21 C 387/2024

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Fiedlerovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČO: IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupen advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o 47.175 Kč s příslušenstvím a o vzájemném návrhu na zaplacení 18.250 Kč,

I. Žaloba, aby byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci částku 47.175 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 47.175 Kč od 5. 8. 2024 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované částku ve výši 18.250 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 86.319,90 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalované.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu Praha-východ náklady státu ve výši 6.144 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou podanou dne 28. 6. 2024 u Městského soudu v Praze domáhal zaplacení 47.175 Kč. Tvrdil, že je společenstvím vlastníků jednotek, které sdružuje vlastníky 76 bytových jednotek v domě na adrese , adresa, . Správu nemovitostí pro žalobce vykonává , Anonymizováno, . Žalovaná vlastní bytovou jednotku , Anonymizováno, nacházející se ve 2. nadzemním podlaží domu na adrese , adresa, , o velikosti 62,5 m2 vytápěné plochy. Shromáždění vlastníků konané dne 25. 5. 2022 aktualizovalo výši a strukturu měsíčních záloh na náklady spojené s užíváním bytů. Žalovaná evidenční list – rozpis měsíčních plateb převzala dne 15. 6. 2022. Provádění ročních odečtů a rozúčtování nákladů mezi konečné spotřebitele za dodávky tepla a teplé i studené vody pro správce zabezpečuje společnost , právnická osoba, . a její písemné výstupy jsou přílohou souhrnného vyúčtování včetně ostatních záloh a plateb za služby spojené s užíváním bytů, které je vždy za roční účetní období sestavováno správcem. U bytu žalované se za rok 2021 a 2022 nepodařilo provést společnosti , právnická osoba, . dálkové odečty na měřidle teplé vody, a tak spotřebu určil dopočtem „odhadem“ dle předcházejícího odběrového stavu (jeho technici nevstupovali do bytů i pro restrikce covid). Dopočet však byl podhodnocen proti skutečnému odběru a měřidlem načítaném stavu. Rozdíl mezi dopočtem a skutečně načteném stavu spotřeby teplé vody byl patrný teprve při výměně vodoměru (v rámci hromadné výměny vodoměrů a měřidel ve všech 76 bytech) v bytě žalované dne 19. 4. 2023. Při výměně vodoměrů žalovaná zprostředkovaně (v zastoupení své matky , jméno FO, , současné uživatelky dotčeného bytu) podepsala protokol s načteným stavem demontovaných i nově osazovaných vodoměrů a bez dalšího převzala jedno jeho vyhotovení. Ani následně (téměř celý běžný rok) neměla žalovaná žádné námitky k naměřeným hodnotám, a to až do převzetí vyúčtování za rok 2023, datovaného 13. 4. 2024, které reklamovala dne 18. 4. 2024 a současně žádala o ověření správnosti měření vodoměru. Žalovaná před předáním písemných námitek žalobci jednala v předmětné věci osobně se společností , právnická osoba, . i se správcem – představenstvem bytového družstva. Daná jednání však ve svém výsledku byla bezpředmětná. K písemným námitkám žalované se žalobce vyjádřil rovněž písemně (žalované doručeno 16.5.2024). Žalobce, správce i , právnická osoba, . zcela odmítají svůj podíl na vzniku pro žalovanou nepříznivé situace. Nebyl jimi shledán ani důvod k vydání žalovanou očekávaného výsledku vyúčtování jako přeplatkového. Nelze již provést ani jí žádané přezkoumání správnosti vodoměru demontovaného dne 19. 4. 2023 a věc vyřídit do 30 dnů. Jako výraz dobré vůle žalobce navrhl vzhledem k 15 % inflaci za rok 2022 - věc řešit odečtem 15 % z nedoplatku (tedy o 7.076 Kč ponížit jeho hodnotu) s možností splátkové úhrady nedoplatku v redukované výši 40.099 Kč. Stanovisko žalované k danému návrhu žalobce žádal do 30 dnů, nebo ve stejné lhůtě se zavázal pokládat připsáním nedoplatku na účet SVJ věc za uzavřenou dohodou o narovnání. Dnem 17. 6. 2024 lhůta uplynula marně co do očekávaného stanoviska, nebo úhrady redukovaného nedoplatku, což žalobce pokládá za odmítnutí nabídnuté dohody o narovnání žalovanou. Dne 10. 6. 2024 bylo do datové schránky žalobce doručeno oznámení advokáta zmocněného žalovanou k jejímu zastupování ve věci. Na žádost advokáta byly dne 12. 6. 2024 do jeho datové schránky odeslány s věcí související písemnosti. V oznámení advokáta nebyly obsaženy žádné návrhy, či stanovisko k návrhu žalobce.

2. Usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 18. 9. 2024, č. j. Ncp 516/2024-15, jež nabylo právní moci 24. 10. 2024, bylo rozhodnuto o tom, že k projednání a rozhodnutí věci jsou věcně příslušné okresní soudy (výrok I.) a věc bude postoupena Okresnímu soudu Praha-východ (výrok II.).

3. Žalovaná s žalobou ve vyjádření z 12. 12. 2024 nesouhlasila a navrhovala, aby byla žaloba zamítnuta. Učinila nesporným, že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek a žalovaná vlastníkem předmětné bytové jednotky. Žalovaná sporovala věcnou správnost předloženého vyúčtování. Namítala, že jí bylo dne 3. 4. 2024 doručeno vyúčtování za rok 2023. Žalovaná proti němu dne 18. 4. 2024 vznesla námitky. Na tyto námitky reagoval žalobce dopisem ze dne 15. 5. 2024. Z žaloby není zřejmé, proč nebylo v letech 2021 a 2022 možné provést odečet v bytě žalované na místě samém. Byt byl v letech 2021 a 2022 pro odečty žalobci, resp. technikům , Anonymizováno, , přístupný. Žalobce uvádí, že učiněný dopočet byl podhodnocen proti skutečnému odběru a měřidlem načítaném stavu. Žalobce toto své tvrzení nejspíše opírá o hodnoty zjištěné při výměně vodoměru v bytě žalované, ke které došlo dne 19. 4. 2023. Žalobce nijak konkrétně nespecifikuje, z jakých hodnot a čísel dovozuje, že dopočet byl podhodnocený. Matka žalované neměla od žalované žádnou formu zmocnění, a ani se jím neprokázala technikům měnícím měřící zařízení. Technici měnící vodoměr jednali s neoprávněnou osobou a je otázkou, zda jsou hodnoty uvedené v montážním protokolu o výměně měřičů závazné pro žalovanou. Žalovaná považuje za nezákonné, že žalobce do vyúčtování za rok 2023 promítl přesně nestanovené podíly za dvě předešlá účetní období. Žalované není jasné, jak legálně mohl žalobce dopočítávat něco z účetních období, která již byla uzavřená, vyúčtování byla projednaná a bylo po všech zákonných lhůtách. Žalobce nevysvětlil, jak je možné skokové zvýšení spotřeby teplé vody za rok 2023, když v roce 2023 v exponované bytové jednotce nikdo cca 9 kalendářních měsíců nebydlel. Žalovaná dále odkazovala na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2020, sp. zn. 26 Cdo 1528/2020, s tím, že nebylo-li vyúčtování služeb řádné (v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), poskytovatel služeb (pronajímatel, společenství vlastníků atd.) svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále. V roce 2023 nemohla být spotřeba teplé vody taková, aby vytvořila nedoplatek 47.175 Kč. Žalovaná, ani nikdo jiný neužíval předmětný byt, a to po dobu cca 9 měsíců. Žalovaná hradila řádně, včas a v plné výši veškeré zálohy na služby, tj. i na teplou vodu. Reálnou spotřebou nemohl vzniknout takto velký nedoplatek. Žalobce „vytvořil“ nedoplatek za rok 2023 tak, že do něj nějak pokoutně a bez opory v zákoně promítl údajné nedoplatky z let 2021 a 2022. Takový postup je nezákonný, nepřezkoumatelný a neplatný. Žalobce nemá právo zpětně „doúčtovávat“ domnělé nedoplatky z let minulých. Pokud měla žalovaná jakýkoli nedoplatek, měl jej žalobce promítnout do řádného vyúčtování daného roku. Vyúčtování předkládaná žalobcem nejsou v souladu s § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., v platném znění. Žalobce údajný dopočet teplé vody odhadem odvozuje od § 4 odst. 4 vyhlášky č. 269/2015 Sb., v platném znění. Žalobce v žalobě netvrdí, ani nedokazuje, jak konkrétně žalovaná jako příjemce služeb i přes opakované prokazatelné upozornění neumožnila odečet měřících zařízení na teplou vodu. Žalovaná nikdy nebyla nikým kontaktována, aby zpřístupnila svůj byt pro odečet, natož aby byla žalobcem kontaktována a upozorněna opakovaně.

4. V replice z 13. 2. 2025 žalobce uplatnil nárok na úroky z prodlení z dlužného nedoplatku vyplývajícího z vyúčtování služeb za kalendářní rok 2023. Splatnost nedoplatku ve výši 47.175 Kč nastala dne 3. 8. 2024 uplynutím 4 měsíců počínaje dnem 3. 4. 2024, a to v souladu s ustanovením § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb. Žalovaná ve svých námitkách ze dne 18. 4. 2024 rozporuje vyúčtování služeb za rok 2023 pokud jde o spotřebu teplé vody (TV) za účtované období ve výši 120.521 m³ a žádá o ověření správnosti měření vodoměru uvedeného v montážním protokolu z 19. 4. 2023. Žalovaná polemizuje s hodnotami uvedenými ve vyúčtováních za kalendářní roky 2021 a 2022 a rozporuje výše ve vyúčtování uvedených hodnot v těchto obdobích. Lhůty pro podání námitek žalované vůči vyúčtováním za období let 2021 a 2022 již uplynuly. Z vyúčtování za rok 2021 a 2022 je zřejmé, jaká byla účtována spotřeba teplé vody. Za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 byl počáteční stav vodoměru TV (výrobní číslo 17813717) 147,7 jednotek a koncový stav 179,04 jednotek, tj. spotřeba 29,340 m³. Toto vyúčtování bylo žalované doručeno a nedoplatek z něj byl žalovanou zaplacen. Žalovaná nikdy nepodala námitky proti tomuto vyúčtování, byť z něj jednoznačně vyplývala spotřeba teplé vody 29,340 m³. Tato spotřeba byla určena správcovskou společností , Anonymizováno, pouze odhadem. Dálkový odečet měřidla se nepodařilo provést. Z důvodu probíhající epidemie covid19 byl proveden pouze odhad spotřeby. Žalované vznikl přeplatek na teplé vodě 2.674,33 K a nedoplatek 8.524,90 Kč na vytápění, který žalovaná akceptovala. Tím, že žalovaná nepodala proti tomuto vyúčtování námitky, akceptovala i uvedenou spotřebu 29,340 m³. Za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 byl počáteční stav vodoměru TV (výrobní číslo 17813717) 179,04 jednotek a koncový stav 200,47 jednotek, tj. spotřeba 21,43 m³. Také toto vyúčtování bylo žalované doručeno a nedoplatek z něj byl žalovanou zaplacen. Žalované vznikl přeplatek na teplé vodě 9.654,69 K a nedoplatek 5.084,18 Kč na vytápění, který žalovaná akceptovala. Tím, že žalovaná nepodala ani proti tomuto vyúčtování námitky, akceptovala i uvedenou spotřebu 21,430 m³. Za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023 byl počáteční stav vodoměru TV (výrobní číslo 17813717) 200,47 jednotek a koncový stav 309,915 jednotek, tj. spotřeba 109,445 m³ (do dne výměny vodoměru). Dne 19. 4. 2023 zpřístupnila žalovaná prostřednictvím své matky , jméno FO, předmětnou bytovou jednotku č.

4. Byla provedena demontáž měřiče teplé vody výrobní číslo 17813737 se stavem 309,915 za nové měřidlo teplé vody výrobní číslo 73756399 se stavem 0,224. Řádný dálkový odečet měřidla s výrobním číslem 73756399 již v pořádku proběhl a 31. 12. 2023 byl odečten stav měřidla 11,300 m³, tj. spotřeba 11,076 m³ (ode dne výměny vodoměru do konce zúčtovacího období). Celková spotřeba podle měřidel tak činila 120,521 m³. Na základě této spotřeby bylo provedeno vyúčtování. Dále odkazoval na § 17 odst. 3 zákona č. 274/2001 Sb., s tím, že žalovaná při výměně vodoměru dne 19. 4. 2023 nepožádala o přezkoušení vodoměru, proto právo namítat chybu měření pozbyla. Skutečnost, že výměny se neúčastnila žalovaná, ale její matka, která byt namísto žalované zpřístupnila je pro uplatnění tohoto práva irelevantní. Odečet hodnoty vyměněného vodoměru výrobní číslo 73756399 ve výši 11,300 m³ byl již proveden řádným dálkovým odečtem. Odečítací a rozúčtovací službu prováděla pro vyúčtování roku 2023 pro žalobce společnost , právnická osoba, . na základě smlouvy ze dne 3. 5. 2023. Tato společnost zajistila výše uvedený dálkový odečet předmětného měřidla výrobní číslo 73756399 k 31. 12. 2023. Uvedený stav měřidla, spolu s dalšími měřidly v domě, zaslala společnost , Anonymizováno, e-mailovou zprávou žalobci dne 4. 1. 2024 v 13:52, jejíž přílohou byl dokument s odečty a spotřebami TV a SV za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023. V roce 2018 činila spotřeba teplé vody 68,05 m³, v roce 2019 činila 78,84 m³, v roce 2020 činila 37,2 m³. Tyto spotřeby byly pořízeny hlavním odečtem. Je tak zřejmé, že průměrná spotřeba bytu za jeden rok činí cca 61 m³. Pokud tedy žalovaná v rámci vyúčtování let 2021 a 2022 akceptovala snížené spotřeby určené odhadem, je zřejmé, že do skutečného průměrného stavu v roce 2021 zbývalo cca 32 m³ a v roce 2022 cca 40 m³. Pokud zohledníme stejný průměr i v roce 2023, tj. 61 m³ a připočteme odložené naměření spotřeb za 2021 ve výši cca 32 m³ a za 2022 ve výši cca 40 m³, dojdeme k průměrné účtované spotřebě v 2023 ve výši 133 m³ (61 + 32 + 40). Skutečná naměřená spotřeba však činila 120,521 m³, tedy o něco méně, než by činil průměr, pokud by dálkové odečty v 2021 a 2022 řádně fungovaly. Nejedná se tak o žádnou neobvyklou hodnotu. Žalovaná ve svých námitkách vychází pouze z toho, že má vysoký nedoplatek, nikoli že odložená spotřeba z důvodu neprovedení odečtu je neobvyklá. Polemika žalované o způsobu vyúčtování náhradním způsobem podle č. 269/2015 Sb. a č. 376/2021 Sb., by se uplatnila pouze jako sankční vyúčtování v případě neumožnění odečtu. Žádné sankční vyúčtování vůči žalované v letech 2021 ani 2022 nebylo uplatněno. Byl učiněn pouze odhad spotřeby, se kterým byla žalovaná v rámci vyúčtování za 2021 a 2022 seznámena a který nepodáním námitek a platbou nedoplatku akceptovala. Po provedení hlavního odečtu byl žalované dopočten stav měřidla podle skutečnosti. Žalobce tuto záležitost žalované opakovaně vysvětloval. Žalované bylo nabídnuto snížení vyúčtování o výši inflace, kterou by mohla považovat žalovaná za škodu, která by jí při řádném hlavním odečtu v 2021 a 2022 nevznikla. Toto však žalovaná odmítla.

5. Usnesením Okresního soudu Praha-východ ze dne 17. 2. 2025, č. j. 21 C 387/2024-96, jež nabylo právní moci dne 18. 2. 2025, byla připuštěna změna žaloby učiněná žalobkyní v podání z 13. 2. 2025.

6. Při jednání dne 26. 8. 2025 uplatnila žalovaná vzájemný nárok na zaplacení 18.250 Kč z titulu pokuty ve smyslu § 13, resp. ve výši 50 Kč za každý den prodlení v období od 13. 4. 2024 do 13. 4. 2025.

7. Žalobce v doplňujícím vyjádření z 22. 9. 2025 poukazoval na to, že náklady se rozúčtovávají podle skutečných nákladů připadajících na jednotku v souladu s Prohlášením vlastníka o vymezení jednotek ze dne 2. 3. 2006. Dne 4. 11. 2014 byla uzavřena se společností , právnická osoba, ., právní předchůdkyní společnosti , právnická osoba, ., uzavřena smlouva o dílo č. 014018. Další navazující smlouvou je smlouva o rozúčtovací a odečítací službě z 3. 5. 2023. Dále uplatnil námitky proti znaleckému posudku č. , č. účtu, . Namítal, že vyúčtování za roky 2021 a 2022 není relevantní, neboť předmětem sporu je nedoplatek vzniklý z vyúčtování za rok 2023. Dále namítal, že znalci nebylo předloženo nedílné vyúčtování za období 1. 5. 2023 až 31. 12. 2023. Vyúčtování za rok 2023 bylo rozděleno na dvě části z důvodu výměny vodoměrů a zavedení nového systému TSS. Znalec vychází z chybného závěru, že v jednotce jsou místnosti, ve kterých není topné těleso a je tak nutno provést výpočet pomocí koeficientů. Koeficienty ve smyslu nařízení vlády musí být uvedeny pouze pokud jsou použity. Jednotka žalované se nachází ve 2. podlaží, přičemž žádnému bytu ve 2 podlaží není provoz výtahu účtován. Dne 15. 6. 2022 byl žalované vystaven a předán evidenční list podle schváleného vzoru. Fakturované množství studené vody dodavatelem , právnická osoba, bývá větší, než jsou odečty v bytový jednotkách, může to být až +20 % a tato situace je způsobena ztrátami, které jsou však účtovány a rozdíl platí koncový spotřebitel. Znalecký posudek je vadný co do jeho zadání, kdy znalci nebyly předloženy všechny údaje a okolnosti. Znalec tak vycházel z nesprávného skutkového stavu a takto zpracovaný posudek nemůže prokazovat vady vyúčtování za 2023, když vyúčtování nemá vady, které by ovlivnily jeho správnost.

8. Žalovaná v doplňujícím vyjádření z 24. 9. 2025 namítala, že žalobce kontaktoval pracovnici společnosti , právnická osoba, . k prověření výše spotřeby teplé vody za rok 2023. Spotřeba vody byla učiněna odhadem. Tento postup je v rozporu s právními předpisy, neboť žalovaná nebyla na tuto variantu nikdy dříve upozorněna. S výpočtem spotřeby vody odhadem nikdy neudělila souhlas. Žalobce nikdy nekontaktoval žalovanou za účelem realizace odečtu přímo na místě. Žalobce žalovanou nikdy písemně ani ústně nevyzval, aby v bytě zajistila samoodečet. Žalobce žalovanou nikdy nevyzval ke zpřístupnění bytové jednotky za účelem odečtu měřicích zařízení pro spotřebu teplé vody. Bytová jednotka byla cca 11 měsíců neobývaná. Navíc zde probíhala rekonstrukce, pročež došlo k odpojení vody a současně dodávky elektřiny. , tituly před jménem, , jméno FO, v rámci znaleckého posudku uzavřel, že zkoumaná vyúčtování nejsou řádná, neboť neobsahují správné hodnoty údajů předpokládaných právními předpisy, a současně jsou nesprávná a nepřezkoumatelná, jelikož obsahují chybnou terminologii, ale i dublované hodnoty. Je chybný celý výpočet i výsledek nákladů. Žalobce žalované do dnešního dne nepředložil řádné vyúčtování. Žalovaná od počátku řízení sporuje věcnou správnost předloženého vyúčtování.Skutková zjištění9. Při jednání konaném dne 26. 8. 2025 učinili účastníci nesporným, že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek. Žalovaná je vlastnící jednotky č. , Anonymizováno, (byt) a podílu na společných částech 625/49177 v budově č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, stojící na pozemku p. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, . Žalobce dne 3. 4. 2024 žalované doručil vyúčtování za rok 2023, proti kterému žalovaná podala námitky.

10. Mezi účastníky zůstalo sporným, zda je vyúčtování za rok 2023 řádné, respektive zda žalobce ve vyúčtování uvedl všechny právními předpisy předepsané náležitosti. Dále zůstalo sporným, zda má na správnost vyúčtování vliv námitka žalované, že předmětný byt v roce 2023 cca devět měsíců nikdo neužíval, a okolnost, že v roce 2021 a 2022 byla spotřeba teplé vody určena správcovskou společností odhadem. Mezi stranami zůstalo konečně sporným, zda žalované vznikl nárok na uplatněnou pokutu.

11. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.

12. Z výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek bylo zjištěno, že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek.

13. Z prohlášení vlastníka o vymezení jednotek ze dne 2. 3. 2006 bylo zjištěno, že zde bylo uvedeno, že žalobce je na základě kupní smlouvy ze dne 12. 6. 1997 s právními účinky vkladu ke dni 25. 6. 1997 vlastníkem domů č.p. , Anonymizováno, (stojícím na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ) a č.p. , Anonymizováno, (stojícím na pozemku parc. č. , Anonymizováno, ) a dalších zde specifikovaných pozemků v k.ú. , adresa, . V obou budovách byly s odkazem na zákon č. 72/1994 Sb. vymezeny jednotlivé jednotky. Mimo jiné i jednotka č. , Anonymizováno, – byt 3+1 v 2. NP budovy. Celkové plocha jednotky, která se skládá z pokoje 13,20 m2, pokoje 10,20 m2, pokoje 18,10 m2, kuchyně 7,40 m2, předsíně 9,20 m2, koupelny 3,50 m2 a WC 0,90 m2, činila 62,50 m2. K vlastnictví jednotky patřil spoluvlastnický podíl o velikosti 625/49177 na společných částech budovy. V budovách byly vymezeny jednotky byt 3+1, či 4+1.

14. Z plánku bytové jednotky bylo zjištěno, že jsou zde zakresleny jednotlivé místnosti (obývací pokoj + kk 25,7 m2, ložnice 10,33 m2, dětský pokoj 13,2 m2, předsíň 8,95 m2, koupelna 3,01 m2 a WC 0,93 m2).

15. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, v k. ú , adresa, bylo zjištěno, že žalovaná je vlastnicí jednotky č. , Anonymizováno, v bytovém domě na pozemcích par. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, .

16. Ze zápisu z jednání shromáždění společenství vlastníků ze dne 21. 10. 2014 bylo zjištěno, že shromáždění SVJ schválilo mimořádnou investici pro rok 2014 – nákup, montáž a zajištění administrativy pro měření spotřeby tepla v jednotlivých BJ.

17. Ze smlouvy o dílo č. 014018 ze dne 4. 11. 2014 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobcem jako objednatelem a , právnická osoba, ., IČO: , IČO, , jako zhotovitelem. Předmětem smlouvy byla dodávka a montáž indikátorů topných nákladů WHE552-D1 v bytovém domě , adresa, .

18. Z evidenčního listu ze dne 29. 4. 2015 bylo zjištěno, že celkové měsíční nájemné a zálohová úhrada pro jednotku žalované počínaje květnem 2015 činilo 3.860 Kč. V části výtah bylo uvedeno 0 Kč.

19. Z vyúčtování za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018 ze dne 17. 4. 2019 bylo zjištěno, že spotřeba teplé vody za účtované období činila 68,050 m3.

20. Z rozúčtování , právnická osoba, . za rok 2018 bylo zjištěno, že starý odečet vodoměru TV 17813717 činil 7,248 a nový odečet činil 75,300. Spotřeba tak činila 68.052 m3.

21. Z vyúčtování za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 ze dne 17. 4. 2020 bylo zjištěno, že spotřeba teplé vody za účtované období činila 72,840 m3.

22. Z rozúčtování , právnická osoba, . za rok 2019 bylo zjištěno, že starý odečet vodoměru TV 17813717 činil 75,300 a nový odečet činil 112,500. Spotřeba tak činila 37,200 m3.

23. Z vyúčtování za období od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2020 ze dne 24. 3. 2021 bylo zjištěno, že spotřeba teplé vody za účtované období činila 37,200 m3.

24. Z rozúčtování , právnická osoba, . za rok 2020 bylo zjištěno, že starý odečet vodoměru TV 17813717 činil 112,500 a nový odečet činil 149,700. Spotřeba tak činila 37,200 m3.

25. Z vyúčtování za období od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2021 ze dne 1. 4. 2022 bylo zjištěno, že spotřeba teplé vody za účtované období činila 29,340 m3.

26. Z rozúčtování , právnická osoba, . za rok 2021 bylo zjištěno, že starý odečet vodoměru TV 17813717 činil 149,700 a nový odečet činil 179,040. Spotřeba tak činila 29,340 m3.

27. Ze zápisu obsahu jednání žalobce ze dne 25. 5. 2022 bylo zjištěno, že došlo ke schválení výše záloh na služby o 31 % ve skladbě dle vzorového evidenčního listu, a to s účinností od 1. 7. 2022.

28. Ze zápisu z obsahu jednání z 25. 5. 2022 bylo zjištěno, že shromáždění schválilo výši záloh na služby související s užíváním bytů o 31 % ve skladbě uvedené v přiloženém vzorovém evidenčním listu, a to s účinností od 1. 7. 2022.

29. Z evidenčního listu ze dne 15. 6. 2022 bylo zjištěno, že celkové měsíční nájemné a zálohová úhrada pro jednotku žalované počínaje červencem 2022 činilo 5.711 Kč. Fond dlouhodobých záloh 800 Kč, údržba 100 Kč, nájemné 75 Kč, správa 850 Kč, elektřina 167 Kč, topení 1.250 Kč, výtah 0 Kč, úklid 180 Kč, odpad 204 Kč, vodné 585 Kč a teplá voda 1.500 Kč.

30. Z vyúčtování za období od 1. 1. 2022 do 31. 12. 2022 ze dne 19. 4. 2023 bylo zjištěno, že spotřeba vody pro ohřev na TV za účtované období činila 21.430 m3.

31. Z rozúčtování , právnická osoba, . za rok 2022 bylo zjištěno, že starý odečet vodoměru TV 17813717 činil 179,040 a nový odečet činil 200,470. Spotřeba tak činila 21,430 m3.

32. Ze smlouvy o dílo č. 119/24/0071 D ze dne 22. 3. 2023 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi , právnická osoba, . jako zhotovitelem a žalobcem jako objednatelem. Předmětem smlouvy byla dodávka a montáž elektronických indikátorů vytápění , Anonymizováno, radio 4, bytových vodoměrů AP s rádiovým odečtem, a dodávka a montáž datových sběrnic pro zřízení internetového portálů.

33. Z montážního protokolu vodoměru z 19. 4. 2023 bylo zjištěno, že na starém měřiči tepla v bytě žalované byly následující údaje: SV: 300,999, TUV: 309,915. Na novém měřiči tepla byly následující údaje: SV: 0,118, TUV: 0,224.

34. Ze smlouvy o odečítací a rozúčtovací službě ze dne 25. 4. 2023 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobcem jako objednatelem a společností , právnická osoba, . jako dodavatelem. Předmětem smlouvy bylo provádění ročních odečtů a rozúčtování nákladů mezi konečné spotřebitele.

35. Z fotografie datované 5. 6. 2023 bylo zjištěno, že je na ní zachyceno rekonstruované WC.

36. Ze zápisu obsahu jednání z 14. 6. 2023 bylo zjištěno, že shromáždění společenství vlastníků schválilo výměnu vodoměrů a elektronických indikátorů vytápění provedenou dle smlouvy o dílo a smlouvy na monitoring.

37. Z vývěsky žalobce bylo zjištěno, že dne 18. 10. 2023 bylo vyvěšeno oznámení o možnosti přístupu v návaznosti na dokončenou výměnu vodoměrů AP s radiovým odečtem a indikátorů vytápění , Anonymizováno, .

38. Z vyúčtování za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023 ze dne 13. 3. 2024 bylo zjištěno, že spotřeba TV za účtované období činila 120,521 m3. Náklady ohřev SV na TV činily 43.845,96 Kč.

39. Z rozúčtování , právnická osoba, . za rok 2023 bylo zjištěno, že starý odečet vodoměru TV 17813717 činil 309,915 a nový odečet činil 200,470. Spotřeba tak činila 109,445 m3. Starý odečet vodoměru TV 73756399 činil 11,300 a nový odečet činil 0,224. Spotřeba tak činila 11,076 m3. celkoví spotřeba tak činila 120,521 m3.

40. Z rozúčtování , právnická osoba, . za období a od 1. 1. 2023 do 30. 4. 2023 bylo zjištěno, že celkové náklady na teplo činily 540.172,47 Kč.

41. Z rozúčtování , právnická osoba, . za období od 1. 5. 2023 do 31. 12. 2023 bylo zjištěno, že celkové náklady na teplo činily 463.274,60 Kč a vedlejší náklady činily 14.436,36 Kč.

42. Z komunikace žalované s , jméno FO, bylo zjištěno, že uváděl, že její byt byl v lednu opakovaně nedostupný a , Anonymizováno, proto spočítal průměr odhadem. V dubnu 2023 při výměně vodoměrů byla velká hodnota. Dne 10. 4. 2024 se žalovaná dotazovala na možnost schůzky ohledně vyúčtování a byl jí nabídnut termín 17. 4. 202443. Z námitek žalované ze dne 18. 4. 2024 bylo zjištěno, že nesouhlasila s vyúčtováním za období od 1. 1. 2023 do 31. 12. 2023. Žalobci sdělila, že vyúčtování neodpovídá skutečnosti a bylo vyhotoveno nesprávným propočtem. Namítala, že jednotka nebyla od 1. 9. 2022 do 31. 7. 2023 nikým obývána. Existuje důvodné podezření, že fakturační vodoměr měřil špatně.

44. Z e-mailové komunikace bylo zjištěno, že žalobce se dne 22. 4. 2024 obrátil na společnost , právnická osoba, . s žádostí o rozbor a vysvětlení odečtů pro byt žalované. Tato společnost žalobci dne 2. 5. 2024 sdělila, že v roce 2024 došlo na domě k přemontáži VDM a ITN. Dostali 3 rozúčtování, teplo bylo na 2 období, protože na domě byla dvě měření. Vzhledem k tomu, že od roku 2021 neměli na vodě odečet, byl dělán dopočet za roky 2021 a 2022. Až při přemontáži se dostali na správný stav45. Z dopisu z 15. 5. 2024, vč. dokladu o odeslání, bylo zjištěno, že žalobce žalované sdělil, že dne 19. 4. 2023 byl při výměně vodoměru podepsán náměr teplé vody 309,915 na starém měřiči č. 17813717. Právo na ověření správnosti měření vodoměru lze uplatnit nejpozději při výměně vodoměru. Současně nabídl smírné řešení spočívající v úhradě částky 40.099 Kč ve splátkách.

46. Z dopisu z 1. 6. 2024 bylo zjištěno, že zástupce žalované požádal žalobce o předložení veškerých dokladů, ze kterých vychází vyúčtování služeb. Z připojeného potvrzení bylo zjištěno, že výzva byla žalobci doručena 12. 6. 2024.

47. Ze zprávy , právnická osoba, z 27. 2. 2025 bylo zjištěno, že žalobce byl informován o výsledku ověření správnosti vyúčtování teplé vody ve společné přípravě za rok 2024. Primárním důvodem ověření byla skutečnost, že všemi odběrateli byly nahlášeny spotřeby, které se v součtu (8.865 m3) značně liší od spotřeby studené vody naměřené v předávací stanici (10.977 m3). Přestože je rozdíl nad 19 % nenachází v tuto chvíli důvod pro to, aby fakturovali jinou spotřebu než naměřenou.

48. Ze znaleckého posudku č. , č. účtu, vypracovaného dne 20. 6. 2025 , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že znalec dospěl k závěru, že ve vyúčtování nejsou správně uvedeny či jsou uvedeny nejasně, resp. chybí například tyto údaje: Vyúčtování za rok 2023 je provedeno chaoticky, nepřehledně. Některé údaje jsou zmatečné, duplicitní a odlišují se. Není tedy vůbec jasné, co je tím míněno. Znalci byla předložena dvě vyúčtování. Jedno pro období 1. 1. 2023 – 31. 12. 2023 (označeno „A“) a druhé pro období 1. 1. 2023 – 30. 4. 2023 (označeno „B“). Náklady na teplo pro vytápění jsou uvedeny ve dvou různých hodnotách. Náklady na teplo pro vytápění jsou uvedeny pouze ve vyúčtování „B“. Množství spotřebovaných GJ 434,640 v jednotkové ceně 1 242,80 Kč/GJ. Celková částka 540 172,47 Kč. Částka, která je však rozúčtovávána, je 1 003 447 Kč. Vzhledem k tomu, že v jednotce KS jsou místnosti, ve kterých není topné těleso, je nutno jejich ZPP vypočítat pomocí koeficientů uvedených ve vyhlášce č. 269/2015 Sb. příloha 1, odst. A, odst.

2. Je zcela vyloučeno, aby PP a ZPP u KS měly stejnou hodnotu 62,5. ZPP u KS je tedy špatně. Jestliže je špatně ZPP, je špatně celý výpočet a samozřejmě i výsledek nákladů na teplo pro vytápění. Ve „vyúčtování“ nejsou uvedeny koeficienty pro výpočet ZPP u KS (vyhláška č. 269/2015 Sb., §6, odst. g). Ustanovení § 5 odst. 2 písm. d) zákona č. 67/2013 Sb. stanoví podmínky rozúčtování služeb takto: „provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování“. Znalci nebyl předložen žádný doklad ohledně dohody o rozúčtování uvedených služeb. Ohledně vyúčtování nákladů na výtah je uveden způsob rozúčtování dle údaje „průměrný počet osob používajících v domě výtah – 163 osob“. Tento pojem žádný předpis nezná, a pokud tento způsob nebyl stanoven rozhodnutím SVJ, je vyúčtování nákladů na výtah špatně. Stejným postupem (dle počtu osob rozhodných pro vyúčtování) mají být rozúčtovány i náklady na osvětlení společných prostor v domě. Ve vyúčtování je provedeno rozúčtování tzv. na byt. Pokud tento způsob nebyl stanoven rozhodnutím SVJ, je vyúčtování nákladů na výtah špatně. Podle ustanovení § 1180 odst. 2 o. z. „Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně“ a dle § 17 písm. b) nařízení vlády č. 366/2013 Sb. „Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo“, je zřejmé, že vyúčtování odečtů (ve vyúčtování pojmenováno jako „Vedlejší náklady“) je provedeno dle počtu odečtených přístrojů. Pokud tento způsob nebyl stanoven rozhodnutí SVJ, je vyúčtování nákladů na odečty špatně. Pro období 1. 1. 2023 – 31. 12. 2023 je uvedena měrná spotřeba tepla v hodnotě 0. To je nepochybně špatně. Pokud je realizováno vytápění, hodnota 0 být nikdy nemůže. Závěrem uvedl, že vyúčtování pro roky 2021, 2022 a 2023 jsou provedena nesprávně, neboť neobsahují veškeré náležitosti a struktury požadované právním předpisem ve správné hodnotě a tato vyúčtování nelze překontrolovat z hlediska jejich správnosti.

49. Při jednání dne 27. 1. 2026 znalec uvedl, že odkazuje na právní předpisy, aby bylo jasné na základě, čeho znalecký posudek vypracoval, nikoli proto že by chtěl provádět právní hodnocení. Nemůže vyloučit, že nějaké zápisy nebo dokumenty k dispozici neměl, nicméně tyto by neměly mít vliv na závěry posudku. Dále vysvětloval své závěry ohledně započitatelné podlahové plochy, která se používá při výpočtu nákladů na vytápění. Zdůrazňoval, že je třeba jí odlišovat od podlahové plochy, která se používá například při výpočtu nákladů na ohřev teplé vody. Mezi místnosti je třeba řadit i chodbu, toaletu a podobně, když je to explicitně uvedeno v prohlášení vlastníka. Dále vysvětloval, že neobdržel žádné rozhodnutí, které by stanovilo, že nemají být účtovány náklady na výtah, resp. že zápis z 25. 5. 2022 řeší pouze výši zálohy a nikoli určení způsobu rozúčtování. Tzv. absolutním měřičem je tzv. patní nebo domovní měřič. Od něj je třeba odlišovat tzv. podružní vodoměr, který je u každé jednotky s tím, že tyto nejsou absolutní, ale poměrové. Součet na podružných vodoměrech nikdy nebude v důsledku určitých odchylek odpovídat absolutnímu měřiči. Spotřeba vody se potom rozděluje v poměru náměrů podružných vodoměrů. Cena vody je regulovaná komodita. Stanoví jí výměr Ministerstva financí. V mnoha případech se ve vyúčtování objevují pojmy, které nejsou v právních předpisech definovány. Pokud se ve vyúčtování takový termín objeví, nemusí to být problém, ale je třeba napsat, co takový termín znamená. Pod pojmem odložená spotřeba si může každý představit něco jiného. Mělo by to být přesně vysvětleno. Pod pojmem vyúčtování odhadem si každý představí něco jiného. Například výši záloh lze stanovit odborným odhadem, ale je třeba rozlišovat zálohy a vyúčtování. I příspěvky jsou zálohou. Ve vyhlášce jsou popsány zvláštní způsoby, jak postupovat, pokud neprovede odečet. Pokud vodoměry nejsou, pracuje se s tzv. směrnými čísly. Obecně není nutné vždy používat koeficienty započitatelné podlahové plochy. Pokud by byly všechny byty úplně stejné, bylo by možné pracovat s podlahovou plochou. Je třeba zohledňovat ještě polohové koeficienty, kdy je ta spotřeba upravena dle polohy bytu v domě. Byty 4+1 a 3+1 srovnatelné rozhodně nejsou.

50. Na základě shora provedených důkazů a skutečností, které účastníci učinili mezi sebou nespornými, a které nijak neodporují provedeným důkazům, dospěl soud k závěru o skutkovém stavu, a to že žalobce je společenstvím vlastníků jednotek. Žalovaná je vlastnící jednotky č. , Anonymizováno, (byt) a podílu na společných částech 625/49177 v budově č. p. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, stojící na pozemku p. č. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , vše v k. ú. , adresa, . Dne 19. 4. 2023 došlo k výměně vodoměrů. Žalobce dne 3. 4. 2024 žalované doručil vyúčtování za rok 2023, proti kterému žalovaná podala námitky ze dne 18. 4. 2024 v nichž namítala, že vyúčtování neodpovídá skutečnosti a bylo vyhotoveno nesprávným propočtem, resp. jednotka nebyla od 1. 9. 2022 do 31. 7. 2023 nikým obývána a existuje proto důvodné podezření, že fakturační vodoměr měřil špatně. Znalec , tituly před jménem, , jméno FO, dospěl k závěru, že v předmětném vyúčtování nejsou správně uvedeny či jsou uvedeny nejasně, resp. chybí výše uvedené údaje.

51. S ohledem na shora uvedené měl soud skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další návrhy na doplnění dokazování zamítl. Soudem tak nebyl pro nadbytečnost proveden žalovanou navržený účastnický výslech žalované a výslech jejích rodičů (těmito důkazy mělo být prokázáno tvrzení, že žalovanou nikdo neinformoval o tom, že spotřeba teplé vody bude vypočtena odhadem, ani o odložené spotřebě a že v předmětné jednotce v roce 2023 probíhala rekonstrukce, a proto zde nikdo asi 11 měsíců nebydlel). Dále nebyl proveden důkaz znaleckým posudkem, který si měl nechat vypracovat žalobce, když žalobce ani při odročeném jednání dne 27. 1. 2026 takový posudek nepředložil, resp. uvedl, že z časových důvodů se jej nepodařilo obstarat. Soudem bylo konečně zohledněno, že prostý nesouhlas se závěry znaleckého posudku není bez dalšího důvodem pro vypracování posudku revizního. Vypracování revizního posudku přichází do úvahy pouze tam, kde má soud pochybnosti o správnosti již vypracovaného znaleckého posudku (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1290/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4452/2010). Soud má nadto za to, že znalec svůj posudek obhájil. Z předmětného posudku je zřejmé, ze kterých zjištění znalec vychází, jakou cestou k těmto zjištěním dospěl a na základě jakých úvah došel ke svému závěru. Závěry posudku byly náležitě odůvodněny a toto odůvodnění odpovídá pravidlům logického myšlení.Právní úprava52. Podle ustanovení § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, v platném znění (dále jen „o. z.“), se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

53. Podle ustanovení § 1180 odst. 1 o. z. vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

54. Podle ustanovení § 1181 o. z. vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala.

55. Podle ustanovení § 17 odst. 3 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o vodovodech a kanalizacích“) vodoměr podléhá úřednímu ověření podle zvláštních právních předpisů. Má-li odběratel pochybnosti o správnosti měření nebo zjistí-li závadu na vodoměru, má právo požádat o jeho přezkoušení. Toto právo lze uplatnit nejpozději při výměně vodoměru. Provozovatel je povinen na základě písemné žádosti odběratele do 30 dnů ode dne doručení žádosti zajistit přezkoušení vodoměru u subjektu oprávněného provádět státní metrologickou kontrolu měřidel, přičemž odběratel je povinen poskytnout provozovateli k odečtu i výměně vodoměru nezbytnou součinnost. Výsledek přezkoušení oznámí provozovatel neprodleně písemně odběrateli.

56. Podle ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon č. 67/2013 Sb.) poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.

57. Podle ustanovení § 5 odst. 2 písm. d) zákona č. 67/2013 Sb., nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto: provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

58. Podle ustanovení § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Podle odstavce 3 citovaného ustanovení finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku.

59. Podle ustanovení § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

60. Podle ustanovení § 4 odst. 4 vyhlášky č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „Vyhláška“) neumožní-li příjemce služeb instalaci vodoměrů na teplou vodu s platným ověřením nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, určí se v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů podle přílohy č. 2 k této vyhlášce.

61. Podle ustanovení § 6 Vyhlášky ve vyúčtování poskytovatel služeb, kromě náležitostí stanovených zákonem, uvede mimo jiné podlahovou plochu a započitatelnou podlahovou plochu zúčtovací jednotky a bytu či nebytového prostoru příjemce služeb v m2, v případě poskytování teplé vody průměrný počet osob rozhodných pro rozúčtování služeb a za celou zúčtovací jednotku v zúčtovacím období, součet skutečných a přepočtených náměrů instalovaných měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění zúčtovací jednotky a bytu či nebytového prostoru příjemce služeb, součet náměrů instalovaných vodoměrů za zúčtovací jednotku a náměr instalovaných vodoměrů teplé vody v bytě či nebytovém prostoru příjemce služeb a ve společných prostorách zúčtovací jednotky rozúčtovávaných přímo mezi jednotlivé příjemce služeb podle evidence spotřeb v m3, hodnoty podílu nákladu příjemce služeb na vytápění, teplo na ohřev vody a na vodu v teplé vodě (písm. d), měrnou spotřebu tepla na vytápění za zúčtovací jednotku v zúčtovacím období vyjádřenou v GJ nebo MWh na m2 započitatelné podlahové plochy (písm. e), podíly nákladů připadající na příjemce služeb s uvedením základních složek, spotřebních složek a celkových nákladů v Kč, a to zvlášť na vytápění, na teplo na ohřev vody a na vodu spotřebovanou na poskytování teplé vody (písm. f), a koeficienty a součinitele použité pro přepočty podlahové plochy nebo započitatelné podlahové plochy konkrétního bytu či nebytového prostoru a pro přepočty odečtů měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění u příjemce služeb (písm. g).

62. Příloha č. 1 část A. Vyhlášky pak upravuje koeficienty pro stanovení započitatelné podlahové plochy.Právní posouzení63. Povinnost žalované jako vlastníka jednotky v domě platit žalobci příspěvky na správu domu a pozemku vyplývá z ustanovení § 1180 o. z. a platit žalobci zálohy na služby z ustanovení § 1181 o. z. a z ustanovení § 4 zákona č. 67/2013 Sb. Počínaje červencem 2022 žalobce předepsal žalované celkové měsíční nájemné a zálohovou úhradu pro jednotku ve výši 5.711 Kč (fond dlouhodobých záloh 800 Kč, údržba 100 Kč, nájemné 75 Kč, správa 850 Kč, elektřina 167 Kč, topení 1.250 Kč, výtah 0 Kč, úklid 180 Kč, odpad 204 Kč, vodné 585 Kč a teplá voda 1.500 Kč). Zákonná úprava vychází z konstrukce, že společenství vlastníků jednotek je povinno zajistit vlastníkovi jednotky plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby (§ 2 písm. a) a b) zákona č. 67/2013 Sb.). Není-li platba za poskytované služby ujednána paušální částkou podle § 9 zákona č. 67/2013 Sb., má společenství vlastníků jednotek právo požadovat po vlastníku jednotky placení záloh a potom je jeho povinností skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtovat, vždy za zúčtovací období a vyúčtování příjemci služeb – vlastníku doručit nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období (§7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb.). Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích opakovaně zdůraznil, že splatnost nedoplatku může nastat jedině na základě řádného, tj. v souladu se všemi příslušnými předpisy provedeného vyúčtování (např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 5417/2016, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 10. 2022, sp. zn. 26 Cdo 2181/2022). Podle ustanovení § 2 písm. f) zákona č. 67/2013 Sb., se vyúčtováním rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh na jednotlivé služby v daném zúčtovacím období. V ustanovení § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. jsou pak konkrétně uvedené náležitosti vyúčtování, které musí obsahovat skutečnou výši nákladů na služby, v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Vyúčtování, které musí být příjemci služeb doručeno, určí výši přeplatku či nedoplatku na poskytnutých službách, jehož finanční vyrovnání se provede ve lhůtě vyplývající z § 7 odst. 3 zákona č. 67/2013 Sb. Nejvyšší soud ve svých rozhodnutích opakovaně uvedl, že v řízení o zaplacení nedoplatku soud při vyúčtování služeb provedeného podle zákona č. 67/2013 Sb., zkoumá, zda vyúčtování služeb bylo provedeno řádně a stalo se splatným, a to bez ohledu na to, zda proti vyúčtování podal příjemce služeb námitky, neboť ani absence námitek nemůže zhojit případné nesprávnosti ve vyúčtování. Nebylo-li vyúčtování služeb řádné (v souladu se smlouvou a předpisy jej regulujícími), poskytovatel služeb (pronajímatel, společenství vlastníků atd.) svou povinnost provést vyúčtování služeb nesplnil a jeho povinnost trvá i nadále (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. 5. 2021, sp. zn. 26 Cdo 2734/2020).

64. Soudní praxe se již v minulosti ustálila na názoru, že podmínkou splatnosti nedoplatku za služby je skutečnost, že vyúčtování bylo řádně provedeno a nájemce s ním byl seznámen. Náležitosti (řádného) vyúčtování služeb obecně upravuje ustanovení § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. Podle citovaného ustanovení musí vyúčtování služeb obsahovat – vedle celkové výše přijatých měsíčních záloh na služby – rovněž „skutečnou výši nákladů služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi“. Vyúčtování služeb, aby vůbec mohlo jít o vyúčtování, musí obsahovat – kromě náležitostí stanovených v § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. - minimálně i údaj o ceně za tu kterou službu a současně též údaj o množství dodané služby (§ 11 odst. písm. c) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví); vlastník jednotky totiž musí z obsahu vyúčtování zjistit minimálně takové informace, na základě kterých bude schopen rozpoznat, zda pronajímatelem požadovaná úhrada odpovídá jeho spotřebě či způsobu výpočtu této spotřeby tak, jak byl účastníky dohodnut nebo jak je stanoven právním předpisem (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 7. 2011, sp. zn. 26 Cdo 4742/2010). Vyúčtování postrádající některou z předepsaných náležitostí nebo znějící na cenu v nesprávné výši není řádným vyúčtováním a není způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování.

65. V posuzované věci mělo vyúčtování vedle náležitostí podle § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. obsahovat rovněž další náležitosti předepsané ustanovením § 6 Vyhlášky. Ve vyúčtování chybí v rozporu s § 6 písm. g) Vyhlášky použité koeficienty. Jestliže jsou v jednotce místnosti bez otopného tělesa, započitatelná podlahová plocha se nepřebírá mechanicky; Vyhláška počítá s přepočtem podle koeficientů v příloze č. 1 části A bodu 2 Vyhlášky. Pokud byla započitatelná podlahová plocha stanovena chybně, je tím zasažen celý výpočet nákladů na vytápění. Údaj o měrné spotřebě tepla 0, přestože se fakticky vytápělo, je zjevně nesprávný a neodpovídá požadavku § 6 písm. e) Vyhlášky. Pokud vyúčtování postrádá výše popsané náležitosti, nejedná se o řádné vyúčtování způsobilé vyvolat splatnost nedoplatku plynoucího z vyúčtování a žalobu proto bylo třeba v celém rozsahu zamítnout (výrok I.).

66. Lze-li uvažovat o vyúčtování úhrad za služby jen tehdy, obsahuje-li předložené vyúčtování všechny předepsané náležitosti a je-li v něm uveden součet zaplacených záloh a cena provedené služby ve správné výši, není pochyb o tom, že není-li vyúčtování věcně správné, nesplnil poskytovatel služeb svoji povinnost vyúčtovat (každé zálohové plnění je třeba vyúčtovat) příjemci služeb skutečnou výši nákladů a záloh na jednotlivé služby, nyní výslovně zakotvenou v ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb. Nebylo-li vyúčtování služeb řádné (v souladu s předpisy jej regulujícími), povinnost provést je nadále trvá. Není-li vyúčtování služeb věcně správné, trvá nejen povinnost poskytovatele vyúčtování provést (řádně), nýbrž (a to právě v důsledku nesplnění uvedené povinnosti) nenastala ani splatnost nedoplatku (popřípadě přeplatku) plynoucího z vyúčtování (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2019, sp. zn. 26 Cdo 913/2019). Povinnost včas vyúčtovat stanovené zálohy na služby není podmíněna splněním (nepeněžitých) povinností, které zákon č. 67/2013 Sb. naopak ukládá příjemci služeb (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2023, sp. zn. 26 Cdo 2088/2022).

67. Pokud jde o vzájemný návrh žalované na zaplacení smluvní pokuty (50 Kč za každý den v období od 13. 4. 2024 do 13. 4. 2025), vyšel soud z výše citované judikatury, resp. ze závěru, že nedoručí-li poskytoval služeb včas řádné vyúčtování, je v prodlení s nepeněžitým plněním a je povinen zaplatit druhé straně smluvní pokutu dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. Soud proto v celém rozsahu vyhověl vzájemného návrhu žalované na zaplacení částky 18.250 Kč (výrok II.).Náklady řízení68. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 151 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy ve věci zcela úspěšné žalované náleží plná náhrada nákladů řízení. Náklady žalované se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku za vzájemný návrh ve výši 1.000 Kč, nákladů na znalecký posudek ve výši 50.000 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému dle § 7 bodu 5 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „advokátní tarif“) náleží odměna ve výši 3.020 Kč (z tarifní hodnoty 47.175 Kč), a dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu náhrada hotových výdajů ve výši 300 Kč (resp. 450 Kč za úkony učiněné po 1. 1. 2025) za každý z následujících tří úkonů právní služby: za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, vyjádření ze dne 12. 12. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, a účast při soudním jednání dne 11. 3. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu. Dále pak odměna ve výši 3.740 Kč (z tarifní hodnoty 65.425 Kč), a dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč za každý z následujících pěti úkonů právní služby: účast při soudním jednání dne 26. 8. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu, vyjádření ze dne 24. 9. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, účast při soudním jednání dne 27. 1. 2026, které přesáhlo dvě hodiny, dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu a účast při soudním jednání dne 6. 2. 2026 dle § 11 odst. 2 písm. h) advokátního tarifu, tj. celkem 29.190 Kč. Dále náhrady za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % (z odměny za zastupování a z náhrad, tj. z částky 29.190 Kč – v souladu s ustanovením § 151 odst. 2 o. s. ř.) ve výši 6.129,90 Kč, tj. celkem 35.319,90 Kč. Celková výše nákladů žalované tak činí 86.319,90 Kč (výrok III.).

69. Soud současně rozhodl i o náhradě nákladů řízení vzniklých České republice, postupoval přitom podle ustanovení § 148 odst. 1 o. s. ř. Státu vznikly náklady s vyplaceným znalečným znalci , tituly před jménem, , jméno FO, ve výši 6.144 Kč, které mu bylo přiznáno usnesením Okresního soudu Praha-východ ze dne 31. 3. 2026, č. j. 21 C 387/2024-275 (výrok IV.).

70. Lhůta ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal soud důvody