21 C 415/2025

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Fiedlerovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO: IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená dne Datum narození žalované trvale bytem Adresa žalované o 672.425 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 672.425 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 500.000 Kč od 12. 9. 2025 do zaplacení, a zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 172.425 Kč od 26. 9. 2025 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 110.169,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 10. 11. 2025 domáhala zaplacení 672.425 Kč s příslušenstvím. Tvrdila, že dne 20. 2. 2025 uzavřeli žalobkyně, jakožto zájemce, se žalovanou, jakožto vlastníkem, a se společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , sídlem , adresa, , jakožto zprostředkovatelem, rezervační smlouvu, jejímž předmětem bylo zajištění převodu vlastnického práva k bytové jednotce a dalším nemovitým věcem umístěným na adrese , adresa, , ze strany žalované na žalobkyni za kupní cenu stanovenou v rezervační smlouvě. Dne 11. 7. 2025 uhradila žalobkyně v souladu s dodatkem č. , hodnota, k rezervační smlouvě zálohu na kupní cenu ve výši 500.000 Kč. Žalovaná porušila podmínky uvedené v čl. 4.1 písm. a rezervační smlouvy, neboť jak vyplývá z příslušných listů vlastnictví ohledně nemovitostí a zápisu zapsaných v katastru nemovitostí, žalovaná zejména porušila prohlášení dle čl. 1 odst. 3 písm. b., d., e., g., j. rezervační smlouvy. Z katastru nemovitostí mimo jiné vyplývá, že Krajským soudem v Praze bylo dne , datum, , pod č.j. , spisová značka, , ve spojení s opravným usnesením téhož soudu vydaným dne , datum, , pod č.j. , spisová značka, , nařízeno předběžné opatření znemožňující nakládání s předmětnými nemovitostmi, a to včetně jejich zcizení a zatížení. Vlastnické právo tudíž žalovaná není oprávněna převést. Jelikož nedošlo z důvodů na straně žalované k uzavření kupní smlouvy ani v nejzazším termínu (tj. 5. 9. 2025), byla žalované žalobkyní formálně poskytnuta další dodatečná lhůta k plnění, která uplynula ke dni 8. 9.2025. Z toho důvodu žalované dle čl. 1.3 dodatku č. , hodnota, k Rezervační smlouvě vznikla povinnost vrátit uhrazenou zálohu, a to nejpozději do 11. 9. 2025. Žalovaná byla žalobkyní několikrát vyzývána k vrácení zálohy, avšak žalovaná tak neučinila. Současně žalobkyně žalovanou v souladu s čl. 5.1 Rezervační smlouvy vyzvala k nápravě situace s tím, že poslední den lhůty k nápravě připadl na 12. 9. 2025. Jelikož ani v této dodatečné lhůtě nebyla sjednána náprava a zároveň nedošlo ze strany žalované k vrácení zálohy, žalobkyně dle čl. 5.1 Rezervační smlouvy odstoupila od Rezervační smlouvy, čímž došlo k jejímu zrušení od samého počátku, s výjimkou ustanovení o smluvních pokutách a náhradě škody (dle čl. 5.7 ve spojení s čl. 5.6 rezervační smlouvy). V této souvislosti žalobkyně vyzvala žalovanou, aby nejpozději do 25. 9. 2025 došlo k vrácení zálohy spolu se smluvní pokutou ve výši 172.425 Kč, na kterou žalobkyni vznikl nárok dle čl. 5.2 Rezervační smlouvy. Z důvodu zániku právního titulu (rezervační smlouvy) došlo ke vzniku bezdůvodného obohacení ve výši 500.000 Kč. Na základě výše uvedené pohledávky vznikl žalobkyni nárok na smluvní pokutu dle čl. 5.

2. Rezervační smlouvy ve výši 172.425 Kč, když žalovaná porušila svůj závazek uzavřít kupní smlouvu a tím jí dle čl. 5.2 Rezervační smlouvy vznikla povinnost uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši jedné poloviny rezervačního poplatku (tedy jedné poloviny z 344.850 Kč dle čl. 3.1 rezervační smlouvy). Žalobkyni současně vznikl nárok i na zákonný úrok z prodlení. Dlužná částka nebyla uhrazena ani přes předžalobní výzvu z 10. 10. 2025.

2. Žalovaná ve vyjádření z 30. 11. 2025 s žalobou nesouhlasila. Namítala, že byt byl připraven k prodeji a neměl žádná omezení či vady. Existující omezení se týkalo pouze garážového stání, které nijak nesouvisí s bytem. Nic nebránilo tomu, aby kupující byt koupila. Kupující svým postupem prodej zdržoval a znemožnil prodat byt jinému zájemci. Kupující opakovaně oddaloval uzavření smlouvy, bezdůvodně nečinil potřebné kroky a tím jí fakticky znemožnil prodat byt jiným zájemcům, kteří o něj v té době měli zájem. K prodlení došlo výhradně na straně kupující. Soudní omezení vzniklo až po dlouhodobém prodlení kupujícího. V době, kdy kupující dlouhodobě neplnil své povinnosti a vyčkával, byl na byt následně uvalen soudní zákaz prodeje a pronájmu. Vznik této překážky není jejím zaviněním a je přímým důsledkem dlouhodobého prodlení kupujícího.

3. V replice z 26. 1. 2026 žalobkyně poukazovala na to, že rezervační smlouva obsahovala v zásadě pouze 2 povinnosti smluvních stran vedoucí k uzavření kupní smlouvy (viz čl. 4. odst. 1 rezervační smlouvy), a to (i) povinnost žalobkyně zajistit peněžní prostředky k úhradě kupní ceny (což bylo splněno a doloženo), a (ii) povinnost žalované dodržet své prohlášení a závazky obsažené v čl. 1 odst. 3 rezervační smlouvy, tedy včetně povinnosti zajistit zánik a výmaz (v celém rozsahu a bez náhrady) zatížení (věcného břemene) váznoucího na předmětu převodu, které bylo původně zřízeno snad ve prospěch matky žalované; tuto základní povinnost dle rezervační smlouvy žalovaná nesplnila. Trvání rezervační doby započalo již dne 20. 2. 2025. Žalovaná nebyla schopna splnit svou základní povinnost ani po dobu 6 a půl měsíců. Veškeré průtahy koupě byly primárně zapříčiněny čekáním na výmaz zatížení. Žalobkyně pravidelně vyzývala žalovanou k součinnosti. I přes nekončící průtahy byla žalobkyně neustále velmi konstruktivní. Akceptovala dohodu, dle které žalobkyně uhradila žalované zálohu na kupní cenu ve výši 500.000 Kč na oplátku za umožnění předčasného užívání předmětu převodu. Ačkoli žalovaná odsouhlasila znění předávacího protokolu k předání předmětu převodu, v plánovaný den předání (25. 7. 2025) bezdůvodně odmítla žalobkyni předmět převodu předat. Permanentním nedodržováním svých základních povinností, porušováním uzavřených dohod, neposkytováním součinnosti a svým dalším jednáním žalovaná donutila žalobkyni odstoupit od rezervační smlouvy. Dále pak žalobkyně odkazovala na ustanovení § 3 odst. 2 písm. d), § 8, § 2002, § 2004 odst. 1, § 2005 odst. 2 a § 2991 občanského zákoníku. Tvrzení žalované, že „garážové stání nijak nesouvisí s bytem“ odporuje samotné právní teorii i právnímu řádu ve vztahu k funkci institutů součástí a příslušenství věcí. V blízkosti domu, v němž se předmět převodu nachází (tj. v zásadě v centru , adresa, ), nelze parkovat z důvodu absence veřejných parkovacích míst, případně zpoplatnění těch málo existujících parkovacích míst a výskytu mnohých pěších zón. Bez možnosti trvalého a bezplatného užívání garážového stání by žalobkyně o koupi předmětu převodu neměla zájem. Žalobkyně nemohla být v prodlení, neboť (na rozdíl od žalované) splnila veškeré své povinnosti v termínech předvídaných rezervační smlouvou. Z katastru nemovitostí mimo jiné vyplývá, že Krajským soudem v Praze bylo dne , datum, , pod č.j. , spisová značka, , vydáno předběžné opatření znemožňující nakládání (zcizení, zatížení) s předmětem převodu. V usnesení je mj. uvedeno, že „návrh odráží, že probíhá řízení před Krajským soudem v Praze pod sp. zn , spisová značka, o zaplacení částky 750 000 Kč, ve kterém byla žalovaná doposud nepravomocně uznána povinnou k zaplacení a aktuální záměr nemovitost, jejíž vlastnictví řádně označila a doložila, prodat.“ Usnesení bylo vydáno v návaznosti na řízení sp. zn , spisová značka, , které dle informací zveřejněných na justici, bylo zahájeno dne , datum, , tedy v době předcházející uzavření Rezervační smlouvy. Žalovaná tudíž porušovala klíčová prohlášení uvedená v čl. 3 odst. 1 Rezervační smlouvy od samého počátku. Vydání usnesení v řízení, jehož není žalobkyně ani účastníkem, nemůže být zaviněním žalobkyně. Žalovaná dosud bezdůvodně a neoprávněně zadržuje zálohu a odmítá uhradit i smluvní pokutu.

4. V dalším vyjádření ze 17. 3. 2026 žalovaná namítala, že je v důsledku nečinnosti žalobkyně a jednání bývalého manžela ve špatné finanční situaci. Znovu zdůrazňovala, že neexistovala žádná překážka pro koupi samotného bytu. Byt v , adresa, představuje hodnotnou nemovitost. Neexistovala žádná právní omezení ani závady, které by bránily jeho převodu či uzavření kupní smlouvy. Parkovací místo nepředstavovalo podstatnou podmínku pro koupi byl navázán již v lednu 2025 a žalobkyně měla k dispozici téměř jeden rok k realizaci koupě. Navrhovala možnost pozdější koupě parkovacího místa, možnost jeho pronájmu, případně ukončení jednání a nalezení jiného kupce. Sjednaná kupní cena byla ve skutečnosti nižší než reálná tržní hodnota nemovitosti. Po zmaření transakce se objevil jiný zájemce, který byl připraven koupit byt za výrazně vyšší cenu. Tato transakce však nemohla být realizována, protože na nemovitost bylo mezitím uvaleno právní omezení (exekuce / zástava), které znemožnilo její prodej. Toto omezení v současné době napadá v soudním řízení. Byla jí způsobena škoda, včetně ušlého zisku. Vyhradila si právo uplatnit vůči žalobkyni samostatný nárok na náhradu škody. Nachází se ve velmi obtížné finanční situaci a je nucena prodávat svůj osobní majetek za výrazně snížené ceny, aby si zajistila základní prostředky k životu.

5. Ve vyjádření z 23. 4. 2026 žalovaná poukazovala na to, že věcné břemeno užívání garážového stání č. 1 bylo zrušeno. I v době, kdy probíhala jednání o prodeji předmětné nemovitosti, neexistovala žádná právní překážka bránící převodu vlastnického práva k bytu. Kupující měli plnou možnost a právo nemovitost nabýt, a nic jim v tom nebránilo. Pokud by kupní smlouva byla realizována, disponovala by finančními prostředky nezbytnými pro zajištění základních životních potřeb i právního zastoupení. V současné době je nucena se bránit sama, bez právní pomoci a bez finančních prostředků.

6. Žalobkyně je společností se sídlem v České republice, žalovaná je státní příslušnicí České republiky s bydlištěm ve Francouzské republice, proto se soud zprvu zabýval otázkou pravomoci a příslušnosti českého soudu a otázkou rozhodného práva. Soud na daný případ aplikoval v souladu s ustanovením § 2 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém (dále jen „ZMPS“) - úpravu obsaženou jednak v nařízení EP a Rady EU č. 1215/2012, o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech, jednak nařízení EP a Rady ES č. 593/2008, o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy, a dospěl k závěru, že podle čl. 7 odst. 1 písm. a), resp. též podle čl. 26 odst. 1 nařízení EP a Rady EU č. 1215/2012 je dána jeho pravomoc i příslušnost k rozhodnutí věci a podle čl. 3 nařízení EP a Rady ES č. 593/2008 ve spojení s čl. 7 odst. 1 rezervační smlouvy, je rozhodným právem právní řád České republiky.Skutková zjištění7. Při jednání konaném dne , datum, učinili účastníci nesporným, že žalobkyně jako zájemce, žalovaná jako vlastník a společnost , právnická osoba, uzavřely dne , datum, rezervační smlouvu. Žalobkyně na účet žalované poukázala částku 500.000 Kč.

8. Mezi účastníky zůstalo sporným, zda si žalovaná může částku 500.000 Kč ponechat, zda žalobkyni vznikl nárok na uplatněnou smluvní pokutu ve výši 172.425 Kč, zda k neuzavření kupní smlouvy došlo z důvodu na straně žalované nebo žalobkyně, a zda bylo od rezervační smlouvy důvodně odstoupeno.

9. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.

10. Z rezervační smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že byla uzavřena podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. mezi žalobkyní jako zájemcem, žalovanou jako vlastníkem, a společností , právnická osoba, jako zprostředkovatelem. Zprostředkovatel prohlásil, že je oprávněn zprostředkovat prodej nemovitých věcí na žádost vlastníka, a to jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , byt, v budově č.p. , Anonymizováno, na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , včetně podílu na společných částech budovy a pozemku a spoluvlastnického podílu id. , Anonymizováno, na jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , garáž, a spoluvlastnického podílu náležejícího ke garáži, vše v k.ú. , adresa, (viz čl. 1. bod 1.). Vlastník prohlásil, že má nemovitou věc specifikovanou v čl. 1. této smlouvy ve svém výlučném vlastnictví a je oprávněn ji prodat; je oprávněn bez omezení nakládat s nemovitou věcí (včetně jejího prodeje), a že je plně svéprávný a způsobilý k uzavření a řádnému plnění této smlouvy a související dokumentace, přičemž k jejich uzavření a plnění se nevyžaduje souhlas žádného manžela, jiné fyzické či právnické osoby a ani orgánu veřejné moci či jiného subjektu. V důsledku uzavření a plnění této smlouvy a související dokumentace nedojde k porušení či neplnění jakýchkoliv ujednání, dohod, rozhodnutí, či právních předpisů, která se vztahují na vlastníka nebo jeho majetek, uzavřením této smlouvy neporušuje žádnou svou povinnost vyplývající ze smlouvy, platných právních předpisů, rozhodnutí orgánu veřejné moci a/nebo českých či mezinárodních sankcí; na nemovité věci neváznou žádná zástavní práva ani jiná věcná práva, nájmy, výprosy, výpůjčky, pachty, služebnosti, věcná břemena, předkupní nebo jiná práva třetí osoby, ani jiná závazková práva či dluhy, ani práva věřitelů z nařízeného výkonu rozhodnuti, insolvenčního a/nebo jiného řízení nebo exekuce ani jiné právní povinnosti, či práva třetích osob, ani jiné právní vady, s výjimkou práv a vad uvedených v této smlouvě anebo v přiložených výpisech z katastru nemovitostí pořízených ke dni podpisu této smlouvy; není v úpadku ani hrozícím úpadku, vůči vlastníku a/nebo nemovité věci neprobíhá žádné soudní, správní, trestní, exekuční, vykonávací nebo jiné obdobné řízení, v jehož důsledku by mohla být nemovitá věc nebo její část zatížena nebo by s ní mohlo být jinak nakládáno, a žádné takové řízení nehrozí; nemovitá věc ani žádná její část nebyla vložena do základního kapitálu obchodní společnosti nebo družstva nebo jakéhokoli fondu; není si vědom skutečnosti, že by veškeré listiny a jiné právní skutečnosti, na základě kterých vlastník a jeho právní předchůdci nabyli nemovitou věc, nebyly v celém rozsahu platné a účinné či že by nebyly uzavřeny či vydány v souladu s právními předpisy, přičemž si ani není vědom skutečnosti, že by některý ze subjektů, který je stranou těchto nabývacích titulů, byl oprávněn od nabývacích titulů odstoupit či jiným způsobem jednostranně ukončit či zrušit; nezamlčel zájemci žádnou skutečnost, jež by podle vědomí vlastníka ke dni podpisu této smlouvy mohla ovlivnit jakýmkoliv způsobem jeho rozhodnuti nabýt nemovitou věc do svého vlastnictví dle této smlouvy, a bere na vědomí, že zájemce při uzavírání této smlouvy spoléhá na prohlášení uvedená v této smlouvě; si není vědom žádných faktických vad nemovité věci nad rámec obvyklého opotřebení, s výjimkou vad zjevných pří běžné prohlídce; v budově je založeno společenství vlastníků jednotek, IČO , IČO, ; do doby podpisu kupní smlouvy bude v celém rozsahu a bez náhrady vymazáno věcné břemeno užívání garážového stání č. , hodnota, zapsané do katastru nemovitostí pod č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, (viz čl. 1. bod 3.). Rezervační doba činila 90 dnů od uzavření smlouvy (viz čl. 2 bod 5.). Zájemce se zavázal zaplatit na bankovní účet zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 344.850 Kč (viz čl. 3. bod 1.). Vlastník a zájemce se vzájemně zavázali bez zbytečného odkladu po splnění podmínek, nejpozději však v poslední den doby rezervace uzavřít mezi sebou kupní smlouvu a související dokumentaci včetně návrhu na vklad vlastnického práva zájemce k nemovité věci, za následujících podmínek: a. prohlášení vlastníka ohledně nemovité věcí obsažená v čl. 1. odst. 3 této smlouvy zůstanou zcela pravdivá, poctivá, úplná a nikoli zavádějící a b. zájemce prokáže vlastníkovi (způsobem uvedeným v čl. 4, odst. 6 této smlouvy), že má k dispozici finanční prostředky postačující k úhradě celé kupní ceny (viz čl. 4. bod 1.). Zájemce měl právo od smlouvy odstoupit v případě, že vlastník či zprostředkovatel poruší své povinnosti dle čl. 4, této smlouvy a/nebo dojde k porušení prohlášení uvedených v čl. 1 odst. 3 této smlouvy, aniž by došlo ke sjednání nápravy v náhradní lhůtě 5 pracovních dnů od doručeni výzvy zájemce vlastníkovi nebo zprostředkovateli. Pro vyloučení pochybnosti smluvní strany výslovně souhlasily, že pokud dojde v průběhu náhradní lhůty poskytnuté dle předchozí věty k promeškání lhůty k uzavření kupní smlouvy, rezervační poplatek nepropadá ve prospěch zprostředkovatele a bude zprostředkovatelem bez zbytečného odkladu vrácen v plné výši zájemci (viz čl. 5. bod 1.). Pokud vlastník poruší svůj závazek uzavřít kupní smlouvu podle čl. 4. odst. 1 této smlouvy anebo zmaří její uzavření porušením jiných svých závazků podle této smlouvy, je povinen uhradit zájemci smluvní pokutu ve výši ½ rezervačního poplatku a zprostředkovateli provizi za zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy, sjednanou pro tento případ ve výší ½ rezervačního poplatku. Rezervační poplatek uhrazený zájemcem po podpisu této smlouvy je v takovém případě v celém jeho rozsahu zprostředkovatel povinen bez zbytečného odkladu vrátit zájemci (viz čl. 5. bod 2.). V případě odstoupení od této smlouvy se smlouva ruší od počátku s výjimkou ustanovení o smluvních pokutách. Smluvní strany jsou povinny si vrátit všechna plnění, která si dle této smlouvy poskytly (viz čl. 5. bod 7.). Smluvní strany se dohodly, že od této smlouvy lze odstoupit či ji jinak jednostranným právním jednáním ukončit pouze z důvodů výslovně uvedených v této smlouvě nebo stanovených zákonem (viz čl. 5. bod 9.). Přílohu smlouvy tvořil mimo jiné výpis z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, v k.ú. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , kde bylo pod č. j. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, zapsáno věcné břemeno užívání garážového stání č. , hodnota, .

11. Z dodatku č. 2 ze dne , datum, bylo zjištěno, že byl uzavřen mezi žalobkyní jako zájemcem, žalovanou jako vlastníkem, a společností , právnická osoba, jako zprostředkovatelem. V dodatku byla prodloužena doba rezervace do 5. 9. 2025. Dále zde bylo sjednáno, že zájemce uhradí na účet vlastníka č. , č. účtu, zálohu na kupní cenu ve výši 500.000 Kč, a to nejpozději do 11. 7. 2025. Smluvní strany si ujednaly, že zájemci bude umožněno předčasné a ničím nerušené užívání nemovitých věcí; za tímto účelem dojde k předání bytu zájemci dne 25. 7. 2025 oproti podpisu předávacího protokolu, který zachytí stavy měřičů ke dní předání bytu a bude doplněn o fotodokumentaci předávaného bytu. V případě, že kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů na straně zájemce, zavazuje se zájemce byt nejpozději do 3 dnů od uplynutí doby rezervace, tj. do 8. 9. 2025, vyklidit a uvést jej do původního stavu a dále se zavazuje uhradit vlastníkovi tržní nájemné obdobného bytu (či odpovídající smluvní kompenzaci) za dobu užívání bytu od 25. 7. 2025 do jeho skutečného vyklizení. Dojde-li k uzavření kupní smlouvy, uhrazená záloha ve výši 500.000 Kč se v plném rozsahu započte na kupní cenu a doplatek kupní ceny se tak poníží o 500.000 Kč. Nedojde-li k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 3 dnů od uplynutí doby rezervace, tj. do 8. 9. 2025, je vlastník povinen bezodkladně, nejpozději však do 3 dnů (tj. do 11. 9. 2025) vrátit zájemci uhrazenou zálohu na kupní cenu ve výši 500.000 Kč, a to převodem na bankovní účet, z něhož byla záloha na kupní cenu uhrazena.

12. Z výpisu z účtu bylo zjištěno, že dne , datum, byla žalobkyní na účet žalované poukázána částka ve výši 500.000 Kč.

13. Z usnesení Krajského soudu v Praze ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , bylo zjištěno, že jím bylo žalované zakázáno nakládat s bytovou jednotkou č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k níž náleží spoluvlastnický podíl id. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na společných částech budovy a pozemku, vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro k.ú. , Anonymizováno, , Anonymizováno, a tuto jednotku zcizit, zatížit zástavním právem, věcným břemenem nebo jiným věcným právem, či s ní nakládat jiným způsobem, který by mohl ohrozit výkon rozhodnutí. Bylo zde uvedeno, že návrh odráží, že probíhá řízení před Krajským soudem v Praze pod ps. zn. , spisová značka, o zaplacení 750.000 Kč, ve kterém byla žalovaná doposud nepravomocně uznána povinnou k zaplacení a aktuální záměr nemovitost, jejíž vlastnictví řádně označila a doložila, prodat.

14. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, v k.ú. , adresa, k datu , datum, bylo zjištěno, že žalovaná byla evidována jako vlastník jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , byt, vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, na parcele č. , Anonymizováno, / a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Jako nabývací titul je evidována darovací smlouva ze dne , datum, . V části D výpisu je údaj o usnesení o nařízení předběžného opatření dle usnesení Krajského soudu v Praze ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, . Právní účinky zápisu k okamžiku 25. 8. 2025.

15. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, v k.ú. , adresa, k datu , datum, bylo zjištěno, že žalovaná byla evidována jako spoluvlastník (s podílem id. ¼) jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , garáž, vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, na parcele č. , Anonymizováno, / a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Jako nabývací titul je evidována kupní smlouva ze dne , datum, . Dále zde bylo evidováno věcné břemeno užívání garážového stání č. , hodnota, pro , jméno FO, , povinnost k jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , a to na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne , datum, .

16. Z odstoupení od smlouvy ze dne , datum, , včetně dokladu o odeslání, bylo zjištěno, že žalobkyně odstoupila od rezervační smlouvy ze dne , datum, , a to z důvodu, že ani v náhradní lhůtě, která uplynula dne , datum, nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení zálohy ve výši 500.000 Kč a k zaplacení smluvní pokuty nejpozději do , datum, .

17. Z předžalobní výzvy z , datum, , včetně dokladu o odeslání, bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení zálohy 500.000 Kč a k úhradě smluvní pokuty ve výši 172.425 Kč.

18. Z vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, bylo zjištěno, že na základě smlouvy (dohody) o zániku věcného břemene bylo vymazáno věcné břemeno užívání garážového stání č. , hodnota, zapsané do katastru nemovitostí pod č. j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, . Vklad byl proveden dne , datum, s právními účinky k , datum, .

19. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, v k.ú. , adresa, k datu , datum, bylo zjištěno, že žalovaná je evidována jako spoluvlastník (s podílem id. ¼) jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , garáž, vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, na parcele č. , Anonymizováno, / a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Jako nabývací titul je evidována kupní smlouva ze dne , datum, .

20. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, v k.ú. , adresa, k datu , datum, bylo zjištěno, že žalovaná je evidována jako vlastník jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , byt, vymezené v budově č.p. , Anonymizováno, na parcele č. , Anonymizováno, / a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Jako nabývací titul je evidována darovací smlouva ze dne , datum, . V části , Anonymizováno, výpisu je údaj o usnesení o nařízení předběžného opatření dle usnesení Krajského soudu v Praze ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, . Právní účinky zápisu k okamžiku , datum, .

21. Z informace o řízení vedeném pod sp. zn. , spisová značka, u Krajského soudu v Praze z aplikace InfoSoud bylo zjištěno, že řízení bylo zahájeno dne , datum22. Z informace o řízení vedeném pod sp. zn. , spisová značka, u Krajského soudu v Praze z aplikace InfoSoud bylo zjištěno, že řízení bylo zahájeno dne , datum, .

23. Na základě shora provedených důkazů a skutečností, které účastníci učinili mezi sebou nespornými, a které nijak neodporují provedeným důkazům, dospěl soud k závěru o skutkovém stavu, a to že žalobkyně jako zájemce, žalovaná jako vlastník a společnost , právnická osoba, uzavřely dne , datum, rezervační smlouvu. V rezervační smlouvě bylo mimo jiné sjednáno, že do doby podpisu kupní smlouvy bude v celém rozsahu a bez náhrady vymazáno věcné břemeno užívání garážového stání č. , hodnota, zapsané do katastru nemovitostí pod č. j. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, . Pro případ porušení povinnosti vlastníka uzavřít kupní smlouvu anebo zmaření jejího uzavření porušením jiných závazků podle této smlouvy, byla sjednána smluvní pokuta ve výši ½ rezervačního poplatku (tj. ½ z částky 344.850 Kč). V případě odstoupení měla být smlouva zrušena od počátku s výjimkou ustanovení o smluvních pokutách. Dne , datum, uzavřely smluvní strany dodatek č. 2 k rezervační smlouvě. Předmětným dodatkem byla prodloužena doba rezervace do 5. 9. 2025. Žalobkyně na základě uzavřeného dodatku poukázala dne 11. 7. 2025 na účet žalované zálohu ve výši 500.000 Kč. Usnesením Krajského soudu v Praze ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , bylo žalované zakázáno nakládat s předmětnou bytovou jednotkou. Dopisem z 22. 9. 2025 žalobkyně odstoupila od rezervační smlouvy a vyzvala žalovanou k vrácení zálohy ve výši 500.000 Kč a k zaplacení smluvní pokuty. K vrácení zálohy a k zaplacení smluvní pokuty pak žalobkyně vyzvala žalovanou ještě předžalobní výzvou z 6. 10. 2025. Dne , datum, byl proveden vklad do katastru nemovitostí – na základě smlouvy (dohody) o zániku věcného břemene bylo vymazáno věcné břemeno užívání garážového stání č. , hodnota, zapsané do katastru nemovitostí pod č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, .

24. S ohledem na shora uvedené měl soud skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další návrhy na doplnění dokazování pro nadbytečnost zamítl. Soudem tak nebyl proveden žalobkyní navržený důkaz další komunikací mezi účastníky.Právní úprava25. Podle ustanovení § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

26. Podle ustanovení § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

27. Podle § 1968 o. z., dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

28. Podle § 1970 o. z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

29. Podle ustanovení § 1987 odst. 1 o. z. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

30. Podle ustanovení § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

31. Podle ustanovení § 2002 odst. 1 o. z. poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.

32. Podle ustanovení § 2004 odst. 1 o. z. odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.

33. Podle ustanovení § 2005 odst. 2 o. z. odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.

34. Podle ustanovení § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

35. Podle ustanovení § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.Právní posouzení36. V daném případě byla mezi účastníky uzavřena inominátní smlouva ve smyslu ustanovení § 1746 odst. 2 o. z. Nejvyšší soud se povahou tzv. rezervačních smluv zabýval již v několika svých rozhodnutích. Uzavřel, že rezervační smlouvy jsou nepojmenovanými smlouvami, neboť neodpovídají žádnému z typů smluv, jež jsou výslovně upraveny zvláštními ustanoveními závazkového práva. Pro obligační vztah účastníků vzniklý rezervační smlouvou je z hlediska vzájemných práv a povinností typické, že zájemce se zavazuje zaplatit peněžní částku jako utvrzení svého zájmu o nabytí věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty, a strana, která je nabízí, se zavazuje po určitou dobu zdržet se vymezených právních jednání týkajících se věci, práva nebo jiné majetkové hodnoty. Pro právní vztahy z tzv. inominátních smluv je rozhodující obsah smlouvy (vlastního smluvního ujednání), tedy to, jak jsou vymezena vzájemná práva a povinnosti smluvních stran; takto stanovené povinnosti jsou pro ně závazné. Pouze za situace, kdy není mezi účastníky v určité otázce smluveno ničeho, použijí se na závazkový právní vztah vzniklý z nepojmenované smlouvy analogicky ta ustanovení občanského zákoníku, která upravují závazkový vztah obsahem a účelem mu nejbližší (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2024, sp. zn. 23 Cdo 1649/2023, a v něm citovanou judikaturu).

37. V rezervační smlouvě, ve znění dodatku č. 2, bylo výslovně sjednáno, že nedojde-li k uzavření kupní smlouvy nejpozději do 8. 9. 2025, je žalovaná povinna nejpozději do 11. 9. 2025 vrátit žalobkyni uhrazenou zálohu na kupní cenu ve výši 500.000 Kč. V uvedeném termínu (ani později) nebyla kupní smlouva uzavřena. V důsledku odstoupení do smlouvy se závazek ruší od počátku podle § 2004 odst. 1 o. z. a přijaté plnění se vrací jako bezdůvodné obohacení podle § 2991 odst. 2 o. z.

38. V daném případě bylo dále zjištěno, že došlo k platnému odstoupení od rezervační smlouvy ze strany žalobkyně, když v rezervační době (do 8. 9. 2025) nebyla uzavřena kupní smlouva a žalovaná nesplnila svůj závazek zajistit výmaz věcného břemene užívání garážového stání č. , hodnota, zapsaného do katastru nemovitostí pod č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, (k výmazu tohoto věcného břemene došlo až na základě vkladu ze dne , datum, ). V důsledku usnesení Krajského soudu v Praze ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, , žalovaná nebyla objektivně schopna převést předmět převodu ve smluveném stavu (převod uskutečněný v rozporu s vykonatelným předběžným opatřením je stižen neplatností – srovnej ustanovení § 76f o. s. ř., či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 33 Cdo 999/2010) a jde tak o porušení její smluvní povinnosti. Neuzavření kupní smlouvy nelze za těchto okolností přičítat žalobkyni.

39. Současně pak žalobkyni vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši 172.425 Kč ve smyslu ustanovení § 2048 odst. 1 o. z. V souladu s ustanovením § 2005 odst. 2 se odstoupení od smlouvy nedotýká práva na zaplacení smluvní pokut.

40. Pokud žalovaná namítala, že byt bylo možné převést i bez garážového stání, je třeba zohlednit, že v rezervační smlouvě bylo výslovně sjednáno, že byt má být převeden včetně garážového stání a výslovně bylo řešeno, že má být před uzavřením kupní smlouvy vymazáno věcné břemeno užívání garážového stání č. , hodnota, zapsané do katastru nemovitostí pod č. j. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, . Obecné tvrzení o oddalování koupě, či o spolčení s bývalým manželem žalované s cílem zbavit jí finančních prostředků, aniž by bylo specifikováno, jaké povinnosti měla porušit žalobkyně, nemůže výše uvedené závěry nijak ovlivnit.

41. Žalovaná při jednání dne , datum, konečně namítala, že chce uplatnit „kompenzaci za nemožnost prodat byt“, resp. že se domáhá 20.000 EUR jako náhrady škody za ztracený prospěch. Závěrem uvedla, že částka 20.000 EUR představuje protinávrh, pokud by nebylo rozhodnuto v její prospěch. Soud tento návrh podle obsahu posoudil jako obranu proti návrhu (srovnej § 98 o. s. ř. – žalovaná nenavrhovala, aby jí bylo přisouzeno více, než co uplatnila žalobkyně). Dle soudu nebyly v případě této žalovanou uplatněné pohledávky splněny podmínky pro její započtení proti pohledávce žalobkyně (srovnej § 1987 odst. 2 o. z.). Pohledávka žalované je co do základu a výše sporná (nejistá). Prokázání takové pohledávky by vyžadovalo rozsáhlejší a složitější dokazování (zejména ohledně jednotlivých předpokladů pro vznik nároku na náhradu škody – porušení povinnosti, vznik škody, příčinnou souvislost a výši škody), jež by vedlo k neúměrnému prodloužení řízení o žalobou uplatněné (pasivní) pohledávce (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2026, sp. zn. 27 Cdo 1081/2025).

42. S ohledem na shora uvedené má soud za prokázané, že nárok žalobkyně na vrácení zálohy ve výši 500.000 Kč a zaplacení smluvní pokuty ve výši 172.425 Kč je opodstatněný. Tím, že žalovaná nesplnila řádně a včas svůj závazek (zálohu bylo třeba vrátit do 11. 9. 2025 a smluvní pokuta měla být uhrazena do 25. 9. 2025), dostala se do prodlení (§ 1968 o. z.) a je povinna platit z nezaplacené částky úrok z prodlení (§ 1970 o. z.). Výše úroku z prodlení je stanovena nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Soud tak žalobě v celém rozsahu vyhověl (výrok I.).Náklady řízení43. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 151 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy ve věci zcela úspěšné žalobkyni náleží plná náhrada nákladů řízení. Tyto náklady se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 26.897 Kč a z nákladů zastoupení advokátem, kterému dle § 7 bodu 6 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „advokátní tarif“) náleží odměna ve výši 11.020 Kč, a dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu náhrada hotových výdajů ve výši 450 Kč za každý z šesti úkonů právní služby (za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, předžalobní výzvu ze dne , datum, dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, žalobu ze dne , datum, dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, repliku ze dne , datum, dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, účast při soudním jednání dne , datum, , které přesáhlo dvě hodiny, dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu), a dále náhrady za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % ve výši 14.452,20 Kč, tj. celkem 110.169,20 Kč. O povinnosti zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalobkyně soud rozhodl podle ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř. (viz výrok II.).

44. Lhůta ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal soud důvody.