15 C 106/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl soudcem Mgr. Martinou Lhotákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně trvale bytem adresa zastoupená obecným zmocněncem příjmení jméno příjmení bytem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného trvale bytem adresa žalovaného zastoupený obecným zmocněncem příjmení jméno příjmení bytem adresa o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu <b>I. Určuje se, že výpověď nájmu bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa], ulice [ulice], [obec a číslo], daná žalovaným žalobkyni e-mailem dne [datum], není oprávněná.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 1 900 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum] domáhala určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu. Žalobkyně podanou žalobu odůvodnila tím, že s žalovaným jakožto pronajímatelem uzavřela z pozice nájemce dne [datum] nájemní smlouvu na dobu neurčitou k bytu [číslo] na adrese [adresa] (dále jen„ byt“). Žalobkyně uvedla, že jí byl zaslán e-mail ze dne [datum], kde jí byla dána výpověď z bytu ke dni [datum]. Žalobkyně se vůči předmětnému e-mailu ohradila, načež reagovala za žalovaného jeho manželka [příjmení] [příjmení] [příjmení], která se do bytu chtěla od května 2022 nastěhovat. Žalobkyně žalovanému zaslala preventivně dne [datum] doporučený dopis, kde žalovanému vysvětlila, proč e-mailem zaslanou„ výpověď“ z nájmu bytu ze dne [datum] považuje za nezákonnou a navrhla žalovanému několik smírných řešení celé situace. Žalovaný na doporučený dopis zareagoval dne [datum] tak, že na výpovědi z nájmu bytu trvá. Žalobkyně považuje předmětnou výpověď učiněnou e-mailem za zcela protizákonnou a za jednání, které je v rozporu s nájemní smlouvou. Žalobkyně nesouhlasí nejen s formou, kterou byla výpověď učiněna, neboť z předmětného e-mailu není patrné, kdo výpověď činí, ani kdy tak činí, ale současně nesouhlasí ani s důvodem výpovědi, neboť žalovaným uvedený důvod výpovědi, který označil jako„ z rodinných důvodů“, není důvodem zákonným, ani důvodem zcela určitým. Žalobkyně uvedla, že veškeré povinnosti plynoucí jí z nájemní smlouvy řádně a svědomitě plní, z toho důvodu je pro ni jednání žalovaného zcela nepochopitelné a stresující. Žalobkyně celou situace nechápe i z toho důvodu, že žalovaný nájemní smlouvu připravil zcela samostatně a neumožnil jí jakékoliv úpravy. Žalobkyně do bytu investovala značné náklady, když počítala, že v bytě dlouhodobě setrvá, což predikovala na základě nájmu ujednaného na dobu neurčitou. Žalobkyně dále upozornila na to, že nájemní smlouva je fakticky označena jako smlouva podnájemní, přičemž zde existuje jednota v osobě vlastníka a nájemce, což podnájemní smlouvu samo o sobě vylučuje, neboť není možné, aby žalovaný byt sám sobě pronajal a následně jej někomu dalšímu podnajal, v takovém případě by se jednalo minimálně o chování v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně se domnívá, že se jedná o chybu v názvosloví, jež však byla ze strany žalovaného učiněna zcela záměrně, a to proto, aby došlo ke značnému omezení práv nájemce bytu, tedy žalobkyně. Na základě výše uvedeného se žalobkyně obrátila na soud, aby přezkoumal podle § 2290 o.z. oprávněnost výpovědi z nájmu učiněné dne [datum].

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil podáním došlým zdejšímu soudu dne [datum] tak, že s žalobkyní uzavřel dne [datum] podnájemní smlouvu k bytu za účelem uspokojování bytových potřeb žalobkyně. Žalobkyně si dle žalovaného byla vědoma, že podepisuje podnájemní smlouvu a s obsahem smlouvy se podrobně seznámila. Žalovaný dodal, že původně zamýšlel připravit nájemní smlouvu, avšak na poslední chvíli se rozmyslel a chtěl, aby smlouva byla uzavřena mezi jeho manželkou a žalobkyní. Tuto změnu však již nestačil realizovat, neboť na něj byl ze strany žalobkyně vyvíjen nátlak. Žalovaný zaslal dne [datum] žalobkyni písemnou výpověď z nájmu v souladu se zněním uzavřené smlouvy. Žalobkyně dle žalovaného měla písemnou výpověď z nájmu bytu převzít, o čemž mimo jiné svědčí i její reakce zaslána prostřednictvím e-mailu dne [datum], kdy žalobkyně zaslala žalovanému dopis bez vyznačení data, jehož obsahem byla i nabídka žalobkyně, že opustí byt, pokud jí bude vyplaceno odstupné. Přílohou předmětného dopisu byl písemný návrh, jenž obsahoval požadavek na stažení výpovědi z nájmu bytu, v důsledku čehož by žalobkyně nepodala žalobu, nebo přistoupení k finanční kompenzaci v částce cca 40 000 Kč s tím, že by žalobkyně opustila byt bez podání žaloby, anebo možnost předložení jiného návrhu, který by žalobkyně akceptovala. Žalovaný označil takové jednání žalobkyně za ultimátní, nikoliv za poučení, či vstřícnou nabídku, jak uvedla žalobkyně. Žalovaný dále uvedl, že si žalobkyně protiřečí, když rodinné důvody jakožto důvod výpovědi hodnotí jako nepřesné a nezákonné, když při vzájemné komunikaci sama uvádí, že byt bude využívat manželka žalovaného. Žalovaný dále označil tvrzení žalobkyně o nemožnosti úprav znění nájemní smlouvy za zcela účelné, neboť dle něj žalobkyně možnost se ke znění vyjádřit a změnit jej měla. Přesto, že bylo mezi žalovaným a žalobkyní písmeně ujednáno, že výpovědní lhůta v případě nájmu činí dva měsíce, žalovaný dne [datum] ve snaze o narovnání situace zaslal žalobkyni doporučený dopis a e-mail, kde změnil výpovědní dobu na tři měsíce, tj. výpovědní lhůta končila ke dni [datum]. Žalovaný se s ohledem na shora uvedené domnívá, že postupoval v souladu se zákonem a to konkrétně v souladu s § 2288 odst. 2 písm. b) o.z., neboť byt bude užívat manželka žalovaného, která je v [obec] zaměstnána a současně žije v pronajatém bytě.

3. Při jednání dne [datum] bylo zahájeno dokazování a současně bylo ve věci rozhodnuto. Obecný zmocněnec žalovaného v průběhu jednání soudu potvrdil, tak jak se účastníci řízení shodli, že předmětná podnájemní smlouva by měla být správně a řádně označena jako smlouva nájemní, neboť se svým charakterem o nájemní smlouvu jedná a jakékoliv jiné ujednání by bylo v rozporu se zákonem.

4. Soud provedl následující důkazy: výpis z katastru nemovitostí k nemovitosti [adresa] na [list vlastnictví], podnájemní smlouva ze dne [datum], nájemní smlouvou na byt ze dne [datum], předávací protokol ze dne [datum], e-mailová konverzace nazvaná„ výpověď“ ze dne 6. a [datum], vyjádření k neplatné výpovědi, podací lístek ze dne [datum], e-mail označený jako„ nabídka“ ze dne [datum], žalobkyní navržené způsoby řešení, odpověď žalovaného ze dne [datum], obálka adresovaná žalobkyni ze dne [datum], fotografie nerozlepené obálky s datem [datum], sdělení obecného zmocněnce ze dne [datum].

5. Na základě provedených důkazů a skutečností, které účastníci označili za nesporné, zjistil soud následující skutkový stav. 6. [příjmení] předmětného bytu na adrese [adresa]).

7. Žalovaný z pozice nájemce uzavřel s žalobkyní jakožto podnájemnkyní podnájemní smlouvu o podnájmu věci za účelem bydlení. Předmětem podnájemní smlouvy byl předmětný byt. Podnájem byl sjednán od [datum] na dobu neurčitou s tím, že žalobkyně měla žalovanému platit měsíční nájemné v částce 7 500 Kč, zálohy na elektřinu v částce 1 400 Kč měsíčně a služby, jež jsou spojeny se společnými částmi budovy, v částce 900 Kč měsíčně. Výpovědní doba byla ujednána v délce 2 měsíce. K předání bytu došlo dne [datum]. Žalovaný nechal současně vyhotovit i nájemní smlouvu na byt, která ve většině ujednání souhlasila s původní podnájemní smlouvou, avšak tato smlouva nebyla nikdy ze strany žalobkyně podepsána (podnájemní smlouva ze dne [datum], nájemní smlouvou na byt ze dne [datum], předávací protokol ze dne [datum]).

8. Žalovaný kontaktoval žalobkyni skrze e-mail dne [datum] s tím, že je nucen jí dát z rodinných důvodů výpověď z nájmu bytu ke dni [datum]. Dne [datum] kontaktovala žalobkyně žalovaného s tím, aby jí sdělil konkrétní důvod výpovědi z nájmu, nýbrž rodinné důvody jsou široký pojem. Na tuto zprávu reagovala manželka žalovaného, paní [příjmení] [příjmení] [příjmení], která uvedla, že se do bytu bude v květnu roku 2022 stěhovat ona (e-mailová konverzace nazvaná„ výpověď“ ze dne 6. a [datum]).

9. Žalobkyně kontaktovala žalovaného opětovně s tím, že jej upozornila, že společně uzavřeli nájemní smlouvu na dobu neurčitou, shrnula komunikaci s žalovaným a dala mu najevo, že chápe situaci z obou stran, a proto je ochotna se s žalovaným domluvit na přijatelném řešení pro obě strany. Současně žalobkyně žalovaného upozornila na neplatnosti výpovědi s ohledem na výpovědní dobu, která byla ujednána ve lhůtě dvou měsíců, což je v rozporu se zákony ČR, neboť dle o.z. je výpovědní lhůta tří měsíční (nedatované vyjádření k neplatné výpovědi, podací lístek ze dne [datum]).

10. Žalobkyně žalovaného kontaktovala skrze e-mail dne [datum] s tím, že má možnost se od března 2022 přestěhovat. Nájem měla žalobkyně v danou chvíli u žalovaného zaplacen do [datum] Náklady žalobkyně na stěhování do nového bydlení představovaly částku 38 000 Kč, a proto žalobkyně žalovanému navrhla, že se z bytu odstěhuje, když jí žalovaný vyplatí kompenzaci v částce alespoň 23 000 Kč, aby pokryla náklady spojené se stěhováním. Podmínkou uzavření této dohody bylo, aby byl nový byt stále volný, a také aby žalobkyně měla od žalovaného peníze ihned k dispozici. Pokud by žalovaný nesouhlasil, dohoda by byla nepředmětná, pokud by souhlasil, ale nový byt by již nebyl volný, žalobkyně by hledala další byt, kam by se mohla přestěhovat. Žalobkyně žalovaného upozornila, že pokud se nedomluví na žádné kompenzaci, žalobkyně bude postupovat tak, jak uvedla v předchozím doporučeném dopise, tedy že podá žalobu k soudu. Žalobkyně žalovanému navrhla tři možné způsoby řešení a to takové, že buď žalovaný stáhne výpověď a žalobkyně nepodá žalobu, nebo žalovaný přistoupí na finanční kompenzaci v adekvátní výši cca 40 000 Kč a žalobkyně byt opustí bez podání žaloby, anebo žalovaný navrhne jiné žalobkyní akceptovatelné řešení (e-mail označený jako„ nabídka“ ze dne [datum], žalobkyní navržené způsoby řešení).

11. Žalovaný reagoval na dopis žalobkyně tak, že dvouměsíční výpovědní lhůtu si strany vzájemně ujednaly v podnájemní smlouvě s tím, že pokud by v předmětné smlouvě nebyla výpovědní lhůta uvedena, byla by lhůta pro výpověď z nájmu opravdu tříměsíční. Žalovaný odmítl tvrzení žalobkyně o neplatnosti výpovědi a dále argumentoval tím, že dvouměsíční výpovědní lhůta byla zachovaná, když žalobkyni byla výpověď z nájmu doručena e-mailem dne [datum] s tím, že výpovědní lhůta začíná běžet od prvního dne měsíce následující po doručení výpovědi, tj. [datum], a proto je konec nájmu k [datum] zcela legitimní. Od května 2022 měla užívat byt manželka žalovaného (odpověď žalovaného ze dne [datum], obálka adresovaná žalobkyni ze dne [datum], fotografie nerozlepené obálky s datem [datum]).

12. Obecný zmocněnec žalovaného kontaktoval žalobkyni dne [datum], aby jí oznámil, že si žalovaný převezme byt ke dni [datum]. Byt by od této doby následně měla užívat manželka žalovaného, která je navzdory této situaci nucena žít v pronajatém bytě. Současně obecný zmocněnec konstatoval, že sdělení žalobkyně ze dne [datum] s odkazem na judikaturu o porušování domovní svobody považuje za zcela nemístné a úsměvné, dále zmínil, že žalovaný se k žalobkyni po celou dobu trvání nájmu choval velmi vstřícně, například jí nezvyšoval nájemné, ačkoliv s ohledem na inflaci, tak činit mohl. Žalovaný nabídku žalobkyně definovanou jako kompenzaci v částce 40 000 Kč nepovažuje za smírné řešení sporu, i přesto byl žalovaný stále ochotný se s žalobkyní dohodnout (sdělení obecného zmocněnce ze dne [datum]).

13. Soud vycházel z následujících hmotněprávních ustanovení a judikatury. Dle § 2290 o.z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Dle § 2235 odst. 1 o.z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva. Dle § 2288 odst. 1 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Dle § 2288 odst. 2 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Dle usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 5. 6. 2019, sp. zn. 26 Co 542/2019 je výpověď z nájmu neplatná, když není dostatečným způsobem specifikována a určena osoba, v jejíž prospěch se nájem bytu vypovídá, a to například i v případě, že se jedná o rodinného příslušníka, například bratra. Není-li tato osoba dostatečně specifikována, není třeba se již dále zabývat naplněností uplatnění výpovědního důvodu podle § 2288 odst. 2. o.z. K §2290 o.z. se NS vyjádřil tak, že se nejedná o podání žaloby na určení, jak by se mohla na první dojem zdát, nýbrž že žalobce se takto domáhá přezkumu, zda je výpověď oprávněna, tedy zkontrolování oprávněnosti předmětné výpovědi. Zjistí-li soud v takovém případě, že výpovědní důvod nebyl dán, rozhodne, že je výpověď neoprávněna. Přezkum této oprávněnosti je třeba chápat v širším smyslu, a proto bude neoprávněna i taková výpověď, která je neplatná či zdánlivá. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 11. 2016, so. zn. 26 Cdo 1454/2016 je správný názor, že §2288 odst. 2 písm. a) o.z. je třeba vykládat tak, že má-li být byt, jehož nájem je vypovídán, užíván pronajímatelem, je výpovědní důvod podle citovaného ustanovení naplněn bez dalšího, a že jen v případě, má-li být byt užíván pronajímatelovým manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, musí pronajímatel doložit, že byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo rozvedeno. Dle komentáře k §2290 o.z. je poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem povinnou obsahovou náležitostí výpovědi. Neobsahuje-li výpověď takové poučení, je neplatná. Dle komentáře k § [číslo] odst. 2 písm. b) platí, že aby pronajímatel dostál požadavku určitosti uvedeného výpovědního důvodu, vyžaduje judikatura, aby ve výpovědi uvedl, ve prospěch které konkrétní osoby nájem vypověděl, a to jménem, příjmením a uvedením příbuzenského vztahu.

14. Soud zhodnotil provedené důkazy každý zvlášť a všechny ve vzájemné souvislosti a s ohledem na výše uvedená hmotněprávní ustanovení dospěl k dále uvedeným závěrům. Pokud se soud některému důkazu nevěnuje, případně se mu věnuje okrajově, je to z důvodu, že pro zjištění skutkového stavu nebyl významný.

15. Žaloba je důvodná.

16. Žalobkyně unesla důkazní břemeno ve smyslu prokázání neoprávněnosti výpovědi z nájmu bytu, která jí byla ze strany žalovaného udělena.

17. Z výše uvedeného je zřejmé, že žalovaný je majitelem bytu, který pronajal žalobkyni za účelem zajištění jejích bytových potřeb. Rozpor však nastal v označení předmětné smlouvy, na základě které došlo k pronajmutí bytu. Smlouva je oficiálně pojmenována jako smlouva podnájemní a žalobkyně je v ní označena jako podnájemkyně, z jejího obsahu je však patrné, že se jedná o smlouvu nájemní, nikoliv podnájemní, což ostatně potvrdil při ústním jednání i obecný zmocněnec žalovaného. Není možné, aby v předmětné situaci nastala shoda v osobě vlastníka i nájemce, neboť by pak docházelo k situacím, kdy by si tatáž osoba sama sobě udělovala souhlas s podnájmem, sama se sebou by uzavírala nájemní smlouvu, či jiné obdobně nesmyslné situace. Ale především se jedná o obcházení občanského zákoníku a kogentních ustanovení, která tento zákon obsahuje a jejichž účelem je nejen úprava nájmu jako samostatného institutu, ale především ochrana práv nájemce. V tomto případě lze s ohledem na výše uvedenou hmotněprávní úpravu označit takové jednání ze strany žalovaného za zkracující vůči právům nájemce, a proto k nim nebude přihlíženo. I přesto, že je smlouva označena jako podnájemní, je třeba ji posuzovat dle jejího obsahu a považovat ji za smlouvu nájemní.

18. Nájemní smlouvu, v tomto konkrétním případě uzavřenou na dobu neurčitou, lze vypovědět v zákonem stanovených důvodech ve lhůtě třech měsíců. V daném konkrétním případě se jedná právě o kogentní ustanovení, od kterého není možno se v neprospěch nájemce odchýlit. V tomto případě by bylo možné vypovědět žalobkyni nájemní smlouvu pouze z důvodů, že by měl být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno, či v případě, že pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného nebo příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Vzhledem k tomu, že žalovaný uvedl jako důvod výpovědi z nájmu rodinné důvody, které se v průběhu řízení blíže konkretizovaly jako bytová potřeba manželky žalovaného, nenaplnil žalovaný ani jeden z důvodů, proč by bylo možné žalobkyni výpověď z nájmu dát. Pomine-li soud v tuto chvíli, že osoba manželky nebyla řádně specifikována tak, jak je dle judikatury vyžadováno, daná situace ani zdaleka nenaplňuje stav uvedený v zákoně, když žalovaný se s manželkou nerozvádí, ani se nerozvedli a manželka není příbuzným v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

19. Samotná neplatnost výpovědi je následně založena nejen vágností a neurčitostí vymezených výpovědních důvodů, ale hlavně tím, jak ostatně vyplývá z výše zmíněné judikatury, že žalovaný žalobkyni ve výpovědi nepoučil o tom, že má nájemce možnost podat návrh k soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná s tím, že nájemce tak musí učinit do dvou měsíců, kdy mu výpověď došla.

20. S ohledem na výše uvedené soud uzavřel, že výpověď je neplatná a žalobu ve výroku I. v plném rozsahu uznal jako důvodnou.

21. Výrok II. o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně měla v této věci plný úspěch, proto ji soud proti žalovanému přiznal právo na plnou náhradu nákladů řízení. Celková přiznaná částka 1 900 Kč se stává ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a ze tří úkonu á 300 Kč podle §1 odst. 3 písm. a), b), c) vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu (písemné podání nebo návrh ve věci samé, příprava účasti na jednání, účast na jednání před soudem).