67 C 82/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl samosoudkyní Mgr. Lenkou Kloudovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , narozený dne datum b) celé jméno žalobkyně , narozená dne datum oba bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa zastoupená Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 72 600 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 72 600 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25% ročně z částky 72 600 Kč ode dne 4.2.2021 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 57 736 Kč, a to k rukám právního zástupce žalobců [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, se sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobci domáhali po žalované zaplacení částky 72 600 Kč s příslušenstvím a náhrady nákladů řízení. Pro svůj nárok argumentovali tím, že se žalovanou uzavřeli Smlouvu o rezervaci, na jejímž základě jí uhradili rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč. Před podpisem smlouvy byli žalobci ubezpečeni, že není žádný problém zrealizovat připojení předmětné nemovitosti na vodovodní řád a zřídit k pozemku přístupovou cestu, dále že neexistuje žádná překážka, která by bránila začít na předmětné nemovitosti stavět v březnu a dubnu 2021. Žalobci byli rovněž ujištěni, že mohou dělat hydrogeologický průzkum a v neposlední řadě, že ještě během listopadu 2020 bude vykolíkováno. Žalovaná žalobcům zatajila, že předmětný pozemek není v katastru nemovitostí veden jako stavební pozemek, ale jako orná půda, rovněž do dne podání žaloby žalovaná nepodnikla žádné kroky k realizaci přístupové cesty a vodovodního řádu. Ve smlouvě je chybně uvedeno, že k jejímu podpisu došlo na pobočce žalované, smlouva však byla uzavřena v bytě žalobců na adrese [adresa]. Po obdržení návrhu Smlouvy o smlouvě budoucí kupní žalobci žalované sdělili, že s tímto návrhem nesouhlasí, neboť ve smlouvě nebylo uvedeno řešení příjezdové cesty, vodovodního řádu, ani žádné závazné termíny. Smlouva o rezervaci je v rozporu s § 11, 12, 14 a § 19 odst. 3 zák.č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a také s § 1813 zák.č. 89/2012 Sb., občanského zákona. S ohledem na jednání žalované žalobci dne [datum] odstoupili od smlouvy o rezervaci. Žalovaná žalobcům zaplacený rezervační poplatek nevrátila, přestože byla dne [datum] předžalobně upomenuta. Ve svých následujících podáních ze dne [datum] a [datum] žalobci uvedli, že žalovaná inzerovala předmětný pozemek jako stavební, ačkoli je do dnešního dne veden v katastru nemovitostí jako orná půda. Žalobci mají důvodně za to, že žalovaná porušila rezervační smlouvu podstatným způsobem, když uváděla žalobcům nepravdivé informace, proto od předmětné smlouvy odstoupili bez zbytečného odkladu ihned poté, co se dozvěděli, že žalovaná nesplnila téměř nic z toho, k čemu se zavázala. Rezervační smlouva byla podepsána přesně v tom znění, ve kterém ho sepsala žalovaná, neboť neměli možnost ani příležitost obsah této smlouvy změnit, proto už v ní chyběl termín zahájení stavby.

2. Proti elektronickému platebnímu rozkazu č.j. EPR 37108/2021-11 ze dne 18. 2. 2021 podala žalovaná dne [datum] blanketní odpor, který odůvodnila dne [datum] tak, že dne [datum] byla mezi žalobci na straně jedné a žalovanou jako zprostředkovatelem na straně druhé a dále mezi paní [jméno] [příjmení], paní [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] uzavřena trojstranná Smlouva o rezervaci, jejímž předmětem byla rezervace koupě pozemku o minimální velikosti 608 m2, označeného v nákresu přiloženém k rezervační smlouvě jako pozemek [číslo]. Žalobci byli před uzavřením smlouvy žalovanou řádně seznámeni s právním i faktickým stavem pozemku, včetně skutečnosti, že pozemek je bez inženýrských sítí a přípojek. Navíc z identifikace převáděné nemovité věci jasně vyplývá, že předmětný pozemek má vzniknout dělením dvou jiných parcel, které jsou evidovány jako orná půda. Je logické, že i nový pozemek bude v katastru nemovitostí veden jako orná půda. V rámci územně plánovací dokumentace dané lokality pozemek jako stavební označen je. Žalovaná dále namítla, že žalobci od rezervační smlouvy neodstoupili v zákonem stanovené lhůtě a kategoricky odmítla, že by žalobce tlačila do podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Žalobci na návrh smlouvy o smlouvě budoucí reagovali až po urgenci žalované tak, že se jim nelíbí absence závazků prodávajících zajistit vybudování cesty a vodovodního řádu. V návaznosti na připomínky žalobců žalovaná zajistila doplnění návrhu smlouvy, nový návrh byl žalobcům zaslán dne [datum]. K podpisu samotné smlouvy se již žalobci nedostavili, dostavil se pouze jejich právní zástupce, který přítomným sdělil, že k podpisu smlouvy o smlouvě budoucí nedojde, neboť žalobci nemají zájem ji uzavřít. Na rozdíl od žalobců má žalovaná za to, že žalobci citovaný zákon o realitním zprostředkování nedopadá na tento případ, tudíž nemohlo dojít k jeho porušení, neboť rezervační smlouva nikdy nebyla realitní smlouvou ve smyslu tohoto zákona. Naopak žalovaná má za to, že žalobci úmyslně zmařili provedení transakce za využití nepravdivých a účelových argumentů, proto má v souladu s čl. V.

1. Rezervační smlouvy nárok na smluvní pokutu, kterou započetla oproti nároku žalobců na vrácení rezervačního depozita. Ve svém následujícím podání ze dne [datum] žalovaná zdůraznila, že žalobcům žádný termín, kdy se bude moci na předmětném pozemku stavět, negarantovala, jak vyplývá i z Rezervační smlouvy, ve které není uvedeno žádné konkrétní datum. Žalobci navržené svědky –manžele [příjmení] - považuje za nedůvěryhodné, neboť i oni vedli téměř shodný spor se žalovanou.

3. Ve věci samé soud provedl dokazování listinnými důkazy, které mu předložily obě strany sporu a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

4. Mezi žalobci jako zájemci a paní [jméno] [příjmení], paní [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] byla prostřednictvím žalované dne [datum] uzavřena Smlouva o rezervaci, jejímž předmětem byla koupě pozemku [číslo] o minimální velikosti 608 m2 vzniklého rozdělením parcely [číslo] o výměře 3 076 m2 (orná půda), zapsaného na [list vlastnictví], k.ú. [obec] a pozemku parc. [číslo] o výměře 1 504 m2 (orná půda), zapsaného na [list vlastnictví], k.ú. [obec]. Rezervační poplatek byl ujednán ve výši 72 600 Kč. V čl. I. je uvedeno, že předmětný pozemek netrpí žádnými právními vadami, pouze vadami faktickými, kdy tento pozemek je bez inženýrských sítí a přípojek. V čl. III.4. bylo ujednáno, že dojde-li k platnému odstoupení od Realitní smlouvy nebo od smlouvy budoucí z důvodu na straně zájemce, není realitní zprostředkovatel povinen vrátit zájemci rezervační poplatek, neboť byl řádně použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele. Dle čl. III.5. neuzavře-li převodce z důvodu na jeho straně se zájemcem realitní smlouvu ani do jednoho měsíce po uplynutí doby rezervace nebo zájemce platně odstoupí od této smlouvy, bude přijatý rezervační poplatek bez zbytečného odkladu vrácen zájemci bezhotovostním převodem na účet zájemce nebo jiným způsobem určeným dohodou stran. Z čl. V.4 vyplývá, že v případě, že je tato Smlouva uzavřena mimo prostory obvyklé k podnikání realitního zprostředkovatele, je zájemci, který je spotřebitelem, přiznáno právo od této Smlouvy bez uvedení důvodu odstoupit, a to do 14 dnů ode dne následujícího po dni uzavření této Smlouvy (Smlouva o rezervaci evidenční [číslo]).

5. Žalobci uhradili rezervační poplatek ve výši 72 600 Kč na bankovní účet žalované č. [bankovní účet] dne [datum] (potvrzení o provedení platby ze dne [datum]).

6. Finanční poradkyně žalobců dne [datum] e-mailem kontaktovala zástupkyni žalované, kterou vyzvala ke sdělení aktuálních informací ohledně připojení vody a elektřiny k předmětnému pozemku. Zástupkyně žalované téhož dne finanční poradkyni žalobců odpověděla tak, že vše je rozjednané a čeká se pouze na zaevidování rozdělení parcel na katastru nemovitostí, aby mohla být vyhotovena kupní a úschovní smlouva (e-mailová komunikace ze dne [datum]).

7. Dne [datum] byl žalobcům zaslán prostřednictvím e-mailu návrh Smlouvy o smlouvě budoucí kupní a současně jim bylo sděleno datum podpisu této smlouvy dne [datum] v [údaj o čase] hodin (e-mail ze dne [datum]).

8. Dne [datum] zaslali žalobci žalované e-mail, ve kterém uvedli, že návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní se jim nelíbí, neboť při podpisu rezervační smlouvy byli ujištěni, že vodovodní řád budou dosavadní majitelky hradit z vlastních peněz, ačkoli tyto o ničem nevědí. Rovněž není pozemek veden v katastru nemovitostí, kdy úřad ve [obec] ani neví o tom, že by se měl dělat vodovodní řád ani příjezdová cesta. Ani jeden z těchto bodů není v návrhu začleněn. Žalobci dále uvedli, že mají zájem koupit stavební pozemek se všemi záležitostmi, co k tomu patří. Žalobci dále poukázali na to, že návrh smlouvy jim byl zaslán o týden později než bylo slibováno a navíc bez dodatku, na kterém se strany dohodly. Termín podpisu byl také stanoven dle žalované, která ho se žalobci nekonzultovala. V odpovědi žalovaná uvedla, že při prohlídce pozemku byli žalobci seznámeni s jeho stavem a bez jakéhokoliv nátlaku si jej rezervovali. Před podpisem Rezervační smlouvy bylo žalobcům sděleno, že si kupují stavební pozemek bez inženýrských sítí a přípojek. Podle žalované je nejbližší možný termín výstavby rok 2022 a lhůta jeden týden je dostatečná k prostudování návrhu smlouvy o smlouvě budoucí, proto se rezervační lhůta neprodlužuje a k podpisu Smlouvy o smlouvě budoucí dojde dne [datum] v [údaj o čase] hodin. Nedostaví-li se žalobci k tomuto termínu, bude jejich chování bráno jako porušení podmínek Rezervační smlouvy (e-maily ze dne [datum]).

9. Dne [datum] byl žalobcům předložen přepracovaný návrh Smlouvy o budoucí kupní smlouvě k pozemku parc. [číslo] o výměře 627 m2 (orná půda) v k.ú. [obec]. Strany se zavázaly tuto smlouvu uzavřít ve lhůtě 30 dnů ode dne, kdy bude v katastru nemovitostí zapsán pozemek parc. [číslo] o výměře 627 m2 (orná půda) v k.ú. [obec], který vzniká dle geometrického plánu [číslo] 2020. Kupní cena byla ujednána ve výši 1 094 400 Kč (smlouva o budoucí kupní smlouvě, e-mail ze dne [datum]).

10. Dne [datum] zaslal právní zástupce žalobců žalované [příjmení] od smlouvy o rezervaci a současně ji vyzval k vrácení složeného rezervačního poplatku ve výši 72 600 Kč do [datum] (odstoupení od smlouvy ze dne [datum]).

11. Z předloženého výpisu z Katastru nemovitostí [územní celek] ze dne [datum] bylo zjištěno, že ani k tomuto dni nebyl pozemek parc. [číslo] o výměře 2 782 m2 (orná půda) rozparcelován.

12. Pokud soud provedl dokazování i důkazy dalšími, pak v odůvodnění svého rozhodnutí se jimi nezabývá, když z nich neučinil skutkový závěr pro rozhodnutí ve věci samé. Výše uvedené důkazy hodnotil ve smyslu ust. § 132 o.s.ř. samostatně i v jejich vzájemné souvislosti a uzavřel, že žaloba o zaplacení částky 72 600 Kč byla podána po právu.

13. Rezervační smlouva je smlouvou inominátní ve smyslu § 1746 odst. 2 o.z. (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) a je ponecháno na stranách, aby si svá práva a povinnosti vzájemně upravily dle dohody. Obecně zamýšleným účinkem uzavření rezervační smlouvy je závazek zájemce složit rezervační depozitum, dále výhrada určité doby pro zájemce, která slouží zejména k zajištění potřebných financí k uhrazení kupní ceny prodávajícímu, dále závazek realitního zprostředkovatele, že po danou dobu, tj. tzv. dobu rezervace, nebude předmětnou nemovitou věc nabízet jinému zájemci a nebude činit úkony směřující např. k inzerci předmětné nemovité věci atd.

14. Zákon č. 39/ 2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen„ zákon“) sice nehovoří o rezervační smlouvě ani o zákazu smluvních pokut, hovoří pouze o„ smlouvě o realitním zprostředkování“. Podle restriktivního výkladu se jedná o smlouvu uzavřenou pouze mezi realitním makléřem a jeho prvotním klientem, ve většině případů vlastníkem věci nemovité, avšak z ustanovení § 11 a 12 zákona lze dovodit, že rezervační smlouvu lze pod označení„ smlouva o realitním zprostředkování“ podřadit, když dle § 11 odst. 1 zákona„ realitní zprostředkovatel předá zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, jestliže je v něm zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět součástí. Není-li předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zapsán jako jednotka ve veřejném seznamu, předá realitní zprostředkovatel zájemci výpis z veřejného seznamu, ve kterém je zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět součástí.“ Z výše uvedeného tak jednoznačně vyplývá, že zákon výslovně počítá s tím, že realitní makléř bude smlouvu o realitním zprostředkování uzavírat nejen s osobou, která nemovitost vlastní, ale i se zájemcem o nemovitost. Skutečnosti, že zákon smlouvou o realitním zprostředkování nemyslí pouze smlouvu realitního makléře s prvotním klientem, ale i rezervační smlouvu, svědčí rovněž informační povinnost zakotvená v § 12 zákona. S ohledem na shora uvedené soud dospěl k závěru, že rezervační smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování ve smyslu zákona o realitním zprostředkování a výše uvedený restriktivní výklad je nesprávný.

15. Dle § 14 zákona ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy. Z uvedeného ustanovení tak lze dovodit, že v rezervační smlouvě nelze sjednat smluvní pokutu za neuzavření realitní smlouvy, neboť nelze sjednat sankci za porušení domnělé povinnosti, která nebyla platně sjednána. Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu ČR (rozsudek ze dne 31. 5. 2004 sp.zn. 33 Odo 330/2002, rozsudek ze dne 28. 6. 2012 sp.zn. 33 Cdo 2572/2010, rozsudek ze dne 24. 7. 2013 sp.zn. 33 Cdo 3448/2012) vyplývá, že jakákoliv ujednání v rámci rezervačních a obdobných smluv, která zakládají právo realitního makléře na smluvní pokutu za to, že zájemce o koupi nesplní svůj smluvní závazek a neuzavře s prodávajícím kupní smlouvu, jsou absolutně neplatná. Taková ujednání nejenže odporují účelu norem občanského zákoníku o smlouvě o smlouvě budoucí, ale rovněž se snaží sankcionovat porušení povinnosti, kterou zájemce o koupi nemá a nemůže platně mít vůči realitnímu zprostředkovateli.

16. S ohledem na shora uvedené soud uzavřel, že v rezervační smlouvě sjednané mezi zájemcem o koupi nemovitosti, tj. v posuzovaném případě žalobci, a realitním makléřem, tj. žalovanou, nemohla být platně sjednána povinnost uzavřít zprostředkovatelskou realitní smlouvu či budoucí realitní smlouvu a už vůbec nemohla být žalobcům za nesplnění této povinnosti uložena povinnost k zaplacení smluvní pokuty.

17. Nad rámec výše uvedeného nelze přehlédnout, že Smlouva o rezervaci byla mezi účastníky řízení uzavřena dne [datum] a žalobcům v době podpisu (předložení) této smlouvy nemohl být znám obsah smlouvy o smlouvě budoucí kupní, když první návrh této smlouvy byl žalobcům předložen až dne [datum] a přepracovaná verze dne [datum], tj. pouze dva dny před naplánovaným podpisem této smlouvy. Žalobcům jako spotřebitelům nebyl dán dostatečný časový prostor pro kontrolu přepracované verze příp. k jejímu dalšímu připomínkování.

18. Názor žalované, že k uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí kupní nedošlo z důvodu úmyslného jednání žalobců, kteří včas nereagovali na zaslaný návrh této smlouvy ani se nedostavili k jednání dne [datum] a byli zcela nekontaktní, soud nesdílí. Z dokazování naopak vyplynulo, že žalobci měli vážný zájem o uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí kupní, avšak k jejímu podpisu nedošlo z důvodu na straně žalované. Ta nezajistila zápis předmětného pozemku do katastru nemovitostí, ani nevyřešila problém s přípojkami k inženýrským sítím, jak žalobcům garantovala v e-mailu ze dne [datum].

19. K tvrzení žalované, že žalobci od rezervační smlouvy odstoupili až po uplynutí zákonem stanovené 14 denní lhůty a odstoupení od smlouvy je tak neplatné, soud uvádí, že dle § 2002 odst. 1 o.z.„ poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.“ V posuzovaném případě má soud za to, že strana žalovaná podstatně porušila smluvní ujednání, když předmětný pozemek inzerovala a prodávala jako pozemek stavební, přestože se jedná o pozemek označený jako„ orná půda“, navíc žalovaná nezajistila přes svůj příslib v e-mailu ze dne [datum] připojení k inženýrským sítím., přestože jí muselo být od počátku zřejmé, že žalobci mají zájem o koupi předmětného pozemku za účelem postavení rodinného domu. Odstoupení od rezervační smlouvy ze strany žalobců soud shledal platné.

20. S ohledem na shora uvedené rozhodl soud tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

21. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř., když plně procesně úspěšným žalobcům v souladu s § 137 o.s.ř. přiznal náhradu nákladů řízení za zaplacený soudní poplatek ve výši 2 904 Kč. Podle § 12 odst. 4 vyhl. Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb. jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajobě dvou nebo více osob, náleží advokátovi za každou takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20 %, přičemž při společném zastupování se v témže časovém okamžiku jedná o tolik úkonů, kolik je zastupovaných osob. Vzhledem k výše uvedenému soud žalobcům dále přiznal náhradu nákladů zastoupení advokátem podle § 7 bod 5 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhl. ve výši 45 024 Kč a dále 12 paušálních částek náhrady po 300 Kč jako náhradu advokátových výdajů za 12 úkonů právní služby ve výši 3 600 Kč (převzetí a příprava zastoupení, zaslání předžalobní upomínky, sepsání žaloby, vyjádření ze dne [datum] a [datum] a účast při jednání soudu dne [datum] a [datum] podle § 13 odst. 4 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a/, d/ a g/ vyhl.č. 177/1996 Sb.). Současně soud přiznal žalobcům náhradu hotových výdajů spočívajících v cestovních výdajích v souvislosti s účastí právního zástupce při jednání soudu na trase [obec] – [obec] a zpět, tj. 412 km při spotřebě 6,1 l/100km, paušál 4, 40 Kč na 1 km a průměrné ceny benzínu 31,50 Kč za 1 litr v celkové výši 2 604 Kč. Za obě cesty k ústnímu jednání ve dnech [datum] a 5 8. 2021 náleží žalobcům cestovné v celkové výši 5 208 Kč. Žalobcům soud současně přiznal náhradu za promeškaný čas za uvedené cesty k soudu a zpět ve výši 1 000 Kč za celkem 10 započatých půlhodin po 100 Kč, to vše podle ustanovení § 13 odst. 4 a § 14 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. ve spojení s § 157 odst. 3, odst. 4, písm. b) a § 189 odst. 1 písm. c) zák. č. 262/2006, zákoníku práce. V souhrnu tvoří náklady řízení částku 57 736 Kč. Podle § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobců.

22. Třídenní lhůta k plnění plynoucí od právní moci rozsudku, a to jak ve věci samé, tak ohledně náhrady nákladů řízení, byla stanovena podle § 160 odst. 1 věta první o.s.ř.