67 C 160/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní Mgr. Lenkou Kloudovou ve věci žalobců: 1) celé jméno žalobce , narozený dne datum 2) celé jméno žalobkyně , narozená dne datum oba bytem adresa žalobce, žalobkyně a žalované zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované bytem adresa žalobce, žalobkyně a žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o žalobě na ochranu před vypuzením z držby a vzájemném návrhu na vyklizení, <b>I. Žaloba o uložení povinnosti žalované zdržet se dalšího vypuzení z držby lodžie přístupné ze společné chodby umístěné ve [anonymizováno] nadzemním podlaží vchodu [adresa] v domě sestávajícím z [adresa] postaveném na pozemcích parc. [číslo] v obci [obec], k.ú. [část obce] a obnovit původní stav tak, že je povinna předat žalobcům [číslo]) a [číslo]) klíče od zámku do vstupních dveří lodžie tak, aby mohli žalobci [číslo]) a [číslo]) nerušeně tuto lodžii užívat, se zamítá.</b> <b>II. Žalobci jsou povinni vyklidit věci v jejich vlastnictví z lodžie ve [anonymizováno] nadzemním podlaží domu [adresa] (jako součásti budovy [adresa], která je součástí pozemků parc. [číslo] v k. ú. [část obce]) přístupnou z chodby, a to do 15-ti dnů od právní moci tohoto usnesení.</b> <b>III. Žalobci jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalované na náhradě nákladů řízení částku 6 534 Kč, a to k rukám právního zástupce žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], se sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.</b> 1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobci domáhali, aby byla žalované uložena povinnost zdržet se dalšího vypuzení z držby lodžie přístupné ze společné chodby umístěné ve [anonymizováno] nadzemním podlaží vchodu [adresa] v domě sestávajícím z [adresa], postaveném na pozemcích parc. [číslo] v obci [obec], k.ú. [část obce] a obnovila původní stav tak, že je povinna předat žalobcům klíče od zámku do vstupních dveří lodžie, aby ji žalobci mohli nerušeně užívat. Pro svůj nárok argumentovali tím, že jsou spoluvlastníky bytové jednotky [číslo] ve shora specifikovaném domě, která se nachází ve [anonymizováno] NP, žalovaná je vlastníkem sousední bytové jednotky [číslo]. Ve [anonymizováno] NP vchodu domu [adresa] se nachází celkem 3 bytové jednotky, dále je zde společná chodba, schodiště a lodžie o výměře 6,61 m2, která je přístupná ze společné chodby. Žalobci uvedli, že součástí nájmu bytu bylo vždy právo užívat i společnou lodžii. Žalobci byli původně vlastníky bytové jednotky [číslo] v jejich Evidenčním listu k nájemní smlouvě byla tato lodžie označena jako balkon o ploše 3,31 m2 a z části 1,66 m2 byl vypočten nájem. V tomto stavu byla žalobcům předána bytová jednotka [číslo] do vlastnictví, v čl. III. Smlouvy o převodu vlastnictví je v odst. 2 písm. b) výslovně uvedeno, že k vlastnictví jednotky patří právo užívat lodžii o velikosti 3,305 m2 přístupnou z chodby. Předmětnou lodžii vždy využívali nájemníci bytových jednotek [číslo] žalobci ji využívali každý týden pro sušení prádla, rekreaci a pěstování rostlin. V roce 2016 se jim z lodžie ztratilo prádlo, incident následně řešila Policie ČR jako krádež a pojišťovna [anonymizováno] jako škodnou událost. Dne [datum] obdrželi žalobci od právního zástupce žalované dopis, kterým byli vyzváni k vyklizení předmětné lodžie do [datum], neboť lodžie je ve výhradním užívání bytové jednotky [číslo]. Dne [datum] provedla žalovaná výměnu zámku u vstupních dveří do lodžie, čímž žalobcům fakticky znemožnila její užívání. Následně žalobci zjistili, že v Prohlášení vlastníka budovy je v části [anonymizováno] budova [adresa] vymezení společných částí budovy uvedeno, že lodžie u jednotek tam uvedených, jsou ve výhradním užívání tam uvedených jednotek, přičemž ve výčtu jednotek je uvedena jednotka [číslo] následuje 2x čárka a text pokračuje jednotkou [číslo] o patro výše. Žalobci dále zjistili, že stav Prohlášení neodpovídá faktickému užívání lodžií, ani obsahu smluv o převodu jednotek do vlastnictví u více bytů v budově. Dne [datum] žalobci prostřednictvím svého právního zástupce vyzvali právního zástupce žalované, aby se zdržela dalšího vypuzení žalobců z držby a obnovila původní stav do [datum]. V reakci ze dne [datum] žalovaná sdělila, že na svém stanovisku trvá a připomněla problémy při společném užívání lodžie. Uvedla také, že Prohlášení vlastníka je konstitutivním dokumentem a že samotnou smlouvou o převodu bytu nelze založit právo užívání lodžie a už vůbec ne na změnu Prohlášení vlastníka nebo jiné zásahy do práv třetích osob. Žalobci poukázali na to, že výměra lodžie uvedená v nabývacím titulu žalované je pouze poloviční, oproti výměře lodžie uvedené v Prohlášení.

2. Žalobou uplatněný nárok žalovaná neuznala, neboť dle Prohlášení vlastníka budovy ze dne [datum], ve znění Dodatku ze dne [datum], kterým byly vymezeny bytové jednotky a společné části budovy platí, že vlastník bytové jednotky [číslo] má právo výlučně užívat společný prostor domu, kterým je lodžie ve [anonymizováno] NP vchodu [adresa] přístupná z chodby o výměře 6,6 m2. Právo výlučně užívat lodžii spolu s bytovou jednotkou žalované je Prohlášením vlastníka založeno věcně právně a rozsah užívacího práva nemůže být nijak ovlivněn zněním kupní smlouvy uzavřené mezi žalobci a Městskou částí [obec a číslo]. Pokud [ulice] část [obec a číslo] prodala žalobcům bytovou jednotku s údajem, že s ní je spojeno právo výlučně užívat lodžii, když tato skutečnost z Prohlášení vlastníka neplyne, pak smlouvou není toto právo založeno a žalobci by měli uplatňovat své nároky pouze proti Městské části [obec a číslo] jako vůči prodávajícímu. Navíc žalobce [číslo]) je předsedou výboru Společenství vlastníků jednotek domu [adresa] [číslo] [část obce], [obec a číslo] a jako takový by měl disponovat informacemi o základních aspektech bytového spoluvlastnictví. Žalovaná má tedy za to, že žalobci věděli o tom, že se k jejich bytové jednotce neváže žádné právo na užívání jakékoliv lodžie v domě. Tvrzení žalobců, že žalovaná předmětnou lodžii užívala jen málo, není právně relevantní, navíc tato situace byla způsobena tím, že žalobci užívali lodžii natolik intenzivně, že pro užívání ze strany žalované nebylo mnoho prostoru. Žalobci v září roku 2020 vyměnili bez předchozího upozornění zámek k lodžii a znemožnili tak žalované na lodžii přístup až do doby, než je vyzval právní zástupce žalované.

3. Protože žalobci ani přes učiněné výzvy předmětnou lodžii nevyklidili, domáhala se žalovaná vzájemným návrhem uložení povinnosti žalobcům předmětnou lodžii vyklidit.

4. Ve věci samé soud provedl dokazování listinnými důkazy, které mu předložily obě strany sporu a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Spoluvlastníky bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa] v k.ú. [část obce] zapsané na [list vlastnictví] jsou žalobci. [příjmení] bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa] v k.ú. [část obce] zapsané na [list vlastnictví] je žalovaná (internetový výpis z KN – informace o jednotce [číslo] [číslo]).

6. Z předložené kopie výňatku Prohlášení vlastníka budov složené s [adresa] v ulici [ulice] k.ú. [část obce] sp.zn. [spisová značka], konkrétně z oddílu [anonymizováno] [adresa] odst. 2 Lodžie u bytů (jednotek) bylo zjištěno, že lodžie [číslo] o velikosti 6,61 m2 jsou ve výhradním užívání vlastníků uvedených jednotek.

7. Dne [datum] byla mezi Městskou částí [obec a číslo] jako převádějícím a žalobci jako nabyvateli uzavřena Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa] postavené na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obci hl.m. [obec] vč. odpovídajícího podílu na společných částech domu a dále spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Dle čl. III. bod 2 písm. c) k vlastnictví jednotky patří právo užívat lodžii o velikosti 3,305 m2 přístupnou z chodby. Pod písmenem d) jsou pak vyjmenovány společné části budovy, kde jsou kromě jiného uvedeny i lodžie u bytů. Rovněž je zde uvedeno, že v budově jsou vymezeny části společné vlastníkům jen některých jednotek. V čl. IX. bod 2 smlouvy je zakotvena žádost účastníků této smlouvy, aby byl u [anonymizována čtyři slova] [část Prahy], proveden zápis změn vlastnických práv k předmětu převodu dle čl. III a IV. této smlouvy (Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky ze dne [datum]).

8. Mezi Městskou částí [obec a číslo] jako převádějícím a žalovanou jako nabyvatelkou byla dne [datum] uzavřena Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa] postavené na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce], obci hl.m. [obec] vč. odpovídajícího podílu na společných částech domu a dále spoluvlastnický podíl na pozemcích parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Dle čl. III. bod 2 písm. c) k vlastnictví jednotky patří právo užívat lodžii o velikosti 3,305 m2 přístupnou z chodby (Smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky uzavřené mezi Městskou částí [obec a číslo] a žalovanou ze dne [datum]).

9. Z předloženého Evidenčního listu žalobce [číslo]) bylo zjištěno, že součástí bytové jednotky [číslo] je i balkon o celkové výměře 3,31 m2 s tím, že započitatelná plocha pro nájem činí 1,66 m2.

10. Z předloženého dopisu od [právnická osoba] adresovaného žalobci [číslo]) ze dne [datum] má soud prokázáno, že u pojišťovny byla nahlášena pojistná událost z pojištění majetku a odpovědnosti občanů a tato pojistná událost je vedena pod č. 2016.

11. Z předloženého Protokolu o trestním oznámení na Policii ČR MO [část obce] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobce [číslo]) podal trestní oznámení na neznámého pachatele pro krádež oblečení ze společné uzamčené lodžie.

12. Dne [datum] vyzval právní zástupce žalované žalobce, aby nejpozději do [datum] vyklidili z lodžie veškeré věci v jejich vlastnictví, neboť v souladu s Prohlášením vlastníka je předmětná lodžie určena výhradně k užívání bytové jednotky [číslo] (dopis právního zástupce žalované žalobcům ze dne [datum]).

13. Dne [datum] vyzval právní zástupce žalované žalobce, aby nejpozději do [datum] vyklidili z lodžie veškeré věci v jejich vlastnictví, neboť v souladu s Prohlášením vlastníka je předmětná lodžie určena výhradně k užívání bytové jednotky [číslo]. Žalovaná žalobce rovněž upozornila na výměnu zámku dne [datum] (dopis právního zástupce žalované žalobcům ze dne [datum]).

14. Dne [datum] zaslal právní zástupce žalobců právnímu zástupci žalované dopis, ve kterém ho vyzval, aby se žalovaná zdržela dalšího vypuzení z držby a obnovila původní stav, tj. zpřístupnila žalobcům lodžii a umožnila jim její nerušené užívání, a to nejpozději do [datum], neboť žalobci užívali lodžii oprávněně (dopis právního zástupce žalobců ze dne [datum]).

15. V dopise ze dne [datum] právní zástupce žalované sdělil právnímu zástupci žalobců, že žalovaná nemá v úmyslu i nadále umožnit žalobcům užívání lodžie a doufá, že lodžie bude žalobci nejpozději ke dni [datum] vyklizena. Zároveň sdělil, že žalovaná nebude souhlasit se změnou Prohlášení vlastníka, pokud by to mělo znamenat její omezení nebo zánik výlučného práva užívat lodžii (dopis právního zástupce žalované ze dne [datum]).

16. Ve věci samé soud provedl dokazování dále Dodatkem [číslo] Smlouvy o výstavbě a prohlášení o vymezení jednotek ze dne [datum] a fotografií předmětné lodžie, přičemž v odůvodnění svého rozhodnutí se těmito důkazy blíže nezabýval, neboť z nich nezjistil žádné významné skutečnosti pro rozhodnutí ve věci samé.

17. Po takto provedeném řízení soud další dokazování neprováděl. Provedené důkazy soud hodnotil ve smyslu § 132 o.s.ř. (zákon č.99/1963 Sb., občanský soudní řád) samostatně i v jejich vzájemné souvislosti a dospěl k níže uvedenému závěru:

18. Dle § 1003 o.z. (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit. Kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav.

19. Dle § 1007 odst. 1 o.z. byl-li držitel z držby vypuzen, může se na vypuditeli domáhat, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Proti žalobě na ochranu držby lze namítnout, že žalobce získal proti žalovanému nepravou držbu nebo že ho z držby vypudil.

20. Dle § 1008 odst. 1 o.z. soud zamítne žalobu na ochranu nebo na uchování držby, pokud bude žaloba podána po uplynutí šesti týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, nejdéle však do jednoho roku ode dne, kdy žalobce mohl své právo uplatnit poprvé.

21. Dle § 178 o.s.ř. se soud v řízení omezí na zjištění poslední držby a jejího svémocného rušení.

22. V posuzovaném případě soud nejprve zkoumal, zda žaloba na ochranu držby byla podána včas a dospěl k závěru, že ano. K zásahu do držby užívacího práva k předmětné lodžii došlo dne [datum], žaloba byla podána již dne [datum], tj. 17 dnů po zásahu do držby.

23. Dále soud zkoumal, zda jsou splněny podmínky pro vyhovění dané žalobě, tj. zda žalobci tvrdili a prokázali existenci držby a svémocné rušení držby ze strany žalované, přičemž dospěl k závěru, že nikoliv.

24. Dle § 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění novely zákonem č. 103/2000 Sb. s účinností od [datum], jsou společnými částmi domu ty části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).

25. Dle § 4 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů vlastník budovy svým Prohlášením určuje prostorově vymezené části budovy, které se za podmínek stanovených tímto zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami (§ 2 písm. b)) a společnými částmi domu (§ 2 písm. g)). Prohlášení musí mít písemnou formu a je povinnou přílohou návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě smlouvy o převodu první jednotky v domě.

26. Vlastnictví jednotky spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu tak vzniká vkladem Prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí nebo výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě. Dle rozhodnutí Krajského soudu v [obec] ze dne 13. 9. 2002 sp.zn. 35 Ca 28/2001 nelze dojít k jinému závěru než k tomu, že tím, kdo určuje, které části budovy budou společnými částmi domu, rozhoduje (určuje) svým Prohlášením výlučně vlastník budovy.

27. V posuzovaném případě je v obou smlouvách o převodu bytových jednotek uvedeno, že k vlastnictví bytové jednotky náleží rovněž právo užívat lodžii přístupnou z chodby o velikosti 3,305 m2, avšak z předloženého Prohlášení vlastníka budov, které předcházelo podpisu předmětných smluv, je jasně uvedeno, že lodžie [číslo] o velikosti 6,61 m2 jsou ve výhradním užívání vlastníků uvedených jednotek. Tomu odpovídá i grafická příloha. Ve výčtu bytových jednotek, které mají oprávnění společné lodžie užívat absentuje bytová jednotka žalobců [číslo]. Soud nesdílí názor žalobců, že tento výčet lodžií se týká pouze lodžií přístupných z jednotlivých bytových jednotek, nikoli ze společné chodby, neboť tomuto tvrzení neodpovídá předložená grafická příloha. Soud rovněž nemá za to, že rozpor v označení ve smlouvách o převodu vlastnictví a v Prohlášení vlastníka zakládají neurčitost, ale pouze nepřesnost, která však na srozumitelnost a určitost právních úkonů nemůže mít vliv.

28. Vzhledem k výše uvedenému, kdy vlastník budovy určuje jednostranným úkonem prostorově vymezené části bytových jednotek a společných částí budovy a rovněž může omezit užívání některých společných prostor určitým osobám, dospěl soud k závěru, že bez změny Prohlášení vlastníka vloženého do katastru nemovitostí, který je primárním aktem pro prostorové vymezení částí domu, nelze rozsah užívacího práva měnit. Soud proto rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozhodnutí.

29. Důsledně výše uvedenému soud shledal vzájemný návrh žalované oprávněným, proto žalobcům uložil povinnost vyklidit předmětnou lodžii do 15 dnů od právní moci tohoto usnesení (výrok II.). Pokud žalobci užívali předmětnou lodžii již od roku 2001, činili tak bez právního důvodu a nejsou oprávněni skladovat v ní věci ve svém vlastnictví.

30. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř., když plně procesně úspěšné žalované v souladu s § 137 o.s.ř. přiznal náhradu nákladů jejího zastoupení advokátem podle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 4 vyhl. Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb. ve výši 5 445 Kč a dále 3 paušální částky náhrady po 300 Kč jako náhradu advokátových výdajů za 3 úkony právní služby ve výši 1 089 Kč (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne [datum] a účast na jednání soudu dne [datum] podle § 13 odst. 4 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a/, d/ a g/ vyhl.č. 177/1996 Sb.). V souhrnu tvoří náklady řízení částku 6 534 Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. jsou žalobci povinni zaplatit společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalované.