14 C 472/2015

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní Mgr. Annou Vrdlovcovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta , sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované o zaplacení 522 160 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 483 160 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se částečně zamítá co do částky 39 000 Kč.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 115 835 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhala po panu , jméno FO, (tehdejším žalovaném) zaplacení částky 522 160 Kč. , jméno FO, se v kupní smlouvě ze dne , datum, zavázal, že na žalobkyni převede vlastnické právo k bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v domě č. p. , Anonymizováno, stojícím na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , společně s podílem na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a na společných částech domu č. p. , Anonymizováno, , vše v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, (dále jen „byt“). Žalobkyně se zavázala, že zaplatí žalovanému kupní cenu ve výši 2 270 000 Kč. K převodu vlastnického práva však nedošlo. Katastrální úřad totiž zamítl návrh žalobkyně na vklad jejího vlastnického práva k bytu. Žalobkyně se nahlížením do katastru nemovitostí dozvěděla, že zdejší soud vydal předběžné opatření, kterým panu , jméno FO, zakázal, aby jakýmkoliv způsobem s bytem nakládal. Dále z katastru nemovitostí zjistila, že na byt žalovaného byla nařízena exekuce prodejem nemovitých věcí. Z těchto důvodů kontaktovala zprostředkovatele prodeje, společnost , jméno FO, & , právnická osoba, ., a následně i pana , adresa, s tím, že již nemá o koupi bytu zájem a požaduje vrácení již uhrazených prostředků a náhradu škody. Společnost , jméno FO, & , právnická osoba, . vrátila žalobkyni 50 000 Kč představující zálohu, kterou měla u sebe. , jméno FO, ji nic neuhradil, a proto svojí žalobou požaduje, aby jí pan , jméno FO, zaplatil částku 522 160 Kč. Tato částka se skládá z částky 257 170 Kč, která představuje část kupní ceny, kterou , tituly před jménem, , jméno FO, převedl na základě kupní smlouvy a smlouvy o úschově ze dne , datum, na účet zástavního věřitele pana , adresa, . Dále z částky ve výši 50 000 Kč představující část kupní ceny, kterou , tituly před jménem, , jméno FO, vyplatil na účet společnosti , jméno FO, & , právnická osoba, . prodeje jako úhradu části provize za zprostředkování. Dále se žalobkyně domáhá zaplacení částky 104 000 Kč. Tato částka představuje nájemné od , Anonymizováno, do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , které by žalobkyně nehradila, pokud by měla příležitost se nastěhovat do bytu. Nárok ve výši 60 000 Kč představuje náklady za finanční poradenství, které žalobkyně využila v souvislosti s koupí bytu. A konečně nárok ve výši 50 990 Kč je souhrnem splátek úroku z meziúvěru, jímž žalobkyně mínila uhradit kupní cenu a které žalobkyně musela uhradit, přestože se nestala vlastníkem bytu.2. , jméno FO, navrhl, aby soud žalobu zamítl. , jméno FO, měl v době uzavření smlouvy trpět oční vadou (šedým zákalem), která mu znemožňovala řádně přečíst jakoukoliv listinu. , jméno FO, se tedy stal obětí podvodu. Po smrti původního žalovaného na jeho místo nastoupila v řízení žalovaná (srov. usnesení z , datum, , č.j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ).

3. V řízení soud provedl dokazování v rozsahu potřebném pro rozhodnutí ve věci.

4. Z usnesení soudní komisařky , tituly před jménem, , jméno FO, č. j. , spisová značka, soud zjistil, že jedinou závětní dědičkou pana , adresa, je žalovaná. Žalovaná uplatnila výhradu soupisu pozůstalosti. Obvyklá cena aktiv pozůstalosti byla určena částkou 2 415 000 Kč, výše pasiv částkou 110 306,54 Kč a čistá hodnota pozůstalosti částkou 2 304 693,54 Kč.

5. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že se pan , jméno FO, dohodl s žalobkyní, že na ni převede vlastnické právo k bytu. Žalobkyně se zavázala zaplatit panu , jméno FO, kupní cenu ve výši 2 270 000 Kč. Z toho část ve výši 2 220 000 Kč, kterou měla získat prostřednictvím hypotečního úvěru, měla žalobkyně složit do úschovy na účet , tituly před jménem, , jméno FO, . Z úschovy měl , tituly před jménem, , jméno FO, vyplatit částku ve výši 257 170 Kč na účet zástavního věřitele pana , adresa, , kterým je pan , jméno FO, . Dále měl , tituly před jménem, , jméno FO, vyplatit částku ve výši 50 000 Kč panu , jméno FO, na účet zprostředkovatele prodeje (společnosti , jméno FO, & , právnická osoba, .) k úhradě části provize za zprostředkování prodeje. K těmto platbám mělo dojít po předložení podaného návrhu na vklad vlastnického práva s podacím razítkem katastrálního úřadu.

6. Ze smlouvy o úschově ze dne , datum, soud zjistil, že , tituly před jménem, , jméno FO, se s žalobkyní a panem , adresa, dohodli na smlouvě o úschově, a to v souvislosti s koupí bytu. , tituly před jménem, , jméno FO, se ve smlouvě zavázal vyplatit částku ve výši 2 220 000 Kč (předmět úschovy) tak, jak je podrobněji rozvedeno v předchozím bodě. Za tímto účelem zřídil , tituly před jménem, , jméno FO, bankoví účet č. , č. účtu, vedený u , Anonymizováno, &, Anonymizováno, , Anonymizováno, , a.s.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne , datum, soud zjistil, že k tomuto datu byl pan , jméno FO, stále vlastníkem bytu. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne , datum, soud zjistil, že vlastníkem bytu je k datu pořízení výpisu pan , jméno FO, .

8. Ze smlouvy o poskytnutí meziúvěru a úvěru ze stavebního spoření ze dne , datum, č. , hodnota, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, soud zjistil, že se , právnická osoba, , Anonymizováno, zavázala, že poskytne žalobkyni na její žádost meziúvěr ze stavebního spoření do výše 2 460 000 Kč a úvěr ze stavebního spoření do výše 1 599 000 Kč. Meziúvěr a úvěr se poskytují za účelem koupě, údržby či změny bytu.

9. Z oznámení , právnická osoba, , Anonymizováno, o čerpání finanční prostředků ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně čerpala na základě svého příkazu ze dne , datum, z meziúvěrového účtu částku ve výši 2 317 000 Kč. Z toho 2 220 000 Kč bylo zasláno na účet , tituly před jménem, , Anonymizováno, , jehož číslo je uvedeno v přechozím bodě.

10. Z výpisu z meziúvěrového účtu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně dne , datum, čerpala částku úvěru 2 220 000 Kč do advokátní úschovy a další částky celkem 97 000 Kč na bankovní účet označený jejím jménem. Dále byly na účtu zaúčtovány inkasní platby úroků z účtu vedeného na jméno , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Dne , datum, pak byla na účtu zaúčtována příchozí platba s poznámkou „vratka z advokátní úschovy“ v částce 1 912 830 Kč. Z výpisu z účtu , právnická osoba, za , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, , jehož majitelem je pan , Anonymizováno, , Anonymizováno, , soud zjistil, že z tohoto účtu byla dne , datum, provedena platba na účet , č. účtu, ve výši 4 390 Kč a stejného dne platba na účet , č. účtu, ve výši 2 231, 90 Kč. Z potvrzení o provedení transakce ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně uhradila ve prospěch účtu s názvem , Anonymizováno, , , právnická osoba, . částku ve výši 8 716 Kč. Dále soud zjistil, že pan , Anonymizováno, , Anonymizováno, je manželem žalobkyně (viz oddací list, vč. úředního překladu).

11. Z přípisu katastrálního úřadu Seznámení s podklady pro rozhodnutí ze dne , datum, adresované žalobkyni soud zjistil, že katastrální úřad žalobkyni sdělil, že návrhu na vklad nelze vyhovět, neboť návrh na vklad ztratil před rozhodnutím o povolení vkladu své právní účinky. K tomu došlo na základě usnesení zdejšího soudu č. j. , spisová značka, o předběžném opatření, kterým bylo panu , jméno FO, zakázáno jakkoliv s bytem nakládat. Z rozhodnutí katastrálního úřadu ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, -, č. účtu, -, Anonymizováno, , soud zjistil, že katastrální úřad zamítl návrh na vklad, a to z důvodu blíže popsaného v předchozím bodě.

12. Ze smlouvy o nájmu byt ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně byla coby nájemce oprávněna užívat byt č. , hodnota, v , adresa, . Nájem byl ujednán na dobu určitou od , datum, do , datum, . Žalobkyně se zavázala platit pronajímatelce, paní , jméno FO, , nájemné ve výši 10 000 měsíčně. Nájem mohl být skončen výpovědí bez udání důvodu. Výpovědní lhůta v takovém případě činí 1 měsíc a počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Nájemce je povinen uhradit nájemné do konce uplynutí výpovědní lhůty bez ohledu na to, zda byt obývá. Z dodatku ze dne , datum, soud zjistil, že doba nájmu dle předchozího bodu byla prodloužena od , datum, do , datum, . Z dodatku ze dne , datum, soud zjistil, že doba nájmu byla opětovně prodloužena, a to , datum, do , datum, . Z příjmových dokladů soud zjistil, že žalobkyně hradila od , Anonymizováno, , Anonymizováno, do , Anonymizováno, , Anonymizováno, paní , jméno FO, nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně.

13. Z výslechu , právnická osoba, (původním jménem , jméno FO, ) soud zjistil, že žalobkyni pronajímala před sedmi či osmi roky byt. Žalobkyně bydlela v jejím bytě celkem asi tři roky. Nájem byl sjednán na rok s tím, že jej vždy o další rok prodloužily. Svědkyně si vybavuje, že si chtěla žalobkyně pořídit vlastní byt. Uvedla však, že se plánovaná koupě bytu nikterak nedotýkala nájemního vztahu, žalobkyně jí neříkala, že by chtěla z bytu odejít před uplynutím sjednané doby nájmu. Byť si již přesně svědkyně nevybavila konkrétní ujednání, považuje za pravděpodobné, že byla ve smlouvě možnost vypovědět nájem bez udání důvodu. Žalobkyně hradila nájemné někdy na účet, někdy v hotovosti, ale vždy včas. Svědkyně vystavila žalobkyni v souvislosti s tímto soudním řízením příjmové doklady o úhradě nájemného, přičemž se jednalo o doklady předložené v řízení.

14. Z usnesení zdejšího soudu ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , soud zjistil, že předběžným opatřením bylo panu , jméno FO, zakázáno s bytem jakýmkoliv způsobem nakládat. Návrh podala paní , jméno FO, , která s panem , adresa, uzavřela dne , datum, kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k bytu. Následně se však dozvěděla o tom, že katastrální úřad vede řízení o povolení vkladu vlastnického práva k bytu. , jméno FO, dále uvedla, že hodlá od kupní smlouvy odstoupit pro její podstatné porušení ze strany pana , adresa, a že bude požadovat zpět část kupní ceny, kterou již uhradila. Z exekučního příkazu č. j. , spisová značka, soud zjistil, že za účelem uspokojení pohledávky paní , jméno FO, nařídil soudní exekutor exekuci prodejem nemovitého majetku pana , adresa, , kterým byl byt.

15. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, soud zjistil, že svědek poskytoval žalobkyni finanční poradenství a službu analýzy hypotečního trhu. Svědek se zabývá poskytováním služeb cizincům při financování nemovitosti. Svědek v rámci své činnosti oslovoval banky ohledně jednotlivých nabídek a zároveň provedl prověrku bytu (zda není byt zatížen dluhy vůči společenství vlastníků jednotek atd.), a to na základ ústní dohody. Žalobkyně mu za jeho služby zaplatila předem 60 000 Kč, což byla svědkova běžná sazba. Za své služby jí vystavil fakturu. Konkrétní nemovitosti spolu nevybírali, žalobkyni se totiž ihned líbil byt pana , adresa, , svědek dále kontroloval kupní a rezervační smlouvu pro žalobkyni. Jeho činnost skončila podáním návrhu na vklad. Dále svědek uvedl, že poskytoval služby, které popsal v rozpisu služeb soud k faktuře č. , hodnota, a který vyhotovil na žádost žalobkyně v průběhu tohoto řízení. Žalobkyni svědek vystavil dne , datum, fakturu č. , hodnota, na částku 60 000 Kč.

16. Z dopisu ze dne , datum, a podacího lístku soud zjistil, že žalobkyně zaslala dne , datum, žalované odstoupení od kupní smlouvy ze dne , datum, .

17. Z provedených důkazů dospěl soud k tomuto skutkovému závěru.18. , jméno FO, se kupní smlouvou zavázal, že na žalobkyni převede vlastnické právo k bytu, k čemuž však nedošlo. Katastr nemovitostí totiž neprovedl vklad vlastnického práva ve prospěch žalobkyně, neboť pan , jméno FO, nemohl na základě soudního rozhodnutí s bytem nakládat. Žalobkyně však uhradila kupní cenu do advokátní úschovy na účet , tituly před jménem, , jméno FO, , z níž byla následně částka 307 170 Kč vyplacena ve prospěch pana , adresa, . Na zaplacení kupní ceny čerpala žalobkyně úvěr, v mezidobí, kdy byl úvěr načerpán v souladu se smlouvou a do vrácení části kupní ceny z advokátní úschovy a vrácení celé částky jistiny žalobkyně byla povinna hradit úroky. Na úrocích a dalších poplatcích bylo z bankovního účtu jejího tehdejšího manžela a v hotovosti zaplaceno přinejmenším 50 804 Kč, přičemž však ke dni , datum, byla stále čerpána jistina v částce 406 253,60 Kč, která byla dále úročena v souladu se smlouvou. Žalobkyně vynaložila částku 60 000 Kč na finanční poradenství související s koupí bytu. Předmětem poradenství bylo především zajištění financování v souvislosti s cizí státní příslušností žalobkyně. Dopisem ze dne , datum, žalobkyně od kupní smlouvy odstoupila.

19. Žalobkyně užívala pronajatý byt v , adresa, v souladu s nájemní smlouvou do , datum, . Následně se s pronajímatelkou dohodla na prodloužení doby nájmu. Za užívání bytu platila v období roku , Anonymizováno, částku 13 000 Kč měsíčně.

20. Podle § 2002 odst. 1 zákona č. 89/2012, občanský zákoník (dále jen „o. z.“): Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

21. Podle § 2991 odst. 1 o. z.: Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

22. Podle § 2991 odst. 2 o. z.: Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

23. Na základě zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žalobkyně uzavřela s panem , adresa, kupní smlouva. , jméno FO, měl podle smlouvy převést vlastnické právo k bytu na žalobkyni a žalobkyně měla panu , jméno FO, uhradit kupní cenu. , jméno FO, však svoji povinnost nesplnil, a to výlučně z důvodů na jeho straně. Takovou situaci soud posoudil jako podstatné porušení smlouvy, neboť nedošlo k naplnění jejího účelu a žalobkyně by – pokud by to věděla – smlouvu bez jakékoliv pochybnosti neuzavřela. Žalobkyně proto byla podle § 2002 odst. 1 o. z. oprávněna od smlouvy odstoupit. To také učinila přípisem ze dne , datum, . Tím došlo podle § 2004 odst. 1 o. z. ke zrušení závazku od počátku.

24. Žalobkyně však před odstoupením od kupní smlouvy uhradila sjednaným způsobem ve prospěch pana , adresa, část kupní ceny ve výši 307 170 Kč. O tuto částku se pan , jméno FO, bezdůvodně obohatil, neboť mu žalobkyně poskytla plnění z právního důvodu, který odpadl. Bezdůvodné obohacení je žalovaná coby právní nástupkyně pana , adresa, povinna vydat, jak plyne z § 2991 o.z. citovaného shora. Žaloba je proto co do částky 307 170 Kč důvodná.

25. Soud se nezabýval tvrzeným zneužitím zdravotního stavu pana , adresa, , a to pro nadbytečnost. I pokud by totiž soud dospěl k závěru o absolutní neplatnosti kupní smlouvy, byla by žalovaná povinna vydat žalobkyni částku, o kterou se její právní předchůdce obohatil.

26. Podle § 2913 odst. 1 o. z. platí: Poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

27. Jak již soud uvedl shora, pan , jméno FO, porušil povinnost vyplývající z kupní smlouvy. Je proto povinen nahradit žalobkyni škodu, která jí tímto porušením vznikla.

28. Žalobkyně si za účelem koupě bytu sjednala úvěr a zajistila finanční poradenství. Nákladem za úvěr byly uhrazené úroky a nákladem za poradenství úhrada ceny. Tyto náklady však v důsledku porušení smlouvy žalobkyně vynaložila marně. , jméno FO, byl proto povinen tuto škodu žalobkyni nahradit. Tato povinnost přešla po smrti pana , adresa, na žalovanou. Žaloba je proto co do částek 50 990 Kč a 60 000 Kč důvodná.

29. Dále žalobkyně požadovala náhradu nájemného, které musela od , Anonymizováno, do , Anonymizováno, roku , Anonymizováno, hradit, neboť na ni pan , jméno FO, nepřevedl vlastnické právo k bytu a žalobkyně tedy nemohla k bydlení užívat nový byt bez nutnosti úhrady nájemného. Jak bylo uvedeno, návrh na vklad do katastru nemovitostí byl podán , datum, . Po provedení návrhu na vklad musí katastrální úřad nejprve odeslat informaci vlastníku nemovitosti, že právní poměry jsou dotčeny změnou (§ 16 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákona. Katastrální úřad vklad povolí nejdříve 20 dní po odeslání této informace (§ 18 odst. 1 katastrálního zákona). Pokud by vše mělo proběhnout bez komplikací, bylo by možné očekávat změnu zápisu nejdříve v polovině , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Žalobkyně měla v nájemní smlouvě sjednanou 1 měsíční výpovědní dobu. Pronajímatelka přitom popřela, že by měla s žalobkyní ústní dohodu, že nájem skončí na základě dvoustranného právního jednání. Žalobkyně by tedy musela bez ohledu na jednání pana , adresa, zaplatit nájemné za měsíc , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Náhrada nájemného za tyto dva měsíce žalobkyni proto nenáleží, neboť žalobkyně tyto částky vynaložila z důvodu uzavřené nájemní smlouvy, nikoliv v příčinné souvislosti s porušením kupní smlouvy právním předchůdcem žalované.

30. Nájem byl sjednán na období do , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Žalobkyně však požaduje náhradu za uhrazený nájem do , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Je pravdou, že žalobkyně užívala pronajatý byt i v tomto měsíci a že za to hradila pronajímatelce nájemné. Nicméně tak činila na základě dodatku k nájemní smlouvě ze dne , datum, , kterým byla doba nájmu prodloužena. V době uzavření dodatku však již nemohla očekávat, že na ni pan , jméno FO, převede vlastnické právo k bytu, a proto není prokázána příčinná souvislost mezi škodou a porušením smlouvy ze strany pana , adresa, . Ani za , Anonymizováno, , Anonymizováno, proto soud žalobkyni náhradu za úhradu nájemného nepřiznal.

31. Z uvedených důvodů tak soud žalobu částečně zamítl co do částky 39 000 Kč odpovídající částkám nájemného za měsíce , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, (výrok II). Zároveň soud žalobě vyhověl co do částky 483 160 Kč, v které shledal žalobu důvodnou. Žalobkyně se žalobou nedomáhala úhrady příslušenství, tudíž jí jej soud s ohledem na § 153 odst. 2 o.s.ř. nemohl přiznat.

32. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 2 o.s.ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 115 835 Kč, přičemž tato částka představuje 85 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 92,53 % a úspěchu žalované v rozsahu 7,47 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 26 108 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen „a. t.“) z tarifní hodnoty ve výši 522 160 Kč sestávající z částky 10 420 za každý z devíti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně devíti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 s. t. a jedné paušální náhrady výdajů ve výši 450 Kč (za úkon učiněný v roce 2025) a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 64 470 Kč (žalobkyně byla zastoupena advokátem, který je plátcem DPH, pouze u šesti úkonů) ve výši 13 538,70 Kč, tedy celkem 136 276,70 Kč.

33. Třídenní lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta první o.s.ř., a to jak ve věci samé, tak ohledně náhrady nákladů řízení.