68 C 388/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl soudkyní JUDr. Terezou Malou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený dne Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozena dne Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A zastoupeni Jméno žalobce C , advokátem sídlem Anonymizováno Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupena Jméno Zástupce , advokátkou sídlem Jméno advokátky Anonymizováno o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu označeného č. , hodnota, v domě č.p., Anonymizováno, , nacházejícího se v , adresa, , k.ú. , právnická osoba, , kterou dala žalobcům žalovaná, dopisem ze dne , datum, , je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů tohoto řízení částku , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.

1. Žalobou došlou zdejšímu soudu dne , datum, se žalobci domáhali přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu. Žalobci v žalobě a jejích doplněních uvedli, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou k bytu č. , hodnota, v domě č. p. , adresa, , k. ú. , právnická osoba, . Dne , datum, žalovaný doručil žalobcům výpověď z nájmu bytu podle § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, s odůvodněním, že byt byl dlouhodobě přenechán do podnájmu třetím osobám a že žalobci k uspokojení svých bytových potřeb využívají zahradní chatu v osadě , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , adresa, , ve výlučném vlastnictví jejich dcery , Jméno žalobce B, . Žalobci proti výpovědi podali dne , datum, písemné námitky, v nichž uvedli, že byt užívají od roku , Anonymizováno, , nikdy nebyli v prodlení s placením nájemného, v bytě trvale pečují o svou plně invalidní dceru, která je odkázána na invalidní vozík, a že jim v péči pomáhá syn se snachou. Zahradní chata, kterou přizpůsobili pro letní pobyt dcery, je neobyvatelná a nelze v ní být trvale hlášen. V době pandemie se snažili dceru chránit izolací, což mohlo vést k mylnému dojmu o opuštění bytu. Žalobci tvrdí, že byt trvale užívají, nepřenechali jej k podnájmu a že výpověď je neplatná. Navrhují, aby soud určil, že výpověď ze dne , datum, je neplatná.

2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala a navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná uvedla, že nadále považuje výpověď z nájmu bytu za důvodnou. Uvedla, že na základě místního šetření provedeného bezpečnostní službou bylo zjištěno, že byt č. , hodnota, v domě č.p. , adresa, , obývá syn žalobců , jméno FO, s manželkou a dvěma dětmi, přičemž byt je zařízen výhradně pro potřeby této mladé rodiny. V bytě nebyly nalezeny žádné známky užívání dalšími osobami, včetně žalobců, a nebyly zde ani žádné spací plochy pro další osoby. Užívání bytu výhradně třetími osobami bylo potvrzeno svědecky, včetně výpovědi , jméno FO, . Žalovaná dále uvedla, že žalobci trvale užívají zahradní chatu v , adresa, , a to i přes její evidenční charakter, přičemž žalobce č. , hodnota, ) má podle § 744 občanského zákoníku odvozené právo bydlení. Výpověď byla udělena pro hrubé porušení povinností nájemce dle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ, neboť byt byl přenechán do samostatného užívání třetím osobám bez souhlasu pronajímatele, a dále dle písm. d) téhož ustanovení, protože byt neslouží k uspokojování bytových potřeb žalobců. Žalovaná rovněž poukázala na porušení ohlašovací povinnosti dle § 2272 odst. 1 OZ, neboť žalobci nenahlásili zvýšení počtu osob v domácnosti.

3. Na základě provedeného dokazování soud učinil následující skutková zjištění:

4. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, soud zjistil, že dne , datum, byla uzavřena smlouva o nájmu bytu mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobci jako nájemci. Předmětem smlouvy byl byt č. , hodnota, o , Anonymizováno, pokojích a kuchyni na adrese , adresa, . Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a žalobci měli hradit pravidelné nájemné a zálohy na služby v souladu s evidenčním listem.

5. Z evidenčního listu pro výpočet nájemného dle obecně platných předpisů platného od , datum, soud zjistil, že v seznamu osob je uvedeno: , Jméno žalobce A, -nájemce; , jméno FO, -syn; , Jméno žalobce B, -dcera; , Jméno žalobce B, -uživatel.

6. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobcům byla výpověď doručena ze strany , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, jako pronajímatele bytu č. , hodnota, v domě č.p. , adresa, , na základě nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, na dobu neurčitou. Výpověď byla učiněna z důvodu hrubého porušení povinností nájemce podle § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, spočívajícího v tom, že žalobci byt dlouhodobě přenechali bez souhlasu pronajímatele do užívání třetím osobám – konkrétně synovi , jméno FO, , jeho manželce a dvěma dětem – a sami v bytě trvale nebydlí. Dále bylo zjištěno, že žalobci svou bytovou potřebu dlouhodobě uspokojují bydlením v zahradní chatě v osadě , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , adresa, , která je ve výlučném vlastnictví žalobkyně. Výpověď byla dále opřena o § 2288 odst. 1 písm. d) občanského zákoníku, neboť žalobci byt vůbec neužívají a disponují vlastní nemovitostí, čímž blokují obecní byt určený pro sociálně potřebné občany. Výpověď stanovuje tříměsíční výpovědní lhůtu, po jejímž uplynutí nájemní poměr končí, a žalobci byli vyzváni k vyklizení a protokolárnímu odevzdání bytu. Výpověď obsahuje poučení o právu podat námitky a návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem.

7. Z námitek ze dne , datum, proti výpovědi z nájmu bytu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobci výpověď považují za nedorozumění a uvedli, že byt č. , hodnota, v domě č.p. , adresa, užívají nepřetržitě od roku , Anonymizováno, , nikdy nebyli v prodlení s placením nájemného a v bytě trvale pečují o svou plně invalidní dceru , jméno FO, , která je odkázána na invalidní vozík. V péči o ni jim pomáhá syn se snachou, zejména v době, kdy jsou žalobci v zaměstnání. V roce , Anonymizováno, přistavěli zahradní chatku v , adresa, , kterou upravili pro pohyb na vozíku, aby zde dcera mohla trávit letní dny, avšak chata je malá (32 m²), celoročně neobyvatelná, má pouze evidenční číslo a není možné v ní být trvale hlášen. Žalobci uvedli, že v bytě nadále bydlí, a že dojem o jeho opuštění mohl vzniknout v důsledku snahy izolovat dceru během pandemie, což bylo doporučováno hygienickými stanicemi. Dále uvádějí, že syn a snacha byt neužívají samostatně, a že chatka je ve výlučném vlastnictví žalobkyně, přičemž žalobce k ní nemá žádné užívací právo. Žalobci uvedli, že jsou připraveni své tvrzení doložit a k námitkám přiložili kolaudační rozhodnutí k chatce a rozhodnutí o invalidním důchodu dcery. V závěru požádali, aby žalovaná výpověď přehodnotila a vzala ji zpět.

8. Z ohlášení dokončení stavby ze dne , datum, soud zjistil, že stavebník , Jméno žalobce B, oznámila dokončení přístavby zahradní chaty č. e. , Anonymizováno, , díl č. , hodnota, v zahrádkářské osadě , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , adresa, , na pozemcích parc. č, Anonymizováno, katastrálním území , adresa, . Stavba byla povolena rozhodnutím stavebního úřadu , Anonymizováno, , adresa, ze dne , datum, pod č.j. , Anonymizováno, , které nabylo právní moci dne , datum, . Jednalo se o nepodsklepenou jednopodlažní přístavbu o rozměrech 4,0 × 8,0 m se sedlovou střechou, určenou výhradně pro zahrádkářské účely. Stavba byla provedena svépomocí pod dohledem stavebního dozoru, v souladu s projektovou dokumentací a podmínkami stavebního povolení. Ohlášení obsahuje prohlášení stavebníka, že stavba byla provedena v souladu s povolením a ověřenou dokumentací, a uvádí datum dokončení stavby – , datum, . Dokument slouží jako potvrzení o řádném dokončení stavby a splnění zákonných požadavků pro její kolaudaci.

9. Z rozhodnutí , Anonymizováno, , Anonymizováno, , adresa, ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, soud zjistil, že toto rozhodnutí obsahuje vydání rozhodnutí o umístění stavby na stavu: změna (přístavba) stavby zahradní chaty v zahrádkářské osadě , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., , adresa, .

10. Z rozhodnutí , právnická osoba, ze dne , datum, soud zjistil, že , Jméno žalobce B, , nar. , datum, , bytem , adresa, , byl podle § 42 odst. 1 zákona č. 155/1995 Sb., o důchodovém pojištění, přiznán invalidní důchod pro invaliditu třetího stupně s účinností od , datum, . Výše důchodu činí , částka, měsíčně, z čehož základní výměra představuje , částka, a procentní výměra , částka, , což odpovídá 45 % výpočtového základu , částka, . Invalidita třetího stupně byla uznána na základě posudku Pražské správy sociálního zabezpečení ze dne , datum, , podle něhož pracovní schopnost účastnice řízení poklesla o 70 % v důsledku dlouhodobě nepříznivého zdravotního stavu, a není schopna výdělečné činnosti ani za mimořádných podmínek. Doplatek důchodu za období od , datum, do , datum, činil , částka, a byl poukázán dne , datum, . Výplata důchodu byla stanovena na 12. den v měsíci.

11. Ze zprávy , Anonymizováno, , Anonymizováno, service ze dne , datum, soud zjistil, že bylo provedeno místní šetření ohledně bytu č. , hodnota, v domě č.p. , adresa, a bylo zjištěno, že byt je dlouhodobě obýván synem nájemce , jméno FO, , jeho manželkou , jméno FO, a jejich dvěma nezletilými dětmi, přičemž pouze , jméno FO, je uveden v evidenčním listě. V bytě nebyly zjištěny žádné známky přítomnosti nájemců , Jméno žalobce A, , jeho manželky , Jméno žalobce B, ani jejich dcery , jméno FO, ml., kteří jsou v nájemní smlouvě uvedeni jako oprávnění uživatelé. V rámci šetření bylo zjištěno, že byt je zařízen pro čtyřčlennou mladou rodinu, bez dalších lůžek či vybavení pro další osoby. Sousedé potvrdili, že v bytě bydlí mladí , jméno FO, s dětmi, zatímco starší generace se v bytě nevyskytuje. Dále bylo provedeno šetření v zahrádkářské kolonii , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , adresa, , kde se nachází zahradní domek ev. č. , hodnota, ve vlastnictví , Jméno žalobce B, . Domek je vybaven k celoročnímu užívání, má vodovod, elektřinu, jímku na odpadní vody a retenční nádrž. Svědek z okolní zahrádky potvrdil, že manželé , jméno FO, v chatě bydlí trvale. Na základě těchto zjištění zpráva uzavírá, že nájemci bytu č. , hodnota, jej dlouhodobě neužívají a trvale bydlí v zahradní chatě, zatímco byt je obýván třetími osobami bez právního titulu k jeho užívání.

12. Svědkyně , jméno FO, v rámci svědecké výpovědi dne , datum, uvedla, že byla požádána, aby dosvědčila, že žalobci v bytě skutečně bydlí. Potvrdila, že se s nimi znala od roku , Anonymizováno, , kdy se do domu nastěhovali, a že se jejich děti znaly ze školních aktivit, zejména z fotbalu. Svědkyně sdělila, že sama bydlí ve 2. patře, zatímco manželé , jméno FO, bydleli v 6. nebo 7. patře, přesně si nebyla jistá, protože se nenavštěvovali a nebyli přátelé v osobním smyslu. Uvedla, že je vídala pravidelně, zejména paní , jméno FO, s dcerou , Anonymizováno, , která je zdravotně postižená, a také syna , jméno FO, s partnerkou , jméno FO, , která se podle jejího pozorování o , Anonymizováno, starala. Svědkyně se domnívala, že v bytě bydleli manželé , jméno FO, a jejich dcera, protože je tam vídala často, a přítomnost syna považovala za běžnou, stejně jako její vlastní syn ji navštěvuje. Dále uvedla, že si nevšimla žádné změny v pohybu osob v bytě, vše probíhalo standardně, a ani z konverzací na chodbě či při parkování nevyplývalo, že by došlo ke změně. K dotazu soudu ohledně roku , Anonymizováno, svědkyně uvedla, že v té době často jezdila za nemocnou matkou, ale i tak potkávala manžele , jméno FO, na chodbě a nic nenasvědčovalo tomu, že by v bytě nebydleli.

13. Svědkyně , jméno FO, v rámci svědecké výpovědi dne , datum, vypověděla, že bydlí od roku , Anonymizováno, ve stejném patře jako manželé , jméno FO, , tedy jako jejich přímá sousedka. Uvedla, že se s nimi běžně zdravila na chodbě, a že dříve jezdila do práce společně s panem , jméno FO, , který venčil psa. Svědkyně sdělila, že v bytě bydleli manželé , jméno FO, , jejich syn , jméno FO, a dcera , Anonymizováno, , přičemž syn , jméno FO, se podle jejího názoru v bytě již nezdržuje trvale, ale pouze dochází na návštěvy. Svědkyně uvedla, že se jí nezdá, že by v bytě došlo k nějakým změnám v obsazení, a že manželé , jméno FO, s dcerou tam podle jejího pozorování stále bydlí. Potvrdila, že dceru , Anonymizováno, vídala venku s rodiči, někdy na tříkolce, a že ji obdivovala za snahu rodičů zlepšit její pohybové schopnosti. Svědkyně dále uvedla, že občas slyšela v bytě děti, ale měla za to, že se jedná o vnoučata, která tam přicházejí na návštěvu.

14. Takto provedené dokazování soud shledal jako za zcela dostatečné pro spravedlivé rozhodnutí ve věci. Na základě výše uvedených skutkových zjištění soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

15. Žalobci se na základě nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, stali nájemci bytu č. , hodnota, v domě č.p. , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dne , datum, byla žalobcům dána výpověď z nájmu, která byla odůvodněna tvrzením, že byt byl dlouhodobě přenechán třetím osobám bez souhlasu pronajímatele a že žalobci trvale bydlí v zahradní chatě v , adresa, . Soud však na základě svědeckých výpovědí sousedek, dokumentace k invaliditě dcery , jméno FO, , stavebních dokumentů k chatě a dalších důkazů zjistil, že žalobci byt nadále užívají, v bytě trvale pečují o svou zdravotně postiženou dceru, a že syn , jméno FO, se snachou jim pouze pomáhají s péčí, zejména v době, kdy jsou žalobci v zaměstnání. Zahradní chata, ač upravená pro letní pobyt dcery, není určena k trvalému bydlení, nemá charakter obytné stavby a nelze v ní být trvale hlášen. Soud dále vzal v úvahu, že dojem o opuštění bytu mohl vzniknout v době pandemie, kdy žalobci z důvodu ochrany dcery omezili její pohyb ve veřejném prostoru. Výpověď byla založena na místním šetření, které však neprokázalo, že žalobci byt neužívají, a svědecké výpovědi sousedů naopak potvrdily jejich dlouhodobou přítomnost v bytě. Soud proto uzavřel, že výpověď z nájmu bytu nebyla oprávněná, žalobci byt nadále užívají k uspokojování svých bytových potřeb, nedošlo k hrubému porušení povinností nájemce, a žaloba tak byla shledána jako důvodná.

16. Právní posouzení:

17. Nájemní smlouva byla uzavřena dne , datum, , tedy za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „starý OZ“). Výpověď z nájmu byla dána dne , datum, , tedy již za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „OZ“). Podle přechodných ustanovení nového OZ, konkrétně § 3028 odst. 3, se právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před , datum, ), jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti, řídí dosavadními právními předpisy. Výjimkou je možnost stran sjednat, že se jejich práva a povinnosti budou řídit novým OZ ode dne jeho účinnosti. V daném případě tak platí, že nájemní smlouva se řídí starým OZ, avšak její skončení výpovědí v roce 2021 se posuzuje podle nové právní úpravy – zákona č. 89/2012 Sb.

18. Dle § 2288 odst. 1 OZ platí, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době,a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu,b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebod) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

19. Jak vyplývá například z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , „Neužívání bytu nájemcem nelze zpravidla považovat za jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. d) OZ“.

20. Dle § 2288 odst. 2 OZ platí, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, žea) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

21. Dle § 2288 odst. OZ platí, že vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

22. Dle § 2290 OZ platí, že nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

23. V daném případě se žalobci domáhali přezkoumání výpovědi z nájmu, kdy lhůtu stanovenou v § 2290 OZ dodrželi. Výpověď z nájmu bytu učiněná žalovanou byla odůvodněna podle § 2288 odst. 1 písm. a) a d) občanského zákoníku, tedy hrubým porušením povinností nájemce a jiným obdobně závažným důvodem. Nejvyšší soud ve své judikatuře (např. sp. zn. , spisová značka, ) opakovaně zdůraznil, že neužívání bytu samo o sobě není výpovědním důvodem, pokud není spojeno s dalšími mimořádnými okolnostmi, jako je např. zneužívání obecního bytu nebo jeho blokování pro jiné potřebné osoby. V rozsudku sp. zn. , spisová značka, Nejvyšší soud dále uvedl, že přenechání bytu třetí osobě bez souhlasu pronajímatele může být hrubým porušením povinností nájemce, avšak pouze tehdy, pokud nájemce v bytě sám trvale nebydlí a třetí osoba není osobou blízkou nebo zvláštního zřetele hodnou. V projednávané věci bylo prokázáno, že žalobci byt nadále užívají, pečují v něm o svou zdravotně postiženou dceru, a že syn s rodinou jim pouze pomáhá. Zahradní chata, ač upravená pro letní pobyt dcery, není určena k trvalému bydlení. Místní šetření neprokázalo, že by žalobci byt neužívali, a svědecké výpovědi sousedů jejich přítomnost v bytě potvrdily. Soud proto uzavřel, že výpověď nebyla oprávněná, neboť nebyly naplněny zákonné podmínky pro její udělení. Tento závěr je v souladu s výše uvedenou judikaturou Nejvyššího i Ústavního soudu (např. II. ÚS 3091/07), která zdůrazňuje nutnost individuálního posouzení každého případu, zejména s ohledem na zdravotní stav členů domácnosti a účel užívání bytu.

24. Ve smyslu všeho shora uvedeného tak soud žalobě v plném rozsahu vyhověl (výrok ad I).

25. Na náhradě nákladů řízení soud uložil (výrok ad II) žalované zaplatit žalobcům částku , částka, , neboť žalobci měli ve věci úplný úspěch (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Soud vycházel z vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/19963 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), a to jak ve znění účinném do , datum, , tak ve znění účinném od , datum, , dále jen „AT“. Do konce roku 2024 zástupce žalobců vykonal 7 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, písemné podání ze dne , datum, , porada dne , datum, , jednání dne , datum, , podání ze dne , datum, , podání ze dne , datum, a jednání dne , datum, ) vykonaných dle § 11 odst. 1 AT. V souladu s § 9 odst. 3 AT ve znění účinném do , datum, činila tarifní hodnota v případě těchto úkonů , částka, a v souladu s § 7 bod 5 AT hodnota jednoho úkonu právní služby částku , částka, . Za těchto 7 úkonů právní služby tak advokátovi žalobců náleží odměna , částka, (tj. 7 * , částka, ). Dle § 13 odst. 4 AT pak advokátovi za těchto 7 úkonů právní služby náleží náhrada hotových výdajů ve výši , částka, (tj. 7 * , částka, ). Od , datum, advokát žalobců ve věci vykonal 4 úkony právní služby (podání ze dne , datum, a 3x jednání u soudu) vykonaných dle § 11 odst. 1 AT. V souladu s § 9 odst. 3 AT ve znění účinném od , datum, činí tarifní hodnota , částka, a dle § 7 bod 5 AT tak hodnota jednoho úkonu činí , částka, . Za tyto 4 úkony právní služby tak advokátovi žalobců náleží odměna , částka, (tj. 4 * , částka, ). Dle § 13 odst. 4 AT advokátovi náleží i za tyto úkony náhrada hotových výdajů ve výši , částka, (tj. 4 * , částka, ). Advokát je plátcem DPH, a proto mu z celkové částky , částka, bylo přiznáno 21 % DPH ve výši , částka, . Souhrnem tak náhrada nákladů řízení činí , částka, , která je dále zvýšena o částku , částka, představující soudní poplatek, který žalobci museli uhradit, aby mohli u soudu uplatnit své právo. Celkem tak soud žalované uložil uhradit zástupci žalobců částku , částka, , a to dle § 149 o. s. ř., ve lhůtě dle § 160 o. s. ř.