17 C 79/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl soudcem Mgr. Milošem Žitným ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa zastoupena advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupena advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 567 578 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 567 578 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 567 578 Kč od [datum] do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba, kterou se žalobkyně na žalované domáhá zaplacení úroku z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 567 578 Kč od [datum] do [datum], se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 134 786,30 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupkyně žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou došlou zdejšímu soudu dne [datum] domáhala zaplacení částky 567 578 Kč s příslušenstvím představující 10 % z kupní ceny 5 675 780 Kč jakožto smluvní pokuty za podstatné porušení smlouvy o smlouvě budoucí kupní č. [anonymizováno] o koupi nemovité věci ze dne [datum] (dále také„ smlouva o smlouvě budoucí“), která byla mezi stranami uzavřena. Předmětem citované smlouvy o smlouvě budoucí byl závazek budoucího prodávajícího uzavřít s žalobkyní kupní smlouvu, jejímž předmětem bude pozemek parc. [číslo] o výměře 500 m2 v k. ú. [obec] u [obec] zapsaný na [list vlastnictví], u katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Plzeň – město, jehož součástí bude stavba rodinného domu označená PD č. [spisová značka] o velikosti užitné plochy rodinného domu cca 126,3 m2 (dále také„ nemovitost“). Dle čl. VI. této smlouvy byl termín převodu a uzavření kupní smlouvy ujednán tak, že kupní smlouva bude uzavřena za podmínek, že dojde k zaplacení sjednané kupní ceny ve sjednané výši a dojde k zápisu budoucího prodávajícího jako vlastníka pozemku, jehož součástí je dokončená stavba rodinného domu do katastru nemovitostí. Dle bodu 2 citovaného článku se strany zavázaly uzavřít kupní smlouvu na základě výzvy jedné ze smluvních stran, a to v termínech sjednaných touto smlouvou nejpozději do 60 dnů ode dne splnění výše uvedených podmínek. Dne [datum] byla žalované zaslána výzva k uzavření kupní smlouvy. Kupní smlouva byla uzavřena dne [datum]. Dle bodu 10 čl. VI. smlouvy o smlouvě budoucí prodlení budoucího prodávajícího s uzavřením kupní smlouvy delší než 30 dní se považuje za porušení povinnosti budoucího prodávajícího podstatným způsobem, a pro tento případ byla sjednána smluvní pokuta ve výši 40 % ze zaplacených záloh na kupní cenu, minimálně 30 000 Kč, maximálně 10 % sjednané kupní ceny předmětu budoucího převodu. Dne [datum] vyzvala žalobkyně žalovanou k zaplacení smluvní pokuty ve výši 567 578 Kč, neboť žalovaná porušila své povinnosti, přičemž se jedná o částku představující 10 % z kupní ceny 5 675 780 Kč. Dlužnou částku žalovaná neuhradila ani na základě předžalobní výzvy.

2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná uvedla, že strany se zavázaly uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovité věci po doručení výzvy k uzavření kupní smlouvy zaslané kteroukoliv smluvní stranou po splnění stanovených podmínek, tedy poté, co dojde k zápisu žalované jako vlastníka pozemku s RD do příslušného katastru nemovitostí a poté, co dojde k zaplacení kupní ceny v celkové výši 5 675 780 Kč, a to v době do 60 dnů od okamžiku, kdy budou obě podmínky splněny. Výzva byla žalované doručena dne [datum]. K zápisu žalované jako vlastníka pozemku s RD do příslušného katastru nemovitostí došlo dne [datum] Poslední splátka kupní ceny byla uhrazena dne [datum]. Od současného splnění obou sjednaných podmínek uplynula 60denní lhůta dne [datum]. Dodatečná lhůta 30 dnů sjednaná podle smlouvy o smlouvě budoucí, od jejíhož marného uplynutí je porušení povinnosti smluvními stranami považováno za podstatné porušení smlouvy a utvrzeno smluvní pokutou, uplynula dne [datum] Kupní smlouva byla uzavřena dne [datum]. Z uvedeného je tak zřejmé, že by obě smluvní strany porušily smluvně sjednané povinnosti. Důvodem prodlení byl zásah inženýrských sítí budovaných třetí stranou – spol. [právnická osoba] v rozporu s projektovou dokumentací částečně i na pozemek, který měl být převáděn podle kupní smlouvy, a to včetně rozpojovací skříně, a částečný zásah ochranného pásma veřejného osvětlení na pozemek, který měl být převáděn. S ohledem na řešení práva věcného břemene inženýrských sítí za účelem provozu rodinných domů dotčené výstavby žalovaná písemným sdělením ze dne [datum], adresovaným žalobkyni na její doručovací adresu sjednanou ve smlouvě o smlouvě budoucí, v souladu s ustanovením článku VI. odst. 8 citované smlouvy sdělila žalobkyni prodloužení termínu uzavření kupní smlouvy, a to až do doby vyřešení stavu, včetně sjednání práva věcného břemene, pokud se nepodaří zajistit přeložení inženýrských sítí. Žalovaná okamžitě zahájila řešení závadného stavu s odpovědnou osobou [právnická osoba] a podařilo se jí závadu vyřešit v krátké době zajištěním přemístění inženýrské sítě. Závadný stav byl odstraňován v součinnosti s žalobkyní a rovněž byly projednávány žalobkyní navrhované změny kupní smlouvy. Žalovaná se tak nedostala do prodlení, neboť využila možnosti ujednané v čl. VI odst. 8 smlouvy o smlouvě budoucí a jednostranně prodloužila termín pro uzavření kupní smlouvy do doby vyřešení závadného stavu, za který žalovaná nenesla odpovědnost. Současně byla navíc v prodlení i žalobkyně, když kupní smlouva měla být uzavřena do [datum], ale k uzavření došlo až [datum] a žalovaná tak uplatnila vůči žalobkyni ve smyslu § 98 o. s. ř. kompenzační námitku. Dále pak žalovaná uvedla, že uvedeným prodlením s uzavřením smlouvy o 10 dní navíc žalobkyni nemohla vzniknout žádná škoda. Konečně pak žalovaná namítla nepřiměřenou výši smluvní pokuty.

3. Na základě provedených důkazních prostředků soud učinil následující skutková zjištění:

4. Z listiny označené jako„ úplný výpis z OR žalované (17)“ soud zjistil, že žalovaná vznikla a byla zapsána do obchodního rejstříku dne [datum]. Byly zjištěny také další informace o žalované, zejména o předmětu její činnosti a statutárním orgánu.

5. Z listiny označené jako„ smlouva o budoucí smlouvě o zřízené věcného břemene ze dne [datum] (15), (p)“ soud zjistil, že mezi žalovanou a spol. [právnická osoba] byla uzavřena smlouva o budoucí smlouvě o zřízení věcného břemene. Obsahem věcného břemene bude právo budoucí oprávněné umístit, provozovat, opravovat a udržovat zařízení distribuční soustavy na dotčených nemovitostech, provádět jeho obnovu, výměnu a modernizaci, a povinnost budoucí povinné výkon těchto práv strpět. Součástí smlouvy je i náčrtek obsahující zakreslení umístění zařízení. Z listiny označené jako„ smlouva o smlouvě budoucí kupní č. [anonymizováno] ze dne [datum] s přílohami 1 – 6 (2), (18 až 22), (m)“ soud zjistil, že žalobkyně uzavřela s žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kdy předmětem této smlouvy byl závazek budoucího prodávajícího (žalované) a budoucího kupujícího (žalobkyně), v případě splnění všech v této smlouvě sjednaných podmínek, uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude pozemek parc. [číslo] o výměře 500 m2, k. ú. [obec] u [obec], zapsaný na [list vlastnictví], v k. ú. [obec] u [obec] u katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – město o výměře 500 m2, jehož součástí bude stavba Rodinného domu označená PD č. RD [anonymizováno], o velikosti užitné plochy RD cca 126,3 m2, a to vše v katastrálním území Lhota u Dobřan, obci [obec], část obce Lhota. Bylo ujednáno, i že předmět budoucí koupě bude prostý práv třetích osob, tedy zástavních práv bankovního ústavu a věcných břemen zřízených za účelem vybudování sítí (čl. V odst. 5). Dále bylo ujednáno, že budoucí smlouvy kupní (dále také„ BSK“) bude uzavřena za splnění podmínek spočívajících v zaplacení kupní ceny a zapsání žalované jako vlastníka pozemku, jehož součástí je dokončený rodinný dům do KN (čl. VI. odst. 1). Účastníky byla sjednána povinnost uzavřít BSK na základě výzvy učiněné kterýmkoliv z účastníků, to však nejpozději do 60 dnů od podmínek sjednaných v čl. VI. odst. 1 (čl. VI. odst. 2). Oprávnění žalované k učinění výzvy na uzavření BKS bylo podmíněno kolaudačním rozhodnutím o povolení užívání RD a zápisem vlastnictví žalované k RD do KN (čl. VI. odst. 3 věta prvá). Oprávnění žalobkyně k učinění výzvy na uzavření BKS bylo podmíněno kolaudačním rozhodnutím o povolení užívání RD, zápisem vlastnictví žalované k RD do KN a zaplacením kupní ceny (čl. VI. odst. 3 věta druhá). Ohledně povinnosti žalobkyně k uzavření BKS bylo ujednáno, že tato bude splněna do 1 měsíce od doručení výzvy žalované (čl. VI odst. 4 věta prvá). Ohledně povinnosti žalovaná k uzavření BKS pak bylo ujednáno, že tato je povinna BSK uzavřít do 1 měsíce od jejího podpisu žalobkyní (čl. VI odst. 4 věta druhá). Žalovaná se pak zavázala zaslat společně s výzvou návrh BKS, případně tento návrh zaslat v reakci na výzvu žalobkyně a to do 10 dnů (čl. VI. odst. 5) Bylo rovněž ujednáno právo žalované prodloužit termín z důvodu sjednání věcných břemen uvedených v čl. V smlouvy (čl. VI. odst. 8). Ohledně dalších termínu k uzavření BSK na výzvu žalobkyně nebylo dále ujednáno ničeho. Směrem k žalobkyni i žalované bylo ujednáno, že podstatné porušení spočívající v prodlení s uzavřením BKS přesahujícím 30 dnů je sankcionováno smluvní pokutou (čl. VI. odst. 9 a 10). Dále pak bylo zjištěno, že dokončení RD a jeho kolaudace měla být realizována ve lhůtě do [datum], splnění čehož bylo zajištěno smluvní pokutou, či nejpozději do [datum], splnění čehož bylo zajištěno právem žalobkyně odstoupit (čl. VIII. odst. 1, 2). Směrem k žalobkyni i žalované pak bylo ujednána smluvní pokuta ve výši 40 % ze zaplacených záloh na kupní cenu, to nejméně ve výši 30 000 Kč, maximálně ve výši 10 % z ceny předmětu budoucího převodu (čl. VI. odst. 9 a 10). Článek 9 pak obsahuje ujednání ohledně budoucí kupní ceny 5 299 000 Kč, jakož i výši a splatnost jednotlivých záloh této kupní ceny (čl. IX. odst. 1 a 2). Dále byl ujednán způsob doručování písemností (čl. XI odst. 2) jakož i to, že měnit smlouvu lze výlučně písemným dodatkem (čl. XII. odst. 3). Dle bodu 10 čl. VI smlouvy pak byla pro případ prodlení budoucího prodávajícího s uzavřením kupní smlouvy delším než 30 dnů sjednána smluvní pokuta ve výši 40 % ze zaplacených záloh, maximálně 10 % sjednané kupní ceny s tím, že takovéto prodlení je podstatným porušením smlouvy. Kupní cena dle této smlouvy byla sjednána v celkové částce 5 299 000 Kč. Přílohy obsahují náčrt stavby, půdorysové vyobrazení, pravidla pro provádění klientských změn, popis standardního provedení a vybavení, jakož i kupní smlouvu s ujednaným obsahem.

6. Z listin označených jako„ dodatky [číslo] ke smlouvě o smlouvě budoucí ze dnů [datum], [datum] a [datum] (23 až 25, n)“ soud zjistil, že dodatkem [číslo] byla kupní cena předmětu smlouvy navýšena o částku 295 818 Kč. Dodatkem [číslo] byla kupní cena předmětu smlouvy navýšena o částku 71 358 Kč. Dodatkem [číslo] byla kupní cena předmětu smlouvy navýšena o částku 9 604 Kč.

7. Z listin označených jako„ e-mail žalované ze dne [datum] (ad)“,„ protokol o kontrolní prohlídce ze dne [datum] (q)“ a„ protokol o předání a převzetí domu [číslo] ve [obec] ze dne [datum] s přílohou (r)“ soud zjistil, že v průběhu Covidu fungovala práce na stavbách 8. Z listiny označené jako„ výpis z KN k [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [obec] ze dne [datum] (31a)“ soud zjistil, že ke dni [datum] byl předmětný pozemek parc. [číslo] veden na [list vlastnictví]. K tomuto pozemku bylo zřízeno zástavní právo smluvní a zákaz zcizení ve prospěch [obec] spořitelny, jiná věcná práva zřízena nebyla.

9. Z listiny označené jako„ kolaudační rozhodnutí Úřadu městského obvodu [obec a číslo] – [obec], Odboru stavebního a dopravy ze dne 29. 5. 2020, č. j. UMO10/0713/20 (6), (29“ soud zjistil, že bylo vydáno kolaudační rozhodnutí ke stavbě [obec] – [obec] – lokalita„ [ulice]“ rodinné domy, Rodinný dům [číslo]. Rozhodnutí nabylo právní moci dne [datum].

10. Z listiny označené jako„ ohlášení změny údajů o pozemku k zápisu do katastru nemovitostí s informací o průběhu řízení (b)“ soud zjistil, že zápis vlastnictví k RD do KN ve prospěch žalované nastal ke dni [datum].

11. Z listiny označené jako„ výpis z bankovního účtu žalované č. [bankovní účet] (c)“ soud zjistil, že dne [datum] bylo žalobkyní zaplaceno 529 900 Kč.

12. Z listiny označené jako„ doklady o zaplacení klientských změn a doklady o zaplacení kupní ceny (26, 27)“ soud zjistil, že žalobkyně uhradila kupní cenu včetně jejích navýšení.

13. Z listiny označené jako„ výpis přijatých plateb od žalobkyně (aa), (ab), (ac)“ soud zjistil, že žalobkyně uhradila celkovou částku 5 675 780 Kč Poslední část kupní ceny, tedy doplatek částky 529 900 Kč, byla žalovanou přijata dne [datum].

14. Z listiny označené jako„ výzva žalobkyně k uzavření KS ze dne [datum] s razítkem o doručení žalované dne [datum] (1)“ soud zjistil, že žalobkyně vyzvala v souladu s čl. VI. smlouvy o smlouvě budoucí kupní č. [anonymizováno] o koupi nemovité věci k uzavření kupní smlouvy, neboť sjednané podmínky již byly splněny. Výzva byla doručena žalované dne [datum].

15. Z listiny označené„ emailová komunikace účastníků ze dnů [datum] s přílohou, jejíž částí je návrh kupní smlouvy (s1), ze dne [datum] (s2), [datum] (s3), [datum] (s4), [datum] (s5), [datum] (s6) a [datum] (s7), z listiny označené jako„ přípis zástupkyně žalobkyně ze dne [datum] (30) a z listiny označené jako„ dopis žalované ze dne [datum] s připojenou smlouvou žalované a ČEZ Distribuce o smlouvě budoucí o zřízení věcného břemene č. [anonymizováno] [číslo] [anonymizováno] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] (11), (g), (33)“ soud zjistil, že první návrh kupní smlouvy byl žalovanou odeslán žalobkyni dne [datum]. Dne [datum] pak žalobkyně reagovala připomínkami ke znění návrhu kupní smlouvy, neboť ten se liší od kupní smlouvy předjednané v smlouvě o smlouvě budoucí jako příloha [číslo]. Další upravený návrh smlouvy byl žalovanou odeslán dne [datum]. Část změn byla žalobkyní akceptována, část však nikoliv, což bylo oznámeno to emailem ze dne [datum]. Další upravený návrh smlouvy byl žalovanou odeslán dne [datum]. Další návrh kupní smlouvy byl žalovanou odeslán dne [datum] Poslední technické připomínky před podpisem zaslala žalobkyně dne [datum].

16. Z listiny označené jako„ e-mailová komunikace ze dne [datum] (13)“ soud zjistil, že žalobkyně vytýká žalované vady nemovitosti.

17. Z listiny označené jako„ sdělení žalované ze dne [datum] o prodloužení doby pro uzavření kupní smlouvy (e)“ soud zjistil, že žalovaná touto listinou uplatnila právo na prodloužení lhůty k uzavření budoucí kupní smlouvy. Důvodem prodloužení lhůty je existence rozpojovací skříně zasahující v hloubce cca 15 cm na pozemek parc. [číslo].

18. Z listiny označené jako„ elektronická komunikace účastníků ze dnů [datum] a [datum] (f)“ soud zjistil, že prodloužení lhůty pro uzavření smlouvy bylo odesláno žalobkyni prostřednictvím e-mailu, která na něj reagovala tak, že jej předá právničce.

19. Z listiny označené jako„ dopis žalobkyně ze dne [datum] (12), (t)“ soud zjistil, že žalobkyně se obrátila na žalovanou prostřednictvím své zástupkyně s tím, že návrh kupní smlouvy č. [spisová značka] je rozdílný od smlouvy kupní, která byla nedílnou součástí smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Žalobkyně tak požádala o její úpravu a v dopise uvádí konkrétní věcné připomínky.

20. Z listiny označené jako„ oznámení o zastoupení žalobkyně ve věci jednání o uzavření kupní smlouvy (j)“ soud zjistil, že dne [datum] oznámila žalobkyně žalované, že ji bude ve věci uzavření kupní smlouvy zastupovat advokátka.

21. Z listiny označené jako„ elektronická komunikace mezi stranami sporu ze dne [datum] (k )“ soud zjistil, že žalovaná informovala žalobkyni, že se jim dne [datum] podařilo posunout rozpojovací skříň na pozemek veřejný. Dále žalovaná uvádí, že by se s žalobkyní ráda domluvila na podpisu smlouvy. Na e-mail reaguje žalobkyně s tím, že má radost, že došlo k takovému posunu celé záležitosti.

22. Z listiny označené jako„ dopis žalované ze dne [datum] (11), (g)“ soud zjistil, že žalovaná reaguje na dopis žalobkyně a sděluje jí, že návrh kupní smlouvy byl připraven ve znění změn, ke kterým došlo v mezidobí od uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, když změny byly vyvolány řešením inženýrských sítí a zajištěním dodávek energií a služeb za účelem řádného užívání RD a neobsahuje ujednání v rozporu s původním návrhem kupní smlouvy, nicméně požadavkům žalobkyně na úpravu kupní smlouvy lze i tak vyhovět.

23. Z listiny označené jako„ e-mail žalobkyně ze dne [datum] (10), (l)“ a„ e-mail žalované ze dne [datum] (14)“ soud zjistil, že žalobkyně zaslala žalované e-mail, v němž uvádí, že ve smlouvě v čl. VI. odst. 1 je nesprávně uvedeno, že vady byly odstraněny [datum], když k tomuto došlo dne [datum] a žádá o nápravu. Dále je v e-mailu od žalobkyně uvedeno, že ve smlouvě v čl. V. chyba datu. Z e-mailu ze dne [datum] v 11:01 hodin vyplývá, že žalovaná informuje žalobkyni, že se podařilo odstranit rozpojovací skříň na veřejný pozemek.

24. Z listiny označené jako„ kupní smlouva č. [spisová značka] ze dne 16. 11. 2020 (3)“ soud zjistil, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena kupní smlouva. Dle čl. III bod 1 této smlouvy činila celková kupní cena nemovitosti částku 5 675 780 Kč.

25. Z listiny označené jako„ výpis z KN k [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [obec] ze dne [datum] (4)“ a z listiny označené jako„ výpis z KN k [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [obec] ze dne [datum] (5)“ soud zjistil, že ke dni [datum] byla žalovaná zapsána jako vlastník předmětných nemovitostí. Ke dni [datum] je jako vlastník evidována žalobkyně.

26. Z listiny označené jako„ výpis z KN k [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [obec] k datu [datum] (16)“ soud zjistil, že věcné břemeno zřizování a provozování vedení je zde evidováno pro oprávněnou [právnická osoba], a to na základě smlouvy o zřízení věcného břemene č. [anonymizováno] [číslo] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí].

27. Z listiny označené jako„ smlouva žalované a ČEZ Distribuce o zřízení věcného břemene – služebnosti č. [anonymizováno] [číslo] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] (32), (x)“ a z listiny označené jako„ smlouva žalobkyně a ČEZ Distribuce o zřízení věcného břemene č. [anonymizováno] [číslo] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] (35), (z)“ soud zjistil, že bylo zřízeno věcné břemeno k podzemnímu kabelovému vedení, rozpojovací skříni a přípojkové skříni na parc. [číslo].

28. Z listiny označené jako„ výpis z [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [obec] k datu [datum] (y)“ a z listiny označené jako„ výpis z [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [obec] k datu [datum] (34)“ soud zjistil, že na předmětném pozemku parc. [číslo] s datem zápisu ke dni [datum] vázne věcné břemeno ze smlouvy žalobkyně a ČEZ Distribuce o zřízení věcného břemene č. [anonymizováno] [číslo] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí].

29. Z listiny označené jako„ výpis z KN k [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [obec] ze dne [datum] (31b)“ soud zjistil, že předmětný pozemek parc. [číslo] již zde nadále evidován není.

30. Z listiny označené jako„ geometrický plán [číslo] ze dne [datum] (o)“ soud zjistil, že tento geometrický plán zachycuje umístění rozvodné skříně na pozemku parc. [číslo] jakož i vedení elektrického vedení na hraně uvedeného pozemku.

31. Z listiny označené jako„ fotografie domu (af)“ soud zjistil podobu jakéhosi domu.

32. Z listiny označené jako„ výzva žalobkyně k zaplacení smluvní pokuty ze dne [datum] včetně dodejky (7a)“ soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení smluvní pokuty ve výši 567 578 Kč, a to v souladu s čl. VI odst. 2, 9 a 10 smlouvy o smlouvě budoucí. Výzva byla dodána adresátovi dne [datum].

33. Z listiny označené jako„ replika žalované ze dne [datum] (7b)“ soud zjistil, že žalovaná žalobkyně sdělila, že důrazně odmítá existenci uplatněného nároku. Žalovaná uvádí, že se společnost nedostala v důsledku své nečinnosti do prodlení se splněním povinnosti, neboť splnění povinnosti bránily skutečnosti stojící mimo žalovanou, a to bylo žalobkyni dobře známo – stavby inženýrských sítí a nezbytná jednání se spol. [právnická osoba] [anonymizováno] stav důsledně a bez zbytečného odkladu řešila, i s žalobkyní, a rovněž žalobkyni o všem průběžně informovala. Doba uzavření smlouvy byla v důsledku jednání o zřízení práva věcného břemene prodloužena a věc byla řešena i osobním jednáním.

34. Z listiny označené jako„ výzva žalobkyně k zaplacení smluvní pokuty ze dne [datum] (8)“ soud zjistil, že žalobkyně vyzvala žalovanou k zaplacení smluvní pokuty ve výši 567 578 Kč, a to ve lhůtě 7 dnů. Výzva byla doručena žalované dne [datum] do datové schránky prostřednictvím zástupkyně žalobkyně.

35. Z listiny označené jako„ replika žalované ze dne [datum] (9)“ soud zjistil, že žalovaná popírá nárok žalobkyně s tím, že nemůže nést a nenese odpovědnost za jednání třetí osoby.

36. Z listiny označené jako„ výzva žalované k zaplacení smluvní pokuty ze dne [datum] (h)“ a z listiny označené jako„ potvrzení České pošty, a. s. o doručení výzvy (ch)“ soud zjistil, že žalovaná vyzvala žalobkyni k zaplacení smluvní pokuty ve výši 567 578 Kč, neboť žalobkyně porušila smlouvu o smlouvě budoucí tím, že kupní smlouvu o převodu pozemku s RD podepsala (uzavřela) až dne [datum], ačkoliv měla být uzavřena do [datum]. Výzva byla žalobkyni doručena dne [datum].

37. Z listiny označené jako„ sdělení zástupkyně žalobkyně ze dne [datum] (i)“ soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím své zástupkyně sdělila žalované, že žádnou smluvní pokutu nezaplatí, protože na ni žalované nevznikl nárok.

38. Po takto provedeném dokazování soud zamítl další návrhy na provedení dokazování (výslech jednatele žalované [příjmení] [jméno] [jméno], výslech svědků [jméno] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení]) neboť provedení těchto dále shledal z hlediska řízení bezpředmětné a zcela nadbytečné, neboť skutkový stav byl již spolehlivě prokázán.

39. Na základě shora uvedených nesporných tvrzení účastníků, jakož i na základě provedených důkazních prostředků, soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

40. Žalobkyně uzavřela dne [datum] s žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní č. [anonymizováno], na základě které bylo sjednáno, že v případě splnění ujednaných podmínek, uzavřou strany kupní smlouvu, jejímž předmětem bude pozemek parc. [číslo] o výměře 500 m2, k. ú. [obec] u [obec], zapsaný na [list vlastnictví], v k. ú. [obec] u [obec] u katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – město o výměře 500 m2, jehož součástí bude stavba Rodinného domu označená PD č. RD [anonymizováno], o velikosti užitné plochy RD cca 126,3 m2, a to vše v [katastrální uzemí], obci [obec], část obce Lhota.

41. Podmínkami pro uzavření kupní smlouvy přitom byly: 1/ zaplacení sjednané kupní ceny ve sjednané výši a 2/ zápis budoucího prodávajícího (žalované) jako vlastníka pozemku, jehož součástí je dokončená stavba RD, do katastru nemovitostí.

42. V řízení bylo prokázáno, že podmínky smlouvy byly kumulativně splněny dne [datum], neboť zápis vlastnictví žalované k nemovitosti do KN nastal dne [datum] a kupní cena v celkové výši (tj. včetně následných zvýšení) 5 675 780 Kč byla bezezbytku žalobkyní řádně zaplacena dne [datum].

43. V souladu se smlouvou o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] pak tedy ode dne [datum], tj. ode dne, kdy došlo ke splnění podmínek smlouvy pro uzavření kupní smlouvy, započal běh lhůty 60 dnů k uzavření kupní smlouvy, přičemž konec této lhůty připadl na den [datum]. Jak pak bylo zjištěno, kupní smlouva pak byla uzavřena až dne [datum].

44. Pokud žalovaná namítala, že z její strany došlo v souladu s čl. VI. odst. 8 smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] k jednostrannému prodloužení lhůty k uzavření kupní smlouvy, tak s touto námitkou se soud neztotožňuje. Žalovaná důvod jednostranného prodloužení lhůty k uzavření kupní smlouvy spatřovala ve skutečnosti, že se na mj. na předmětném pozemku parc. [číslo] nachází rozvodová skříň třetí osoby, konkrétně spol. ČEZ Distribuce a v důsledku tohoto došlo ke zpoždění realizace smlouvy, neboť žalovaná i v součinnosti s žalobkyní pracovali na vyřešení této záležitosti. Z provedených důkazů ovšem nikterak nevyplývá, že by rozvodná skříň R49 měla být dle projektové dokumentace jakkoliv umístěna na pozemku parc. [číslo] (čl. V. odrážka druhá). Existence rozvodové skříně přitom byla znázorněna na pozemku parc. [číslo] již v příloze ke smlouvě ze dne [datum] a i ve smyslu čl. VI. odst. 8 smlouvy o smlouvě budoucí se tak soud neztotožňuje s výkladem žalované ohledně článku V. odst. 5 odrážky druhé, přičemž má za to, že žalovaná si i s ohledem na přílohu smlouvy o budoucím břemeni ze dne [datum] měla být vědoma toho, že spol. ČEZ Distribuce hodlá rozvodnou skříň umístit na pozemku [číslo]. Žalovaná tak dle názoru soudu neunesla důkazní břemeno ohledně tvrzení, že rozvodová skříň byla umístěna na pozemek žalobkyně v rozporu se stavebním záměrem. Soud tak dospěl k závěru, že podmínky pro jednostranné prodloužení lhůty k uzavření kupní smlouvy naplněny nebyly a kupní smlouva měla být uzavřena do [datum]. Nadto se zdůrazňuje, že i pokud by podmínky splněny byly, tak jednostranné prodloužení vyhotovené žalovanou až den [datum] (listina„ s7“) by nevyvolalo kýžený účinek, neboť toto bylo učiněno až po uplynutí lhůty samé.

45. Pokud pak žalovaná uváděla, že prodlení s uzavřením kupní smlouvy zavinila i žalobkyně, která návrh kupní smlouvy připomínkovala, tak k tomuto má soud z provedeného dokazování za zcela prokázané, že ani tato námitka žalované neobstojí. Již porovnáním shora provedené přílohy [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí (22, m), tedy návrhu kupní smlouvy připojené ke smlouvě o smlouvě budoucí (22) s návrhem kupní smlouvy odeslané žalovanou dne [datum] (s1) a finální kupní smlouvou ze dne [datum] (3), bylo totiž v řízení spolehlivě zjištěno, že tyto listiny jsou obsahově velmi podobné, přesto nikoliv identické a v některých podstatných bodech ujednání jsou tyto odlišné. Soud má tak za prokázané, že se žalovaná v řadě bodů nedůvodně odchýlila od původního konceptu smlouvy a že tyto nedostatky byly odstraněny právě až k důvodným námitkám žalobkyně. Prodlení tímto způsobené však jde k tíži žalované a nikoliv žalobkyně, která neporušila žádné své povinnosti, neboť nebyla povinna uzavřít smlouvu, která se podstatným způsobem odchýlila od předjednané podoby kupní smlouvy, přičemž svým jednáním před konečným podpisem kupní smlouvy toliko hájila práva plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí.

46. Konečně pak ve smyslu shora uvedeného neobstojí ani kompenzační námitka žalované uplatněná ve smyslu § 98 o. s. ř., neboť jak již bylo shledáno výše, žalobkyně neporušila žádné své povinnosti, naopak se hájila svá práva s cílem, aby kupní smlouva byla uzavřena v souladu s předjednaným zněním.

47. Po právní stránce soud věc posuzoval jako soukromoprávní vztah týkající se práv a povinností majetkové povahy, pročež ve věci aplikoval obecnou úpravu občanského zákoníku (§ 9 odst. 2 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, tj. ve znění účinném do 30. 6. 2018, dále jen„ OZ“).

48. Ve smyslu všeho shora uvedeného soud shledal, že žalobkyně s žalovanou uzavřely dne [datum] v souladu s § 1785 a násl. OZ smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kdy touto smlouvou se jedna strana zavázala uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. V souladu s § 1786 OZ přitom povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu vzniká poté, co je k tomu strana oprávněnou stranou vyzvána.

49. Vzhledem k tomu, že smlouva nebyla ve sjednané lhůtě uzavřena, vznikl žalobkyni v souladu s VI. odst. 2, 9 a 10 smlouvy o smlouvě budoucí nárok na zaplacení smluvní pokuty (§ 2048 a násl. OZ), a to ve výši představující 10 % z celkové kupní ceny nemovitosti 5 675 780 Kč. Pokud žalovaná namítala nepřiměřenou výši smluvní pokuty a dovolávala se její moderace ve smyslu § 2051 OZ, tak zde soud dodává, že v daném případě důvody pro takový postup neshledal. Přiměřenost smluvní pokuty ve smyslu § 2051 OZ se posuzuje s ohledem na to, jakým způsobem a za jakých okolností nastalo porušení smluvní povinnosti utvrzené smluvní pokutou a v jaké míře se dotklo zájmů věřitele, které měly být sjednáním smluvní pokuty chráněny. Soud nezkoumá nepřiměřenost ujednání o smluvní pokutě, nýbrž nepřiměřenost konkrétního nároku na smluvní pokutu. Přihlédne přitom nejen k okolnostem známým již v době sjednávání smluvní pokuty, ale též okolnostem, které zde byly při porušení smluvní povinnosti, jakož i k okolnostem, které nastaly po jejím porušení, mají-li v porušení smluvní povinnosti nepochybně původ a byly-li v době porušení povinnosti předvídatelné (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 2273/2022). V daném případě soud posuzoval přiměřenost smluvní pokuty ve smyslu výše citovaného rozhodnutí, kdy nejprve shledal, že smluvní pokuta byla sjednána právě za účelem zajištění uzavření kupní smlouvy. Právě smluvní pokuta byla tím, co mělo zajistit nárok žalobkyně na převedení nemovitosti do jejího vlastnictví za splnění podmínek smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí. Je zřejmé, že takováto smluvní pokuta musí být sjednána i v citelnější výši, aby byla schopna vyvolat motivaci dodržet smluvní podmínky. Ve smyslu citovaného rozhodnutí se pak soud dále zabýval všemi konkrétními okolnostmi případu, kdy v daném případě neshledal žádné okolnosti zvláštního zřetele, na základě kterých by bylo na místě rozhodnout o snížení výše smluvní pokuty. Pokud žalovaná poukazovala na období, kdy se svět potýkal s pandemií Covid, tak toto soud shledal v daném případě za zcela irelevantní a nesouvisející, když navíc, činnost žalované i přes tuto skutečnost fungovala, jak sama žalovaná z předložených listin doložila. Naopak soud přihlédl ke skutečnosti, že žalobkyně měla po celou dobu postavení spotřebitele, tedy slabší strany a náleží jí tak větší právní ochrana.

50. V dané věci bylo zjištěno, že žalovaná kontinuálně mařila a nakonec i porušovala smluvně převzaté povinnosti. Tedy konkrétně žalovaná nezaslala žalobkyni po podání návrhu na zápis dokončeného RD do KN výzvu k doplatku kupní ceny (čl. IX, odst. 2 písm. a/), pro což sice nebyla sjednána výslovná lhůta, soud však hodnotí v kontextu ujednání účastnic povinnost žalované k zaslání výzvy jako bezprostřední po podání návrhu na vklad do KN, který byl podán dne [datum]. Tímto žalovaná fakticky odložila splnění podmínek stanovených pro počátek běhu lhůty na uzavření kupní smlouvy, přičemž nebýt žalobkyně, která doplatek kupní ceny uhradila na základě informací z KN bez výzvy žalované dne [datum], tak by lhůta k uzavření kupní smlouvy, tedy lhůta ke splnění účelu smlouvy o smlouvě budoucí, započala ke škodě žalobkyně běžet až v blíže nespecifikované budoucnosti. Žalovaná dále nesplnila povinnost zaslat žalobkyni do deseti dnů od doručení výzvy kupní smlouvu k podpisu, když výzva byla doručena dne [datum] a poslední den této lhůty připadl na [datum] (čl. VI. odst. 5). První návrh smlouvy pak byl žalovanou odeslán žalobkyni až dne [datum], to však v podobě, která neodpovídala kupní smlouvě předjednané ve smlouvě o smlouvě budoucí, přičemž toto vedlo k jednání stran ohledně konečné podoby kupní smlouvy podepsané dne [datum]. Soud již shora sdělil, že toto nelze klást k tíži žalobkyně, která toliko hájila práva jí vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí, přičemž se uzavírá, že veškeré komplikace před uzavřením kupní smlouvy byly fakticky zapříčiněny porušením smluvních povinností žalované.

51. Dále je třeba zohlednit i skutečnost, že žalovaná se zavázala výstavbu RD realizovat a dokončit nejpozději do [datum], což bylo zajištěno smluvní pokutou, či nejpozději do [datum], porušení čehož zakládalo právo žalobkyně od smlouvy odstoupit. Smlouvou o smlouvě budoucí se tedy prolínala řada ujednání, která v uceleném kontextu zakládala u žalobkyně důvodné očekávání toho, že jí bude nemovitost převedena do vlastnictví nejpozději v horizontu léta roku 2020. Tento časový rámec však nebyl žalovanou z mnoha fakticky neomluvitelných důvodů dodržen, přičemž se výlučně a jen k porušení povinnosti žalované poskytnout nezbytnou součinnost k podepsání kupní smlouvy opakovaně zdůrazňuje, že to byla žalovaná, která zapříčinila zmeškání lhůty k jejímu podepsání o měsíc a téměř dva týdny (poslední den lhůty připadl na [datum] a k podepsání smlouvy došlo až dne [datum]) tím, že zaslala žalobkyni návrh kupní smlouvy, který neodpovídal původnímu ujednání a žalobkyně musela smlouvu připomínkovat a domáhat se odstranění odlišných ujednání.

52. Ve smyslu všeho shora uvedeného tak soud uzavírá, že smluvní pokuta není s ohledem na důvodný zájem žalobkyně řádně a včas bydlet nepřiměřená a návrh žalované na moderaci její výše proto není důvodný.

53. Ohledně splatnosti smluvní pokuty pak platí, že tato byla ujednána do 14 dnů ode dne doručení výzvy (čl. VI. odst. 10 smlouvy o smlouvě budoucí), když již bylo prokázáno, že výzva ze dne [datum] byla žalobkyní odeslána dne [datum] a doručena dne [datum] (ad 7a a 7b). Poslední den lhůty k zaplacení proto připadl na [datum] a prodlení žalované (§ 1968 a § 1970 OZ) proto nastalo od dne [datum].

54. S ohledem na vše výše uvedené soud žalobě vyhověl (výrok ad I), když však nárok žalobkyně na úrok z prodlení za období od [datum] do [datum] z výše uvedených důvodů zamítl (výrok ad II). <b>55. Náhrada nákladů řízení:</b> 56. Dle § 142 odst. 1 o. s. ř. platí, že„ účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl.“ 57. V daném případě soud žalobě v plném rozsahu vyhověl, resp. žaloba byla zamítnuta jen v nepatrné části ohledně doby, od níž se počítá úrok z prodlení, a proto tak žalobkyni náleží plná náhrada nákladů řízení.

58. V daném případě se žalobkyně domáhala zaplacení částky 567 578 Kč, přičemž podle § 7 bod 5 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), v platném znění, dále jen„ AT“ činí náhrada za jeden úkon právní služby částka 10 580 Kč. Žalobkyně ve věci vykonala celkem 8,5 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení; předžalobní výzva – 0,5 úkonu; podání žaloby; písemné podání ze dne [datum]; zastoupení při ústním jednání dne [datum]; porada dne [datum]; podání ze dne [datum] a zastoupení při ústním jednání dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. a), c), d), g) AT) a odměna advokáta tak činí celkem 89 930 Kč (tj. (8 * 10 580 Kč) + (1 * 5 290 Kč)). Advokátovi dále v souladu s § 13 odst. 4 AT náleží náhrada hotových výdajů ve výši 2 700 Kč (tj. 9 * 300 Kč) a rovněž pak z částky 92 630 Kč 21 % DPH ve výši 19 452,30 Kč. Náhradu nákladů pak tvoří soudní poplatek ve výši 22 704 Kč dle položky 2 písm. c) Sazebníku poplatků v příloze k zákonu č. 549/1991 Sb., v platném znění, který musela žalobkyně uhradit, aby mohla u soudu uplatnit své právo. Souhrnem tak činí náhrada nákladů řízení částku 134 786,30 Kč.

59. Lhůty k plnění uvedené ve výrocích soudu byly stanoveny s ohledem na charakter uložených povinností (§ 160 odst. 1 o. s. ř.) (místem plnění povinnosti náhrady nákladů řízení je sídlo advokáta ve věci úspěšného účastníka (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).