15 C 246/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl soudcem Mgr. Martinou Lhotákovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o: vyklizení nemovitosti <b>I. Žalovaná je povinna vyklidit bytovou jednotku [číslo] byt, vymezenou dle zákona č. 72/1994 Sb., v budově [část obce], [adresa], bytový dům ([list vlastnictví]), stojící na parcele [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, ([list vlastnictví]), zapsanou na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek], [stát. instituce], [katastrální uzemí], a to do 15 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení k rukám zástupkyně žalobkyně, a to ve výši 12 200 Kč.</b> 1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala po žalované vyklizení bytové jednotky [číslo] byt, vymezen dle zákona č. 72/1994 Sb., v budově [část obce], [adresa], bytový dům ([list vlastnictví]), stojící na parcele [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, ([list vlastnictví]), zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek], [stát. instituce], [katastrální uzemí] (dále jen„ Byt“). Svůj nárok odůvodnila tím, že se žalovanou dne [datum] uzavřela nájemní smlouvu, a to na dobu určitou do [datum], kdy ačkoliv měly ve smlouvě sjednánu možnost prodloužení nájmu na základě vzájemné dohody stran nejpozději tři měsíce před uplynutím doby její platnosti, k tomuto prodloužení, ačkoliv jej diskutovaly, nakonec ve formě sepsaného dodatku ke smlouvě nedošlo a smlouva tak pozbyla účinnosti ke dni [datum]. Žalobkyně proto dne [datum] žalovanou vyzvala k vyklizení Bytu ve lhůtě do [datum], avšak žalovaná toto neučinila s tím, že nájem byl prodloužen konkludentně, s čímž však žalobkyně nesouhlasí a dne [datum] ještě žalované zaslala předžalobní výzvu. Žalovaná však dosud Byt nevyklidila.

2. Žalovaná podáním ze dne [datum] navrhla žalobu jako nedůvodnou zamítnout, neboť od počátku měla zájem o dlouhodobý pronájem. Žalobkyní byla ujišťována, že v případě plnění povinností nájemce bude smlouva prodloužena, když se jí žalobkyně dne [datum] dotázala na prodloužení, žalovaná tento zájem potvrdila a žalobkyně přislíbila uzavřít dodatek v měsíci prosinci 2021 nebo lednu 2022, přičemž neuzavření dodatku v písemné formě je jednáním žalobkyně v rozporu s dobrými mravy a takovému jednání nemůže být poskytnuta soudní ochrana.

3. Žalobkyně v replice ze dne [datum] uvedla, že není v rozporu s dobrými mravy jednání zcela v souladu s uzavřenou smlouvou oproti požadavku žalované na odpuštění nájmu jako podmínky pro vyklizení, které zneužívá těžkou životní situaci žalobkyně, jejímuž synovi byl diagnostikován vážný [anonymizována dvě slova] Zdravotní komplikace v rodině žalobkyně nemohla v době uzavírání smlouvy předpokládat. Nájemní smlouva jednoznačně podmiňovala uzavření dodatku prodloužení, a to v písemné formě. Vůle nedodržet tuto formu z ničeho nevyplývá. Pokud by bylo vůbec možné připustit změnu smlouvy na základě neformálního jednání s nejasným obsahem, žalobkyně v diskuzích požadovala zvýšení nájmu, avšak žalovaná až do [anonymizováno] [rok] hradila nájem původní a poté zřejmě účelově zaslala žalobkyni doplatek [anonymizováno] [částka], aby zřejmě platby utvrdily konkludentní dohodu.

4. Při jednání dne [datum] bylo zahájeno dokazování a současně bylo ve věci rozhodnuto.

5. Soud provedl následující důkazy: Nájemní smlouva ze dne [datum], [anonymizována tři slova], list [anonymizováno] [číslo], výzva k vyklizení ze dne [datum] s podacím lístkem a informací o doručení, předžalobní výzva k vyklizení ze dne [datum] s doručenkou datové zprávy, lékařské zprávy, pohyby na účtu [anonymizováno] [role v řízení], e-mail ze dne [datum], SMS komunikace.

6. Návrh zástupce žalované na doplnění dokazování výslechem žalované byl zamítnut pro nadbytečnost, kdy potřebný skutkový stav byl již náležitě zjištěn, navíc žalovaná má možnost v řízení tvrdit rozhodující skutečnosti a k výslechu účastníků soud přistupuje v zásadě výjimečně.

7. Na základě provedených důkazů a skutečností, které účastníci označili za nesporné, zjistil soud následující skutkový stav.

8. Žalobkyně je vlastníkem Bytu (výpis z KN, [list vlastnictví] a [list vlastnictví]). Žalobkyně s žalovanou uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem užívání byl Byt, doba trvání nájmu byla vymezena v článku II. bod 1 na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností prodloužení na základě následujícího ujednání:„ Tato smlouva může být prodloužena na základě vzájemné dohody obou stran, a to nejpozději tři měsíce před uplynutím konce její platnosti. O takovém prodloužení bude sepsán dodatek k této smlouvě, kde budou uvedeny veškeré další vzájemné dohodnuté podmínky pokračování nájmu“. Nájemné bylo stanoveno v článku III. bod 1 na částku [částka] a byla dohodnuta i úhrada za služby ve výši [částka]. V článku VII. bod 3 strany sjednaly, že veškeré změny či doplnění této smlouvy lze provést jen formou písemných vzestupně číslovaných dodatků podepsaných oběma smluvními stranami, které budou nedílnou součástí této smlouvy (nájemní smlouva ze dne [datum]). Dne [datum] po dobu trvání nájmu žalobkyně [příjmení] zprávou oslovila žalovanou, zda bude chtít smlouvu na další rok, kdy nájemné by bylo [částka] a žalovaná na zprávu následující den reagovala tak, že ano, chce pokračovat a žalobkyně uvedla„ OK, ozvu se nějak prosinec – leden a dovezu prodloužení…“ (SMS zprávy). Před podpisem nájemní smlouvy žalobkyně žalované mj. v SMS zprávě napsala„ …máme neskutečné starosti s malým a opravdu nechci hledat každý rok nového nájemníka, proto jsem teď oslovila RK a nehledala sama, ale také se musím něčím jistit, když bude vše OK, smlouvu Vám samozřejmě prodloužím…“ (SMS komunikace). Dne [datum] žalobkyně žalovanou písemně prostřednictvím své zástupkyně vyzvala k vyklizení bytu nejpozději do [datum] s upozorněním, že nájem skončil ke dni [datum], žalovaná obdržela výzvu dne [datum] (výzva k vyklizení ze dne [datum] s podacím lístkem a informací o dodání zásilky). Dne [datum] zaslala žalobkyně prostřednictvím své zástupkyně předžalobní výzvu k vyklizení v náhradní lhůtě [anonymizováno] dnů ode dne doručení této výzvy, kterou žalovaná do datové schránky obdržela dne [datum] (výzva k vyklizení ze dne [datum] s doručenkou). Na výzvu k vyklizení dne [datum] reagoval zástupce žalované e-mailem zástupkyni žalobkyně tak, že nesouhlasí, že by dodatek o prodloužení nájmu bylo nutné sepsat písemně a tento názor podrobně rozebral, přičemž navrhl, že žalovaná chce věc vyřešit smírně, Byt opustit do [datum], ale při kompenzaci nákladů, které jí v důsledku neprodloužení nájemní smlouvy vznikly (e-mail ze dne [datum]). Žalovaná hradila počínaje [anonymizováno] [rok] až [anonymizováno] [rok] žalobkyni částku [částka] od [datum] pak [částka] a v červnu poslala [anonymizováno] [částka] ve stejný den (pohyby na účtu žalobkyně u [anonymizováno]). Syn žalobkyně je léčen pro diagnostikovaný [anonymizováno] syndrom (lékařské zprávy).

9. Soud vycházel z následujících hmotněprávních ustanovení a judikatury. Dle § 2201 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dle § 2285 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 26 Cdo 2402/2009 ze dne 29. 6. 2010 pro účely zamítnutí žaloby na vyklizení bytu (užívaného bez právního důvodu po zániku nájmu uplynutím doby, na níž byl sjednán) podle § 3 odst. 1 obč. zák. není v daném případě právně významná okolnost, že v době rozhodování soudu prvního stupně neměli nájemci žádný dluh na nájemném. Řádné placení nájemného (a záloh na plnění poskytovaná s užíváním bytu) je jedna za základních povinností nájemce a nejde tudíž o žádný nadstandard, který by snad nájemce poskytoval pronajímateli a který by mu (navíc) zakládal právo„ na pokračování“ nájemního vztahu i po uplynutí sjednané doby nájmu. Šlo-li v tomto případě o nájemní poměr na (relativně krátkou) dobu určitou, nejsou ani v laické veřejnosti – vzhledem k charakteru takového nájemního poměru – žádné pochybnosti o tom, že takový nájemní poměr zásadně končí uplynutím sjednané doby nájmu, a to i v případě, kdy nájemce po dobu trvání tohoto nájemního poměru řádně platil sjednané nájemné. V tomto směru tedy nelze uvažovat o legitimním očekávání nájemců. V dané věci žalovaní nájemci museli od počátku vědět, že jde o nájemní poměr na dobu určitou, který zásadně skončí uplynutím sjednané doby nájmu, a že tudíž po uplynutí doby nájmu jim nájemní poměr k bytu již nesvědčí. Žalovanými namítané okolnosti nemohou tak být dostačující pro odepření ochrany vlastnického práva pronajímatele podle § 3 odst. 1 obč. zák.

10. Soud zhodnotil provedené důkazy každý zvlášť a všechny ve vzájemné souvislosti a s ohledem na výše uvedená hmotněprávní ustanovení dospěl k dále uvedeným závěrům. Pokud se soud některému důkazu nevěnuje, případně se mu věnuje okrajově, je to z důvodu, že pro zjištění skutkového stavu nebyl významný.

11. Žaloba je důvodná.

12. Účastníci uzavřeli platnou nájemní smlouvu ve smyslu § 2201 obč. zák. Nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností prodloužení na základě vzájemné dohody stran tři měsíce před uplynutím platnosti smlouvy, a to formou písemného dodatku s případnými dalšími podmínkami nájmu. Možnost prodloužení nájmu byla diskutována a zvažována v [anonymizováno] [rok], kdy dne [datum] se žalobkyně u žalované prostřednictvím SMS zprávy na možnost prodloužení dotazovala a byla žalovanou o zájmu pokračovat ujištěna, avšak k avizovanému předložení prodloužení v [anonymizováno] [rok] či [anonymizováno] [rok] již nedošlo a písemný dodatek sepsán nebyl. Nájemní smlouva nebyla prodloužena, a to ani konkludentně, když požadavek na písemné formy dodatků byl explicitně sjednán v nájemní smlouvě a vzájemná vůle stran tento požadavek změnit nevyplynula z žádného důkazu. Naopak v SMS komunikaci bylo počítáno s písemným prodloužením dle smlouvy, se kterým se měla žalobkyně za žalovanou na přelomu roku 2021 zastavit. Toto se však nestalo, nájem skončil ke dni [datum] a žalovaná počínaje [anonymizováno] [rok] Byt užívá bez právního důvodu a to dosud. Žalované byla současně poskytnuta dlouhá doba na vyklizení Bytu do [datum] a samotné řízení o vyklizení Bytu prodloužilo dobu užívání bez právního důvodu žalovanou téměř o původně sjednaný nájem na dobu jednoho roku. Žalobkyně jednala v případě neprodloužení nájmu zcela v souladu s nájemní smlouvou nikoliv v rozporu s dobrými mravy, když není vyloučeno připouštět prodloužení nájemní smlouvy při jejím sjednávání či v průběhu nájmu a nakonec k prodloužení z různých důvodů nepřistoupit. Bylo výrazem smluvní autonomie obou stran, že nájemní smlouvu ve sjednané podobě uzavřely a rovněž i to, že nedospěli k písemnému prodloužení nájmu, přičemž neexistující právní důvod k užívání Bytu nemůže zhojit ani fakt, že žalovaná hradí žalobkyni po skončení nájmu částku vyšší, než bylo sjednané nájemné ve smlouvě.

13. S ohledem na vše výše uvedené bylo žalobě ve výroku I. v plném rozsahu vyhověno včetně 15 denní lhůty k vyklizení dle § 160 odst. 1 o.s.ř.

14. Výrok II. o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně měla v této věci plný úspěch, proto ji soud proti žalované přiznal právo na plnou náhradu nákladů řízení. Přiznaná částka 12 200 Kč zahrnuje soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, odměnu za zastoupení advokátem včetně jeho paušálních náhrad hotových výdajů podle vyhl. č. 177/1996 Sb., tedy 4 x odměnu za úkon právní služby po 1 500 Kč dle § 11 odst.1 a § 9 odst. 1 cit. vyhl. (za převzetí a přípravu zastoupení, za návrh ve věci samé ze dne [datum], písemné podání ze dne [datum], 1x za účast na jednání dne [datum]) tj. celkem 6000 Kč, 4 x paušální náhradu hotových výdajů advokáta po 300 Kč dle § 13 odst. 3 cit. vyhl.