9 C 17/2026

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl soudkyní JUDr. Kateřinou Kyselovou, Ph.D., LL.M., ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro zaplacení 12 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci částku 12 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z této částky od 28. 10. 2025 do zaplacení, a náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč.

II. Žalovaná je povinna do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 16 449 Kč k rukám jeho zástupce.

1. Žalobce se v řízení domáhal zaplacení částky 12 000 Kč s příslušenstvím. Svůj nárok odůvodnil tak, že mezi ním a žalovanou byla dne datum uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu určitou od 1. 4. 2025 do 30. 9. 2025 (dále jen „nájemní smlouva“), na základě které si žalovaná od žalobce pronajala bytovou jednotku č. hodnota na adrese adresa (dále jen „byt“), a za to mu měla platit nájemné ve výši 12 000 Kč měsíčně vždy nejpozději do 20. dne každého kalendářního měsíce za měsíc nadcházející, žalovaná však nájemné řádně nehradila. Dne 24. 6. 205 žalobce doručil žalované výpověď z nájmu bytu z důvodu zvlášť závažného porušení smlouvy spočívající v neplacení nájemného. Neuhrazeno bylo nájemné za květen, červen a červenec 2025. Dne 2. 7. 2025 nakonec došlo k předání bytu, žalované tak zpětně nevznikla povinnost hradit nájemné za měsíc červenec 2025. Dlužné nájemné proto činilo 24 000 Kč. V souladu s čl. 5.1 nájemní smlouvy složila žalovaná jistotu 12 000 Kč, žalobce ji proto v souladu se zákonem započetl na dlužný nájem. Žalovaná tedy žalobci nadále dluží zbývající částku 12 000 Kč, kterou mu ani přes výzvy dosud nezaplatila.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobce neuznává. Předmět nájmu podle žalované od počátku vykazoval vady, na které žalovaná žalobce upozorňovala. Byt byl v tak špatném technickém stavu, že byl prakticky neobyvatelný. Žalovaná si jej pronajímala k zajištění bytových potřeb svých pracovníků, podle jejich zprávy z 23. 4. 2025 ale v bytě netekla teplá voda, pračka byla špatně zapojená, postele nebyly smontované a stále se čekalo na připojení k internetu. Ve zprávách ze dne 25. a 27. 4. 2025se opakují upozornění na problémy s pračkou. Podle žalované v bytě nefungoval odpad, při zapnutí pračky došlo k vytopení koupelny, bojler neohříval vodu, elektřina u boileru byla špatně zapojená (probíjela), netěsnila okna, nefungovalo topení. Kvůli nefunkčnímu topení bylo v bytě chladno, uživatelé se ale kvůli nebezpečné elektřině báli zapojit přímotop. Žalovaná proto jako svou procesní obranu v řízení uplatnila nárok na slevu z nájmu s ohledem na vady předmětu nájmu, a to ve výši 12 000 Kč. Nárok žalobce žalovaná navrhla zamítnou buď pro rozpor s dobrými mravy s ohledem na to, že předmět nájmu po celou dobu trpěl podstatnými technickými vadami, a pokud by z tohoto důvodu zamítnuta nebyla, navrhla soudu, aby započetl částku 12 000 Kč představující slevu z nájmu na nárok žalobce.

3. Žalobce na vyjádření žalované reagoval tak, že na svých žalobních tvrzeních trvá a nemá za to, že by argumenty žalované přinesly nové skutečnosti, které by mohly mít za následek nedůvodnost žalobcem uplatněného nároku. Podle žalobce žalovaná nezpochybňuje existenci nájemního vztahu a z toho vyplývající povinnosti hradit žalobci nájemné. Žalovaná svou obranu staví na tvrzení, že měl předmět nájmu vykazovat po celou dobu nějaké vady, přičemž ke svým tvrzením nedokládá žádné důkazní prostředky. Žalovaná nedoložila, že žalobce byl na existenci konkrétních vad řádně a včas upozorněn. Vady, na které poukázala ve svých údajných zprávách, byly vytčeny až měsíc po převzetí bytu a není ani zcela jasné, komu byly poslány. Pokud by navíc byl předmět nájmu stižen vytýkanými vadami, které by byt činily neobyvatelným nebo užívání zásadním způsobem omezovaly, měla žalovaná k dispozici zákonné prostředky ochrany. Žalovaná jich ale nevyužila a nájemní vztah neukončila, k tomu došlo až z iniciativy žalobce pro neplacení nájemného. Obrana žalované se proto jeví jako čistě účelová.

4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující:

5. Z výpisu z obchodního rejstříku žalované k 17. 2. 2026 soud zjistil, že se jedná o společnost s ručením omezeným, která má jednu jednatelku a jednoho společníka (právnickou osobu). Předmětem podnikání žalované je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona.

6. Z listiny označené jako Smlouva o nájmu bytu Anonymizováno, nedatovaná, bylo zjištěno, že žalobce uzavřel s žalovanou smlouvu, jejímž obsahem byl závazek žalobce poskytnout žalované k užívání bytovou jednotku č. hodnota v domě na č. p. Anonymizováno, v obci adresa, k. ú. adresa (čl. I. bod 1.1), a to od 1. 4. 2025 do 30. 9. 2025 včetně s možností prodloužení na dobu neurčitou (čl. III. bod 3.1), a žalovaná zavázala za to žalobci platit nájemné ve výši 12 000 Kč měsíčně dopředu vždy ke každému 20. dni kalendářního měsíce (čl. IV. bod 4.1). Žalovaná byla povinna složit na jistotu ve výši 12 000 Kč k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a příp. náhradu škody za poškození bytu nebo jeho vybavení atd. (čl. V. bod 5.1). V případě prodlení s placením nájemného se strany dohodly na tom, že je žalobce oprávněn započíst jistotu k úhradě pohledávek za žalovanou v souvislosti s plněním ze smlouvy (čl. V bod 5.2). Žalovaná se zavázala při poruchách na instalacích a zásobovacích vedeních neprodleně vyrozumět žalobce a o potřebách jiných oprav (čl. VI. bod 6.7).

7. Z listiny označené jako Výpověď z nájmu bytu ze dne 24. 6. 2025 bylo zjištěno, že žalobce adresoval žalované výpověď z nájmu s ohledem na zvlášť závažné porušení jejích povinností spočívající v neuhrazení nájemného za měsíce květen až červenec 2025. Zároveň vyzval žalovanou k odevzdání byti bez zbytečného odkladu, nejpozději do 2. 7. 2025, a poučil ji o možnosti vznést námitky a podat návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

8. Z listiny označené jako Předžalobní výzva ze dne 20. 10. 2025 soud zjistil, že žalobce zaslal žalované výzvu, aby uhradila dlužnou částku na nájemném ve výši 12 000 Kč (z původních 24 000 Kč za dva měsíce nájmu po započtení jistoty ve výši 12 000 Kč) spolu s náhradou nákladů advokáta a zákonným úrokem z prodlení, a to nejpozději do 27. 10. 2025, kdy v opačném případě se bude žalobce dlužné pohledávky domáhat prostřednictvím soudu. Z připojené doručenky vyplývá, že výzva byla žalované doručena do datové schránky dne 30. 10. 2025.

9. Z kopie screenu obrazovky mobilního telefonu na č. l. 33-43 spisu soud zjistil, že žalovaná komunikovala SMS zprávami s tel. číslem tel. číslo, kdy dne 23. 4. 2025 na dotaz ohledně toho, jak proběhlo ubytování žalovaná sdělila, že rodina, která se do bytu nastěhovala, hlásí, že nemá teplou vodu, pračka byla špatně zapojená a postele údajně nebyly smontované, a že čekají na připojení k internetu. Kontakt na to uvedl, že mu o tom nikdo neřekl, pokud jde o bojler na teplou vodu, vyřeší ho obratem, načež píše zprávu od technika, že stačí zapnout vypínač. Žalovaná dne 24. 4. 2025 píše, že teplou vodu pán zvládnul opravit, řeší tedy dále už jen internet. Dne 25. 4. 2025 žalovaná píše, že pračka „nějak divně splachuje vodu“, součástí zprávy je video. Další konverzace z května a června 2025 už se předmětného bytu nebo nějakých závad v něm netýká.

10. Z videa uloženého v informačním systému soudu bylo zjištěno, že se jedná o video ze zprávy poslané mobilním telefonem žalovanou dne 25. 4. 2025 na tel. č. tel. číslo, přičemž je na něm zachycena viditelně stojící voda v bubnu pračky a v kuchyňském dřezu vedle, v pozadí je slyšet cizojazyčný ústní projev.

11. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

12. Žalobce se žalovanou uzavřeli Smlouvu o nájmu bytu Anonymizováno, jejímž předmětem byl závazek žalobce poskytnout žalované k užívání bytovou jednotku č. hodnota v domě na č. p. Anonymizováno, v obci adresa, k. ú. adresa od 1. 4. 2025 do 30. 9. 2025 včetně, s možností prodloužení na dobu neurčitou, a žalovaná se zavázala za to žalobci platit nájemné ve výši 12 000 Kč měsíčně dopředu vždy ke každému 20. dni kalendářního měsíce, a zároveň složit jistotu ve výši jednoho měsíčního nájemného k zajištění mj. dluhu na nájemném či případné náhrady škody za poškození bytu nebo jeho vybavení, přičemž v případě prodlení s placením nájemného se strany dohodly na tom, že je žalobce oprávněn započíst jistotu k úhradě pohledávek za žalovanou v souvislosti s plněním ze smlouvy. Pracovníci žalované se do bytu v dubnu 2025 nastěhovali, dne 23. 4. 2025 žalovanou kontaktovalo prostřednictvím SMS tel. č. tel. číslo s dotazem, jestli ubytování proběhlo v pořádku, načež žalovaná odpověděla, že jsou problémy s teplou vodou, pračkou a internetem, o den později žalovaná napsala, že teplá voda je vyřešena a zbývá už jen zapojit internet. Dne 25. 4. 2025 popsala uvedenému kontaktu SMS, že jsou problémy s odtokem pračky a k tomu zaslala video z něhož je patrné, že v bubnu pračky a v kuchyňském dřezu stojí voda. Další vzájemná konverze už se předmětného bytu nijak netýkala. Dne 24. 6. 2025 zaslal žalobce žalované výpověď z nájmu bytu pro nezaplacení nájemného za měsíce květen až červenec 2025. V červenci 2025 žalovaná byt předala žalobci. Předžalobní výzvou ze dne 20. 10. 2025 žalobce žalovanou vyzval, aby uhradila dlužnou částku na nájemném ve výši 12 000 Kč (z původních 24 000 Kč za dva měsíce nájmu po započtení jistoty ve výši 12 000 Kč) spolu s náhradou nákladů advokáta a zákonným úrokem z prodlení, a to nejpozději do 27. 10. 2025. Výzva byla žalované doručena do datové schránky dne 30. 10. 2025, ta však přesto ničeho nezaplatila.

13. Na základě takto zjištěného skutkového stavu dospěl soud k následujícím právním závěrům, přičemž vycházel z níže citovaných ustanovení právních předpisů.

14. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

15. Podle § 2247 odst. 1 si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odst. 2 tamtéž pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

16. Podle § 2257 odst. 1 a 2 o. z. pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, a nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

17. Podle § 2264 odst. 1 o. z. zjistí-li nájemce v bytě poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli; jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu.

18. Podle § 2265 odst. 1 o. z. pronajímatel odstraní poškození nebo vadu v přiměřené době poté, co mu nájemce poškození nebo vadu oznámil. Podle odst. 2 tamtéž může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Podle odst. 3 tamtéž neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

19. Podle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

20. Po provedeném dokazování soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Mezi stranami bylo nesporné, že došlo k uzavření nájemní smlouvy, a že jejím předmětem byl pronájem bytu č. hodnota na adrese č. p. Anonymizováno, v obci adresa, k. ú. adresa, a měsíčním nájemným ve výši 12 000 Kč, a složenou jistotou ve výši jednoho měsíčního nájmu. Žalovaná nijak nepopřela ani nezaplacení nájemného v měsících květen až červenec 2025 (resp. až červen 2025, protože v červenci už byt neužívala) nebo obdržení výpovědi z nájmu. Spornou mezi účastníky byla pouze obrana vznesená žalovanou, kterou měla proti pohledávce žalobce na dlužném nájemném započíst svou tvrzenou slevu z nájemného z důvodu zásadních vad pronajímaného bytu.

21. Pronajímatel po dobu trvání nájmu udržuje byt ve stavu způsobilém k užívání (§ 2257 o. z.), vyskytne-li se však vada nebo poškození, nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznámit vadu pronajímateli (§ 2264 o. z.), přičemž neodstraní-li pronajímatel vadu řádně, může nájemce mj. požadovat slevu z nájemného (§ 2265 odst. 2 o. z. ve spojení s § 2208 odst. 1 o. z.). Z uvedeného vyplývá, že zákon připouští uplatnění slevy z nájemného za existence neodstraněných, avšak řádně uplatněných vad, v daném případě takto uplatněná obrana žalovaného nebyla po stránce skutkové soudem vyhodnocena jako důvodná.

22. Z provedeného dokazování vyplývá, že žalovaná až na dotaz (tzn. ani ne z vlastní iniciativy) vyrozuměla „někoho“ na tel. čísle tel. číslo SMS zprávou o tom, že uživatelé bytu si stěžují na některé nedostatky (tj. že neteče teplá voda z bojleru, zlobí pračka, není stále zajištěn internet). Z následující konverzace to však vypadá, že tyto problémy byly minimálně částečně vyřešeny (internet, teplá voda), a co se týká neodtékající pračky, další konverzace v měsících květnu a červnu, za které nebyl zaplacen ze strany žalované nájem, už se o tomto problému nijak nezmiňuje. Z SMS konverzace je pak evidentní, že se jednalo o vady, které v bytě byly zjevné po nastěhování počátkem dubna 2025, žalovaná však o nich „někoho“ (a zde je taktéž otázka, jestli vůbec žalobce) vyrozuměla až téměř za měsíc, tedy rozhodně ne neodkladně. Z konverzace a dalších důkazů pak nevyplývá nic o tom, jak a kdy žalobce závady odstranil či neodstranil. Pokud jde o tvrzení, že nebyl zapojen internet, k tomu soud upozorňuje, že internet nepatří mezi služby, které pronajímatel zajišťuje, neplyne-li něco jiného ze smlouvy (§ 2247 odst. 2 o. z.).

23. S ohledem na to soud dospěl k závěru, že žalovaná nijak neprokázala existenci podstatných vad bytu, jejich včasné oznámení žalobci jako pronajímateli a neodstranění takových vad žalobcem, či že takové vady měly dopad, a jaký, na užívání bytu a jaká sleva z nájmu by takovému omezení užívání bytu odpovídala. Samotné zaslání SMS (někomu?) o problémech v bytě v měsíci dubnu nelze samo o sobě považovat za dostatečné prokázání vzniku a výše pohledávky na slevu z nájemního ve výši tvrzené žalovanou. Žalovaná tedy neunesla břemeno tvrzení ani důkazní ohledně existence, rozsahu a výše své protipohledávky, a to i přesto, že o následcích v podobě neúspěchu byla soudem písemně poučena. Dalšího dobrodiní výzvy a poučení při ústním jednání se pak sama vzdala, pokud se rozhodla jej nezúčastnit (když se její zástupce z jednání omluvil).

24. Soud tedy žalobě zcela vyhověl, a to i co do požadovanému úroku z prodlení ode dne následujícího po lhůtě určené k zaplacení v předžalobní výzvě, a to podle § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., vyhověl i nároku žalobce na náklady spojené s jejím uplatněním ve výši 1 200 Kč podle § 513 o. z. ve spojení s § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., odpovídající minimální výši nákladů spojených s uplatněním pohledávky při vzájemném závazku podnikatelů.

25. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 16 449 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 800 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 12 000 Kč sestávající z částky 1 580 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, návrh ve věci samé, vyjádření z 29. 4. 2026, účast na jednání dne 5. 5. 2026) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.. Úkon v podobě „další porady s klientem přesahující jednu hodinu konaná dne 27. 4. 2026“ soud žalobci nepřiznal, protože nebylo nijak doloženo, že taková porada proběhla a její konání bylo skutečně nezbytné. Dále soud žalobci přiznal náhradu nákladů řízení v souvislosti s cestou realizovanou dne 5. 5. 2026 ve výši 5 499 Kč za 410 ujetých km v částce 3 699 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 9 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 12 × 30 minut v částce 1 800 Kč podle § 14 a. t.

26. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. soud rozhodl o povinnosti zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupkyně žalobce. Lhůtu ke splnění rozsudkem uložených povinností určil soud třídenní podle § 160 odst. 1 o. s. ř., neboť pro uložení lhůty jiné neshledal důvod. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 8. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.