14 C 373/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní Mgr. Annou Vrdlovcovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. název žalované , IČO se sídlem adresa , poštovní směrovací číslo obec a číslo 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa , poštovní směrovací číslo obec a číslo zastoupená advokátkou titul jméno příjmení se sídlem adresa , poštovní směrovací číslo obec a číslo o zaplacení 212 404 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný č. 1 je povinen zaplatit žalobkyni částku 212 404 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 212 404 Kč od 23. 12. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se ve vztahu k žalované č. 2 v celém rozsahu zamítá.

III. Žalovaný č. 1 je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 98 707 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované č. 2 na náhradě nákladů řízení částku 80 295,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované č. 2.

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaných, aby jí společně a nerozdílně zaplatili částku 212 404 Kč s příslušenstvím, s odůvodněním, že je vlastníkem jednotky [číslo] v budově [číslo popisné] v katastrálním území [katastrální území] a obci [obec] (dále jen„ jednotka žalobkyně“) a členem 1. žalovaného, jenž je právnickou osobou s účelem zajišťování správy domu a pozemku. Vlastníkem jednotky [číslo] (dále jen„ jednotka 2. žalované“) umístněné v domě nad jednotkou žalobkyně je 2. žalovaná. Do jednotky žalobkyně v letech 2016 až 2019 v nepravidelných intervalech zatékala voda stropem z prostoru společných částí domu ze stoupací šachty, v níž se nachází domovní odpadní potrubí, které je ve správě 1. žalovaného, a to stékáním vody po potrubí a z potrubí. Žalobkyně navrhla 1. žalovanému provést odbornou kontrolu celé technické šachty včetně domovního odpadního potrubí, což 1. žalovaný odmítl a odkazoval žalobkyni na vlastníky bytových jednotek nacházejících se nad jednotkou žalobkyně s tvrzením, že příčinou zatékání byly netěsnící sprchové kouty uvnitř těchto jednotek, nikoliv společné části domu. Žalobkyně proto na vlastní náklady zajistila technického odborníka, jenž odhalil, že zatékání bylo způsobeno netěsností domovního odpadního potrubí v místě, kde se do něj napojovala trubka ze záchodu jednotky 2. žalované a které se nacházelo ve stoupací šachtě za zdí jednotky 2. žalované. Následně žalobkyně žádala 1. žalovaného, aby provedl opravu, 1. žalovaný ji však neprovedl. Žalobkyně se proto dohodla s 2. žalovanou na přístupu do jednotky 2. žalované a na vlastní náklady provedla opravu zjištěných netěsností domovního odpadního potrubí. Technickému odborníkovi [celé jméno svědka], [IČO], žalobkyně za zjištění příčiny zatékání a opravu zjištěných netěsností domovního odpadního potrubí zaplatila celkem 18 335 Kč. Po opravě již k dalšímu zatékání do jednotky žalobkyně nedošlo.

2. Jednotka žalobkyně byla pronajímána společnosti [právnická osoba 1], [IČO], jež v ní provozovala kuchyňské studio, za nájemné od 1. 4. 2019 ve výši 48 768 Kč měsíčně bez DPH. Výše nájemného byla ujednána v dodatku k nájemní smlouvě uzavřeném dne 10. 3. 2017 na částku 46 600 Kč měsíčně bez DPH a podle ujednání nájemní smlouvy ze dne 4. 3. 2014 byla žalobkyně oprávněna každoročně vždy od 1. 4. zvyšovat nájemné o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyhlášenou Českým statistickým úřadem za celý předcházející kalendářní rok. Žalobkyně proto zvýšila nájemné od 1. 4. 2018 o 2,5 % na částku 47 765 Kč a od 1. 4. 2019 takto zvýšené nájemné zvýšila o dalších 2,1 % na částku 48 768 Kč. Opakovaným zatékáním vznikla škoda na jednotce žalobkyně i na vybavení společnosti [právnická osoba 1], žalobkyně jí proto poskytla slevu z nájemného za prosinec 2019 ve výši 47 765 Kč [Právnická osoba 1] dále kvůli opakovanému a dlouhodobému zatékání ke dni 31. 12. 2019 předčasně vypověděla nájem, jenž měl trvat až do 31. 3. 2020 s předpokladem dalšího prodloužení, čímž žalobkyni ušlo nájemné za období od 1. 1. 2020 do 31. 3. 2020 v celkové výši 146 304 Kč.

3. Žalobkyně uplatnila svůj nárok v celkové výši 212 404 Kč u pojišťovny 1. žalovaného. Pojišťovna 1. žalovaného dospěla k závěru, že 1. žalovaný byl odpovědný, avšak nemohla žalobkyni plnit, jelikož 1. žalovaný k tomu nedal souhlas. Pojišťovna žalobkyně věc uzavřela tak, že žalobkyně nic nezpůsobila, nemůže proto nést odpovědnost za újmu. Žalobkyně vyzvala 1. žalovaného k plnění ve lhůtě do 22. 12. 2020 upomínkou ze dne 8. 12. 2020, 1. žalovaný však nárok žalobkyně odmítl a nezaplatil jí ničeho. Žalobkyně vyzvala 2. žalovanou k plnění výzvou doručovanou osobně, kterou 2. žalovaná převzala dne 10. 8. 2021.

4. S podanou žalobou proti své osobě nesouhlasil 1. žalovaný s tvrzením, že příčinou zatékání do jednotky žalobkyně byla netěsnost odpadního potrubí v bytě 2. žalované. V zaústění záchodu 2. žalované do stoupačky byla použita 90° odbočka namísto 60° odbočky, a to v důsledku chyby projektu nebo„ lajdácké“ práce. Dále bylo napojení záchodu do stoupačky provedeno jako šikmé do vodorovného a nebylo ani řádně utěsněno, a to opět vinou„ lajdácké“ práce. Oprava netěsnosti v bytě 2. žalované spočívala v demontáži a nové montáži napojovacího potrubí od WC do hlavního řádu. Závady, které způsobily zatékání, přitom byly jen na napojovacím potrubí, jež je součástí jednotky 2. žalované, nikoliv na stoupacím potrubí. Podle prohlášení vlastníka, kterým vznikly bytové a nebytové jednotky v domě [číslo popisné], je součástí bytové jednotky veškerá vnitřní instalace, mimo jiné potrubní rozvody vody, odpady apod., a bytová jednotka je ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vstupních dveří a oken a vnitřní stranou stropních a podlahových konstrukcí. V domě zároveň nejsou žádné stoupací šachty. Stoupací potrubí prochází podlahou bytů v koupelně a prostorem bytu odděleným nenosnou zdí jako příčkou. Netěsnosti na napojovacím odpadním potrubí se vyskytly i v jiných bytových jednotkách a způsobily je zpravidla již nedostatky stavby domu, přičemž opravy byly vždy zajišťovány a placeny vlastníkem příslušné jednotky. Ze strany 1. žalovaného byla 2. žalovaná opakovaně žádána, aby umožnila kontrolu potrubí ve svém bytě, 2. žalovaná však po dlouhou dobu odmítala do svého bytu kohokoliv pustit. Dále 1. žalovaný namítl, že do jednotky žalobkyně zateklo jen málo vody a výše poskytnuté slevy z nájemného za prosinec 2019 neodpovídala míře, v jaké zatékání ztěžovalo užívání jednotky žalobkyně.

5. Ani 2. žalovaná s podanou žalobou proti své osobě nesouhlasila s tvrzením, že k úniku vody došlo z instalační šachty za zdí bezprostředně za WC v koupelně jednotky 2. žalované, která je společnou částí domu a nesl za ni odpovědnost 1. žalovaný. Dále 2. žalovaná uvedla, že nabízela součinnost při zjišťování místa úniku vody. K protékání vody přitom mohlo docházet i ve chvíli, kdy 2. žalovaná nebyla doma, při používání WC jednotkami ve 3. až 6. patře nad jednotkou 2. žalované, neboť unikající voda pocházela právě z horních pater a v místě napojení bytových trubek 2. žalované ze svislé části potrubí pouze unikala. Netěsnost odpadního potrubí byla způsobena nesprávným technologickým postupem už při stavbě domu, jelikož k zatékání docházelo i u jiných obchodních jednotek, než je jednotka žalobkyně.

6. K projednání věci soud nařídil jednání na den 24. 2. 2022, na den 1. 9. 2022 a na den 24. 11. 2022, při nichž provedl dokazování. Rozsudek soud vyhlásil dne 1. 12. 2022.

7. Ze stanov 1. žalovaného soud zjistil, že účelem 1. žalovaného jako právnické osoby je zajišťování správy domu a pozemku, přičemž činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického jsou mimo jiné provoz, údržba a opravy společných částí domu a všech technických zařízení domu a jeho společných částí včetně společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky a dále je jimi též oprávnění činit opatření ke zjednání nápravy, neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku (čl. I. odst. 1 a 3 a odst. IV. odst. 2 písm. a) a e)). Členy 1. žalovaného jsou vlastníci jednotek (čl. I odst. 2). Člen 1. žalovaného je povinen mimo jiné udržovat svůj byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu, a stejně udržovat rovněž společné části domu, které má jako vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání (čl. XV. odst. 2 písm. a)).

8. Z e-mailu ze dne 2. 11. 2017 od [celé jméno svědka 2] soud zjistil, že uvedeným e-mailem sdělila společnost [právnická osoba 1] opakovaně žalobkyni, že do obchodu teče skrz strop, přičemž již uběhl týden, a nic se nedělo.

9. Z dopisu ze dne 31. 10. 2018 od žalobkyně vůči 1. žalovanému soud zjistil, že uvedeným dopisem žalobkyně požádala 1. žalovaného prostřednictvím jeho předsedy pana [příjmení] o odstranění nepravidelného zatékání do obchodní jednotky [číslo] v domě v ulici [adresa], a to stropem pod instalační šachtou. Žalobkyně vyrozuměla 1. žalovaného, že zatékání neustalo ani po zatmelení sprchové vaničky v bytě nad obchodní jednotkou. Žalobkyně konkrétně požádala 1. žalovaného, aby provedl kontrolu kanalizační stoupačky ve všech podlažích a zajistil případnou opravu.

10. Z listiny ze dne 4. 11. 2019 označené jako opětovná výzva od žalobkyně 1. žalovanému včetně přiložené zprávy [celé jméno svědka 1] z 27. 9. 2019 soud zjistil, že uvedenou výzvou žalobkyně vyrozuměla 1. žalovaného, že odborný technik [titul] [příjmení svědka 1] zajištěný žalobkyní při kontrole jednotky 2. žalované dne 26. 9. 2019 zjistil netěsnost v místě zaústění do společného odpadního potrubí (stoupačky), které viditelně způsobovalo zatékání po odpadní trubce do místa šachty a odtud pravděpodobně dále do jednotky žalobkyně. Konkrétně zaústění záchodu jednotky 2. žalované do stoupačky bylo provedeno odbočkou 90° namísto odbočky 60°, bylo provedeno flexibilní trubkou v celé délce namísto tvrdé trubky a bylo provedeno jako šikmé napojení do vodorovného a bez řádného utěsnění. Stejná netěsnost stoupačky byla zjištěna i v jednotce žalobkyně. Žalobkyně vyzvala 1. žalovaného k opravě netěsnosti stoupačky nebo k udělení souhlasu žalobkyni k zajištění takové opravy žalobkyní na náklady 1. žalovaného. Zpráva [celé jméno svědka 1] byla přílohou opětovné výzvy žalobkyně. Ze sdělení 1. žalovaného žalobkyni z 3. 12. 2019 soud zjistil, že 1. žalovaný uvedeným dopisem sdělil žalobkyni, že odmítá svou odpovědnost za netěsnost napojení záchodu 2. žalované, respektive za zatékání do jednotky žalobkyně, a odkázal žalobkyni na 2. žalovanou. Dále soud z dopisu ze dne 4. 12. 2019 od žalobkyně 1. žalovanému označený jako reakce na odpověď ze dne 3. 12. 2019 zjistil, že uvedeným dopisem žalobkyně vyrozuměla 1. žalovaného, že ve dnech 6. a 7. 12. 2019 prostřednictvím [titul] [příjmení svědka 1] provede opravu netěsností stoupačky dostupných z bytu 2. žalované, případně z jednotky žalobkyně, neboť 1. žalovaný opravu neprovedl, a náklady na opravu bude žalobkyně uplatňovat po 1. žalovaném.

11. Z nájemní smlouvy mezi společnostmi [právnická osoba 2] a [právnická osoba 1] ze dne 4. 3. 2014 soud zjistil, že uvedenou smlouvou přenechala [právnická osoba 2] [anonymizováno], [IČO], společnosti [právnická osoba 1], [IČO], k dočasnému užívání nebytovou jednotku [číslo jednotky žalobkyně] umístěnou v 1. nadzemním podlaží budovy [adresa] v katastrálním území [katastrální území] a obci [obec] za účelem provozování podnikatelské činnosti společnosti [právnická osoba 1], konkrétně za účelem provozování obchodní kanceláře, vzorkovny a prodejny nábytku, a společnost [právnická osoba 1] se zavázala platit [právnické osobě 2] [anonymizováno] měsíční nájemné (čl. I. a II., čl. IV. odst. 1 a čl. VI odst. 1 a 3). [Právnická osoba 2] byla oprávněna jednou ročně vždy k 1. 3. nebo kdykoli po uvedeném dni zvýšit nájemné o míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen vyhlášenou Českým statistickým úřadem za celý předcházející kalendářní rok (čl. VI odst. 7). [Právnická osoba 1] byla oprávněna vypovědět nájem bez udání důvodu s tříměsíční výpovědní dobou počínající prvním dnem kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž byla výpověď doručena [právnické osobě 2] [anonymizováno] (čl. XIII. odst. 3 písm. d)).

12. Z předpisu nájemného pro jednotku [číslo jednotky žalobkyně] pro období 1. 4. 2019 až 31. 3. 2020 soud zjistil, že pro uvedené období žalobkyně zvýšila společnosti [právnická osoba 1] nájemné na částku 48 768 Kč měsíčně a 21 % DPH podle smlouvy ze dne 4. 3. 2014 ve znění pozdějšího dodatku. Z opravného daňového dokladu [číslo] z 31. 12. 2019 soud zjistil, že uvedeným dokladem žalobkyně vyúčtovala společnosti [právnická osoba 1] slevu z nájemného ve výši 47 765 Kč a 21 % DPH se splatností týž den.

13. Z e-mailové korespondence mezi žalobkyní a panem [celé jméno svědka 2] [celé jméno svědka] soud zjistil, že již dne 30. 11. 2017 poděkoval pan [příjmení svědka 2] žalobkyni za informaci ohledně kapající vody, která jej stále trápila. Dne 31. 1. 2018 pan [příjmení svědka 2] požádal žalobkyni o informaci ohledně opravy stropu s dlouhodobě kapající vodou. Dále dne 19. 7. 2018 pan [příjmení svědka 2] požádal žalobkyni o kompenzaci a snížení nájemného, neboť se dosud nepodařilo zajistit nápravu kapající vody. Dne 16. 2. 2019 se pan [příjmení svědka 2] připomněl žalobkyni se svým požadavkem na slevu z nájemného za období kapající vody. Konečně dne 10. 5. 2019 paní [jméno] [příjmení] za společnost [právnická osoba 1] zaslala 1. žalovanému a též [titul] [příjmení svědka 1] fotografie, na nichž měla být jasně patrná voda, a sdělila, že fotografie byly pořízeny téhož dne přibližně v 8 hodin ráno a od té doby voda neustále v různé síle kapala.

14. Dále soud z výpovědi nájemní smlouvy z 30. 9. 2019 adresované žalobkyni zjistil, že společnost [právnická osoba 1] vypověděla žalobkyni nájem podle smlouvy ze dne 3. 4. 2014, kterou jako nájemce původně uzavřela jako s pronajímatelem se [právnickou osobou 2] [anonymizováno] a která přešla na žalobkyni jako nového vlastníka a pronajímatele pronajaté jednotky [číslo] umístěné v 1. nadzemním podlaží budovy [číslo popisné] v katastrálním území [katastrální území] a obci [obec] v důsledku rozdělení [právnické osoby 2] [anonymizováno] odštěpením se vznikem žalobkyně jako nové společnosti, ve znění dodatku č. 1 ze dne 9. 3. 2017 [Právnická osoba 1] odůvodnila výpověď dlouhodobým neuspokojivým závadným stavem pronajatých nebytových prostor projevujícím se prokapáváním a zatékáním vody do pronajaté jednotky, který se žalobkyni nepovedlo napravit ani přes předchozí výzvu společnosti [právnická osoba 1] a opakovanou komunikaci mezi nimi, a jehož vinou společnost [právnická osoba 1] nemohla jednotku užívat jako dostatečně reprezentativní prostor pro nabízení svých výrobků a služeb zákazníkům.

15. Z faktury [číslo] [rok], faktury [číslo] [rok], rozpisu prací a 2 potvrzení o provedení transakce soud zjistil, že [celé jméno svědka 1] vyúčtoval žalobkyni částku 3 025 Kč za technické poradenství spojené se zatékáním do prodejní jednotky [právnická osoba 1] [celé jméno svědka] v listopadu 2019, konkrétně za 5 hodin práce na zajištění původní projektové dokumentace, posouzení stavu stávajícího potrubí a návrhu řešení a částku 15 310 Kč za stavební práce spojené se zatékáním do prodejní jednotky [právnická osoba 1] [celé jméno svědka] v prosinci 2019, konkrétně za 4 hodiny práce pana [příjmení] na demontáži záchodové mísy a napojovacího potrubí od WC do hlavního řádu a za 5 hodin práce pana [příjmení] na montáži napojovacího potrubí a WC mísy včetně splachovače a kontrolu potrubí, jeho dopravu na 60 km a drobný materiál včetně 50cm trubky, dále za 12 hodin práce pana [příjmení] na demontáži sádrokartonu v prodejně a úpravách na potrubí a za 10 hodin práce pana [příjmení] na demontáži sádrokartonu v bytě [číslo] přípravě pro pracovníka [příjmení], montáži sádrokartonu a obkladů a úklidu, jeho dopravu na 50 km a drobný materiál, sádru, lepidlo a výmalbu a konečně za 3,5 hodiny práce [titul] [příjmení svědka 1] na organizaci opravy a dohledu a jeho dopravu na 240 km. Žalobkyně obě fakturované částky [titul] [příjmení svědka 2] zaplatila ze svého účtu.

16. Z předžalobní výzvy z 8. 12. 2020 adresované 1. žalovanému včetně podacího lístku soud zjistil, že uvedenou výzvou odeslanou dne 8. 12. 2020 žalobkyně vyzvala 1. žalovaného k zaplacení částky 243 879 Kč ve lhůtě do 22. 12. 2020.

17. Z předžalobní výzvy z 10. 8. 2021 adresované 2. žalované soud zjistil, že uvedenou výzvou žalobkyně vyzvala 2. žalovanou k zaplacení částky 212 404 Kč ve lhůtě do 20. 8. 2021.

18. Dále soud z prohlášení vlastníka budovy ze dne 31. 3. 2004 ve znění rozhodnutí o změně prohlášení vlastníka budovy po kolaudaci budovy a přidělení čísla popisného ze dne 10. 8. 2005 zjistil, že dnes již zaniklá společnost s tehdejší [obchodní firmou] [právnická osoba], [IČO], jako vlastník pozemku parc. [číslo] v katastrálním území [katastrální území] a rozestavěné budovy na uvedeném pozemku určila svým prohlášením jednotky v budově, mimo jiné jednotku [číslo jednotky 2. žalované] v druhém nadzemním podlaží, jejíž součástí byla veškerá vnitřní instalace, například potrubní rozvody vody, odpady apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů a veškeré vnitřní nenosné příčky. Jednotka byla ohraničena vnitřní stranou obvodových zdí, vstupních dveří a oken a vnitřní stranou stropních a podlahových konstrukcí. Jako společné části domu pak byly určeny veškeré části domu, které nebyly součástí některé z jednotek, mimo jiné rozvody vody a kanalizace (čl. IV.).

19. Z nákresu půdorysu bytu soud zjistil, že předmětný prostor se svislým odpadovým potrubím je v jednotce 2. žalované ze dvou stran ohraničen příčkami od koupelny, z jedné strany příčkou od kuchyně a z jedné strany zdí od shodného prostoru sousední jednotky. K jedné příčce ze strany koupelny přiléhá sprchový kout a ke druhé příčce ze strany koupelny přiléhá toaletní mísa se splachovací nádržkou.

20. Z účastnického výslechu jednatele žalobkyně [titul] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalobkyně v předmětném domě vlastní 2 nebytové jednotky, z nichž jedna byla pronajatá společnosti [právnické osobě 1] Uvedená společnost byla nájemcem již v době, kdy jednatel žalobkyně koupil žalobkyni jako investici, a nájem měl trvat ještě nejméně 2 roky, přičemž jednatel žalobkyně prodloužil nájem do března 2020. Když se 1. žalovaný odmítl záležitostí zatékání zabývat, jednatel žalobkyně prostřednictvím dopisů požádal pana [příjmení] a 2. žalovanou jako vlastníky jednotek umístěných nad jednotkou žalobkyně, aby umožnili žalobkyni prověřit jejich sprchové kouty, které 1. žalovaný označoval za příčinu zatékání. Žalobkyně však zjistila po rozebrání sprchového koutu pana [příjmení] a kontrole sprchového koutu 2. žalované [titul] [příjmení svědka 1], že u sprchových koutů problém nebyl. Problém nebyl ani přímo ve WC 2. žalované. Příčina zatékání byla nalezena v šachtě se stoupačkami s vodou a kanalizací za stěnou za WC v jednotce 2. žalované, a to na kanalizační stoupačce, na kterou byl vývod z WC napojen chybně zvolenou součástkou, a proto z ní voda stříkala ven a stékala po ní a dále stropem do jednotky žalobkyně. Po technické stránce věc řešil [titul] [příjmení svědka 1], jenž vykonává stavební dozor, pomáhá jednateli žalobkyně se správou nemovitých věcí a dlouhodobě s ním spolupracuje na stavebních projektech a má zkušenosti s rekonstrukcemi, s výstavbou bytových domů a velkých developerských projektů, a vlastní opravu spočívající ve výměně trubky napojující WC do stoupačky a pořádném utěsnění fyzicky provedl pan [příjmení]. Zatékání se v jednotce žalobkyně projevovalo dlouhodobě skvrnou na stropě a kapáním vody ze stropu v nepravidelných intervalech. Paní, která v jednotce pracovala, měla vedle stolu postavený kbelík, do něhož voda kapala, a někdy byla na podlaze i louže. Po provedení výše uvedené opravy již k zatékání nedošlo. [Právnická osoba 1] platila nájemné včas po celé 4 roky, kdy ji měl jednatel žalobkyně v nájmu. Výpověď z nájmu podala v září 2019 z důvodu dlouhodobého zatékání do prostoru s tříměsíční výpovědní dobou. Žalobkyně nerozporovala platnost výpovědi. Jednatel žalobkyně začal hledat nového nájemce a inzerovat prostor hned po obdržení výpovědi z nájmu. Nového nájemce měl nejdříve od dubna 2020. Jednatel žalobkyně uplatnil u pojišťovny 1. žalovaného nárok na náhradu škody, pojišťovna událost vyšetřila a telefonicky sdělila zástupci žalobkyně, že schválila pojistné plnění a že jej vyplatí. Nakonec jej však nevyplatila, neboť s tím nesouhlasil 1. žalovaný. Žalobkyně má sama pojištěnu odpovědnost z provozu jednotky žalobkyně. Jednatel žalobkyně uplatnil předmětnou událost i u pojišťovny žalobkyně, avšak pojišťovna pojistné plnění odmítla, neboť příčina byla zjištěna mimo jednotku žalobkyně.

21. Z účastnického výslechu místopředsedy výboru 1. žalovaného [jméno] [příjmení] soud zjistil, že k zatékání do jednotky žalobkyně docházelo jen některé dny nebo jen v některé časy. Členové výboru 1. žalovaného byli do jednotky žalobkyně přizváni, ale byli v jednotce vždy až po tom, co do ní tekla voda, nikdy během samotného zatékání. Viděli například promáčené podhledy nebo zbytky vody na laminátových skříních. Sám místopředseda výboru 1. žalovaného nebyl přítomen při každé takové návštěvě, nýbrž jen při některých z nich. Žalobkyně po zatékání vždy kontaktovala správce, kterým je společnost předsedy výboru 1. žalovaného, a ten šel zjišťovat, co se děje. Přitom se snažil zkontrolovat i jednotlivé jednotky, ale ne vždy jej do nich jejich vlastníci pustili. V jednotce 2. žalované nezjistil žádnou vlhkost, přesto jí vyzýval ke kompletní kontrole instalatérskou společností na její náklady a s rozbitím pár dlaždiček, což odmítla. Preventivní kontroly svislých stoupacích trubek 1. žalovaný neprovádí, protože k nim nemá přístup, jelikož prochází soukromými bytovými jednotkami za sádrokartonovou přizdívkou v koupelně, v níž je od developera zkonstruován inspekční otvor o rozměrech přibližně 30 × 30 cm, kterým je vidět podlaha a trubky. Prostor za přizdívkou je úzký a vedou jím 2 vodovodní trubky s vodoměry a jedna osmdesátka odpadní trubka. V domě se opakovaně vyskytovaly problémy se zatékáním, nejčastěji v souvislosti se sprchovou vaničkou, jež byla špatně utěsněna nebo nesprávně napojena.

22. Dále soud z výslechu svědka [celé jméno svědka 1] zjistil, že v jednotce 2. žalované nejprve z instalační šachty se stoupačkami vody a odpadu z betonové podlahy, která přepažovala stoupací šachtu v jednotlivých podlažích, museli odsát vrstvu přibližně 20 až 25 cm keramzitu, jenž se dává do šachet přepažených zabetonováním, aby zabránil pronikání přirozené vlhkosti. Následně zjistili, že ve svislém stoupacím potrubí je namontována nesprávná odbočka zvaná„ T“ kus s úhlem 90° namísto správného„ Y“ kusu se sklonem 135°. Mezi přípojkou a svislou trubkou začalo poškozování tmelu, což způsobilo zatékání, pokud současně přicházela voda z toalety 2. žalované i voda ze svislé trubky, přičemž obě vody se srážely. Pokud by byl použit„ Y“ kus, obě vody by splynuly a k zatékání by nedošlo. Problém vyřešili výměnou flexibilní trubky spojující WC 2. žalované se stoupací trubkou za pevnou PVC trubku a důkladným utěsněním. Díl svislé stoupací trubky s odbočkou zvaný„ T“ kus jako primární příčinu zatékání vyměnit nemohli, neboť tento kus je součástí svislé stoupací trubky jako jeden z jejích dílů, které se do sebe napojují, ať již jako rovná trubka, nebo právě jako díl s odbočkou. Pokud by však byl použit správný šikmý úhel napojení namísto„ T“ kusu, flexibilní trubka namísto pevné by problém nepředstavovala.

23. Z účastnického výslechu předsedy výboru 1. žalovaného [jméno] [příjmení] soud zjistil, že zatékání do jednotky žalobkyně řešil 1. žalovaný dlouhodobě již s předchozím nájemcem nejméně od roku 2016. V jednotce žalobkyně byl dlouhodobě postavený kbelík pro zachytávání vody. Příčinu zatékání nicméně dlouho nezjistili. Vinou špatné práce developera docházelo i k jinému zatékání zejména v důsledku špatného napojení sprchové vaničky, jejího špatného utěsnění nebo napojení WC do stoupacího potrubí, a to s příčinou vždy na připojovacím potrubí. Proto 1. žalovaný vyzval vlastníka bytové jednotky [číslo] pana [příjmení] a 2. žalovanou, aby umožnili kontrolu svých jednotek, což se stalo. U pana [příjmení] při kontrole zjistili, že má sprchu ve špatném stavu a doporučili mu rekonstrukci, kterou skutečně provedl a vyměnil sprchu a toaletu. Zatékání však pokračovalo i poté. Kontrolu 2. žalovaná umožnila již po první výzvě. V koupelně 2. žalované nebylo nic zřejmé, vše bylo v pořádku, předseda výboru 1. žalovaného jí nicméně navrhl rozbourat sprchu, pod níž není montážní otvor, aby se provedla i její kontrola, s tím že práce měly trvat 3 dny. To však 2. žalovaná odmítla, proto už za ní předseda výboru 2. žalovaného nikdy více nešel. Preventivní kontroly stoupacího potrubí 1. žalovaný neprovádí, jen při výměně vodoměrů dochází k pohledové necílené kontrole přes inspekční dvířka přibližně ve výšce očí. Žádná část stoupacího potrubí se nikdy neměnila.

24. Konečně z výslechu svědka [celé jméno svědka 2] soud zjistil, že v domě na [název] měla společnost [právnická osoba 1] jako nájemce od roku 2014 nábytkové studio. Smlouvu uzavíral ještě s panem [příjmení] a pozdějším pronajímatelem byla žalobkyně, s jejímž jednatelem dne 10. 3. 2017 uzavřel dodatek ke smlouvě. Smlouva byla na dobu určitou a následně se tato doba prodlužovala, naposledy do 31. 3. 2020. Nájem svědek ukončil kvůli problému dlouhodobě kapající vody, který se nedařilo vyřešit. Vinou kapající vody a kbelíků k jejímu zachytávání byl prostor z pohledu zákazníků nereprezentativní. Voda kapala ze sádrokartonu nejvíc do připravených kbelíků vedle stolu prodejce, kde jedná se zákazníky, a dále na 2 jiných místech, kde voda kapala do sestav nábytku, jež tím poničila. Svědek řešil zatékání se zaměstnankyní žalobkyně paní [příjmení]. V prodejně se společnosti [právnická osoba 1] jinak dařilo, její poloha byla pro zákazníky ideální a v roce 2016 ji společnost [právnická osoba 1] za 2 000 000 Kč i kompletně zrekonstruovala. [Právnická osoba 1] má v současnosti v [obec] další 4 prodejny, z nichž 2 otevřela až po zániku předmětného nájmu, jejich otevření však se zánikem nájmu nesouviselo.

25. Předseda výboru 1. žalovaného při svém účastnickém výslechu uvedl, že nabízel 2. žalované odstranění závady na náklady 1. žalovaného. Taková skutečnost však nebyla jinak 1. žalovaným v řízení vůbec zmíněna, naopak podle tvrzení 1. žalovaného byly opravy na napojovacím potrubí do stoupacího odpadního potrubí vždy placeny přímo vlastníkem příslušné bytové jednotky. Soud proto k takové skutečnosti nemohl přihlédnout, jelikož nebyla 1. žalovaným řádně a včas před koncentrací řízení tvrzena. Zároveň byla v tomto ohledu výpověď předsedy výboru 1. žalovaného v rozporu s výpovědí místopředsedy výboru 1. žalovaného, jenž uvedl, že 2. žalovaná odmítla kontrolu instalatérskou společností,„ (p) protože by to stálo peníze.“ 26. Na základě shora popsaných skutkových zjištění z jednotlivých provedených důkazů a podle shodných tvrzení účastníků soud učinil následující závěr o skutkovém stavu. Žalobkyně je vlastníkem jednotky v domě, jehož správu zajišťuje 1. žalovaný, a 2. žalovaná je vlastníkem jednotky nacházející se v domě nad jednotkou žalobkyně. Do jednotky žalobkyně nejméně od roku 2016 do roku 2019 zatékala stropem voda. Kontrolu stoupacího odpadního potrubí 1. žalovaný přes žádost žalobkyně nikdy neprovedl. Odborný technik zajištěný žalobkyní na její náklady ve výši 3 025 Kč odhalil netěsnost stoupacího odpadního potrubí v místě jeho odbočky pro napojení záchodu 2. žalované. Přes výzvu žalobkyně 1. žalovaný odmítl opravu netěsnosti, žalobkyně proto na své náklady ve výši 15 310 Kč nechala vyměnit flexibilní napojovací trubku ze záchodu 2. žalované do svislého stoupacího potrubí za trubku pevnou a utěsnit ji, čímž úniku vody z potrubí napříště zabránila. Popsaným postupem došlo k odstranění následku vady stoupacího odpadního potrubí spočívajícího v úniku a zatékání vody. Příčinou zatékání však byla vlastní konstrukční vada stoupacího odpadního potrubí, která spočívala v použití nevhodného„ T“ dílu potrubí s 90° úhlem odbočky namísto správného„ Y“ dílu odbočky potrubí s úhlem 135°. Díl„ T“ byl přitom jedním z dílů, jejichž spojením, ať již se jedná o rovné trubky nebo o díly s odbočkami, potrubí vzniká. Stoupací odpadní potrubí bylo společnou částí domu a jeho správa náležela 1. žalovanému. Nájemce, který v jednotce žalobkyně provozoval obchod s nábytkem, vypověděl žalobkyni nájem jednotky z důvodu zatékání tak, že nájem zanikl 3 měsíce před uplynutím ujednané doby trvání nájmu, přičemž žalobkyni za 3 měsíce náleželo nájemné ve výši 146 304 Kč. Soud z výpovědi jednatele nájemce svědka [příjmení svědka 2] a z textu výpovědi z nájmu uzavřel, že důvodem k výpovědi bylo jen dlouhodobě neřešené zatékání do obchodní jednotky, neboť to jednak bylo nevyhovující pracovní prostředí pro zaměstnance a jednak to bylo i značně nereprezentativní v prodejně nábytku (viz všemi účastníky zmiňované kýble na kapající vodu přímo na prodejní ploše). Z ostatních provedených důkazů pak nevyplynul jakýkoliv jiný důvod předčasného ukončení nájmu. Žalobkyně dále poskytla nájemci kvůli zatékání slevu z nájemného ve výši 47 765 Kč. Žalobkyně vyzvala 1. žalovaného k náhradě uvedených částek ve lhůtě do 22. 12. 2020, 1. žalovaný jí však žádnou z částek nenahradil.

27. Podle § 1189 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. z.“)„ (s ) práva domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.“ Podle § 1190 věty první o. z.„ (o) sobou odpovědnou za správu domu je společenství vlastníků (jednotek).“ 28. Podle § 2910 o. z.„ (š) kůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost k náhradě vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.“ 29. Podle § 2952 o. z.„ (h) radí se skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.“ 30. Podle výše citovaných zákonných ustanovení je společenství vlastníků jednotek osobou odpovědnou mimo jiné za vše, co nenáleží vlastníku jednotky a je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí včetně činností spojených s údržbou a opravou společných částí a s udržováním nebo zlepšením zařízení v domě sloužících všem spoluvlastníkům domu. Poruší-li společenství vlastníků jednotek povinnost vykonávat takové činnosti a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, je povinno poškozenému nahradit, co tím způsobilo.

31. Shora popsaný skutkový stav soud posoudil po právní stránce tak, že 1. žalovaný jako společenství vlastníků jednotek neplnil povinnost podle § 1189 odst. 1 a § 1190 věty první o. z. řádně vykonávat správu odpadního stoupacího potrubí nad jednotkou žalobkyně jako společné části domu, když potrubí neudržoval v bezvadném stavu a neodstranil jeho vadu spočívající v nesprávném a netěsnícím dílu odbočky pro napojení toalety 2. žalované. V příčinné souvislosti s jednáním 1. žalovaného vznikla žalobkyni škoda. Tato škoda měla jednak podobu ušlého zisku ve výši poskytnuté slevy na nájemném a nájemného za 3 měsíce zbývající od předčasného zániku nájmu výpovědí nájemce do konce ujednané doby trvání nájmu, neboť právě pro porušení zákonné povinnosti 1. žalovaného zatékala do jednotky žalobkyně voda z odpadního potrubí a ono zatékání bylo jediným důvodem výpovědi z nájmu ze strany nájemce. Dále pak měla škoda žalobkyně podobu nákladů, které vynaložila na zjištění netěsnosti potrubí spravovaného žalovanou a opravu zabraňující dalšímu zatékání vody. Protože 1. žalovaný zasáhl porušením povinnosti stanovené zákonem do absolutního vlastnického práva žalobkyně, je povinen podle § 2910 o. z. nahradit žalobkyni škodu, kterou jí tím způsobil, ve výši podle § 2952 o. z.

32. V řízení bylo bez důvodných pochybností prokázáno, že právě zatékání bylo jedinou příčinou výpovědi z nájmu. Ani rozsah zatékání soud neshledal jako nepřiměřený důvod pro výpověď též s přihlédnutím ke způsobu využití pronajatého prostoru, v němž nájemce provozoval prodejnu nábytku. Pro zákazníky prodejny s takovým sortimentem je bezpochyby nepřijatelný až odpudivý pohled na kbelíky určené k zachytávání vody kapající ze stropu, nemluvě o zdravotní závadnosti takového prostředí s dlouhodobým působením nepřirozené vlhkosti bez ohledu na způsob jeho využití. Přestože v době výpovědi nebyl zjištěn zdroj kapající vody, podezření na vodu odpadní a ze své podstaty zdravotně závadnou zde existovalo již v době podání výpovědi a závažnost situace jen zvyšovalo. Stopy kapající vody přitom byly patrné i na sestavách vystaveného nábytku a na stropních podhledech. V řízení nevyšla najevo žádná jiná skutečnost, pro kterou by měl nájemce důvod nájem vypovědět, a naopak bylo zjištěno, že ukončení nájmu bylo i vzhledem k investicím do interiéru prodejny pro nájemce nevýhodné. Doba 3 měsíců mezi předčasným ukončením nájmu a opětovným pronajmutím jednotky žalobkyně poškozené zatékající vodou novému nájemci je přiměřená dané situaci. Pokud pak 1. žalovaný namítal, že výše slevy neodpovídá rozsahu zatékání, soud konstatuje, že jeho tvrzení je předně zcela nekonkrétní. Pokud členové výboru 1. žalovaného u soudu vypovídali, že do jednotky nezatékalo příliš,„ jen na dně kbelíku“, soud nemůže takovou bagatelizaci připustit. Předně je nutno zdůraznit, že zatékání bylo dlouhodobé, tedy nájemci ztěžovalo užívání předmětu nájmu po delší dobu, tomu pak odpovídá též výše slevy ve výši 1 měsíčního nájemného, byť poskytnutá jednorázově, nikoliv dlouhodobě, aby pokryla celé období ztíženého užívání předmětu nájmu.

33. Pro posouzení odpovědnosti 1. žalovaného je bez významu, že stoupací odpadní potrubí bylo přístupné jen prostřednictvím jednotky 2. žalované. V řízení bylo zjištěno, že 2. žalovaná umožnila předsedovi výboru 1. žalovaného přístup do své jednotky, ten ji však pouze vyzval k umožnění kontroly sprchové vaničky, na stoupací potrubí skryté ve všech jednotkách za přizdívkou za WC však svou pozornost nijak nezaměřil, víckrát již jednotku 2. žalované nenavštívil a pouze trval na svém přesvědčení, že zatékání muselo být jednoznačně způsobeno věcí ve výlučném vlastnictví 2. žalované. Rovněž žalobkyni umožnila 2. žalovaná jak kontrolu své jednotky, tak i následnou opravu. Na straně 2. žalované proto soud neshledal porušení žádné z jejích povinností, a to ani povinnost přecházet škodám.

34. Ve vztahu k 1. žalovanému proto soud výrokem I. žalobě v celém rozsahu vyhověl a přiznal žalobkyni rovněž příslušenství pohledávky tvořené úrokem z prodlení podle § 1970 o. z. ve výši podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., neboť 1. žalovaný se nesplacením peněžitého dluhu ve lhůtě stanovené žalobkyní v předžalobní výzvě 1. žalovanému dostal do prodlení, a tím mu vznikla povinnost vedle náhrady škody zaplatit žalobkyni rovněž úrok z prodlení.

35. Naopak ve vztahu ke 2. žalované soudu nezbylo než žalobu výrokem II. zcela zamítnout, neboť 2. žalovaná není odpovědná za předmětnou škodu vzniklou žalobkyni.

36. O povinnosti k náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi žalobkyní a 1. žalovaným rozhodl soud výrokem III. podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ o. s. ř.“) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení ve vztahu k 1. žalovanému zcela úspěšná, právo vůči 1. žalovanému na plnou náhradu nákladů řízení v částce 98 707 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 8 497 Kč a nákladů zastoupení advokátem, jemuž náleží odměna stanovená podle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů, (dále jen„ advokátní tarif“) z tarifní hodnoty ve výši 212 404 Kč podle § 8 odst. 1 advokátního tarifu po 9 180 Kč za převzetí a přípravu zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé (předžalobní výzva 1. žalovanému ze dne 8. 12. 2020) podle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, za písemné podání nebo návrh ve věci samé (žaloba) podle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, za účast na jednání před soudem dne 24. 2. 2022 podle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, za další poradu s žalobkyní přesahující 1 hodinu dne 31. 8. 2022 podle § 11 odst. 1 písm. c) advokátního tarifu, dvakrát za účast na jednání před soudem, které trvalo více než 2 hodiny, dne 1. 9. 2022 podle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, za účast na jednání před soudem dne 24. 11. 2022 podle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, za písemné podání nebo návrh ve věci samé (závěrečný návrh ze dne 29. 11. 2022) podle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu a v poloviční výši za účast na jednání před soudem dne 1. 12. 2022, při němž došlo pouze k vyhlášení rozsudku, podle § 11 odst. 2 písm. f) advokátního tarifu včetně 10 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Žalobkyně ve svém podání ze dne 29. 11. 2022 uvedla, že její zástupce není plátcem daně z přidané hodnoty.

37. Konečně o povinnosti k náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi žalobkyní a 2. žalovanou soud rozhodl výrokem IV. podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal 2. žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, neboť žaloba ve vztahu k její osobě byla zcela zamítnuta, právo vůči žalobkyni na plnou náhradu nákladů řízení v částce 80 295,60 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátkou, jíž náleží odměna stanovená podle § 6 odst. 1 a § 7 advokátního tarifu z tarifní hodnoty ve výši 212 404 Kč podle § 8 odst. 1 advokátního tarifu po 9 180 Kč za převzetí a přípravu zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, za účast na jednání před soudem dne 24. 2. 2022 podle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, za písemné podání nebo návrh ve věci samé (návrh důkazů ze dne 25. 2. 2022) podle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, dvakrát za účast na jednání před soudem, které trvalo více než 2 hodiny, dne 1. 9. 2022 podle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, za účast na jednání před soudem dne 24. 11. 2022 podle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu a za písemné podání nebo návrh ve věci samé (závěrečný návrh ze dne 28. 11. 2022) podle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu včetně 7 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a náhrada za daň z přidané hodnoty vypočtená sazbou 21 % z odměny a paušální náhrady hotových výdajů v celkové výši 66 360 Kč na částku 13 935,60 Kč.

38. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je 1. žalovaný povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení k rukám zástupkyně žalobkyně a stejně tak je žalobkyně povinna zaplatit 2. žalované náhradu nákladů řízení k rukám zástupkyně 2. žalované.

39. O lhůtě k plnění v délce 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku ve věci samé i ohledně náhrady nákladů řízení soud rozhodl podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř.