19 C 96/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní JUDr. Radmilou Chadimovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupeného JUDr. jméno příjmení , advokátem sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného o zaplacení 58 294 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 37 525 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 9% ročně z částky 1 300 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 13 800 Kč od [datum] do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9,75% ročně z částky 22 425 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Ohledně částky 20 769 Kč s příslušenstvím se žaloba zamítá.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 8 459,64 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce JUDr. [jméno] [příjmení].

1. Žalobce se svou žalobou domáhal na žalovaném zaplacení částky 58 294 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobce je vlastníkem domu [adresa], na adrese [adresa žalobce], v němž byl žalovaný nájemcem bytu [číslo] dle nájemní smlouvy ze dne [datum]. Nájem byl sjednán na dobu 24 měsíců s automatickým prodloužením vždy na dobu 12ti měsíců. Výše nájemného byla stanovena na 12 500 Kč a paušálně byla stanovena platba za služby 800 Kč měsíčně. Výše nájemného byla dodatkem [číslo] ze dne [datum] upravena a nájemné od [datum] činilo 13 500 Kč, měsíční platba na služby 800 Kč. Nájemné bylo splatné do pátého dne toho kterého měsíce. Žalovaný v dopise ze dne [datum] nájemní smlouvu vypověděl ke dni [datum], výpověď a klíče od bytu byly žalobci vydány na poště dne [datum]. Vzhledem k probíhající půdní vestavbě v domě poskytl žalobce žalovanému od května 2018 slevu na nájemném 500 Kč. Žalobce upozornil žalovaného v reakci na podanou výpověď dopisem ze [datum] na tříměsíční výpovědní lhůtu a zároveň jej vyzval k protokolárnímu předání bytu. Upozornil jej také na dluhy, které žalobce za žalovaným eviduje. Žalovaný neuhradil nájemné a platbu za služby za září 2018 ve výši 14 300 Kč, po poskytnuté slevě tato částka činila 13 800 Kč, žalobce započítal v prosinci 2018 na tuto částku kauci ve výši 12 500 Kč a žalobou se domáhal části dluhu za září 2018 ve výši 1 300 Kč. Za měsíc říjen 2018 žalovaný neuhradil ničeho, a proto je dlužná částka 13 800 Kč. I když žalovaný doručil žalobci dne [datum] výpověď z nájmu bytu, vzhledem k tříměsíční zákonné výpovědní lhůtě nájemní vztah skončil až [datum], z toho důvodu žalobce dále uplatnil nárok na náhradu ve výši holého nájemného za listopad a prosinec 2018 ve výši 2 x 13 000 Kč. Vzhledem k tomu, že stav opuštěného bytu vykazoval poškození nad rámec běžného opotřebení při běžném užívání, bylo nutné byt dovyklidit a odstranit vzniklá poškození a provést údržbu, kterou měl správně provést žalovaný. Odstranění závad bylo provedeno firmou [právnická osoba], která vyúčtovala žalobci částku 15 525 Kč, tato částka byla žalobcem uhrazena. Dále žalobce evidoval za žalovaným pohledávku za roční servis kotle ve výši 1 669 Kč, servis kotlů je v domě řešen v součinnosti s pronajímatelem, neboť z tohoto důvodu je cena nižší, příslušní nájemníci podepíší zakázkový list, který [datum] podepsal i žalovaný. Celková fakturace poskytovatele služby se pak rozúčtuje mezi příslušný počet nájemníků, kteří si tuto službu objednali a odebrali, částka připadající na žalovaného činila 1 669 Kč, žalovaný však ani tuto částku neuhradil.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby. Podle jeho tvrzení jej žalobce jako pronajímatel v dubnu 2018 upozornil na plánovanou adaptaci půdy, rozsah skutečných prací však nesdělil. Jednalo se přitom o výstavbu podkrovních bytů, výstavbu komory výtahu a rekonstrukci venkovní omítky. Pokud by znal žalovaný v této době rozsah prováděných prací, odstěhoval by se v rámci standardního ukončení nájemní smlouvy a nesouhlasil by s jejím dalším prodloužením. Žalovaný je vážně nemocný, trpí hematologickým onemocněním, snížením imunity a z toho důvodu se vyhýbá prašnému a potenciálně infekčnímu prostředí. Prováděná rekonstrukce měla na jeho zdravotní stav fatální vliv, neboť na dvorku domu vznikla skládka stavebního odpadu z bourání na střeše, přičemž suť obsahovala i nebezpečné materiály, vinou povětrnostních podmínek vznikaly v suti nebezpečné mikroorganismy, projevovala se značná prašnost a v neposlední řadě také nepříjemný zápach. Po několikaměsíčních dohadech v první polovině října 2018 žalobce prostřednictvím své dcery vybídl žalovaného k vystěhování, s čímž žalovaný souhlasil a odstěhoval se již [datum]. Přestože žalobci nabídl dva termíny do konce října k předání bytu, ani na jeden z nich se žalobce nedostavil, z toho důvodu žalovaný výpověď pro hrubé porušení nájemních vztahů a klíče poslal poštou. Podle žalovaného byt byl běžně opotřebovaný a náklady na jeho vyklizení a prováděné malování podle něj činily maximální 2 000 Kč, k platbě revize kotlu žalovaný uvedl, že s touto rovněž nesouhlasí.

3. Provedeným dokazováním soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa], objekt bydlení, k.ú. [část obce], [územní celek]. V uvedené budově se ve zvýšeném přízemí nachází byt [číslo] k tomuto bytu uzavřel žalobce se žalovaným dne [datum] nájemní smlouvu na dobu určitou v trvání 24 měsíců s možností opakovaného prodloužení vždy o 12 měsíců, Účelem nájmu bylo zajištění bytových potřeb nájemce a členů jeho domácnosti. Nájemné bylo v článku V.1. smlouvy sjednáno ve výši 12 500 Kč měsíčně a vedle nájemného byl nájemce rovněž povinen platit za poskytování služeb paušální částku ve výši 800 Kč měsíčně. Za účelem zajištění nájemného a úhrad na plnění spojená s užíváním bytu složil žalovaný kauci ve výši 12 500 Kč. V článku VIII.8. smlouvy se nájemce zavázal nahradit pronajímateli veškeré škody, které vzniknou na předmětu nájmu nad rámec obvyklého opotřebení. Podle článku XI.2. pronajímatel i nájemce mohli smlouvu kdykoliv vypovědět způsobem, na němž se dohodnou, z důvodů a ve výpovědní lhůtě, které stanoví zákon. V článku XII.1. pro případ skončení nájmu bytu se žalovaný zavázal odevzdat pronajímateli byt ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení a s úpravami provedeným se souhlasem pronajímatele. Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum] se strany dohodly na zvýšení nájemného od [datum] na částku 13 500 Kč měsíčně. Byt byl žalovanému předán po rekonstrukci jako prvnímu nájemci (informace z katastru nemovitostí, nájemní smlouva, dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, výpověď svědkyně [celé jméno svědkyně]). Ke správě domu včetně práva uzavírat nájemní smlouvy a tyto ukončovat žalobce pověřil svojí dceru [celé jméno svědkyně], která dne [datum] zaslala jednotlivým nájemníkům v domě mail, v němž upozornila, že jednou ročně by mělo proběhnout hromadné čištění kotlů a karem s tím, že ve stanoveném termínu proběhne tato kontrola ze strany technika, který celou částku vyúčtuje žalobci a ten ji pak rozpočítá na jednotlivé nájemníky. Žalovaný reagoval mailem z [datum], v němž uvedl, že se společnou revizí kotle souhlasí. Roční servis karem a nástěnných plynových kotlů byl proveden dne [datum] a za tuto činnost byla vyúčtována celkem částka 5 766 Kč, na byt [číslo] tak po rozúčtování na jednotlivé nájemníky připadla částka 1 660 Kč, o této částce byl žalovaný informován mailem paní [celé jméno svědkyně] ze dne [datum] (mailová korespondence, zakázkový list [číslo] [rok], doklad o parkovném). Počátkem léta roku 2018 se v domě začala provádět půdní vestavba, odpad z bouracích prací byl deponován na dvoře a pokud se dvůr zaplnil více jak z poloviny, docházelo k odklízení odpadu do přistaveného kontejneru přes chodbu v domě. Po stížnostech žalovaného bylo zajištěno, aby suť na dvoře byla ze strany stavebních dělníků kropena a přikryta plachtou. Žalovaný si na hromadění odpadního materiálu a suti na dvoře začal stěžovat a s [celé jméno svědkyně] jednal o tom, že by ukončil nájemní vztah, s tím dcera žalobce souhlasila, souhlasila také s možností ukončit nájemní vztah dohodou v případě, že žalovaný uvede byt do původního stavu, vymaluje a uklidí a uhradí dluhy na nájemném za září a říjen 2018 a dluh za provedenou revizi kotle, k dohodě mezi stranami nedošlo (výpověď svědků [celé jméno svědka], [celé jméno svědkyně], fotografie dvora s hromadami suti, mailová korespondence). Žalovaný nájem bytu vypověděl dopisem ze dne [datum] z důvodu, že stavba výrazně omezila kvalitu bydlení. Na skládku na dvorku, prach, bezohledné chování dělníků, kteří některé části odpadu házeli rovnou ze střechy, zazdili satelit žalovaného, aniž by jej upozornili, podle textu výpovědi upozorňoval opakovaně. Pro hrubé porušení ze strany žalobce tedy smlouvu o nájmu z důvodu odkazu na § 2231 zák. č. 89/2014 (správně 2012, pozn. soudu) Sb., občanský zákoník (dále jen„ o.z.“), žalovaný vypověděl. Dopis obsahující výpověď z nájmu bytu spolu s klíči od bytu byl zaslán poštou a žalobci se dostal do sféry dispozic, převzal si jej na poště dne [datum]. Mailovými zprávami ze dne [datum] a [datum] žalovaný vyzval žalobce k převzetí bytu (výpověď z nájmu, výpověď svědkyně [celé jméno svědkyně], mailová korespondence). Po doručení klíčů od bytu a výpovědi z nájmu bytu provedl žalobce v bytě kontrolu za přítomnosti svědka [celé jméno svědka], který se svou firmou [právnická osoba] prováděl v domě stavební práce na půdní vestavbě. K provedení oprav v bytě, jeho vyklizení, úklidu a výmalbě byl vystaven krycí list rozpočtu a stavební rozpočet na částku 35 188,79 Kč, z čehož na malby připadala částka 17 305,74 Kč. Stěny v bytě byly silně znečištěny, neboť žalovaný byl silný kuřák, tato skutečnost vyplývá i z lékařských zpráv předložených soudu žalovaným a dále z fotografií bytu po vystěhování žalovaného a z mailové korespondence, kdy žalovaný žádal po žalobci, zda by si mohl v domě zřídit kuřárnu (mailová korespondence, lékařské zprávy ohledně zdravotního stavu žalovaného, výpověď svědka [celé jméno svědka], svědkyně [jméno] [příjmení], krycí list rozpočtu, stavební rozpočet). Po provedených opravách a výmalbě vystavila společnost [právnická osoba] žalobci fakturu [číslo] ze dne [datum] se splatností [datum] na částku 15 525 Kč za malby, úklid, opravy poškozených stěn a rohů. Fakturováno však bylo pouze za výmalby (výpověď svědka [celé jméno svědka], faktura). Dopisem ze dne [datum] vyzval právní zástupce žalobce žalovaného k úhradě nároků souvisejících s užíváním bytu ve výši 49 768 Kč, žalovanému byl rovněž zaslán dopisem ze dne [datum] pokus o smír.

4. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k závěru, že žaloba je z části důvodná.

5. Mezi účastníky řízení byla uzavřena nájemní smlouva k bytu dle § [číslo] ve spojení s § 2235 a násl. o.z. Podle § 2201 o.z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

6. Podle § 2287 o.z. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku se smlouvy o nájmu zřejmě vycházely.

7. V daném případě má soud za to, že žalovanému svědčilo právo vypovědět nájemní smlouvu uzavřenou mezi stranami na dobu určitou, neboť došlo ke změně okolností, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu vycházely tím, že v domě, kde byl situován byt užívaný žalovaným jako nájemcem, byla započata půdní vestavba včetně výstavby výtahu a nové fasády. S touto činností bylo rovněž spojeno shromažďování sutě na dvorku domu, s čímž úzce souvisí zvýšená prašnost a hluk. Navíc žalobce prostřednictvím své dcery, [celé jméno svědkyně], která byla oprávněna za něj s žalovaným jednat, s ukončením nájemního vztahu žalovaným byl srozuměn. Soud tak uzavřel, že žalovaný oprávněně podal výpověď z nájmu bytu dopisem z [datum], výpověď byla žalobci doručena dne [datum], pokud tedy žalovaný vyzýval k převzetí bytu před tímto datem, činil tak v době, kdy nájemní vztah ještě trval a žalobci tak nevznikla povinnost se k tomuto převzetí bytu dostavit.

8. Soud se neztotožnil s názorem žalovaného, že měl právo vypovědět nájem bez výpovědní doby dle § 2232 o.z. z důvodu, že žalobce porušil závažným způsobem své povinnosti a tím způsobil značnou újmu žalovanému, neboť žalovanému, který dlouhodobě trpí zdravotními problémy, se z důvodu probíhajících stavebních prací jeho zdravotní stav značně zhoršil. Soud k tomuto závěru vede zejména skutečnost, že zhoršení zdravotního stavu žalovaný jako důvod k výpovědi z nájmu bytu neuvedl, uvedl toliko probíhající stavební práce, nebylo proto možné posoudit zdravotní stav žalovaného jako porušení povinnosti žalobce zvlášť závažným způsobem, a proto tedy nemohl soud dospět k závěru, že výpověď mohl žalovaný dát bez výpovědní doby dle § 2232 o.z.

9. Podle ustanovení § 2292 o.z., nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

10. V daném případě bylo provedeným dokazováním zjištěno, že žalobce hned následující den po převzetí klíčů, tedy dne [datum], byt navštívil se slyšeným svědkem [celé jméno svědka], uzavřel s ním smlouvu o provedení oprav v bytě, tyto opravy byly provedeny a žalobci vyúčtovány fakturou ze dne [datum]. Z provedeného dokazování má tedy soud za to, že žalobci se byt dostal do jeho dispozic již [datum], byt byl tedy odevzdán ihned a žalovaný jej nadále nevyužíval, soud z tohoto důvodu dospěl k závěru, že je namístě ke dni [datum] považovat nájem za skončený, a přiznal žalobci kromě práva na dlužné nájemné za měsíce září a říjen 2018, také poměrnou část nájemného za měsíc listopad 2018 a to ve výši jedné poloviny, tedy částkou 6 900 Kč (13 800: 2 = 6 900). Za zbývající část listopadu a prosinec 2018 již soud žalobci nárok na náhradu nájemného po dobu trvání výpovědní doby nepřiznal, neboť by to bylo dle názoru soudu v rozporu s ustanovením § 8 o.z., jako zjevné zneužití práva, které podle tohoto ustanovení nepožívá právní ochrany. Žalovaný v druhé polovině listopadu a prosinci 2018 byt evidentně neužíval, v tomto bytě již žalobce prováděl opravy, není tedy namístě, podle názoru soudu, přiznat mu právo na náhradu za výpovědní dobu.

11. Dále žalobce uplatnil nárok na náhradu škody způsobené žalovaným v předmětném bytě nadměrným opotřebením tohoto bytu, které bylo nad rámec běžného opotřebení.

12. Podle ustanovení § 2293 odstavec 1 o.z. nájemce odevzdá byt ve stavu, v jakém jej převzal, nehledě na běžné opatření při běžném užívání a na vady, které je povinen odstranit pronajímatel.

13. Žalobce uvedl, že v bytě bylo třeba provést opravu podlahy a odlomeného rohu zdi, opravu poškozených vnitřních dveří, úklid bytu včetně úklidu elektrických spotřebičů (znečištěná trouba a varná deska), odstranění televizoru s držákem a satelitu, který v bytě žalovaný zanechal, a provést výmalbu celého bytu. Výmalba byla v bytě značně poškozená tím, že žalovaný jako silný kuřák v bytě kouřil, stěny byly proto velmi zažloutlé a nasáklé pachem z kouře. Skutečnost, že žalovaný byl kuřák, vyplynula jednak z lékařských zpráv žalovaným předložených, ale také z mailové žádosti žalovaného, zda by bylo možné v domě zřídit kuřárnu. Z předložených fotografií žalovaným odevzdaného bytu a z výpovědi svědků [celé jméno svědka] a [celé jméno svědkyně] bylo rovněž zjištěno, že stěny v bytě byly silně nasáklé pachem z kouření a byly silně zažloutlé. Žalovaný zpochybnil, že by odpovídal za škody v bytě, kromě odklizení televizoru a satelitu a výmalby, když hodnotu těchto prací, podle svého uvážení stanovil na částku 2 000 Kč. Další poškození bytu vyloučil. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka], stejně jako z rozpočtu na opravy v bytě, soud zjistil, že společnost [právnická osoba] z důvodu provedených oprav nakonec požadovala pouze částku 15 525 Kč za malby, úklid, opravy poškozených stěn a rohů, když svědek [celé jméno svědka] v řízení vypověděl, že fakticky tato částka představovala pouze náklady spojené s výmalbou, což také odpovídá předloženému rozpočtu. Vzhledem ke značnému poškození stěn v bytě právě z důvodu kouření má soud za to, že částka 15 525 Kč je částkou odpovídající nákladům na výmalbu, proto soud žalobci tuto částku v plném rozsahu přiznal, aniž by dokazování dále doplňoval znaleckým posudkem, který k prokázání výše škody navrhl žalobce., 14. Nedůvodným shledal soud nárok žalobce na zaplacení částky 1 669 Kč za roční servis kotle.

15. Podle § 2294 o.z. zařízení a předměty upevněné ve zdech, podlaze a stropu bytu, které nelze odstranit bez nepřiměřeného snížení hodnoty, nebo bez poškození bytu nebo domu, přecházejí upevněním nebo vložením do vlastnictví vlastníka nemovité věci.

16. V daném případě žalobce ani netvrdil, že by kotel, za jehož revizi požadoval úhradu částky 1 669 Kč, nebyl v jeho vlastnictví. Žalobci tak vznikla povinnost provádět každoroční revizi tohoto kotle a čištění spalinových cest, nejednalo se dle názoru soudu o běžnou údržbu, jak ji má na mysli ustanovení § 2 nař. vl. č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, když podle tohoto ustanovení se běžnou údržbou mimo jiné rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písmeno g) nařízení. Ust. § 4 písmeno g) stanoví, že v tomto případě se jedná o opravy zde vyjmenovaných předmětů, když plynové kotle zde uvedeny nejsou. Ust. § 5 citovaného nařízení pak vymezuje drobné opravy podle výše nákladů, které na jednu opravu nesmějí přesáhnout částku 1 000 Kč.

17. V daném případě tak nejenže revize kotlů není v citovaném nařízení uvedena, ale nejednalo se ani o opravu a i kdyby se o opravu jednalo, částka za tento úkon přesáhla stanovených 1 000 Kč. Soud tak má za to, že náhrada v tomto případě žalobci nenáleží. V řízení také nebylo prokázáno, že by žalovaný s úhradou této částky vyslovil souhlas. Žalovaný souhlasil se zajištěním revize společně pro všechny nájemníky a se zpřístupněním bytu, nikoliv s úhradou za tuto službu.

18. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že soud přiznal žalobci celkem právo na zaplacení částky 37 525 Kč ([číslo] + 13 800 + 6 900 + 15 525 = 37 525), spolu s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení, který byl žalobci přiznán dle § 1970 o.z., naopak soud žalobu zamítl ohledně požadované náhrady nájemného ve výši 19 900 Kč celkem a náhrady za servis plynového kotle ve výši 1 669 Kč, tedy celkem 20 769 Kč.

19. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odstavec 2 o.s.ř., žalobce byl ve věci úspěšný ze 64%, neúspěšný z 36%, od jeho úspěchu tak soud odečetl neúspěch a rozdíl ve výši 28% z vynaložených nákladů soud žalobci přiznal. Náklady řízení žalobci vznikly za zaplacený soudní poplatek ve výši 2 915 Kč, odměnu právního zástupce žalobce v souladu s ustanovením § 7 a 11 odstavec 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, za 6 úkonů právní služby po 3 460 Kč (převzetí věci, výzva k plnění, sepis žaloby, 3 x účast na ústním jednání), dále soud přiznal náhradu hotových výdajů dle § 13 odstavec 1 a 4 advokátního tarifu, 6 x 300 Kč, 21% DPH ve výši 4 737,60 Kč, celkové náklady 30 212,60 Kč, 28% z této částky pak činí 8 459,64 Kč.