21 C 67/2022

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Fiedlerovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu nemovitých věcí,

I. Žaloba na určení, že výpověď nájmu nemovitých věcí, a to pozemku parc. [číslo] (zahrada) a parc. [číslo] jehož součástí je stavba, budova [adresa] (rodinný dům), vše v k. ú. [obec], ze dne [datum] daná žalovanou žalobkyni je neoprávněná, a tedy neplatná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] u Okresního soudu v Nymburce domáhala, aby bylo určeno, že výpověď nájmu nemovitých věcí ze dne [datum] daná žalovanou žalobkyni je neoprávněná a tedy neplatná. Tvrdila, že žalovaná je vlastnicí pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa] (rodinný dům) a pozemku parc. [číslo] (zahrada), vše v k.ú. [obec]. Účastnice uzavřely dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem předmětných nemovitých věcí na dobu určitou 10 let počínaje dnem [datum] Nájemní smlouva byla doplněna o [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], jehož předmětem byla změna počátku nájmu na den [datum] Nájemní smlouva byla ukončena dohodou o ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum]. Žalobkyni byl dne [datum] doručen dopis označený jako„ Výpověď nájmu rodinného domu podle § 2291, odst. 1, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník“ ze dne [datum], jehož obsahem byla výpověď nájmu nemovitých věcí ze strany žalované. S ohledem na skutečnost, že nájem předmětných nemovitých věcí byl ukončen dohodou o ukončení nájemní smlouvy, zanikl i nájemní vztah mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem. Výpověď nájmu ze strany žalované je vzhledem k uvedeným skutečnostem bezpředmětná. Žalobkyně je nucena z opatrnosti přistoupit k obraně proti výpovědi soudní cestou. Nemovitým věcem měly, resp. mají být převedeny do podílového spoluvlastnictví žalobkyně a jejího partnera, pana [jméno] [příjmení], nar.: [datum], bytem [adresa], a z tohoto důvodu byly žalobkyni a panu [příjmení] předány k užívání, resp. za účelem dokončení rodinného domu a jeho vybavení před samotným uzavřením kupní smlouvy. [příjmení] [příjmení] byl jako osobě podílející se na realizaci projektu [anonymizováno] [ulice], jehož součástí byla mimo jiné i výstavba rodinného domu pod obchodním označením [anonymizována dvě slova], závazně přislíben ze strany žalované prodej nemovitých věcí prostřednictvím k tomu uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní (v ústní formě). K převodu vlastnického práva k nemovitým věcem na pana [příjmení] a jeho partnerku, tj. žalobkyni, mělo dojít po dokončení nemovitých věcí a jejich vkladu do příslušného katastru nemovitostí. Tato dohoda byla za žalovanou sjednána jejím jednatelem a jediným společníkem, panem [příjmení] [jméno] [příjmení] Dohoda byla zároveň veřejně známá, kdy o příslibu převodu vlastnického práva byli informováni mimo jiné vlastníci sousedních rodinných domů či další osoby podílející se na realizaci projektu výstavby. Vzhledem k dosavadní bezproblémové spolupráci mezi žalovanou a panem [příjmení] (partnerem žalobkyně) žalobkyně vyhověla žádosti jednatele žalované o uzavření nájemní smlouvy a nájemní smlouvu s žalovanou podepsala (aniž by v dané době měla v úmyslu nemovité věci jakkoliv užívat – nebyly totiž ani ve stavu způsobilém k jejich užívání). Žalobkyně také k žádosti jednatele žalované posílala na účet žalované pravidelné platby jako nájemné, kdy příslušnou částku vždy obdržela od jednatele žalované v hotovosti a následně tuto zaslala na účet žalované. V době podpisu nájemní smlouvy a po celou dobu trvání nájmu nebyly nemovité věci, zejména rodinný dům, způsobilé užívání a žalobkyně je ani neužívala. Vyplývá to mimo jiné i ze skutečnosti, že kuchyňská linka byla instalována teprve v [anonymizováno] roku [rok] a dveře v interiéru až [datum]. Vše bylo zakoupeno a namontováno žalobkyní a panem [příjmení] na jejich náklady. Stejně tak nebyly v době uzavření nájemní smlouvy v rodinném domě ani podlahy. Do [datum] nebyl nainstalován bojler pro ohřev vody (netekla teplá voda). Žalobkyně tak předmětné nemovité věci neužívala na základě nájemní smlouvy, nýbrž na základě domluvy účastníků o budoucím převodu vlastnického práva na žalobkyni a pana [příjmení]. Z toho důvodu žalobkyně s panem [příjmení] také do rodinného domu a zahrady průběžně investovali v rámci jejich zařizování, a to v částce přesahující [částka]. S ohledem na dokončení rodinného domu vyzvala žalobkyně s panem [příjmení] žalovanou k uzavření budoucí kupní smlouvy, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k nemovitým věcem, čímž měla být celá věc uzavřena. Přes výše uvedené se však žalovaná pro žalobkyni zcela nepochopitelně začala snažit žalobkyni z užívání rodinného domu vyloučit, k čemuž používá mimo jiné šikanózní výpověď nájmu (ač zde žádný nájemní vztah de facto vůbec neexistuje) a dále se také po žalobkyni pokouší vymáhat dlužné nájemné, což je nárok vzhledem k neexistenci nájemního vztahu opět zcela bezpředmětný. Žalovaná také začíná zpochybňovat svůj závazek vyplývající z uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní, což bude žalobkyně a pan [příjmení] řešit samostatným žalobním návrhem. Žalovaná přikročila i k protiprávnímu jednání, kdy do věci zapojila jí najaté osoby, které žalobkyni opakovaně vyhrožovaly s cílem, aby dům opustila, kdy v jednom případě žalobkyni dokonce jedna z těchto osob strčila nohu mezi dveře a práh jejího bytu. Žalobkyně na dopis označený jako Výpověď nájmu reagovala, kdy žalované připomněla dohodu mezi stranami a pokoušela se s žalovanou situaci vyřešit také mimosoudně, kdy má žalobkyně za to, že žalovaná má patrně finanční problémy, pročež se snaží zbavit svých závazků, k nimž se sama dobrovolně zavázala. Snahy o domluvu s žalovanou však byly bezvýsledné. Nájemní vztah, pokud vůbec nějaký existoval, trval pouze po dobu od [datum] do [datum], kdy byl ukončen dohodou. Výpověď nájemní smlouvy daná ze strany žalované tak nemá žádnou oporu v hmotném právu, neboť nestojí na podkladu existence nájemního vztahu, kdy pro výpověď určitého závazku je základní podmínkou existence odpovídajícího závazkového vztahu. Žalobkyně považuje právní jednání žalované rozporné s dobrými mravy a za nepožívající právní ochrany.

2. Usnesením Okresního soudu v Nymburce ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], ve spojení s usnesením [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], jež nabylo právní moci dne [datum], vyslovil tento soud svou místní nepříslušnost a rozhodl o postoupení věci zdejšímu soudu.

3. Žalovaná s žalobou ve vyjádření z [datum] nesouhlasila a navrhovala, aby byla v celém rozsahu zamítnuta. Tvrdila, že jako výlučný vlastník předmětných nemovitých věcí v postavení pronajímatele přenechala žalobkyni tyto nemovité věci na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum]. Nájemní vztah byl ukončen dohodou o ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum] k témuž dni. Po dobu nájmu hradila žalobkyně pravidelně nájemné na účet žalované ve výši [částka] měsíčně. Po uzavření dohody o ukončení nájmu žalovaná v tříměsíční lhůtě nevyzvala písemně žalobkyni, aby nemovité věci opustila. V důsledku toho došlo k obnovení nájmu za původně ujednaných podmínek, nejdéle však na dva roky. Nájemní vztah byl obnoven, včetně povinnosti hradit sjednané měsíční nájemné. Přesto, že žalobkyně nemovité věci dosud užívá, povinnost hradit nájemné neplnila, a proto ji žalovaná vyzvala přípisem označeným jako výzva k odstranění protiprávního stavu ve smyslu ustanovení § 2291 odst. 3 o. z. ze dne [datum] k dobrovolné úhradě dlužného nájemného za období od prosince [rok] do října [rok] v celkové výši [částka] do [datum]. Tato výzva byla doručena žalobkyni dne [datum]. Ve výzvě byla rovněž upozorněna na § 2291 o. z. Žalobkyně nic z dlužného nájemného neuhradila a žalovaná jí proto dala výpověď z nájmu rodinného domu ze dne [datum], která jí byla doručena dne [datum], a ve které jí poskytla poučení o právu vznést proti výpovědi námitky. Žalobkyně námitky žalované neadresovala. V okamžiku uzavření nájemní smlouvy, resp. v okamžiku, kdy žalovaná přenechala nemovité věci žalobkyni, byl příslušným stavebním úřadem již vydán souhlas s jejich užíváním (kolaudační souhlas) ze dne [datum], pod sp. zn. K [číslo] [rok] [spisová značka], [číslo jednací] [anonymizováno]. Zbývající dokončovací práce byly svým charakterem spíše otázkou úpravy standardu, resp. úrovně komfortu a nikoli způsobilosti k užívání. Partner žalobkyně byl v okamžiku uzavření nájemní smlouvy plně obeznámen se stupněm dokončení. Právní konstrukce prezentovaná žalobkyní je naprosto iluzorní. Žalovaná jako investor projektu [anonymizováno] [ulice] část prostředků určených na jeho výstavbu zajistila formou podnikatelského úvěru od [právnická osoba] ve výši [částka]. K zajištění tohoto úvěru bylo zřízeno zástavní právo smluvní právě k nemovitým věcem včetně souvisejících zápisů zákazu zcizení a zatížení vložených do katastru nemovitostí. Z hospodářského hlediska se jednalo o systémový záměr, v jehož důsledku přicházel do úvahy pouze pronájem. Pro žalovanou jako investora a vlastníka zhotovovala rodinné domy [právnická osoba] [anonymizováno] .., [IČO], sídlem [adresa]. Interiérové dveře dodala zhotoviteli stavebního projektu [právnická osoba] s .. Ponorná čerpadla do celého projektu tří rodinných domů dodala zhotoviteli stavebního projektu [právnická osoba] s .. Do Nemovitých věcí byla dodána podlahová krytina od dodavatele [právnická osoba] [anonymizováno] podlahové krytiny zajišťoval subdodavatel [příjmení] [příjmení], Materiál pro gabionové oplocení dodala [právnická osoba] s .., [právnická osoba] [anonymizováno]. Veškeré zednické činnosti byly [právnická osoba] s .. objednávány a hrazeny jejímu subdodavateli, [právnická osoba] s .. Samotnou vjezdovou bránu, resp. její pohon dodával pro [právnická osoba] s .. subdodavatel [právnická osoba] Tvrzení žalobkyně o tom, že byly na její jméno vystavovány dodací listy a daňové doklady, na které následně jednotlivé dodávky hradila ze svého, se nezakládá na pravdě. Všechny dokončovací práce byly součástí projektu, a tudíž spadaly mezi povinnosti, které měl na základě příkazní smlouvy pro [právnická osoba] s .. zajišťovat pan [jméno] [příjmení]. Množství spotřeby vody nemůže mít vliv na presumpci vzniku a trvání nájemního vztahu. Důvody, pro které se žalobkyně snaží vzbudit dojem, že nájemní vztah založený nájemní smlouvou nikdy nevznikl, a tudíž že nemohl nastat zákonný předpoklad zakotvený v ustanovení §2285 o. z., se jeví být zástupnými a pro takový závěr nezpůsobilými. Žalobkyně si protiřečí, když na jednu stranu tvrdí, že nemovité věci neužívala (a tudíž se nemohl nájemní vztah i po jeho ukončení dohodou ze zákona obnovit), na druhé straně poukazuje na řadu činností a dodávek, které její předchozí tvrzení vyvracejí, protože umisťování zařizovacích a vybavovacích předmětů do Nemovitých věcí je legitimní realizací nájemního práva k rodinnému domu a tedy„ užíváním“ nemovitých věcí ze strany jeho nájemce. K žalobkyní tvrzeným závazkům z údajně ústně uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní se žalovaná nikdy nezavázala a ani za dané situace zavázat nemohla, protože by jí v tom objektivně bránilo zástavní právo zřízené ve prospěch [právnická osoba] včetně souvisejících zápisů zákazu zatížení a zákazu zcizení.

4. V replice z [datum] žalobkyně zdůraznila, že k uzavření nájemní smlouvy přistoupila teprve až po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, a to nikoliv ze své vlastní vůle, nýbrž pouze v návaznosti na žádost jednatele žalované. Této žádosti vyhověla s ohledem na dosavadní bezproblémovou spolupráci mezi žalovanou a panem [příjmení]. Veškeré platby nájemného byly ve skutečnosti hrazeny z peněžních prostředků žalované a nikoliv žalobkyně. K úhradě nájemného ze strany žalobkyně nikdy nedošlo. V úmyslu žalobkyně nikdy nebylo nemovité věci užívat na základě nájemní smlouvy, nýbrž na základě domluvy účastníků o budoucím převodu vlastnického práva na žalobkyni a pana [příjmení]. Za pouhou úpravu standardu, resp. úrovně komfortu zcela jistě nelze považovat takové činnosti, jako je pokládání podlahových krytin, instalace interiérových dveří, montáž kuchyňské linky či instalace bojleru pro ohřev teplé vody. Podnikatelský úvěr byl žalované poskytnut za účelem výstavby projektu [anonymizováno] [ulice]. Tato skutečnost však nijak nevylučuje to, aby byly dané nemovité věci následně prodány žalobkyni a panu [příjmení]. I při zřízení zákazu zcizení a zatížení nemovité věci lze tuto nemovitou věc v zásadě bez problému převést na nového vlastníka, a to na základě písemného souhlasu zástavního věřitele. To je ostatně zcela běžný postup, kdy pohledávka, k jejímuž zajištění slouží dané zástavní právo a související zákaz zcizení a zatížení, je následně uhrazena z kupní ceny uhrazené kupujícím. Nemovité věci užívá teprve od července [rok], a to nikoliv na základě předmětné nájemní smlouvy, nýbrž z titulu smlouvy o smlouvě budoucí, na jejímž základě byly žalobkyni a panu [příjmení] nemovité věci svěřeny do užívání. Na základě téže smlouvy také žalobkyně s panem [příjmení] nemovité věci postupně zvelebovali a připravovali na rodinný život.

5. V podání z [datum] žalobkyně navrhla, aby bylo řízení přerušeno do doby skončení mediačního řízení v řízení vedeném u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka], jehož předmětem je zaplacení částky [částka] s příslušenstvím z titulu neuhrazení měsíčního nájemného za období od prosince [rok] do října [rok] za nájem předmětných nemovitých věcí.

6. Žalovaná s návrhem na přerušení řízení v podání z [datum] nesouhlasila.

7. Usnesením ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací], jež nabylo právní moci dne [datum], byl návrh žalobkyně na přerušení řízení zamítnut.

8. Při jednání soudu konaném dne [datum] učinili účastníci nesporným, že je žalovaná vlastnicí pozemku parc. [číslo] (zahrada) a parc. [číslo] jehož součástí je stavba, budova [adresa] (rodinný dům), vše k. ú. [obec]. Dále bylo mezi účastníky nesporným, že žalobkyně dne [datum] podepsala nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem předmětným nemovitých věcí a že dále dne [datum] podepsala dodatek [číslo] k nájemní smlouvě a konečně dne [datum] podepsala dohodu o ukončení nájemní smlouvy. [příjmení] byla též skutečnost, že žalobkyni byl dne [datum] doručen dopis označený jako výpověď nájemní smlouvy. 9. [příjmení] mezi účastníky zůstalo, zda nájemní smlouva a její dodatek představovala disimulovaná právní jednání. [příjmení] dále zůstalo, zda žalobkyně nemovité věci užívá už od ledna [rok], či až od července [rok]. Spornou byla též otázka, zda mezi účastníky došlo ke vzniku nájemního vztahu, resp. zda nájem zanikl dohodou ke dni [datum], či zda došlo ke konkludentnímu obnovení nájmu, neboť žalobkyně nemovité věci užívala i po dni kdy měl nájem skončit, resp. zda žalobkyně nemovité věci užívala na základě uzavřené nájemní smlouvy, či z titulu smlouvy o smlouvě budoucí kupní a konečně zda je předmětná výpověď neoprávněná, resp. bezpředmětná pro zánik, resp. neexistenci nájmu, resp. zda je výpověď v rozporu s dobrými mravy.

10. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.

11. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. [rok] v [anonymizováno] [obec] bylo zjištěno, že žalovaná je vlastnicí pozemku parc. [číslo] (zahrada) a parc. [číslo] jehož součástí je stavba, budova [adresa] (rodinný dům), vše k. ú. [obec]. Nemovité věci jsou zatíženy zástavním právem smluvním ve prospěch [právnická osoba] pro dluhy ve výši [částka] s příslušenstvím a další dluhy vznikající z úvěrové smlouvy a zástavní smlouvy ze dne [datum] do celkové výše [částka]. V části [anonymizováno] (Nabývací tituly) je uvedeno rozhodnutí jediného společníka č. [anonymizováno] [číslo], [spisová značka], o rozdělení společnosti ze dne [datum].

12. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemcem. Předmětem nájmu byly pozemek parc. [číslo] jehož součástí je stavba, budova [adresa] (rodinný dům) a pozemek parc. [číslo] (zahrada, vše v k.ú. [obec] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou 10 let počínaje dnem [datum]. Žalobkyně se ve smlouvě zavázala platit žalované nájemné ve výši [částka] měsíčně. Žalobkyně se dále zavázala platit služby spojené s užíváním domu, a to přímo dodavatelům těchto služeb. Nájemné bylo splatné měsíčně dopředu, a to nejpozději posledního dne příslušného měsíce.

13. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě bylo zjištěno, že byl mezi účastnicemi uzavřen dne [datum]. Předmětem dodatku byla změna data počátku nájmu na [datum].

14. Z dohody o ukončení nájemní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi účastnicemi dne [datum]. Účastnice se dohodly na ukončení nájmu dle nájemní smlouvy ze dne [datum], a to ke dni [datum].

15. Z výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná vyzvala žalobkyni a pana [jméno] [příjmení] k odstranění protiprávního stavu s odkazem na ustanovení § 2291 odst. 3 o. z. Uvedla, že žalobkyni svědčí nájemní právo k předmětným nemovitým věcem a současně má povinnosti platit na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] nájemné ve výši [částka] měsíčně. Žalovaná eviduje dlužné nájemné za měsíce prosinec [rok] až říjen [rok] v celkové výši [částka]. Pokud nebude dlužná částka uhrazena nejpozději do [datum], využije žalovaná práva vypovědět nájem bez výpovědní doby. Z dodejky bylo zjištěno, že zásilka byla žalobkyni doručena dne [datum].

16. Z výpovědi ze dne [datum] bylo zjištěno, že v ní žalovaná žalobkyni sdělila, že předmětné nemovité věci jsou předmětem nájmu na základě nájemní smlouvy ze dne [datum], k jejímuž prodloužení došlo na základě aplikace ustanovení § 2285 o. z. Žalobkyně porušuje zvlášť závažným způsobem své povinnosti z nájemní smlouvy, když nezaplatila nájemné a náklady za služby za období od prosince [rok] do října [rok] a žalované tak dluží částku ve výši [částka], kterou neuhradila ani přes výzvu k odstranění protiprávního stavu. Žalovaná proto v souladu s ustanovením § 2291 odst. 1 o. z. vypovídá nájem bez výpovědní doby. Žalovaná žalobkyni současně poučila o možnosti vznést proti výpovědi námitky a o právu navrhnout přezkum oprávněnosti výpovědi soudem, a to ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi. Z podacího lístku bylo zjištěno, že zásilka byla odeslána žalobkyni dne [datum].

17. Z dopisu žalobkyně z [datum] bylo zjištěno, že žalované sdělila, že jí učiněná výpověď nemá žádné právní účinky, když se odkazuje na neexistující nájemní vztah. Nájemní smlouva uzavřená mezi účastnicemi dne [datum], ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum], byla ukončena dohodou o ukončení nájemní smlouvy uzavřenou dne [datum]. K zániku nájemního vztahu tak došlo k témuž dni, tj. k [datum]. V návaznosti na ukončení nájemní smlouvy byly předmětné nemovitosti předány žalobkyni a panu [jméno] [příjmení] do užívání na základě platně uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem je závazek žalované uzavřít k předmětné nemovitosti kupní smlouvu. Žalobkyně užívá se svou rodinnou předmětné nemovitosti téměř dva roky bez uzavřené nájemní smlouvy (a bez jakékoliv výzvy k úhradě nájemného) a se souhlasem žalované investovala částku přes [částka]. V době předání nebyl rodinný dům obyvatelný. Zaslaná výpověď neexistující nájemní smlouvy postrádá jakékoliv právní účinky.

18. Na základě shora provedených důkazů a skutečností, které účastníci učinili mezi sebou nespornými, a které nijak neodporují provedeným důkazům, dospěl soud k závěru o skutkovém stavu, a to že žalovaná je vlastnicí předmětných nemovitých věcí. Účastníci dne [datum] podepsali nájemní smlouvu, dne [datum] dodatek [číslo] k této nájemní smlouvě a dne [datum] dohodu o ukončení předmětné nájemní smlouvy. Žalobkyně předmětné nemovité věci přinejmenším od července [rok] užívá. Výzvou doručenou [datum] žalovaná vyzvala žalobkyni k úhradě dlužného nájemného za období od prosince [rok] do října [rok]. Dne [datum] pak byl žalobkyni doručen dopis označený jako výpověď nájemní smlouvy.

19. S ohledem na shora uvedené měl soud skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další návrhy na doplnění dokazování zamítl. Soudem tak nebyl proveden žalobkyní navržený důkaz fotodokumentací stavu rodinného domu z let [rok] a [rok], když tento důkaz se vztahoval k tvrzení žalobkyně, že nemovité věci nebyly v době podpisu nájemní smlouvy způsobilé užívání. Soudem nebyl prováděn žalobkyní navržený důkaz předávacími protokoly, přihlášením odběrného místa, fakturami, daňovými doklady, výpisy z účtu, odečtem měřidla, e-mailovou komunikací a žádostí o ukončení smlouvy s dodavatelem energií, když všechny tyto důkazy se vztahovaly k tvrzení žalobkyně, že s partnerem prováděli v letech [rok] až [rok] stavební a jiné úpravy nemovitých věcí a že spotřeba vody činila v období od [datum] do [datum] celkem [anonymizováno] m3 a ke dni [datum] celkem [anonymizováno] m3. Nebyl prováděn ani žalobkyní navržený výslech svědka [jméno] [příjmení], účastnické výslechy žalobkyně a žalované a výslech sousedů a osob, které se podílely na realizaci předmětného projektu, kterými mělo být prokázáno tvrzení o investicích do nemovitých věcí a o uzavření ústní smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Nebyl prováděn ani důkaz pokladními doklady, kterými mělo být prokázáno tvrzení žalobkyně, že jí byly vkládány na účet peníze, které následně používala k úhradě plateb nájemného. Soud konečně neprováděl žalovanou navržené důkazy e-mailovou komunikací, výpisy z účtu, fakturami, pokladními doklady a kolaudačním souhlasem z [datum], kterými mělo být prokázáno tvrzení žalované, že výstavbu rodinných domů v rámci projektu [anonymizováno] [ulice] prováděla pro žalovanou jako investora [právnická osoba] s.r.o. jako hlavní zhotovitel a že v době přenechání nemovitých věcí k užívání žalobkyni, již byl stavebním úřadem vydán kolaudační souhlas.

20. Podle ustanovení § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, v platném znění (dále jen„ o. z.“), se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

21. Podle ustanovení § 552 o. z. o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle.

22. Podle ustanovení § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

23. Podle ustanovení § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

24. Podle ustanovení § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

25. Podle ustanovení § 2244 odst. 1 o. z. není-li v ujednanou dobu byt způsobilý k nastěhování a obývání nebo je-li byt ve stavu, který neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat. Nastěhuje-li se, má právo požadovat na pronajímateli splnění smlouvy; neučiní-li tak bez zbytečného odkladu, jeho právo zaniká. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, ustanovení odstavce 1 se nepoužije. To platí i v případě, že nájemce stav bytu při uzavření smlouvy neznal, protože si jej neprohlédl, ačkoli pronajímatel včas a řádně vyzval nájemce k prohlídce.

26. Podle ustanovení § 2245 o. z. využije-li nájemce právo nenastěhovat se do bytu, není povinen platit nájemné po dobu, co vada trvá. Nastěhuje-li se, má právo na přiměřenou slevu z nájemného, dokud pronajímatel vadu neodstraní; to platí i v případě podstatné vady v poskytování plnění spojeného nebo souvisícího s užíváním bytu.

27. Podle ustanovení § 2285 o. z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

28. Podle ustanovení § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

29. Podle ustanovení § 2291 odst. 1 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

30. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda byla žaloba podána v prekluzivní dvouměsíční lhůtě ode dne doručení výpovědi (§ 2290 o. z.). Vzhledem k tomu, že výpověď byla dle nesporných tvrzení žalobkyni doručena dne [datum] a žaloba byla podána dne [datum] u Okresního soudu v Nymburce, je třeba uzavřít, že žaloba byla podána včas (procesní a hmotněprávní účinky zahájení řízení nastávají i tehdy, byl-li návrh podán u věcně nebo místně nepříslušného soudu – viz rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 24. 2. 1995, sp. zn. 4 Cdo 42/94, publikovaný pod R 6/1997 civ. ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek).

31. Soud se pak dále zabýval otázkou aktivní a pasivní věcné legitimace účastníků, kdy byly zohledněny níže uvedené závěry odborné literatury a judikatury.

32. Nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Obsahovou náležitostí výpovědi pronajímatele je nejen poučení o právu navrhnout soudní přezkum oprávněnosti výpovědi, ale i poučení o lhůtě, jinak je výpověď neplatná. Nájemce musí v žalobě uvést, v čem spatřuje neoprávněnost výpovědi - neexistenci výpovědního důvodu, tj. vylíčit rozhodující skutečnosti. Negativní tvrzení se neprokazují, v řízení tedy tíží žalovaného (pronajímatele) břemeno tvrzení a důkazní o tom, že jsou dány okolnosti ve výpovědi uvedené zakládající jím specifikovaný výpovědní důvod. Aktivně věcně legitimován je vypovídaný nájemce. Výpověď u nájmu bytu daná osobě, která ke dni jejího doručení není (již) nájemcem bytu, není způsobilá vůči ní vyvolat žádné právní účinky; tato osoba není aktivně věcně legitimována k podání žaloby. Pasivně věcně legitimován je pronajímatel, resp. všichni pronajímatelé, pokud jako spoluvlastníci domu dali nájemci výpověď z nájmu bytu. Podá-li nájemce žalobu vůči pronajímateli, od něhož obdržel výpověď z nájmu bytu, avšak poté, co pronajímatel již pozbyl vlastnické právo k domu (bytu), není (původní) pronajímatel v řízení pasivně věcně legitimován. Lhůta dvou měsíců od doručení výpovědi je lhůtou prekluzivní. Jde o lhůtu hmotněprávní. Soud přezkoumává nejen naplněnost ve výpovědi specifikovaného výpovědního důvodu (či důvodů), ale i skutečnost, zda je výpověď zdánlivá (§ 2291 odst. 3, např. kvůli neurčitému či nesrozumitelnému vymezení výpovědního důvodu), absolutně neplatná (§ 2286 odst. 2, např. kvůli absenci písemné formy, výpovědního důvodu nebo poučení domáhat se soudního přezkumu - 2286) nebo zda se nájemce oprávněně dovolal její relativní neplatnosti. Soud tedy v řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu ve smyslu komentovaného § 2290 musí též posoudit i otázku zjevného rozporu výpovědi s dobrými mravy, resp. zda nepředstavuje zjevné zneužití práva. Naléhavý právní zájem se neprokazuje, nejde o žalobu na určení. Uplynula-li lhůta k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi, nelze již přezkoumávat oprávněnost výpovědi z nájmu bytu (v tom smyslu, zda výpovědní důvod uplatněný ve výpovědi byl skutečně naplněn), a to ani v jiném řízení; zdánlivost či neplatnost výpovědi však lze přezkoumávat i poté, zejm. v řízení, jímž se pronajímatel domáhá vyklizení bytu. Soud rozhodne výrokem např.„ Výpověď pronajímatele ze dne XY je neoprávněná“, anebo žalobu zamítne, podaří-li se pronajímateli prokázat oprávněnost ve výpovědi specifikovaného výpovědního důvodu, případně pokud soud zjistí, že nájem zanikl z jiného důvodu, a to i v mezidobí od podání návrhu podle komentovaného § 2290 do rozhodnutí soudu (srovnej PETROV, Jan. Občanský zákoník: komentář. 2. vydání. V Praze: C.H. Beck, 2019. Beckova edice komentované zákony. ISBN 978-80-7400 -747-7, k § 2290).

33. K podání žaloby o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu (§ 711 odst. 4 obč. zák.) není aktivně věcně legitimována osoba, které sice byla doručena výpověď z nájmu bytu, avšak která v době jejího doručení není nájemcem bytu, např. proto, že jí nájem již dříve zanikl nebo že nájemcem bytu nikdy nebyla (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2017, sp. zn. 26 Cdo 5029/2016).

34. Soudní praxe se ustálila v názoru, že k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2290 o. z. může být aktivně legitimován jen nájemce (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2018, sp. zn. 26 Cdo 4342/2017). Uvedený právní názor je odůvodněn tím, že byla-li výpověď doručena osobě, která nájemcem není, nemohla nijak zasáhnout do jejích práv (výpověď není způsobilá ukončit„ neexistující vztah“), a již proto musí být žaloba zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace. Tento závěr se uplatní obdobně i v případě, že výpověď z nájmu bytu sice byla doručena osobě, která v době jejího doručení byla nájemcem bytu, avšak její nájem v mezidobí (v době od doručení výpovědi do rozhodnutí soudu o žalobě na její neoprávněnost) zanikl z jiného důvodu, neboť ani v takovém případě již nemůže nijak nepříznivě zasáhnout do jejího právního postavení (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3374/2018).

35. Ustanovení § 2285 o. z. (konkludentní obnovení nájmu bytu) je speciální ve vztahu k obecnému § 2230; je aplikovatelné toliko na situace skončení nájemního vztahu uplynutím doby (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 12. 12. 2016, sp. zn. 26 Cdo 4354/2016). V případě, že nájem skončil jinak (dohodou, výpovědí - po uplynutí výpovědní doby, atd.), se komentovaný § 2285 neuplatní (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 3. 2018, sp. zn. 26 Cdo 3821/2017). Nájem uzavřený na dobu určitou končí uplynutím sjednané doby nájmu, za stanovených podmínek však může dojít k jeho obnovení (relocatio tacita či prolongace), nájemní smlouva se obnovuje za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně (srovnej PETROV, Jan. Občanský zákoník: komentář. 2. vydání. V Praze: C.H. Beck, 2019. Beckova edice komentované zákony. ISBN 978-80-7400 -747-7, k § 2285).

36. Aplikace § 2285 o. z. nepřichází v úvahu u nájmů na dobu neurčitou a rovněž u nájmů na dobu určitou, skončí-li nájem jinak než uplynutím doby, např. dohodou, výpovědí (srovnej Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014. Komentáře (Wolters Kluwer ČR). ISBN 978-80-7478 -638-9, k § 2285).

37. Vzhledem ke zjištěným a popsaným okolnostem případu tak soud musí jednoznačně konstatovat, že žalobu je třeba zamítnout pro nedostatek aktivní věcné legitimace žalobkyně. Pokud by totiž nájemní smlouva ze dne [datum], ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum], byla posouzena jako platné a účinné právní jednání, musel by soud zohlednit, že účastníci uzavřeli dne [datum] dohodu o ukončení této nájemní smlouvy a v takovém případě by tedy nebylo možné aplikovat žalovanou odkazované ustanovení § 2285 o. z. upravující konkludentní obnovení nájmu, neboť toto ustanovení je použitelné toliko na situace skončení nájemního vztahu uplynutím doby. Nájem by tak zanikl ke dni dle uzavřené dohody, tj. k [datum], a žalobkyně by tak ke dni doručení výpovědi ([datum]) nebyla nájemkyní a tedy osobou aktivně legitimovanou k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi, která nemohla nijak zasáhnout do jejích práv. Pokud by soud naopak vyšel z tvrzení žalobkyně, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem (§ 1785 o. z.) a že uzavřená nájemní smlouva představovala simulované právní jednání (§ 552 a § 555 o. z.), opět by platilo, že žalobkyně ke dni doručení výpovědi ([datum]) nebyla nájemkyní (proto, že nájemkyní nikdy nebyla) a tedy osobou aktivně legitimovanou k podání žaloby na přezkum oprávněnosti výpovědi. Je tak evidentní, že žalobkyně by ani v jednom případě nebyla ke dni doručení výpovědi nájemkyní, tedy osobou aktivně legitimovanou k podání předmětné žaloby. Dle soudu je pak zcela nadbytečné (a v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení) zabývat se mezi účastníky spornými otázkami, zda byla mezi účastníky uzavřena platná a účinná nájemní smlouva, zda účastníci uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kdy přesně začala žalobkyně nemovité věci užívat, či jaké stavební a jiné práce na nemovitých věcech žalobkyně (či žalovaná) provedla, neboť odpovědi na tyto otázky nemohou žádným způsobem ovlivnit závěr soudu, že žalobkyně nemohla být ke dni doručení výpovědi ([datum]) nájemkyní předmětných nemovitých věcí a doručená výpověď proto nemohla nijak zasáhnout do práv žalobkyně.

38. S ohledem na vše shora uvedené proto soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

39. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 151 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy ve věci zcela úspěšné žalované náleží plná náhrada nákladů řízení. Tyto náklady se sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému dle § 7 bodu 4 ve spojení s § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ advokátní tarif“) náleží odměna ve výši [částka] a dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu náhrada hotových výdajů ve výši [částka] za každý ze 4 úkonů právní služby (za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) advokátního tarifu, vyjádření k žalobě ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu, vyjádření ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu a účast na jednání před soudem dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu), a dále náhrada za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 % z odměny a náhrad ve výši [částka], tj. celkem [částka] O povinnosti zaplatit náhradu nákladů k rukám zástupce žalované soud rozhodl podle ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.

40. Soud má za to, že důvody zvláštního zřetele hodné, předpokládané ustanovením § 150 o. s. ř. pro nepřiznání plné náhrady nákladů řízení zcela úspěšné žalované, dány nejsou (žalobkyně vlastní pozemek parc. č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba, budova [adresa] (rodinný dům), a pozemek parc. [číslo] ([výměra]), vše v k.ú. [obec], které nabízela k prodeji za cca [částka] – viz usnesení [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací]).

41. Lhůta ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal soud důvody.