19 C 263/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní JUDr. Radmilou Chadimovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupené jméno příjmení , obecním zmocněncem o vyklizení prostor sloužících k podnikání

I. Žalovaná je povinna vyklidit a vyklizené žalobkyni předat prostory sloužící podnikání a plochu nacházející se v k.ú. [část obce], [územní celek], na adrese [adresa žalované], a to - [anonymizováno 6 slov] [číslo] [anonymizována čtyři slova] [číslo] [anonymizována čtyři slova] [anonymizováno], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [číslo] [anonymizována čtyři slova] [anonymizováno], [anonymizována čtyři slova] [číslo] [anonymizována čtyři slova] [anonymizováno], [anonymizována čtyři slova] [anonymizováno] [anonymizováno] [číslo] [anonymizována čtyři slova] [anonymizováno], [anonymizováno] [číslo] [anonymizována čtyři slova] [anonymizována čtyři slova], - [anonymizováno 6 slov] [číslo] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno 6 slov] [anonymizováno] [anonymizováno], [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno] [číslo] [anonymizováno 6 slov] [anonymizováno] [anonymizováno] [anonymizováno], - [anonymizováno 15 slov] [číslo] [anonymizováno 9 slov].

II. Ve stejné lhůtě je žalovaná povinna nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 2 000 Kč.

1. Žalobkyně se svou žalobou podanou u soudu dne [datum] domáhala, aby soud uložil žalované povinnost vyklidit prostory sloužící k podnikání, jak jsou uvedeny ve výroku I. rozsudku (dále jen„ předmětné prostory“). Svou žalobu odůvodnila tím, že na základě smlouvy o nájmu a správě nemovitostí uzavřené dne [datum] mezi společností [právnická osoba] jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem má žalobkyně v nájmu a správě areál [anonymizováno] [část obce]. Dne [datum] uzavřela žalobkyně jako nájemce se žalovanou jako podnájemcem smlouvu o podnájmu předmětných prostor a to včetně dodatků [číslo] [anonymizována dvě slova]. Podnájemní vztah byl uzavřen na dobu neurčitou. Žalovaná neuhradila řádně a včas nájemné a platby za služby spojené s nájmem, z toho důvodu jí žalobkyně dala výpověď podnájmu dopisem ze dne [datum], který žalovaná převzala dne [datum]. V souladu s uzavřenou smlouvou nájemní vztah skončil ke dni [datum]. Žalovaná předmětné prostory ani plochu dobrovolně nevyklidila, ač k tomu byla ze strany žalobkyně vyzvána.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Výpověď z důvodu prodlení s placením nájemného je podle jejího názoru neplatná vzhledem k tomu, že oproti dlužnému nájemnému započetla své investice a zvýšené náklady na údržbu předmětných prostor v celkové výši [částka]. První zápočet ve výši [částka] uplatnila mailem ze dne [datum] a tyto náklady pokrývají i s uplatněnou slevou na nájemném od počátku nájmu ve výši jedné poloviny nájemného zcela dluh na nájemném v době podání výpovědi. Dále namítala nedostatek aktivní legitimace žalobkyně k podání žaloby, neboť žalobkyně je jen nájemcem a správcem předmětu nájmu. K žalobě na vyklizení je podle žalované legitimován pouze vlastník předmětu nájmu a to [právnická osoba] Žalovaná se dlouhodobě a opakovaně snažila jednat se žalobkyní o narovnání, tyto pokusy ale byly bezvýsledné. Již při uzavírání nájemní smlouvy žalobkyně žalovanou ujistila, že areál je pod stavební uzávěrou a minimálně 10 let se nebude nic dít, co by podnikání žalované mohlo ohrozit nebo omezit, to ale nebyla pravda, stavební uzávěra již neplatí a žalobkyně o této skutečnosti žalovanou neinformovala. Již při podpisu smlouvy byla řešena nutná úprava resp. rekonstrukce vnitřních prostor předmětu nájmu, aby byl vůbec uživatelný, žalobkyně dala k takové rekonstrukci souhlas a žalovaná v roce [rok] v nejnutnějším rozsahu rekonstrukci realizovala. Zhodnocení předmětu nájmu se žalovaná snažila od té doby řešit, ale neúspěšně. V roce [rok] jednala v této věci i se zástupcem pronajímatele a ředitelkou žalobkyně, přestože byla přislíbena náprava, k žádné změně nedošlo. V roce [rok] [anonymizována dvě slova] bylo rovněž řešeno, že předmět nájmu je i přes investice žalované k účelu užívání nezpůsobilý a žalovanou v užívání omezuje, poškozenou střechou zatéká do zrekonstruovaných prostor, do uskladněného vybavení a techniky. Vzhledem k tomu, že všechna snaha žalované o řešení investic a přetrvávajících závad byla marná, rozhodla se situaci řešit tak, že přestala platit nájemné, aby došlo k faktickému zápočtu investic a zvýšených nákladů na údržbu, které žalovaná nese v rozporu s nájemní smlouvou.

3. Provedeným dokazováním soud zjistil, že dne [datum] byla mezi společností [právnická osoba], jako pronajímatelem a žalobkyní, jako nájemcem uzavřena smlouva o nájmu a správě nemovitostí specifikovaných v příloze 3 této smlouvy, když součástí těchto nemovitostí jsou i předmětné prostory. Podle článku III.6 nájemní smlouvy je nájemce oprávněn přenechat budovy a pozemky v areálu do podnájmu třetím osobám za podmínek, které budou respektovat platné právní předpisy. Na základě tohoto zmocnění byla mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako podnájemcem dne [datum] uzavřena podnájemní smlouva k předmětným prostorům, které dle čl. III. podnájemní smlouvy podnájemce mohl užívat jako skladový prostor, provozní prostor, kancelář a odstavnou a manipulační plochu v rámci svého předmětu podnikání. Doba trvání podnájmu byla dle čl. IV. stanovena od [datum] na dobu neurčitou. V článku V. smlouvy byla stanovena výše a splatnost nájemného, kdy nájemné bylo stanoveno ve výši [částka] [anonymizována dvě slova] za podnajaté prostory a ve výši [částka] za odstavnou plochu a to měsíčně, počínaje měsícem [anonymizováno] [rok], v celkové výši [částka] [anonymizována dvě slova], se splatností vždy nejpozději do [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova], za které se nájemné platí. Podle čl. VII.1 smlouvy nesmí podnájemce bez souhlasu nájemce provádět v podnajatém prostoru jakékoli stavební úpravy. Při skončení podnájmu podnájemce úpravy či změny uvede do původního stavu, pokud se s nájemcem nedohodne jinak. Podle čl. VIII. b) upravujícího skončení nájmu, lze podnájem skončit výpovědí dle ba) z důvodu prodlení podnájemce s placením nájemného a úhrad za služby delší než 2 měsíce a výpovědní lhůta je v takovém případě jeden měsíc. Podle článku IX. změny a doplňky této smlouvy jsou možné na základě dohody stran formou písemných dodatků. Ke smlouvě byly uzavřeny celkem tři dodatky, když dodatkem [číslo] ze dne [datum] došlo ke změně výše záloh na služby spojené s užíváním, v dodatku 2 pak byla uzavřena dohoda o změně předmětu nájmu ohledně jedné z kanceláří a výši a splatnosti nájemného, které dále činilo [částka] [anonymizována dvě slova]. Také dodatkem [číslo] byla změněna výše a splatnost nájemného na částku [částka] [anonymizována dvě slova]. Rovněž došlo ke změně v úhradě za služby spojené s užíváním prostor a to ve formě paušálních úhrad za vodné a stočné, dodatek byl uzavřen dne [datum] (smlouva o nájmu a správě objektu, podnájemní smlouva včetně dodatků). Dopisem ze dne [datum] dala žalobkyně žalované výpověď z podnájemní smlouvy dle čl. VIII. písmeno ba) z důvodu prodlení s placením nájemného a úhrad za služby delší než 2 měsíce. Tento dluh vyplývá z přiloženého přehledu závazků žalované, která již delší dobu nehradí nájemné a úhradu za služby s nájmem spojené. Výpovědní doba je podle této výpovědi jeden měsíc a počne běžet prvým dnem měsíce následujícího po doručení výpovědi. Přílohou této výpovědi byl přehled salda ke dni [datum], z nějž vyplýval celkový dluh na nájemném ve výši [částka] za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok]. Výpověď byla žalované doručena dne [datum] (výpověď včetně přílohy, doklad o doručení). Dopisem ze dne [datum] žalobkyně vyzvala žalovanou k vyklizení a předání prostor do [datum]. Podle protokolu o převzetí ze dne [datum] se žalovaná k předání nebytových prostor nedostavila (výzva k vyklizení včetně dokladu o doručování, protokol o převzetí). Žalovaná mailem ze dne [datum] adresovaným ředitelce žalobkyně [příjmení] [příjmení], sdělila, že v příloze zasílá vyjádření k výpovědi a doufá za smírné řešení celé věci. Vyjádření, které mělo být přílohou tohoto mailu, však soudu předloženo nebylo. Z dopisu bez uvedení data adresovaného žalovanou společnosti [právnická osoba] a žalobkyni pod bodem 4. vyplývá, že žalovaná na údajně dlužné nájemné opakovaně započítává investici [částka] bez příslušenství s tím, že příslušné účetní doklady má již tato společnost k dispozici a v tomto směru tedy žalovaná odkazuje na předchozí korespondenci. Pod bodem 5. tohoto dopisu pak žalovaná uplatňuje slevu na nájmu z důvodu od počátku nájmu trvajícího špatného stavu předmětu nájmu, který nebyl odstraněn přes opakované výzvy a z důvodu zvýšených nákladů na běžný provoz, v celkové výši [částka]. Slevu na nájemném si vyhrazují blíže specifikovat (korespondence žalované).

4. Žalovaná ve věci předložila soudu ještě další listinné důkazy a to zejména mailovou korespondenci, tato korespondence je však z období, které předcházelo výpovědi z nájmu předmětných prostor a z toho důvodu soud k těmto listinám nepřihlížel.

5. Při ústním jednání konaném dne [datum] poučil soud přítomného jednatele žalované a obecného zmocněnce žalované [jméno] [příjmení] podle § 118a odstavec 1 a 3 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen "o.s.ř.) o nutnosti doplnit tvrzení a k těmto tvrzením označit důkazy ohledně toho, zda proti uplatněné výpovědi z předmětných prostor vznesla žalovaná námitky, zda se domáhala u soudu ve lhůtě dle § 2314 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) určení neoprávněnosti této výpovědi. Dále jí soud poučil, že pokud žalovaná tvrdí, že výpověď je neplatná, je třeba, aby doplnila, v čem neplatnost výpovědi spatřuje a doplnila svůj naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Soud zároveň žalovanou poučil o následcích neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního.

6. Při tomto ústním jednání byly zároveň obě strany sporu poučeny o koncentraci řízení podle § 118b odstavec 1 o.s.ř. Žalovaná požádala o možnost doplnit tvrzení a označit důkazy ve lhůtě 15ti dnů běžící ode dne následující po dni, kdy jí bude doručen protokol z ústního jednání. Protokol z ústního jednání byl žalované doručen dne [datum], lhůta stanovená pro doplnění tvrzení a důkazů tak skončila posledním dnem, který připadl na [datum]. V této lhůtě žalovaná soudu žádné podání nepředložila. Soud ve věci nařídil ústní jednání na den [datum]. Podáním došlým soudu mailem dne [datum], které bylo doplněno originálem podaným k poštovní přepravě téhož dne, žalovaná znovu navrhla zamítnutí žaloby z důvodu neplatnosti výpovědi, přičemž uvedla stejné důvody, jako ve svém předchozím podání. Zároveň požádala o odročení nařízeného jednání z důvodu opožděného zaslání protokolu z jednání konaného dne [datum].

7. Vzhledem k tomu, že podání žalované bylo zasláno soudu opožděně, po uplynutí lhůty ke koncentraci řízení, a vzhledem k tomu, že lhůta, o kterou sama při ústním jednání dne [datum] požádala, jí byla poskytnuta a žalovaná ji nevyužila, dospěl soud k závěru, že žádost o odročení jednání je nedůvodná. K uvedenému podání pak soud z důvodu nastalé koncentrace řízení ve smyslu ustanovení § 118b odstavec 1 o.s.ř. nepřihlížel stejně jako k důkazům, které tímto podáním žalovaná navrhla na podporu svých tvrzení.

8. Na základě učiněných zjištění dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Soud se nejprve zabýval námitkou žalované ohledně nedostatku aktivní legitimace žalobkyně k podání této žaloby. Dle názoru soudu sice podnájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou zanikl podanou výpovědí, nicméně žalobkyně na základě výše citované smlouvy o nájmu a správě nemovitosti uzavřené s [právnická osoba], byla svěřena správa celého areálu, kde se nachází i předmětné prostory. Z titulu správy areálu tak žalobkyni svědčí i oprávnění domáhat se na žalované vyklizení předmětných prostor, žalobkyni tedy svědčí aktivní legitimace k podání žaloby na vyklizení.

9. Žalobkyně uzavřela se žalovanou podnájemní smlouvu podle § 2215 odstavec 1 o.z. se souhlasem pronajímatele. Na podnájem prostor nesloužících k bydlení lze analogicky vztáhnout ustanovení § 2302 a násl. o.z., týkající se nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Podle ustanovení § 2312 o.z., jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než 5 let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční. Toto ustanovení občanského zákoníku má však povahu dispozitivní. Smluvní strany si mohou omezit možnost výpovědi nájmu na dobu neurčitou a vázat ji pouze na sjednané důvody. Rovněž si mohou jinak ujednat délku výpovědní doby (delší, kratší, popř. i bez výpovědní doby)

10. Podle § 2314 odstavec 1 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí výpověď byla doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odstavce 2 téhož ustanovení nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odstavce 3 téhož ustanovení, vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

11. Podle § 2310 odstavec 1 o.z., ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

12. V daném případě byl podnájemní vztah uzavřen na dobu neurčitou, žalobkyně podnájemní smlouvu vypověděla z vážných důvodů, neboť žalovaná neplatila nájemné a další platby spojené s užíváním předmětných prostor za dobu delší než 2 měsíce. I když žalovaná předložila soudu k důkazu emailovou zprávu adresovanou ředitelce žalobkyně ze dne [datum], tedy ve lhůtě dle § 2314 odstavec 1 o.z., z níž vyplývá, že zaslala vyjádření k výpovědi, toto vyjádření již soudu nepředložila. Na výzvu a poučení soudu o tom, že musí tvrdit skutečnosti, z nichž bude vyplývat, že ve lhůtě podala žalobu na určení neoprávněnosti výpovědi, žalovaná nereagovala, tvrzení nedoplnila a důkazy soudu nepředložila. Lhůta uvedená v § 2314 odst. 3 o.z. je lhůtou propadnou a po jejím u) marném uplynutí již nelze oprávněnost výpovědi přezkoumat.

13. Pokud žalovaná postavila svou obranu na neplatnosti výpovědi, má soud za to, že tato obrana není důvodná. Výpověď z nájmu předmětných prostor má náležitosti uvedené v § 2310 odstavec 1 o.z. a z tohoto důvodu tedy na její neplatnost nelze usuzovat. Výpověď má i další náležitosti právního jednání, vyplývá z ní, komu je adresována, kdo jí činí, její obsah je jednoznačný a nelze jí vykládat jinak, výpověď je podepsána i datována. Bylo rovněž prokázáno, že tato výpověď byla žalované doručena, když jednatel žalované společnosti osobně podepsal doručenku k zásilce, kterou byla výpověď doručována. Soud proto neshledal důvody neplatnosti tohoto právního jednání a vzhledem k tomu, že žalovaná jako důvod neplatnosti tvrdila pouze to, že pohledávka z nájemného zanikla započtením, zabýval se soud dále tím, zda žalovaná tuto skutečnost prokázala. Žalovaná ke svému tvrzení o započtení své pohledávky vůči dlužnému nájemnému předložila soudu dopis bez uvedení data a podpisu, v němž pod bodem 4. uvedla, že na údajně dlužné nájemné započítává investici ve výši [částka] s tím, že příslušné účetní doklady již má pronajímatel i nájemce k dispozici. Takto uplatněné započtení však je zcela neurčité, není z něj zřejmé, v němž konkrétně spočívá započítávaná částka [částka] a zda a kdy nastala její splatnost a není také zřejmé, kolik z této částky je na které dlužné nájemné uplatněno. Pod bodem 5. pak žalovaná uplatnila ve stejném dopise slevu z nájmu z důvodu od počátku trvajícího špatného stavu předmětu nájmu s tím, že slevu na nájemném si vyhrazuje blíže specifikovat. Ani v tomto směru tak jednání žalované není zcela určité a není z něj zřejmé, v jaké výši a za jaké období by měla být sleva z nájemného uplatněna, soud proto k těmto námitkám žalované přihlédnout nemohl.

14. Ze všech uvedených důvodů soud žalobě na vyklizení vyhověl. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odstavec 1 o.s.ř.

15. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odstavec 1 o.s.ř., žalobkyně byla ve věci zcela úspěšná, na nákladech řízení požadovala pouze zaplacený soudní poplatek 2 000 Kč.