40 C 373/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivou Jablonskou ve věci žalobkyně: Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro určení výše nájemného

I. Žaloba s návrhem na určení, že žalovaný je povinen s účinností od , datum, platit žalobci měsíční nájemné v celkové výši , částka, (, částka, za 1 m2) za užívání bytu číslo , hodnota, nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží domu č.p., Anonymizováno, , který je součástí pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, , k.ú. , právnická osoba, , obec , adresa, , na adrese , adresa, , se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení , částka, , k rukám zástupce žalovaného, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou domáhá určení, že žalovaný je povinen s účinností od , datum, platit žalobci měsíční nájemné ve výši , částka, (, částka, za 1 m2) za užívání bytu číslo , hodnota, nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží domu č.p., Anonymizováno, , který je součástí pozemku parcelní číslo , Anonymizováno, , k.ú. , právnická osoba, , obec , adresa, a nachází se na adrese , adresa, (dále jen byt).

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s odůvodněním, že žalobcův návrh na zvýšení nájemného neobsahoval veškeré náležitosti vyžadované § 2249 odst. 1 o.z., kdy nebylo ze strany žalobce doložena výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase, a k takovému návrhu se tedy nepřihlíží.

3. Důkazy v řízení provedenými zjistil soud následující skutečnosti rozhodné pro posouzení věci. Žalobce s žalovaným dne , datum, uzavřel nájemní smlouvu, jejíž předmětem je nájem bytu. Žalobce pověřil správou objektu, ve kterém se nachází byt obchodní společnost , právnická osoba, ., IČO: , IČO, , se sídlem , adresa, , a to příkazní smlouvou k zajištění agendy spojené se správou bytů a nebytových prostor v nemovitostech městské části , adresa, /, Anonymizováno, ze dne , datum, . Dle nájemní smlouvy je žalovanému stanoveno měsíční nájemné ve výši , částka, za 1 m2 (nájemní smlouva č. , Anonymizováno, ze dne , datum, ).Usnesením Rady městské části , adresa, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, bylo rozhodnuto, že se dosavadní výše nájemného ve všech bytech, které má ve svěřené správě žalobce, zvyšuje na , částka, za m2 a měsíc (usnesení Rady městské části , adresa, č.: , Anonymizováno, ze dne , datum, ).Znaleckým posudkem č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, , vypracovaným , jméno FO, , soudní znalkyní v oboru ekonomika-ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků, bylo stanoveno, že obvyklé nájemné v lokalitě k. ú. , právnická osoba, , ve které se nachází byt, činí částku ve výši , částka, /m2 u bytů do 50 m2 a , částka, /m2 u bytů nad 50 m2 (znalecký posudek č. , hodnota, -24 ze dne , datum, ).Dopisem ze dne , datum, žalobce navrhl žalovanému v souladu s § 2249 o.z. zvýšení nájemného z částky , částka, za 1 m2 na částku , částka, za 1 m2, tedy o částku , částka, , což je navýšení o 20 %. Součástí dopisu bylo tvrzení o tom, že žalobce nechal zpracovat znalecký posudek, dle kterého v lokalitě, kde se nachází byt, činí obvyklé nájemné částku ve výši , částka, /m2 u bytů do 50 m2 a , částka, /m2 u bytů nad 50 m2 (návrh pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne , datum, včetně dodejky a plné moci ze dne , datum, , evidenční list č. , Anonymizováno, ze dne , datum, ).Žalovaný na návrh na zvýšení nájemného reagoval dopisem ze dne , datum, , ve kterém namítal, že mu není jasné, z jakého důvodu má dojít ke zvýšení nájemného. Zároveň uvedl, že sporuje oprávněnost nároku žalobce na zvýšení nájemného s tím, že žalobce odkazuje na znalecký posudek, který má být podkladem ke zvýšení nájemného, ale tento posudek nebyl žalovanému, přes jeho žádosti, předložen (dopis ze dne , datum, ).Z ostatních důkazů provedených v tomto řízení soud nezjistil žádné skutečnosti rozhodné pro posouzení věci.

4. Lze učinit následující závěr o skutkovém stavu. Návrh žalobce na zvýšení nájemného ze dne , datum, je neplatný, protože nebylo doloženo ze strany žalobce splnění podmínek dle § 2249 o.z., a v souladu s tímto ustanovením se k návrhu nepřihlíží.Žalobce s žalovaným dne , datum, uzavřeli nájemní smlouvu, jejíž předmětem je nájem bytu, s tím, že měsíční nájemné bylo stanoveno ve výši , částka, za 1 m2 a nájemní smlouva trvá dodnes. Usnesením rady žalobce ze dne , datum, bylo rozhodnuto, že se dosavadní výše nájemného ve všech bytech, které má ve svěřené správě žalobce, zvyšuje na , částka, za m2 a měsíc; toto rozhodnutí se týká i bytu. Dopisem ze dne , datum, žalobce navrhl žalovanému v souladu s § 2249 o.z. zvýšení nájemného z částky , částka, za 1 m2 na částku , částka, za 1 m2, tedy o částku , částka, , což je navýšení o 20 %. Součástí dopisu bylo tvrzení o tom, že žalobce nechal zpracovat znalecký posudek, dle kterého v lokalitě, kde se nachází byt, činí obvyklé nájemné částku ve výši , částka, /m2 u bytů do 50 m2 a , částka, /m2 u bytů nad 50 m2. Ohledně těchto svým tvrzení žalobce odkázal na závěry znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne , datum, .Soud se zabýval řádností návrhu na zvýšení nájemného učiněného žalobcem dne , datum, , protože žalovaný namítl, že žalobce v rámci svého návrhu na zvýšení nájemného nedodržel zákonné podmínky stanovené § 2249 o.z., kdy k návrhu nedoložil srovnatelnou výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. V dané věci soud vyšel z rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , datum, sp. zn. , spisová značka, .Proces zvyšování nájemného z bytu zákon upravuje jako dvoufázový – nejprve musí účastníci nájemního vztahu jednat o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 2249 odst. 1 o. z.) a teprve v případě jeho neúspěchu rozhodne na návrh pronajímatele o zvýšení nájemného soud (§ 2249 odst. 3 o. z.). Nedojde-li k dohodě účastníků o nové výši nájemného a jsou-li splněny zákonné předpoklady, soud rozhodne o obsahu nájemního vztahu a nájemné z bytu určit (s účinností od podání žaloby) konstitutivním rozhodnutím (pro futuro) v řízení podle § 2249 odst. 3, 4 o.z. Žaloba na určení výše nájemného (§ 2249 odst. 3 o.z.) je žalobou určovací (právotvornou), nájemci vznikne povinnost platit vyšší nájemné až po pravomocném rozhodnutí soudu o zvýšení nájemného, byť s účinky od podání žaloby (§ 2249 odst. 3 poslední věta o.z.). První fáze, která je obligatorní, začíná písemným návrhem pronajímatele, v němž nájemci navrhne zvýšení nájemného (§ 2249 odst. 1 o. z.) a končí (§ 2249 odst. 3 o. z.) tím, že nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu sdělí pronajímateli, že s návrhem souhlasí, popř. počínaje prvním dnem třetího měsíce následujícího po jeho dojití začne zvýšené nájemné platit, nebo dá pronajímateli najevo svůj nesouhlas (ať již výslovně nebo tím, že nechá marně uplynout zákonem stanovenou dvouměsíční lhůtu, aniž by začal zvýšené nájemné hradit. Cílem první fáze procesu zvyšování nájemného je umožnit stranám dohodnout se o úpravě výše nájemného mimosoudně. Druhá fáze začíná podáním žaloby pronajímatele o určení (nové) výše nájemného u soudu, kterou se soud může zabývat jen v případě, že žalobě předcházela první fáze; tedy jen v případě, že se pronajímatel neúspěšně pokusil o mimosoudní dohodu o zvýšení nájemného. Návrh pronajímatele na zvýšení nájemného podle § 2249 odst. 1 o. z. (tedy návrh, kterým začíná první fáze procesu zvyšování nájemného) je návrhem na změnu smlouvy o nájmu bytu, pro který stanoví zákon (stejně jako pro nájemní smlouvu v § 2237 o. z.) písemnou formu. Jedná se o jednostranné adresované hmotněprávní jednání; musí proto splňovat obecné náležitosti právního jednání, musí být adresován a doručen nájemci. Z jeho obsahu musí být zřejmé, od kdy má být nájemné zvýšeno, a musí být zřejmá i jeho navrhovaná výše. V § 2249 odst. 1 o.z. jsou stanoveny také další podmínky, které musí návrh pronajímatele splňovat. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného jen do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nesmí být vyšší než 20 % a zvýšení nájemného může nájemci navrhovat až po uplynutí 12 měsíců od poslední změny výše nájemného. Podle § 2249 odst. 1 o.z. se k návrhu, který bude učiněn dříve, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek stanovených v tomto ustanovení, nepřihlíží.Úprava dvoufázového procesu zvyšováni nájemného, kdy v první fázi jednají strany o dohodě o nové výši nájemného, o níž se pronajímatel musí vždy pokusit (neúspěšné absolvování první fáze je hmotněprávní, obligatorní, podmínkou pro podání žaloby u soudu), klade zvýšený důraz na úpravu výše nájemného dohodou stran, bez ingerence soudu. Současně omezeními, kterými je v první fázi procesu zvyšování nájemného pronajímatel vázán, motivuje nájemce k uzavření takovéto mimosoudní dohody. Nájemce by měl být z návrhu schopen posoudit, zda pronajímatelem navrhované zvýšení odpovídá podmínkám stanoveným v § 2249 odst. 1 o.z., aby mohl zvážit, zda má akceptovat návrh na dohodu o nové výši nájemného. Je-li jednou z podmínek, že pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase, musí doložit i splnění této podmínky. Z návrhu pronajímatele by tedy mělo vyplývat, že výše nájemného, kterou nově navrhuje, nepřekračuje výši obvyklého nájemného v daném místě a čase. Povinnost doložit splnění podmínek, výslovně stanovenou v § 2249 odst. 1 o.z., tedy i výši srovnatelného obvyklého nájemného, nelze považovat za zbytečný formalismus a nadbytečnou zátěž pro pronajímatele. Koneckonců pronajímatele vede k zahájení první fáze zvýšení nájemného (zaslání návrhu nájemci) zpravidla jeho mínění, že současná výše nájemného již neodpovídá obvyklé výši, které vychází ze zjištění, jenž učinil ohledně obvyklé výše nájemného (stěží lze předpokládat, že pronajímatel navrhuje zvýšení nájemného, aniž by měl představu, jaké je obvyklé nájemné v daném místě a čase). Má-li tedy podle § 2249 odst. 1 o.z. pronajímatel k návrhu na zvýšení nájemného doložit, že navrhovaná výše nájemného nepřekračuje výši obvyklého nájemného, v podstatě jen zprostředkuje nájemci svá zjištění, která ho vedla k zahájení první fáze zvyšování nájemného. Podklady, z nichž jeho návrh na zvýšení nájemného vychází, také v případě soudního sporu mohou posloužit jako důkaz, jímž bude pronajímatel prokazovat své tvrzení o obvyklé výši nájemného. Nepostačuje, aby ke zjištění výše srovnatelného nájemného došlo až v průběhu druhé fáze, tedy až v průběhu soudního řízení. Přijme-li nájemce nabídku pronajímatele na změnu výše nájemného, bude tím uzavřena dohoda o nové výši nájemného a k soudní při vůbec nedojde. Lze tak uzavřít, že z výslovného znění § 2249 odst. 1 o.z., i ze smyslu, významu a účelu této úpravy vyplývá, že pronajímatel musí k návrhu na zvýšení nájemného nájemci doložit také výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase, nájemce musí být s její výši seznámen již v první fázi procesu zvyšování nájemného. Postup při zjišťování srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě upravuje § 3 nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Jelikož smyslem úpravy obsažené v § 2249 odst. 1 o.z. je přednostně smírné vyřešení požadavku pronajímatele na změnu výše nájemného (bez ingerence soudu) a současně má úprava motivovat nájemce (omezeními, kterými je v první fázi procesu zvyšování nájemného pronajímatel vázán) k uzavření dohody, může nájemce případně akceptovat i návrh na zvýšení nájemného, který nesplňuje všechny náležitosti stanovené v tomto ustanovení. Proto také stanoví-li § 2249 odst. 1 o.z., že se nepřihlíží k návrhu, který byl učiněn dříve (než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno), nebo neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, nejde o zdánlivost návrhu (právního jednání), ale o jeho neplatnost.Z komentářové literatury k ustanovení § 2249 o.z. pak vyplývá, že z návrhu na zvýšení nájemného musí vyplývat naplnění podmínek podle ustanovení § 2249 o.z. Ve většině případů bude stačit tvrzení naplnění jednotlivých předpokladů, např. pokud jde o dostatečnou dobu, rozdíl předchozího a nového nájemného, když daná kritéria jsou snadno ověřitelná. Pokud jde však o omezení navrhovaného zvýšení srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě a čase, je nutné je doložit nikoliv pouhým tvrzením (srov. HULMÁK, Milan, KABELKOVÁ, Eva. § 2249 [Jednostranné zvyšování nájemného]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 375, marg. č. 14.). Stejně tak návrh pronajímatele musí splňovat zákonem stanovené jak obsahové, tak formální podmínky a musí být učiněn v písemné formě. Kromě obecných náležitostí musí obsahovat novou výši nájemného po jeho zvýšení, a to takovým způsobem, aby bylo možné z něj ověřit, zda je v linii stanovené maximální výše dle odst. 1 (do výše srovnatelného nájemného v daném místě a čase), a současně také, že navrhované zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nepřesahuje limit 20 %. Splnění podmínek pro zvýšení musí být doloženo (osvědčeno) (srov. JANOUŠKOVÁ, Michaela. § 2249 [Jednostranné zvyšování nájemného, určení výše nájemného soudem, jednostranné snížení nájemného]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 3.).S ohledem na shora uvedené lze tedy uzavřít, že pronajímatel musí již v první fázi, kdy nájemci navrhuje zvýšení nájemného, k návrhu doložit, že zvýšené nájemné vyhovuje podmínce obsažené v § 2249 odst. 1 o.z., tedy že se jedná o zvýšení do výše srovnatelné s obvyklým nájemným v místě a čase, tak aby si tuto skutečnost mohl nájemce ověřit. Proto skutečnosti týkající se obvyklého nájemného nestačí pouze tvrdit, ale je nutné je k návrhu doložit. V praxi pak splnění dané podmínky bude vypadat tak, že pronajímatel k návrhu připojí znalecký posudek, jehož předmětem bude určení obvyklého nájemného v daném místě a čase, nebo připojí nejméně 3 důkazy ohledně srovnatelných nájemných. Jak již soud uvedl výše, povinnost doložit splnění podmínek, výslovně stanovenou v § 2249 odst. 1 o.z., tedy i výši srovnatelného obvyklého nájemného, nelze považovat za zbytečný formalismus a nadbytečnou zátěž pro pronajímatele. Ustanovení § 2249 odst. 1 o.z. chrání především nájemce, a proto pronajímatel musí k návrhu na zvýšení nájemného nájemci doložit také výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě a čase, nájemce musí být s její výši seznámen již v první fázi procesu zvyšování nájemného, tedy v rámci návrhu.V daném případě ale žalobce v rámci svého návrhu na zvýšení nájemného ze dne , datum, nedostál shora uvedeným zákonným povinnostem, kdy v rámci svého návrhu zůstala otázka obvyklého nájemného v daném místě a čase pouze v rovině tvrzení. Ačkoliv žalobce v návrhu odkazoval na znalecký posudek, tento k návrhu nepřipojil, přestože ním disponoval. Žalobce tak nedal v první fázi procesu zvyšování nájemného žalovanému šanci, aby mohl posoudit oprávněnost tohoto návrhu. Z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný žalobce v první fázi žádal o předložení znaleckého posudku, na které žalobce odkazoval a že žalobce tuto součinnost žalovanému neposkytl. Vzhledem k tomu, že žalobce v rámci předmětného návrhu na zvýšení nájemného nedoložil žalovanému srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě a čase, kdy tyto skutečnosti zůstaly pouze v rovině tvrzení, nesplnil předpoklady stanovené § 2249 o.z. pro platný a účinný návrh na zvýšení nájemného. Proto je návrh žalobce na zvýšení nájemného ze dne , datum, neplatný, když nebylo doloženo ze strany žalobce splnění podmínek dle § 2249 o.z., a v souladu s tímto ustanovením se k návrhu nepřihlíží.Žalobce argumentoval, že splnění podmínek pro návrh není v dané věci relevantní, protože žalobce požaduje zvýšení nájemného dle § 2249 odst. 3 o.z. Jak již ale soud uvedl výše, je proces zvýšení nájemného dvoufázový. Nejprve musí účastníci nájemního vztahu jednat o zvýšení nájemného podle písemného návrhu pronajímatele doručeného nájemci (§ 2249 odst. 1 o.z.) a teprve v případě jeho neúspěchu rozhodne na návrhu pronajímatele o zvýšení nájemného soud (§ 2249 odst. 3 o.z.). Pronajímatel má právo domáhat se u soudu určení výše nájemného dle § 2249 odst. 3 o.z. za splnění těchto předpokladů: a) byl učiněn návrh, který splňuje výše uvedené požadavky, b) nájemce takový návrh nepřijal písemně ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu, c) je zachována lhůta tří měsíců po uplynutí lhůty dvou měsíců od dojití návrhu nájemci. Nedodržení předpokladů povede k tomu, že žaloba bude zamítnuta. Podmínky dle bodu b) a c) byly splněny, kdy žalovaný ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu návrh odmítl, stejně tak byla zachována lhůta tří měsíců po uplynutí lhůty dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení žalovanému. Splněna, ale nebyla podmínka a), kdy nebyl učiněn návrh, který splňuje požadavky uvedené v § 2249 o.z.; návrh je ze shora uvedených důvodů neplatný, a nepřihlíží se k němu. Vzhledem ke shora uvedenému soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I., a žalobu zamítl.

5. Na daný případ aplikoval soud zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.).Dle § 2249 odst. 1 o.z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.Dle § 2249 odst. 2 o.z. prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.Dle § 2249 odst. 3 o.z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.Dle § 2249 odst. 4 o.z. navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.

6. Výrok II. o nákladech řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o.s.ř., ve sporu úspěšnému žalovanému přiznal soud náhradu nákladů řízení, kterou představují náklady zastoupení žalovaného advokátem , částka, včetně DPH (odměna advokáta za 5 úkonů právní služby dle vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši , částka, a 5 paušálních částek po , částka, dle § 13 odst. 3 vyhlášky číslo 177/1996 Sb.), náhrada cestovních výdajů za cestu automobilem z , adresa, a zpět v celkové částce , částka, včetně DPH (§ 1 písm. b), § 4 písm. c/ vyhl. č. 475/2024 Sb. - cesta k jednání dne , datum, - jedna cesta = , částka, / , částka, - náhrada za opotřebení vozidla, , částka, - spotřeba pohonných hmot) a náhrada za promeškaný čas ve výši , částka, včetně DPH za 6 půlhodin podle § 14 vyhl. č. 177/1996 Sb. Soud nesdílí názor žalovaného, že odměnu advokáta je třeba určit dle ust. § 8 odst. 2 AT, když v dané věci je předmětem řízení určení výše nájemného. Měsíční nájemné ve výši , částka, jako základ pro výpočet odměny advokáta použít nelze, když žalovaný zcela opomíjí, že žalovaný nájemné hradí a žalobce se domáhá pouze jeho zvýšení na částku , částka, měsíčně. Soud proto určil odměnu advokáta dle ust. § 9 AT.