí zde rozpis poskytovaných služeb (pouze se zde bez dalšího uvádí „elektřina“), není v něm uvedena skutečná výše nákladů na služby, ani postup, jakým byla spotřeba vypočítání či jednotkové ceny poskytovaných médií. Vyúčtování tedy nelze žádným způsobem překontrolovat, nadto není datováno či podepsáno, což snižuje jeho věrohodnost. Žalovaný tedy nesplnil svou povinnost podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb., a to bez ohledu na to, jestli k předání vyúčtování skutečně došlo při osobní schůzce na podzim roku 2022, o čemž má soud, jak již vyložil výše, silné pochybnosti. Žalovaný byl soudem na jednání dne 21. 1. 2021 po předložení uvedeného vyúčtování poučen podle § 118a o. s. ř., aby vylíčil rozhodné skutečnosti a označil důkazy k prokázání, že žalobci řádně vyúčtoval zálohové platby do 31. 12. 2022. Žalovaný však do uplynutí poskytnuté koncentrační lhůty (ani poté) v tomto směru svá tvrzení ani důkazy nedoplnil. Je tedy třeba uzavřít, že jestliže žalovaný nepředal žalobci do 31. 12. 2022 řádné a přezkoumatelné vyúčtování, od 1. 1. 2023 se ocitl v prodlení a od tohoto data žalobci vzniklo právo na pokutu ve výši 50 Kč denně podle § 13 téhož zákona. Žalobce pokutu požadoval do dne 31. 3. 2024, kdy dosáhla výše 22 800 Kč, a dále chtěl též zákonný úrok z prodlení z celé této částky od 1. 4. 2024 do zaplacení. Jeho požadavek je v tomto rozsahu důvodný a soud mu proto plně vyhověl.

48. Pokud jde o námitky žalovaného, že pokuta za prodlení s předáním vyúčtování by měla být moderována, pak soud uvádí, že žádné důvody pro moderaci neshledal. Je pravdou, že nájemní vztah mezi žalobcem a žalovaným byl problémový a komunikace mezi nimi vyhrocená, což ostatně potvrdili oba účastníci. Neznamená to ovšem, že by se žalovaný jako pronajímatel z tohoto důvodu mohl zprostit své povinnost žalobci řádně vyúčtovat služby po skončení nájemního vztahu a vyplatit mu vzniklý přeplatek. Žalobce se s vyúčtováním opakovaně připomínal a žalovaný měl dostatečný časový prostor na to, aby žalobci vyúčtování poskytl. Až v průběhu řízení předložil neúplný, a ne zcela věrohodný dokument, kterým mělo vyúčtování být, a to přesto, že pro pronájem bytů využíval služeb realitního makléře, který má s touto činností i přípravou vyúčtování pro své klienty zkušenosti. Pokuta ve výši 50 Kč denně se za této situace soudu jeví jako přiměřená, byť přesáhla částku uhrazených záloh.

49. Dále se soud zabýval nárokem žalobce na vrácení přeplatku na zálohách ve výši 16 500 Kč. Předně podle soudu žalobce neuhradil na zálohách celkově 19 800 Kč, jak tvrdil, ale pouze 16 500 Kč za 5 měsíců nájemního vztahu (za prosinec 2020 až duben 2021). K úhradě záloh za květen 2021 nedošlo, přestože žalobce tvrdil, že žalovaný byl povinen si ji započítat na složenou kauci. Žalovaný byl k tomuto kroku podle čl. III odst. 5 nájemní smlouvy pouze oprávněn. Jestliže žalovaný k započtení nepřistoupil, žalobce mu tuto zálohu od 21. 4. 2020 dlužil. Pro posouzení nároku žalobce na vrácení nespotřebovaných záloh bylo potřeba vypočítat, kolik žalobce na službách spojených s nájmem bytu skutečně spotřeboval za celou dobu nájemního vztahu. Soud vycházel z výpočtu žalobce, který považoval až na drobnou níže uvedenou odchylku za správný, přičemž žalovaný přes poučení podle § 118a netvrdil ani neprokázal, že by žalobcem učiněná kalkulace byla chybná.

50. Soud dospěl k závěru, že žalobce na službách spojených s nájmem bytu krytých zálohou spotřeboval celkem 2 324,50 Kč. Spotřeba elektřiny činila podle počátečního a konečného stavu na elektroměru uvedeného v předávacím protokolu 64kWh, jednotková cena elektřiny za 1kWh činila podle řádného vyúčtování dodávky elektřiny 3,74 Kč. Celkem tedy žalobce spotřeboval elektřinu za 239,36 Kč. Spotřeba studené vody dosáhla 1,573 m3, cena za 1 m3 v roce 2020 (neboť žalobce byt v roce 2021 prokazatelně neužíval) dle sdělení rozúčtovací společnosti činila 107,70 Kč, žalobce tedy spotřeboval studenou vodu za 169,40 Kč. Při výpočtu spotřeby teplé vody soud postupoval stejně, spotřeba podle předávacích protokolů činila 0,867 m3 a cena za 1 m3 v roce 2020 dosáhla 107,50 Kč, žalobce tedy spotřeboval teplou vodu za 93,20 Kč (dospěl k částce o 3,80 Kč méně oproti výpočtu žalobce, který zde nesprávně vycházel z ceny pro rok 2021). Náklady na odvoz odpadu byly vypočteny na základě protokolů o vyúčtování služeb z ročního nákladu na rok 2020 (1 104,90 Kč) a 2021 (881,74 Kč), vyděleno 12 měsíci a násobeno počtem měsíců trvání nájemního vztahu v daném roce, tedy (1 104,90:12)*1 + (881,74:12)*5, tj. celkem 459,46 Kč. Náklady na úklid společných prostor byly vypočteny stejným principem, tj. za rok 2020 (860,98:12*1) + za rok 2021 (844,73:12*5) = celkem 423,72 Kč. Spotřeba elektrické energie ve společné části domu vypočteny stejně, tedy za rok 2020 (1 039,66:12)*1 + (1 359,47:12)*5 = celkem 653,09 Kč. Náklady na servis a opravu výtahu opět totožně za rok 2020 (333,65:12)*1 + za rok 2021 (620,71:12)*5 = celkem 286,26 Kč.

51. Záloha se přitom vztahovala na služby uvedené ve smlouvě kromě vytápění bytové jednotky. V čl. III odst. byl uveden taxativní výčet, podle nějž byly zálohové platby určeny k úhradě plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním související služby, přičemž zde byly výslovně uvedeny jen dodávky vody, elektřiny, odvoz komunálního odpadu úklid a osvětlení společných částí budovy a výtah. Vzhledem k této formulaci ve smlouvě, která má obecně přednost před úpravou zákonnou, je třeba mít za to, že náklady na vytápění byly zahrnuty v platbě nájemného jakožto částka paušální, a to s odkazem na § 9 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. Náklady na vytápění bytové jednotky proto soud do spotřeby žalobce nezahrnul.

52. Ohledně nároku žalobce na vrácení nespotřebovaných záloh soud s ohledem na výše uvedené dospěl k závěru, že žalobce za dobu trvání nájemního vztahu uhradil zálohy v částce 16 500 Kč (5 x 3 300 Kč za prosinec až duben) a spotřeboval služby v částce 2 324,50 Kč. Přeplatek na zálohách tedy činil 14 175,50 Kč a žalovaný byl povinen jej žalobci vrátit, a to se zákonným úrokem z prodlení ode dne 16. 1. 2023 do zaplacení. Úrok z prodlení byl určen s ohledem na ujednání stran v čl. III odst. 3 nájemní smlouvy, podle něhož měl být přeplatek uhrazen do 15 kalendářního dnů po předložení vyúčtování. Jestliže měl žalovaný povinnost předložit vyúčtování do 31. 12. 2022, pak měl do 15. 1. 2023 vyplatit žalobci přeplatek a od 16. 1. 2023 se ocitl v prodlení. Nárok žalobce je tedy v popsaném rozsahu důvodný.

53. Následně se soud zabýval nárokem žalobce na vrácení jistoty ve výši 10 000 Kč s příslušenstvím. Ohledně něj soud dospěl k závěru, že žalovaný úspěšně vznesl námitku promlčení a soud proto žalobci tento nárok nepřiznal. Nárok na vrácení kauce byl podle § 2254 odst. 2 o. z. splatný ke dni ukončení nájemního vztahu, tj. dne 31. 5. 2025 [viz § 2254. In: PETROV, J. a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024., marg. č. 5]. Žalobce tedy tento nárok mohl poprvé uplatnit u soudu následující den, tedy 1. 6. 2021. Nárok na vrácení jistoty však u soudu vznesl až s rozšířením žaloby dne 25. 3. 2025, tj. až po uplynutí tříleté subjektivní promlčecí lhůty (§ 619 ve spojení s § 629 o. z.). Žaloba proto byla v tomto rozsahu zamítnuta.

54. Poté soud přistoupil k posouzení námitek započtení učiněných žalovaným podle § 98 o. s. ř. věta druhá.

55. Nejprve se soud zabýval započtením částky 3 300 Kč představující neuhrazenou zálohovou platbu za květen 2021 včetně zákonného úroku z prodlení z této částky ode dne 21. 4. 2021 do zaplacení a dospěl k závěru, že tuto částku nebylo možné započíst. Podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 3. 2016, sp. zn. 25 Cdo 1977/2015 platí, že pokud nedošlo k včasnému vyúčtování záloh, pak se pronajímatel po datu, kdy mělo dojít k vyúčtování, již nemůže domáhat nezaplacených záloh. Má ovšem nárok na úrok z prodlení z těchto dlužných záloh za dobu od jejich splatnosti do doby, kdy byly zaplaceny, popřípadě kdy mělo být provedeno jejich vyúčtování. Jestliže tedy měl žalovaný povinnost vyúčtovat zálohy do 31. 12. 2022, může se domáhat úroku z prodlení z nezaplacené zálohy jen do tohoto data. Zákonný úrok z prodlení z částky 3 300 Kč ve výši 8,25 % ročně ode dne 21. 4. 2021 do 31. 12. 2022 činil celkem 462,45 Kč. Pouze v tomto rozsahu je tedy obrana žalovaného důvodná a ohledně částky 3 300 Kč a zákonného úroku z prodlení z této částky od 1. 1. 2023 soud k obraně žalovaného nepřihlédl.

56. Žalovaný chtěl dále žalobcův nárok ponížit o zákonné úroky z prodlení z dlužného nájemného a zálohových plateb za měsíc únor a březen 2021. Žalobce nerozporoval, že tyto platby hradil se zpožděním, byť byly splatné předem vždy do 20. dne v měsíci, dokonce tak činil záměrně. K úhradě obou částek ve výši 13 300 Kč došlo až dne 12. 3. 2021, soud proto vyhověl námitce započtení v rozsahu zákonných úroků z prodlení z dlužného nájemného a zálohových plateb za měsíc únor ve výši 8,25 % ročně z částky 13 300 Kč od 21. 1. 2021 do 12. 3. 2021, tj. ve výši 153,31 Kč, a v rozsahu zákonných úroků z prodlení z dlužného nájemného a zálohových plateb za měsíc březen 2021 ve výši 8,25 % ročně z částky 13 300 Kč od 21. 2. 2021 do 12. 3. 2021, tj. ve výši 60,12 Kč.

57. Žalovaný dále uplatnil k započtení zákonný úrok z prodlení z postupně placeného nájemného za měsíc květen 2021, vždy ve výši 8,25 % ročně. O postupném hrazení nájemného za květen 2021 po 1 000 Kč mezi stranami nebylo sporu, zároveň mezi účastníky nedošlo ke zvláštnímu ujednání o úrocích z prodlení, přičemž z e-mailu žalovaného ze dne 10. 10. 2022 je zjevné, že se úroků z prodlení nevzdal. Soud proto úroky z prodlení v celkové výši 419,03 Kč považoval rovněž za důvodně uplatněné.

58. Konkrétně šlo o zákonný úrok z prodlení:- z částky 10 000 Kč od 21. 4. 2021 do 7. 6. 2021, tj. ve výši 108,49 Kč,- z částky 9 000 Kč od 8. 6. 2021 do 7. 7. 2021, tj. ve výši 61,03 Kč,- z částky 8 000 Kč od 8. 7. 2021 do 7. 8. 2021, tj. ve výši 56,05 Kč,- z částky 7 000 Kč od 8. 8. 2021 do 7. 9. 2021, tj. ve výši 49,05 Kč,- z částky 6 000 Kč od 8. 9. 2021 do 7. 10. 2021, tj. ve výši 40,68 Kč,- z částky 5 000 Kč od 8. 10. 2021 do 7. 11. 2021, tj. ve výši 35,03 Kč,- z částky 4 000 Kč od 8. 11. 2021 do 7. 12. 2021, tj. ve výši 27,12 Kč,- z částky 3 000 Kč od 8. 12. 2021 do 7. 1. 2022, tj. ve výši 21,02 Kč,- z částky 2 000 Kč od 8. 1. 2022 do 7. 2. 2022, tj. ve výši 14,01 Kč a- z částky 1 000 Kč od 8. 2. 2022 do 8. 3. 2022, tj. ve výši 6,55 Kč.

59. Pokud jde o obranu spočívající v započtení nákladů na výmalbu ve výši 19 650 Kč se zákonným úrokem z prodlení, přiklonil se soud k argumentaci žalobce. Žalobce podle nájemní smlouvy neměl povinnost předat byt ve vymalovaném stavu, k takové povinnosti se nezavázal a nevyplývá pro něj ani ze zákona. Ustanovení § 2293 o. z. stanoví jen tolik, že nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel. I podle čl. II odst. 6 měl žalobce byt v případě skončení nájmu vrátit bez zbytečného odkladu vyklizený, čistý ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opotřebení při běžném užívání. Právě v takovém stavu byl byt podle předávacího protokolu ze dne 1. 6. 2021 předán žalovanému. Skutečnost, že bylo v protokolu uvedeno, že byt není vymalovaný, na povinnostech žalobce nic nemění. Jestliže v protokolu bylo zaneseno, že byt nevykazuje známky nad rámec běžného opotřebení, pak lze mít za to, že byl předán řádně, což ostatně oba účastníci písemně stvrdili. Žalovaný jako pronajímatel proto nemá právo na náhradu nákladů za výmalbu bytu. Soud proto v rozsahu částky 19 650 Kč s úrokem z prodlení námitce započtení nepřihlédl a logicky se proto nezabýval ani přiměřeností těchto nákladů či pravostí vystavené faktury.

60. Konečně žalovaný vznesl námitku započtení v rozsahu nákladů na právní zastoupení ve výši 6 002 Kč se zákonným úrokem z prodlení od 9. 3. 2021 do 3. 3. 2025. V tomto rozsahu shledal soud obranu žalovaného důvodnou jen zčásti, a to v plné částce 6 002 Kč, ale jen částečně ohledně příslušenství. Podle § 513 o. z. jsou příslušenstvím pohledávky úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním. Podle citovaného ustanovení se tedy může jednat i o náklady na zastoupení spojené s vymáháním pohledávky mimo soudní řízení. V tomto směru soud dále odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 209/2019-II a 32 Cdo 871/2018, která již zmínil v průběhu řízení, z nichž je třeba dovodit, že náhrada nákladů právního zastoupení žalovanému náleží i tehdy, pokud částku ještě nezaplatil, jak vyplývá z § 2952 o. z., který doplňuje Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 23 Cdo 1594/2021. Žalovaný využil služeb právního zástupce k vymáhání dlužného nájemného a záloh za služby za únor a březen 2021 a nechal si sepsat předžalobní výzvu ze dne 8. 3. 2021, přičemž žalobci ještě před tím zaslal celou řadu upomínek k úhradě. Dlužnou částku uhradil až 12. 3. 2021, tedy po předžalobní výzvě. Vymáhání dluhu prostřednictvím advokáta tedy soud považuje za účelné. Není rozhodné, že žalovaný náklady dosud neuhradil, neboť podle § 2952 o. z. a rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2023, sp. zn. 23 Cdo 1594/2021 škoda může spočívat již ve vzniku dluhu a nadále nejsou uplatnitelné závěry starší rozhodovací praxe o tom, že dokud dlužník nezaplatil dlužnou částku svému věřiteli, nemůže úspěšně uplatnit nárok na její náhradu z titulu odpovědnosti třetí osoby za škodu, neboť škoda mu zatím nevznikla. Náhrada nákladů odpovídala 2 úkonům právní služby (příprava a převzetí právního zastoupení a sepis předžalobní upomínky) podle § 11 odst. 1 AT po 2 180 Kč (z tarifní hodnoty 26 600 Kč), 2 režijním paušálům po 300 Kč a náhradě DPH ve výši 21 %., tj. celkem 6 002 Kč. Tuto částku žalovaný předžalobní upomínkou rovněž uplatnil, odeslána byla 8. 3. 2021. Podle § 573 o. z. se má za to, že upomínka žalobci došla 3. pracovní den po odeslání, tj. 11. 3. 2021, žalovaný v upomínce stanovil lhůtu k úhradě 7 dnů od doručení, tedy až ode dne 19. 3. 2021 se žalobce ocitl v prodlení s úhradou nákladů řízení. Pokud tedy jde o započtení úroků z prodlení z této částky, soud obraně žalovaného vyhověl jen ohledně zákonného úroku z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 6 002 Kč ode dne 19. 3. 2021 do požadovaného dne 3. 3. 2025, tj. 1 961,66 Kč. Obrana žalovaného tak je celkově důvodná co do částky 7 963,66 Kč.

61. Konečně žalovaný uplatnil zápočet nároku ve výši 9 100 Kč představující pokutu podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. ve výši 50 Kč denně za porušení povinnosti žalobce nahlásit změnu počtu osob v bytě, která trvala od 1. 12. 2020 do 31. 5. 2020. Žalobce totiž žalovanému nenahlásil, že s ním v bytě žije jeho partnerka. Tuto skutečnost má soud za prokázanou, neboť v nájemní smlouvě byla proškrtnuta kolonka požadující uvedení osob žijících s žalobcem v pronajímaném bytě a svědkyně , jméno FO, potvrdila, že partnerka žalobce s ním v bytě pobývala od počátku nájmu (1. 12. 2020) až do své smrti 26. 12. 2020.

62. Podle § 2272 odst. 1 o. z. má nájemce právo přijímat ve své domácnosti kohokoli. Přijme-li nájemce nového člena své domácnosti, oznámí zvýšení počtu osob žijících v bytě bez zbytečného odkladu pronajímateli; neučiní-li to nájemce ani do dvou měsíců, co změna nastala, má se za to, že závažně porušil svou povinnost. Judikatura v tomto směru doplňuje, že pojem „bez zbytečného odkladu“ je nutno vykládat vždy při zohlednění všech okolností konkrétního případu; obecně však v řádu dnů (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 2484/2012, a Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 314/05).

63. Soud v tomto konkrétním případě dospěl k závěru, že žalobce měl nahlásit změnu v počtu osob do 5 pracovních dnů. Jestliže s ním partnerka v bytě žila od 1. 12. 2020, změna měla být nahlášena nejpozději do 8. 12. 2020. Od 9. 12. 2020 se ocitl v prodlení, které trvalo až do smrti paní , jméno FO, dne 26. 12. 2020, tedy po dobu 18 dní. Žalovaný tak měl nárok na pokutu ve výši 900 Kč (18 x 50 Kč) a jen v tomto rozsahu soud jeho obranu posoudil jako důvodnou. Pokud jde o včasnost této námitky započtení (učiněné dávno po uplynutí koncentrační lhůty), resp. obecně soud pro úplnost doplňuje, že podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2018, sp. zn. 32 Cdo 4182/2016 námitka započtení nepodléhá koncentrační lhůtě. Soud byl tedy povinen všechny uplatněné námitky projednat.

64. Konečně soud uzavírá, že jednání žalobce soud nepovažoval za rozporné s dobrými mravy. Jak již bylo řečeno, napjaté vztahy účastníků řízení samy o sobě rozpor s dobrými mravy nezakládají. Měl-li žalovaný za to, že vůči žalobci má neuhrazené pohledávky, mohl se jich kdykoli po skončení nájemního vztahu domáhat. Že se k tomuto postupu nerozhodl, a naopak žalobce postupoval v mezích zákona a zvolil si soudní cestu, mu nelze klást k tíži. Jak navíc soud již uvedl, nebyl to pouze žalobce, kdo včas neplnil své povinnosti (pokud jde o prodlení s úhradou nájemného), ale také žalovaný, který žalobci včas neposkytl řádné vyúčtování a nevrátil přeplatek. Z hlediska soudu se navíc sám žalovaný dostal za hranu slušnosti, když v řízení soustavně tvrdil, že byt musel vymalovat a vydezinfikovat vzhledem k tomu, že v něm zemřela partnerka žalobce, přestože tato skutečnost byla jednoznačně vyvrácena.

65. Soud s ohledem na výše uvedené shrnuje, že žalovaný důvodně uplatnil námitky započtení v částce 9 958,57 Kč (462,45 + 153,31 + 60,12 + 419,03 + 7 963,66 + 900) a o tuto částku proto soud nárok přiznaný žalobci ponížil. Nárok přiznaný žalobci na jistinách činil celkem 36 975,50 Kč [22 800 Kč (bod 47 výše) + 14 175,50 Kč (bod 52 výše)]. Po snížení o 9 958,57 Kč ohledem na započtení soud žalobci vyhověl v rozsahu 27 016,93 Kč (výrok I). Příslušenství zůstalo námitkou započtení nedotčeno a soud proto žalobci přiznal zákonný úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 14 175,50 Kč ode dne 16. 1. 2023 do zaplacení a zákonný úrok z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 22 800 Kč ode dne 1. 4. 2024 do zaplacení (též výrok I).

66. Ve zbývající části ohledně částky 22 283,07 Kč (celkový předmět řízení ve výši 49 300 Kč - 27 016,93 Kč) a odpovídajícího příslušenství soud žalobu zamítl (výrok II).

67. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o. s. ř. s ohledem na částečný úspěch žalobce. Na jistině i příslušenství kapitalizovanému ke dni vyhlášení rozsudku žalobce celkem požadoval částku 64 338,18 Kč, sestávající z částky 49 300 Kč (jistina), 10 422,12 Kč (zákonný úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 26 500 Kč od 1. 1. 2023 do 14. 8. 2025) a 4 616,06 Kč (zákonný úrok z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 22 800 Kč od 1. 4. 2024 do 14. 8. 2025). Úspěšný byl co do částky 37 120,65 Kč, sestávající z částky 27 016,93 Kč (jistina), 5 487,66 Kč (zákonný úrok z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 14 175,50 Kč ode dne 16. 1. 2023 do 14. 8. 2025) a 4 616,06 Kč (zákonný úrok z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 22 800 Kč od 1. 4. 2024 do 14. 8. 2025). Úspěch žalobce odpovídá 57,70 %, jeho neúspěch 42,30 %. Po odečtení neúspěchu od úspěchu má žalobce právo na účelně vynaložené náklady v rozsahu 15,40 %.

68. Žalobcem vynaložené náklady řízení však soud podstatně korigoval, a to s ohledem na značné množství jeho vyjádření, která soud nepovažoval za účelná. Soud žalobci přiznal náhradu nákladů za zaplacený soudní poplatek ve výši 2 465 Kč, náklady právního zastoupení za 3 úkony po 2 700 Kč podle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „AT“) ve znění do 31. 12. 2024 (1. příprava a převzetí zastoupení, 2. předžalobní výzva z 5. 4. 2024, 3. žaloba z 13. 4. 2024) z tarifní hodnoty ve výši 39 300 Kč podle § 7 a 8 odst. 1 uvedené vyhlášky, 3 režijní paušály po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění do 31. 12. 2024, dále za 4 úkony po 2 700 Kč podle § 11 odst. 1 AT ve znění od 1. 1. 2025 (1. a 2. účast na jednání dne 21. 1. 2025 přesahující 2 hodiny, 3. vyjádření ze dne 11. 2. 2025 na výzvu soudu, 4. účast na jednání dne 25. 3. 2025) z tarifní hodnoty 39 300 Kč, 4 režijní paušály za uvedené úkony po 450 Kč podle § 13 odst. 4 AT ve znění od 1. 1. 2025, 5 úkonů po 3 100 Kč podle § 11 odst. 1 AT ve znění od 1. 1. 2025 (1. vyjádření z 10. 4. 2025 na výzvu soudu, 2. účast na jednání dne 29. 4. 2025, 3. vyjádření z 9. 5. 2025 k výzvě soudu, 4. účast na jednání dne 26. 6. 2025 a 5. účast na jednání dne 14. 8. 2025) z tarifní hodnoty 49 300 Kč podle § 7 a 8 odst. 1 AT ve znění od 1. 1. 2025, 5 režijních paušálů po 450 Kč podle § 13 odst. 4 AT ve znění od 1. 1. 2025 a náhrady DPH ve výši 8 263,50 Kč.

69. Plná výše náhrady nákladů řízení žalobce by činila 50 078,50 Kč, žalobce však má právo jen na 15,40 % z této částky, tj. po zaokrouhlení na 7 712 Kč, které je mu žalovaný povinen zaplatit k rukám jeho advokáta podle § 149 odst. 1 o. s. ř. (výrok III.)

70. Soud doplňuje, že žalobci pro neúčelnost nepřiznal náhradu za následující úkony. 1. vyjádření ze dne 20. 1. 2025, které bylo předáno při ústním jednání dne 21. 1. 2025, žalobce se tedy mohl vyjádřit namístě; totéž platí o 2. vyjádření z 21. 1. 2025, které žalobce zaslal těsně po jednání soudu z téhož dne a nebylo reakcí na výzvu soudu podle § 118a o. s. ř.; 3. vyjádření z 27. 1. 2025, které nebylo podáno k výzvě soudu; 4. vyjádření z 19. 2. 2025, které následovalo krátce po vyjádření ze dne 11. 2. 2025, a nikoliv na výzvu soudu, žalobce se tedy mohl vyjádřit již v rámci předchozího přípisu; 5. vyjádření z 24. 3. 2025 předané na jednání, které tedy mohlo být učiněno ústně na místě; 6. rozšíření žaloby ze dne 25. 3. 2025, jež mohlo být učiněno v rámci žaloby, neboť nebylo odůvodněno žádnými novými skutečnostmi, které by nebyly známy na počátku řízení; 7. vyjádření z 26. 3. 2025, které bylo učiněno jeden den po jednání a nikoliv na výzvu soudu, mohlo tedy být učiněno před soudem; 8. vyjádření z 27. 7. 2025, v němž žalobce sice předložil výpočty spotřeby, avšak mohl je soudu přednést již na jednání dne 26. 6. 2025, neboť mu potřebné podklady byly doručeny ještě před tím a 9. vyjádření z 30. 7. 2025, které bylo učiněno bez výzvy soudu.

71. O lhůtách k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 o.s.ř. věta první před středníkem.