18 C 86/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní JUDr. Evou Němečkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně , obec a číslo zastoupen Mgr. jméno příjmení , advokátem sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného sídlem adresa žalované zastoupen Mgr. jméno jméno , advokátem sídlem adresa o zaplacení 400 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 400 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9,75% p.a. z částky 400 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit státu, na účet Obvodního soudu pro Prahu 9 znalečné ve výši 900 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 106 394 Kč Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem kanceláře [adresa], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku. Žalobce se svým návrhem z [datum] domáhal, aby soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 400 000 Kč s příslušenstvím a náklady řízení. Svůj návrh odůvodnil tím, že projevil zájem o koupi nemovitostí – rozestavěných jednotek a spoluvlastnických podílů na pozemku zapsaných u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno] [obec], [územní celek], k.ú. [část obce] na LV [číslo] (dále jen„ předmětné nemovitosti“), a to od jejich majitele pana [jméno] [příjmení], bytem [adresa] (dále jen„ prodávající“). Dne [datum] byla uzavřena mezi žalobcem jako zájemcem, prodávajícím a žalovaným jako zprostředkovatelem dohoda o složení blokovacího depozita ve znění pozdějších dodatků, jejímž předmětem byla rezervace předmětných nemovitostí pro žalobce (dále jen„ dohoda“). Obsahem dohody bylo mimo jiné ujednání o složení takzvaného blokovacího depozita ve výši 400 000 Kč u žalovaného a podmínky nakládání s touto částkou, dále ujednání o podmínkách, za kterých bude převedeno vlastnické právo prodávajícího k předmětným nemovitostem, které byly detailně v dohodě specifikovány, na žalobce za dohodnutou celkovou kupní cenu ve výši 26 milionů Kč a byla stanovena rezervační doba, a to dle dodatku [číslo] dohody do [datum]. V článku 4.2 dohody se smluvní strany dohodly, že v případě, pokud prodávající uvede v dohodě nepravdivé informace či nesplní jinou podmínku vedoucí k tomu, aby mohla být kupní smlouva týkající se předmětných nemovitostí uzavřena, je žalovaný povinen blokovací depozitum na požádání vrátit zpět žalobci do pěti dnů od vyžádání a prodávající je povinen uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč splatnou do 10ti dnů ode dne doručení písemné výzvy k její úhradě. Žalobce uhradil blokovací depozitum v souladu s dohodou bankovním převodem dne [datum]. Před uzavřením dohody vykonal žalobce běžnou prohlídku předmětných nemovitostí, a to v souladu s článkem 4.4 dohody. Veškeré příslušné podklady potřebné pro odborné posouzení stavu předmětných nemovitostí neměl žalobce před uzavřením dohody k dispozici a v praxi to ani není běžné, když právě rezervační smlouvou se stanovují podmínky a možnosti pro případ, že předmětné nemovitosti neodpovídají stavu deklarovanému prodávajícím. Takto bylo i v případě předmětné dohody, kdy se prodávající prohlášením v článku 3.2 a 3.3 dohody zaručil pod sankcí smluvní pokuty, že nemovitosti mají požadované vlastnosti. V intencích dohody, a to dle článku 3.6, byl stav předmětných nemovitostí po uzavření dohody posouzen odbornou osobou. Výsledky tohoto posouzení jsou předmětem technické zprávy ze dne [datum] vyhotovené společností [právnická osoba], když z technické zprávy vyplývá, že prověrkou byla zjištěna řada faktických a právních vad na předmětných nemovitostech. Dle technické zprávy například překračuje realizovaná rozestavěná stavba některé limity stanovené územním rozhodnutím, když především se jedná o výrazné překročení limitu zastavěné plochy, zvýšení střechy o 0,5 metrů a větší přesah střech. Výše uvedené vady pak mohou být významnou komplikací při konečné kolaudaci stavby a tedy právní vadou bránící řádnému užívání nemovitosti. Technickou zprávu zaslal žalobce jak žalovanému, tak i prodávajícímu jako přílohu výzvy ke sjednání nápravy datované dnem [datum]. Žalovaný v odpovědi na zaslanou technickou zprávu v ní uvedené vady bagatelizoval a snažil se je laicky vysvětlit jednak možnou odchylkou při provedeném geodetickém zaměření, jednak svérázným výkladem stavebních předpisů. Dne [datum] zaslal žalobce jak žalovanému, tak prodávajícímu opakovanou výzvu ke sjednání nápravy a zároveň byli oba v případě nedohody v intencích návrhu žalobce vyzýváni k úhradě smluvní pokuty a vrácení blokovacího depozita. Na tuto výzvu reagoval prodávající prostřednictvím svého právního zástupce emailem ze dne [datum], v němž jsou opět bagatelizovány vady předmětných nemovitostí s tím, že žalobce si v dohodě nerezervoval stavbu domu ale rozestavěné jednotky, když vady uvedené v technické zprávě nelze vytýkat. Vzhledem k tomu, že vady předmětných nemovitostí nebyly odstraněny, vyzval žalobce žalovaného k vrácení blokovacího depozita, což se do současné doby nestalo. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Poukázal na skutečnost, že mezi žalobcem a prodávajícím byla uzavřena dohoda, na základě které došlo ke složení blokovacího depozita ve výši 400 000 Kč. Žalovaný nechal vypracovat návrh kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově kupní ceny, které byly v listopadu 2018 v součinnosti se žalobcem a prodávajícím upraveny dle jejich požadavků. Žalobce pak byl žalovaným v součinnosti s prodávajícím opakovaně vyzván k podpisu kupní smlouvy, což se však nestalo, žalobce tak smluvní povinnosti vyplývající z dohody porušil, neboť kupní smlouva ohledně předmětných nemovitostí z jeho strany byla odmítnuta uzavřít a z tohoto důvodu vznikl prodávajícímu nárok na smluvní pokutu a v důsledku této skutečnosti současně zanikl nárok žalobce na vrácení blokovacího depozita. Žalovaný dále poukázal na skutečnost, že ze zprávy společnosti [právnická osoba] neplyne, že by výstavba nemovitosti – rozestavěných jednotek - nebyla realizována v souladu se stavebním povolením. Dále poukázal na skutečnost, že znalecký posudek, který v průběhu řízení byl žalobcem předložen, obsahuje pouze závěry uvedené v technické zprávě od [právnická osoba], když znalec neprovedl žádné měření či výpočty, tento při svém výslechu výslovně uvedl, že vychází toliko z uvedené technické zprávy jemu předložené. Rovněž poukázal na skutečnost, že pokud se týká odchylky ve výšce stavby, a to 50 centimetrů, tak s ohledem na výšku stavby, která je osmimetrová, se jedná o odchylku zcela zanedbatelnou a v praxi při výstavbě obdobně rozsáhlé budovy se jedná o odchylku zcela obvyklou. I v případě, pokud by žalobcem uváděné odchylky skutečně existovaly, a to včetně toho, že zastavěná plocha předmětné stavby má být o 4 procenta větší než bylo uvedeno v územním rozhodnutí, pak nelze takovouto stavbu bez dalšího hodnotit jako stavbu vystavěnou nikoli v souladu se stavebním povolením. Žalovaný rovněž poukázal na to, že soud při svém rozhodnutí nemůže vycházet ze znaleckého posudku, který byl žalobcem předložen, neboť tento znalec neprovedl žádná vlastní měření a vycházel bez dalšího z technické zprávy zpracované společností [právnická osoba] Znalecký posudek tak nesplňuje zákonné náležitosti dle zákona o znalcích a tlumočnících, když znalec neměl podklady předložené jedním z účastníků pouze opisovat, ale měl je přezkoumávat a posoudit jejich správnost, provést šetření a propočty a v případě, pokud toto nespadá jeho činnosti, tak si měl přizvat geodeta. Žalovaný dále uvedl, že stavba má pouze drobné nesrovnalosti, které není problém pro stavební úřad vyřešit a nejsou tak dány důvody pro to, aby žalovaného stíhala povinnost vrátit žalobci jím složené blokační depozitum. Soud v průběhu řízení provedl důkaz výzvou k nenakládání s blokačním depozitem ze [datum], sdělením Úřadu městské části [obec a číslo] z [datum], znaleckým posudkem [číslo] včetně příloh, dohodou o složení blokovacího depozita z [datum] včetně dodatku [číslo] výzvou ke sjednání nápravy ohledně zjištěných vad rozestavěné stavby z [datum], oznámením o provedení příkazu k úhradě z [datum], technickou zprávou z [datum] vyhotovenou [právnická osoba], dopisem jednatele žalovaného bez uvedení data, opakovanou výzvou ke sjednání nápravy z [datum] včetně plné moci a podacích lístků, reakcí na výzvu o sjednání nápravy z [datum], oznámením o provedení příkazu k úhradě ze [datum], výslechem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení]. Po takto provedeném dokazování vzal soud za prokázané, že dne [datum] uzavřel žalovaný, prodávající [jméno] [příjmení], narozen [datum], bytem [adresa], dohodu o složení blokovacího depozita. V dohodě prodávající prohlásil a ujistil žalovaného jako zájemce, že je výlučným vlastníkem nemovitostí specifikovaných v dohodě o složení blokovacího depozita, a to jednotek 1, 2, 3 a 4 a dále jednotek 101, 102, 103, způsob využití rozestavěná jednotka vymezená v rozestavěné budově postavené na pozemku parcelní [číslo] se kterou je spojen spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] na společných částech rozestavěné budovy, postavené na pozemku parcelní [číslo] na pozemcích parcelní [číslo] parcelní [číslo] parcelní [číslo] vše nacházející se v [katastrální uzemí], zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [část Prahy], pro k.ú. [část obce], na LV [číslo]. V článku I bod [číslo] mezi účastníky sjednána kupní cena nemovitostí a technologie bazénu ve výši 26 000 000 Kč s tím, že kupní cena nemovitostí je stanovena ve výši 17 500 000 Kč a kupní cena technologie bazénu je ve výši 8 500 Kč Smlouva byla dle článku I bod 1.3 uzavřena na dobu určitou do jednoho měsíce od uzavřené této dohody. V článku II bod 2.1 si účastníci za účelem zablokování nemovitostí a za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi nemovitostí sjednali blokovací depozitum tak, že zájemce složí k rukám [právnická osoba] [anonymizováno] blokovací depozitum ve výši 400 000 Kč, a to do pěti pracovních dnů ode dne uzavření dohody na účet specifikovaný ve smlouvě. V článku III bod 3.2 smlouvy prodávající prohlásil, že mu nejsou známy žádné právní vady nemovitostí, na které by zájemce neupozornil. Prodávající dále prohlásil, že nemovitosti jsou prosty jakýchkoliv věcných břemen, zástavních práv, předkupních práv, nájemních práv, jiných věcných či obligačních práv a jiných právních vad, jakož i dluhů, a to i takových práv, které by v budoucnu ztěžovaly nebo znemožňovaly výkon vlastnického práva. V článku III bod 3.3 smlouvy prodávající prohlásil, že výstavba nemovitostí – rozestavěných jednotek je realizována v souladu se stavebním povolením č. j. [číslo] [spisová značka] sp. zn. [číslo] [spisová značka] vydaným [stát. instituce] [anonymizováno], odbor výstavby dne [datum] s právní mocí dne [datum] ve spojení s rozhodnutím o změně stavby před jejím dokončením vydaným Městskou částí [obec a číslo] – Úřad městské části, odbor výstavby dne [datum] s právní mocí dne 24. 12. 2009 č. j. [číslo] [spisová značka] sp. zn. [anonymizována dvě slova] [číslo] [spisová značka] ve spojení s rozhodnutím o změně stavby před jejím dokončením vydaným Městskou částí [obec a číslo] – Úřad městské části, odbor výstavby dne [datum] s právní mocí dne [datum] č. j. [anonymizována dvě slova] [rok] [spisová značka] sp. zn. [číslo] [rok] [spisová značka] ve spojení s rozhodnutím o opravě zřejmých nesprávností rozhodnutím ze dne [datum] a se schválenou projektovou dokumentací. Článek IV pak obsahuje další ujednání, když pod bodem 4.2 je uvedeno, že v případě, že prodávající nepřistoupí za podmínek uvedených ve smlouvě k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této dohody, nebo pokud prodávající uvede v této dohodě nepravdivé informace či nesplní jinou podmínku vedoucí k tomu, aby mohla být kupní smlouva uzavřena, pak je [právnická osoba] [anonymizováno] povinna přijaté blokovací depozitum na požádání vrátit zpět zájemci, a to nejpozději do pěti pracovních dnů od vyžádání a prodávající je povinen uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč splatnou do deseti dnů ode dne doručení písemné výzvy k její úhradě. Dohoda je podepsána všemi zúčastněnými, když společně s podpisem dohody o složení blokovacího depozita účastníci smlouvy stvrdili, že žalobci byla předána dokumentace projektu, a to stavební část, statická část, ústřední vytápění, vzduchotechnika, zdravotní technika, silnoproudé rozvody, požární zabezpečení, telefonní přípojka a dále průvodní zpráva, souhrnná technická zpráva, zákres do katastrální mapy a koordinační situace (dohoda o složení blokačního depozita z [datum], nesporná tvrzení účastníků). dne [datum] a [datum] uzavřeli účastníci smlouvy o složení blokovacího depozita dodatek [číslo] na základě kterých prodloužili rezervační dobu do [datum] (dodatek [číslo] [číslo] k dohodě o složení blokovacího depozita). dne [datum] zaslal žalobce ze svého účtu vedeného u [právnická osoba], č. účtu [bankovní účet] na účet č. [bankovní účet] částku 400 000 Kč na úhradu blokovacího depozita ve prospěch žalovaného (výpis z účtu z [datum]). dnem [datum] je datována technická zpráva vyhotovená společností [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa]. Ve zprávě je uvedeno, že zadáním je posouzení rozestavěné budovy, která je součástí pozemku parcelní [číslo] zapsané na [list vlastnictví] a obvodové hranice pozemku evidovaných na témže LV. Ve zprávě jsou dále uvedeny podklady, které společnost měla pro vyhotovení zprávy k dispozici, a to konkrétně aktuální digitální katastrální mapa, měřičský náčrt ZPMZ [číslo] k.ú. [část obce] vyhotovený [právnická osoba]. [jméno] [příjmení] dne [datum], výkres týkající se změny umístění stavby od Ing. [jméno] [příjmení] z listopadu 2018, stavební povolení ze dne [datum], územní rozhodnutí z [datum] [ulice] zpráva dále popisuje způsob provedení šetření s tím, že ze závěrů vyplývá, že rozestavěná stavba je zapsána v katastru nemovitostí v souladu s právními předpisy pro vedení a správu katastrálního aparátu. Ve zprávě je dále uvedeno, že stavba prokazatelně překračuje některé limity stanovené výše uvedeným územním rozhodnutím, je překročen stanovený limit velikosti zastavěné plochy, střecha stavby je realizována o 0,5 metrů výše, než bylo povoleno a s větším přesahem (minimálně na severní straně). Ze zprávy dále vyplývá, že nelze spolehlivě vyloučit nedodržení odstupové vzdálenosti od hranice sousedního pozemku na východní straně stavby (technická zpráva z [datum]) dnem [datum] je datováno sdělení Úřadu městské části [obec a číslo], odbor stavební, týkající se vyjádření k odchylkám provedené stavby od schválené projektové dokumentace, a to předmětných nemovitostí, ve kterém je uvedeno, že v souladu s ust. § 118 odst. 1 stavebního zákona je stavebník povinen provádět stavbu v souladu s vydaným povolením dle stavebního zákona a ověřenou projektovou dokumentací, když v průběhu stavby lze povolit změnu stavby před jejím dokončením na základě žádosti stavebníka, a to jen na základě vydaného pravomocného povolení stavebního úřadu. Ve zprávě je dále uvedeno, že pokud změna stavby před jejím dokončením spočívá v nepodstatných odchylkách od ověřené projektové dokumentace, kde se nemění půdorysné rozměry nebo výška stavby, nezasahuje se do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled nebo způsob užívání stavby, provedení této změny nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby, může stavební úřad tyto změny projednat při vydání kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního rozhodnutí (sdělení Úřadu městské části [obec a číslo] z [datum]). dnem [datum] je datován znalecký posudek [číslo] vyhotovený Ing. [jméno] [příjmení]. Úkolem znalce bylo zpracovat znalecký posudek o částečném posouzení nemovité věci – rozestavěné stavby budovy, která je součástí pozemku parcelní [číslo] v k.ú. [část obce] podle stavu ke dni [datum], tj. k datu zpracování technické zprávy společností [právnická osoba] Součástí posudku jsou podklady, ze kterých znalec při vypracování znaleckého posudku vycházel, uvedení toho, kdy byla provedena prohlídka nemovitostí, specifikace celkového popisu nemovitostí a rovněž tak znalecký posudek. Ze závěrů znaleckého posudku pak vyplývá, že dne [datum] bylo Městskou částí [obec a číslo], úřadem městské části, odborem územního plánování, vydáno územní rozhodnutí č. j. [číslo] [spisová značka] navazující na dříve vydané rozhodnutí č. j. [číslo] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí] na stavbu rodinného domu včetně přípojek vody, kanalizace a telefonu a na tři vrty pro tepelné čerpadlo typu zemní – voda, na pozemcích parcelní [číslo] v k.ú. [část obce], v [obec a číslo]. Pro výstavbu rodinného domu stanovuje územní rozhodnutí přesné podmínky, které jsou definovány v rozhodnutí. Mezi tyto podmínky patří např., že budoucí stavba bude postavena dle následujících parametrů -) první podzemní podlaží -) první nadzemní podlaží a podkroví -) budova bude zastřešena polovalbovými střechami -) výška řemene střechy bude max. + 7,295 metrů, přičemž výška spodního okraje střešní roviny je max. + 3,745 metrů a spodního okraje podbití max. + 2,880, -) stavba bude umístěna tak, že od sousedního rodinného domu, na pozemku parcelní [číslo] v k.ú. [část obce], bude ve vzdálenosti minimálně 20 metrů a od rodinného domu na pozemku parcelní [číslo] v k.ú. [část obce] bude ve vzdálenosti minimálně 22 metrů. V posudku je dále uvedeno, že dne [datum] byla zpracována technická zpráva společností [právnická osoba], kdy ověřování zeměměřičských činností provedl Ing. [jméno] [příjmení]. Tato zpráva navazuje na provedené terénní měření ve dnech [datum] a [datum]. Závěrem této zprávy je, že předmětná nemovitost prokazatelně překračuje některé limity stanovené územním rozhodnutím, kdy je překročen stanovený limit velikosti zastavěné plochy, střecha stavby je realizována o 0,5 metrů výše, než bylo stanoveno v platném územním rozhodnutí a s větším přesahem, nedodržení odstupové vzdálenosti od hranice sousedního pozemku nelze spolehlivě vyloučit. V posudku je dále uvedeno, že zjištěný závěr z technické zprávy a měření společností [právnická osoba] jednoznačně udává, že nebyly dodrženy některé předem definované parametry z územního rozhodnutí a stavba byla v některých parametrech postavena v rozporu s vydaným územním rozhodnutí. Znalec dále uvedl, že si je vědom, že s místně příslušným stavebním úřadem lze projednat změny stavby před jejím dokončením, v daném případě by se však jednalo o nutnost změny pravomocného územního rozhodnutí, tj. stavebník by musel znovu absolvovat téměř celý proces územního řízení zakončený vydáním nového územního rozhodnutí na základě tomu odpovídající (tedy jiné než stávající) dokumentace. To však s sebou nutně přinese také další náklady pro stavebníka a podstatnou časovou prodlevu ve výstavbě, když navíc výsledek takovéhoto řízení je nejistý, kdy záleží mimo jiné i na postoji a kapacitách místně příslušného stavebního úřadu. Znalec dále uvedl, že podle obvyklých podmínek by stavba neměla být v současných naměřených parametrech zkolaudována a místně příslušný stavební úřad zváží kroky vůči stavebníkovi, když výstavba nemovitosti není v souladu s územním rozhodnutím, neboť stavebník reálně postavil budovu o jiných parametrech a velikosti, než mu byla územním rozhodnutím povolena a nesplnil tak ke dni měření společnosti [právnická osoba] řádně podmínky a povinnosti stavebníka při výstavbě, které mu definuje územní rozhodnutí. Znalec v rámci svého výslechu u soudu stvrdil závěry svého znaleckého posudku, když uvedl, že tento vypracovával na základě objednávky žalobce, kdy posuzoval rozestavěnou stavbu budovy, která je součástí pozemku parcelní [číslo] v k.ú. [část obce]. Znalec rovněž uvedl, že jako podklady pro vyhotovení posudku měl k dispozici technickou zprávu a územní rozhodnutí, byl i na místním šetření, a to opakovaně. Dále uvedl, že on sám měření neprováděl, když vycházel z listinných podkladů, neboť on sám nedisponuje takovými přístroji, aby mohl provést přesné měření, tak jak je prováděno geodetem. Znalec rovněž uvedl, že reálná stavba je jiná, než je v územním rozhodnutí, když je vyšší výška hřebene i umístění stavby, v podstatě tato stavba je větší, vyšší a nejsou dodrženy vzdálenosti odstupu, když z tohoto důvodu také nový vlastník musel odkoupit část pozemku od souseda. Rovněž znalec uvedl, že zda v případě překročení limitu zastavěné plochy může dojít ke kolaudaci, tak že je to otázkou stavebního úřadu, je to úřad od úřadu. Znalec dále uvedl, že v územním rozhodnutí jsou určité parametry stavby, které mají být dodrženy, pokud je porušen i jen jeden z těchto parametrů, tak je to špatně. V rámci svého výslechu znalec rovněž uvedl, že velikost zastavěné plochy je dána právními předpisy, kdy stavba musí splňovat limit pro to které konkrétní území (znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení], jeho výslech). dnem [datum] je datována výzva ke sjednání nápravy ohledně zjištěných vad rozestavěné stavby, když žalobce žalovaného s odkazem na technickou zprávu ze dne [datum], která byla přílohou výzvy, vyzval k nápravě vad rozestavěné stavby (výzva ke sjednání nápravy z [datum]). dnem [datum] je datována opakovaná výzva ke sjednání nápravy, v rámci které žalobce prostřednictvím svého právního zástupce před podáním žaloby vyzval žalovaného a prodávajícího, pana [jméno] [příjmení], ke zjednání nápravy, a to znovu s odkazem na technickou zprávu ze dne [datum] (opakovaná výzva ke zjednání náprav y z [datum] včetně plné moci a podacích lístků). dnem [datum] je datována reakce prodávajícího pana [jméno] [příjmení] na výzvu žalobce, v rámci které prodávající pan [příjmení] žalobci prostřednictvím svého právního zástupce sdělil, že žalobcem tvrzený nárok na vrácení blokovacího depozita, neuznává (reakce z [datum]). Soud řízení již dalšími důkazy nedoplňoval, když důvody pro to, proč soud nenechal ve věci vyhotovit žalovaným navrhovaný znalecký posudek, budou uvedeny dále a po takto provedeném dokazování uzavřel, že v daném případě byla žaloba podána důvodně. Žalobce svůj návrh odůvodnil tím, že projevil zájem o koupi předmětných nemovitostí – rozestavěných jednotek a spoluvlastnických podílů, zapsaných u katastrálního úřadu pro [anonymizováno] [část Prahy], k.ú. [část obce] na LV [číslo] to od jejich majitele pana [jméno] [příjmení], bytem [adresa], když v souvislosti se zájmem žalobce o koupi předmětných nemovitostí byla dne [datum] uzavřena mezi žalobcem jako zájemcem, prodávajícím a žalovaným jako zprostředkovatelem dohoda o složení blokovacího depozita ve znění pozdějších dodatků, jejímž předmětem byla rezervace předmětných nemovitostí pro žalobce. Na základě této dohody žalobce složil blokovací depozitum ve výši 400 000 Kč. Žalobce následně při prohlídce předmětných nemovitostí a po obdržení technické zprávy vyhotovené společností [právnická osoba], zjistil, že předmětné nemovitosti vykazují řadu faktických a právních vad specifikovaných v této zprávě, když tyto mohou být významnou komplikací při konečné kolaudaci stavby. Žalobce následně vyzval jak žalovaného, tak i prodávajícího k odstranění těchto vad a vzhledem k tomu, že k jejich odstranění nedošlo, nebyla ani mezi žalobcem jako kupujícím a panem [příjmení] jako prodávajícím, uzavřena kupní smlouva týkající se předmětných nemovitostí. Žalobce má tak právo na vrácení blokovacího depozita. Soud se tak s poukazem na shora uvedené zabýval tím, zda předmět koupě vykazuje faktické či právní vady, jinak řečeno, zda prodávající uvedl v dohodě o blokovacím depozitu nepravdivé informace a z tohoto důvodu tak nebyla kupní smlouva uzavřena a žalobci tak vzniklo právo na vrácení částky 400 000 Kč uhrazené jím jako blokovací depozitum v souladu s článkem IV bod 4.1 dohody. Soud při svém rozhodnutí vyšel ze závěrů znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], který byl soudu předložen žalobcem a který obsahuje doložku dle ust. § 127a o.s.ř. Ze závěrů znaleckého posudku a rovněž tak z výslechu znalce při jednání soudu vyplývá, že předmětné nemovitosti prokazatelně překračují některé limity stanovené územním rozhodnutím, kdy je překročen stanovený limit velikosti zastavěné plochy, střecha stavby je realizována o 0,5 metrů výše, než bylo stanoveno v platném územním rozhodnutí a s větším přesahem. Z výslechu znalce rovněž vyplynulo, že popsané vady předmětných nemovitostí jsou takového charakteru, že mohou způsobit, že stavba nemusí být řádně zkolaudována, když tato skutečnost ve svém důsledku zatěžuje předmětné nemovitosti právní vadou. S poukazem na shora uvedené proto soud uzavřel, že předmětné nemovitosti trpí právní vadou shora popsanou a vzhledem k tomu, že prodávající žalobce při uzavření smlouvy o blokačním depozitu ujistil, že tato nemovitost netrpí žádnými právními ani faktickými vadami a pro případ, že se prokáže opak, stíhá prodávajícího povinnost ke vrácení blokačního depozita (článek IV bod 4.1, bod 4.2 smlouvy), uložil soud žalovanému povinnost toto blokační depozitum žalobci vrátit, neboť prohlášení prodávajícího se ukázalo v rozporu se skutečným stavem předmětných nemovitostí a došlo tak k porušení smlouvy, resp. smluvních ujednání. Při svém rozhodnutí soud nemohl zohlednit procesní obranu žalovaného týkající se toho, že a) ze strany žalobce došlo k porušení smlouvy týkající se toho, že ve stanovené lhůtě nebyla uzavřena smlouvy o koupi předmětné nemovitosti a tím došlo k povinnosti žalobce uhradit smluvní pokutu, která je ve výši blokovacího depozita, dále, že b) předmětná nemovitost nevykazuje rozpor se stavebním povolením v takovém rozsahu, pro který by nebylo možné, aby nemovitost byla řádně zkolaudována, rovněž ani to, že c) se v daném případě jedná o vady budovy, když však předmětem dohody byl prodej rozestavěných jednotek a nikoli celé budovy a rovněž ani to, že d) není možné, aby soud při svém rozhodnutí vycházel ze závěrů znaleckého posudku Ing. [příjmení], neboť tento neprovedl žádné vlastní měření, závěry jeho znaleckého posudku vycházejí z podkladů, které byly vyhotovení na základě technické zprávy z [datum] úředně oprávněným zeměměřičským Ing. [jméno] [příjmení]. Na tomto místě soud uvádí, že platnost a správnost smlouvy o blokačním depozitu nebyla žádným z účastníků zpochybněna, tito si však vykládají některá její ujednání rozdílně. Tato skutečnost se týká zejména prohlášení prodávajícího týkající se toho, že na předmětných nemovitostech neváznou žádné právní ani faktické vady a rovněž toho, za jakých okolností žalobce stíhala povinnost k uzavření kupní smlouvy s prodávajícím a zda došlo k naplnění povinnosti prodávajícího pro případ neuzavření smlouvy k vrácení blokačního depozita. Na tomto místě soud musí uvést, že v době uzavření dohody dne [datum] již byly v rozestavěném domě vymezeny rozestavěné jednotky, ke kterým příslušel příslušný spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a na pozemcích parcelní [číslo] nebylo tak možné učinit předmětem převodu vlastnického práva k nemovitostem jednotlivé pozemky s jejich součástmi. Jinak řečeno, předmětem převodu vlastnického práva měly být všechny rozestavěné jednotky v budově a fakticky tak předmětem převodu byl celý stavební projekt, tj. bytový dům včetně přípojek, pozemky parcelní [číslo] technologie bazénu a projektová dokumentace na bytový dům. Je tak nutné uzavřít, že prohlášení prodávajícího o souladu stavby se stavebním povolením je třeba chápat komplexně k celé budově, nikoli pouze k jednotkám, neboť takovéto prohlášení by postrádalo smysl. Podmínky stanovené stavebním povolením a územním rozhodnutím musí splňovat stavba jako celek a i z tohoto důvodu jednotlivé jednotky musí být v souladu s těmito pravidly. Žalobce pak měl zájem o koupi nemovitosti jako celku, když tato skutečnost musela být realitní kanceláři [spisová značka] známa, neboť součástí dohody je i ujednání o tom, že prodávající zpřístupní nemovitost žalobci pro posouzení stavu nemovitosti odbornou osobou (článek III bod 3.6 smlouvy). Jinak řečeno, z dohody o složení blokovacího depozita plyne, že žalobce jako zájemce o koupi předmětných nemovitostí si tyto chtěl prohlédnout a jejich stav nechat posoudit odbornou osobou a teprve na základě tohoto zjištění v kontextu s uzavřenou dohodou přistoupit k uzavření vlastní kupní smlouvy. Vzhledem k tomu, že po prohlídce předmětných nemovitostí odbornou firmou bylo zjištěno, že předmětné nemovitosti vykazují faktické vady, které ve svém důsledku brání kolaudaci nemovitostí, neuzavřel žalobce s kupujícím kupní smlouvu a naopak požádal o vrácení blokovacího depozita v intencích článku IV bod 4.2 smlouvy. S poukazem na uvedené pak nelze uzavřít, že by žalobce porušil svojí povinnost vyplývající pro něj ze smlouvy, a to konkrétně z článku III., a to uzavřít s prodávajícím kupní smlouvu (článek III. bod 3.7 písmeno a) smlouvy), a že by z tohoto důvodu vznikl prodávajícímu nárok na smluvní pokutu ve výši blokovacího depozita a že by z tohoto důvodu nebyla žaloba podána důvodně. Důvody, pro které soud uzavřel, že smluvní ujednání mezi účastníky bylo sjednáno platně a vztahovalo se na prodej celé nemovitosti nikoli pouze jednotlivých bytových jednotek vymezených v prohlášení vlastníka, bylo uvedeno výše a rovněž tak soud v předchozím odstavci odůvodnil to, z jakých důvodů nevzniklo prodávajícímu právo na smluvní pokutu ve výši žalobcem uhrazeného blokovacího depozita. Soud při svém rozhodnutí nemohl rovněž zohlednit procesní námitku žalovaného, týkající se toho, že znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] vycházel při svém znaleckém zkoumání pouze z hodnot uváděných společností [právnická osoba] uvedených v technické zprávě z [datum], a to aniž by tyto hodnoty ověřoval či si prováděl vlastní měření, eventuálně si přibral konzultanta k provedení měření těchto hodnot a z tohoto důvodu, kdy závěry znaleckého posudku Ing. [příjmení] nebyly dle jeho názoru zcela jednoznačně prokázány navrhl vyhotovení revizního znaleckého posudku. Tento návrh žalovaného na vypracování revizního znaleckého posudku byl soudem zamítnut, a to pro nadbytečnost. Na tomto místě soud musí akcentovat, že zpráva společnosti [právnická osoba] týkající se měření hodnot předmětných nemovitostí, tedy posouzení toho, zda jsou či nejsou v souladu s vydaným územním rozhodnutím, byla připojená již k výzvě žalobce ke zjednání nápravy z [datum], když tato listina byla provedena k důkazu při jednání soudu. Námitky týkající se závěrů této zprávy a v návaznosti na ni i správnosti závěrů znaleckého posudku, žalovaný mohl namítnout ještě před tím, než znalec byl soudem vyslechnut, neboť obsah jak znaleckého posudku, tak i podkladů, ze kterých znalec při znaleckém zkoumání vycházel, byly žalovanému známy ještě před výslechem znalec. Pokud pak žalovaný, byť v jemu otevřené lhůtě stanovené soudem, navrhl vyhotovení znaleckého posudku, pak tento návrh žalovaného byl s ohledem na uvedené podán opožděně, neboť veškeré relevantní skutečnosti měl žalovaný pro vznesení námitek vůči znaleckému posudku k dispozici ještě před tím, než byl znalec vyslechnut. Nad rámec uvedeného soud poznamenává, že znalec v rámci podání znaleckého posudku zodpověděl všechny jemu položené otázky, když závěry znaleckého posudku stvrdil při svém výslechu u soudu. Znalecký posudek je srozumitelný, z jeho závěrů je seznatelné, jakým způsobem znalec k těmto dospěl, když své závěry znalec doplnil i při svém výslechu u jednání, kdy zcela srozumitelně a jednoznačně odpověděl na všechny otázky, které mu byly soudem a účastníky či jejich právními zástupci položeny. Znalecký posudek pak obsahuje veškeré zákonné náležitosti dle ust. § 28 odst. 1,2 zák. č. 254/2019 Sb. o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech, je v něm uveden popis zkoumaných skutečností, k nimž při úkonu přihlížel (nález), a rovněž výčet otázek, na které měl odpovědět, a to včetně odpovědí na tyto otázky (posudek). Soud tak s poukazem na shora uvedené nemá žádné pochybnosti o správnosti jeho závěrů, když tyto nebyly vyvráceny ani na základě žalovaným uváděných skutkových tvrzení a jeho procesní obrany. Nad rámec výše uvedeného soud uvádí, že z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný nemohl být ani v dobré víře o tom, že stavba je zhotovována v souladu s příslušnými stavebními rozhodnutími, když již v samotné dohodě o složení blokovacího depozita ze dne [datum] je uvedena výměra zastavěné plochy pozemku 349 metrů čtverečních, tedy větší, než povolená maximální plocha dle územního rozhodnutí ve výši 335 čtverečních metrů. Z uvedeného je tak zřejmé, že stavba byla postavena v rozporu se stavebním povolením již ke dni uzavření této dohody a za popsané situace již sama tato vada znamená, že stavebník by musel absolvovat téměř celý proces územního řízení, nestačilo by jen projednání změny stavby před jejím dokončením. Dle závěrů znaleckého posudku je pak výsledek takovéhoto řízení nejistý, nelze uzavřít, že by stavba byla zkolaudována. Ze všech shora uvedených důvodů proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku a zavázal žalovaného k úhradě dlužné částky, když nenechal vyhotovit k návrhu žalovaného znalecký posudek, a to pro nadbytečnost, když důvody, pro které soud při svém rozhodnutí vycházel z posudku ing. [příjmení] jsou uvedeny výše. Vzhledem k tomu, že se žalovaný dostal do prodlení s úhradou dlužné částky (ust. § 1968 a § 1970 o.z.), uložil mu soud rovněž povinnost zaplatit žalobci úrok z prodlení, a to dle vládního nařízení č. 351/2013 Sb. Výrok o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy v řízení úspěšný žalobce má vůči žalovanému právo na náhradu nákladů řízení. Náklady řízení v daném případě sestávají ze žalobcem uhrazeného soudního poplatku ve výši 20 000 Kč, dále z nákladů právního zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. za právní zastoupení žalobce za 7 úkonů právní služby á 9 900 Kč (ust. § 7bod 6 vyhl. - převzetí s příprava a převzetí zastoupení, podání žaloby, předžalobní výzva, účast u jednání soudu dne [datum], [datum] [datum], vyjádření žalobce ze dne [datum]) + 21% DPH a 7x režijní paušál á 300 K č + 21% V souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř., pak soud uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci náklady řízení, k rukám jeho právního zástupce. O povinnosti žalovaného uhradit státu na účet zdejšího soudu bylo rozhodnuto dle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř, kdy tyto sestávají ze znalečného, které bylo znalci po jeho výslechu u soudu přiznáno. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto dle ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř.