15 C 85/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl soudcem Mgr. Martinou Lhotákovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobkyně , PSČ zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované , PSČ o zaplacení částky 255 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 255 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni náklady řízení ve výši 173 691,68 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobkyně.

III. Žalovaná je povinna uhradit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 9 na náhradě nákladů řízení částku 21 088,67 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala zaplacení částky 255 000 Kč s příslušenstvím z titulu přiměřené slevy z kupní ceny. Svůj nárok odůvodnila tím, že s právním předchůdcem žalované spol. [právnická osoba] (dále jen„ [anonymizováno]“) uzavřela dne [datum] smlouvu o převodu vlastnictví jednotky (dále„ Smlouva“), kdy předmětem převodu byla bytová jednotka [číslo] o velikosti 3+kk o podlahové ploše 72,59 m2, umístěná v prvním nadzemním podlaží domu v ulici v [adresa] v [obec] umístěné na pozemku – zastavěná plocha a nádvoří p.č. st. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ Byt“). Kupní cena činila 1 925 000 Kč a Byt byl protokolárně předán [datum]. Žalobkyni byla Smlouvou garantována záruka za jakost stavební části domu a stavební části bytové jednotky v délce 36 měsíců. Žalobkyně však prostřednictvím svého syna, který s rodinou [příjmení] užíval, nahlásila dne [datum] a dne [datum] právnímu předchůdci žalovaného reklamaci vad Bytu spočívající ve výskytu plísně v důsledku nadměrné vlhkosti a s tím spojeným chladem v bytové jednotce a neúměrnými náklady na vytápění, kdy prostřednictvím reklamačního protokolu byly dne [datum] popsány vady - plíseň na zdech, podlahách a nábytku s tím, že má žalobkyně vážné podezření na špatné zateplení. Žalobkyně dne [datum] vyzvala k řádnému vyřízení reklamace, přičemž dne xanon [číslo] žalovaná na základě místního šetření změřila vlhkost vzduchu termokamerou v hodnotě 73- 75% a uzavřela, že provedení zateplení budovy je v pořádku a ke vzniku plísní dochází v důsledku nedostatečného větrání místností a reklamaci tudíž v plném rozsahu zamítla. Žalovaná reklamaci zamítla s odkazem na odborné stanovisko [anonymizováno] dne [datum] s vysvětlením, že tato společnost je generálním dodavatelem projektu a pro žalovanou zajišťuje řešení reklamací. Žalobkyně s vyřízením reklamace nesouhlasila, obrátila se na soudního znalce [příjmení] [celé jméno znalce], který zjistil závažné vady bránící v řádném užívání objektu, kdy realizace díla Bytu není v souladu s projektovou dokumentací, zejména v oblasti tepelných izolací obvodových stěn s vyjádřenou pochybností o řádné tepelné izolaci vlastních podlah bytu, když naměřené povrchové teploty konstrukcí dokazují nezpochybnitelné vady na zateplení objektu. Žalovaná znalecké závěry zpochybnila a navrhla prověřit hodnoty sledováním dle umístěných měřáků do Bytu pro monitorování teploty a vlhkosti, což žalobkyně odmítla a zaslala žalované dne [datum] předžalobní výzvu k opravě Bytu nebo poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny ve výši 200 000 Kč. Toto však žalovaná se zpochybněním závěrů znalce odmítla. Žalobkyně proto oslovila dalšího znalce a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] zjistil následující vady – nedokončení zateplení objektu u paty domu, nedostatečná tloušťka zateplení podlah, nedostatečně provedená úprava předokenních žaluzií nebo nedostatečná úprava přechodu otvorů a stěny. Termovizním měřením zjistil znatelné snížení povrchové teploty zejména v oblasti napojení otvorů na obvodovou stěnu s prokázáním hrozícího rizika růstu plísní a povrchové kondenzace. Účelně vynaložené náklady na opravu vyčíslil na částku 255 000 Kč. Žalovaná i druhý znalecký posudek dne [datum] zpochybnila s tím, že nebyla zodpovězena otázka skutečné příčiny, případně otázka řešení. Žalobkyně už nadále uplatňuje u žalované pouze slevu z kupní ceny i s ohledem na přístup žalované k procesu řešení zjištěných vad.

2. Žalovaná podáním ze dne [datum] nárok žalobkyně zcela odmítla, potvrdila, že na přijatou reklamaci ze dne [datum] reagoval zamítavě generální dodavatel žalované dne [datum] – [právnická osoba], kdy hlavním důvodem zamítnutí bylo zjištění vlhkosti v Bytě vlhkoměrem [anonymizováno] [číslo] v rozmezí 73- 75%, přičemž obvyklá vlhkost vzduchu v obytných místnostech je do 60% a zjištěná vlhkost vzduchu je tudíž příčinou tvorby plísní. Ke správnému užívání vybízí příručka uživatele bytového a nebytového prostoru, k jejímuž dodržování se žalobkyně zavázala v článku V. odst. 1 Smlouvy, která jednoznačně a srozumitelně upozorňuje na to, že je třeba zajistit udržování mikroklimatických podmínek (zejména vnitřní teplotu vzduchu a relativní vlhkost vzduchu) dle účelu místnosti dané projektovou dokumentací, přičemž pro obývací místnosti by relativní vlhkost vnitřního vzduchu měla být kolem 50% a hodnoty nad 60% odpovídají venkovnímu prostředí a jsou důsledkem výskytu plísní. Žalovaná také uvedla, že od kolaudace Bytu do předání byl tento po dobu dvou let temperován a nebyl zjištěn jakýkoli projev plísně. Žalovaná po obdržení prvního znaleckého posudku navrhovala na vlastní náklady osadit do Bytu měřáky pro monitorování teploty a vlhkosti od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok], což bylo žalobkyní odmítnuto stejně jako schůzka se zkušeným specialistou včetně možnosti preventivního zajištění změny vnitřního mikroklimatu. I druhý posudek žalovaná zpochybnila, neboť nekonstatoval příčinu reklamované plísně, když je evidentní, že důvodem je neřešená zvýšená vlhkost. Žalovaná oslovila k posouzení závěrů znaleckého posudku svého znalce, avšak žalobkyně jí v tomto směru odmítla poskytnout součinnost.

3. Při jednání dne [datum] bylo zahájeno dokazování, které bylo obsahem jednání i ve dnech [datum], [datum], [datum] a [datum] bylo ve věci rozhodnuto.

4. Soud provedl následující důkazy: úplný výpis z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka [číslo], smlouva o převodu vlastnictví jednotky ze dne [datum], předávací protokol ze dne [datum], příručka uživatele bytové jednotky a nebytového prostoru, příloha [číslo] – reklamační protokol, emailová korespondence ze dne [datum], xanon [číslo] s přílohou, vyúčtování nákladů – zúčtovací období 2016, oznámení o převzetí právního zastoupení a výzva k vyřízení reklamace ze dne [datum], dopis [právnická osoba] ze dne [datum] s přílohou, dopis žalované ze dne [datum], dopis právního zástupce žalobkyně ze dne [datum], dopis žalované ze dne [datum], dopis právního zástupce žalobkyně ze dne [datum], [datum] s podacím lístkem, dopis žalované ze dne [datum] včetně pověření k zastupování, dopis právního zástupce žalobkyně ze dne [datum] s podacím lístkem, dopis žalované ze dne [datum], znalecký posudek [číslo] 2018 ze dne [datum], znalecký posudek [číslo] 2018 ze dne [datum], výpis z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka [číslo], smlouva o převodu vlastnictví jednotky, kolaudační souhlas s užíváním stavby ze dne [datum], daňový doklad ze dne [datum], výpis z katastru nemovitostí ze dne [datum] - [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], kupní smlouva ze dne [datum], dodatek ke znaleckému posudku [číslo] 2018 ze dne [datum], dokumentace skutečného provedení č. výkresu AS 401, AS 402, AS 301, výslech svědka [celé jméno svědka], výslech svědka [celé jméno svědka], výslech znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], výslech znalce [příjmení] [jméno] [příjmení].

5. Na základě provedených důkazů a skutečností, které účastníci označili za nesporné, zjistil soud následující skutkový stav.

6. Žalobkyně uzavřela s právní předchůdkyní žalované – [anonymizováno] smlouvu o převodu vlastnictví jednotky – Smlouva dne [datum], jejímž předmětem byl převod jednotky [číslo] byt o velikosti 3+kk o podlahové ploše 72,59 m2 umístěné v prvním nadzemním podlaží domu – Byt s podílem na společných částech domu včetně sklepa za kupní cenu 1 925 000 Kč včetně DPH se zárukou 36 měsíců za jakost stavebních části domu při dodržení pravidel užívání uvedených v příručce uživatele bytové a nebytové jednotky a se začátkem běhu záruční doby ode dne předání Bytu. [anonymizováno 5 slov] vymezil, že prodávající neodpovídá za vady na Bytě, které po převzetí byly způsobeny kupujícím nebo jinou osobou užívající Byt nebo mají původ v nevhodném užívání Bytu v rozporu s účelem, pro který je určen nebo v nedostatečné údržbě Bytu nebo byly způsobeny neoprávněným zásahem třetí osoby nebo byly způsobeny neodvratitelnými událostmi (Smlouva ze dne [datum]). Příručka uživatele bytové jednotky a nebytového prostoru (dále jen„ příručka“) zavazovala uživatele bytů řídit se projektovou dokumentací a příručkou a zajišťovat udržování mikroklimatických podmínek, zejména vnitřní teploty vzduchu a relativní vlhkosti vzduchu dle účelu místnosti dané projektovou dokumentací. Uživatelé byli upozorněni, že po dokončení výstavby obsahuje novostavba poměrně vysoké procentu tzv. technologické vody, která postupně vysychá po dobu několika let. K jeho eliminaci je nutné provádět pravidelné intenzivní větrání bytů, zvláště v první topné sezóně. V praxi to znamená udržovat relativní vlhkost vzduchu mezi 45- 55%. Při nižší vlhkosti pod 40% dochází u truhlářských výrobků k viditelnému sesychání, hodnoty nad 65% odpovídají venkovnímu prostředí (možný výskyt plísní apod.). [příjmení] množstvím vzdušné vlhkosti může být podnícen vznik plísní a deformací zabudovaných dřevěných komponentů a tento jev nebude uznán jako záruční závada. Uživatelé byli vyzváni k pravidelnému a průběžnému kontrolování těchto jevů, příp. ošetření mechanické či chemické (příručka uživatele bytové jednotky a nebytového prostoru – příručka). Byt byl žalobkyni předán [datum] s poznámkou v oddílu zjištěné závady a připomínky: špatně těsnící okna, která se zamlžují dole, zaseknutý zámek, výměna celé fabky, klienti si jej vyměnili [anonymizována dvě slova] uhradit (předávací protokol). V Bytě po předání bydlel syn žalobkyně s rodinou, který v březnu 2017 upozornil a reklamoval vady Bytu spočívající v tvorbě plísní okolo oken ve všech místnostech, a to u [jméno] [příjmení], který popsal vady včetně fotografií, jako tvorbu plísní okolo oken ve všech místnostech zejména v pravém pokoji na zdi vpravo i vlevo od okna a zaslal je [právnická osoba] dne [datum] konkrétně [jméno] [celé jméno svědka] (e-mailová komunikace z 23.- [anonymizováno] [číslo], seznam reklamovaných nedostatků na bytovém domě - byty: [anonymizována dvě slova]). Dne [datum] byla reklamace s odkazem v protokolu na první hlášení přes [jméno] [příjmení] dne [datum] spočívající v plísni na zdech, podlahách a nábytku a podezření na špatné zateplení vyřízena prohlášením zhotovitele o odmítnutí reklamace, kdy důvodem by bylo naměření 73% vlhkosti vzduchu (příloha [číslo] protokol). Dne [datum] zástupce žalobkyně navrhl žalované vyřešit reklamaci a s ní spojená práva z vad za pomoci smírčího řízení za účasti nezávislého soudního znalce k prověření vady a posouzení skutečného stavu věci (oznámení o převzetí právního zastoupení a výzva k vyřízení reklamace ze dne [datum]). [anonymizováno] dne [datum] konstatovala zamítnutí reklamace v plném rozsahu z důvodu nedostatečného větrání místností, kde byla naměřena vlhkost vzduchu v rozmezí 73- 75%, což způsobuje tvorbu plísní. Žalovaná prostřednictvím [celé jméno svědka] z reklamačního oddělení připojila k dopisu reklamační řád stavby, který obsahuje upozornění, že pro kladné vyřízení vady reklamované v záruční době je nutné, aby vlastníci společenství vlastníků, popř. správce domu zajistili provádění předepsané pravidelné údržby objektu v souladu s příručkou (dopis [právnická osoba] ze dne [datum] s přílohou). Dne [datum] zástupce žalobkyně vyzvala k doložení reklamace ze dne [číslo] a [datum], neboť jí nedohledala v evidenci (dopis žalované ze dne [datum]). Dne [datum] zástupce žalobkyně rekapituloval žalované v dopise průběh reklamace od [datum], kdy byla prostřednictvím správce domu pana [jméno] [příjmení] nahlášena a vyřízena dne [datum] (dopis právního zástupce žalobkyně ze dne [datum]). Žalovaná dne [datum] zamítla reklamaci s odkazem na odborné stanovisko [anonymizováno] ze dne [datum] a sdělila zástupci žalobkyně, že žalovaná je právní nástupce [právnická osoba], která je generálním dodavatelem projektu a zajišťuje řešení reklamací (dopis žalované ze dne [datum]). Dne [datum] zástupce žalobkyně žalovanou vyzval k řádnému vyřízení reklamace a uvedení Bytu do stavu bezvadného s odkazem na zpracovaný znalecký posudek soudního znalce [příjmení] [celé jméno znalce], který zjistil závažné vady spočívající v nezpochybnitelných vadách na zateplení objektu, a jenž je nutné před nástupem zimy opravit. Zástupce žalobkyně dne [datum] v rámci předžalobní výzvy požadoval opravu Bytu vzhledem ke zjištěným nedostatkům dle znaleckého posudku a nebo poskytnutí přiměřené slevy ve výši 200 000 Kč a úhrady znaleckého posudku ve výši 5 000 Kč a nákladů právního zastoupení ve výši 34 848 Kč nejpozději do [datum] (dopis zástupce žalobkyně z podacím lístkem ze dne [datum]). Žalovaná reagovala [datum] tak, že s odkazem na návrh e-mailu [datum] znovu avizovala připravenost učinit měření pro zjištění potřebných údajů v Bytě a rozporovala závěry znaleckého posudku pro jeho nekonkrétnost neodůvodněnost a chybovost s konkrétními příklady a trvala na měření teploty a vlhkosti v Bytě od listopadu do února (dopis žalované ze dne [datum]). Zástupce žalobkyně dne [datum] po zpochybnění znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce] zaslal žalované znalecký posudek vyhotovený [anonymizováno] [jméno] [příjmení] s konstatováním vad spočívající v nedokončení zateplení objektu u paty domu, nedostatečné tloušťce zateplení podlah, nedostatečně provedené úpravy předokenních žaluzií nebo nedostatečné úpravě přechodu otvorů a stěny s výzvou k zaplacení 255 000 Kč odpovídající znalcem vyčísleným nákladům na opravu s úhradou nejpozději do [datum] včetně nákladů za zpracování posudku ve výši 12 705 Kč (dopis ze dne [datum]). Žalovaná dne [datum] znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení] zpochybnila s ohledem na absenci jednoznačného konstatování příčiny reklamované plísně a tudíž i objektivní posouzení, kdy se oba znalci soustředí spíše na vyčíslení nároků na slevu z kupní ceny oproti zjištění skutečné příčiny plísně, které mohlo odhalit vlastní měření, avšak žalobkyní zapovězené (dopis žalované ze dne [datum]).

7. Znalecký posudek [anonymizováno] [celé jméno znalce] ze dne [datum] obsahující znaleckou doložku dle § 127a o.s.ř. dovozuje, že realizace Bytu není v souladu s projektovou dokumentací, zejména v oblasti tepelných izolací obvodových stěn bytových prostorů a současně lze s úspěchem pochybovat o dostatečné tepelné izolaci vlastních podlah bytového prostoru. Stupně pro východ francouzskými okny nebyly v projektové dokumentaci vůbec navrženy. Absencí neosazené tepelné izolace v místech, jak je shora uvedeno dochází k podchlazení těchto svislých nosných konstrukcí, ke srážení vzdušné vlhkosti na těchto místech a vzniku plísní. Naměřené povrchové teploty těchto konstrukcí dokazují nezpochybnitelné vady na zateplení objektu. Znalec za technicky nedokonalé označil opravy a úpravy chemickými prostředky na odstranění plísní, které pouze odstraňují následek vady nikoliv příčinu, kdy vady nejsou vadami estetickými, ale převážná většina vad brání v řádném užívání objektu a při dalším působení negativních důsledků je předpoklad zhoršování následků a vyšší spotřeby energie na vytápění bytu. Vady je nutné opravit dle znalce před nástupcem zimního období, aby bylo zabráněno možným škodám na majetku a zdraví (znalecký posudek [anonymizováno] [celé jméno znalce] ze dne [datum]).

8. Znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (dále jen„ znalec [příjmení]“) v řízení dodatečně opatřený doložkou dle § 127a o.s.ř. ze dne [datum] zjistil pomocí termovizního měření následující vady vždy s vyčísleným nákladů na jejich odstranění: nedokončení zateplení objektu u paty domu, nikoliv až na kótu 710 m po obvodu stavby dle projektové dokumentace s náklady na opravu – 68 200 Kč, nedostatečná tloušťka zateplení podlah – 74 400 Kč, nedostatečně provedená úprava předokenních žaluzií – 48 600 Kč, nedostatečně provedená úprava přechodu otvorů a stěny s nedostatečným těsněním ve styku okna a stěny a v místech osazení výstupními prahy a venkovními schody chybí osazení a přerušení tepelného mostu – 63 800 Kč, tj. s celkovými náklady na opravu 255 000 Kč. Termovizní měření Bytu prokazuje ve všech měřených oblastech hrozící riziko růstu plísní a povrchové kondenzace, kdy relativní vlhkost vzduchu byla v interiéru Bytu naměřena na hodnotu 45% při teplotě vzduchu v bytě 20,5 stupňů Celsia. Znalec při výslechu dne [datum] posudek doplnil tak, že za hlavní příčinu plísní označil degradaci konstrukcí, tedy konstrukční chybu stavitele. Upozornil na změřenou relativní vlhkost vzduchu v hodnotě 45%, což není vlhkost, která by byla příčinou tvorby plísní. Dle znalce lze vyšší naměřenou relativní vlhkost vzduchu vyvětrat, ale vadné konstrukce u podlahy a rámů oken v důsledku vady promrzají, a to je pak hlavní příčinou vzniku plísní (znalecký posudek [číslo] 2018 ze dne [datum]).

9. Posudek znaleckého ústavu [právnická osoba] (dále jen„ znalecký ústav“) zjistil vadu k okamžiku předání Bytu spočívající ve vadném provedení připojovací spáry mezi podlahou a spodním rámem všech francouzských oken (dveří na terasu), kdy důsledkem byla mimo jiné i tvorba plísní v těchto kritických místech. Technickým požadavkům na stavby dle vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb. nevyhověly všechny připojovací spáry mezi podlahou a spodním rámem oken, a to vede k nadměrnému prochládání těchto konstrukcí a kondenzaci vzdušné vlhkosti na jejich povrchu. Vady bránily užívání bytu v rozsahu, že těmito vadami byl zasažen praktický celý Byt, měly za následek snížení funkčních vlastností i estetické hodnoty Bytu. Ačkoliv nemohly vést k podstatně zvýšeným nákladům na topení, vedly k tvorbě plísní. Dle znalce však rozsah plísní v Bytě byl nepochybně ovlivněn i způsobem užívání Pravděpodobně vysoká teplota vzduchu v místnostech i vysoká vlhkost ovlivnila rozsah plísní patrný z fotosnímků žalobkyně a znalec ji nedává v této míře k tíži žalované, vyjma v rozsahu nevyhovění obvodových konstrukcí pod okny. Náklady na opravu vyčísluje ve výši 12 600 Kč, kdy oprava musí spočívat v opravě vadného provedení konstrukce při její výstavbě. Zpochybnil žalovanou navrhované dlouhodobé měření vlhkosti vzduchu v Bytě, které by sice dalo představu o rozsahu plísní, ale primární příčinou plísní není vysoká vlhkost vzduchu v Bytě, ale slabý tepelný odpor některých částí obvodové konstrukce pod francouzskými okny, který vede k prochládání těchto konstrukcí a kondenzaci vzdušné vlhkosti na jejich povrchu. Znalec [jméno] [příjmení] pak ještě při jednání dne [datum] vysvětlil rozdíl mezi jím uváděnou výší nákladů na opravu spočívající v částce 12 600 Kč oproti výši stanovené znalcem [příjmení] na částku 255 000 Kč, že náklady na opravu jsou bagatelní, neboť není nutné vysazovat všechna okna celá oproti názoru znalce [příjmení]. Uvedl, že dospěl ke stejným výsledkům termovizního měření jako znalec [příjmení], avšak lépe jej vyhodnotil s ohledem na letitou zkušenost s touto technikou oproti předchozímu znalci, který termovizní měření neprováděl sám. Zdůraznil konstrukční vadu Bytu, která způsobuje vznik plísní a snižuje životnost konstrukce i v případě dodržení relativní vlhkosti vzduchu v hodnotě 50% a jednoznačně se vyjádřil také k tomu, že i přes bagatelní náklady na opravu vada ovlivnila funkční i estetické vlastnosti Bytu a sleva z ceny Bytu by měla být minimálně ve výši 10% vlivem ztráty jakosti Bytu, i estetických vlastnostía především s ohledem na zdravotní rizika. Dle znalce v rámci řešení nepostačuje odstranění následků vady, tedy odstranění plísně chemickými či mechanickými prostředky, neboť nedochází k odstranění příčiny. Znalec potvrdil v případě projevu plísní i těch, které nejsou viditelné zdravotní riziko a zhoršený komfort užívání, což by odůvodňovalo závěr o neuživatelnosti Bytu (znalecký posudek [příjmení] [jméno] v.o.s).

10. Svědek [celé jméno svědka] řešil plíseň v Bytě jako reklamační technik [právnická osoba], dodavatele stavby pro žalovanou, a to od [anonymizována dvě slova] [rok], kdy na základě zaslané reklamace se dostavil do Bytu, který užíval syn žalobkyně se svou rodinou, vybaven vlhkoměrem, který naměřil hodnotu mezi 70- 73% relativní vlhkosti v místnosti a z toho důvodu reklamaci zamítl, neboť syn žalobkyně nepoužíval Byt dle manuálu, který obdržel při předání stavby. Následně, o rok později po obdržení prvního znaleckého posudku od žalobkyně, žalovaná i prostřednictvím svědka nabízela stálé měření vlhkosti v Bytě, které by průběžně zaznamenávalo data, avšak to již žalobkyně prostřednictvím svého syna odmítla. Svědek první znalecký posudek předložený žalobkyní zpochybnil v tom smyslu, že se zakládá pouze na domněnkách, pokud je jeho závěrem chybějící zateplení objektu bez důkazů. Svědek připustil, že původně byl projekt koncipován tak, že v přízemí, kde je nyní předmětný Byt, měly být sklepní kóje a projekt byl přepracován (výslech svědka [celé jméno svědka]). 11. [celé jméno svědka] je manažerem kvality u [právnická osoba] reklamaci žalobkyně vyřizoval společně s kolegou a svědkem [celé jméno svědka]. Jednak mu poskytl pro místní šetření data loger a konzultoval s ním naměřené hodnoty vnitřní vlhkosti, která byla dle měření přesahující běžnou úroveň vnitřní vlhkosti neodpovídající normě ČSN, za běžnou normu uváděl 50- 60%, přičemž v Bytě naměřených 70- 75% překračovalo i uživatelský manuál. Svědek zpochybnil oba žalobkyní předložené posudky. Uvedl, že v průběhu výstavby kontroloval systém kvality, kontroly prací, prováděl technické poradenství na stavbách a připustil, že původně byl projekt výstavby koncipován jako nebytový prostor, ale v průběhu výstavby se změnil projekt na bytové prostory, které byly projekčně doprojektovány i jeho prostřednictvím. Uzavřel, že Byt je standardně zateplen a právě proto je zásadní intenzivní větrání, ke kterému vybízí i příručka uživatele (výslech svědka [celé jméno svědka]).

12. Byt byl v mezidobí žalobkyní převeden na třetí osobu a v době rozhodování soudu jej rodina žalobkyně již neužívala (nesporné tvrzení).

13. Soud vycházel z následujících hmotněprávních ustanovení a judikatury. Dle § 2128 odst. 1, z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560. Dle § 2131 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí. Dle § 2099 odst. 1 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Dle § 2095 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý. Dle § 2100 odst. 1 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. Dle § 2129 odst. 2 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Dle § 2169 odst. 3 z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, neodstoupí-li kupující od smlouvy nebo neuplatní-li právo na dodání nové věci bez vad, na výměnu její součásti nebo na opravu věci, může požadovat přiměřenou slevu. Kupující má právo na přiměřenou slevu i v případě, že mu prodávající nemůže dodat novou věc bez vad, vyměnit její součást nebo věc opravit, jakož i v případě, že prodávající nezjedná nápravu v přiměřené době nebo že by zjednání nápravy spotřebiteli působilo značné obtíže. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 33 Cdo 1878/2010 ze dne 25. 4. 2012 výše slevy z kupní ceny ve smyslu § 597 odst. 1 obč. zák., který je speciální právní úpravou ve vztahu k § 507 obč. zák., závisí na povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, na snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, na dalším možném způsobu a rozsahu užívání věci, na ceně nutných oprav věci a jiných obdobných hlediscích. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 21 Cdo 5236/2007 ze dne 11. 2. 2010 ustanovení § 597 odst. 1 obč. zák. patří ve způsobu určení přiměřené slevy ze sjednané kupní ceny k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Při určení výše slevy z kupní ceny soud může přihlédnout k povaze a rozsahu vady vzhledem ke sjednané kupní ceně věci, ke snížení funkčních vlastností věci nebo její estetické hodnoty, k dalšímu možném způsobu a rozsahu užívání věci, k ceně nutných oprav věci a k jiných obdobných hlediskům.

14. Soud zhodnotil provedené důkazy každý zvlášť a všechny ve vzájemné souvislosti a s ohledem na výše uvedená hmotněprávní ustanovení dospěl k dále uvedeným závěrům. Pokud se soud některému důkazu nevěnuje, případně se mu věnuje okrajově, je to z důvodu, že pro zjištění skutkového stavu nebyl významný.

15. Žaloba je důvodná.

16. Účastníci uzavřeli [datum] ve smyslu § [číslo] resp. § 560 obč.zák. platně kupní smlouvu o převodu Bytu za kupní cenu 1 925 000 Kč. Žalobkyně uplatnila řádně a včas, byť nejprve s ohledem na nejasnost charakteru vady, reklamaci v rámci záruční doby spočívající v plísních na zdech nábytku a podlahách u žalované. Žalobkyně reklamaci nedůvodně zamítla, neboť vyšla z vlastního měření relativní vlhkosti, které vykazovalo [datum] hodnoty 73— 75 %, přičemž to je dle žalované zcela v rozporu s Příručkou uživatele, jenž nabádá kupujícího k udržování hodnot 45- 55% a k jejímuž dodržování se žalobkyně zavázala. Ve skutečnosti však provedené dokazování objasnilo, že žalobkyní uplatněný nárok u žalované představuje nárok z titulu skryté vady dle § 2129 odst.2 obč.zák., který je nutno uplatnit do pěti let od převzetí Bytu, což ve vztahu k převzetí Bytu k [datum] a reklamaci k [datum] – [datum] bylo s rezervou zachováno.

17. Otázka existence skryté vady, tedy vady existující v Bytě v době jeho předání k [datum] byla klíčová pro další úvahu o výši slevy z kupní ceny dle § 2169 odst. 3 obč.zák. S ohledem na spor o správnost žalobkyní předložených posudků byť obou opatřených doložkou dle § 127a o.s.ř. soud zadal k odstranění pochybností revizní znalecký posudek, nehledě na to, že znalce [příjmení] [celé jméno znalce] se v řízení nepodařilo vlivem jeho opakované neúčasti u soudu vyslechnout.

18. Znalecký ústav jednak přesvědčivě vysvětlil opodstatněnost znalecké revize Bytu k otázce existence skrytých vad i v odstupu několika let a i poté, co Byt již užívají jiní vlastníci, neboť v termovizní diagnostice dospěl ke stejným hodnotám jako znalec [příjmení], což svědčí o setrvalém stavu Bytu, který nedoznal konstrukčních změn ani oprav od doby, kdy jej užíval za žalobkyni její syn s rodinou. Především, ale znalecký ústav potvrdil existenci vady spočívající ve vadné připojovací spáře mezi podlahou a všemi francouzskými okny a na níž se shodl se znalcem [příjmení], kdy oba tito znalci označili vadu za konstrukční, tedy vadu existující v Bytě v době předání a vadu mající původ v chybném zhotovení stavby. Jiné vady znalecký ústav na rozdíl od znalce [celé jméno znalce] a [příjmení] nezjistil, avšak vadnou spáru pod všemi francouzskými okny v Bytě shledal jako závažnou způsobující jednak snížení životnosti konstrukce a vedoucí k možnosti vzniku plísní, ačkoli veškeré projevy plísní v bytě patrné z fotografií ve spise nedával k tíži žalované při zohlednění relativní vlhkosti vzduchu naměřené žalovanou v rozmezí 73- 75 %. S ohledem na zjištěnou vadu, její závažnost a zdravotní rizika s ní spojená považoval znalecký ústav za adekvátní výši slevy minimálně 10% z kupní ceny. Vysvětlil současně, že 10 % sleva z ceny Bytu není nijak v rozporu s bagatelní výší nákladů na opravu skryté vady ve výši 12 600 Kč, kdy finanční nepoměr je sice zřejmý, avšak závažný důsledek snadno opravitelné vady taktéž.

19. Závěr znalce přiléhavě koresponduje s ustálenou judikaturou o hlediscích pro určování výše slevy ze sjednané ceny při existenci skrytých vad, byť obšírně formulované za účinnosti z.č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, avšak použitelné i za úpravy současné hmotněprávní civilní normy a dopadající tudíž na citovaná ustanovení výše. Neboť určení výše slevy dle § 2169 odst. 3 obč.zák. patří ve způsobu určení k právním normám s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. k právním normám, jejichž hypotéze není stanovena přímo právním předpisem a které tak přenechávají soudu, aby podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám hypotézu právní normy ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností. Výše slevy v zásadě závisí především na povaze a rozsahu vad vzhledem k ceně, dále na snížení funkčních vlastností věci a její estetické hodnoty, na další upotřebitelnosti, ceně nutných oprav a podobně. Výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci a při jejím určení je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevila při užívání věci, zda a jak toto užívání komplikuje či omezuje (nebo bude komplikovat a omezovat v době odstraňování) a zda snižuje životnost (srovnej rozsudek NS ze dne 26. 6. 2019 sp. zn 33 Cdo 4442/2018).

20. Výše aprobovanými hledisky se soud zabýval na podkladě existující skryté vady v době předání Bytu. Obecně platí, že je nerozhodné zda důsledky vady se již projevily, či teprve mohly projevit kdykoli v budoucnu, což pak ale nijak neumenšuje nárok na slevu z kupní ceny. V projednávané věci však plísně a jejich výskyt v Bytě byl značný. Ačkoli znalecký ústav prostřednictvím svého zástupce vyloučil, že by veškeré projevy byly přičitatelné žalované, má soud za to, že ústav v tomto ovlivnil výsledek měření relativní vlhkosti žalovanou, který však nebyl na rozdíl od znaleckých posudků žalobce nijak v řízení revidován, přičemž právě znalec [příjmení] naměřil ještě u rodiny syna žalobkyně v Bytě relativní vlhkost zcela v normě v hodnotě 45 %. Soud se tedy nedomnívá, že by hodnota 73% naměřená jednorázově žalovanou byla běžnou normou v Bytě, když jej užívala rodina syna žalobkyně. Stejně nepravděpodobné je dle názoru soudu i to, že by snad rodina s malými dětmi Byt záměrně přetápěla a nevětrala, když je všeobecně pro děti doporučován právě opak.

21. Soud při určení výše slevy vycházel jednak z minimálních 10 % konvenující znalci, avšak navíc zohlednil diskomfort funkční, estetický, zdravotní, kdy vada mladé rodině s dětmi očekávající v novostavbě pro trvalé užívání zdravotně nezávadné prostředí byla vlivem vady vystavena nemalému zdravotnímu riziku nehledě na nutnou konstrukční ale i estetickou opravu. V rámci konstantnosti rozhodování a přiměřenosti výše slevy se soud zabýval i komparací podobných skutkových případů, kdy v zásadě shledal, že vady způsobující plísně ať už v bytové jednotce, či v obytném voze vlivem taktéž konstrukční vady snižují cenu o slevu cca ve výši 30% (srovnej 33 Cdo 4442/2018, IV. ÚS 2032/19). Požadovaných 255 000 Kč odpovídající 13 % z ceny nově vystaveného Bytu považuje soud za zcela adekvátní výši slevy. Námitka žalované, že Byt byl v mezidobí prodán třetímu subjektu ať už bez opravy vady, či za určitou cenu nesvědčí o žádné významné okolnosti pro již zjištěný skutkový stav, snad jen o tom, že tento Byt již žalobkyně neměla zájem užívat ani jej držet.

22. S ohledem na vše výše uvedené bylo žalobě ve výroku I. v plném rozsahu vyhověno včetně požadovaného úroku z prodlení dle § 1970 obč. zák. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

23. Výrok II. o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobkyně měla v této věci plný úspěch, proto ji soud proti žalované přiznal právo na plnou náhradu nákladů řízení. Přiznaná částka 173 691,68 Kč zahrnuje 12 750 Kč za soudní poplatek, odměnu za zastoupení advokátem včetně jeho paušálních náhrad hotových výdajů podle vyhl. č. 177/1996 Sb. (dále jen„ a. t.”), tedy 13x odměnu za úkon právní služby po 9 340 Kč dle § 11 odst.1 a § 7 cit. vyhl. (za převzetí a přípravu zastoupení, za předžalobní výzvu ze dne [datum], za návrh ve věci samé ze dne [datum], za účast na jednání dne [datum], za písemné podání ze dne [datum], za účast na jednání dne [datum], za písemné vyjádření ze dne [datum], za účast na jednání dne [datum], za písemné vyjádření ze dne [datum], za písemné vyjádření ze dne [datum], za účast na jednání dne [datum], za písemné vyjádření ze dne [datum], za účast na jednání dne [datum], tj. celkem 121 420 Kč, 13x paušální náhradu hotových výdajů advokáta po 300 Kč dle § 13 odst. 3 cit. vyhl., 13 000 Kč za zálohu na znalecký posudek, 12 705 Kč za cenu znaleckého posudku znalce [příjmení] [titul] [příjmení] a cestovní náhradu v celkové výši 9 916,68 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 1 892,47 Kč za 238 ujetých km v částce 1 292,47 Kč (33,60 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 333/2018 Sb. při průměrné spotřebě 3,96 l [číslo] km a 4,10 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 333/2018 Sb.) podle § 13 vyhlášky č. 177/1996 Sb., a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 1 899,31 Kč za 238 ujetých km v částce 1 299,31 Kč (31,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. při průměrné spotřebě 3,96 l [číslo] km a 4,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 1 903,55 Kč za 238 ujetých km v částce 1 303,55 Kč (27,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 3,96 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 2 058,84 Kč za 238 ujetých km v částce 1 458,84 Kč (36,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. při průměrné spotřebě 3,96 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 2 162,51 Kč za 238 ujetých km v částce 1 562,51 Kč (47,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 116/2022 Sb. při průměrné spotřebě 3,96 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 116/2022 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t.

24. Výrokem III. bylo rozhodnuto o nákladech státu dle § 148 odst. 1 o.sř., které soud vynaložil v souvislosti s realizací revizního posudku znaleckého ústavu [příjmení] [jméno], v.o.s, jemuž bylo usnesením č.j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] pravomocně přiznáno znalečné ve výši 47 088,67 Kč, přičemž náhrada za vyplacené znalečné tíží neúspěšnou žalovanou, když částka byla ponížena o účastníky složené zálohy na důkaz ve výši 2x 13 000 Kč, přičemž 13 000 Kč složených žalobkyní žalovaná nahrazuje jako náklad řízení úspěšné žalobkyni, jak bylo vyčísleno výše. Celkově tedy zbývá uhradit 21 088,67 Kč.