14 C 177/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní Mgr. Klárou Rabasovou, LL.M., ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem Jméno zmocněnce bytem Adresa zmocněnce proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený obecným zmocněncem Anonymizováno bytem Anonymizováno o zaplacení částky 82 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 72 600 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně - z částky 13 800 Kč od datum do zaplacení, - z částky 13 800 Kč od datum do zaplacení, - z částky 13 800 Kč od datum do zaplacení, a dále s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně - z částky 13 800 Kč od datum do zaplacení, a - z částky 17 400 Kč od datum do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se co do části, kterou se žalobce domáhá po žalovaném zaplacení částky 9 400 Kč se zákonným úrokem z prodlení z této částky od datum do zaplacení, zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 4 781,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne datum domáhal po žalovaném zaplacení částky 13 800 Kč s příslušenstvím v podobě zákonných úroků z prodlení, a to s odůvodněním, že jako vlastník bytové jednotky č. hodnota na adrese adresa, uzavřel s žalovaným dne datum nájemní smlouvu, jejíž nedílnou součástí byl ubytovací řád. Žalovanému vznikl nájem ke dni datum, a byl tak na základě nájemní smlouvy povinen hradit žalobci nájemné ve výši 13 800 Kč měsíčně, splatné do 10. dne daného měsíce. Za měsíc Anonymizováno žalovaný nájemné nezaplatil, a to ani na základě předžalobní výzvy.

2. Dne datum pak žalobce svou žalobu rozšířil o dlužné nájemné za měsíce Anonymizováno - - Anonymizováno včetně zákonného úroku z prodlení, neboť žalovaný nezaplatil nájemné ani za tyto měsíce. Dále požadoval zaplacení smluvní pokuty dle bodu č. 1 ubytovacího řádu v částce 100 Kč za každý den prodlení, a to 11 300 Kč za 113 dní prodlení s placením nájemného za měsíc Anonymizováno (datum - datum), 8 200 Kč za 82 dní prodlení s placením nájemného za měsíc Anonymizováno (datum - datum), 5 200 Kč za 52 dní prodlení s placením nájemného za měsíc Anonymizováno (datum – datum) a 2 100 Kč za 21 dní prodlení s placením nájemného za měsíc Anonymizováno (datum – datum), tj. celkem ve výši 26 800 Kč se zákonným úrokem z prodlení od datum do zaplacení. Žalovaný dlužné částky neuhradil navzdory předžalobní výzvě. Rozšíření žaloby bylo připuštěno usnesením zdejšího soudu ze dne datum, č. j. spisová značka.

3. V průběhu řízení žalobce doplnil, že žalovaný chtěl ukončit nájemní vztah předčasně, žalobce s ním v této věci také komunikoval, ale nakonec k žádné dohodě nedošlo.

4. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a na svou obranu uvedl, že žalobci v Anonymizováno telefonicky a poté rovněž písemně oznámil ukončení nájemního vztahu ke konci Anonymizováno, za nějž zaplatit poslední nájemné. Jeho snahu o ukončení nájmu však žalobce neakceptoval. Žalobci nadto zůstala kauce 20 000 Kč. Vzhledem k tomu, že smlouva byla pro pronajímatele jednostranně výhodná, neměl jinou možnost než se držet bodu IV. této smlouvy.

5. S ohledem na cizí prvek (státní příslušnost žalovaného) se soud nejprve zabýval svou pravomocí k rozhodnutí dané věci, kterou dovodil s ohledem na místo plnění závazku v ČR z čl. 7 odst. 1 písm. b) nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012 ze dne 12. 12. 2012, o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech. Dle čl. 4 bodu 1 písm. c) nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 593/2008 ze dne 17. 6. 2008, o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I), je rozhodným právem právo české.

6. Soud ve věci nařídil jednání na datum, při němž účastníci setrvali na svých stanoviscích. Žalovaný navíc pozměnil a částečně doplnil svá dosavadní tvrzení tak, že za Anonymizováno nájemné zaplaceno nebylo, avšak kauci ve výši 24 000 Kč (oproti její původně tvrzené výši 20 000 Kč) považoval za dostatečnou náhradu za dva měsíce nájmu. Tvrdil, že žalobce jej uvedl v omyl, neboť mu sdělil, že smlouva je v souladu s občanským zákoníkem a že kauce slouží také pro případ předčasného ukončení smlouvy. Ve smlouvě nebyla ujednána žádná možnost nájemce vypovědět nájem, pročež odkázal na ust. § 1796 občanského zákoníku. V e-mailu mu pak žalobce sdělil, že od smlouvy nelze odstoupit vůbec. Žalovaný však nezvládal hradit nájemné, neboť mu byl ke dni datum zrušen pracovní poměr a byl v té době v insolvenci. Od těchto skutečností žalovaný dovozoval své právo obnovit jednání o smlouvě dle § 1765 občanského zákoníku, což ale žalobce neakceptoval. Z uvedených důvodů proto ukončil nájemní vztah, na což upozornil žalobce, který s tím ovšem nesouhlasil. Dne datum tak žalovaný byt opustil.

7. Účastníci dále při jednání učinili nesporným, že dne datum podepsali nájemní smlouvu, jejíž součástí byl ubytovací řád platný od datum, a že nájemné žalovaný platil do Anonymizováno, za měsíc Anonymizováno již nájemné neuhradil. Tato shodná tvrzení účastníků soud vzal za svá skutková zjištění.

8. Z provedených listinných důkazů soud zjistil následující skutečnosti:

9. V nájemní smlouvě ze dne datum se žalovaný jako nájemce zavázal hradit žalobci jako pronajímateli nájemné ve výši 13 800 Kč měsíčně za nájem bytu č. hodnota na adrese adresa, splatnost nájemného byla stanovena do 10. dne daného měsíce. Nájem byl ujednán na dobu určitou od datum do datum. Ohledně výpovědi nájmu bylo ujednáno, že vznikne-li dluh na ceně nájmu nebo nesložených kaucích ve výši tří měsíčních cen nájmu, považují tuto skutečnost obě strany za porušení povinnosti nájemce zvlášť závažným způsobem. V tomto případě má pronajímatel podle § 2291 občanského zákona právo vypovědět nájem bez výpovědní doby, tzn. okamžitě. Dále si strany ujednaly, že ubytovací řád je nedílnou součástí nájemní smlouvy, a pokud jde o vzájemnou komunikaci, připustily mj. možnost komunikace přes e-mailové adresy (zjištěno z nájemní smlouvy ze dne datum). Dne datum žalovaný stvrdil svým podpisem, že převzal ubytovací řád platný od datum, s nímž souhlasí. Dle ubytovacího řádu platí, že pokud bude nájemce v prodlení s placením nájemného více než 2 dny, je pronajímatel oprávněn požadovat pokutu ve výši 100 Kč za každý den prodlení. Je zde také stanovena povinnost složit na počátku nájmu vratnou kauci ve výši 24 000 Kč na krytí dluhů a případných škod na majetku pronajímatele, přičemž tato se vrací do 30 dnů od skončení nájmu na účet nájemce. K možnosti ukončení nájmu ze strany nájemce zde stojí, že nájem lze vypovědět bez výpovědní doby, pokud se prostory staly neobyvatelnými. Výpověď musí být písemná, přičemž ji postačí zaslat e-mailem (zjištěno z ubytovacího řádu).

10. Žalobce vyzval žalovaného před podáním žaloby, potažmo jejího rozšíření, k úhradě všech výše uvedených dlužných částek; jde-li o smluvní pokutu, vyzval žalovaného k její úhradě do datum (zjištěno z výzvy k úhradě pohledávky ze dne datum včetně podacího lístku a předžalobní výzvy ze dne datum včetně výpisu o sledování zásilky).

11. V období od datum do datum probíhala mezi účastníky e-mailová komunikace o možnosti ukončení nájemního vztahu. Žalobce žalovanému sdělil, že nerad ukončuje nájemní smlouvu na dobu určitou předčasně, přičemž jediná možnost ukončení je dohodou. Pokud by k dohodě došlo, sdělil žalobce žalovanému, že by po něm požadoval dva nájmy. Nato mu žalovaný sdělil, že má právo na tříměsíční odstoupení od smlouvy. K tomu žalobce uvedl, že má žalovaný patrně na mysli výpověď, jelikož podle nového občanského zákoníku nelze od smlouvy odstoupit, pokud si to strany ve smlouvě neujednají. Jde-li o výpověď, lze ji dát u smlouvy na dobu neurčitou, nikoli u smlouvy na dobu určitou. Opětovně jej upozornil na možnost dohody s tím, že tato nabídka platí do datum. K dotazu žalovaného, zda to má chápat tak, že kauce připadne ve prospěch žalobce, a tím bude smlouva ukončena, mu žalobce sdělil, že by zaplatil dva čisté nájmy a kauce by mu byla vrácena po předání bytu (byl-li by byt bez závad). Žalovanému pak nabídl možnost ukončení k datum nebo datum. Žalovaný tuto nabídku neakceptoval a uvedl, že jedním z důvodů, proč chce nájem skončit, je že nezvládá nájemné platit. Proto odmítl, že by žalobci platil 24 000 Kč. Odkázal přitom na kauci, která má sloužit i pro tyto účely. Žalobce vyjádřil pochopení, že žalovaný nemá k okamžité úhradě 24 000 Kč a sdělil mu, nechť se ozve, až si peníze obstará (zjištěno z e-mailové komunikace mezi účastníky od Anonymizováno do datum). Dne datum žalovaný odeslal žalobci e-mailovou zprávu, v níž mu sdělil, že pokud ve smlouvě není ustanovení umožňující mu smlouvu předčasně ukončit, je možné využít bod IV. smlouvy. Další vymáhání peněž se dá dle jeho názoru považovat za vydírání, když byli před dvěma měsíci informováni o jeho odchodu na Slovensko. Dále žalobci sdělil, že vzhledem k tomu, že se nedostavil na předání bytu, nechal klíče na stole a zabouchl za sebou dveře (zjištěno z e-mailu ze dne datum).

12. Provedené důkazy soud hodnotil jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, přičemž přihlédl i tvrzením uvedeným účastníky. Pravost ani správnost jednotlivých listinných důkazů nebyla v řízení nikterak zpochybněna. Další důkazy soud již neprováděl, neboť na základě shora uvedených listinných důkazů dospěl k následujícímu závěru o skutkovému stavu, jenž mu poskytl dostatečný podklad pro rozhodnutí věci.

13. Dne datum uzavřeli účastníci řízení nájemní smlouvu, jejíž součástí byl ubytovací řád. Na základě této smlouvy se žalovaný jako nájemce zavázal hradit žalobci jako pronajímateli nájemné ve výši 13 800 Kč, které řádně hradil do Anonymizováno. Od Anonymizováno již nájemné neplatil. V Anonymizováno strany jednaly o možnosti ukončení nájemní smlouvy, avšak k dohodě nakonec nedošlo. Dne datum tak žalovaný e-mailem sdělil žalobci, že z bytu odchází, a to s odkazem na čl. IV. nájemní smlouvy.

14. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

15. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

16. Dle § 2254 o. z. ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží (…). Dle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda (…).

17. Dle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle § 2287 o. z. může nájemce vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

18. Předně je třeba konstatovat, že možnosti ukončení nájemního vztahu jsou stanoveny zákonem, přičemž jde-li o nájem bytu, k ujednáním zkracujícím nájemcova práva se nepřihlíží. To znamená, že i pokud by nájemní smlouva zcela vyloučila možnost nájemce smlouvu vypovědět, nebylo by k takovému ustanovení možno přihlížet, a aplikovaly by se tak výpovědní důvody stanovené zákonem. Pokud jde o nájem na dobu určitou, je právo nájemce vypovědět nájem značně omezené, a to právě s ohledem na ohraničenost smluvního vztahu, kdy obě strany mají legitimní očekávání, že nájem bude trvat po ujednanou dobu. Jak shora uvedeno, nájemce má právo nájem vypovědět, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Ustanovení § 1765 o. z., jehož se dovolával nájemce, se tak s ohledem na speciální úpravu v § 2287 o. z. neuplatní.

19. Jde-li o formu a náležitosti výpovědi, musí být splněna písemná forma a výpověď musí také dojít druhé smluvní straně. V ubytovacím řádu si pak smluvní strany sjednaly, že postačuje zaslání výpovědi e-mailem. Vzhledem k tomu, že se jedná o vypovězení smlouvy z určitého důvodu, je také nezbytné, aby byla výpověď dostatečně určitá, tj. aby byl důvod ve výpovědi specifikován uvedením rozhodných skutkových okolností (shodně např. Švestka Jiří, Dvořák Jan a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V (§ 1721-2520, relativní majetková práva, 1. část. Wolters Kluwer, 2021. Komentář k § 2286).

20. V souzené věci bylo prokázáno, že v Anonymizováno účastníci jednali prostřednictvím e-mailu o možnosti ukončení nájemní smlouvy na základě dohody, k jejímuž uzavření však nakonec nedošlo. Dne datum tak žalovaný e-mailem sdělil žalobci, že byt opustil, a to s odkazem na článek IV. smlouvy. Tento e-mail lze dle svého obsahu vykládat jako výpověď, neboť je z něj patrná vůle žalovaného jednostranně ukončit nájemní vztah a zároveň se jedná o adresované právní jednání v písemné formě, kdy forma e-mailu byla stranami výslovně připuštěna. Co se však týče důvodu ukončení nájemního vztahu, není zde uvedeno v podstatě ničeho. Žalovaný tak bezpochyby nedostál své povinnosti vylíčit výpovědní důvod ve výpovědi, a nenaplnil tak požadavek určitosti tohoto právního jednání. V celé e-mailové komunikaci ohledně možného ukončení nájmu nezaznělo ničeho o zrušení pracovního poměru a insolvenci žalovaného, tedy o důvodech, o které žalovaný opíral své výpovědní právo v průběhu prvního jednání ve věci. V e-mailu ze dne datum se žalovaný v rámci vyjednávání o zrušení smlouvy pouze zmínil, že jedním z důvodů, pro které chce nájem ukončit, je skutečnost, že nezvládá platit nájemné. V následné výpovědi se pak k tomuto potenciálnímu výpovědnímu důvodu blíže nevyjádřil, zmínil se pouze o plánovaném ochodu na Slovensko, přičemž jeho následná argumentace, s níž přišel až při soudním stání, nemůže konvalidovat nedostatečnost předchozí výpovědi. Takový výklad by byl proti smyslu právní úpravy výpovědi nájmu na dobu určitou, neboť by pronajímatele stavěl do pozice, v níž by neměl jak posoudit oprávněnost výpovědi nájemce z nájmu bytu. K tomu, aby mohl pronajímatel posoudit, zda je uváděný výpovědní důvod legitimní, je nezbytně třeba, aby byl dostatečně určitě vymezen již v podané výpovědi. K tomu však v posuzovaném případě nedošlo, a výpověď tak nemohla vyvolat zamýšlené právní účinky.

21. Nad rámec uvedeného soud podotýká, že i pokud by e-mail žalovaného z Anonymizováno splňoval veškeré náležitosti výpovědi a byl by dán výpovědní důvod dle § 2287 o. z., začala by v souladu s § 2286 odst. 1 o. z. běžet výpovědní doba od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé smluvní straně (tj. od datum). Výpovědní doba není zákonodárcem pro tento případ výslovně stanovena, a proto se použije analogicky § 2231 odst. 1 věta druhá o. z. zakotvující tříměsíční výpovědní dobu (viz Výkladové stanovisko č. 21 Expertní skupiny Komise pro aplikaci civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti). Výpovědní doba by tak uplynula koncem Anonymizováno. Jelikož nájem by v tomto případě skončil až uplynutím výpovědní doby, byl by nájemce povinen po celou výpovědní dobu, tj. až do Anonymizováno, povinen platit pronajímateli nájemné. I za této situace by tak byl nárok žalobce na zaplacení dlužného nájemného za období Anonymizováno až Anonymizováno oprávněný.

22. Pokud jde o obecné námitky žalovaného proti nájemní smlouvě a postupu žalobce před jejím uzavřením, tyto soud považuje za neopodstatněné a ryze účelové. Práva a povinnosti stran v nájemní smlouvě hodnotí soud jako vyvážené, přičemž plnění v podobě nájemného, k němuž byl žalovaný povinen, nelze označit za lichevní ve smyslu § 1796 o. z. Stejně tak, jde-li o argumentaci žalovaného založenou na tom, že byl žalobcem ubezpečen, že kauce slouží i pro případ předčasného ukončení smlouvy, nelze ji považovat za přiléhavou. V ubytovacím řádu je totiž jasně napsáno, pro jaké případy kauce slouží, a to konkrétně na krytí dluhů a případných škod na majetku pronajímatele. Nadto je soud přesvědčen, že účel kauce je obecně známou skutečností, tudíž žalovaný nemohl počítat s tím, že se z nájemního vztahu vyváže jednoduše tím, že žalobci přenechá složenou kauci.

23. Dále se soud zabýval nárokem žalobce na zaplacení smluvní pokuty v celkové výši 26 800 Kč. Smluvní pokuta byla sjednána v ubytovacím řádu, který tvoří nedílnou součást nájemní smlouvy. Žalovaný se s ním prokazatelně seznámil, což stvrdil svým podpisem a tuto skutečnost učinil v průběhu řízení nespornou. Smluvní pokutu ve výši 100 Kč za každý den prodlení s placením nájemného považuje soud za přiměřenou. Nemohl však přehlédnout ust. § 2254 odst. 1 o. z., dle něhož nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty ve svém souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného, tj. v daném případě částku 41 400 Kč. Jistota činila v souzené věci částku 24 000 Kč, tzn. že maximální výše smluvní pokuty, na niž má žalobce nárok, činí částku 17 400 Kč.

24. S ohledem na shora uvedené tak soud žalobě vyhověl v části týkající se dlužného nájemného a smluvní pokuty do výše 17 400 Kč včetně zákonného úroku z prodlení (§ 1970 o. z.) ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. (výrok I.) Nájemné bylo splatné vždy do 10. dne v měsíci, tudíž úrok z prodlení byl přiznán vždy od 11. dne daného měsíce, na který se nájemné platí. Ohledně smluvní pokuty nastala splatnost na základě předžalobní výzvy, v níž byl žalovaný vyzván, aby smluvní pokutu uhradil nejpozději do datum.

25. Ve zbývajícím rozsahu (tj. co do části smluvní pokuty ve výši 9 400 Kč s přísl.) soud žalobu zamítl (výrok II.).

26. Pro úplnost soud dodává, že o započtení kauce (jistoty) na vzniklý dluh rozhodnout nemohl, jelikož, jak shora uvedeno, smlouva ze strany žalovaného nebyla platně vypovězena. To, že by nájemní vztah zanikl za základě jiných okolností, v rámci řízení nevyplynulo, tudíž nájemní vztah ke dni rozhodnutí soudu trval. Dle § 2254 odst. 2 o. z. platí, že jistota se nájemci vrací při skončení nájmu, tj. v daném případě patrně až uplynutím doby nájmu (datum).

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 4 781,70 Kč, přičemž tato částka představuje 77 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 88,5 % a úspěchu žalovaného v rozsahu 11,5 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 4 410 Kč a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 1 800 Kč představující 300 Kč za každý z šesti úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky (výzva k plnění před podáním žaloby, žaloba, výzva k plnění před rozšířením žaloby, rozšíření žaloby, příprava na jednání a účast na jednání). Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to k Městskému soudu v Praze, prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 9. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaný povinnosti uložené mu tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.