18 C 113/2024

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní Mgr. Michaelou Kopeckou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce . Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Anonymizováno Jméno žalovaného , Anonymizováno Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Jméno žalovaného o určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že výpověď ze dne , datum, z nájmu založeného smlouvou uzavřenou mezi účastníky dne , datum, je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Návrhem podaným dne , datum, se žalobce domáhal určení, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, výpovědí ze dne , datum, , je neoprávněná a proto neplatná. Uvedl, že je nájemcem bytu č. , hodnota, , o dispozici 1+kk a výměře 55,48 m2 s příslušenstvím, nacházejícím se ve 4. nadzemním podlaží, na adrese , adresa, , , Jméno žalovaného, (dále jen „byt“). Vlastníkem bytu je žalovaný, který jej žalobci pronajal na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, . Žalovaný dal žalobci výpověď z tohoto nájmu s odkazem na § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) a tvrdil, že žalobce hrubě porušil povinnosti nájemce, když v rozporu s čl. VI. odst. 1 nájemní smlouvy a § 2275 o. z. byt bez písemného souhlasu žalovaného pronajímal třetím osobám, aniž by v bytě sám trvale bydlel. Výpověď byla žalobci doručena dne , datum, . Žalobce považoval výpověď za neoprávněnou a neplatnou, neboť v bytě žije trvale, přespává v něm kdykoli, když není na služebních cestách, a byt poskytl třetím osobám pouze k dočasnému spolubydlení, k čemuž souhlas žalovaného nepotřeboval. Nebyly tedy splněny podmínky k podání výpovědi z nájmu bytu. Nad rámec toho uvedl, že je výpověď i v rozporu s dobrými mravy, neboť byla podána krátce poté, kdy byla žalovaným splacena půjčka na výstavbu bytu formou zápočtu na nájemné.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Uvedl, že žalovaný je veřejnoprávní korporací, jejímž účelem je krom jiného starat se o všeobecný rozvoj obce. Žalovaný vlastní bytový fond, jehož účelem je zajištění bytových potřeb občanům města, kteří jsou v bytové nouzi. Při provádění kontroly bytového fondu žalovaný zjistil, že žalobce byt nabízí v inzerci. Následně se žalovanému podařilo zjistit i konkrétního nájemce, a to Volejbalový klub , Jméno žalovaného, , jemuž žalobce podnajal celý byt na dobu neurčitou. K otázce dobrých mravů žalovaný uvedl, že má za to, že v rozporu s dobrými mravy jedná žalobce, který podnajímá v rozporu s § 2275 odst. 1 o. z. a nájemní smlouvou byt třetí osobě za nájemné 2,5krát vyšší než je nájemné od žalovaného, a to za situace, kdy na městský byt čeká v pořadníku asi 300 občanů, často i matky samoživitelky. K poskytnuté půjčce pak žalovaný uvedl, že tato byla žalobcem řádně odbydlena k datu , datum, , o čemž byl žalobce písemně informován dopisem ze dne , datum, .

3. Účastníci učinili nesporným, že v roce 1999 uzavřeli smlouvu o nájmu bytu, na základě které vznikl žalobci nájem bytu na dobu neurčitou. Půjčka na výstavbu bytu dle smlouvy ze dne , datum, byla splacena formou zápočtu na nájemné za užívání bytu žalobcem ke dni , datum, . Žalobci byla dána výpověď dopisem ze dne , datum, , ve znění jak založena ve spise, která mu byla doručena dne , datum, . Aktuálně činí nájemné bytu, které je žalobce povinen hradit žalovanému, částku , částka, a zálohy na služby částku , částka, .

4. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, na jejich základě zjistil následující skutkový stav.

5. Účastníci uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu, kterou žalovaný pronajal žalobci byt na dobu neurčitou. V čl. IV. nájemní smlouvy se účastníci dohodli, že žalobce bude hradit nájemné tak, že bude postupně započítávána půjčka poskytnutá žalobcem ve výši , částka, , a to až do jejího úplného zaplacení touto formou. Po vyčerpání této formy hrazení nájemného, bude nájemce hradit nájemné standardní cestou. V čl. VI nájemní smlouvy se účastníci dohodli, že po celou dobu nájmu až do vyčerpání půjčky zápočtem na nájemné, bude žalovaný respektovat vůli žalobce, který se rozhodne byt dále pronajmout při dodržení oznamovací povinnosti žalovanému nejdéle do 30ti dnů ode dne, kdy tak žalobce učiní (prokázáno Nájemní smlouvou ze dne , datum, ).

6. Žalobce si půjčku poskytnutou žalovanému odbydlel ke dni , datum, , o čemž ho žalovaný informoval přípisem ze dne , datum, , který byl žalobci doručen do datové schránky dne , datum, (prokázáno Přípisem žalovaného ze dne , datum, včetně výpočtového přehledu pro odbydlenost a dokladu o doručení tohoto přípisu).

7. Žalobce pronajal celý byt Volejbalovému klubu , Jméno žalovaného, , s. r. o., IČ , IČO, , za účelem bydlení, a to na dobu neurčitou ode dne , datum, . Nájemné bylo sjednáno na částku , částka, měsíčně a zálohy na služby na částku , částka, měsíčně. Dále byla sjednána vratná kauce ve výši , částka, a byl zaznamenán stav elektroměru, teplé vody a studené vody k okamžiku předání (prokázáno Nájemní smlouvou ze dne , datum, ).

8. Žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu bytu, a to dopisem ze dne , datum, , který byl žalobci doručen dne , datum, , a to s odkazem na § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Důvod podání výpovědi žalovaný spatřoval v tom, že žalobce v rozporu s nájemní smlouvou a § 2275 o. z. podnajímá byt třetí osobě, aniž by tam sám bydlel, čímž hrubě porušil své povinnosti vyplývající mu z nájmu. Žalobce byl žalovaným upozorněn na možnost podat proti výpovědi námitky a bránit se proti výpovědi podáním návrhu k soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi (prokázáno Výpovědí z nájmu bytu ze dne , datum, ).

9. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné pro posouzení věci podstatné skutečnosti.

10. Na základě těchto skutečností soud učinil následující závěr o skutkovém stavu věci. Žalobce užíval na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, byt, na jehož pořízení poskytl žalované půjčku. V nájemní smlouvě si účastníci dohodli, že půjčka bude žalovaným splacena formou zápočtu na nájemné za užívání bytu žalobcem a po dobu, kdy bude nájemné takto hrazeno, platí, že žalobce je oprávněn byt podnajmout třetí osobě, pokud to žalovanému oznámí do 30 dnů od sjednání podnájmu. Tato dohoda však ke dni , datum, pozbyla platnosti, neboť žalobce si k tomuto datu odbydlel půjčku poskytnutou žalovanému na pořízení bytu. Nadále tedy žalobce nebyl oprávněn bez předchozího písemného souhlasu žalovaného byt podnajmout třetí osobě, aniž by tam sám bydlel. Navzdory tomu však žalobce uzavřel dne , datum, nájemní smlouvy s Volejbalovým klubem , Jméno žalovaného, s. r. o., na základě které tomuto subjektu pronajal celý byt pro účely bydlení na dobu neurčitou. Nájemné, které bylo ve smlouvě sjednáno, je 3,5 krát vyšší než nájemné, které žalobce hradil žalovanému. Z důvodu hrubého porušení nájemní smlouvy, který žalovaný spatřoval v tom, že žalobce bez písemného souhlasu žalovaného dal byt do podnájmu, dal žalovaný žalobci výpověď s tříměsíční výpovědní dobou, která byla žalobci doručena dne , datum, .

11. Po právní stránce soud věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.„), když podle § 3074 odst. 1 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

12. Podle § 2274 o. z. může dát nájemce třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Ustanovení § 2272 se použije přiměřeně.

13. Podle § 2275 odst. 1 o. z. v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Podle odstavce 2 vyžaduje žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný; to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu.

14. Podle § 2276 o. z. platí, že dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a 2275, hrubě tím poruší svou povinnost.

15. Podle § 2286 odst. 1 o. z. vyžaduje výpověď nájmu písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odstavce 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

16. Podle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. může pronajímatel vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu.

17. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

18. Soud se v prvé řadě zabýval tím, zda je žaloba podána včas. Vzhledem k tomu, že výpověď byla doručena žalobci dne , datum, a žaloba byla podána dne , datum, , soud uzavřel, že žaloba byla podána v zákonné prekluzivní lhůtě stanovené v § 2290 o. z.

19. Dále soud posuzoval, zda předmětná výpověď splňuje náležitosti podle § 2286 o. z. a § 2288 odst. 3 o. z., tedy zda má písemnou formu, zda došla žalobci a zda obsahovala důvod výpovědi, poučení o právu vznést námitky a poučení o právu navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, a dospěl k závěru, že všechny zákonné náležitosti výpověď splňovala, není proto neplatná z formálních důvodů.

20. Protože se v daném případě jedná o řádně podanou výpověď, přezkoumal soud, zda skutečně byl naplněn výpovědní důvod uvedený v této výpovědi. V řízení bylo prokázáno, že aniž by žalobce měl písemný souhlas žalovaného s podnájmem, uzavřel s Volejbalovým klubem , Jméno žalovaného, s. r. o. nájemní smlouvu k bytu, kterou dal celý byt do podnájmu této společnosti za účelem bydlení. Skutečnost, že se jedná o výlučné užívání bytu touto společností jednoznačně vyplývá z toho, že přílohou nájemní smlouvy byl i předávací protokol zaznamenávající zařízení celého bytu jako i stavy měřidel elektřiny a teplé a studené vody. Je tedy nade vší pochybnost zřejmé, že se v tomto případě nejednalo o spolubydlení. Žalované se tedy podařilo prokázat, že výpověď byla podána důvodně, neboť žalobce hrubě porušil svou povinnost vyplývající mu z nájmu, tedy podnajmout byt, pokud v něm sám nebydlí, pouze s písemným souhlasem žalovaného. Pokud se pak týká tvrzení žalobce, že výpověď je v rozporu s dobrými mravy, tak takový rozpor zde soud neshledal. Výhodné podmínky pro sjednání podnájmu byly účastníky dohodnuty pouze pro dobu, kdy bylo nájemné hrazeno formou zápočtu na půjčku, tato doba však skončila, a to více než rok před tím, než žalobce podnajal celý byt Volejbalovému klubu , Jméno žalovaného, s. r. o. Protože soud dospěl k závěru, že výpověď byla podána oprávněně, žalobu jako nedůvodnou zamítl.

21. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy ve věci zcela úspěšné žalované náleží náhrada nákladů řízení nezastoupeného účastníka podle § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., a to za tři úkony (vyjádření ve věci samé, příprava na jednání a účast na jednání) po , částka, , tedy celkem , částka, .