22 C 265/2022

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Gabrielou Antonií Bartovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o vyklizení nemovitosti

I. Žalovaný je povinen vyklidit byt [číslo] tak, jak je uveden ve Smlouvě o nájmu bytu [číslo] uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne [datum], v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [anonymizováno], v [katastrální uzemí], zapsaném v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek] a vyklizený jej předat žalobci do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 5 900 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně podala soudu žalobní návrh, jímž se domáhala vyklizení bytu žalovaným s následujícími tvrzeními. Dne 20. 12. 2018 uzavřeli žalobce, pronajímatel, a žalovaný, nájemce, smlouvu o nájmu bytu [číslo] předmětem bylo užívání bytu [číslo] v domě [adresa] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], [katastrální uzemí], sestávající tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, spíže, balkonu, sklepa, celkem podlahová plocha 131,75 m2, a dalších prostor. Nájemní vztah k uvedenému bytu byl dle čl. III. nájemní smlouvy sjednán na dobu určitou od 1. 1. 2019 do 30. 6. 2019. Žalovaný byt ke dni 30. 6. 2019 nepředal, dál pokračoval v jeho užívání. Dle § 2285 občanského zákoníku tak došlo opakovaně k automatické prolongaci nájemního vztahu, vždy o dalších 6 měsíců, za podmínek v nájemní smlouvě. Žalovaný povinnosti nájemce dle nájemní smlouvy řádně neplnil, neplatil sjednané nájemné, žalobkyně neměla zájem na další prolongaci nájemního vztahu, vyzvala žalovaného dopisem z 30. 6. 2022 k opuštění a vyklizení předmětného bytu, kdy nájem skončil 30. 6. 2022. Žalovaný byl na ukončení nájmu bytu k 30. 6. 2022 písemně upozorněn již v dopise z 25. 4. 2022 (Výzva k zaplacení dlužné částky – předžalobní výzva, Upozornění na skončení nájmu ke dni 30. 6. 2022). Žalovaný, ač nájemní vztah k bytu skončil 30. 6. 2022, byt nevyklidil, dále pokračuje v jeho užívání, k bytu mu však nesvědčí žádný právní titul. V důsledku tohoto užívání dluh za užívání bytu neustále narůstá, neboť i nadále za užívání bytu nic neplatí. Žalovaný dlouhodobě řádně neplnil povinnosti nájemce, neplatil sjednané nájemné. Žalovaný dluží za užívání bytu za období listopad 2021 – červen 2022 na nájemném 73 615 Kč. Část této částky ve 42 067 Kč (listopad 2021 – březen 2022) je předmětem žaloby ve věci vedené u Okresního soudu Praha – východ pod sp. zn. [spisová značka]. Dluh za užívání bytu se pokračujícím užíváním bytu neustále navyšuje. Žalovaný byl opakovaně vyzýván k úhradě dluhu, přesto ničeho neplatí. Žalobci tak nezbývá, než nájemní vztah ukončit a domáhat se vyklizení bytu. Žalovaný s žalobcem žádným způsobem nekomunikuje, zasílanou korespondenci nepřebírá. Žalovaný není vlastníkem uvedené nemovité věci a ani jejích součástí včetně předmětného bytu, nesvědčí mu k ní žádné užívací, jiné obdobné právo. Přesto nadále byt bez právního důvodu užívá. Žalobce prohlašuje, že je subjektem, jemuž svědčí právo hospodařit s předmětným bytem, součástí budovy [adresa] na pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí]. Žalobce má za to, že žalovaný si je schopen zajistit jiné ubytování.

2. Žalovaný ve věci neučinil žádného vyjádření. K ústnímu jednání, ač řádně předvolán, se bez omluvy nedostavil, o odrok nežádal, jednáno tak bylo dle § 101, odst. 3 o. s. ř. v nepřítomnosti žalovaného.

3. Skutková zjištění:

4. Dne 20. 12. 2018 uzavřeli žalobce jakožto pronajímatel, a žalovaný jakožto nájemce„ Smlouvu o nájmu bytu [číslo]“. Jejím předmětem byl byt [číslo] o celkové podlahové ploše 131,75 m2 sestávající tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, spíže, balkonu, sklepa a dalších prostor v domě [adresa], součástí pozemku parc. č. st. [anonymizováno], [katastrální uzemí], zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce]. Dle čl. III. uvedené smlouvy byl nájem sjednán na dobu určitou od 1. 1. 2019 do 30. 6. 2019. Vlastníkem předmětné nemovitosti je Česká republika, žalobkyně má zapsáno právo hospodaření. (smlouva o nájmu bytu na čl. 13 – 14 spisu, seznam nemovitostí na LV na čl. 20 – 22 spisu)

5. Dopisem ze dne 20. 1. 2022 adresoval žalobce žalovanému upomínku k úhradě nájemného za období listopad 2021, prosinec 2021 v celkové částce 10 759 Kč (upomínka na čl. 19 spisu)

6. Dopisem ze dne 4. 4. 2022 adresoval žalobce žalovanému Výzvu k zaplacení dlužné částky – předžalobní výzvu, kdy uvedl, že žalovaný dosud neplnil svůj závazek ve výši 52 803 Kč tvořený částkami 42 307 Kč za dlužné nájemné za užívání bytu za období listopad 2021 – březen 2022 dle Smlouvy o nájmu bytu [číslo] ze dne 20. 12. 2018, 220 Kč náklady na služby spojené s užíváním bytu, 10 276 Kč za dlužné nájemné za užívání bytu dle označené smlouvy, které mělo být plněno dle Dohody o uznání dluhu ze dne 31. 12. 2020, kdy nebyl dodržen splátkový kalendář sjednaný touto dohodou, tudíž celková dlužná částka je splatnou. Dlužná částka nechť je uhrazena do 30. 4. 2022, nestane-li se tak bude zahájeno řízen před soudem. Dále bylo předmětem výzvy upozornění, že nájem bytu končí 30. 6. 2022, novou nájemní smlouvu lze uzavřít pouze tehdy, jestliže veškeré dluhy k tomuto datu budou uhrazeny. Zásilka byla připravena k vyzvednutí dne 7. 4. 2022 (výzva k zaplacení dlužné částky – předžalobní výzva na čl. 17 spisu, doručenka na čl. 18 spisu)

7. Žalobce adresoval žalovanému dopis ze dne 25. 4. 2022„ Výzva k zaplacení dlužné částky – předžalobní výzva, upozornění na ukončení nájmu ke dni 30. 6. 2022“, kdy uvedl, že žalovaný dosud neuhradil finanční závazek ve výši 42 287 Kč, ač k tomuto byl opakovaně vyzýván. Tato částka je tvořena dlužnou částkou ve výši 42 067 Kč za užívání bytu období listopad 2021 – březen 2022 dle Smlouvy o nájmu bytu [číslo] ze dne 20. 12. 2018, 220 Kč náklady na služby spojené s užíváním uvedeného bytu. Žalovaný byl vyzván, nechť dlužnou částku plní nejpozději do 15. 5. 2022, nestane-li se tak, bude zahájeno řízení před soudem. Zároveň bylo učiněno upozornění, že nájem označeného bytu končí ke dni 30. 6. 2022, novou nájemní smlouvu lze uzavřít pouze po úhradě veškerých dlužných částek, nestane-li se tak, je žalovaný byt povinen opustit k datu skončení nájmu a vyklizený jej předat pronajímateli. Adresát byl vyzván k převzetí zásilky dne 3. 5. 2022, vhozena do schránky byla dne 19. 5. 2022 (výzva k zaplacení dlužné částky – předžalobní výzva, upozornění na ukončení nájmu ke dni 30. 6. 2022 + doručenka na čl. 16 spisu)

8. Žalobce adresoval žalovanému dopis ze dne 30. 6. 2022„ Výzvu k opuštění a vyklizení bytu a uhrazení dlužné částky ve výši 74 915 Kč“. V tomto žalobce uvedl, že dle Smlouvy o nájmu bytu [číslo] uzavřené dne 20. 12. 2018 žalovaný převzal do užívání byt [číslo] v budově [adresa], součást pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí], ulice [anonymizováno], [územní celek]. Nájem byl sjednán na dobu určitou do 30. 6. 2019, po uplynutí sjednané doby nájmu byl tento dle § 2285 o. z. prodloužen. Z důvodu dlouhodobého nehrazení nájmu žalobce nemá zájem na další prodloužení nájemního vztahu a trvá na ukončení nájmu k 30. 6. 2022. Z důvodu zániku oprávnění užívat předmětný byt k 30. 6. 2022 je zároveň činěna výzva k opuštění bytu. Zásilka byla uložena a připravena k vyzvednutí dne 8. 7. 2022 (výzva k opuštění a vyklizení bytu a uhrazení dlužné částky ve výši 74 915 Kč – předžalobní výzva, doručenka na čl. 15 spisu)

9. Skutkový závěr:

10. Žalobce, pronajímatel, a žalovaný, nájemce, uzavřeli dne 20. 12. 2018„ Smlouvu o nájmu bytu [číslo]“, předmětem byl byt [číslo] o celkové podlahové ploše 131,75 m2 sestávající tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC, spíže, balkonu, sklepa a dalších prostor v domě [adresa], součástí pozemku parc. č. st. [anonymizováno], [katastrální uzemí], zapsáno u [stát. instituce], [stát. instituce], kdy vlastníkem předmětné nemovitosti je [anonymizováno], žalobkyně má zapsáno právo hospodaření. Nájem byl sjednán na dobu určitou (čl. III. smlouvy) 1. 1. 2019 - 30. 6. 2019. Žalobce opakovaně vyzýval žalovaného k úhradě dlužných plateb spojených s užíváním předmětného bytu. A to dopisem ze dne 20. 1. 2022 za období listopad 2021, prosinec 2021 v částce 10 759 Kč. Dopisem ze dne 4. 4. 2022 ve výši 52 803 Kč (42 307 Kč dlužné nájemné za užívání bytu za období listopad 2021 – březen 2022, 220 Kč náklady na služby spojené s užíváním bytu, 10 276 Kč dlužné nájemné za užívání bytu, které mělo být plněno dle Dohody o uznání dluhu ze dne 31. 12. 2020, kdy nebyl dodržen splátkový kalendář sjednaný touto dohodou, celková dlužná částka je splatnou). Dále bylo předmětem výzvy upozornění, že nájem bytu končí 30. 6. 2022, novou nájemní smlouvu lze uzavřít pouze tehdy, jestliže veškeré dluhy k tomuto datu budou uhrazeny. Dále žalobce adresoval žalovanému dopis ze dne 25. 4. 2022„ Výzva k zaplacení dlužné částky – předžalobní výzva, upozornění na ukončení nájmu ke dni 30. 6. 2022“, kdy uvedl, že žalovaný dosud neuhradil finanční závazek ve výši 42 287 Kč, ač k tomuto byl opakovaně vyzýván (42 067 Kč za užívání bytu období listopad 2021 – březen 2022, 220 Kč náklady na služby spojené s užíváním bytu), žalovaný byl vyzván, nechť dlužnou částku uhradí a zároveň upozorněn, že nájem označeného bytu končí ke dni 30. 6. 2022, novou nájemní smlouvu lze uzavřít pouze po úhradě veškerých dlužných částek, nestane-li se tak, je žalovaný byt povinen opustit k datu skončení nájmu a vyklizený jej předat pronajímateli. Posledně adresoval žalobce žalovanému dopis ze dne 30. 6. 2022„ Výzvu k opuštění a vyklizení bytu a uhrazení dlužné částky ve výši 74 915 Kč“. V tomto žalobce uvedl, že dle Smlouvy o nájmu bytu [číslo] uzavřené dne 20. 12. 2018 žalovaný převzal do užívání byt [číslo] v budově [adresa], součást pozemku parc. č. st. [anonymizováno] v [katastrální uzemí], ulice [anonymizováno], [územní celek], nájem byl sjednán na dobu určitou do 30. 6. 2019, po uplynutí sjednané doby nájmu byl tento dle § 2285 o. z. prodloužen, protože však žalovaný dlouhodobě nehradí nájem, nemá žalobce zájem na další prodloužení nájemního vztahu a trvá na ukončení nájmu k 30. 6. 2022, zároveň byla učiněna výzva k opuštění bytu.

11. Ve věci lze uzavřít, že skutek se udál tak, jak žalobce tvrdí. Žalovaný na svoji obranu netvrdil, neprokazoval ničeho. Skutkový děj byl postaven z důkazů předložených žalobcem, kdy tyto nejsou ve vzájemném rozporu, z obsahu spisu se nepodává žádná skutečnost, která by založila úvahu o jejich nedůvěryhodnosti, 12. Podle § 2285 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění, o. z., pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

13. Komentář ASPI k uvedenému ustanovení uvádí:„ Ustanovení § 2285 o obnovení nájmu bytu je speciálním ustanovením ve vztahu k obecnému § 2230, který se zde použije podpůrně. Podle komentovaného ustanovení dojde k obnovení nájmu. nájemce pokračuje v užívání bytu alespoň po dobu tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel v této době nájemce nevyzve, aby byt opustil. Obnovení nájmu bytu - stejně jako u obecného nájmu - přichází v úvahu jen u nájmů sjednaných na dobu určitou po uplynutí doby nájmu. Část první věty § 2285: "po dni, kdy měl nájem bytu skončit", by mohla svádět k výkladu, že se § 2285 použije i na případy, kdy nájem skončí jinak než uplynutím sjednané doby (např. výpovědí) a pronajímatel je nečinný. Z dalšího znění normy však lze dovodit, že tomu tak není ("ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve") a že konstrukce obnovení nájmu bytu odpovídá konstrukci obnovení obecného nájmu (srov. § 2230). Aplikace § 2285 tak nepřichází v úvahu u nájmů na dobu neurčitou, nájmů na dobu určitou, skončí-li nájem jinak než uplynutím doby (např. dohodou, výpovědí). K obnovení nájmu bytu nedojde..pokud před uplynutím doby nájmu dá strana v přiměřené době najevo, že nájem skončí nebo již dříve nájem vypověděl (subsidiární použití § 2230 odst. 2). Oproti úpravě zákona č. 40/1964 Sb. se doba, po kterou musí nájemce byt užívat, aby došlo k obnovení nájmu, prodloužila z třiceti dnů na tři měsíce, a pronajímatel nemusí žalovat na vyklizení, nýbrž postačí nájemce vyzvat, aby byt opustil. Pokud však pronajímatel žalobu na vyklizení podá, je nutné nájemci doručený stejnopis žaloby považovat za výzvu k opuštění bytu ve smyslu § 2285. Výzva podle § 2285 vyžaduje písemnou formu. Otázkou je, zda dojde k obnovení..pronajímatel vyzve nájemce k opuštění bytu.. ústně a je schopen.. prokázat. Zákon nestanoví výslovně, že by podmínkou obnovení nájmu bylo, že "pronajímatel nájemce písemně nevyzve k opuštění bytu"; zákon stanoví jen "nevyzve". Výzva pronajímatele je právním jednáním,..následek neobnovení nájmu. Písemná forma..důkazní funkci pro případ soudního sporu, zda došlo, či nedošlo k obnovení nájmu. Pokud..pronajímatel je schopen prokázat, že nájemci dostatečně určitým způsobem projevil svoji vůli, aby byt opustil,..střežil svá práva, není patrně důvodu sankcionovat nedostatek písemné formy neplatností (§ 580 odst. 1) se závěrem, že k obnovení nájmu došlo. Obnovení nájmu znamená, že se uplatní nevyvratitelná domněnka (arg. "platí"), že došlo k ujednání nového nájmu, a to na dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše však na dobu dvou let…. …Dřívější úprava obnovení nájmu byla založena na konstrukci, že dochází k obnovení původního nájemního vztahu, tj. že původní nájemní vztah nezanikl. Podle občanského zákoníku původní vztah zaniká a dochází ke vzniku nového nájmu.“ 14. V souzené věci bylo uzavřeno, že nárok žalobkyní uplatněný je důvodným. Žalobkyně prokázala, že s žalovaným uzavřela smlouvu o nájmu bytu na dobu určitou. V tomto případě platí, není-li nájem ukončen jiným způsobem (především dohodou či výpovědí), přičemž nájemce byt užívá nadále a pronajímatel nájemce nevyzve v době tří měsíců poté, kdy měl nájem bytu skončit, k opuštění bytu, dochází k obnovení nájmu na dobu, na níž byl nájem ujednán, nejvýše na dobu dvou let. Prokázáno bylo, že nájem byl sjednán mezi žalobkyní a žalovaným na dobu určitou od 1. 1. 2019 - 30. 6. 2019, tedy šest měsíců, kdy na tuto dobu se nájem vždy obnovil, nebyl-li žalovaný žalobkyní k opuštění bytu vyzván. Žalobkyně netvrdila, ani tudíž neprokazovala, že by žalovaného vyzývala k opuštění bytu dříve nežli k okamžiku ukončení prodlouženého nájmu 30. 6. 2022. Nájem tak byl prodloužen vždy na dobu šesti měsíců, a to až do 30. 6. 2022, kdy žalobkyně žalovanému zcela jednoznačně dala najevo svoji vůli v nájmu nepokračovat. Pokud je ve shora uvedeném komentáři uvažováno o důsledku nedostatku písemné formy tohoto projevu vůle, tak hodnocení věci v tomto směru se zde nepodává, neboť žalobkyně opakovaně, což bylo doloženo listinami ze dne 4. 4. 2022, 25. 4. 2022 a posledně z 30. 6. 2022, svoji vůli nepokračovat v nájmu sdělovala. Za podstatnou je třeba hodnotit listinu ze dne 30. 6. 2022. V listinách ze dne 4. 4. 2022 a 25. 4. 2022 žalobkyně žalovaného upozorňuje na to, že nedojde-li k úhradě dlužných částek za nájemné a služby spojené s užíváním bytu, nebude mít vůli v právním vztahu pokračovat, v listině ze dne 30. 6. 2022 však tuto vůli definuje zcela jednoznačně, když uvádí, že nájem skončil, žalobkyně nemá vůli setrvávat s žalovaným v právním vztahu a vyzývá jej k vyklizení bytu. Lhůta uvedená ve shora citovaném zákonném ustanovení byla zachována. Žalobkyně tak svoji vůli projevila zcela jednoznačně ve lhůtě zákonem stanovené, nájem skončil a žalovaný tak předmětný byt užívá bez právního důvodu. Proto bylo žalovanému uloženo předmětný byt vyklidit ve lhůtě dle § 160, odst. 1 o. s. ř.

15. Žalobce byl ve věci plně úspěšným, žalovaný je tak povinen uhradit žalobkyni náklady řízení dle § 142, odst. 1 o. s. ř. Žalovaný je tak povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení představující zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč a paušální náhradu hotových výdajů ve výši 900 Kč za 3 úkony (předžalobní výzva, podání žaloby, účast při jednání soudu) dle § 1 odst. 3 písm. a) a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. Celkem je tak na náhradě nákladů řízení žalovaný povinen uhradit žalobci částku ve výši 5 900 Kč, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku dle § 160, odst. 1 o. s. ř.