24 C 255/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní Mgr. Evou Brožíkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 412 750 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, že žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 4 430 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 4 430 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 408 320 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 408 320 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaná je povinna do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalobci, k rukám právního zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, na náhradě nákladů řízení částku ve výši 621 126,20 Kč.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit státu na účet Obvodního soudu pro Prahu 9 na náhradě nákladů řízení částku ve výši, jež bude vyčíslena v samostatném usnesení.

1. Žalobkyně se ve dvou řízeních domáhala na žalované zaplacení částky ve výši 1 906 916,38 Kč s příslušenstvím a 1 238 250 Kč s příslušenstvím (věc sp. zn. 24 C 17/2021; řízení byla spojena usnesením zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí], č. j. 24 C 255/2020 - 41) a náhrady nákladů řízení z titulu smlouvy o podnájmu, kdy předmětem podnájmu byly kancelářské a skladové prostory v hale [anonymizováno], kancelářské prostory v hale [anonymizováno], parkovací místa v areálu a venkovní prostor [anonymizováno], vše v rámci objektů zapsaných na [list vlastnictví] v k. ú. [část obce], [územní celek] (dále jen„ prostory“ nebo„ předmět podnájmu“), nacházejících se na adrese sídla žalované. Nájemné bylo původně v částce 325 00 Kč bez DPH, následně však došlo k navýšení o inflaci, kdy nájemné bylo v částce 341 116 Kč bez DPH pro období od [datum]. Žalovaná se koncem roku [rok] začala dostávat do prodlení s úhradou podnájemného. Žalobkyně tak požadovala úhradu dlužného podnájemného za období květen [rok] ve výši 255 916,38 Kč a za obdobní od června [rok] do prosince [rok] ve výši 412 750 Kč měsíčně.

2. Žalovaná uvedla, že žalobkyni zasílá od [datum] částku 20 000 Kč týdně. Od vyhlášení nouzového stavu v březnu [rok] čerpá veškeré dostupné podpůrné programy poskytované ze strany orgánů státní správy. Je si vědoma svých závazků vůči žalobkyni, avšak v tuto chvíli ji ekonomická situace nedovoluje uhradit pohledávku, tak jak žalobkyně navrhuje. I nadále je tak připravena hradit splátky ve výši 20 000 Kč týdně. V podání ze dne [datum] žalovaná uvedla, že předmět nájmu nebylo možné v prosinci [rok] řádně užívat, předmět nájmu nebyl způsobilý řádnému užívání, když byly demontovány chlazení, svítidla, rolety, vypínače, kryty elektrických zásuvek a další.

3. V průběhu řízení docházelo k částečným zpětvzetím žaloby a současně bylo rozhodnuto částečným rozsudkem pro uznání čj. 24 C 255/2020-84 ze dne [datum rozhodnutí]. Předmětem řízení tak zůstala částka 412 750 Kč, představující výši podnájemného za měsíc prosinec [rok].

4. Mezi účastníky bylo nesporným, že dne [datum] byla uzavřena podnájemní smlouva na uvedené prostory, která byla ukončena k [datum], neboť k tomuto dni byl taktéž ukončen nájemní vztah žalobkyně. Dále bylo mezi účastníky nesporným, že výše podnájemného za měsíc prosinec [rok] byla v částce 412 750 Kč včetně DPH. Mezi účastníky zůstalo sporné, zda žalobkyně měla nárok na zaplacení podnájemného, když žalovaná tvrdila, že předmět podnájmu žalovaná nemohla od konce listopadu [rok] až do konce prosince [rok] řádně užívat, kdy měla žalobkyni vyzvat k nápravě závadného stavu. Žalobkyně na podané žalobě trvala s tím, že předmět podnájmu byl v měsíci prosinec [rok] způsobilý k užívání.

5. Zdejší soud ve věci rozhodl rozsudkem č.j. 24 C 255/2020-130 ze dne [datum rozhodnutí] tak, že žalobu v plném rozsahu zamítl (výrok I.) a žalobkyni uložil zaplatit žalované náhradu nákladů řízení (výrok II) a náklady státu (výrok III).

6. K odvolání žalobkyně rozhodl Městský soud v Praze usnesením čj. 13 Co 169/2022-174 ze dne [datum rozhodnutí] tak, že rozsudek soudu prvého stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. V odůvodnění svého rozhodnutí mimo jiné uvedl, že soud prvního stupně se zaměřil pouze na kancelářské prostory, kdy ohledně způsobilosti skladových prostor, parkovacích míst a venkovních prostor nebylo žalovanou ničeho namítáno. Dále uvedl, že je povinností žalobkyně zajistit podnájemci možnost řádného nerušeného užívání předmětu podnájmu. Dle odvolacího soudu je tak otázka, zda má žalobkyně nárok na celou výši podnájemného za prosinec [rok] či jen část odpovídající době od [anonymizováno] – [anonymizováno] [datum] a také za jaké prostory, které měla žalovaná v podnájmu.

7. Usnesením zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí], čj. 24 C 255/2020-162 byla připouštěna změna v osobě žalobce novým žalobcem se stal [celé jméno žalobce].

8. Po zrušení rozsudku účastníci nesporným, že výše podnájemného byla sjednána jednotnou částkou 412 750 Kč s DPH za všechny prostory včetně energií a podnájemné tak nebylo žádným způsobem diferencována na jednotlivé prostor.

9. Po poučení dle § 118 a odst. 1 a 3 o.s.ř. týkající se způsobilosti užívání veškerých nemovitostí onačených [anonymizována dvě slova], parkovacích míst a venkovního areálu žalovaná uvedla, že vzhledem k veškerým úkonům a zásahům, které žalobce, resp. jeho právní předchůdce provedl, v listopadu [rok] došlo ke znemožnění užívání podnajatých prostor v celém rozsahu, kdy žalovaná je výrobní společností a její veškerá činnost je zcela závislá na administrativním zázemí přípravy a řízení výroby, obchodní činnosti a následné distribuce vyrobených výrobků.

10. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním 11. Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena podnájemní smlouva k prostorům, kdy se žalovaná zavázala hradit ujednané nájemné ve výši 325 000 Kč měsíčně bez DPH. Podnájem byl ujednán na dobu do [datum], nejdéle však na dobu trvání nájemního vztahu. Podnájemné mohlo být dle čl. 3 být každý rok zvýšeno o výši inflace. Předmětem podnájmu byly kancelářské a skladové prostory v hale [anonymizováno], kancelářské prostory v hale [anonymizováno], parkovací místa v areálu a venkovní prostor [anonymizována dvě slova] Součástí smlouvy byla příloha [číslo] zakreslující předmět podnájmu, kdy prostory v podnájmu žalované jsou vyznačeny modrou nepřerušovanou čárou a prostory v podnájmu třetích osob jsou vyznačeny modrou a zelenou přerušovanou čárou. [příjmení] přízemí budovy [anonymizována dvě slova] činila 259 m2, kdy část měla pronajatou žalovaná a část [právnická osoba] (smlouva o podnájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne [datum] včetně příloh, schéma budovy [anonymizována dvě slova], fotografie budovy 1a, 1b a 1d, situační plánek).

12. Celková plocha 1. poschodí budovy [anonymizována dvě slova] činila 252m2, kdy kancelář označenou bodem 9 užíval žalobce a kancléř pod bodem 6 sloužila žalované jako zasedací místnost (schéma budovy [anonymizována dvě slova] I. Poschodí).

13. Dne [datum] vyzvala žalovaná právního předchůdce žalobce k odstranění vad podnájmu, když právní předchůdce žalobce na začátku měsíce prosinec [rok] měl demontovat veškeré odnímatelné vybavení předmětu podnájmu (světla, vypínače, elektrické zásuvky, klimatizace, rolety apod.), čímž došlo k tomu, že žalovaná nemohla prostory řádně využívat. K nápravě žalovaná právnímu předchůdci žalobce dala lhůtu 3 dnů ode dne doručení výzvy. Současně jej žalovaná upozornila, že jelikož prostor vykazuje vady bránící jeho řádnému užívání, které jím byly způsobeny, nemá právní předchůdce žalobce od začátku měsíce prosinec [rok] do doby odstranění uvedených vad nárok na úhradu sjednaného podnájemného (e-mail ze dne [datum]).

14. Dne [datum] zaslal právního předchůdce žalobce žalované reakci na dopis ze dne [datum], ve kterém uvedl, že demontáž měla proběhnout ve 4 malých kancelářích, které žalovaná již zcela vyklidila v souvislosti s ukončením nájmu i podnájmu k [datum], a dále v jednacích místnostech, kde byly demontovány rolety a svítidla, a které byly taktéž vyklizeny. Současně žalované sdělil, že její výzvu považuje za účelovou až absurdní, kdy nepředpokládá, že by žalované mohlo vadit, že nebude schopna zapnout chlazení ve vyklizených místnostech, či že nebude schopna zatáhnout rolety v jednacích místnostech, kde není možné realizovat jednání. Dále byla žalovaná upomenuta o nutnosti vyklidit prostory k [datum], kdy dochází k zániku podnájemní smlouvy, a konečně byla žalovaná vyzvána k úhradě podnájemného za měsíce říjen až prosinec [rok] ve výši 412 750 Kč za každý z těchto měsíců (e-mail ze dne [datum], reakce na dopis ze dne [datum] ze dne [anonymizována dvě slova]).

15. Fotografie žalované zachycují jističovou skříň, demontáž rolet, demontáž stropních svítidel, zásuvek a vypínačů. K tomuto se právní předchůdce žalobce vyjádřil tak, že fotografie neprokazují, kdy byly tyto pořízeny a kdy došlo k samotné demontáži, avšak uvedla, že dne [anonymizováno] potažmo [datum] došlo z její strany k odstranění rolet, a světel, avšak zásuvky neodstraňoval.

16. Svědkyně [celé jméno svědkyně] vypověděla, že právní předchůdce žalobce je společnost jejího manžela, jednatel žalované je její švagr. V prosinci [rok] byla v prostorách pouze jednou, a to asi v sobotu před Vánoci, kdy svému manželovi pomáhala odvézt věci z kanceláře. Nemovitost byla v pořádku, kanceláře byly klasicky vybavené. Svědkyně si nepamatovala, zda byla v prostorech i v listopadu [rok], není si vědoma kamerového dohledu, neví, co se v prostorech demontovalo. 17. [celé jméno žalobce] ve své účastnické výpovědi vypověděl, že je jednatelem spol [právnická osoba], v období listopadu až prosinec [rok] se vědělo, že nemovitost bude potřeba vyklidit a předat do konce roku, o čemž upozorňoval pana [příjmení] Pan [anonymizováno] však relevantně neodpověděl a pan [celé jméno žalobce] tedy začal vyklízet své věci tak, aby bylo prostory možné předat do konce roku [rok]. Dále uvedl, že začátkem prosince se demontovaly věci, které byly ve vlastnictví [právnická osoba], takže se odstranily venkovní jednotky, vnitřní jednotky klimatizace, a to dne [datum], dne [datum] byla demontována svítidla a rolety, avšak pouze z jedné místnosti. Všechny místnosti již byly prázdné, vystěhované, nikdo v prostorech delší dobu nepůsobil, sama žalovaná byla přestěhována na jinou adresu. [právnická osoba] tak žádným způsobem nezasahovala do provozuschopnosti žalované. Jelikož z důvodu onemocnění Covid byl nedostatek lidí, nemohl pan [celé jméno žalobce] čekat na termín [anonymizováno] prosince, a vše vystěhovat, ale musel zvolit jiný termín. Předmětná místnost, v níž došlo k demontáži, má plochu 100 m2, z celkové výměry 4 300 m prostoru. Pan [celé jméno žalobce] dále vypověděl, že v předmětné místnosti již nebylo žádné vybavení, žádný nábytek, a v době demontáží na nikoho nenarazil. Demontáže proběhly v sobotu [anonymizováno] a [anonymizováno] prosince. Dále pan [celé jméno žalobce] uvedl, že v prostorech měl také svou kancelář, kterou vystěhovával již od listopadu. Pan [celé jméno žalobce] dále uvedl, že demontáž prováděla společnost, ve které působí jeho dcera. Prostory [anonymizováno] byla budova kanceláří, kde žalovaná měla v podnájmu prostory. Opakovaně byla žalovaná e-mailem upozorněna na to, že je nezbytné prostory vyklidit do konce roku [rok], aby mohlo dojít k předání prostor. S majitelem prostor bylo dohodnuto, že zde nemohou zůstat venkovní a vnitřní klimatizační jednotky, svítidla, kdy navíc byly demontovány rolety. Samotné prostory, které měla žalovaná v podnájmu, byly v době provedení demontáže prázdné, bez jakéhokoli vybavení. Pan [celé jméno žalobce] neví o tom, že by byly demontovány žaluzie, když si není vědom, že by někde byly. Není si vědom, že by se demontovalo něco jiného, či že se něco ztratilo. 18. [jméno] [příjmení] ve své účastnické výpovědi vypověděl, že je členem představenstva žalované. V podnájmu byly zejména obchodně výrobní prostory, kdy o ukončení provozu areálu se žalovaná prvotně dozvěděla od vlastníka objektu. Žalovaná prostory řádně užívala a chtěla tyto užívat do konce doby, na kterou byly pronajaty. Stěhování však začalo již v listopadu. Dne [anonymizováno] listopadu se pan [příjmení] setkal s panem [celé jméno žalobce], jelikož se začaly demontovat věci z kanceláří, které byly částečně vystěhované. Žalovanou nikdo nikdy neupozornil na to, co bude předmětem demontáží a odvozu vybavení, které v podstatě umožňuje fungování prostor tak, jak byly pronajaty, tj. s veškerým vybavením jako světla, rolety, žaluzie a chladící boxy, které fungovaly současně jako topné jednotky. Pan [anonymizováno] uvedl, že vyzval pana [celé jméno žalobce], aby přestal odvážet věci, které omezují užívání prostor, kdy pan [celé jméno žalobce] toto nevyslyšel. Přestože pan [příjmení] a pan [celé jméno žalobce] komunikovali osobě a i telefonicky, již v prosinci v prostorech nebyly uvedené věci, kdy tak až v prosinci [rok] pan [příjmení] požádal zástupce žalované, aby žalobkyni písemně vyzval k odstranění vad. Prostory nebyly vhodné k užívání, když žalovaná zde uskutečňovala porady v rámci stěhování, a byla nucena leckdy i potmě, když v prostorech nebyly vypínače ani světla. Pan [anonymizováno] dále vypověděl, že k demontážím došlo již [anonymizováno] listopadu, kdy sdělil dceři pana [celé jméno žalobce], která vystěhování zajišťovala, a která demontovala například také žaluzie, které měl pan [příjmení] ve své kanceláři a které byly ve vlastnictví žalované. Dcera pana [celé jméno žalobce] měla panu [příjmení] sdělit, že jí pan [celé jméno žalobce] řekl, že se má demontovat všechno. Pan [anonymizováno] tak například musel i do auta dcery pana [celé jméno žalobce] pro hasicí přístroje, které byly taktéž demontovány. S dcerou pana [celé jméno žalobce] byl demontážím přítomen její přítel, pan [celé jméno svědka]. Přítomni dále byli kolegové a zaměstnanci pana [příjmení], resp. žalované. Pan [anonymizováno] vypověděl, že žalovaná nebyla panem [celé jméno žalobce] upozorněna na odmontování světel, rolet apod., které na konci listopadu a začátkem prosince zmizely.

19. Svědkyně [celé jméno svědkyně] vypověděla, že její otec je jednatelem spol. [právnická osoba], žalované víceméně nezná. V prosinci [rok] v prostorech demontovala věci jeho otce. V listopadu [rok] se v prostorech možná byla podívat, ale určitě zde neprobíhala demontáž. Demontovány byly klimatizace, rolety, světla, případně nějaké drobné vybavení. Klimatizace byly demontovány specializovanou firmou [anonymizováno] prosince. Další demontáž probíhala v druhé polovině prosince. Svědkyně uvedla, že spolu s ní byl přítomen její otec a její partner, zaměstnanci specializované firmy, která provedla demontáž klimatizace, a obsluha plošiny. Jelikož byly prováděny likvidace i dalších prostor, byli přítomni i lidé, které neznala. Svědkyně dále vypověděla, že pana [příjmení] viděla jednou, je pravda, že byla panem [příjmení] upozorněna, že rolety v malé kanceláři jsou společnosti žalované, stejně tak jako hasicí přístroje, kdy rolety i hasicí přístroje byly vráceny. Kdy přesně k tomuto došlo, si svědkyně nepamatuje, avšak tvrdí, že to bylo určitě v měsíci prosinec. Dle svědkyně určitě nedošlo k demontáži všech světel, sama nedemontovala žádné zásuvky a vypínače. Svědkyně dále uvedla, že o kamerovém záznamu nebo zařízení ničeho neví, není si toho vědoma, je pravda, že její otec neměl asi úplně přehled o tom, jaká zařízení jsou žalobkyně a jaká žalované. Svědkyně si nevybavuje, co dělala [anonymizováno] – [datum], avšak kamerové zařízení muselo být demontováno v prosinci [rok], neboť byla nezbytná plošina. V zasedací místnosti byla demontována zelená závěsná světla a zelené rolety, které nebyly pana [příjmení]. Ve velké kanceláři byly demontovány dvě klimatizační jednotky, rolety. V průchozí kanceláři byla demontována jedna klimatizační jednotka. Tato byla také demontována v kanceláři pana [celé jméno žalobce]. Rolety byly demontovány možná na recepci. Svědkyně konečně uvedla, že v zasedací místnosti byl starý konferenční stůl jejího otce a sedačka. Ve velké kanceláři a v průchozí kanceláři nic nebylo, dle jejího názoru byly vyklizeny.

20. Svědek [celé jméno svědka] vypověděl, že jednatel žalobce je jeho budoucí tchán, zná se také s panem [příjmení]. V prostorách společnosti svědek byl asi 2x až 3x v prosinci, když pan [celé jméno žalobce] nabídl, že si mohou vzít klimatizaci a světla. V prostorech byl spolu s panem [celé jméno žalobce], paní [celé jméno svědkyně] a zástupci společnosti, která demontovala klimatizace. Kanceláře byly opuštěné, žádný nábytek zde nebyl. V prostorech neviděl pana [příjmení], ale viděl pana [příjmení], s tímto však nehovořil. Svědek uvedl, že demontoval pouze zelená světla na stropě, nedemontoval žádné vypínače a zásuvky. Na schodišti byla světla, která taktéž byla demontována. Svědek neví, co dělal dne [anonymizováno] a [datum]. Ohledně kamerového systému uvedl, že tento tam možná byl, avšak o jeho demontáži nic neví. Pokud jde o paní [celé jméno svědkyně] starší, ta byla možná přítomna. Ohledně žaluzií svědek uvedl, že pan [příjmení] říkal, že jsou jeho, a proto tam byly ponechány.

21. Svědek [celé jméno svědka] vypověděl, že zná pana [příjmení] i pana [příjmení], je zaměstnancem jejich společnosti. Pana [celé jméno žalobce] zná od vidění. Svědek pracuje jako provozní technik, má na starosti provoz společnosti a údržbu. Ke stěhování docházelo [anonymizováno] prosince, prostory však byly využívány do posledního týdne [rok]. Ze strany pana [celé jméno žalobce] docházelo k demontáži určitých věcí v budově, kde bylo vše využíváno. Administrativní budova byla vyklízena až na konci roku [rok]. Svědek uvedl, že docházelo k demontáži zásuvek, světel a vypínačů, avšak demontáž byla neodborně provedená, neboť některá část byla bez ochrany a pod napětím. Dále byly demontovány klimatizační jednotky, a prostory tak nebyly provozuschopné. Také byly demontovány hasicí přístroje. Demontáž probíhala v zasedací místnosti, v kancelářích a na chodbě. Prostory byly vyklizeny určitě v polovině prosince [rok]. Světla, zásuvky, vypínače byly demontovány v listopadu [rok], asi poslední týden. Svědek dále uvedl, že klimatizace byla demontována později, ne spolu se světly. Není si však vědom kdy přesně, ale prostory v té době určitě vyklizeny nebyly. Svědek uvedl, že neví, kdo přesně demontáž prováděl, ale ví, že tam byl pan [celé jméno žalobce] s manželkou, a dále muž se ženou, které neznal. Ví, že pan [příjmení] hovořil s panem [celé jméno žalobce] ohledně hasicích přístrojů. Svědek uvedl, že administrativní budovy se stěhovaly koncem roku, výrobní budovy někdy v polovině roku. Prostory se používaly k různým poradám a sezením, do poloviny prosince [rok]. Svědek uvedl, že neví, kdy přesně bylo demontováno chladící zařízení, ale pokud jde o demontáž elektrických zařízení, tomu byl ten víkend přítomen. Ohledně [právnická osoba] uvedl, že jednatelem je pan [příjmení] a pan [příjmení], neví však, kdo je společníkem, kdo prokuristou, ani kde společnost sídlí. Ví však, že živnostenské oprávnění měli na elektromontáž, revize a zkouška elektrického zařízení, kdy on byl odpovědným zástupcem. Konečně uvedl, že pokud jde o demontáž zásuvky, asi by toto dokázal opravit, zásuvky jsou levné, avšak bylo jich demontováno velké množství. 22. [jméno] [příjmení] ve své účastnické výpovědi vypověděl, že společnost žalované se stěhovala, kdy se jednalo o výrobní prostory a dvoupatrovou administrativní budovu, o rozloze asi 3 000 m2. Stěhovalo se veškeré vybavení, vyklizeno bylo na konci prosince [rok]. Samotně stěhování mělo více fází. V nové budově žalovaná neměla veškeré prostory zařízeny. Zasedací místnost byla vyklizena jako poslední, kdy nejprve byly vyklízeny nějaké kancelářské prostory, a následně další v průběhu prosince [rok]. První demontáž byla poslední týden v listopadu, kdy svědek musel do práce a byl v prostorech od rána, kdy přijel pan [celé jméno žalobce] se ženou, pan [celé jméno svědka], paní [celé jméno svědkyně], která s sebou měla i dítě, avšak jelikož tito při procházení prostor dělali hluk, zavřel se svědek v kanceláři. Z okna viděl a slyšel, jak se pan [příjmení] a pan [celé jméno žalobce] hádali o hasicích přístrojích, které byly vynášeny, kdy toto také viděl. Dále uvedl, že světla, vypínače a zásuvky byly demontovány následující víkend, kdy svědek psal SMS zprávu panu [příjmení] dne [datum] s tím, že svědek málem sáhl do otevřené zásuvky. U demontáže však přítomen nebyl. Nejprve byly demontovány světla a vypínače, poté i klimatizace. Začátkem prosince také byly z místnosti serverovny demontovány videorekordéry a nějaká záznamová zařízení. Kamery byly demontovány až s venkovní klimatizační jednotkou, kdy byla použita plošina. Ohledně klimatizací uvedl, že tyto v prostorech byly ještě začátkem prosince, avšak nebyly ve vlastnictví žalované. Má za to, že klimatizace byly demontovány v první polovině prosince. Není si vědom, že by byl panem [celé jméno žalobce] informován o tom, že se bude něco vyklízet. Pouze, když se on a pan [celé jméno žalobce] setkali, bylo mu řečeno, že se bude vyklízet kancelář, avšak o demontáži mu nebylo ničeho řečeno. O ukončení podnájmu se dozvěděl již v březnu [rok], od pana [celé jméno žalobce] pak v létě toho roku. O tom, že prostory je třeba vyklidit do konce roku [rok], žalovaná věděla, avšak ze strany pana [celé jméno žalobce] nebyla sdělena žádná oficiální informace ohledně demontáží. Společnost žalované v areálu působila od roku [rok], v pronájmu v administrativních budovách byli asi až od roku [rok]. Prostory [anonymizováno] byly tvořeny dvoupatrovou administrativní budovou, kdy dole byla recepce. Tato však byla průchozí i do vedlejší části, kterou měla v podnájmu jiná společnost. Dole taktéž byly dvě menší místnosti, a to serverovna, příslušenství a malý sklad. V horní části budovy byly veškeré kanceláře, až na kancelář pana [celé jméno žalobce], v podnájmu žalované. Jednalo se o velkou kancelář, zasedací místnost, dvě menší kanceláře, sociální příslušenství a kuchyň. Průchozí kancelář byla průchozí do kanceláře pana [celé jméno žalobce] [ulice] hala byla jednopatrovou budovou o rozloze asi 2 500 m2, jejíž součástí byl stav, a byla zde malá ocelová vestavba. Dvě klimatizační jednotky byly ve výrobní budově, v administrativní budově bylo asi 5 vnitřních jednotek. Již neví, kolik jich bylo venkovních. Není také, zda byly odstraněny jednotky ve výrobní hale, kdy tyto se používaly pro defektní poruchu. [ulice] klimatizační jednotky se používaly k chlazení a topení.

23. Svědek [celé jméno svědka] vypověděl, že v areálu prováděl údržbu, jeho společnost přebírala veškeré prostory areálu a předávala spol [anonymizována dvě slova]. Problémy s topením, zimou, byly v celém areálu, ale problém nebyl tak velký, zda se dotápělo klimatizacemi neví. Když měl někdo problém obrátili se na ně jako správce. Žalovaná se přestěhovala vedle do [anonymizováno], tj. cca o 300metrů dál. O nějakých problémech ví, na konci byla hala volně přístupná všem z okolí, byly uřezané zámky.

24. Svědkyně [celé jméno svědkyně] vypověděla, že její společnost měla podnajaté prostory ve stejné budově jaká žalovaná, kdy se jednalo o prostory přízemí budovy [anonymizována dvě slova] označené pod bodem zakroužkovaná 1. Žalovaná se ve svých prostorech nenacházel již 1-2 měsíce před skončením podnájmu, kdy v prosinci [rok] v prostorách již nebyla, odstěhovala se někam vedle. O demontáži klimatizací jí není nic známo, v místech bylo ústřední topení, které se nedalo regulovat, ventily nefungovaly a stále topilo a byla tam horko, nikdy tam nebyla zima.

25. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu, soud posoudil věc po právní stránce a dospěl k závěru, že žaloba důvodná pouze částečně, přičemž pro posouzení věci jsou rozhodná ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“).

26. Po právní stránce soud věc posoudil v podle § 2215, § 2217 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“), kdy mezi žalobkyní a žalovanou vznikl právní vztah, který se podle svého obsahu řídí úpravou nájmu, neboť užívací právo bylo zřízeno třetí osobě za úplatu (srovnej BAJURA, Jan, Zřízení užívacího práva k věci třetí osobě nájemcem, IN: ŠVESTKA, Jiří, DVOŘÁK Jan, et. al., Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. (§ 1721–2520, relativní majetková práva, první část, dostupné z ASPI). V souladu s výše uvedeným soud věc aplikoval na vztah účastníků obdobně § 2205, § 2208 odst. 1 o. z., kdy pro rozhodnutí ve věci bylo nezbytné posoudit, zda žalobkyně umožnila žalované řádně užívat prostory až do skončení podnájemní smlouvy.

27. Nejprve se soud zabýval otázkou, jaké prostory a o jaké výměře měla žalovaná podnajaté.

28. Dle podnájemní smlouvy měla žalovaná v podnájmu kancelářské a skladové prostory v hale [anonymizováno], kancelářské prostory v hale [anonymizováno], parkovací místa v areálu a venkovní prostor [anonymizováno] Součástí smlouvy byla příloha č 2, která specifikovala, které prostory jsou ve výlučném podnájmu žalované a které jsou ve určeny ke společnému užívání. Prostory ve výhradním podnájmu žalované jsou vyznačeny modrou nepřerušovanou čárou a prostory ve společném užívání a případně třetích osob jsou vyznačeny modrou a zelenou přerušovanou čárou. Dle schématu tak žalovaná měla mít ve výlučném podnájmu prostory označení bodem 1 a 2, prostory pod bodem 3,4,5 sloužili ke společnému užívání. V řízení však bylo prokázáno, a to svědeckou výpovědí svědkyně [celé jméno svědkyně], účastníka [jméno] [příjmení], fotografií 1a, že prostor v přízemí budovy [anonymizována dvě slova] označený bodem 1 a 2 měla ve výlučném užívání [právnická osoba], a žalovaná v měla ve výlučným podnájmu či společném podnájmu prostory označené bodem 3, 4 a 5. V 1. patře měla žalovaná ve výlučném podnájmu prostory označené bodem 1, 2, 3, 5, 6. [jméno] [příjmení] ve své účastnické výpovědi výslovně uvedl, že dole měli v podnájmu recepci, která byla průchozí do místnosti jiného nájemce, s tím, že ostatní prostory byli jejich a horní části budovy měli dle jeho výpovědi celou, vyjma kanceláře žalobce, kdy prostor označený bodem 6. byla zasedací místnost.

29. Pokud jde o výměru jednotlivých prostor vycházel soud ze schématu přízemí a prvního patra budovy [anonymizována dvě slova] a ze situačního plánku prostot. Výměra prostor v podnájmu žalované v přízemí budovy [anonymizována dvě slova] činila 107,3 m2 (70,6 +16+20,78), v 1. patře budovy [anonymizována dvě slova] činila 229,9m2 (29+15,2+9,6+60+116,1), výměra haly [anonymizováno] činila 3 562 m2 (989+113+ [číslo] [číslo]), výměra parkovacího místa činila 180 m2 a venkovních prostory [anonymizováno] činila 456 m2. Celková výměra všech podnajatých prostor žalované tak činila 4 535 m2. Výši jednotlivých výměr žalovaná žádným způsobem nesporovala.

30. Dále se soud zabýval otázkou, zda výše nájemného bylo stanovena celkovou částku za všechny prostory či zda výše nájemného byla rozdělena dle typu jednotlivých prostor. U jednání dne [datum] účastníci učinili nesporným, že výše podnájemního 412 750 Kč byla stanovena jednotnou částkou za všechny předměty podnájmu a nájemné tak nebylo žádným způsobem diferencováno na jednotlivé prostory. Na základě toto tvrzení soud musel zjistit výši nájemného za jeden m2 prostor a dospěl částce 91Kč m2 (412 750 Kč: 4535 m2).

31. Dále se soud zabýval otázkou, zda měla žalovaná možnost užívat prostory řádné až do skončení podnájemního vztahu tj., zda má žalobkyně nárok na celou výši podnájemného za prosinec [rok] či jen část a za jaké prostory. Žalobce ve své výpovědi uvedl, že dne [anonymizována dvě slova] došlo k odmontování svítidel a rolet ze zasedací místnosti, kdy všechny místnosti byly v té době již prázdné. Toto potvrdili i svědci [celé jméno svědka] [celé jméno svědkyně], kteří shodně uvedli, že došlo k odmontování zelených závěsných světel ze zasedací místnosti v 1. patře budovy, kdy se jednalo o již prázdnou kancelář. Pokud se jedná o klimatizační jednotky žalobce uvedl, že klimatizační jednotky byly demontovány počátkem prosince, a svědkyně [celé jméno svědkyně] uvedla že k jejich demontáži došlo specializovanou firmou dne [datum]. Žalovaná tvrdila, že k demontážím zařízení došlo již v listopadu [rok], avšak toto její tvrzení se jí nedařilo žádným způsobem prokázat, a to ani svědeckou výpovědí svědka [celé jméno svědka], který vypověděl, že k demontáži světel, zásuvek a vypínačů došlo na konci listopadu [rok], avšak svědeckými výpověďmi svědků [celé jméno svědka], [celé jméno svědkyně] bylo prokázáno, že světla byla odmontována až [datum]. Pokud jde o demontáž zásuvek a vypínačů žalovaná neprokázala, že by žalobkyně přistoupila k jejich demontáži, kdy vyslechnutí svědci [celé jméno svědka], [celé jméno svědkyně], toto zcela popřeli, svědek [celé jméno svědka] nevěděl, kdo demontáž prováděl, a ani z předložených fotografií založených stranou žalovanou není nikterak prokázáno, že by se mělo jednat o zásuvky a vypínače v předmětu podnájmu, ani že byli ze strany žalobkyně v listopadu [rok] odmontovány.

32. V řízení tak bylo prokázáno, že nejpozději od [datum], tj. v době, kdy žalovaná mohla prostory na základě podnájemní smlouvy nadále řádně využívat, byly v prostorech již demontovány klimatizační jednotky a světla v zasedací místnosti a žalované tak bylo znemožněno řádné užívání prostor.

33. Soud se dále musel zabývat otázkou, zda nemožnost užívat podnajaté prostory se vztahovala na všechny prostoty dle podnájemní smlouvy či, pouze na část. V řízení bylo prokázáno, že žalované bylo od [datum] (bod 28,29 rozsudku) omezeno užívací právo pouze k zasedací místnosti v 1. patře budovy C11 (místnost pod bodem zakroužkované 6), ze které žalobkyně odmontovala závěsná světla. Pokud jde o ostatní prosty žalovaná po poučení dle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. uvedla, že došlo ke znemožnění užívání prostor v plném rozsahu, kdy žalovaná je výrobní společností a její veškerá činnost je zcela závislá na administrativním zázemí přípravy a řízení výroby. Žalovaná však neuvedla, jakým konkrétním způsobem znemožnil právní předchůdce žalobce žalované užívat prostory hale M1, parkovací místa a venkovní prostor, kdy se pouze omezila na kancelářské prostory v budově C 11, tj. na odmontování svítidel, klimatizací, zásuvek, rolet, kdy i v samotné výzvě k odstranění vad ze dne [datum] žalovaná vyzvala žalobkyni o vrácení veškerého odnímatelného vybavení, zejména světel, vypínačů, klimatizací, elektrických zásuvek a rolet.

34. Tvrzení žalované, že předmětné prostory užívala do konce roku [rok] byly vyvráceny svědeckou výpovědí svědkyně [celé jméno svědkyně], které vypověděla, že při hledání klíčů navštívila 1. patro budovy C11, které bylo zcela prázdné. Svědek [celé jméno svědka] pak sám uvedl, že administrativní místnosti užívali do poloviny prosince [rok] k poradám, výrobní vyklízeli již dříve.

35. Současně bylo v řízení dle soudu prokázáno, že žalovaná svoji veškerou činnost již v prosince [rok] přestěhovala do vedlejších prostor. K tvrzení žalované, že došlo ke znemožnění užívání prostor v plném rozsahu, neboť žalovaná je výrobní společností a její veškerá činnost je zcela závislá na administrativním zázemí přípravy a řízení výroby soud neuvěřil, kdy od prosince měla žalovaná již veškerou svoji výrobní činnost přesunutou do vedlejších prostor, kde měla od [datum] zaspané i své nové sídlo [ulice a číslo], [obec a číslo] (výpis z OR). Skutečnost že žalovaná svoji výrobní činnost přesunula do vedlejších prostor potvrdil ve své výpovědi svědek [celé jméno svědka] [celé jméno svědka], který uvedl, že výrobní činnost se stěhovala v polovině prosince [rok] a administrativní část budovy využívali do poloviny prosince [rok] k různým poradám.

36. Soud dospěl k závěru, že žalobkyně svým konáním, tj. odmontováním svítidel v zasedací místnosti znemožnila ode dne [datum] řádně užívat žalované tyto prostory. Jinými slovy, prostor zasedací místnosti nebyl od [datum] způsobilý k řádnému užívání v souladu s podnájemní smlouvou. Žalovaná tuto skutečnost žalobkyni vytkla dopisem ze dne [datum] a současně sdělila, že uplatňuje právo na prominutí nájemného za celý měsíc prosinec [rok]. Soud je toho názoru, že zejména v měsíci prosinec je k řádnému užívání prostor, ať už se jedná o prostory bytové či nebytové sloužící k podnikání, nezbytné, aby tyto byly vybaveny svítidly. Již z těchto skutečností tak má soud za to, že zasedací místnost nebyla způsobilá k užívání.

37. Pokud jde o demontování klimatizačních jednotek bylo v řízení prokázáno, že budovy byly vybaveny ústředním topením, kdy toto potvrdil i [jméno] [příjmení] ve své účastnické výpovědi a jejich demontáž tak neměla vliv na možnost řádného užívání prostor. Tvrzení pana [příjmení], že klimatizace sloužili ke chlazení, ale i k topení, neboť ráno bylo v kancelářích zima, kdy spol. [příjmení] začínala topit později, bylo vyvráceno svědeckou výpovědí svědkyně [celé jméno svědkyně], která výslovně uvedla, že radiátory nebylo možné regulovat, v kancléřích se tak stále topilo a bylo tam horko. Ani svědek [celé jméno svědka] nepotvrdil nutnost klimatizace jako topného tělesa, kdy uvedl, že v celé fabrice byl problém s topení, ale nebyl velký, o nutnosti topit klimatizacemi nevěděl.

38. Demontování rolet a žaluzií soud neshledává samo o sobě tak podstatným, aby toto znemožnilo užívání prostor ke svému účelu.

39. S ohledem na výše uvedené tak soud žalobu v té části, kde se žalobkyně domáhala na žalované zaplacení částky 4 430 Kč s příslušenstvím, zamítl, jako nedůvodnou. Jedná se o nájemní za nemožnost užívat zasedací místnost v 1. patře budovy C 11 o výměře 116,1m2 v období od [anonymizováno] do [datum].

40. Výpočet výše nájemného za zasedací místnost od [anonymizováno] - [datum], tj za období, kdy žalovaná nemohla zasedací místnost užívat řádně: a. 116,1m2 x 91Kč m2 = 10 565 Kč (měsíční výše nájemného za zasedací místnost); b. 10 565 Kč: 31 = 341 Kč (denní nájemné za zasedací místnost); c. 341 Kč x 13 dní (počet dní kdy žalovaná nemohla zasedací místnost užívat řádně) = 4 430 Kč.

41. Ohledně částky 408 320 Kč soud žalobce vyhověl, kdy žalovaná měla možnost užívat ostatní prostory (vyjma zasedací místnosti v období od [anonymizováno] - [datum]) po celou dobu podnájemního vztahu bez omezení, kdy žalovaná prostory již sama v průběhu prosince [rok] opustila, kdy toto opouštění nebylo v důsledku jednání právního předchůdce žalobce a od [datum] žalovaná již působila na novém místě.

42. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 621 126,20 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 151 259 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 906 916 Kč sestávající z částky 15 940 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky 7 970 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 1 786 916 Kč sestávající z částky 15 460 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 1 a. t. včetně paušální náhrady výdajů ve výši 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 1 238 250 Kč sestávající z částky 13 260 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 1 a. t. a z částky 6 630 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 3 025 166 Kč sestávající z částky 20 420 Kč za každý z osmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 412 750 Kč sestávající z částky 9 980 Kč za každý z jedenácti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně jedenácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 388 320 Kč ve výši 81 547,20 Kč.