68 C 388/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl soudkyní JUDr. Terezou Malou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A, narozený dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B, narozena dne Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A zastoupeni Jméno žalobce C, advokátem sídlem Anonymizováno Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupena Jméno Zástupce, advokátkou sídlem Jméno advokátky Anonymizováno o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu označeného č. hodnota v domě č.p.Anonymizováno, nacházejícího se v adresa, k.ú. právnická osoba, kterou dala žalobcům žalovaná, dopisem ze dne datum, je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů tohoto řízení částku částka, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.

1. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne datum se žalobci domáhali přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Žalobci v žalobě a jejích doplněních uvedli, že mezi účastníky byla dne datum uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou k bytu č. hodnota v domě č. p. adresa, k. ú. právnická osoba. Dne datum žalovaný doručil žalobcům výpověď z nájmu bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, s odůvodněním, že byt byl dlouhodobě přenechán do podnájmu třetím osobám a že žalobci k uspokojení svých bytových potřeb využívají zahradní chatu v osadě Anonymizováno Anonymizováno v adresa, ve výlučném vlastnictví jejich dcery Jméno žalobce B. Žalobci proti výpovědi podali dne datum písemné námitky, v nichž uvedli, že byt užívají od roku Anonymizováno, nikdy nebyli v prodlení s placením nájemného, v bytě trvale pečují o svou plně invalidní dceru, která je odkázána na invalidní vozík, a že jim v péči pomáhá syn se snachou. Zahradní chata, kterou přizpůsobili pro letní pobyt dcery, je neobyvatelná a nelze v ní být trvale hlášen. V době pandemie se snažili dceru chránit izolací, což mohlo vést k mylnému dojmu o opuštění bytu. Žalobci tvrdí, že byt trvale užívají, nepřenechali jej k podnájmu a že výpověď je neplatná. Navrhují, aby soud určil, že výpověď ze dne datum je neplatná.

2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná uvedla, že nadále považuje výpověď z nájmu bytu za důvodnou. Uvedla, že na základě místního šetření provedeného bezpečnostní službou bylo zjištěno, že byt č. hodnota v domě č.p. adresa, obývá syn žalobců jméno FO s manželkou a dvěma dětmi, přičemž byt je zařízen výhradně pro potřeby této mladé rodiny. V bytě nebyly nalezeny žádné známky užívání dalšími osobami, včetně žalobců, a nebyly zde ani žádné spací plochy pro další osoby. Užívání bytu výhradně třetími osobami bylo potvrzeno svědecky, včetně výpovědi jméno FO. Žalovaná dále uvedla, že žalobci trvale užívají zahradní chatu v adresa, a to i přes její evidenční charakter, přičemž žalobce č. hodnota) má podle § 744 občanského zákoníku odvozené právo bydlení. Výpověď byla udělena pro hrubé porušení povinností nájemce dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, neboť byt byl přenechán do samostatného užívání třetím osobám bez souhlasu pronajímatele, a dále dle písm. d) téhož ustanovení, protože byt neslouží k uspokojování bytových potřeb žalobců. Žalovaná rovněž poukázala na porušení ohlašovací povinnosti dle § 2272 odst. 1 OZ, neboť žalobci nenahlásili zvýšení počtu osob v domácnosti.

3. Na základě provedeného dokazování soud učinil následující skutková zjištění:

4. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne datum soud zjistil, že dne datum byla uzavřena smlouva o nájmu bytu mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobci jako nájemci. Předmětem smlouvy byl byt č. hodnota o Anonymizováno pokojích a kuchyni na adrese adresa. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a žalobci měli hradit pravidelné nájemné a zálohy na služby v souladu s evidenčním listem.

5. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného dle obecně platných předpisů platného od datum soud zjistil, že v seznamu osob je uvedeno: Jméno žalobce A-nájemce; jméno FO-syn; Jméno žalobce B-dcera; Jméno žalobce B-uživatel.

6. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne datum soud zjistil, že žalobcům byla výpověď doručena ze strany Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno jako pronajímatele bytu č. hodnota v domě č.p. adresa, na základě nájemní smlouvy uzavřené dne datum na dobu neurčitou. Výpověď byla učiněna z důvodu hrubého porušení povinností nájemce podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, spočívajícího v tom, že žalobci byt dlouhodobě přenechali bez souhlasu pronajímatele do užívání třetím osobám – konkrétně synovi jméno FO, jeho manželce a dvěma dětem – a sami v bytě trvale nebydlí. Dále bylo zjištěno, že žalobci svou bytovou potřebu dlouhodobě uspokojují bydlením v zahradní chatě v osadě Anonymizováno Anonymizováno v adresa, která je ve výlučném vlastnictví žalobkyně. Výpověď byla dále opřena o § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, neboť žalobci byt vůbec neužívají a disponují vlastní nemovitostí, čímž blokují obecní byt určený pro sociálně potřebné občany. Výpověď stanovuje tříměsíční výpovědní lhůtu, po jejímž uplynutí nájemní poměr končí, a žalobci byli vyzváni k vyklizení a protokolárnímu odevzdání bytu. Výpověď obsahuje poučení o právu podat námitky a návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem.

7. Z námitek ze dne datum proti výpovědi z nájmu bytu ze dne datum soud zjistil, že žalobci výpověď považují za nedorozumění a uvedli, že byt č. hodnota v domě č.p. adresa užívají nepřetržitě od roku Anonymizováno, nikdy nebyli v prodlení s placením nájemného a v bytě trvale pečují o svou plně invalidní dceru jméno FO, která je odkázána na invalidní vozík. V péči o ni jim pomáhá syn se snachou, zejména v době, kdy jsou žalobci v zaměstnání. V roce Anonymizováno přistavěli zahradní chatku v adresa, kterou upravili pro pohyb na vozíku, aby zde dcera mohla trávit letní dny, avšak chata je malá (32 m²), celoročně neobyvatelná, má pouze evidenční číslo a není možné v ní být trvale hlášen. Žalobci uvedli, že v bytě nadále bydlí, a že dojem o jeho opuštění mohl vzniknout v důsledku snahy izolovat dceru během pandemie, což bylo doporučováno hygienickými stanicemi. Dále uvádějí, že syn a snacha byt neužívají samostatně, a že chatka je ve výlučném vlastnictví žalobkyně, přičemž žalobce k ní nemá žádné užívací právo. Žalobci uvedli, že jsou připraveni své tvrzení doložit a k námitkám přiložili kolaudační rozhodnutí k chatce a rozhodnutí o invalidním důchodu dcery. V závěru požádali, aby žalovaná výpověď přehodnotila a vzala ji zpět.

8. Z ohlášení dokončení stavby ze dne datum soud zjistil, že stavebník Jméno žalobce B oznámila dokončení přístavby zahradní chaty č. e. Anonymizováno, díl č. hodnota v zahrádkářské osadě Anonymizováno Anonymizováno, adresa, na pozemcích parc. č Anonymizováno katastrálním území adresa. Stavba byla povolena rozhodnutím stavebního úřadu Anonymizováno adresa ze dne datum pod č.j. Anonymizováno, které nabylo právní moci dne datum. Jednalo se o nepodsklepenou jednopodlažní přístavbu o rozměrech 4,0 × 8,0 m se sedlovou střechou, určenou výhradně pro zahrádkářské účely. Stavba byla provedena svépomocí pod dohledem stavebního dozoru, v souladu s projektovou dokumentací a podmínkami stavebního povolení. Ohlášení obsahuje prohlášení stavebníka, že stavba byla provedena v souladu s povolením a ověřenou dokumentací, a uvádí datum dokončení stavby – datum. Dokument slouží jako potvrzení o řádném dokončení stavby a splnění zákonných požadavků pro její kolaudaci.

9. Z rozhodnutí Anonymizováno Anonymizováno adresa ze dne datum, č. j. Anonymizováno soud zjistil, že toto rozhodnutí obsahuje vydání rozhodnutí o umístění stavby na stavu: změna (přístavba) stavby zahradní chaty v zahrádkářské osadě Anonymizováno Anonymizováno., adresa.

10. Z rozhodnutí právnická osoba ze dne datum soud zjistil, že Jméno žalobce B, nar. datum, bytem adresa, byl podle § 42 odst. 1 zákona č. 155/1995 Sb., o důchodovém pojištění, přiznán invalidní důchod pro invaliditu třetího stupně s účinností od datum. Výše důchodu činí částka měsíčně, z čehož základní výměra představuje částka a procentní výměra částka, což odpovídá 45 % výpočtového základu částka. Invalidita třetího stupně byla uznána na základě posudku Pražské správy sociálního zabezpečení ze dne datum, podle něhož pracovní schopnost účastnice řízení poklesla o 70 % v důsledku dlouhodobě nepříznivého zdravotního stavu, a není schopna výdělečné činnosti ani za mimořádných podmínek. Doplatek důchodu za období od datum do datum činil částka a byl poukázán dne datum. Výplata důchodu byla stanovena na 12. den v měsíci.

11. Ze zprávy Anonymizováno Anonymizováno service ze dne datum soud zjistil, že bylo provedeno místní šetření ohledně bytu č. hodnota v domě č.p. adresa a bylo zjištěno, že byt je dlouhodobě obýván synem nájemce jméno FO, jeho manželkou jméno FO a jejich dvěma nezletilými dětmi, přičemž pouze jméno FO je uveden v evidenčním listě. V bytě nebyly zjištěny žádné známky přítomnosti nájemců Jméno žalobce A, jeho manželky Jméno žalobce B ani jejich dcery jméno FO ml., kteří jsou v nájemní smlouvě uvedeni jako oprávnění uživatelé. V rámci šetření bylo zjištěno, že byt je zařízen pro čtyřčlennou mladou rodinu, bez dalších lůžek či vybavení pro další osoby. Sousedé potvrdili, že v bytě bydlí mladí jméno FO s dětmi, zatímco starší generace se v bytě nevyskytuje. Dále bylo provedeno šetření v zahrádkářské kolonii Anonymizováno Anonymizováno v adresa, kde se nachází zahradní domek ev. č. hodnota ve vlastnictví Jméno žalobce B. Domek je vybaven k celoročnímu užívání, má vodovod, elektřinu, jímku na odpadní vody a retenční nádrž. Svědek z okolní zahrádky potvrdil, že manželé jméno FO v chatě bydlí trvale. Na základě těchto zjištění zpráva uzavírá, že nájemci bytu č. hodnota jej dlouhodobě neužívají a trvale bydlí v zahradní chatě, zatímco byt je obýván třetími osobami bez právního titulu k jeho užívání.

12. Svědkyně jméno FO v rámci svědecké výpovědi dne datum uvedla, že byla požádána, aby dosvědčila, že žalobci v bytě skutečně bydlí. Potvrdila, že se s nimi znala od roku Anonymizováno, kdy se do domu nastěhovali, a že se jejich děti znaly ze školních aktivit, zejména z fotbalu. Svědkyně sdělila, že sama bydlí ve 2. patře, zatímco manželé jméno FO bydleli v 6. nebo 7. patře, přesně si nebyla jistá, protože se nenavštěvovali a nebyli přátelé v osobním smyslu. Uvedla, že je vídala pravidelně, zejména paní jméno FO s dcerou Anonymizováno, která je zdravotně postižená, a také syna jméno FO s partnerkou jméno FO, která se podle jejího pozorování o Anonymizováno starala. Svědkyně se domnívala, že v bytě bydleli manželé jméno FO a jejich dcera, protože je tam vídala často, a přítomnost syna považovala za běžnou, stejně jako její vlastní syn ji navštěvuje. Dále uvedla, že si nevšimla žádné změny v pohybu osob v bytě, vše probíhalo standardně, a ani z konverzací na chodbě či při parkování nevyplývalo, že by došlo ke změně. K dotazu soudu ohledně roku Anonymizováno svědkyně uvedla, že v té době často jezdila za nemocnou matkou, ale i tak potkávala manžele jméno FO na chodbě a nic nenasvědčovalo tomu, že by v bytě nebydleli.

13. Svědkyně jméno FO v rámci svědecké výpovědi dne datum vypověděla, že bydlí od roku Anonymizováno ve stejném patře jako manželé jméno FO, tedy jako jejich přímá sousedka. Uvedla, že se s nimi běžně zdravila na chodbě, a že dříve jezdila do práce společně s panem jméno FO, který venčil psa. Svědkyně sdělila, že v bytě bydleli manželé jméno FO, jejich syn jméno FO a dcera Anonymizováno, přičemž syn jméno FO se podle jejího názoru v bytě již nezdržuje trvale, ale pouze dochází na návštěvy. Svědkyně uvedla, že se jí nezdá, že by v bytě došlo k nějakým změnám v obsazení, a že manželé jméno FO s dcerou tam podle jejího pozorování stále bydlí. Potvrdila, že dceru Anonymizováno vídala venku s rodiči, někdy na tříkolce, a že ji obdivovala za snahu rodičů zlepšit její pohybové schopnosti. Svědkyně dále uvedla, že občas slyšela v bytě děti, ale měla za to, že se jedná o vnoučata, která tam přicházejí na návštěvu.

14. Takto provedené dokazování soud shledal jako za zcela dostatečné pro spravedlivé rozhodnutí ve věci. Na základě výše uvedených skutkových zjištění soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

15. Žalobci se na základě nájemní smlouvy uzavřené dne datum stali nájemci bytu č. hodnota v domě č.p. adresa. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dne datum byla žalobcům dána výpověď z nájmu, která byla odůvodněna tvrzením, že byt byl dlouhodobě přenechán třetím osobám bez souhlasu pronajímatele a že žalobci trvale bydlí v zahradní chatě v adresa. Soud však na základě svědeckých výpovědí sousedek, dokumentace k invaliditě dcery jméno FO, stavebních dokumentů k chatě a dalších důkazů zjistil, že žalobci byt nadále užívají, v bytě trvale pečují o svou zdravotně postiženou dceru, a že syn jméno FO se snachou jim pouze pomáhají s péčí, zejména v době, kdy jsou žalobci v zaměstnání. Zahradní chata, ač upravená pro letní pobyt dcery, není určena k trvalému bydlení, nemá charakter obytné stavby a nelze v ní být trvale hlášen. Soud dále vzal v úvahu, že dojem o opuštění bytu mohl vzniknout v době pandemie, kdy žalobci z důvodu ochrany dcery omezili její pohyb ve veřejném prostoru. Výpověď byla založena na místním šetření, které však neprokázalo, že žalobci byt neužívají, a svědecké výpovědi sousedů naopak potvrdily jejich dlouhodobou přítomnost v bytě. Soud proto uzavřel, že výpověď z nájmu bytu nebyla oprávněná, žalobci byt nadále užívají k uspokojování svých bytových potřeb, nedošlo k hrubému porušení povinností nájemce, a žaloba tak byla shledána jako důvodná.

16. Právní posouzení:

17. Nájemní smlouva byla uzavřena dne datum, tedy za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „starý OZ“). Výpověď z nájmu byla dána dne datum, tedy již za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“). Podle přechodných ustanovení nového OZ, konkrétně § 3028 odst. 3, se právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před datum), jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti, řídí dosavadními právními předpisy. Výjimkou je možnost stran sjednat, že se jejich práva a povinnosti budou řídit novým OZ ode dne jeho účinnosti. V daném případě tak platí, že nájemní smlouva se řídí starým OZ, avšak její skončení výpovědí v roce 2021 se posuzuje podle nové právní úpravy – zákona č. 89/2012 Sb.

18. Dle § 2288 odst. 1 OZ platí, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

19. Jak vyplývá například z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne datum, sp. zn. spisová značka, „Neužívání bytu nájemcem nelze zpravidla považovat za jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. d) OZ“.

20. Dle § 2288 odst. 2 OZ platí, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

21. Dle § 2288 odst. OZ platí, že vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

22. Dle § 2290 OZ platí, že nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

23. V daném případě se žalobci domáhali přezkoumání výpovědi z nájmu, kdy lhůtu stanovenou v § 2290 OZ dodrželi. Výpověď z nájmu bytu učiněná žalovanou byla odůvodněna podle § 2288 odst. 1 písm. a) a d) občanského zákoníku, tedy hrubým porušením povinností nájemce a jiným obdobně závažným důvodem. Nejvyšší soud ve své judikatuře (např. sp. zn. spisová značka) opakovaně zdůraznil, že neužívání bytu samo o sobě není výpovědním důvodem, pokud není spojeno s dalšími mimořádnými okolnostmi, jako je např. zneužívání obecního bytu nebo jeho blokování pro jiné potřebné osoby. V rozsudku sp. zn. spisová značka Nejvyšší soud dále uvedl, že přenechání bytu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele může být hrubým porušením povinností nájemce, avšak pouze tehdy, pokud nájemce v bytě sám trvale nebydlí a třetí osoba není osobou blízkou nebo zvláštního zřetele hodnou. V projednávané věci bylo prokázáno, že žalobci byt nadále užívají, pečují v něm o svou zdravotně postiženou dceru, a že syn s rodinou jim pouze pomáhá. Zahradní chata, ač upravená pro letní pobyt dcery, není určena k trvalému bydlení. Místní šetření neprokázalo, že by žalobci byt neužívali, a svědecké výpovědi sousedů jejich přítomnost v bytě potvrdily. Soud proto uzavřel, že výpověď nebyla oprávněná, neboť nebyly naplněny zákonné podmínky pro její udělení. Tento závěr je v souladu s výše uvedenou judikaturou Nejvyššího i Ústavního soudu (např. II. ÚS 3091/07), která zdůrazňuje nutnost individuálního posouzení každého případu, zejména s ohledem na zdravotní stav členů domácnosti a účel užívání bytu.

24. Ve smyslu všeho shora uvedeného tak soud žalobě v plném rozsahu vyhověl (výrok ad I).

25. Na náhradě nákladů řízení soud uložil (výrok ad II) žalované zaplatit žalobcům částku částka, neboť žalobci měli ve věci úplný úspěch (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Soud vycházel z vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/19963 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), a to jak ve znění účinném do datum, tak ve znění účinném od datum, dále jen „AT“. Do konce roku 2024 zástupce žalobců vykonal 7 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ze dne datum, porada dne datum, jednání dne datum, podání ze dne datum, podání ze dne datum a jednání dne datum) vykonaných dle § 11 odst. 1 AT. V souladu s § 9 odst. 3 AT ve znění účinném do datum činila tarifní hodnota v případě těchto úkonů částka a v souladu s § 7 bod 5 AT hodnota jednoho úkonu právní služby částku částka. Za těchto 7 úkonů právní služby tak advokátovi žalobců náleží odměna částka (tj. 7 * částka). Dle § 13 odst. 4 AT pak advokátovi za těchto 7 úkonů právní služby náleží náhrada hotových výdajů ve výši částka (tj. 7 * částka). Od datum advokát žalobců ve věci vykonal 4 úkony právní služby (podání ze dne datum a 3x jednání u soudu) vykonaných dle § 11 odst. 1 AT. V souladu s § 9 odst. 3 AT ve znění účinném od datum činí tarifní hodnota částka a dle § 7 bod 5 AT tak hodnota jednoho úkonu činí částka. Za tyto 4 úkony právní služby tak advokátovi žalobců náleží odměna částka (tj. 4 * částka). Dle § 13 odst. 4 AT advokátovi náleží i za tyto úkony náhrada hotových výdajů ve výši částka (tj. 4 * částka). Advokát je plátcem DPH, a proto mu z celkové částky částka bylo přiznáno 21 % DPH ve výši částka. Souhrnem tak náhrada nákladů řízení činí částka, která je dále zvýšena o částku částka představující soudní poplatek, který žalobci museli uhradit, aby mohli u soudu uplatnit své právo. Celkem tak soud žalované uložil uhradit zástupci žalobců částku částka, a to dle § 149 o. s. ř., ve lhůtě dle § 160 o. s. ř. Proti tomuto rozsudku lze do patnácti dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení podat odvolání k Městskému soudu v Praze prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 9. Nebude-li uložená povinnost splněna dobrovolně, lze se jejího splnění domáhat návrhem na nařízení soudního výkonu rozhodnutí nebo návrhem na nařízení exekuce.