8 C 55/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudkyní Mgr. Blankou Jarolímkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Adresa žalobkyně zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B na vydání

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalované vydání celkem 16 přístupových čipů ke vchodovým dveřím domu na adrese u , adresa, , se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna do tří dnů od právní moci rozsudku nahradit žalované náklady řízení ve výši 15 246 Kč k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se podanou žalobou u zdejšího soudu domáhala po žalované vydání 16 ks přístupových čipů ke vchodovým dveřím domu na adrese , Adresa žalobkyně, (dále jen „dům“). Svou žalobu odůvodnila tím, že v domě vlastní bytové jednotky č. , Anonymizováno, (dále jen „byty“), které pronajímá třem obchodním společnostem, z nichž dvě mají v domě zapsané své sídlo. Žalobkyně aktuálně disponuje 23 přístupovými čipy, nicméně z důvodu množství pracovníků společností, jakož i jejich pomocného personálu (uklízečky a lidé vyzvedávající poštu) není toto množství čipů dostačující, neboť jednotliví pracovníci společností si musí přístupové čipy mezi sebou předávat, což žalobkyně shledává obtěžujícím. Oprávněnost nároku žalobkyně spatřuje v tom, že má jako vlastník právo na neomezený přístup do svých bytů, žalované přitom nepřísluší posuzovat přiměřenost počtu přístupových čipů na vlastníka. Požadavek žalobkyně na vydání 16 přístupových čipů (z aktuálních 23 čipů na požadovaných 39) není způsobilý zasáhnout do vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek v domě. Existence recepce podle žalobkyně neřeší její potíž, neboť recepce má omezenou provozní dobu. Nadto jsou dle tvrzení žalobkyně náklady na provoz recepce rozúčtovány pouze mezi vlastníky bytů, které slouží k podnikatelským účelům, což svědčí o diskriminaci žalobkyně. Žalobkyně dále tvrdila, že jednatel žalobkyně usiloval o rekolaudaci bytů a o této jednal s výborem žalované ústně, nicméně členové výboru žalované uvedli, že by k rekolaudaci nedali souhlas.

2. Žalovaná se ve věci samé vyjádřila tak, že s nárokem uplatněným žalobou zcela nesouhlasí. Žalovaná nemá vůči žalobkyni povinnost vydat jí požadovaný počet čipů. Dále upozorňuje na to, že byty jsou zkolaudovány jako bytové jednotky a žalobkyně je pronajímá jako nebytové prostory v rozporu se stavebním zákonem. Byty jsou využívány jako provozovny určené pro styk s veřejností, kvůli čemuž je v převážně bytovém domě provoz a hluk jako v kancelářské budově. S tím je spojeno též obtěžování ostatních nájemníků/vlastníků bytových jednotek v domě nad obvyklou míru. S provozem a užíváním kanceláří velkým množstvím osob a jejich návštěv (klientů) souvisí rovněž větší produkce odpadu, nutnost jejich zásobování, nepřiměřeným hlukem a kouřem z balkonů bytů. Podle žalované žalobkyně obtěžuje ostatní uživatele bytových jednotek též porušováním nočního klidu a pořádání firemních večírků v bytech. Nájemníci bytu č. , hodnota, mají také na svědomí vytopení bytové jednotky č. , hodnota, v důsledku vypouštění vody z velkého nafukovacího bazénu. Žalovaná odkazuje na počet návštěv za leden až únor 2023, kdy počet návštěvníků pro všechny tři byty se vyšplhal až na 757 osob. Žalobkyně rovněž porušuje povinnost ve stanovách SVJ o nahlášení počet osob v bytech. Žalovaná uvádí, že dům disponuje recepcí, která může pracovníky společností do domu vpouštět. Poskytnutím čipů žalobkyni by došlo k rychlejšímu opotřebení společných částí domu, které má žalovaná za úkol udržovat. Pro dokreslení situace žalovaná uvádí, že žalobkyně dluží na vyúčtování služeb statisíce Kč. Neopomněla zmínit ani obavy z porušování požární bezpečnost, neboť byty žalobkyně užívané jako kanceláře nejsou napojeny na systém elektrické požární signalizace, ačkoli kanceláře k tomuto systému napojeny být musí.

3. Soud provedl veškeré účastnicemi řízení předložené listinné důkazy s výjimkou listinných důkazů přiložených k vyjádření žalobkyně doručené soudu 22. 5. 2023 a zápisu z jednání SVJ z 1. 6. 2023. Soud rovněž provedl výslech tří svědků. Koncentrace řízení nastala 30 dnů po konání prvního ústního jednání, tj. ke dni 7. 4. 2023 bylo řízení zkoncentrováno. Ačkoli žalobkyně tvrdí, že důkazy přiloženými k vyjádření ze dne 22. 5. 2023 hodlá zpochybňovat věrohodnost důkazních prostředků navržených žalovanou, dle hodnocení soudu k tomuto nejsou předložené nové důkazy způsobilé. Žalobkyně předložila celou řadu nových důkazů (mj. výpisy z obchodního rejstříku a katastru nemovitostí, fotografie domovních schránek a ofocené internetové schránky společností sídlících v domě), soud ovšem ani u jednom z nich neshledal možnost znevěrohodnit dosud provedené důkazy. Žalobkyně pozdě předloženými důkazy hodlala prokázat to, že počet právnických osob sídlících v domě je vyšší, než uváděla a prokazovala žalovaná, nicméně k tomuto měla příležitost již předzkoncentrováním řízení. Věrohodnost důkazních prostředků by mohly listinné důkazy zpochybnit, kdyby kupříkladu prokazovaly, že se jedná o falza; k tomu však žádný listinných důkazů sloužit nemohl. Soud rovněž zamítl návrh žalované na provedení důkazu v podobě zápisu jednání SVJ ze dne 1. 6. 2023, k němuž tudíž došlo až po koncentraci řízení (jinými slovy nemohl být uplatněn dříve). Tento důkaz soud zamítl z toho důvodu, že byl navržen k prokázání existence dluhu žalobkyně vůči žalované, což ovšem není předmětem tohoto řízení a daná skutečnost s tímto řízením nesouvisí, neboť je před zdejším soudem samostatně projednávána pod sp. zn. 31 C 199/2022. Posledním zamítnutým návrhem na doplnění dokazování byl účastnický výslech jednatele žalobkyně. Provedení tohoto důkazu by bylo v rozporu s § 131 o. s. ř., dle kterého soud přistoupí k provedení účastnického výslechu pouze pokud nelze danou skutečnost prokázat jiným způsobem (důkazem). Soud spatřuje rozpor účastnického výslechu s § 131 o. s. ř. v tom, že skutečnosti, které měl účastnický výslech prokázat (snahu dosáhnout rekolaudace bytů), byly prokázány jiným důkazním prostředkem (listinným důkazem – sdělením stavebního úřadu).

4. Mezi účastnicemi řízení je nesporné, že žalobkyně je vlastníkem tří bytů v domě a že žalovaná je osobou odpovědnou za správu společných částí domu. Dále je nesporné, že žalobkyně měla ke dni 23. 5. 2023 ve své dispozici 23 čipů ke vchodovým dveřím.

5. Po provedeném dokazování dospěl soud ke skutkovým zjištěním, že v domě se nachází celkem 41 jednotek, z toho 30 jednotek jsou byty a dalších 11 jednotek tvoří nebytové prostory – sklepy (prokázáno prohlášením vlastníka budovy o vymezení jednotek v budově č.p. , Anonymizováno, ). Žalobkyně vlastní v domě tři byty, které se nacházejí ve 4. NP, 7. NP a 9. NP (prokázáno tamtéž). Žalobkyně uzavřela smlouvy o nájmu prostor sloužícího podnikání s tím, že byty budou sloužit jako kancelářské prostory; nájemci jsou přitom povinni dodržovat platné bezpečnostní, protipožární a musí zajistit, aby nebyl porušován klid, dobré mravy nebo pořádek v domě (prokázáno smlouvami o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne 29. 4. 2018, 3. 12. 2020 a 29. 4. 2021 ).

6. Žalobkyně jeden z bytů pronajímá společnosti , právnická osoba, (dále jen „firma č. , hodnota, “), v níž figuruje na adrese domu až 22 poradců (prokázáno internetovými stránkami firmy). Firma č. , hodnota, si též stěžovala na nízký počet čipů, když aktuálních 7 čipů firmě č. , hodnota, nepostačuje a žádala o vydání dalších 11 čipů (prokázáno dopisem ze dne 28. 3. 2023). Společnost , právnická osoba, . (dále jen „firma č. , hodnota, “) potřebuje pro vstup 18 čipů, aktuálně disponuje pouze 15 čipy (prokázáno dopisem ze dne 30. 3. 2023). Žalobkyně potřebuje ke vstupu 7 čipů, disponuje pouze jedním (prokázáno dopisem ze dne 29. 3. 2023). Společnost , Anonymizováno, . (dále jen „firma č. , hodnota, “) k užívání bytu potřebuje 8 čipů, má však pouze jeden (prokázáno dopisem ze dne 28. 3. 2023). Dřívější nájemce žalobkyně vypověděl smlouvu o nájmu z důvodu nových plateb za recepci, vypínání čipů a jejich nedostatečný počet a špatných vztahů se sousedkou (prokázáno výpovědí z nájmu ze dne 5. 1. 2021). Žalobkyně neposkytla aktivní čipy v jejím vlastnictví k jejich kontrole a evidenci v měsících prosinci 2020 a lednu 2021, následkem čehož byly 5. 2. 2021 deaktivovány, přičemž aktivních zůstalo pouze 7 čipů vydaných žalobkyni v minulosti a další tři čipy dodatečně vydané byly nabídnuty k aktivaci (prokázáno emailem ze dne 8. 2. 2021).

7. V minulosti byly žalobkyni adresovány stížnosti majitelů ostatních bytových jednotek v domě, v kterých byla zmíněna hlučná večerní venkovní party s grilováním (prokázáno emailem ze dne 1. 9. 2017), rušení nočního klidu, pouštění hlasité hudby a pohyb osob na chodbách v nočních hodinách a vyhazování nábytku z balkonu na pozemek jedné z vlastnic (prokázáno emailem ze dne 1. 11. 2017), vyhazování skleněných lahví na silnicipřed domem (prokázáno emailem ze dne 16. 9. 2021 a emailem ze dne 23. 9. 2021) a vytopení jednotky nacházející se pod bytem č. , hodnota, , jakož i únik vody z bazénu na terase této jednotky (prokázáno emailem ze dne 22. 8. 2018).

8. V posledních letech každoročně vzrůstá množství a přeplněnost odpadních nádob, zejména na papír a kartonové krabice, též dochází k nadužívání technologií chlazení v domě (prokázáno dopisy od , právnická osoba, ze dne 22. 2. 2023 a 24. 2. 2023). Počet osob evidovaných recepcí v domě jakožto návštěv bytů žalobkyně činí za leden až únor 2023 757 osob. Za leden až červen 2022 to bylo celkem 926 osob a srpen až prosinec 2022 1 054 osob (prokázáno dopisem ze dne 22. 3. 2023). V domě dochází k přetěžování výtahů a nájemníci se setkávají s jejich nedostačujícím počtem. Pokud by se z domu stal multifunkční komplex, tj. přibyly by kancelářské prostory, bylo by potřeba instalovat další jeden až dva osobní výtahy (prokázáno dopisem ze dne 21. 3. 2023). Časté využívání výtahů, ke kterému nejsou původně určeny, si v brzké době vyžádá provedení nezbytných servisních zásahů nad rámec smluvené servisní činnosti (prokázáno vyjádřením k technickému stavu výtahu od společnosti , právnická osoba, . ze dne 9. 5. 2023).

9. Vlastníci jednotek jsou povinni výboru společenství a správci hlásit změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm, dále mají povinnost řídit se při užívání společných částí domu a společných zařízení domu stanovami, právními předpisy a pokyny výrobce či správce zařízení (prokázáno stanovami SVJ , Anonymizováno, dne 14. 12. 2016). Vlastníci jednotek schválili plný provoz recepce v domě s provozem od 8:00 hod. do 19:00 hod. s tím, že náklady na recepci budou rozúčtovány pouze mezi všechny jednotky, které jsou užívány k podnikatelským účelům jako kanceláře (prokázáno bodem 7. zápisu z jednání shromáždění SVJ ze dne 25. 2. 2020).

10. V domě je jediné schodiště a dva výtahy – jeden osobní a druhý evakuační a požární. Změnu užívání bytů žalobkyně na kancelářské jednotky by došlo k zásahu do původní koncepce požárně bezpečnostního řešení. Navrhovaná změna by tak vyžadovala provedení rozsáhlých stavebních úprav (prokázáno odborným vyjádřením , Anonymizováno, od , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 6. 4. 2023). Při navýšení počtu osob v bytě č. , hodnota, ze 4 na 7, v bytě č. , hodnota, a 18 z 8 uživatelů na 16 nedojde k rozporu s příslušnými ČSN a s požární bezpečností staveb (prokázáno požárně bezpečnostním řešením – technickou zprávou , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 20. 12. 2021).

11. Úřad městské části , adresa, (dále jen „úřad“) nedohledal žádost o změnu užívání bytových jednotek žalobkyně na nebytové (prokázáno dopisem úřadu ze dne 21. 3. 2023).

12. Ze svědecké výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že svědek je vlastníkem bytu v 6. NP. V domě je velká fluktuace lidí, jelikož v něm sídlí spoustu firem. Na výtah svědek čeká zhruba , právnická osoba, . Na terase má odhozené nedopalky cigaret od sousedů, je tam zvýšený hluk. Svědek má dva nebo tři čipy od vchodových dveří.

13. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, před soudem vypověděl, že vlastní bytovou jednotku v 8. NP, tedy mezi jednotkami žalobkyně. Výtahy jsou v budově dva, pohyb velkého počtu osob však velmi limituje jejich užívání. Svědek v minulosti zaznamenal pořádání večírků v 9. NP, při kterých docházelo k rušení nočního klidu a vypadnutí stolu a dvou židlí na pozemek u domu. Svědka dále obtěžuje chození v podpatcích v bytě nad ním. Jako dalším problém vidí kouření v jednotkách žalobkyně, které je v domě přísně zakázáno. Klimatizace svědek označuje za velký problém, kdy se v největších vedrech stává, že pojistky v okruhu jeho bytu a bytu žalobkyně v 7. a 9. NP vypadnou z důvodu přetížení způsobeného nastavenými nízkými teplotami klimatizačních jednotek. Svědek si rovněž vybavuje rozbité lahve předdomem, vnímal přitom, že okna nad a pod jeho bytem byly otevřená, z čehož si dovodil, že lahve patrně vyhodil někdo z nájemníků žalobkyně. Svědek potvrdil též nadměrnou produkci odpadů v domě, když žalovaná musela instalovat druhou klec na dodatečné kontejnery. Nemá problém s jinou firmou sídlící v domě , právnická osoba, ., neboť hradí náklady spojené s provozem recepce a její zaměstnanci neobtěžují další vlastníky.

14. Z výpovědi svědka , tituly před jménem, , jméno FO, vzal soud za prokázané, že svědek posuzoval realizovatelnost změny užívání bytu na nebytové prostory, načež musel konstatovat, že tato změna je realizovatelná pouze s velmi vysokými náklad, které by spočívaly i v zásazích do stavební konstrukce domu.

15. Z ostatních provedených důkazů (zejména z četných fotografií založených na č. l. 215259, ze kterých nebylo zřejmé, komu patří zaparkovaná auta a motocykly před domem), soud neučinil žádná pro rozhodnutí ve věci podstatná skutková zjištění.

16. Soud z provedených důkazů učinil následující závěr o skutkovém stavu: Žalobkyně v domě vlastní tři bytové jednotky, ve 4., 7. a 9. NP. Žalobkyně má v tuto chvíli k dispozici 23 čipů ke vchodovým dveřím, tj. více než sedm čipů na jeden byt. Každá z těchto jednotek je pronajímána za účelem zisku žalobkyně. Sama žalobkyně označuje bytové jednotky jako prostory sloužící k podnikání, přičemž toleruje, aby v nich nájemníci provozovali kanceláře. Všechny jednotky žalobkyně jsou přitom zkolaudovány jako bytové jednotky, nikoli nebytové. Jelikož nájemníci žalobkyně využívají nájemní prostory k pořádání schůzí a konzultací s klienty, dochází v domě k nadprůměrnému opotřebování společných částí domu (výtahu, recepce, parkovacích míst před domem apod.). Provoz kanceláří s sebou nese rovněž nadprůměrnou produkci odpadů, zejména kancelářských potřeb. Fluktuace lidí v domě obtěžuje ostatní vlastníky/nájemníky bytových jednotek vytížením výtahů a často též zvýšeným hlukem, a to nejen v provozní době kanceláří, ale také v době nočního klidu. V minulosti bylo pořádáno v bytech žalobkyně několik večírků, při kterých došlo k vyhazování nábytku z okem, skleněných láhví na chodník před domem a rušení nočního klidu.

17. Soud důkazy zhodnotil podle své úvahy, a to jak jednotlivě, tak i v jejich vzájemné souvislosti. Ve světle zásady volného hodnocení důkazů soud z provedených listinných důkazů vyzdvihl zejména emaily jednotlivých vlastníků jednotek, předsedkyně výboru SVJ a správce domu, ze kterých byla patrná situace v domě. Svědecké výpovědi všech tří svědků soud hodnotil za zcela věrohodné. Všichni svědci vypovídali plynule a věcně, když svými výpověďmi poskytli soudu ucelený obraz o situaci v domě a – v případě svědka , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, – jejich životě v něm.

18. Po právní stránce soud věc zhodnotil podle § 1012 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), dle kterého má vlastník právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z toho vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit.

19. Podle § 1175 o. z. vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

20. Dle § 2255 odst. 1 o. z. nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou. Dle odst. 2 téhož ustanovení nezpůsobí-li to zvýšené zatížení pro byt nebo dům, může nájemce v bytě i pracovat nebo podnikat.

21. Podle § 1176 o. z. vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.

22. Podle § 1177 o. z. vlastník jednotky oznámí bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku (dále jen „osoba odpovědná za správu domu“) své jméno, bydliště, jméno a bydliště osoby, které přenechal byt k užívání na dobu nikoli přechodnou, a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. To platí i v případě změny těchto údajů.

23. V souladu s ustálenou judikaturou vyšších soudů (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 9. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1583/2021) pro právní režim užívání společných prostor v rámci bytového spoluvlastnictví lze i nadále aplikovat zásadu přiměřenosti (proporcionality) stanovenou obecně pro obsah vlastnického práva (§ 1012 o. z.), případně speciálně pro imise (§ 1013 o. z.), a dovodit, že vlastník jednotky nesmí užívat společné prostory takovým způsobem, kterým by nad míru přiměřenou poměrům ztížil užívání těchto prostor ostatním vlastníkům jednotek. Posouzení, zda jde o výkon práva ztěžující užívání nad míru přiměřenou poměrům, závisí na úvaze soudu, která bude odrážet individuální okolnosti každého jednotlivého případu, neboť jde o právní normu s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou; uvedené posouzení lze přezkoumat jen v případě jeho zjevné nepřiměřenosti. K citovaným závěrům se Nejvyšší soud přihlásil též v usnesení ze 17. prosince 2019, sp. zn. 26 Cdo 2066/2019, či z 15. dubna 2021, sp. zn. 26 Cdo 3054/2020.

24. V rozsudku ze dne 17. června 2019, sp. zn. 26 Cdo 2359/2018, uveřejněném pod č. 91/2020 časopisu Soudní judikatura, Nejvyšší soud vyložil, že ustanovení § 1175 o. z. vymezuje práva a povinnosti vlastníka jednotky (srov. § 1159 o. z.) s ohledem na povahu bytového spoluvlastnictví, a to pozitivně a negativně. Pozitivně je upraveno jeho právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt a užívat společné části; negativní vymezení spočívá v zákazu ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv a v zákazu ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.

25. Na základě zjištěného skutkového stavu a následného právního posouzení věci soud po zohlednění relevantní judikatury uzavřel, že nárok žalobkyně na vydání dalších šestnácti čipů od vchodových dveří není v souladu s právními předpisy ani aktuálně platnými bezpečnostními předpisy. Žalobkyni lze sice přisvědčit v tom, že vlastnické právo je jedním z práv zaručených Listinou základních práv a svobod (srov. článek 11 Listiny) a absolutním majetkovým právem, na které pamatuje o. z, nicméně i článek 11 odst. 3 stanoví, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy. Žalobkyni je nutno dát zapravdu též ohledně její svobodné vůle uzavřít nájemní smlouvu s libovolnou osobou a žalovaná není oprávněna spolupodílet se na výběru vhodných uchazečů k nastěhování do bytových jednotek. Žalovaná má rovněž povinnost umožnit žalobkyni nerušený výkon jejího vlastnického práva tím, že jí poskytne přístup ke všem bytovým jednotkám v jejím vlastnictví.

26. Soud dospěl k názoru, že žalovaná veškeré povinnosti uvedené v odstavci shora plní a žalobkyni neomezuje ve výkonu vlastnického práva. Žalovaná poskytla žalobkyni k dnešnímu dni 23 čipů od vchodových dveřích, ačkoli žalobkyně v domě vlastní „pouze“ tři byty. Ve srovnání se svědkem , tituly před jménem, , jméno FO, , který má v držení dva nebo tři čipy na svůj jeden byt, žalobkyně oplývá komfortním množstvím sedmi čipů na jeden byt. Žalovaná tak v žádném případě neomezuje výkon vlastnického práva žalobkyně vůči bytovým jednotkám, naopak je velice benevolentní a tolerantní vůči protiprávnímu způsobu užívání daných bytů, které jsou zkolaudovány jako bytové jednotky, nikoli nebytové prostory pro provoz kanceláří. Na Počet 23 čipů ke třem bytům žalobkyně tedy soud shledává jako zcela dostačující, možná až převyšující potřebu průměrného vlastníka bytové jednotky. Disponuje-li svědek , tituly před jménem, , jméno FO, dvěma či třemi čipy, nebylo by divu kdyby žalovaná za účelem zklidnění situace v domě žalobkyni část čipů odebrala či deaktivovala.

27. Neopomenutelným faktem je též přítomnost recepčních ve všední dny od 8 – 19 hodin. Nájemníci či jejich pomocné síly mohou být v pracovní dny vpuštěny do objektu pracovníky recepce. A jelikož jsou všechny byty žalobkyně využívány jako kanceláře firem, které v nich poskytují konzultační činnost klientům, nelze předpokládat, že by klient přišel do domu mimo provozní dobu recepce. Pokud by se tak stalo, má každý nájemník k dispozici v průměru sedm čipů, za pomoci nichž lze klienta do budovy vpustit. Že žalobkyně poskytla jeden z bytů do nájmu společnosti, jejíž součástí je min. 22 zaměstnanců, je věcí volby žalobkyně. Odvozovat od svého vlastnického práva právo na vydání neomezeného množství čipů pro uspokojení veškerých nájemníků žalobkyně a jejich pracovníků a ostatního personálu by znamenalo ignorovat skutečnost, že vlastnické právo žalobkyně má (tak jako vlastnické právo každého) určité limity. Obecně lze říci, že vlastnické právo každého končí tam, kde začíná právo jiného.

28. Soud nemůže odhlédnout ani od skutečnosti, že žalobkyně požaduje vydání většího množství čipů proto, aby její nájemníci mohli využívat její byty protiprávním způsobem jako nebytové prostory – kanceláře. Pro žalobkyni přívětivým rozhodnutím by tak soud aproboval protiprávní stav, který žalobkyně v domě již několik let nepokrytě udržuje. Žalobkyně nejeví žádný náhled na situaci a zcela postrádá respekt k oprávněným požadavkům zbylých sousedů. Chování nájemníků žalobkyně častokrát ohrožuje (vyhazování nábytku a skleněných lahví z oken domu) či přinejmenším obtěžuje (rušení nočního klidu, kouření na terase bytů atd.) ostatní obyvatele domu. Žalobkyně přitom nemá ani základní snahu tyto události řešit, natož jim pak předcházet. Důsledkem jejího konání dochází k neúměrnému opotřebování společných částí domů, zejména výtahu. S tím souvisí i zvýšené množství elektřiny na jeho provoz, osvětlení společných částí domu a provoz recepce. Žalobkyně se přitom na těchto nákladech zjevně nepodílí, když současně s tímto řízením je vůči ní vedeno řízení o zaplacení nákladů na služby a příspěvků na správu domu. Žalované se tak podařilo prokázat tvrzení, že žalobkyně užívá společné prostory takovým způsobem, který nad míru přiměřenou ztěžuje užívání společných prostor ostatním vlastníkům (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 9. 2021, sp. zn. 26 Cdo 1583/2021). V řízení bylo prokázáno, že nejde o presumpci tohoto porušování, ale o její přezkum ex post a uvedený judikát je proto plně aplikovatelný.

29. Žalobkyně se domáhá plnění povinností žalované, zatímco naprosto rezignuje na plnění jejích povinností vůči žalované. Žalobkyně kupříkladu nehlásí žalované počet osob, které užívají její byty a neřeší situaci s kouřením na terasách jejích bytů, přestože kouření je v celém objektu přísně zakázáno požárními předpisy. Dle slyšeného požárního specialisty se přitom jedná o výškovou budovu s velmi vysokým požárním rizikem a byty s ohledem na to, nelze v podstatě zrekolaudovat na nebytové prostory. Žalobkyně se o to koneckonců ani nesnaží, jak vyplynulo ze zjištění úřadu, a dále v domě udržuje protiprávní stav, který nejenže ohrožuje bezpečí ostatních obyvatel domu, ale současně s větší fluktuací osob (počet návštěvníků za leden a únor 2023 se vyšplhal na 757) se zvyšuje riziko vzniku pojistné události, nemluvě o kouření na terasách bytů žalobkyně. Že tyto obavy nejsou liché, se v minulosti přesvědčila sousedka, která byla vytopena v důsledku jednání nájemníků žalobkyně. Nájemníci žalobkyně totiž nepostupují s obecnou prevenční povinností, když na terase jednoho z bytů měli napuštěný bazén, ze kterého ucházela voda.

30. Žalobkyně přitom není diskriminována, neboť v domě sídlí i jiná firma, která ale svými zaměstnanci neobtěžuje ostatní vlastníky bytů, a také v souladu se stanovami přispívá na chod recepce a plní i další povinnosti vlastníka bytu.

31. Žalobkyně dlouhodobě odmítá plnit své povinnosti, které jí vyplývají z vlastnictví bytů a participaci v SVJ. Přiznáním nároku žalobkyni by soud ještě zhoršil stávající stav v domě a fluktuace lidí by se stala neúnosnou. Žalobkyně disponuje 21 čipy ke vchodovým dveřím, pročež ani v nejmenší míře nedochází k omezování či jinému zasahování do jejího vlastnického práva, když jiní nájemníci disponují zpravidla dvěma až čtyřmi čipy. Ze všech výše uvedených důvodů proto soud žalobu shledává jako nedůvodnou, pročež žalobu zamítl a úspěšné žalované přiznal plnou náhradu nákladů řízení.

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 15 246 Kč. Žalované náleží náhrada nákladů řízení výhradně za zastoupení advokátem, a to odměna stanovená z tarifní hodnoty sporu v částce 10 000 Kč dle § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), sestávající z částky 1 500 Kč za každý ze sedmi úkonů právní pomoci dle § 11 odst. 1 a. t. [1. převzetí a příprava zastoupení, 2. vyjádření k žalobě ze dne 26. 9. 2022, 3. účast na jednání dne 7. 3. 2023, 4. vyjádření a doplnění důkazů ze dne 23. 5. 2023, 5. a 6. účast na jednání dne 23. 5. 2023 (přiznána odměna za dva úkony, neboť jednání přesáhlo dvě hodiny) a 7. účast na jednání dne 21. 11. 2023] a 7x režijní paušál za jednotlivé úkony v celkové výši 2 100 Kč podle § 13 odst. 3 a. t. Konečně právnímu zástupci žalovaných náleží také DPH ve výši 21 %, jehož je plátcem, které je vypočteno z částky 12 600 Kč ve výši 2 646 Kč. Dle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalobkyně povinna zaplatit náhradu nákladů řízení advokátovi žalované.

33. Lhůtu k plnění soud uložil podle § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř., když pro jiné rozhodnutí neshledal zákonné důvody.