14 C 107/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní Mgr. Annou Vrdlovcovou ve věci žalobkyní: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa , číslo obec a číslo b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa , číslo obec a číslo obě zastoupeny advokátem titul jméno příjmení se sídlem adresa , číslo obec a číslo proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem titul jméno příjmení se sídlem adresa , číslo obec a číslo o zaplacení 1 025 500 Kč s příslušenstvím

I. Řízení se částečně zastavuje co do částky 7 664 Kč.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyním částku 917 836 Kč spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně: z částky 95 000 Kč od 26. 10. 2018 do 19. 2. 2021, z částky 5 000 Kč od 26. 11. 2018 do 19. 2. 2021, z částky 90 000 Kč od 26. 11. 2018 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 12. 2018 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 1. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 2. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 3. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 4. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 5. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 6. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 7. 2019 do zaplacení, z částky 47 500 Kč od 26. 8. 2019 do zaplacení, z částky 14 000 Kč od 1. 4. 2018 do 31. 7. 2019, z částky 29 779 Kč od 1. 8. 2019 do 10. 1. 2020, z částky 14 000 Kč od 1. 4. 2019 do 31. 8. 2020, z částky 20 336 Kč od 1. 9. 2020 do zaplacení, a to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žaloba se co do částky 100 000 Kč spolu se smluvním úrokem ve výši 0,05 % denně z částky 100 000 Kč od 20. 2. 2021 do zaplacení částečně zamítá.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyním na náhradě nákladů řízení částku 428 028,6 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, a to k rukám právního zástupce žalobkyň.

1. Žalobou došlou ke zdejšímu soudu dne 8. 3. 2019 se žalobkyně domáhaly po žalované zaplacení částky 489 000 Kč spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 95 000 Kč od 26. 10. 2018 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 11. 2018 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 12. 2018 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 1. 2019 do zaplacení a z částky 14 000 Kč od 1. 4. 2018 do zaplacení. Pro svůj nárok žalobkyně uvedly, že dne 15. 9. 2016 uzavřely s žalovanou nájemní smlouvu [číslo] na jejímž základě žalovaná do podání žaloby stále užívala jako prostor sloužící k podnikání nebytový prostor [číslo] nacházející se v 1. podzemním podlaží budovy [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a [katastrální uzemí], s tím že uvedený prostor je v podílovém spoluvlastnictví žalobkyň. Žalovaná se podle čl. 4 nájemní smlouvy a přílohy [číslo] k nájemní smlouvě zavázala platit žalobkyním nájemné ve výši 95 000 Kč měsíčně, a to podle čl. 6 nájemní smlouvy vždy k 25. dni měsíce předcházejícího měsíci, za který se nájemné platí. Podle čl. 5 nájemní smlouvy se žalovaná zavázala platit zálohy na služby spojené s nájmem uvedeného prostoru ve výši 14 000 Kč vždy k 31. 3. roku, za který se záloha na služby platí. Pro případ prodlení žalované s jakoukoliv platbou v souvislosti s nájemní smlouvou delšího než 15 dnů se tato podle čl. 14 nájemní smlouvy zavázala zaplatit žalobkyním smluvní úrok z prodlení ve výši 0,05 % z dlužné částky za každý i jen započatý den prodlení. Žalovaná ke dni podání žaloby dlužila žalobkyním nájemné za měsíce listopad a prosinec 2018 a leden, únor a březen 2019 a zálohy na služby za rok 2018. Žalobkyně vyzvaly žalovanou ke splnění dluhu prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne 10. 1. 2019.

2. Žalovaná nárok uplatněný žalobou neuznala. K věci samé uvedla, že již dne 8. 6. 2017 oznamovala žalobkyním, že v předmětných nebytových prostorech došlo k výraznému výskytu plísní. Žalobkyně na výzvy od žalované vesměs nereagovaly. Zaměstnanci žalované si jí stěžovali na problémy s dýcháním a docházelo u nich k častějšímu výskytu respiračních onemocnění. Žalovaná pozvala do nebytových prostor Zdravotní ústav se sídlem v [obec], [IČO], z jehož zprávy vyhotovené dne 14. 6. 2018 vyplynulo, že hygienický limit koncentrace plísní v předmětných prostorech byl několikanásobně překročen, když tato koncentrace činila 1 600 KTJ · m-3. Jelikož žalobkyně na výzvy od žalované k nápravě nereagovaly, uplatnila vůči nim na osobní schůzce dne 14. 9. 2018 právo na prominutí nájemného a nebytové prostory v prosinci 2018 opustila, což žalobkyní oznámila dne 10. 12. 2018. Žalovaná nájem vypověděla bez výpovědní doby, jelikož se prostory staly z důvodů rozporů s hygienickými a stavebními přepisy nezpůsobilými k výkonu činnosti cestovní kanceláře žalované. Nejpozději od dubna 2019 pak neměla do prostorů přístup, neboť žalobkyně vyměnily u vstupních dveří zámkové vložky, což jim vytkla dne 20. 5. 2019. Mimosoudní jednání mezi účastníky řízení o předčasném ukončení nájmu byla ze strany žalobkyň ukončena. Dále žalovaná namítla, že v průběhu nájmu nechala v předmětných prostorech položit demontovatelnou plovoucí podlahu o ploše 210 m2 o hodnotě 158 022 Kč a dále osadila vchod do prostor bezpečnostními dveřmi typu standard 90, za jejichž instalaci zaplatila 16 384 Kč a jejich pozdější hodnotu vyčíslila na 13 434 Kč. Uvedené vybavení zůstalo ve vlastnictví žalované, která však přestala mít do nebytových prostor přístup, na straně žalobkyň tak došlo k bezdůvodnému obohacení. Dále žalovaná namítla, že od ní žalobkyně přijaly kauci ve výši 100 000 Kč podle čl. 7 nájemní smlouvy.

3. Žalobkyně k obraně žalované doplnily, že podle čl. 2 nájemní smlouvy žalovaná prohlásila, že předmět nájmu vyhovuje sjednanému účelu užívání, je si vědoma lokální vlhkosti obvodového zdiva a nemůže z toho důvodu požadovat slevu z nájmu, a dále se žalovaná zavázala aktivně zabraňovat vzniku a rozšiřování vlhkosti v prostoru. Výzva ze dne 8. 6. 2018, na niž žalovaná odkazovala, se vztahovala k jinému nebytovému prostoru. V souvislosti s předmětným nebytovým prostorem žalovaná až do prosince 2018 nevyzývala žalobkyně k odstranění vlhkosti ani jim nevytýkala jiné vady. V dodatcích č. 1 a 2 k nájemní smlouvě se žalovaná zavázala provést opravy a úpravy prostoru včetně opravy svislých konstrukcí, opravy a sanace omítky, opravy izolace stěn proti vodě, opravy tepelné izolace, opravy dveří a dveřích zárubní a opravy podlah, za což jí byla poskytnuta sleva z nájemného ve výši 707 623 Kč. Žalobkyně nevyměňovaly žádné zámkové vložky k nebytovému prostoru ani jinde v domě, naopak žalovaná přes výslovný zákaz žalobkyň podnajala prostor v únoru a březnu 2019 společnosti [právnická osoba], přestože v prosinci 2018 zaslala žalobkyním v obálce klíče od daného prostoru. Od prosince 2018 si žalovaná sjednala nájem nových prostor na adrese [adresa], kam od 1. 1. 2019 umístila svou provozovnu. V rámci mimosoudního jednání o předčasném ukončení nájmu žalobkyně požadovaly zaplacení dlužného nájemného před uzavřením dodatku o zkrácení doby nájmu, což žalovaná odmítla. Kauci sice byly oprávněny podle čl. 7 nájemní smlouvy započíst na dlužné nájemné, avšak nebyly k tomu povinny, stejně jako nebyly do splacení dlužného nájemného povinny kauci vrátit podle čl. 7 nájemní smlouvy. Dále žalobkyně namítly, že žalovaná neuplatnila právo na slevu z nájemného ani prominutí nájemného, nýbrž namísto toho uplatnila právo nájem vypovědět bez výpovědní doby, a to opožděně.

4. Podáním ze dne 13. 5. 2019 žalobkyně rozšířily žalobu o částku 204 000 Kč jako nájemné za měsíce duben a květen 2019 a poplatek za služby za rok 2019 spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 95 000 Kč od 26. 2. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 3. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 4. 2019 do zaplacení a z částky 14 000 Kč od 1. 4. 2019 do zaplacení. Rozšíření žaloby soud připustil svým usnesením ze dne 17. 6. 2019, č. j. 14 C 107/2019-58, jež nabylo právní moci dne 18. 6. 2019.

5. Dalším podáním ze dne 3. 9. 2019 ve znění úpravy ze dne 5. 9. 2019 žalobkyně rozšířily žalobu o částku 332 500 Kč jako nájemné za měsíce červen, červenec, srpen a polovinu září 2019 spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 95 000 Kč od 26. 5. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 6. 2019 do zaplacení, z částky 95 000 Kč od 26. 7. 2019 do zaplacení a z částky 47 500 Kč od 26. 8. 2019 do zaplacení. Rozšíření žaloby soud připustil svým usnesením ze dne 9. 9. 2019, č. j. 14 C 107/2019-87, ve znění opravného usnesení ze dne 24. 7. 2020, jež nabylo právní moci dne 12. 8. 2020.

6. Podáním došlým soudu dne 23. 7. 2020 ve znění podání ze dne 30. 7. 2020 vzaly žalobkyně podanou žalobu částečně zpět co do částky 7 664 Kč s odůvodněním, že vyúčtování vodného, stočeného a služeb za rok 2018 činilo 29 779 Kč a žalované bylo zasláno přípisem ze dne 29. 4. 2019 se splatností do 31. 7. 2019, žalovaná je však zaplatila až dne 10. 1. 2020. Obdobně vyúčtování vodného, stočného a služeb za rok 2019 činilo 20 336 Kč a žalované bylo zasláno přípisem ze dne 28. 6. 2020 se splatností do 31. 8. 2020. Žalobkyně tak nově požadovaly smluvní úrok z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 14 000 Kč od 1. 4. 2018 jen do 31. 7. 2019 a z částky 14 000 Kč od 1. 4. 2019 jen do 31. 8. 2020 a nově požadovaly smluvní úrok z prodlení ve výši 0,05 % denně z částky 29 779 Kč od 1. 8. 2019 do 10. 1. 2020 a z částky 20 336 Kč od 1. 9. 2020 do zaplacení.

7. K projednání věci soud nařídil jednání na den 20. 5. 2021, na den 11. 6. 2021 a na den 23. 7. 2021, při nichž provedl dokazování.

8. Z provedeného dokazování a shodných tvrzení účastnic soud zjistil následující pro věc významné skutečnosti.

9. Žalobkyně jako pronajímatelky a žalovaná jako nájemkyně uzavřely dne 15. 9. 2016 nájemní smlouvu [číslo] kterou žalobkyně přenechaly žalované do užívání nebytové prostory [číslo] o rozloze 210 m2 nacházející se v 1. podzemním podlaží budovy [adresa] stojící na pozemku par. [číslo] v k.ú. [obec] v [obec a číslo] na ulici [ulice], jejichž spoluvlastníky byly žalobkyně (čl. 1 a 1.2), a žalovaná se zavázala platit žalobkyním nájemné ve výši podle přílohy č. 1 vždy do 25. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který se nájemné platí (čl. 1, 4.1 a 6.1). Žalovaná byla oprávněna užívat prostory výlučně jako cestovní kancelář (čl. 2 a 2.3). Žalovaná prohlásila, že se před uzavřením smlouvy podrobně seznámila s pronajatými prostory a jejich stavem, že vyhovují jejím potřebám a záměru a že si je vědoma lokální vlhkosti obvodového zdiva způsobené zejména polohou prostorů pod úrovní okolního terénu, přičemž tato skutečnost nemůže být důvodem pro požadování snížení nájemného. Žalobkyně a žalovaná se zavázaly řešit vlhkost obvodového zdiva společně se stavebním a technickým dozorem žalobkyň. Dále se žalobkyně zavázaly v případě výskytu lokální vlhkosti v rozsahu větším, než bylo běžné v minulých letech, podílet na jejím odstranění nebo minimalizaci její příčiny způsobem dohodnutým s žalovanou a žalovaná se zavázala aktivně zabraňovat vzniku a rozšiřování vlhkosti v prostorech (čl. 2). Doba nájmu byla sjednána od 15. 9. 2016 do 15. 9. 2019 (čl. 3). Žalovaná se zavázala platit žalobkyním na náklady spojené s poskytováním dodávky pitné vody, odváděním odpadních vod kanalizací a osvětlením společných prostor zálohy ve výši 14 000 Kč ročně vždy do 31. 3. roku, za který se záloha platí, a dále zaplatit případný nedoplatek z ceny těchto služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování (čl. 5, 5.2, 5.3, 5.7). Před podpisem smlouvy žalovaná složila žalobkyním kauci ve výši 100 000 Kč (čl. 7). Mezi stranami bylo dále ujednáno, že žalovaná nemá právo na jakékoliv vyrovnání nebo náhradu vynaložených nákladů v souvislosti s provedenými úpravami prostor a veškerá zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu, které žalovaná neodstraní po skončení nájmu a před odevzdáním prostor žalobkyním, přecházejí předáním prostor do vlastnictví žalobkyň bez nároku žalované na náhradu (čl. 9 a 9.6). Pro případ prodlení delšího než 15 dnů s jakoukoliv platbou v souvislosti se smlouvou se žalovaná zavázala zaplatit žalobkyním smluvní úrok z prodlení ve výši 0,05 % denně za každý den prodlení (čl. 14, vše zjištěno z nájemní smlouvy [číslo] ze dne 15. 9. 2016, případně shodných tvrzení účastnic). Nájemné bylo ujednáno ve výši 95 000 Kč měsíčně (zjištěno z přílohy č. 1 ze dne 15. 9. 2019 k nájemní smlouvě [číslo]). Žalovaná prostory užívala od roku 2001 (zjištěno z výslechu jednatele žalované). Žalobkyně měly k dispozici klíče k prostorům (zjištěno z potvrzení o převzetí klíče ze dne 1. 11. 2001 a ze dne 3. 4. 2020). Do nových prostor (mimo prostory patřící žalobkyním) se žalovaná přesunula v prosinci 2018 nebo v lednu 2019 (zjištěno z výslechu svědka [jméno] [příjmení]). Právní záležitosti ohledně prostorů řešil za žalovanou [jméno] [příjmení] (zjištěno z výslechu jednatele žalované a z výslechu svědka [jméno] [příjmení]).

10. Žalobkyně souhlasily s provedením opravy topení, topné soustavy, elektrických rozvodů a rozvodny, svislých konstrukcí, sociálního zařízení, izolace stěn proti vodě, tepelné izolace, podhledů na toaletách, dveří, dveřních zárubní, podlah, obkladů na toaletách, oken a okenních mříží a opravy a sanace omítky, úpravy vnitřních povrchů, truhlářských prací souvisejících s opravami a demontáží staré vzduchotechniky v prostorech o celkové hodnotě 568 000 Kč, jejichž prostřednictvím byla žalovaná oprávněna platit nájemné (zjištěno z dodatku [číslo] ze dne 21. 10. 2016 k nájemní smlouvě [číslo]). Uvedená hodnota byla následně se souhlasem žalobkyň i žalované navýšena na 707 623 Kč (zjištěno z dodatku [číslo] ze dne 21. 12. 2017 k nájemní smlouvě [číslo]). Prohlídku prostor před provedením prací i po něm provedl Ing. [jméno] [příjmení] (zjištěno z prohlášení ze dne 18. 12. 2017 včetně soupisu prací). Žalované byla dne 15. 5. 2017 fakturována společností [právnická osoba] částka 16 384 Kč za instalaci bezpečnostních dveří standard 90P (zjištěno z faktury TV MM [číslo] ze dne 15. 5. 2017). Rekonstrukce byly prováděny na přání žalované (zjištěno z výslechu svědka [jméno] [příjmení] a jednatele žalované).

11. Dne 8. 6. 2017 sdělila žalovaná žalobkyním, že se v nových kancelářích s okny do dvora začíná objevovat plíseň, kterou žalovaná odborně odstraní. Dále žalovaná požádala žalobkyně o opravu kliky vchodových dveří (zjištěno z e-mailu ze dne 8. 6. 2017). Dne 26. 7. 2017 pak žalovaná požádala žalobkyně o opravu zvednuté plovoucí podlahy a následující den byla za žalobkyně [jméno] [příjmení] odkázána na pana [příjmení] (zjištěno z e-mailů ze dnů 26. 7. 2017 a 27. 7. 2017).

12. V roce 2018 došlo k výraznému zvýšení počtu stížností zaměstnanců žalované na zápach prostorů v souvislosti s plísněmi. Plísně se v prostorech vyskytovaly i v dřívějších letech. Po provedeném měření zdravotním ústavem nedošlo k žádným sanačním pracím stavebního charakteru (zjištěno z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení]).

13. Na žádost žalované provedl Zdravotní ústav se sídlem v [obec] dne 5. 6. 2018 odběr vzorků z vnitřního ovzduší a stěrů v pronajatých vnitřních prostorech, kdy byla zjištěna koncentrace plísní až 1 600 KTJ · m-3, přestože maximální hygienický limit pro tuto koncentraci činí 500 KTJ · m-3. Nárůsty plísní byly viditelné na obvodových zdech v rozích místností (zjištěno z odborného stanoviska Zdravotního ústavu se sídlem v [obec] ze dne 14. 6. 2018).

14. Ze zápisu z porady vedoucích žalované z 25.6.2018 soud zjistil, že na poradě jednatel pracovníky informoval o předávní výsledků měření žalobkyním, resp. panu [příjmení] dne 25. 6. 2018 (zjištěno ze zápisu z porady vedoucích ze dne 25. 6. 2018). Dne 1.10.2018 měl pak jednatel žalované dle zápisu vedoucí pracovníky informovat, že odpověď neobdržel a žalovaná nebude nadále platit nájemné za zdravotně závadné prostory; v tomto smyslu vydal účtárně pokyn k neprovádění plateb (zjištěno ze zápisu z porady vedoucích ze dne 1. 10. 2018).

15. Nebytový prostor [číslo] si žalovaná pronajala na dobu rekonstrukce prostoru [číslo] se záměrem pokračovat v jeho nájmu i následně pro potřeby jednatele nebo výkonného ředitele žalované (zjištěno z výslechu jednatele žalované). K předání nebytového prostoru [číslo] zpět žalobkyním došlo při osobní schůzce dne 14. 9. 2018 (zjištěno z výslechu svědka [jméno] [příjmení] a z protokolu o předání nebytových prostor [číslo] pronajímateli ze dne 14. 9. 2018). Předešlého dne byl prostor předběžné posouzen (zjištěno z protokolu o předběžném posouzení NP18 před předáním zpět pronajímateli ze dne 13. 9. 2018, dále z výslechu svědků [příjmení] [příjmení], [příjmení] a [příjmení]). Z osobních schůzek mezi účastnicemi obvykle nebyly pořizovány zápisy mimo předávacích protokolů (zjištěno z výslechu svědků [příjmení] a [příjmení]).

16. Právní zástupce žalované zahájil dne 26. 9. 2018 jednání s právním zástupcem žalobkyň o předčasném ukončení nájmu. Žalobkyně byly ochotné předčasně ukončit nájem nejdříve ke dni 30. 4. 2019 (zjištěno z e-mailové korespondence právního zástupce žalované s právním zástupcem žalobkyň za období do 23. 10. 2018). Žalovaná chtěla nájem ukončit z důvodu nedostatečné kapacity prostorů (zjištěno z e-mailu právního zástupce žalované ze dne 7. 11. 2018).

17. Žalovaná navrhla žalobkyni a) ukončení nájmu dohodou ke dni 17. 12. 2018 z důvodu nezpůsobilosti prostorů k výkonu činnosti žalované pro nárůst výskytu plísní (zjištěno z návrhu na uzavření dohody na ukončení nájemní smlouvy ze dne 10. 12. 2018). Žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce sdělily žalované, že s uzavřením dohody podle návrhu žalované nesouhlasí, a vyzvaly ji k zaplacení dlužného nájemného za měsíce listopad a prosinec 2018 a leden 2019 s příslušenstvím dopisem ze dne 10. 1. 2019 (zjištěno z výzvy k plnění před podáním žaloby ze dne 10. 1. 2019 včetně poštovního podacího lístku).

18. Žalovaná odeslala dne 24. 5. 2019 žalobkyním výpověď nájemní smlouvy bez výpovědní doby s odkazem § 2208 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), s odůvodněním, že pronajaté prostory jsou nezpůsobilé k výkonu činnosti žalované pro mnohonásobné převýšení hygienického limitu koncentrace plísní a od dubna 2019 žalovaná neměla přístup do prostor kvůli výměně zámků žalobkyněmi (zjištěno z výpovědi nájemní smlouvy datované 20. 5. 2019 včetně dvou obálek). Rozsudkem [název soudu] ze dne 25. 8. 2020, č. j. [číslo jednací], bylo určeno, že výpověď je neoprávněná (zjištěno z rozsudku [název soudu] ze dne 25. 8. 2020, č. j. [číslo jednací]). Uvedený rozsudek byl potvrzen rozsudkem [název soudu] ze dne 19. 1. 2021, č. j. [číslo jednací] (zjištěno z rozsudku [název soudu] ze dne 19. 1. 2021, č. j. [číslo jednací]).

19. Úřad městské části [obec a číslo], odbor výstavby vyzval žalobkyně dne 26. 6. 2019, aby do 31. 8. 2019 odstranily stavebně technické nedostatky předmětné stavby vedoucí k výskytu plísní (zjištěno z výzvy ke zjednání nápravy ze dne 26. 6. 2019, sp. zn. [spisová značka] [číslo], [číslo jednací]). Dne 17. 9. 2019 byla Úřadem městské části [obec a číslo], odborem výstavby provedena prohlídka prostor zpřístupněných zámečníkem, přičemž byla zjištěna lokální vlhkost na obvodním zdivu pouze zvenčí a plísně nebyly vizuálním pohledem zjištěny (zjištěno ze sdělení Úřadu městské části [obec a číslo], odboru výstavby ze dne 25. 9. 2019, sp. zn. [spisová značka] [číslo], [číslo jednací]).

20. Žalobkyně vystavily pro žalovanou vyúčtování vodného, stočného a služeb ze dne 29. 4. 2019 za rok 2018 s nedoplatkem ve výši 29 779 Kč a splatností dne 31. 7. 2019 (zjištěno z vyúčtování vodného, stočeného a služeb za rok 2018 ze dne 29. 4. 2019). Dále žalobkyně vystavily pro žalovanou vyúčtování vodného, stočného a služeb ze dne 28. 6. 2020 za rok 2019 s nedoplatkem ve výši 20 336 Kč a splatností dne 31. 7. 2019 (zjištěno z vyúčtování vodného, stočeného a služeb za rok 2019 ze dne 28. 6. 2020).

21. Jiné navržené důkazy soud neprováděl, neboť to neměl za potřebné k prokázání skutečností, které by byly pro věc právně významné, respektive to měl vzhledem k provedení jiných důkazů k prokázání týchž skutečností za nadbytečné.

22. Podle § 96 odst. 1 o. s. ř.„ (ž) alobce (navrhovatel) může vzít za řízení zpět návrh na jeho zahájení, a to zčásti nebo zcela.“ Podle § 96 odst. 2 věty první o. s. ř.,„ (j) e-li návrh vzat zpět, soud řízení zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu, zastaví.“ Podle § 96 odst. 3 o. s. ř.,„ (j) estliže ostatní účastníci se zpětvzetím návrhu z vážných důvodů nesouhlasí, soud rozhodne, že zpětvzetí návrhu není účinné. Nebylo-li dosud o věci rozhodnuto, pokračuje soud po právní moci usnesení v řízení.“ Podle § 96 odst. 4 o. s. ř.„ (u) stanovení odstavce 3 neplatí, dojde-li ke zpětvzetí návrhu dříve, než začalo jednání.“ 23. Jelikož žalobkyně vzaly podanou žalobu částečně zpět, soud v souladu s tímto dispozitivním úkonem řízení v rozsahu zpětvzetí zastavil podle § 96 odst. 2 věty první o. s. ř. (výrok I.). Stanovisko žalované ke zpětvzetí žaloby soud nezjišťoval, neboť toho podle § 96 odst. 4 o. s. ř. nebylo potřeba, když ke zpětvzetí došlo dříve, než bylo ve věci zahájeno jednání.

24. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu ve věci samé. Žalobkyně daly žalované do užívání nebytový prostor [číslo] v předmětném domě a žalovaná se zavázala za jeho užívání platit nájemné ve výši 95 000 Kč měsíčně. Pro případ prodlení s jakoukoliv platbou se pak zavázala k placení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,05% denně z dlužné částky. Doba nájmu byla smluvena do 15. 9. 2019. Dále bylo prokázáno, že nájem nezanikl výpovědí, jak tvrdila žalovaná, neboť bylo pravomocným rozsudkem soudu určeno, že výpověď byla neoprávněná. Též bylo prokázáno, že zálohy na služby spojené s užíváním nebytového prostoru byly žalobkyněmi vyúčtovány a výslednému nezaplacenému nedoplatku z vyúčtování odpovídá též žalovaná výše nároku.

25. Podle § 2201 o. z. platí, že„ (n) ájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.“ Podle § 2302 odst. 1 o. z. platí, že„ (u) stanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.“ 26. Podle § 1970 o. z.„ (p) o dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.“ 27. Z uvedených ustanovení tak plyne, že žalobkyně mají právo na placení nájemného za období trvání nájemního vztahu. V projednávané věci to znamená, že žalobkyním svědčí právo na úhradu nájemného za celé žalované období, tj. listopad 2018 – 15.9.2019. Stejně tak žalobkyním svědčí právo na úrok z prodlení z jednotlivých částek, a to ve výši smluvené v nájemní smlouvě. S ohledem na tento závěr se soud počal zabývat důvodností obrany žalované, která tvrdila, že jí za žalované období svědčí právo na odpuštění nájemného, neboť předmětné prostory byly neschopné k užívání z důvodu zdravotní závadnosti a dále též proto, že žalobkyně vyměnily zámky v pronajatých prostorách, tedy užívání žalované znemožnily.

28. Podle § 2008 odst. 1 o. z. platí:„ (o) známí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.“ Podle odst. 2 cit. ust. platí, že„ (n) ájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného.“ Konečně dle odst. 3 cit. ust. platí, že„ (n) euplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění.“ 29. Pokud jde o uvedená obranná tvrzení žalované, soud měl za prokázané, že žalovaná žalobkyně na výskyt plísní upozorňovala, naposledy např. dopisem z 10. 12. 2018. Soud však uzavřel, že žalovaná neprokázala své tvrzení, ačkoliv byla řádně poučena, že u žalobkyň uplatnila právo na odpuštění nájemného z důvodu zdravotní závadnosti prostorů. Ze zápisů z porady soud pouze zjistil, že jednatel žalované toto sděloval svým kolegům, členům vedení, nicméně více zjištěno nebylo. Při svém účastnickém výslechu pak jednatel žalované neuvedl, že by došlo k uplatnění práva na slevu z nájmu při červnové osobní schůzce, ač byl na průběh schůzky tázán. Svědek [jméno] [příjmení] pak taktéž o obsahu červnové schůzky nevypověděl ničeho ve vztahu k uplatnění práva na slevu z nájemného, ačkoliv měl být podle svých slov u žalované odpovědný právě za právní otázky v souvislosti s užíváním nebytových prostor. Pokud pak jde o schůzku dne 14. 9. 2018, jednatel žalované v jejím případě vypověděl o značně emotivním závěru jednání, kdy již v rozčílení zástupcům žalobkyň sdělil, že nájemné nebude dále placeno. Svědek [jméno] [příjmení] emotivní náboj schůzky potvrdil, avšak nebyl si vědom, že by byla požadovaná sleva z nájemného. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] [příjmení] ve vztahu k této schůzce vyplynulo toliko, že se jí neúčastnila přímo, pouze zaznamenala značné rozčilení jednatele žalované, avšak nic konkrétního o důvodech či obsahu projevů účastníků schůzky nevěděla. Zároveň soud zohlednil i obsah e-mailové komunikace mezi právním zástupcem žalobkyň a právním zástupcem žalované, kteří intenzivně komunikovali v době před schůzkou dne 14. 9. 2018 a též v následujícím období. Nicméně v žádné ze zpráv právního zástupce žalované nebyl vyjádřen požadavek na slevu z nájemného či jeho odpuštění v souvislosti se zdravotní závadností prostor. Soud tak uzavřel, že žalovaná neunesla své břemeno důkazní k tvrzení, že vůči žalobkyním uplatnila právo na slevu z nájmu, a to i přes poučení soudu ve smyslu § 118a o.s.ř.

30. Při výkladu cit. § 2208 odst. 1 věty poslední o. z. se soud nepřiklonil k výkladu zastávanému žalobkyněmi, že je vyloučena možnost současného uplatnění práva na prominutí nájemného a okamžité výpovědi nájemní smlouvy. Soud dospěl k závěru, že tato dvě práva náleží nájemci současně, respektive se v průběhu trvání nájemního vztahu mohou doplňovat. To ostatně plyne již z gramatického výkladu uvedeného ustanovení, v němž je spojka„ nebo“ použita bez čárky, tedy ve významu slučovacím, nikoliv ve významu vylučovacím připouštějícím jen jednu z variant. Zároveň to plyne z logiky věci, kdy odpuštění nájemného je jemnějším nástrojem než okamžité odstoupení od smlouvy. Tentýž názor je zastáván i v komentářové literatuře, srov. Švestka, J., Dvořák, J. a kol., Občanský zákoník, Komentář, Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva 1. část), Wolters Kluwer, Praha, 2014, komentář k § 2208.

31. V projednávané věci bylo prokázáno, že i po provedení oprav na náklady žalobkyň žalovaná nadále upozorňovala žalobkyně na vady předmětu nájmu a vyzývala je k nápravě. Nicméně její tvrzení, že tak učinila ústní formou v červnu 2018, respektive dne 14. 9. 2018 nebylo prokázáno, a to i přes poučení ze strany soudu. Z toho důvodu jí soud právo na prominutí nájemného nemohl přiznat, neboť jej vůči žalobkyním neuplatnila, jak předpokládá § 2208 odst. 1 věta poslední o. z. Pokud by mělo být za tento úkon považováno odůvodnění odporu, které žalovaná soudu doručila dne 6. 5. 2019, bylo by jej možno coby hmotněprávní úkon považovat vůči žalobkyním za učiněný dnem 13. 5. 2019, kdy jim soud toto vyjádření doručil. V tomto směru je však třeba posoudit též námitku žalobkyň ve smyslu § 2208 odst. 3 o. z., že právo nebylo uplatněno včas. Soud totiž má za prokázané tvrzení žalované, že se o zdravotní závadnosti dozvěděla nejpozději v okamžik, kdy byla seznámena se závěry Zdravotního ústavu se sídlem v [obec], tj. dne 14. 6. 2018. Jelikož však právo na prominutí nájemného uplatnila vůči žalobkyním až 13. 5. 2019, soud jí ho s ohledem na § 2208 odst. 3 o. z. a žalobkyněmi uplatněnou námitku nemohl přiznat.

32. Žalovaná dále tvrdila, že jí byl vstup do prostor znemožněn od konce března 2019 a že vůči žalobkyním uplatnila právo na slevu z nájemného dopisem ze dne 20. 5. 2019. Z obsahu předmětného dopisu však žádným způsobem neplyne, že by žalovaná, ač na výměnu zámků upozornila, též prohlásila, že z tohoto důvodu nebude nadále platit nájemné. Stejně tak nevyplynulo toto tvrzení ani z výpovědí jednatele žalované a svědka [jméno] [příjmení] či z dalších důkazů. Ve vztahu k této obraně tedy žalovaná neunesla své břemeno důkazní, ačkoliv byla soudem poučena při jednání podle § 118a o. s. ř. Z tohoto důvodu nebyla její obrana taktéž úspěšná.

33. Pokud jde o námitky započtení stran investic do předmětu nájmu (podlahy, dveře), vyšel soud ze znění uzavřené smlouvy, kde se nájemce výslovně vzdal práva na kompenzaci za zhodnocení předmětu nájmu. Z tohoto pohledu pak námitka nemohla mít naději na úspěch.

34. Pokud jde o námitku započtení kauce ve výši 100 000 Kč, dané započtení učiněné žalovanou v jejím podání ze dne 19. 11. 2019 bylo hmotně právně účinné vůči žalobkyním dne 15. 4. 2020, kdy jim dané podání doručil soud. Zároveň dne 19. 2. 2021 nabyl právní moci rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 o neoprávněnosti výpovědi, tedy bylo postaveno najisto, kdy nájem zanikl. V tomto okamžiku tedy byla námitka započtení způsobilá pro svou nespornost způsobit zánik části závazku.

35. Podle § 2254 odst. 1 o. z. platí, že„ (u) jednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.“ Podle odst. 2 věty první o. z. platí, že„ (p) ři skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.“ 36. Soud postupoval analogicky podle zákonné úpravy nájmu bytu a dovodil, že žalobkyně jsou povinny vrátit žalované jistotu při skončení nájmu sníženou o případné dluhy žalované z nájmu. Žalovaná řádně uplatnila námitku započtení, v souladu § 1982 o. z. se tak ruší pohledávka žalované na vrácení jistoty a do stejné výše též žalobou uplatněná pohledávka žalobkyň.

37. Soud tedy tento zánik pohledávek zohlednil jednak ve výroku II. v podobě přiznané částky a v rámci úroků z prodlení, když došlo k započtení na nejstarší splatný dluh podle § 1933 odst. 1 věty poslední o. z., a ve výroku III., kde žalobu částečně zamítl. Ve zbývajícím rozsahu žalobě jako důvodné vyhověl (výrok II.).

38. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyním, jež byly v řízení zcela úspěšné, právo na plnou náhradu nákladů řízení. Částečný neúspěch vyjádřený výrokem III. byl zapříčiněn úspěšně uplatněnou námitkou započtení, která však byla uplatněna až po zahájení řízení, tedy ve smyslu procesního zavinění měla důvod v chování žalované ve smyslu § 147 odst. 1 o. s. ř. Což ostatně platí i o výroku I. podle § 146 odst. 2 věty poslední o. s. ř, když důvodně podaná žaloba byla vzata částečně zpět poté, co žalovaná část požadované částky žalobkyním zaplatila.

39. Soud tak ve výroku IV. přiznal žalobkyním právo na náhradu nákladů řízení v částce 460 778,28 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku za návrh na vydání elektronického platebního rozkazu ve výši 19 560 Kč, soudního poplatku za první rozšíření žaloby ve výši 13 881 Kč, zaplaceného soudního poplatku za druhé rozšíření žaloby ve výši 16 625 Kč a soudních poplatků za tři návrhy na nařízení předběžného opatření a jedno odvolání proti usnesení o zamítnutí návrhu na nařízení předběžného opatření v celkové výši 4 000 Kč Soudní poplatky, na jejichž náhradu má žalobkyně právo, tak činí celkem 54 066 Kč.

40. Odměna z tarifní hodnoty ve výši 489 000 Kč podle § 8 odst. 1 a. t. sestává z částky 16 416 Kč za převzetí a přípravu zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 16 416 Kč za předžalobní výzvu k plnění z 10. 1. 2019 podle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 16 416 Kč za podání žaloby podle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. Celková odměna advokáta z tarifní hodnoty 489 000 Kč činí 49 248 Kč.

41. Z tarifní hodnoty ve výši 693 000 Kč odměna sestává z částky 17 760 Kč za podání ze dne 13. 5. 2019 – replika, rozšíření žaloby a návrh na předběžné opatření podle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 8 880 Kč za odvolání ze dne 20. 5. 2019 proti usnesení o zamítnutí návrhu na vydání předběžného opatření, na jehož základě bylo usnesení odvolacím soudem zrušeno podle § 11 odst. 2 písm. c) a. t. a z částky 8 880 Kč za vyjádření z 16. 8. 2019 proti odvolání žalované proti usnesení o nařízení předběžného opatření podle § 11 odst. 2 písm. c) a. t. Celková odměna advokáta z tarifní hodnoty 693 000 Kč činí 35 520 Kč.

42. Konečně z tarifní hodnoty ve výši 1 025 500 Kč odměna sestává z částky 19 872 Kč za písemné rozšíření žaloby ze dne 3. 9. 2019 podle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 936 Kč za návrh na předběžné opatření po zahájení řízení ze dne 19. 9. 2019 podle § 11 odst. 2 písm. a) a. t., z částky 9 936 Kč za vyjádření z 11. 11. 2019 k odvolání žalované proti usnesení o nařízení předběžného opatření podle § 11 odst. 2 písm. c) a. t., z částky 19 872 Kč za písemné podání z 23. 7. 2020 – částečné zpětvzetí žaloby podle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 9 936 Kč za vyjádření ze dne 25. 9. 2020 k odvolání žalované proti usnesení o nařízení předběžného opatření podle § 11 odst. 2 písm. c) a. t., z částky 9 936 Kč za vyjádření ze dne 4. 5. 2021 k návrhu žalované na přerušení řízení podle § 11 odst. 2 písm. c) a. t., z částky 39 744 Kč odpovídající dvěma úkonům právní služby podle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. za účast na jednání soudu dne 20. 5. 2021 v délce 2 h 20 min, z částky 19 872 Kč za písemné vyjádření došlé soudu dne 27. 5. 2021 podle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 59 616 Kč odpovídající třem úkonům právní služby podle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. za účast na jednání soudu dne 11. 6. 2021 v délce okolo 5 hodin, z částky 19 872 Kč za účast na jednání soudu dne 23. 7. 2021 podle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. Celková odměna advokáta z tarifní hodnoty 1 025 500 Kč činí 218 592 Kč.

43. Pro úplnost soud dodává, že odměna byla stanovena s přihlédnutím k § 12 odst. 4 a.t., neboť právní zástupce žalobkyň činil společné úkony při zastupování dvou osob.

44. Odměnu za vyjádření ze dne 22. 4. 2020 k návrhu žalované na přerušení řízení ani za odvolání ze dne 15. 7. 2020 proti usnesení o přerušení řízení soud žalobkyním nepřiznal, neboť řízení přerušeno bylo a odvolání žalobkyň vyhověno nebylo. Rovněž soud nepřiznal žalobkyním odměnu za podání ze dne 30. 7. 2020, jímž pouze k výzvě soudu doplnily svůj předchozí nesrozumitelný návrh. Podání ze dne 25. 9. 2020 pak obsahovalo pouze vyjádření k odvolání žalované proti usnesení o nařízení předběžného opatření, nikoliv vyjádření ve věci samé, proto za něj žalobkyním náleží odměna v poloviční výši, jak je uvedeno výše. První porada je pak součástí úkonu přípravy a převzetí právního zastoupení. Konečně soud nepřiznal odměnu ani za písemné podání závěrečného návrhu, neboť ten byl posléze právním zástupcem přednesen na posledním jednání ve věci, za něž byla odměna přiznána.

45. Dále náklady právního zastoupení sestávají z paušálních náhrad po 300 Kč za výše uvedených 19 úkonů právní služby podle § 13 odst. 4 a. t. v celkové výši 5 700 Kč. Dále tyto náklady sestávají z náhrady 21% DPH z odměny a náhradu hotových výdajů v celkové výši 64 902,6 Kč.

46. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyň.

47. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř.