98 C 282/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 9 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Sylvou Mašínovou jako samosoudkyní v právní věci: žalobce: zastoupeného: ; celé jméno žalobce , narozený dne datum , bytem adresa žalobce Mgr. jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa proti; žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum , trvale bytem adresa t.č. ulice a číslo , PSČ obec a číslo – část obce zastoupený: JUDr. jméno příjmení , IČO , advokátka, se sídlem adresa , obec a číslo o vyklizení bytu, rozsudek

I. Žalovaný je povinen vyklidit byt [číslo] o velikosti [anonymizováno] s přísl., o výměře 84,64 m2, nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží bytového domu [adresa] v ulici [ulice], [obec a číslo] – [část obce], v [katastrální uzemí] a obci [obec], a vyklizený jej odevzdat do 15ti dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 11 352,50 Kč do třech dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobců.

1. Žalobce se svým návrhem ze dne [datum] domáhal, aby žalovanému byla uložena povinnost vyklizení bytu [číslo] vymezené v bytovém domě v ulici [adresa], zapsaném na [list vlastnictví] v k.ú. [část obce] a stojícím na pozemku parc. [číslo] nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží bytového domu, o velikosti [anonymizováno] s přísl., o výměře 84,64 m2, zapsané na [list vlastnictví] vedeném [anonymizována čtyři slova] [část Prahy] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [anonymizováno] [obec], a vyklizený byt předat žalobci. Svoji žalobu odůvodnil, tak že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu dne [datum], podle které byl žalovaný povinen platit nájem ve výši 18 400 Kč a zálohy na služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu ve výši 3 600 Kč, a to obojí měsíčně. Žalovaný však nehradil nájem a zálohy za [anonymizováno] [rok], [anonymizováno] [rok], [anonymizováno] [rok] a [anonymizováno] [rok], čímž závažným způsobem porušil nájemní smlouvu uzavřenou mezi účastníky. S ohledem na řečené vyzval žalovaný žalobce dne [datum] a pak i [datum] k nápravě stavu, což se ovšem nestalo, takže proto dne [datum] dopisem vypověděl nájemní smlouvu dle § 2291 OZ, bez výpovědní doby, se zákonnými poučením a se lhůtou k předání bytu do dne [datum]. Žalovaný do dnešního dne byt užívá, takže proto podává tuto žalobu.

2. Dne [datum] žalovaný navrhl soudu žalobu zamítnou jako nedůvodnou, protože měl problémy s placením, vše doplatil a nyní platí řádně, k tomu dodal že nikdy nedlužil 3 měsíce po sobě jdoucí, že výpověď neměla předepsané náležitosti, se žalobcem se dohodl a on vzal žalobu zpět, proto je přesvědčený, že došlo k obnovení nájmu dle § 2285 OZ.

3. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci:

4. Žalobce je vlastníkem bytové jednotky [číslo] vymezené v bytovém domě v ulici [adresa], zapsaném na [list vlastnictví] v k.ú. [část obce] a stojícím na pozemku parc. [číslo] nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží bytového domu, o velikosti [anonymizováno] s přísl., o výměře 84,64 m2, zapsané na [list vlastnictví] vedeném [anonymizována čtyři slova] [část Prahy] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [anonymizováno] [obec] (tyto skutečnosti má soud za prokázané z výpisu [list vlastnictví], ze dne [datum], č.l.6).

5. Dne [datum] žalobce pronajal žalovanému souzený byt za 18 400 Kč měsíčně s měsíčními zálohami na služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu ve výši 3 600 Kč splatnými vždy do 25. dne měsíce, a to dobu určitou do [datum], který je možné ukončit i výpovědí a pokud se strany dohodnou mohou prodloužit nájemní smlouvu písemným dodatkem do [datum] a byt žalobce žalovanému předal (tyto skutečnosti má soud za prokázané z nájemní smlouvy ze dne [datum] vč. příloh a s úředně ověřenými podpisy z obou stran účastníků, a přesně z článku 1.1.,4.1., [číslo] č.l.7, z protokolu o předání č.l.11).

6. Dne [datum] žalobce žalovaného vyzval k odstranění závadného chování, a to k úhradě dluhu v náhradní lhůtě do [datum], který představuje nedoplatek vyúčtování služeb za rok [rok] a 2 000 Kč sloužící jako nájemné a záloha na služby v měsíci [anonymizováno] [rok], 24 200 Kč sloužící jako nájemné a záloha na služby v měsíci [anonymizováno] [rok], k těmto úhradám jste byl již několikráte vyzván během minulého roku, 9 697,98 Kč sloužící jako doplatek nájemného a zálohy na služby v měsíci [anonymizováno] [rok], 25 000 Kč sloužící jako nájemné a záloha na služby v měsíci [anonymizováno] [rok], původně splatné k [datum] (tyto skutečnosti má soud za prokázané z výzvy ze dne [datum] vč. podacího lístku č.l. 13).

7. Dne [datum] žalobce zaslal žalovanému dopis, ve kterém jej seznámil se započtením 20 000 Kč, které mu uhradil, takže za zaplacené je takto tedy vyúčtování služeb za rok [rok], dlužný nájem a zálohy na služby za [anonymizováno] [rok] a část nájmu a služeb za [anonymizováno] [rok] (tyto skutečnosti má soud za prokázané z výzvy ze dne [datum] vč. podacího lístku č.l. 15).

8. Dne [datum] žalobce vypověděl nájem, bez výpovědní doby s odkazem na § 2291 OZ, a to dnem doručení výpovědi, když byt je žalovaný žalobci povinen odevzdat nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu, žalobce poučil žalovaného o jeho právu vznést námitky s odkazem na § 2286 OZ, a právo podat návrh soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi, ve lhůtě dvou měsíců ode dne doručení výpovědi s odkazem na § 2290 OZ. Důvod výpovědi pak žalobce formuloval tak, že zvlášť závažně porušil smlouvu, když přes výzvy k odstranění svého chování stále žalobci dluží 22 000 Kč nájemné a předepsané zálohy na služby na [anonymizováno] [rok], 24 200 Kč nájemné a předepsané zálohy na služby na [anonymizováno] [rok], 23 498,86 Kč doplatek nájemného a předepsaných záloh na služby na [anonymizováno] [rok], 25 000 Kč nájemné a předepsané zálohy na služby na [anonymizováno] [rok], nad jejich rámec dále 2 538,01 Kč nedoplatek z vyúčtování elektrické energie za období [datum] – [datum] (tyto skutečnosti má soud za prokázané z výpovědi ze dne [datum] č.l.16).

9. Jestliže soud vycházel z kopií listin, když účastníci pravost kopií listin nikdy během řízení nezpochybňovali (NS ČR 29 Odo 801/2005).

10. Žádné opomenuté důkazy tedy v řízení nejsou (ÚS ČR I. [číslo]).

11. Soud po důkazech nepátrá a vychází ze skutkového stavu zjištěného na základě důkazů, které byly provedeny (ÚS ČR IV. ÚS 3681/18, NS ČR 33 Cdo 1074/2011).

12. Z provedených důkazů bylo možné bezpečně usoudit na skutkový stav a přítomní účastníci dalších důkazních návrhů ve věci nečinili, ač o takové možnosti byli poučeni dle § 119a o.s.ř.

13. Podle § 2290 OZ, platí, že nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

14. Podle § 2291 OZ, platí - dle odst. 1, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu, dle odst. 2 nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno, dle odst. 3 neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

15. Podle § 2292 OZ, platí, že nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání.

16. Podle § 2285 OZ, platí, že pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

17. Po provedení dokazování, zvážení všech důkazů samostatně i v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná, když soud po právní stránce posoudil věc tak:

18. Předně, ze skutkových zjištění jednoznačně vyplývá, že nejen že nebylo vyvráceno žalobní tvrzení, že žalovaný ke dni rozhodnutí soudu vyklizovaný neodevzdal a nevyklidil - naopak žalovaný soudu potvrdil, že byt užívá v domnění, že po právu. Proto se tedy soud zabýval tím, zda žalovaný užívá byt žalobce důvodně nebo neužívá.

19. Vzhledem k tomu, že lze ukončit jen platný úkonu (NS ČR 23 Cdo 1122/2010), tak si soud jako předběžnou otázku posoudil platnost nájemní smlouvy, protože teprve pak bude možné uvažovat o oprávněnosti výpovědi existujícího nájmu. Účastníci si sjednali písemnou nájemní smlouvu (§ 2237 OZ), řádně určili co je předmětem nájmu (NS ČR 26 Cdo 2946/2012) – což nebylo mezi účastníky ani v nejmenším sporné, a to na dobu určitou, sjednali si měsíční nájem i zálohy na služby, které bude poskytovat žalobce žalovanému (§ 2246, 2247 OZ). Soud uzavřel, že nájemní smlouva je platná a účinná, což ostatně odpovídá i procesním postojům účastníků řízení – žalobce, který se tuto smlouvu ukončil výpovědí pronajímatele – což by jistě nečinil, kdyby se snad domníval, že smlouva je neplatná, a žalovaného – který se dovolává jejího prodloužení, což by rovněž nečinil, kdyby si její platností nebyl jist.

20. Co se týká písemné výpovědi, podepsané žalobcem byl žalovaný zcela srozumitelně poučen o právu vznést proti výpovědi námitky, že nájemní poměr skončí dnem jejího doručení, s jasným a správným odkazem na zákonné ustanovení, a byl i poučen o svém zásadním právu podat žalobu k soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a to ve lhůtě dva měsíce od doručení výpovědi. Soud pro pořádek uvádí, že nájemce má právo podat námitky, jejich dopad na podanou výpověď ani lhůtu k jejich podání však OZ v části týkající se nájmu bytu neupravuje (na rozdíl od speciální úpravy nájmu prostoru sloužícího k podnikání v § [číslo], kterou však nelze ani analogicky na nájem bytu použít), nepodání námitek nájemcem nemá tedy žádné právní následky a podání námitek není ani podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem (NS ČR 26 Cdo 2199/2018). Soud tak uzavřel, že výpověď žalobce splňuje všechny formální zákonné atributy platné výpovědi z nájmu bytu.

21. Pak, písemná výpověď musí dojít druhé straně (§ 2286 OZ). Fakt doručení nebyl mezi účastníky vůbec sporný. Soud tedy uzavřel, že výpověď byla žalovanému doručena třetí pracovní dne (§ 573 OZ), což bylo [datum].

22. Nakonec soud vyšel z toho, že výpověď je jednostranný právní úkon, který mimo obecné náležitosti právního úkonu musí nutně obsahovat přesné vymezení výpovědního důvodu, a proto výpověď žalovaného je platná jen za předpokladu, že žalobcem vymezený výpovědní důvod byl přede dnem jejího doručení naplněn (NS ČR 26 Cdo 4253/2009, 26 NS ČR 2000 [číslo]) a v případě dlužného nájmu či záloh musí obsahovat i to, kolik dluh nájemce vůči pronajímateli činí (NS ČR [číslo]). Jestliže tedy žalobce pečlivě uvedl, jak konkrétní dlužné částky, tak i konkrétní měsíce, za které je žalovaný žalobci dluží, pak tomuto normativnímu požadavku zcela jistě vyhověl. Nad to, i sám žalovaný ve svém stručném vyjádření se k žalobě souhlasil se žalobou v tom, že žalobci skutečně dlužil. K tomu je namístě dodat, že žalovaný se mýlí, že dluh by pro účely výpovědi musel být za tři po sobě jdoucí měsíce - neboť bylo vícekrát judikováno, že neplacením nájmu a záloh je i situace, když nájemce zaplatil částku i jen nižší, než byla dohodnuta (NS ČR 26 Cdo 1361/2006, 26 Cdo 1909/2007) a měsíce, za které nájemce dluží, nemusí jít po sobě (NS ČR 26 Cdo 1361/2006). Žalobce vyhověl i zákonnému nároku na podání předchozí výzvy žalovanému, kterou mu dal příležitost dluh zaplatit (NS ČR 26 Cdo [číslo]).

23. Podrženo a sečteno, z dokazování soudu nejenže vyplynulo, že žalobce podal žalovanému výpověď ze zákonného důvodu, ale navíc protože žalovaný nepodal žalobu v prekluzivní lhůtě (§ 2290 OZ) žalobu na její přezkum, tak ať tak či tak, se nyní se již soud nemůže zabývat existencí nebo neexistencí výpovědního důvodu, protože její oprávněnost se v důsledku marného uplynutí této lhůty presumuje. Vzhledem k tomu, že výpověď měla v souzené věci všechny zákonné formální náležitosti, tak soud uzavřel, že výpověď je nejen oprávněná, ale i platná a účinná (NS ČR 26 Cdo 3328/2017).

24. Námitka žalovaného, že došlo k obnově nájmu dle § 2285 OZ neodpovídá právní úpravě, protože podstata tohoto ustanovení míří jen k nájmu na dobu určitou, nadto byl v řízení prokázaný fakt, že nájem skončil výpovědí dne [datum], jestliže byla podána žaloba [datum] byla podána ve lhůtě tří měsíců, když žalobu na vyklizení lze považovat za dosti jasný nesouhlas s dalším užíváním bytu žalovaným. Jiným slovy, k obnově nájmu souzeného bytu nedošlo.

25. Argument žalovaného, že žalobce výpověď odvolal, soud neuznal. Výpověď je totiž projev vůle, který pronajímatel může vzít zpět, respektive jej odvolat jen tehdy, dojde-li druhé straně nejpozději současně s původním projevem vůle (§ 572 OZ), tedy nejpozději s výpovědí, což se v řízení prokázáno nebylo.

26. Při rozhodování o lhůtě k vyklizení předmětného bytu žalovaného (§ 160 odst. 1 o.s.ř.), soud zjistil, že není na místě tuto lhůtu prodloužit, protože nebyly ani tvrzeny natož prokázány žádné okolnosti, které by soud vedly k jinému závěru.

27. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobci měli ve věci plný úspěch. Náleží jim proto náhrada nákladů řízení za zaplacený soudní poplatek v celkové výši 5 000 Kč, jako úhradu za návrh ve věci samé (Sazebník soudních poplatků v zákoně č. 549/1991 Sb.), když tarifní hodnota věci je 10 000 Kč (§ 9 odst. 1 vyhl. Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb.), takže cena za jeden úkon právní služby je v daném případě ve výši 1 500 Kč (§ 7 bod 4, § 8 odst. 1 vyhl. Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb.), což při uvedených úkonech činí odměna advokáta 4 500 Kč (§ 11 písm. a) - převzetí zastoupení, d) - sepis žaloby, g) účast na ústním jednáním dle § 13 odst. 3 vyhl. Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb.) dále odměnu advokáta za polovinu úkonu právní služby - za zaslání předžalobní výzvy dle § 142a o.s.ř. ve výši 750 Kč (§ 11 odst. 2 písm. h) jednoduchá výzva k plnění vyhl. č. 177/1996 Sb.) pak 5 režijních paušálů za každý úkon právní služby po 300 Kč, protože § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. totiž spojuje paušál jen s celým úkonem právní služby - takže dojde-li k poskytnutí byť jen polovičního úkonu právní služby musí tomu odpovídat zase jen celý paušál, a to vše s 21% DPH. V souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. byla žalovanému uložena povinnost náklady řízení zaplatit k rukám právního zástupce žalobce, když na vykonatelnost rozhodnutí nemá žádný vliv, zda je advokát (k jehož rukám se náhrada platí). O lhůtě k plnění náhrady nákladů řízení soud rozhodl dle § 160 odst. 1 věta před středníkem o.s.ř..