10 C 133/2025

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl soudkyní Mgr. Petrou Vráblikovou ve věci žalobců: 1) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A 2) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro zaplacení částky 703 539 Kč

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům částku 703 539 Kč jako přiměřenou slevu z kupní ceny z titulu vadného plnění, a to tak, že žalobci 1 měla být uhrazena částka 351 769,50 Kč a žalobkyni 2 uhrazena částka 351 769,50 Kč, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni uhradit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 70 119,50 Kč, a to společně a nerozdílně, ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne , datum, se žalobci po žalované domáhali zaplacení náhrady škody ve výši 703 539 Kč způsobené porušením smluvních povinností a to tak, že každému z nich měla být uhrazena polovina této částky. Žalovaná škoda měla žalobcům vzniknout v souvislosti s koupí souboru nemovitých věcí v kat. území , adresa, , kdy jim podle jejich tvrzení žalovaná jako kupující zamlčela podstatné skutečnosti týkající se právního stavu nemovitých věcí, což posléze vedlo na jejich straně ke vzniku újmy. Žalobci jako kupující uzavřeli dne , datum, s žalovanou jako prodávající kupní smlouvu, jejímž předmětem byly nemovité věci, konkrétně pozemek , Anonymizováno, , se stavbou domu na něm stojícím, a dále pozemek , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Během přípravy prodeje zjistili, že na kupovaných nemovitých věcech jsou realizovány nepovolené stavby (opěrná zeď a nádrže na dešťovou vodu), přičemž byli ze strany manžela žalované opakovaně ujištěni, že dodatečné povolení k těmto stavbám bude vyřízeno. Žalovaná si přitom musela být vědoma, že o těchto stavbách běží řízení o jejich odstranění (z důvodu nesouhlasu souseda se stavbou), které ještě před podpisem kupní smlouvy vyústilo ve vydání pravomocného rozhodnutí o odstranění těchto staveb. Poté, co žalobci nemovité věci nabyli do svého vlastnictví, byly jejich účty postiženy exekučně, a to právě k vymožení rozhodnutí o odstranění těchto nepovolených staveb. Žalobci mají za to, že byli ze strany žalované a jejího manžela klamáni, v této souvislosti poukazují především na prohlášení učiněné v čl. 6.2.1 písm. a), d) a g) uzavřené kupní smlouvy, které vylučuje existenci vad převáděných nemovitostí, jakož i řízení nebo sporů, které by se převáděných nemovitých věcí týkaly. Žalobci tak mají za to, že jim žalovaná neposkytla pravdivé informace o předmětu převodu a aktivně je uvedla v omyl, což mají za porušení jejích smluvních povinností. Důsledkem pak byla skutečnost, že žalobci byli povinni na vlastní náklady stavbu opěrné zdi a retenční nádrže odstranit, tyto náklady by nebyly vznikly, kdyby žalovaná splnila svůj závazek zajistit dodatečné povolení těchto staveb tak, jak se v čl. 8.5 smlouvy zavázala. Předmětem žaloby učinili žalobci celkovou výši škody, která jim takto vznikla, po odečtení sjednané smluvní pokuty ve výši 250 000 Kč, ujednané právě pro tento případ (tj. pro případ, že by se prodávající nepodařilo do jednoho roku od podpisu kupní smlouvy stavební povolení pro tyto stavby zajistit) v čl. 8.5. uzavřené kupní smlouvy. Tato škoda se skládá z nákladů na provedení exekuce ve výši 13 066 Kč, nákladů na zaměření opěrné zdi ve výši 6 000 Kč, nákladů na projekční práce ve výši 162,140 Kč, nákladů na realizaci stavebních prací ve výši 815 757,19 Kč a nákladů na zajištění technického dozoru ve výši 68 970 Kč. Po žalované žádají, aby každému z nich uhradila polovinu celkové žalované částky, neboť jsou podílovými spoluvlastníky nemovitých věcí a náklady hradili každý jednou polovinou.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobou uplatněný popřela. Uvedla, že žalobci byli od samého počátku jednání o uzavření kupní smlouvy plně informováni o uvedeném problému a intenzivně se o něj zajímali. O vydané rozhodnutí o odstranění stavby žádal žalobce 1 manžela žalované již v listopadu 2022 a toto rozhodnutí mu bylo poskytnuto zprostředkující realitní kanceláří, před podpisem kupní smlouvy byli informováni i o tom, že pokud se nepodaří zajistit dodatečné povolení staveb, bude nutné je odstranit. Komplikace související s nepovolenými stavbami byla ostatně důvodem pro snížení kupní ceny prodávaných nemovitostí, která je v kupní smlouvě uvedena jako sleva na revitalizaci ve výši 2 490 000 Kč. Navíc pro tento případ bylo smluvně ujednáno zádržné, které si žalobci vymínili, jeho výše vycházela z odhadu Ústavu racionalizace ve stavebnictví a byla opakovaně mezi stranami probírána. Je sice pravdou, že i po vydání rozhodnutí o odstranění staveb se žalovaná i její tehdejší manžel snažili rozhodnutí příslušného stavebního úřadu zvrátit, avšak bez úspěchu, zádržné bylo proto žalobcům z úschovy vyplaceno. Žalobci si tak mohli a měli být vědomi, že povinnosti týkající se staveb přecházejí na nové vlastníky, věděli, že stavby mají být odstraněny, i že běží řízení o jejich dodatečném povolení a jaký je jeho výsledek. Pokud jde o tvrzenou výši škody, má za to, že žalobci požadují částku jdoucí dalece nad náklady potřebné pouze k odstranění staveb, a to i s ohledem na to, že výše zádržného byla sjednána dohodou stran s ohledem na kvalifikovaný odhad předpokládaných nákladů na jejich odstranění. Navrhla, aby žaloba byla v celém rozsahu zamítnuta.

3. Podáním ze dne , datum, žalobci navrhli změnu žaloby, a to tak, že má být žalovaná částka přiznána žalobcům každému jednou polovinou z titulu slevy z kupní ceny z důvodu vadného plnění. Usnesením ze dne , datum, (učiněným při jednání) soud změnu žaloby připustil, neboť výsledky dosavadního řízení byly dostatečným podkladem pro řízení o změněném návrhu.

4. Na základě níže uvedených listin soud učinil následující skutková zjištění:

5. Rozhodnutím ze dne , datum, č. j. , Anonymizováno, nařídil , právnická osoba, , adresa, – stavební úřad odstranění stavby opěrné zdi pod oplocením umístěným na hranici mezi pozemky , Anonymizováno, a dále 2 akumulační nádrže na dešťové vody na pozemku č. , Anonymizováno, , vše v k.ú. , adresa, , jejichž vlastníkem je žalovaná, a to proto, že uvedené stavby jsou nebo byly prováděny bez rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu vyžadovaného stavebním zákonem. Rozhodnutí nabylo právní moci dne , datum, . (důkaz: rozhodnutí , právnická osoba, , adresa, ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, ).

6. Rozhodnutím ze dne , datum, sp. zn. , č. účtu, , č.j. , č. účtu, Krajský úřad , Anonymizováno, kraje, odbor územního plánování a stavebního řádu jako odvolací správní orgán zrušil usnesení Městského úřadu , Anonymizováno, – stavebního úřadu ze dne , datum, č. j. , Anonymizováno, , jímž bylo zastaveno řízení o žádosti o dodatečném povolení stavby: „opěrná zeď pod oplocením umístěným na hranici mezi pozemky , Anonymizováno, , a dále 2 akumulační nádrže na dešťové vody na pozemku , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, “ a věc vrátil k novému projednání stavebnímu úřadu. Z odůvodnění vyplývá, že jediným účastníkem řízení byla žalovaná, která žádala o obnovu řízení vedeného stavebním úřadem pod č. j. , Anonymizováno, (jím byla zamítnuta její žádost o povolení stavby). V mezidobí stavební úřad pravomocným rozhodnutím ze dne , datum, pod sp. zn. , Anonymizováno, (potvrzeno rozhodnutím odvolacího stavebního úřadu ze dne , datum, sp. zn. , RČ, ) nařídil odstranění shora uvedených staveb. Právní noc tohoto rozhodnutí nastala dne , datum, . O dodatečné povolení stavby přitom žádala žalovaná opakovaně, poslední žádost byla zamítnuta rozhodnutím stavebního úřadu ze dne , datum, sp. zn. , Anonymizováno, , které nabylo první moci dne , datum, (jedná se o rozhodnutí vydané v řízení, jehož obnovy se žalovaná domáhala). Důvodem ke zrušení rozhodnutí stavebního úřadu o zamítnutí návrhu na povolení obnovy byla formální vada, odvolací správní orgán zdůraznil, že rozhodnutí, kterým nebyla stavba dodatečně povolena, nabylo právní moci již dne , datum, , a tedy další žádosti odvolatelky (žalované) o dodatečné povolení stavby byly již bezpředmětné, neboť věc byla již jednou pravomocně rozhodnuta. Reakcí na žádost tak mělo být vydání rozhodnutí o zamítnutí žádosti, a nikoliv o zastavení řízení (důkaz: Rozhodnutí Krajského úřadu , Anonymizováno, kraje, odbor územního plánování a stavebního řádu ze dne , datum, sp. zn. , č. účtu, ).

7. Jak vyplývá z emailové komunikace mezi , jméno FO, (z adresy , e-mail, ) a žalobcem 1 (z adresy , e-mail, ), žalobci v reakci na uskutečněnou prohlídku domu v , Anonymizováno, učinili žalované dne , datum, návrh ohledně ceny domu ve výši 13,9 mil. Kč s tím, že by rádi dům navštívili s inspektorem, který dům zkontroluje (důkaz: emailová komunikace ze dne , datum, ).

8. Ze zprávy z inspekce nemovitosti ze dne , datum, vyplývá, že u nemovitosti bylo zjištěno 21 závad a odhad ceny jejich odstranění činí , částka, (důkaz: Zpráva z inspekce nemovitosti , Anonymizováno, ze dne , datum, )

9. Svou nabídku dne , datum, žalobci přehodnotili a nabídli cenu nižší, 12,3 mil. Kč, a to s ohledem na vysoké měsíční platby hypotéky, opravy, které byly inspektorkou nemovitostí vyčísleny na 413 tis. Kč, potřeby půjčky na vybavení a vysoké ceny elektřiny (důkaz: emailová komunikace ze dne , datum, ).

10. Dne , datum, píše žalobce 1 (z adresy , e-mail, ) , jméno FO, (z adresy , e-mail, ) ohledně zádržného s tím, že je původně indikovala na 6-12 měsíců a 300 tisíc. Souhlasí s délkou lhůty pro zádržné, pokud jde o jeho výši, vyjádří se k tomu, až dostane podklady ke sporu a pochopí, jaké by byly dopady v případě negativního výsledku. Přílohou vlákna zpráv je dokument označený „, Anonymizováno, “. Dne , datum, informovala , jméno FO, emailovou zprávou žalovanou a jejího manžela (oslovuje je „, jméno FO, “) o tom, že kupní cena je ve výši , částka, (důkaz: emailová komunikace ze dne , datum, ).

11. Komentář k návrhu kupní smlouvy signovaný „VB“ uvádí, že je vedeno řízení o odstranění a dodatečném povolení stavby a že odstranění opěrné zdi a nádrží reálně hrozí. Další komentář obsahuje údaj o tom, že probíhají i další řízení nebo již proběhla, zejména bylo vydáno rozhodnutí o odstranění stavby opěrné zdi a akumulačních nádrží, které je již pravomocné (důkaz: návrh kupní smlouvy s komentáři).

12. Z emailové komunikace mezi účastníky, , jméno FO, (z adresy , e-mail, ), žalobcem 1 (z adresy , e-mail, ), žalobkyní 2 (z adresy , e-mail, ) a bývalým manželem žalobkyně , jméno FO, (z adresy , e-mail, ) a dalších osob ze dne , datum, (2:56 PM) a , datum, (4:13 PM) vyplývá, že jde o revize provedené , jméno FO, , jež je v komunikaci označen jako právník žalobců (je součástí komunikace pod adresou , e-mail, ) (důkaz: kopie emailové komunikace ze dne , datum, a , datum, ).

13. Z emailové komunikace mezi realitní makléřkou , jméno FO, , , jméno FO, , žalobcem 1 a žalovanou bylo dále zjištěno, že mezi stranami probíhala komunikace ve vlákně mezi , datum, a , datum, , z níž vyplývá, že realitní makléřka zaslala žalobcům jako kupujícím dokument z krajského úřadu o vrácení zpět stavebnímu úřadu, označený jako „, Anonymizováno, “ (viz zpráva z , datum, 11:58). V komunikaci uvedla, že p. , jméno FO, je přesvědčen, že povolení dodatečně získá, i že si je vědom, že je to „zádrhel“ pro prodávanou nemovitost. Z toho důvodu také kupujícím byla poskytnuta tak výrazná sleva (zpráva z , datum, , 13:03). Žalobce 1 pak ve zprávě ze dne , datum, (11:20) reprodukuje názor , jméno FO, , že „na 99 %“ bude povolení vydané, dotazuje se zároveň, co by bylo potřeba udělat při nejhorším scénáři – zde zmiňuje odstranění nádrží, zídky. K jeho dotazu pak , Anonymizováno, , jméno FO, ve zprávě ze dne , datum, (6:54) uvádí, že v případě „nejhoršího scénáře“, by bylo nutné zídku a nádrže odstranit. Ve zprávě ze dne , datum, , 4:21 žádá žalobce 1 o zaslání dokumentů označených v dalším textu mailu, konkrétně žádá o zaslání rozhodnutí stavebního úřadu o odstranění stavby (ze dne , datum, sp. zn. , Anonymizováno, ) a rozhodnutí, jímž bylo toto rozhodnutí v odvolacím řízení potvrzeno (ze dne , datum, sp. zn. , RČ, . Ve zprávě ze dne , datum, (11:21 AM) pak p. , jméno FO, výslovně uvádí, že náklad na odstranění zídky a části zemin jsou podle ÚRS „necelých 160 000“, „pokuta 250“ to tedy sanuje více než dostatečně, nehledě k faktu, že i proto byla poskytnuta sleva. (důkaz: kopie emailové komunikace ze dne , datum, až , datum, ).

14. Na základě kupní smlouvy ze dne , datum, žalobci nabyli soubor nemovitých věcí v k. ú. , adresa, – pozemek , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří), jehož součástí je stavba , Anonymizováno, (stavba pro rodinnou rekreaci), a pozemek , Anonymizováno, (zahrada) - u těchto nemovitých věcí každý spoluvlastnický podíl id ½ ve vztahu k celku, a dále pozemek , Anonymizováno, - u těchto nemovitých věcí nabyli každý spoluvlastnický podíl id 1/6 ve vztahu k celku, a konečně pozemek , Anonymizováno, , u něhož nabyli každý id 1/24 ve vztahu k celku. Sjednaná kupní cena činila 12 500 000 Kč za celý předmět převodu, přičemž kupujícím byla poskytnuta sleva ve výši 2 490 000 Kč jako příspěvek na revitalizaci předmětu převodu. Kupní cena byla částečně hrazena prostřednictvím sjednané úschovy s tím, že částka 250 000 Kč bude schovatelem poukázána na účty strany prodávající (žalované) do 5 pracovních dnů po předložení pravomocného rozhodnutí příslušného správního úřadu, kterým bude dodatečně povolena stavba opěrné zdi pod oplocením umístěným na hranici mezi pozemky , Anonymizováno, a dále dvou akumulačních nádrží dešťové vody na pozemku , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Nebude-li toto povolení vydáno ve lhůtě jednoho roku od podpisu této smlouvy, bude částka poukázána jako smluvní pokuta dle čl. VIII. odst. 8.5. této smlouvy na účet uvedený stranou kupující (viz čl. 4.5. odst. 2 uzavřené kupní smlouvy). Strana prodávající (žalovaná) v článku 6.2.1. uzavřené kupní smlouvy prohlásila, že předmět převodu nemá žádné právní vady, s výjimkou stávajícího zástavního práva a věcných břemen ČEZ /písm. a)/, není si vědoma žádných podstatných vad předmětu převodu /písm. d)/, že neprobíhá žádné soudní ani jiné řízení vztahující se k předmětu převodu, zejména řízení o určení vlastnického práva, exekuční, insolvenční či jiné řízení ani řízení na katastru nemovitostí s výjimkou řízení o dodatečném povolení stavby opěrné zdi pod oplocením umístěným na hranici mezi pozemky , Anonymizováno, , a dále 2 akumulačních nádrží dešťové vody na pozemku , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Podle čl. 6.2.2. smluvní strany pro případ, že by se kterékoliv z prohlášení uvedených v čl. 6.2.1. ukázalo jako nepravdivé, neúplné nebo klamavé, má strana kupující právo od smlouvy odstoupit a zároveň požadovat smluvní pokutu ve výši první a druhé části kupní ceny (první část kupní ceny činila dle čl. 4.2 kupní smlouvy , částka, a druhá část kupní ceny činila , částka, ). Podle čl. 8.5. smlouvy strana prodávající se zavazuje v případě, že nebude do jednoho roku od podpisu této smlouvy vydáno pravomocné rozhodnutí příslušného správního úřadu, kterým bude dodatečně povolena stavba opěrné zdi pod oplocením umístěným na hranici mezi pozemky , Anonymizováno, a dále 2 akumulačních nádrží dešťové vody na pozemku , Anonymizováno, , Anonymizováno, k. ú. , adresa, , zaplatit straně kupující smluvní pokutu ve výši , částka, , která bude započtena se zádržným. Smlouva je kromě smluvních stran podepsána i bývalým manželem žalované , jméno FO, (důkaz: kupní smlouva ze dne , datum, ).

15. Exekučním návrhem datovaným dne , datum, se obec , adresa, domáhala odstranění stavby opěrné zdi pod oplocením umístěným na hranici mezi pozemky , Anonymizováno, a 2 akumulačních nádrží na dešťovou vodu na , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , a to na základě exekučního titulu, jímž je rozhodnutí o nařízení odstranění stavby vydané stavebním úřadem , právnická osoba, města , adresa, ze dne , datum, . č. j. , Anonymizováno, . Jako povinní jsou uváděni již žalobci jako vlastníci staveb určených k odstranění.

16. Z výpovědi žalobce 1 soud zjistil, že žalobci vedli se žalovanou před podpisem kupní smlouvy diskusi s tím, že obdrželi informaci, že , jméno FO, (žalovaná a její bývalý manžel) tento problém řeší a že jej vyřeší s tím, že i po převodu vlastnických práv je v řízení se stavebním úřadem zastupoval p. , jméno FO, , od něhož měli informaci, že řízení postupuje. Po p. , jméno FO, žádal zaslat rozhodnutí o odstranění stavby a bylo mu zasláno rozhodnutí krajského úřadu o tom, že se věc vrací městskému úřadu, toto rozhodnutí bylo součástí vedené emailové komunikace. Podle něj se celá komunikace nesla v tomu duchu, že jsou jen krok od dodatečného povolení. Účastníkovi bylo soudem v rámci jeho výpovědi předloženo rozhodnutí Krajského úřadu , Anonymizováno, kraje ze dne , datum, (viz bod 6 odůvodnění), z něj podle něj neodvodili, že jim pak přijde exekuce. Ta přišla začátkem června do datových schránek žalobců. Rozhodnutí o odstranění stavby k dispozici neměl, pouze rozhodnutí shora uvedené. Zároveň z jeho výpovědi vyplynulo, že před podpisem kupní smlouvy byla sjednána sleva z kupní ceny ve výši 2,5 mil. Kč s tím, že půjde o částku určenou na revitalizaci stavby, protože bylo zřejmé, že dům vyžaduje investice jak na opravy, tak na dokončení, protože původním majitelům zřejmě v průběhu stavby došly peníze.

17. Soud tak má za prokázaný tento skutkový stav: Žalobci na základě kupní smlouvy ze dne , datum, zakoupili soubor nemovitých věcí v k. ú. , adresa, (specifikovaný v bodě 14 odůvodnění tohoto rozhodnutí) za kupní cenu v celkové výši 12 500 000 Kč. Původní nabídková cena činila 15 000 000 Kč, k jejímu snížení došlo během jednání mezi žalobci, zprostředkovatelem a žalovanými. Na tomto souboru nemovitých věcí se nacházejí nepovolené stavby opěrné zdi a dvou akumulačních nádrží (konkrétně specifikované vydanými správními rozhodnutími jako „“opěrná zeď pod oplocením umístěným na hranici mezi pozemky , Anonymizováno, a 2 akumulační nádrže na dešťové vody na pozemku , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, “). K těmto nepovoleným stavbám bylo vydáno rozhodnutí o jejich odstranění, které nabylo právní moci dne , datum, . Žalobci měli možnost si soubor nemovitých věcí před jejich koupí prohlédnout, zajistili si i zprávu tzv. inspektora nemovitostí, který sice nepopsal konkrétně jejich vady nebo potřebu oprav (pouze v obecné charakteristice), nicméně jejich odstranění vyčíslil na 413 000 Kč. V rámci vzájemného předávání informací před uzavřením kupní ceny byli žalobci ujišťováni o tom, že se s vysokou pravděpodobností podaří zajistit dodatečné povolení staveb, nicméně byli zároveň i informováni o tom, že v úvahu přicházejícím nejhorším scénářem vývoje situace kolem těchto staveb by bylo odstranění těchto staveb, jehož náklady byly v rámci komunikace vyčísleny na 160 000 Kč. V rámci této komunikace bylo sjednáno zádržné se smluvní pokutou, které se následně promítlo do textu zavřené smlouvy. Na vedené řízení upozorňuje smlouva v čl.

6. Podle čl. 8.5. strana prodávající se zavazuje v případě, že nebude do jednoho roku od podpisu této smlouvy vydáno pravomocné rozhodnutí příslušného správního úřadu, kterým bude dodatečně povolena stavba opěrné zdi pod oplocením umístěným na hranici mezi pozemky , Anonymizováno, , Anonymizováno, a dále 2 akumulačních nádrží dešťové vody na pozemku , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, zaplatit straně kupující smluvní pokutu ve výši , částka, , která bude započtena se zádržným. Soud nemá za prokázané, že by žalobci byli jednoznačně ujištěni, že k vydání dodatečného stavebního povolení beze všech pochyb dojde. Ač se tak vyjádřil žalobce 1 ve své výpovědi, této její části soud neuvěřil, neboť je přímo rozporná s obsahem emailových zpráv, jakož i s obsahem uzavřené smlouvy. Nadto o tom, že bylo vydáno již pravomocné rozhodnutí o odstranění stavby, je informoval jejich právní zástupce a tato informace jednoznačně vyplývá i z rozhodnutí Krajského úřadu , Anonymizováno, kraje ze dne , datum, , o kterém žalobce 1 prohlásil, že jej k dispozici měl. To ostatně vyplývá i z textu jeho emailu ze dne , datum, , 4:

21. Text v češtině (ostatní zprávy žalobce 1 jsou psány slovensky, včetně části této zprávy), který je součástí jeho dotazu, je doslovnou citací str. 3, třetího odstavce odůvodnění rozhodnutí Krajského úřadu , Anonymizováno, kraje ze dne , datum, č. j. , č. účtu, . Z obsahu tohoto rozhodnutí přitom sice vyplývá, že se věc vrací stavebnímu úřadu, avšak reálně pouze k zajištění řádného procesního postupu (rozeslání návrhu účastníkům) a k vydání nového rozhodnutí, kdy krajský úřad jako odvolací správní orgán de facto zavázal stavební úřad k tomu, jak má rozhodnout, a to tak, že má žádost o povolení obnovy zamítnout (namísto zastavení řízení o této žádosti). Ani při velmi optimistickém nastavení možného výkladu tohoto rozhodnutí z něj nelze jinou eventualitu dovodit. Soud tak má za to, že informaci, o tom, že jsou zde vady věci v podobě nepovolených staveb, žalovaní před uzavřením smlouvy měli, tato byla zohledněna v kupní smlouvě, včetně možných nákladů na jejich odstranění.

18. Soud posoudil vzniklý právní vztah podle ustanovení § § 1914 a násl. a § 2099 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“).

19. Podle § 1914 odst. 1 o. z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy.

20. Podle § 1914 odst. 2 o. z. je-li plněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

21. Podle § 1916 odst. 1 písm. a) o. z. dlužník plní vadně, zejména poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti.

22. Podle § 1916 odst. 1 písm. b) o. z. dlužník plní vadně, zejména neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují.

23. Podle § 1917, věty první, o. z. platí, že je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele.

24. Dle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci. Za vlastnosti vytčené ustanoveními § 2095 a 2096 se pak považuje ujednané množství, jakost či provedení.

25. Dle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

26. Dle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

27. Právo na slevu z kupní ceny má kupující jak při podstatném porušení smlouvy (§ 2106 o. z.), tak při nepodstatném porušení smlouvy (§ 2107 o. z.).

28. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí ustanovení o koupi movitých věcí.

29. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

30. Na prvním místě je třeba podotknout, že zákon nerozlišuje mezi vadami faktickými a vadami právními. Judikatura se o otázce právních vad v zásadě vyjadřuje stejně jako to činí uzavřená kupní smlouva, tj. vyjmenovává je jako demonstrativní výčet, do kterého zařazuje především práva třetích osob váznoucí na věci, a to taková, která nabyvatele – zde kupující, omezují ve výkonu jeho práv k věci. Za „právní“ vadu lze přitom pro účely tohoto rozhodnutí označit takovou vadu, která je takovým právním omezením, které brání nabyvateli v plném výkonu jeho práva. V daném případě však není podstatné, zda jde o vadu právní či vadu faktickou, podstatou posouzení je, zda se jedná o vadu, která na nemovitých věcech byla ke dni přechodu nebezpečí na věci na žalobce jako kupující, případně zda o tom, že tato vada zde není (případně že bude odstraněna), byli ze strany prodávající výslovně ujištěni a zda tedy z tohoto titulu mají a mohou práva z vad uplatňovat.

31. Ze zjištěného skutkového stavu je zřejmé, že žalobci od žalované kupovali soubor nemovitých věcí, který nebyl nový ani bez vad. Žalobci měli možnost (a také tak učinili) si nemovité věci prohlédnout a seznámit se z jejich stavem. Pokud jde o stav technický, využili služeb odborného zástupce, tzv. inspektora nemovitostí, který shledal vady, náklady jejich odstranění odhadl na 413 000 (způsob určení výše těchto nákladů z dokazování nevyplývá, proto má soud za to, že šlo spíše o odhad než o nějaké empirické určení). Sám žalobce 1 přitom připustil, že nemovité věci vyžadovaly opravy nebo dodělávky. Pokud jde o stav právní, žalobci využili služeb jak realitního zprostředkovatele, tak advokáta. V daném případě má soud za prokázané, že předmět kupní smlouvy měl v době prodeje právní závadu spočívající v existenci tzv. nepovolených staveb, konkrétně stavby opěrné zdi a dvou akumulačních nádrží na dešťovou vodu. V řízení bylo prokázáno, že původní vlastník (žalovaná) a její (bývalý) manžel usilovali před stavebním úřadem o vydání dodatečného povolení k těmto stavbám. Rozhodnutí o odstranění stavby nabylo právní moci již před zahájením jednání o prodeji nemovitých věcí žalobcům. Soud má za prokázáno, že o této vadě byli žalobci informováni a s ní i s jejími případnými následky museli počítat. Byť jim byla pravděpodobnost „nejhoršího scénáře“, tj. následků v podobě nutnosti odstranění staveb, vykreslována jako malá (konkrétně jedno procento), nemůže soud toto vykreslení považovat za výslovné ujištění o tom, že věc (soubor nemovitých věcí) takovou vadu nemá. Udržování v naději, že věc dopadne, není ujištěním o tom, že to tak skutečně dopadne. Soud takové udržování naděje nemá ani za postup, který by bylo možno označit jako lstivé zastření vady, a to právě s ohledem na informace, které byly součástí jednání před uzavřením kupní smlouvy. Ač soud nemá za prokázané, že žalobci měli před uzavřením kupní smlouvy k dispozici plné znění rozhodnutí o odstranění staveb, z rozhodnutí, které bezpochyby k dispozici měli (viz bod 7 a 14 odůvodnění tohoto rozhodnutí) existence takového rozhodnutí zjevně vyplývá, vyplývá z něj pak jednoznačně i to, že tento stav nelze revidovat ve prospěch dodatečného povolení staveb, byť je zjevné, že ještě v době sepisu a uzavírání kupní smlouvy se o to (bývalý) manžel žalované snažil. Soud neuvěřil v daném případě žalobci, že se jim takového ujištění, tj že k dodatečnému povolení staveb dojde, dostalo výslovně, takový závěr z emailové komunikace rozhodně nevyplývá, přičemž k jeho výpovědi s ohledem na ust. § 131 o. s. ř. lze přihlížet pouze v omezené míře. Takové ujištění ostatně dle názoru soudu nelze dovodit ani z uzavřené kupní smlouvy. Pokud tato obsahuje prohlášení o neexistenci tzv. právních vad, jde o prohlášení, které je poměrně paušální a je relativizováno ustanovením týkajícím se zádržného v jejím čl. 4.5 bodě 2) a smluvní pokuty dle jejího čl. 8.

5. O řízení týkajícím se dodatečného povolení staveb naopak smlouva výslovně v bodě 6.2.1. písm. f) informuje. Byť reálně šlo o řízení o povolení obnovy řízení o žádosti o dodatečné povolení stavby, jde o rozdíl, který je pravděpodobně pro osobu bez právního vzdělání nepostřehnutelný. Případné následky nepravdivých prohlášení dle čl. 6.2.1. smlouvy nezakládají nárok žalovaných na slevu z kupní ceny, jíž uplatňují, nýbrž případnou smluvní pokutu, která předmětem řízení není. Navíc, na konstrukci zádržného v čl. 4.5. bodě 2 smlouva sama reaguje zakotvením „smluvní pokuty“ dle čl. 8.

5. Soud záměrně toto označení dává do uvozovek, zde zjevně nejde o smluvní pokutu stricto sensu (srv. § 2048 obč. zák), neboť se nevztahuje k porušení smluvní povinnosti, nýbrž představuje jakousi odkládací podmínku pro zakotvení automatické slevy z kupní ceny, a to právě pro případ, že by do jednoho roku od podpisu této smlouvy nebylo vydáno pravomocné rozhodnutí příslušného stavebního úřadu, jímž by byly dodatečně povoleny stavby, které jsou zde označeny jako nepovolené. Z předsmluvní komunikace přitom vyplývá, že mělo jít o de facto kompenzaci v případě, že by k povolení staveb nedošlo. Žalobci tak rozhodně nemohou tvrdit, že by o těchto vadách nebyli informováni, jestliže jejich popis (tj. sama existence těchto staveb jako nepovolených) byl zahrnut do kupní smlouvy, ani že by byli výslovně ujištěni, že takové vady zde nejsou, a jestliže si pro případ, že nedojde k jejich „odstranění“, sami ujednali automaticky nastupující slevu z ceny a pojistili si ji tak, že tato sleva je kryta v úschově složeným zádržným. Jde tak o vadu, o které vědět museli a s ní soubor nemovitých věcí vědomě kupovali.

32. Pokud se tedy v tomto řízení domáhají další slevy z kupní ceny, jíž odvozují od toho, co museli následně vynaložit, ať již na náklady exekuce, nebo na náklady samotného odstranění nepovolených staveb, pak má soud za to, že jim již taková sleva nenáleží. Jednak proto, že nešlo o vadu skrytou nebo zakrytou lstí v důsledku jednání žalované jako prodávající, jinak proto, že již si výši slevy z ceny pro tento případ jako paušální smlouvou dojednali. Žalobu proto soud posoudil jako v celém rozsahu nedůvodnou a jako takovou ji zamítl.

33. Návrh na provedení důkazu výslechem žalované, výslechem svědků , jméno FO, , , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a dále místním šetřením a listinnými důkazy – závěrečnou zprávou spol. Inset, fotografiemi stavebních úprav a znaleckým posudkem k ceně prací a nezbytnosti úprav terénu soud odmítl pro jejich nadbytečnost. Pokud jde o návrh na provedení důkazu výslechy svědků , jméno FO, a , jméno FO, , pak jimi mělo být prokázána vědomost žalobců o tom, že jsou zde nepovolené stavby opěrné zdi a akumulačních nádrží. Tato skutečnost přitom byla zjištěna především z obsahu kupní smlouvy a z emailové komunikace. Těmito ani dalšími navrženými svědeckými výpověďmi soud nepovažoval za nezbytné ani ověřovat autenticitu emailové komunikace, a to předně proto, že obsahově tatáž komunikace byla do spisu založena oběma stranami a nikdo její autenticitu nezpochybnil. Pokud jde o obsah komunikace mezi stranami před uzavřením smlouvy, má jej za soud prokázaný v dostatečné míře pro jeho rozhodnutí. Dokazování týkající se provedení stavebních prací nebo terénních úprav na pozemku a ceny těchto úprav pak pro obsah rozhodnutí soudu již s ohledem na jeho závěr není relevantní.

34. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil pro věc další relevantní skutečnosti.

35. O nákladech řízení soud rozhodl podle úspěšnosti účastníků v řízení dle § 142 odst. 2 o. s. ř., když přiznal žalované, která měla ve věci plný úspěch, náhradu nákladů řízení, které vynaložila. Tyto náklady se skládají z nákladů zastoupení advokátem, které dle § 7, § 8 odst. 1 a § 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „advokátní tarif“) náleží odměna ve výši 11 140 Kč (z tarifní hodnoty ve výši žalovaného plnění) za každý z 5 úkonů právní služby (příprava a převzetí, podání odporu a vyjádření ve věci, vyjádření k výzvě soudu a dvě jednání nepřesahující dvě hodiny), celkem 55 700 Kč, a dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč za každý z těchto úkonů právní služby, celkem 2 250 Kč. Protože advokát žalované prokázal, že je plátcem DPH, náleží mu rovněž náhrada této daně ve výši 12 169,50 Kč. Celkem tak na nákladech žalované soud přiznal částku 70 119,50 Kč. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalované soud rozhodl podle ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř. (viz výrok II.).