15 C 351/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl soudkyní Mgr. Martinou Lhotákovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozena dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupena Anonymizováno sídlem Jméno advokáta Anonymizováno proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupen Jméno Zástupce , advokátem sídlem Anonymizováno o zaplacení částky 520 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 11,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 11,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 11,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 11,75 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a ve výši 15 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne , datum, domáhala po žalovaném zaplacení částky , částka, s příslušenstvím z titulu neuhrazeného nájemného za celkem , hodnota, měsíců (od , datum, do , datum, ).

2. V žalobě a jejích doplněních žalobkyně uvedla, že s žalovaným uzavřela dne , datum, smlouvu o nájmu nebytových prostor, na základě které přenechala žalovanému v domě na adrese , Adresa žalobkyně, , jehož je žalobkyně vlastníkem, prostory o celkové ploše 97,76 m2, situované v 1. nadzemním podlaží a ve sklepním prostoru, a to k provozování hostinské činnosti. Nájem byl sjednán s účinností od , datum, . , adresa, od daných prostor byly žalovanému předány v den uzavření smlouvy, kdy došlo také k podepsání předávacího protokolu. V nájemní smlouvě se žalovaný zavázal hradit žalobkyni měsíční nájemné ve výši , částka, (za měsíce leden, únor, březen, duben, listopad a prosinec) a ve výši , částka, (za měsíce květen, červen, červenec, srpen, září a říjen), tj. žalovaný se zavázal hradit nájemné ve výši , částka, za kalendářní rok. Splatnost měsíčního nájemného byla sjednána do 15. dne následujícího měsíce. Žalovaný však neuhradil nájemné v celkové výši , částka, , tj. nájemné za období od , datum, do , datum, (tj. za 23 měsíců), a to ani na základě předžalobní výzvy. Dané prostory přitom žalovaný užíval, když v nich zejména umisťoval a skladoval alkohol a velké množství vína a rovněž jednal s osobami zajišťujícími pro žalobkyni správu domu a pečujícími o technický stav domu. , adresa, od prostor žalovaný vrátil žalobkyni až dne , datum, vhozením do schránky a je tak nepochybné, že žalovaný dané prostory převzal a měl k dispozici.

3. Žalovaný nárok žalobkyně neuznal a navrhl zamítnutí žaloby. Žalovaný uvedl, že nepopírá uzavření nájemní smlouvy ze dne , datum, , avšak zdůraznil, že dané prostory nikdy nepřevzal a neužíval je. Předávací protokol, který žalobkyně předložila, nikdy nebyl součástí nájemní smlouvy. Z tohoto protokolu není ani patrné, kdo je předávající a kdo přejímající osobou a rovněž u podpisů není zřejmé, kdo měl daný protokol podepsat. Žalovanému nebyly předány klíče a nemohl se tak ani do daných prostor dostat. Žalovaný tedy ani nezahájil práce na nezbytných úpravách, jak předpokládal čl. IV. nájemní smlouvy, a rovněž pak i s ohledem na přetrvávající omezující opatření související s pandemií Covidu, nedošlo nikdy k naplnění nájemního vztahu. Vzhledem tedy k tomu, že dané prostory žalovaný nikdy nepřevzal a neužíval, nemohl žalobkyni vzniknout nárok na úhradu nájemného.

4. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Ze smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne , datum, a protokolu o předání nebytových prostor soud zjistil, že dne , datum, uzavřela žalobkyně jako pronajímatel s žalovaným jako nájemcem smlouvu o nájmu nebytových prostor. Předmětem smlouvy byl pronájem místností v přízemí domu o ploše 77,44 m2 a sklepního prostoru pod danými místnostmi o ploše 20,32 m2, tj. prostory o celkové ploše 97,76 m2 v objektu č. p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, , , Anonymizováno, . Pronájem byl sjednán za účelem provozování hostinské činnosti. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 10 let, a to od , datum, do , datum, s opcí na dalších 5 let a s možností dalšího prodloužení. Čl. IV této smlouvy přímo odkazuje na přílohu č. , hodnota, – protokol o převzetí prostor. V čl. V této smlouvy bylo sjednáno měsíční nájemné ve výši , částka, v období od 1. 5. – 31. 10. příslušného roku (turistická sezona) a ve výši , částka, v období od 1. 1. – 30. 4. a 1. 11. do 31. 12. příslušného roku (mimosezona). Čl. IV upravuje možnosti ukončení nájemního vztahu, kdy tento může být ukončen a) uplynutím sjednané doby; b) dohodou smluvních stran, nebo c) výpovědí pronajímatele nebo nájemce z důvodů uvedených v § 9 zákona č. 116/1990 Sb. V tomto článku je upravena také možnost okamžitého vypovězení smlouvy jak ze strany pronajímatele, tak se strany nájemce. Přílohu č. , hodnota, této smlouvy tvoří protokol o předání nebytových prostor. Dle tohoto protokolu byly prostory předány ve funkčním stavu, a to dne , datum, .

6. Z e-mailové komunikace ze dne , datum, a , datum, soud zjistil, že žalobkyně v e-mailu ze dne , datum, shrnula závěry setkání dne , datum, . Dle tohoto e-mailu má od října probíhat pravidelná měsíční úhrada nájemného a do konce října mát být uhrazena splátka , částka, na dlužném nájemném, které v současné době činí , částka, . V e-mailu ze dne , datum, žalobkyně sdělila žalovanému, že , datum, přijede do Prahy a že žalovaný měl dost času na splnění slibu.

7. Z dopisu ze dne , datum, a z doručenky datové zprávy soud zjistil, že před podáním žaloby zaslala žalobkyně žalovanému předžalobní výzvu, ve které vyzvala žalovaného k úhradě celkové dlužné částky na nájemném ve výši , částka, a příslušenství. Předžalobní výzva byla odeslaná do datové schránky žalovaného dne , datum, .

8. Svědek , jméno FO, (manžel žalobkyně) při jednání vypověděl, že sám se účastnil podpisu nájemní smlouvy, při kterém byly žalovanému předány klíče. K podpisu smlouvy došlo v prvním patře předmětného domu a přítomen podpisu byl svědek, žalobkyně a žalovaný. Před samotným podpisem smlouvy společně všichni prostory prošli a po podpisu smlouvy žalovaný obdržel klíče, vyzkoušel si je a následně odnesl. Tyto klíče pak někdy na konci roku 2023 svědek nalezl v poštovní schránce. Od domu měla klíče i žalobkyně, od restaurace měl klíče žalovaný a možná byl k dispozici ještě jeden klíč. Do domu svědek jezdí zhruba 1x za měsíc na týden společně s manželkou, nebo tam jezdí žalobkyně sama. Pokud jde o užívání prostor, tak svědek ví, že tam žalovaný skladoval bedny s alkoholem, pivo, víno, na zemi ležel v restauraci rozbitý lustr. To, že tam bude skladovat alkohol, jím říkal sám žalovaný. Žalovaný jim rovněž ukazoval plány budoucích úprav. Žalobkyně se snažila následně svědka kontaktovat – telefonicky, přes SMS, i e-mailem, ale žalovaný byl k zastižení stále hůř a hůř. Jeli také za žalovaným do jeho restaurace ve , Anonymizováno, , kde se ho ptali, proč neplatí a žalovaný jim vždy říkal, že je vše v pořádku a měl vždy dobré argumenty ohledně toho, jak by to mohlo být do budoucna. Žalovaný jim říkal, že nemá kuchaře, ale že až ho bude mít, že na nájem již peníze mít bude. Také žalovaný argumentoval tím, že musí nejprve více rozběhnout restauraci ve , Anonymizováno, , a potom bude mít peníze na nájem na restauraci na , Anonymizováno, . Nikdy jim však nic nezaplatil a v prostorách skladoval bedny s alkoholem. Když byl svědek v manželkou v domě, tak žalovaného v pronajímaném prostoru neviděli. Konkrétněji začali o ukončení nájemního vztahu hovořit koncem roku 2023. Svědek dále uvedl, že byly v prostorách s novým zájemcem o nájem, a právě v tu dobu tam viděli bedny s alkoholem.

9. Svědek , jméno FO, (správce domu) při jednání uvedl, že jednou se v daném domě setkal s žalobkyní a jejím manželem, kteří svědkovi představili žalovaného jako nového nájemce. V tu dobu tam žalobkyně s jejím manželem byli u otevřeného elektroměru a asi dělali odečet. Žalovaného v domě viděl svědek pouze jednou, a to právě při tomto představení. Na ulici by svědek žalovaného nepoznal, ale když se mu představoval, působil sympaticky a svědek se těšil, že si u něj bude dávat kávu. Jednalo se o vyššího muže s černými vlasy. Svědek neví nic o tom, zda by žalobkyně v průběhu nájemního vztahu s žalovaných do daných prostor sama vstoupila. V průběhu let 2022 – 2023 neviděl do daných prostor ani do restaurace nikoho vstupovat.

10. Žalobkyně v rámci svého účastnického výslechu vypověděla, že si pamatuje první setkání s žalovaným a jeho partnerkou , jméno FO, . Žalovaný jí na tomto setkání vylíčil své představy a plány s restaurací, přičemž žalobkyně vycházela z předchozích nájemních smluv a žalovanému předložila návrh smlouvy. Žalovaný s předloženým návrhem souhlasil a žádal o dobu nájmu 10 let. Žalovaný obdržel klíče od hlavního vchodu domu a od okenic. Vždy byly k dispozici dvě sady klíčů, jednu sadu tedy měla žalobkyně u sebe pro případ nutnosti zasáhnout. V létě 2023 se na žalobkyni někdo obrátil s dotazem ohledně možnosti pronájmu daných prostor, kdy i přes sdělení žalobkyně ohledně existující platné nájemní smlouvy uzavřené na 10 let, měl tento zájemce zájem dané prostory navštívit. Žalovaný souhlasil s tím, že prostory může žalobkyně zájemci ukázat, a právě při této návštěvě v prostorách žalobkyně viděla bedny s alkoholem. Prostory navštívila žalobkyně před tím ještě jednou (asi na jaře 2023), když jí trápila vlhkost ze sklepa, a při této návštěvě byl přítomný i žalovaný. I při této návštěvě se v prostorách nacházely bedny s alkoholem. Žalovaný žalobkyni vždy ujišťoval a sliboval, že své finanční závazky splní a nepožadoval, aby byla spolupráce ukončena dříve.

11. Soud zamítl návrh na provedení dokazování spočívající v korespondenci žalovaného s žalobkyní ohledně vstupu do prostor s novým zájemcem, neboť tato korespondence nebyla soudu předložena a zjištěný skutkový stav je dostačující pro spolehlivé rozhodnutí ve věci.

12. Po takto provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

13. Dne , datum, uzavřela žalobkyně s žalovaným smlouvu o nájmu nebytových prostor, na základě které se žalovaný stal nájemcem prostorů o celkové ploše 97,76 m2 v objektu na adrese , adresa, a zavázal se hradit měsíční nájemné ve výši , částka, v období od 1. 5. – 31. 10. příslušného roku a ve výši , částka, v období od 1. 1. – 30. 4. a 1. 11. do 31. 12. příslušného roku. Nájem byl sjednán s účinností od , datum, na dobu 10 let s možností dalšího prodloužení.

14. Uzavření výše citované nájemní smlouvy bylo v řízení ostatně mezi účastníky nesporné, spornou však byla otázka, zda došlo k předání předmětu nájmu, kdy ovšem na základě provedeného dokazování soud dospěl k jednoznačnému závěru o tom, že žalovaný prostory převzal a že tedy žaloba je důvodná, jak je vysvětleno dále.

15. Z předložené nájemní smlouvy ze dne , datum, a z protokolu o předání nebytových prostor ze dne , datum, má soud za zcela prokázané převzetí předmětu nájmu žalovaným, a to zejména s ohledem na následující skutečnosti:Sám žalovaný v řízení nepopíral uzavření nájemní smlouvy. Nájemní smlouva výslovně ve svém čl. IV odkazuje na přílohu č. , hodnota, – tj. na protokol o předání nebytových prostor. Protokol o předání nebytových prostor je přitom datován téhož dne a laickým zhodnocením podpisu nájemce na smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne , datum, a podpisu přejímajícího na protokolu o předání nebytových prostor ze dne , datum, je zřejmé, že tyto podpisy jsou totožné. Při jednání dne , datum, pak žalovaný upustil od svého tvrzení, že daný protokol nepodepsal a výslovně uvedl, že nenavrhuje znalecké zkoumání daných podpisů a toliko namítl, že protokol je neurčitý, nejasný a nevyplývá z něj, že by došlo k předání klíčů. S touto námitkou se však soud neztotožnil. Předávací protokol obsahuje všechny nezbytné náležitosti a je nedílnou součástí nájemní smlouvy (tvoří její přílohu). Dle názoru soudu není v takovém případě nezbytné opětovné uvedení účastníků smlouvy v záhlaví daného protokolu, když je daný protokol podepsán těmi samými osobami, které uzavřely nájemní smlouvu a podpisy jsou na první pohled totožné. Ze samé povahy protokolu o předání nebytových prostor pak má soud za to, že muselo dojít i k předání klíčů od daných prostor, neboť v opačném případě by žalovaný neměl důvod takový protokol podepisovat.

16. Závěr o převzetí předmětu nájmu však soud neučinil pouze z předávacího protokolu, ale tento je dále podpořen také výpověďmi svědků , jméno FO, a , jméno FO, a účastnickou výpovědí žalobkyně. Veškeré výpovědi soud shledal jako věrohodné, konzistentní a odpovídající dalším, v řízení provedeným důkazním prostředkům. O trvání nájemního vztahu ostatně svědčí i v řízení provedená e-mailová korespondence, ve kterém je hovořeno mj. o dluhu na nájemném a je z ní patrná snaha žalobkyně o vyřešení dané situace, jakož i zájem žalovaného dané prostory nadále užívat. Je to naopak jen a pouze tvrzení žalovaného, které zůstalo v řízení zcela osamoceným a provedenými důkazními prostředky bylo navíc spolehlivě vyvráceno.

17. Právní posouzení:

18. Po právní stránce tak soud shledal, že účastníci uzavřeli smlouvu o nájmu nebytových prostor za účelem provozování podnikatelské činnosti (§ 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, dále jen „OZ“). Zvláštní ustanovení § 2302 až 2315 se totiž použijí tam, kde pronajatý prostor nebo místnost slouží (alespoň převážně) k podnikání a na tomto účelu nájmu byly strany srozuměny při uzavření nájemní smlouvy. Zákon explicitně stanoví, že podnikatelský účel nájmu nemusí být ve smlouvě výslovně vyjádřen; tento účel může vyplývat z obvyklého užívání pronajímaného prostoru (např. kadeřnický salon je obvykle užíván k výkonu živnosti řemeslné – holičství, kadeřnictví nebo právě provozování hostinské činnosti, jako tomu bylo v dané věci, jak bylo sjednáno v čl. II dané smlouvy). Úprava nájmu prostoru sloužící k podnikání má přitom dispozitivní charakter, jak vyplývá například z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019 a rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2022, sp. zn. 26 Cdo 1654/2022).

19. Na základě této smlouvy se tak žalovaný stal nájemcem prostorů vymezených ve smlouvě a zavázal se hradit nájemné (§ 2201, § 2217 OZ) v měsíční výši , částka, v období od 1. 5. – 31. 10. příslušného roku a ve výši , částka, v období od 1. 1. – 30. 4. a 1. 11. do 31. 12. příslušného roku. Jak bylo v řízení prokázáno, předmět nájmu žalovaný převzal dne , datum, a v souladu se smlouvou byl tak od , datum, povinen k úhradě měsíčního nájemného ve výše uvedené výši.

20. Na základě zjištěného skutkového stavu pak soud shledal, že žaloba je důvodná, když žalovaný neuhradil nájemné za období od , datum, do , datum, , tj. za celkem , hodnota, měsíců a vznikl mu tak dluh v celkové výši , částka, . Se splněním této peněžité povinnosti se žalovaný dostal do prodlení (§ 1968 OZ) a soud tak žalobkyni přiznal také příslušenství pohledávky, které je tvořeno zákonným úrokem z prodlení (§ 1970 OZ) ve výši stanovené § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

21. Pro úplnost zde soud dodává, že skutečnost, zda žalovaný dané prostory skutečně aktivně užíval dle svého záměru (tj. k provozování hostinské činnosti), pak není pro rozhodnutí ve věci podstatná, neboť nájemní smlouva je smlouvou konsensuální, tj. vzniká již okamžikem, kdy se strany dohodnou na jejích podstatných náležitostech; k jejímu vzniku tedy není zapotřebí reálného úkonu ze strany pronajímatele (odevzdání věci nájemci). V daném případě navíc bylo prokázáno, že žalovaný dané prostory převzal a skladoval v nich alkohol (viz zejména výpovědi svědků a žalobkyně). Konečně je pak nutno zdůraznit, že žalovaný je podnikatel a byl tak povinen vážit veškerá z uzavírané smlouvy plynoucí rizika a v případě vyvstalých komplikací s plánovaným provozem restaurace se aktivně zasadit o ukončení nájemního vztahu. Soud těžko mohl uvěřit možnosti, že by se podnikatel, který se zaváže k nájmu a nedostal by od daných prostorů klíče, se těchto po dobu téměř 2 let aktivně nedovolával a proti tomuto stavu nebrojil. Pokud by tomu tak totiž skutečně bylo, měl žalovaný v souladu s čl. IX. bodem 3 písm. a) předmětné smlouvy právo nájemní vztah okamžitě zrušit. V řízení byla naopak prokázána snaha žalobkyně nepříznivý stav věci napravit, když žalovanému opakovaně poskytovala možnost dluh uhradit a splácet a dávala žalovanému opětovné šance a důvěru v napravení dané situace. Z uvedených skutečností také soud neshledal za důvodné poskytovat žalovanému lhůtu k doplnění tvrzení, resp. označení důkazů k prokázání neužívání daných prostor, když tato skutečnost sama o sobě nemá na existenci nájemního vztahu jako takového pro jeho konsensuální povahu význam a současně jde o tvrzení negativní skutečnosti, kterou může ten, kdo ji tvrdí, těžko prokazovat.

22. Výrok o nákladech řízení (výrok ad II) je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobkyně byla ve věci plně procesně úspěšná. V daném případě se žalobkyně domáhala zaplacení částky , částka, s příslušením. Podle § 7 bod 5 Vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), v platném znění, dále jen „AT“ představuje hodnota jednoho úkonu právní služby částku , částka, . Advokát v dané věci vykonal celkem , hodnota, úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, výzva před podáním žaloby, podání žaloby, vyjádření ze dne , datum, a účast na jednání soudu dne , datum, v rozsahu přesahujícím dvě hodiny – tj. 2 úkony) dle § 11 odst. 1 písm. a), d), h), g) AT a jeho odměnu tak činí částka , částka, (tj. 6 úkonů ve věci * , částka, za jeden úkon). Dle § 13 odst. 4 AT pak advokátovi náleží náhrada hotových výdajů ve výši , částka, (tj. 6 úkonů ve věci * , částka, za jeden úkon). Advokát je plátcem DPH, a proto mu z částky , částka, (tj. z odměny , částka, a náhrady hotových výdajů ve výši , částka, ) byla přiznána 21 % DPH ve výši , částka, . Náhrada nákladů řízení je pak dána soudním poplatkem ve výši , částka, vyměřeným dle položky 1 bod 1 písm. b) Sazebníku poplatků v příloze k zákonu č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, v platném znění, který žalobkyně musela uhradit, aby mohla své právo uplatnit u soudu. Souhrnem tak celková náhrada nákladů řízení činí , částka, , které je žalovaný povinen v souladu s § 149 odst. 3 o. s. ř. žalobkyni zaplatit.

23. Lhůty k plnění uvedené ve výrocích soudu byly stanoveny s ohledem na charakter uložených povinností (§ 160 odst. 1 o. s. ř.); místem plnění povinnosti náhrady nákladů řízení je sídlo advokáta ve věci úspěšného účastníka (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).