22 C 302/2019

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr Gabrielou Antonií Bartovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupené advokátem údaje o zástupci proti žalovaná: celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované zastoupená zástupcem titul . jméno příjmení advokátem se sídlem adresa o určení nájemného

I. Určuje se, že počínaje dnem 26. 7. 2019 nájemné pro byt [číslo] v budově [adresa] postavené na pozemku parc. č. st. [číslo], v obci [obec], katastrální území Mnichovice u Říčan, zapsané na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – východ se zvyšuje z částky ve 2 213 Kč měsíčně o částku 20 Kč měsíčně a celkem tak činí částku ve výši 2 233 Kč měsíčně.

II. Žaloba s návrhem, aby soud určil, že počínaje dnem 26. 7. 2019 nájemné pro byt [číslo] v budově [adresa] postavené na pozemku parc. č. st. [číslo], v obci [obec], katastrální území Mnichovice u Říčan, zapsané na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – východ se zvyšuje z částky ve 2 213 Kč měsíčně o částku 3 477 Kč měsíčně tak, aby celkem činilo částku ve výši 5 710 Kč měsíčně, se zamítá.

III. Ve vztahu mezi žalobkyní a žalovanou žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Na náhradě nákladů řízení státu je žalobkyně povinna uhradit České republice částku určenou v samostatném rozhodnutí, a to do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozhodnutí do pokladny Okresního soudu Praha - východ.

V. Ve vztahu mezi žalovanou a Českou republikou nemá na náhradu nákladů řízení Česká republika právo.

1. Žalobkyně podala soudu žalobu, jíž se domáhala určení nájemného soudem s následujícími skutkovými tvrzeními. Žalobkyně výlučně vlastní byt [číslo] v budově [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], obec, katastrální území Mnichovice u Říčan, [list vlastnictví], Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – Východ, 39,30 m², 1. NP domu sestávající z jednoho pokoje a kuchyně, jejíž součástí je WC a sprchový kout. Byt je neudržovaný, žalovaná opakovaně odmítá rekonstrukci. Dne 1. 8. 2000 byla uzavřena aktuální nájemní smlouva, pronajímatelem byl předchozí vlastník, pan [příjmení] [příjmení]. Žalovaná zde bydlela již před rokem 2000. Nájemné bylo dle článku IV. nájemní smlouvy stanoveno dle platné právní úpravy, uvedeno v Evidenčním listu. Dne 29. 9. 2009 bylo žalované zvýšeno nájemné dle zákona č. 107/2006 Sb. na částku 2 213 Kč (odvody do fondu oprav 932,50 Kč, nájemné 1280,50 Kč). Nájemné 2 213 Kč hradí žalovaná dosud. Odpovídá nájemnému 56,30 Kč m². Průměrný nájem v ČR v dubnu 2018 činil cca 197 Kč m². Nájemné hrazené žalovanou tak neodpovídá tržnímu nájemnému v lokalitě, Mnichovice u Říčan. Žalobce zaslal 27. 2. 2019 žalované dopis o jednostranném zvýšení nájemného dle § 3074 odst. 2, § 2249 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., o. z., který byl žalované doručen prostřednictvím emailu (27. 2. 2019), vhozením do schránky 27. 2. 2019 Českou poštou. Žalobce stanovuje nájemné od třetího měsíce po doručení dopisu na částku 5 710 Kč bez poplatků s tím, že pokud žalovaná souhlasí, nechť zvýšení potvrdí, kdy byla upozorněna, že nesouhlasí-li se zvýšením nájemného, bude podán návrh k soudu o určení nájemného ode dne podání návrhu. Žalovaná na jednostranné zvýšení nájemného neodpověděla, uplynutím 3 měsíců nezačala zvýšené nájemné žalobci, pronajímateli, hradit. Nájemné v nájemní smlouvě bylo určeno pomocí platných právních předpisů, nepoužije se dle § 3074 odst. 2, § 2249 odst. 3, § 2249 odst. 1 o. z. limitující zvýšení nájemného 20 % za poslední tři roky. Průměrná tržní cena bytu 1+1 až 2+1 v Mnichovicích a okolí činí cca 243 Kč Byt je opotřebený, žalobce tak snížil nájemné, aby odpovídalo stavu bytu. Oproti průměrnému nájemnému v lokalitě je tak nájemné za m² sníženo na 145,29 Kč za m². Byt má rozměry 39,30 m², nájemné celkem činí 5 710 Kč. Nájemné stanovené dle zákonných podmínek odpovídá současné tržní situaci, není v rozporu s dobrými mravy. Žalované nic nebrání, aby je hradila. Žaloba je podána v řádné zákonné lhůtě tří měsíců, která začala běžet po uplynutí dvou měsíců ode dne dojití návrhu žalované. S tvrzeními žalované žalobce nesouhlasí. Žalovaná uvádí, že byt je starý cca 500 let, což není pravda. Na portále domu, kde se byt nachází, je uveden rok [číslo], prostory byly předělány z pošty na jednotlivé bytové jednotky cca v 60. letech 20. století. Poslední rekonstrukce bytu, jež má v nájmu žalovaná, byla dle dostupných informací žalobkyně provedena na přelomu tohoto století (koupelna). Žalobkyně koupila byt, kde je žalovaná v nájmu, v červenci 2017. Od té doby opakovaně nabízí žalované rekonstrukci bytu do stavu I. kategorie. To žalovaná dlouhodobě odmítá. Dle informací, které má žalobce od předchozích majitelů bytu, provedla několik vylepšení bytu, původními majiteli neschválených (vedení odpadní roury z toalety po obvodové zdi budovy). Není pravdou, že sama hradila náklady na výměny rozvodů plynu, vody, kanalizace, vodoměrů, toto hradilo Společenství vlastníků jednotek [ulice a číslo], [obec]. Žalovaná hradila náklady na opravu bojleru, což vychází z toho, že jeho majitelkou je žalovaná, nikoli žalobce. Není možné, aby žalobce žalované hradil opravu zařízení, jež nevlastní. Předmětem žaloby je zvýšení nájemného, nikoli opravy v bytě. K výši nájemného žalobce znovu uvádí, že vychází z tržního nájemného v lokalitě, rozlohy bytu. S ohledem na opotřebení bytu byla průměrná částka nájmu snížena o 50 %. Požadovaná částka, 5 710 Kč měsíčně, stěží kryje náklady žalobce na byt. Při koupi bytu žalobce předpokládal, že stejně jako u ostatních bytů v domě bude nutná údržba, i rekonstrukce, bude nucen jako vlastník na své náklady byt upravit (žalované opakovaně nabízel), nelze však spravedlivě požadovat, aby na provozu bytu prodělával, jak se tomu nyní děje. Výdaje za byt dosahují ročně cca 69 000 Kč (fond oprav SVJ, pojištění domácnosti, platba za popelnice, daň z nemovitosti, úrok z hypotéky), příjem z nájmu placeného žalovanou pouze 26 556 Kč ročně. U zvýšení nájmu na 5 710 Kč by roční příjem z nájemného žalované činil 68 520 Kč, ani tak by nebyl žalobkyně pokryt. Nelze říci, že žalobkyně vydělává, naopak se pouze snaží minimalizovat ztráty, kdy s žalovanou není domluva možná. Zvýšené nájemné není v rozporu s dobrými mravy, není šikanózní. Žalovaná nemůže očekávat, že bude jakýmkoli vlastníkem bytu umožněno užívat byt a bydlet za podmínek znamenajících úhradu bydlení další osobou.

2. Žalovaná nárok žalobou uplatněný neuznává s následujícími tvrzeními. Žalované byla přiznána invalidita 3. stupně, pohyb je možný pouze při užití dvou francouzských holí. Nájemné je nepřiměřené ve vztahu k jejím příjmům, starobní důchod činí 13 380 Kč měsíčně od 1. 1. 2019. Oprávněným je navýšení na 2 766 Kč, o 25 % s ohledem ke stáří bytu a stav (500 let). Dopis s návrhem zvýšeného nájemného převzala 8. 3. 2020, podací razítko je z 28. 2. 2020, tedy o den později než tvrdí žalobce. Dle sdělení právníka nevyjádření se k návrhu je nesouhlasem, proto dále hradí 2 213 Kč. Návrh na rekonstrukci jí byl zaslán e-mailem s tím, že nájemní smlouva poté bude uzavřena na dobu určitou, kdy kvůli rekonstrukci počátkem roku 2020 byt opustí, kompletně jej vyklidí cca na 5 měsíců a při návratu bude uzavřena nájemní smlouva s nájmem 14 000 Kč měsíčně, jinak na to žalobce nebude mít peníze. Pro žalovanou je toto nepřijatelné, k návrhu se nevyjádřila, souhlas nedala. Nyní hradí náklady na elektřinu, plyn, tuhé komunální odpady, vodné, stočné, TV. Dále bojler 3 033 Kč + doprava, instalace. Opravy v bytě provádí na vlastní náklady (částečně elektroinstalace, podlah, WC, výměna dveří, bojler, další bojler, stupačky). Majitelé opravy nehradili, nezajistili. Byt byl převzat ve velmi špatném stavu. Byly opraveny podlahy, zakoupeno lino, vstupní dveře, bojler, vyvedena elektřina z přízemí, zajištěn rozvod po bytě. Odpadní roura v bytě již byla, svádí odpad i z vedlejšího bytu. K bytu byl společný záchod na patře, nyní je zde byt p. [příjmení]. Pí. [příjmení] zamezila přístupu na toto WC, musel tak narychlo být zřízen v bytě, odpadová stupačka tak byla nahrazena novou s větším průsvitem. Netvrdila, že hradila přívod plynu. To hradil předchozí majitel. Pan [příjmení] budoval půdní byt, zboural komíny. Topení i vaření bylo na pevná paliva, musela tak být zakoupena nová trouba, vařič, elektrická kamna do pokoje, jedny kamna WAW byt nevytopí. Toto hradila, nikdo na tyto úhrady nepřispěl. Pan [příjmení] zboural kůlny k bytům náležející, část věcí tak byla uzamčená ve sklepě, sklepní kóje však před lety byla zbourána bez vědomí žalované, věci byly odstraněny. Vodoměr, uzávěr vody, dříve umístěné vedle bytu a snadno dosažitelné, společenství vlastníků odstranilo bez náhrady, odmítlo je vrátit, nechť je žalovaná vybuduje na vlastní náklady, pokud to bude povoleno. Uzávěr je o dvě patra níže ve sklepě. V květnu 2019, [příjmení], členové společenství vlastníků, zničili pojistný ventil o bojleru, potažmo bojler. Pan [příjmení] e-mailem sdělil 28. 5. 2019,„ Toto zařízení je vaše a vše kolem něj je ve vaší kompetenci a vaší úvaze.“. Koupila tedy nový bojler, uhradila dopravu, instalaci, odvoz původního bojleru. Je nyní umístěn na chodbě, kde byl 25 let i za předchozího nájemce. Po všech úhradách p. [příjmení] požadoval přemístění do bytu, což je technicky nemožné. V bytě není koupelna, pouze sprchový kout. K p. [příjmení] nemá důvěru (loni v zimě bez upozornění žalované vypnul plyn opakovaně). Vyhrožuje, že bojler odpojí a odstěhuje na náklady žalované. Pan [příjmení] nutil žalovanou uzavřít smlouvu na dobu určitou do konce roku 2019, s tím, že začátkem roku se odstěhuje a vyklidí byt, po rekonstrukci na I. kategorii nájem bude činit cca 14 000 Kč. Pro žalovanou toto není řešením. Od roku 2017, kdy p. [příjmení] koupil byt, který obývá, činí nátlak na žalovanou k vyštvání z bytu. Neustále je třeba vysvětlovat, že fond údržby hradí majitel, ne nájemce. Dožadoval se úhrady daně z bytu. Dne 30. 1. 2019 mu byla navržena„ inflační doložka“, nereagoval. Donutil žalovanou vyvážet všechny popelnice, ač hradí odpad v pytli. Je to schválnost, ví, že to nezvládne. Hradí tak i vyvážení popelnic. Tvrdí, že nesplní-li žalovaná jeho podmínky, je to důvod k výpovědi, pokud s tím nesouhlasí, nechť se odstěhuje. Bez rozhodnutí soudu požaduje od žalované od 1. 1. 2020 úhradu dalších 443 Kč Náklady na byt 69 000 Kč nejsou pravdivými, k tomu žalobce nepředkládá důkazy, nejedná se o položky související s bytem (popelnice, žalovaná si hradí sama, hypotéka, pojištění). Náklad s bytem je pouze fond údržby, daň z nemovitosti, v roce 2018 12 100 (11 190 Kč fond údržby, 910 Kč daň z nemovitosti). Zařízení bytu je žalované. Zvýšení nájmu je v rozporu s dobrým mravem, cílem je vyštvat žalovanou. Snažila si zajistit jiné bydlení, žádost OÚ [obec], není však žádný volný. Tržní nájemné není schopna hradit. Nyní se tak nemůže odstěhovat a hradit vyšší nájemné.

3. Dále žalovaná uvedla, že se zvýšením nájemného za pronájem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] na pozemku st. p. [číslo] k. ú. [obec] u [obec] nesouhlasí, výše nájemného, kterou hradí, 2 213 Kč, zcela odpovídá nájemnému v místě a čase za obdobný byt. Výše nájemného požadovaná, 5 710 Kč, je neadekvátní. Žalobkyně předložila v žalobě několik nabídek na pronájem bytů, které považuje za srovnatelné s bytem, který pronajímá žalované, na jejich základě požaduje novou výši nájemného. Tyto byty však nejsou ani zdaleka srovnatelné s bytem pronajímaným žalované. Jedná se o byty o ploše 45 m2 , 48 m2. Byt pronajímaný žalované má 39,3 m2. Dva z předkládaných bytů jsou 2+kk, dva 1+1, ve všech bytech je předsíň, oddělené sociální zařízení (samostatná koupelna a WC), vybavená kuchyňská linka, vytápění ve všech místnostech. Byt pronajímaný žalované disponuje pouze dvěma pokoji, nedisponuje předsíní, odděleným sociálním zařízením, záchodová mísa je umístěna v jednom z pokojů vedle kuchyňské linky, sprchový kout taktéž vedle kuchyňské linky, z druhé strany. Kuchyňská linka není vybavena sporákem, pouze dvouplotýnkovým vařičem, vytápěna je pouze jedna místnost. Jeden z nabízených bytů má výhled na vilovou čtvrť, další dva společnou zahradu, parkovací stání, další dvě lodžie, v domě výtah. Byt pronajímaný žalované má výhled na náměstí, v blízkosti se nachází restaurační zařízení s otvírací dobou do časných ranních hodin, v domě není výtah, schody jsou v havarijním stavu, u domu není zahrada, byt nemá balkón ani lodžii. Prostým srovnáním je zřejmé, že byty žalobcem označené jako srovnatelné s bytem pronajímaným žalované nelze za srovnatelné považovat ani vzdáleně, nemluvě o tom, že byt užívaný žalovanou je vlhký a díky tomu a chybějící izolaci i energeticky velmi náročný. Žalovaná nenašla na současném trhu nabídku pronájmu bytu srovnatelného s pronájmem bytu, který užívá, obrátila se na realitní kancelář [právnická osoba], [ulice a číslo], [obec a číslo], [IČO], aby určila, jaký je nájem obvyklý v místě a čase za byt, který žalovaná užívá. Realitní kancelář má za to, že odpovídající nájem v místě a čase za byt užívaný žalovanou je 2 000 Kč, dokonce o 213 Kč méně, než nájem žalovanou hrazený. Součástí odhadu je i rozsáhlá fotodokumentace potvrzující tvrzení, žalované o jím užívaném bytu. Ke zvýšení nájemného žalované žalobcem není důvod, žalovaná hradí nájem v místě a čase obvyklý, dokonce nepatrně vyšší.

4. Skutková zjištění:

5. Žalobkyně je vedena jako vlastník jednotky [číslo] byt, v budově [adresa], v katastrálním území Mnichovice u Říčan. Ve stavbě [adresa] v obci [obec] u [obec] jsou vymezeny jednotky [anonymizováno 9 slov]. Vlastníky dle příslušných podílů jsou [příjmení] [jméno], [příjmení] [příjmení] [jméno] [titul] a [příjmení] [jméno] [titul], [příjmení] [jméno], [příjmení] [jméno], [příjmení] [jméno], žalobkyně, [příjmení] [příjmení] [jméno] a [příjmení] [jméno], [příjmení] [jméno] (informace o jednotce na čl. 146 spisu, informace o stavbě na čl. 147 spisu) 6. [jméno] [příjmení] jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli dne 1. 8. 2000 smlouvu o nájmu bytu sestávajícího z jednoho pokoje, kuchyně, koupelny, WC, předsíně, spíže a kůlničky s tím, že nájemce bude hradit nájemné určené v evidenčním listu. (smlouva o nájmu bytu na čl. 148 – 149 spisu)

7. Žalované byl vystaven evidenční list, pronajímatel [jméno] [příjmení], pro byt IV. kategorie, 2 místnosti, I. podlaží, [ulice a číslo], [obec]. Vytápění tuhá paliva, vlastní koupelna, vlastní WC volně v místnosti, bojler 80 l vlastní, kuchyňská linka vlastní, sporák vlastní, uhelná kamna vlastní. Záloha na služby 24 Kč Celkem nájemné 284,10 Kč (evidenční list na čl. 19 – 20 spisu)

8. Pro byt [anonymizováno] ke jménu žalované byl počínaje 1. 1. 2007 vystaven evidenční list na částku 459 Kč (evidenční list na čl. 154 spisu)

9. Dne 29. 9. 2009 byla ke jménu nájemce, jímž je žalovaná, vydáno Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného počínaje 1. 1. 2009 na částku 2 207,77 Kč + 5 zálohy na služby spojené s užíváním bytu, celkem tak 2 212,77 Kč, po zaokrouhlení 2 213 Kč. A to dle zákona č. 107/2006 Sb. tak, že činí 2 207,77 Kč, kdy se jedná o byt se sníženou kvalitou. (oznámení o jednostranném zvýšení nájemného na čl. 54 / 156/)

10. Žalobkyně adresovala žalované dopis ze dne 27. 2. 2019,„ Zvýšení nájemného bytu [číslo]“ s tím, že s účinností od třetího kalendářního měsíce po doručení tohoto dopisu, tedy od 1. 5. 2019 je navrženo zvýšení nájemného měsíčního k označenému bytu z částky 1 280,50 Kč na částku 5 710 Kč. Dle nájemní smlouvy ze dne 1. 8. 2000 je žalovaná povinna plnit nájemné stanovené v souladu s platnou právní úpravou stanovené v Evidenčním listu. Protože nájem byl určen„ platnou právní úpravou“ aplikují se ve věci ustanovení §§ 3074, odst. 2, 2249, odst. 3 o. z. a zvýšení nájemného není limitováno zvýšením maximálně o 20 % v předchozích letech, ale může být zvýšeno až do výše průměrného tržního nájemného v dané lokalitě. Protože průměrná tržní cena bytu 1+1, 2+1 v lokalitě Mnichovice a okolí se pohybuje přibližně 243 Kč/m2. Byt má horší technický stav a je opotřebený, je tak snížen nájem na částku 145,29 Kč/m2, celkem tak činí 5 710 Kč. V případě souhlasu, nechť je zaslána písemná odpověď dva měsíce od doručení tohoto návrhu. Nebude-li souhlaseno se zvýšením nájemného písemně, je dáno oprávnění k podání žaloby dle § 2249, odst. 3 o. z. soudu. (zvýšení nájemného + elektronická korespondence, podací lístek na čl. 150, 151, 152 spisu)

11. K bytu [číslo] [ulice a číslo], [obec], pronajímatel [právnická osoba], nájemce [celé jméno žalované], byl vydán Evidenční list dne 1. 5. 2019. Dle tohoto se jedná o byt IV. kategorie, v 1. patře, 2+0, bez kuchyně, pouze kuchyňský kout provedený svépomocí, majetek nájemce, sociální zařízení v bytě provedeno svépomocí, vybavení bytu (sporák, kuchyňská linka, skříně, bojler, zdroj tepla, sociální vybavení) patří nájemci. Vlastní nájemné bylo uvedeno v částce 5 710 Kč. Evidenční list obsahuje podpis pronajímatele, neobsahuje podpis nájemce. (evidenční list na čl. 153 spisu)

12. Okresní úřad [obec] vydal dne 9. 6. 1995 potvrzení, kde uvedl, že byt [číslo] v domě [adresa] v [obec] přidělený [celé jméno žalované] byl předán s těmito hlavními závadami: provlhlé zdi a stropy, zničené dveře, zničené podlahy bez jakékoliv podlahové krytiny, nevyhovující elektroinstalace. (potvrzení na čl. 90 spisu) 13. [právnická osoba] vydala Posudek tržní výše nájemného ke dni vyhotovení obvyklého v místě bytové jednotky [anonymizováno] v budově [adresa] postavené na pozemku označeném jako st. [parcelní číslo] zapsané na [list vlastnictví] v k. ú. [obec] u [obec], zapsaném v KN pro Středočeský kraj, KP [okres]. V tomto je uvedeno, že byt vyjma metráže a umístění na náměstí nepřináší žádnou další výhodu. Je nutno přihlédnout k vlhkosti, vysokým nákladům na energie spojenými s vytápěním bez možnosti jejich snížení s ohledem k nedostatečné izolaci, kdy samotný byt v zásadě není bytem, ale nebytovou jednotkou (umístění záchodové mísy a sprchového koutu bezprostředně vedle kuchyňského dřezu tomu napovídá), v bytě jsou popřeny hygienické normy. Dalším užíváním bytu jej již nelze amortizovat. Přístup do bytu nedojde-li k nápravě, může být velmi nebezpečný. Maximální nájemné odpovídá částce 2 000 Kč (posudek tržní výše nájemného [právnická osoba] na čl. 107 spisu)

14. Dle fotografií a plánu bytu tento sestává ze dvou místností, bez samostatné vstupní místnosti (předsíň). Sociální zařízení (WC) je umístěno v kuchyni bezprostředně vedle kuchyňské linky, od ostatní části místnosti odděleno pouze nábytkem. Sprchový kout je umístěn taktéž v kuchyni, bezprostředně vedle kuchyňské linky, odděleno pouze příčkou o výši cca 2 m. Na stropě jsou patrná místa od masivního zatečení. V druhé místnosti se nachází postel a úložné prostory. [ulice] chodba do bytu je zachycena ve fázi rekonstrukce, obnažené vedení, neomítnuté stěny. Bojler je umístněný na chodbě. Byt se nachází na náměstí, zobrazen je Hostinec [anonymizováno] (fotografie na čl. 108 – 117 spisu, plán bytu na čl. 155 spisu)

15. Soudní znalec [titul] [celé jméno znalkyně] uzavřel, že s ohledem na kvalitu posuzované jednotky je v současném stavu velmi obtížně pronajímatelná. Hygienicky je nevyhovující. Obdobné byty nejsou v místě ani širší lokalitě pronajímány. Na realitním trhu jsou nabízeny pronájmy, avšak bytů ve velmi dobrém stavu, nesrovnatelném s danou jednotkou, kterou nelze ani okrajově s pronajímanými typy I. kategorie srovnávat. Ve městě byly zjištěny v rozhodném období pronájmy bytů srovnatelné velikosti se sníženou kvalitou, kdy i tato je však výrazně vyšší nežli je stav posuzované jednotky. Negativem je sousedství restauračního zařízení s provozní dobou do časných ranních hodin (10.00 hodin – 3.00 hodin), zejména nevyhovující stav jednotky. Z bezpečnostního hlediska je zcela nevyhovující přístup k bytu. Stavebně technický stav schodiště do 2. NP a stav společné chodby je zcela nevyhovující, schodiště je v havarijním stavu. Přístupová chodba je rozkopaná, bezpečnostně nevyhovující. Dle uživatele bytu se jedná o dlouhodobý stav. Obvyklé nájemné za užívání bytu [číslo] [ulice], [obec] v období od 26. 7. 2019 ke dni vyhotovení znaleckého posudku činí 2 333 Kč měsíčně. (znalecký posudek na čl. 127 – 144 spisu)

16. Soudní znalec [titul] [celé jméno znalkyně], k fotografiím předloženým jí stranou žalobkyně při jednání soudu uzavřela, že zachycují nemovitost nafocenou jako celek, neodpovídající stavu v době místního šetření ve vnitřních prostorách, společných prostorách domu. V místě probíhaly stavební úpravy, přízemí objektu bylo již částečně opraveno, byla provedena nová dlažba, obklady, nicméně schodiště do prvního patra bylo naprosto v dezolátním stavu, vyhnilé, bezpečnostně závadné. Chodba, přístup do posuzovaného bytu dle předložené fotodokumentace rovněž neodpovídá. Chodba byla k datu místního šetření k neužívání, byl nebezpečný přístup nejenom do tohoto bytu, ale i do bytu sousedního. Dlažba je zčásti vykopána, možná zničena časem. V chodbě byly prováděny úpravy na sítích, elektroinstalaci. Byla tam vykopaná elektřina, která je nestandardně vedená, je vedená těsně pod podlahou, což je v rozporu s technickými požadavky. Stav na fotodokumentaci vnitřního prostoru přístupu do patra a společných prostor patra neodpovídá stavu při místním šetření. Patrně zachycuje jiné časové období. V přízemí byly započaty stavební práce. Chodba v přízemí je v podstatě opravená, vypadá i dobře, počínaje schodištěm do patra však chybí části dřevěných konstrukcí, nadto schodnice jsou téměř v celé ploše vyšlapané, což je stářím objektu. Nebyla prováděna ani běžná údržba schodiště. V patře je pohyb nebezpečný i pro zdravého člověka, kdy žalovaná se pohybuje o holích, tudíž je těžce pochopitelné, jak se v místě pohybuje. V tom stavu, jaký byl zjištěn, je byt velice obtížně pronajímatelný. V místě je zjevné zatékání do bytu, znalec není s to stanovit, od kdy. Zatékání je ve všech místnostech, jsou proteklé stropní konstrukce. Možná se prováděly stavební úpravy nad bytem, to nemá soudní znalec doloženo, nezdařilo se mu to zjistit, každopádně se jedná o vadu, kterou žalovaná nezavinila. Byt neodpovídá ani čtvrté kategorii. Dle starého zatřídění se dle žalované jednalo o byt čtvrté kategorie, měl sociální zařízení společné, většinou se jednalo o záchod na chodbě. Žalovaná uvedla, že jí toto sociální zařízení bylo zrušeno bez náhrady, je tak předpoklad, že sama nechala zřídit toaletu v bytě. V bytě není kde ji zřídit, jediná možnost byla taková, že je záchodová mísa umístěná vedle kuchyňské linky, bez přepážky, bez ničeho. Je to hygienicky závadný stav, žalovaná však takto asi nepostupovala o své vlastní vůli, okolnostmi k tomu byla donucena. Dále je v bytě zřízen sprchový kout, ale také způsobem, který není běžný. Není zřejmé, kdo jej zřídil. Žalovaná uvedla, že byt užíval někdo před ní. Sprchový kout je rovněž v kuchyni, je polootevřený, a ve stavu, že byl zbudován určitě minimálně před dvaceti lety, což je zřejmé z jeho provedení. Je také v naprosto nevyhovujícím stavu. To jsou jediné dvě věci, které pravděpodobně dělal uživatel bytu, žalovaná či předchozí uživatel. Minimálně v případě zřízení toalety k tomu žalovanou asi donutily okolnosti. Byt spíše vypadá jako skladiště. Do bytu zatékalo, žalovaná zřejmě měla odstavený nábytek od stěn, v podstatě zde žádné stavební úpravy neprobíhaly. Byla provedena, nebo započata, výměna oken, dle žalované ji prováděl majitel domu. Okna jsou velmi nekvalitně provedena, byla provedena pouze výměna části oken, není dokončena, nejsou to stavební úpravy, které by dělala žalovaná. Pokud by byl byt zrekonstruovaný, v perfektním stavu, je v místě a čase reálný pronájem za 10 000 Kč – 13 000 Kč měsíčně, určitě ano. Byt a přístup k němu by však musel vypadat jinak. Posuzován byl však současný stav. Soudní znalec setrvává na svých závěrech. Existuje pouze několik srovnatelných bytů, které jsou pronajímány a které by odpovídaly a daly se i porovnat, byly tedy porovnány, ale jsou v daleko lepším stavu, než že je tento byt. Běžně se byty ve stavu v jakém je byt žalované, vůbec nepronajímají. Pronajmout jej nelze ani jako kancelář, nebytové prostory, kromě toho, že nesplňuje hygienické požadavky na bydlení. Instalace zařízení na chodbě není standardní, ale je otázka, jak k tomu žalovaná byla donucena. Pokud byla odpojena od sociálního zařízení, neměla možnost ohřevu vody, lze pochopit, že hledá jakýkoliv způsob náhrady. Technicky vhodnější nebo přijatelnější způsob umístění je možný, ale pouze za kompletní rekonstrukce celého objektu, kdy se v bytě změní i plochy. Není tam vstupní předsíň, vstup je přímo z chodby, chodba je ve špatném stavu. Jednotka je o dvou místnostech, nemá žádnou předsíň, kdy z tohoto důvodu je sprchový kout a záchod umístěn v kuchyni, což je naprosto nevyhovující. Musely by se vyzdít příčky, vše oddělit správně tak, aby to hygienicky splňovalo požadavky, což jsou rozsáhlé stavební úpravy. Umístění zařízení pro ohřev vody na chodbě není zásadním problémem, problém je však vedení instalací, elektroinstalace, což je v dané nemovitosti obecný problém, který netýká pouze tohoto bytu, ale celého domu, patrně je to takto dáno historicky. Elektřina je vedená asi 10 cm pod podlahou. Když se v domě začalo kopat, viditelně bylo něco překopnuto, byla tam odkrytá šachta těsně po pravé straně vstupu do bytu. V rámci místního šetření soudní znalec zjišťoval od žalované, které instalace provedla, žalovaná sdělila, že jí byla odpojena elektřina, něco bylo odstraněno, proto umístila na chodbu zásobník, možná její předchůdce. O jeho odstranění vznikl spor. Tyto informace soudní znalkyně neověřovala. Pro vypracování znaleckého posudku v této věci nejsou podstatnými. Podstatná je zde pouze hodnota bytu. Podle informací soudního znalce se prováděla vestavba podkroví. Proto asi došlo k masivnímu zatečení do předmětného bytu, tedy do podlaží pod vestavbou. Určitě se v podkroví něco zřizovalo, tam se soudní znalec nedostal, jsou tam další bytové jednotky. Nicméně za účelem zřízení podkroví se prováděly úpravy i v přízemí. V domě nacházely původní vstupní dveře z náměstí ve velmi špatném stavu, je možné, že je chtějí zachovat jako historické. Počínaje prostorem za těmito dveřmi v chodbě v přízemí byly provedené nové obklady, nová dlažba, nebylo to ale dokončeno, ve špatném stavu ještě byl vstup do suterénu. Provedení rekonstrukčních prací by mělo vliv na cenu stanovenou soudním znalcem v písemném vyhotovení posudku. Pokud by dům byl kompletně zrekonstruovaný a také byl zrekonstruovaný daný byt, tak je pronajímatelný za úplně jinou hodnotu, ale v tomto stavu ne. Na tomto závěru soudní znalec setrvává. V tomto stavu je volně byt v podstatě téměř nepronajímatelný. (výslech soudního znalce [titul] [celé jméno znalkyně])

17. Dne 10. 7. 2019 byl publikován článek„ Nájemné v Česku prudce zdražuje. Projděte si nové porovnání cen.“ s tím, že průměrná nabídková cena nájemního bydlení se zvýšila o 13,8 %, nejvíce v [obec] [celé jméno žalované] o 28 %, v [obec] pouze o 0,6 %. Nejvyšší nájemné bylo v [obec] v průměru 339 Kč/m2 (porovnání cen – nájemné v Česku na čl. 160 – 163 spisu)

18. Společnost [anonymizováno] reality inzeruje pronájem bytu 2+kk , 48 m2, [ulice], Říčany, za částku 13 000 Kč. Za částku 10 000 Kč + 4 000 Kč je inzerován pronájem bytu 2+kk, Mnichovice u Říčan, za částku 11 000 Kč + 1 500 Kč je inzerován pronájem bytu 1+1, Říčany u Prahy, [webová adresa]. V Mnichovicích u Říčan byl inzerován pronájem jednoho místa v 2L pokoji bytu v rodinném domě 1+1 (kk), 45 m2, horní patro samostatně stojícího staršího rodinného domu se zahradou. (pronájem nemovitosti – popis realitní kanceláře na čl. 21 – 22 spisu, pronájem bytu 2+kk bez realitky na čl. 23 spisu, pronájem bytu 1+1 bez realitky na čl. 24 – 25 spisu, [webová adresa] na čl. 26 – 27 spisu)

19. Za svoz TKO, pytle, 01. 01. 2019 – 31. 12. 2019 byla uhrazena částka 700 Kč s poznámkou„ přijato od [příjmení] [jméno] – pí. [celé jméno žalované], [ulice a číslo], [obec]“. (příjmový pokladní doklad ze dne 10. 1. 2019 na čl. 32 /55/ spisu)

20. Dle dokladu Hornbach Baumarkt CS, spol. s r. o. byl zakoupen vařič za 599 Kč, závěr k elektrickému ohřívači vody za 189 Kč, šrouby k uchycení za 54 Kč, ohřívač za 2 790 Kč (daňový doklad na čl. 32 /60/ spisu)

21. Dle platebního dokladu SIPO žalovaná měla předepsáno za elektřinu, plyn, poplatek ČT částku 1 975 Kč, srpen 2019, listopad 2019 (platební doklad SIPO na čl. 33, 61 spisu)

22. Dle vyúčtování vodného, stočného za období 1. 7. 2018 – 31. 12. 2018, SVJ [ulice] [číslo] Mnichovice, bylo žalované předepsáno 914 Kč (vyúčtování na čl. 34 spisu)

23. Česká správa sociálního zabezpečení vydala dne 28. 12. 2018 oznámení o zvýšení vypláceného důchodu od lednové splátky 2019 celkem na částku 13 380 Kč (oznámení na čl. 53 spisu) Ke jménu žalované byla za období srpen 2019 poukázána částka starobního důchodu ve výši 13 380 Kč (výplatní doklad – důchody na čl. 35 spisu) Žalobkyni byl vydán devadesátidenní průkaz Senior 65-70 platný od 1. 11. 2019 – 29. 1. 2020 (průkaz na čl. 60 spisu)

24. Dne 7. 2. 2019 byla provedena platba 914 Kč, majitel účtu [celé jméno žalované], se zprávou pro příjemce„ DOM-AVIZO, [anonymizováno] [celé jméno žalované] vodné a stočné, 1. 7. – 31. 12. 2019“. (potvrzení o provedené platbě [právnická osoba] ze dne 17. 8. 2019 na čl. 56, potvrzení o provedené platbě [právnická osoba] ze dne 17. 8. 2019 na čl. 57 spisu)

25. Dle Plánu záloh a plateb na budoucí období 24. 6. 2019 – 23. 6. 2020 vystavené společností innogy [právnická osoba] ke jménu žalované činila výše záloh částku 600 Kč měsíčně. (plán záloh a plateb na budoucí období na čl. 59 spisu) Dle Daňové rekapitulace vystavené 23. 7. 2019 činí doplatek za elektřinu 796 Kč (daňová rekapitulace na čl. 58 spisu)

26. Dne 23. 1. 2019 byl sepsán Protokol o provedení roční servisní údržby pro zákazníka, jímž je žalovaná, servisní prohlídka po 12 měsících provozu, spotřebič MAIA 4, provedeno bylo vyčištění a seřízení topidla MoraTop, kontrola odtoku spalin. (protokol o provedení roční servisní údržby na čl. 62 spisu)

27. Dle výpisu z běžného účtu vedeného ke jménu žalované společností [právnická osoba], ze dne 15. 11. 2019, období 2019, ze dne 17. 10. 2019, období 2019, ze dne 17. 09. 2019, období 2019, ze dne 16. 08. 2019, období 2019, ze dne 17. 07. 2019, období 2019, ze dne 17. 06. 2019, období 2019, byla ve dnech 25. 10. 2019, 25. 09. 2019, 26. 08. 2019, 25. 07. 2019, 25. 06. 2019, 27. 5. 2019 uhrazena vždy částka ve výši 2 213 Kč s poznámkou nájem – byt [číslo] (výpis z běžného účtu na čl. 63 – 68 spisu) Dle výpisu z účtu vedeného ke jménu žalobkyně [právnická osoba] za duben 2019, květen 2019, červen 2019 byla odúčtována dne 15. 4. 2019 částka 982,50 s poznámkou„ fond údržby – byt [celé jméno žalované], dne 25. 4. 2019 byla zaúčtována částka 2 213 Kč s poznámkou„ [celé jméno žalované] – Král. nájem byt [číslo]“, dne 15. 5. 2019 byla odúčtována částka 982,50 s poznámkou„ fond údržby – byt [celé jméno žalované], dne 27. 5. 2019 byla zaúčtována částka 2 213 Kč s poznámkou„ [celé jméno žalované] – Král. nájem byt [číslo]“, dne 14. 6. 2019 byla odúčtována částka 982,50 s poznámkou„ fond údržby – byt [celé jméno žalované], dne 25. 6. 2019 byla zaúčtována částka 2 213 Kč s poznámkou„ [celé jméno žalované] – Král. nájem byt [číslo]“. (výpis z účtu na čl. 157 – 159 spisu)

28. Skutkový děj:

29. Žalobkyně je vedena jako vlastník jednotky [číslo] byt, v budově [adresa], v katastrálním území Mnichovice u Říčan, kdy v předmětné nemovitosti jsou vymezeny jednotky [anonymizováno 9 slov].

30. Okresní úřad [obec] vydal dne 9. 6. 1995 potvrzení, s tím, že byt přidělený žalované byl předán ve stavu: provlhlé zdi a stropy, zničené dveře, zničené podlahy bez jakékoliv podlahové krytiny, nevyhovující elektroinstalace. 31. [jméno] [příjmení] jako pronajímatel a žalovaná jako nájemce uzavřeli dne 1. 8. 2000 smlouvu o nájmu bytu sestávajícího z jednoho pokoje, kuchyně, koupelny, WC, předsíně, spíže a kůlničky s tím, že nájemce bude hradit nájemné určené v evidenčním listu. Dle evidenčního listu se jednalo o byt IV. kategorie, 2 místnosti, vytápění tuhá paliva, vlastní koupelna, vlastní WC. Celkem nájemné činilo 284,10 Kč. Počínaje 1. 1. 2007 vystaven evidenční list na částku 459 Kč. Dle Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 29. 9. 2009 počínaje 1. 1. 2009 činí nájemné 2 213 Kč. Žalovaná tuto částku nájemného hradí, od uvedené doby ke zvýšení nájemného nedošlo. Pokud bylo žalované adresováno dopisem ze dne 27. 2. 2019,„ Zvýšení nájemného bytu [číslo]“ s tím, že od 1. 5. 2019 je navrženo zvýšení nájemného měsíčního k označenému bytu z částky 1 280,50 Kč na částku 5 710 Kč, kdy k takto stanovené výši nájemného byl vydán Evidenční list dne 1. 5. 2019, tak žalovaná nesdělila, že s takto stanoveným nájemným souhlasí. Toto v řízení nebylo sporným, žádná ze stran sporu netvrdila, tudíž ani neprokazovala, že by žalovaná se zvýšením nájemného souhlasila. Co se týká toho, že žalovaná hradí měsíčně nájemné ve výši 2 213 Kč, tak tuto skutečnost žalovaná dokládala výpisy z účtu za období 06/ 2019 – 11/ 2019. Taktéž se tato skutečnost podává z výpisů z účtu vedených ke jménu žalobce, za období 04/ 2019 – 06/ 2019. Ta skutečnost, že žalovaná plní nájemné ve výši 2 213 Kč, v řízení taktéž nebyla spornou.

32. Žalovaná v řízení dále prokazovala výdaje spojené s bydlením. A to svoz TKO, pytle, 01. 01. 2019 – 31. 12. 2019 částkou 700 Kč s poznámkou„ přijato od [příjmení] [jméno] – pí. [celé jméno žalované], [ulice a číslo], [obec]“. Dále předpis plateb za elektřinu, plyn, poplatek ČT částkou 1 975 Kč, srpen 2019, listopad 2019, předpis vodného, stočného za období 1. 7. 2018 – 31. 12. 2018 ve výši 914 Kč, platbu dne 7. 2. 2019 914 Kč, vodné a stočné, 1. 7. – 31. 12. 2019, plán záloh a plateb na budoucí období 24. 6. 2019 – 23. 6. 2020, innogy [právnická osoba], 600 Kč měsíčně, doplatek za elektřinu dle vyúčtování ze dne 23. 7. 2019 ve výši 796 Kč. A dále provedení roční servisní údržby servisní prohlídka po 12 měsících provozu, spotřebič [příjmení]

4. Úhrady těchto plateb nebyly v řízení sporným, především však stojí mimo předmět sporu.

33. Žalovaná v řízení taktéž prokázala výši svého příjmu tvořeného starobním důchodem ve výši 13 380 Kč měsíčně.

34. Pokud žalovaná dokládala daňový doklad Hornbach Baumarkt [právnická osoba], tak této listině soud konstatuje, že z ní nelze činit závěr o tom, kdo platbu činil.

35. Podstatným z hlediska skutkových zjištění je zjištění hodnoty nájmu v místě a čase. K tomuto soud hodnotí především fotografickou dokumentaci, znalecký posudek a výslech soudního znalce [titul]. [jméno] [příjmení], a taktéž vyjádření společnosti [právnická osoba] Z uvedených důkazů bylo zjištěno, že předmětný byt sestává ze dvou místností, bez samostatné vstupní místnosti (předsíň). Sociální zařízení (WC) je umístěno v kuchyni bezprostředně vedle kuchyňské linky, od ostatní části místnosti odděleno pouze nábytkem. Sprchový kout je umístěn taktéž v kuchyni, bezprostředně vedle kuchyňské linky, odděleno pouze příčkou o výši cca 2 m. Na stropě jsou patrná místa od masivního zatečení. V druhé místnosti se nachází postel a úložné prostory. Vstupní chodba do bytu je ve fázi rekonstrukce, obnažené vedení, neomítnuté stěny. Soudní znalec [titul]. [celé jméno znalkyně] uzavřel, že s ohledem na kvalitu posuzované jednotky je v současném stavu velmi obtížně pronajímatelná. Hygienicky je nevyhovující. Obdobné byty nejsou v místě ani širší lokalitě pronajímány. Na realitním trhu jsou nabízeny pronájmy, avšak bytů ve velmi dobrém stavu, nesrovnatelném s danou jednotkou, kterou nelze ani okrajově s pronajímanými typy I. kategorie srovnávat. Ve městě byly zjištěny v rozhodném období pronájmy bytů srovnatelné velikosti se sníženou kvalitou, kdy i tato je však výrazně vyšší nežli je stav posuzované jednotky. Negativem je sousedství restauračního zařízení s provozní dobou do časných ranních hodin, zejména nevyhovující stav jednotky. Z bezpečnostního hlediska je zcela nevyhovující přístup k bytu. Stavebně technický stav schodiště do 2. NP a stav společné chodby je zcela nevyhovující, schodiště je v havarijním stavu. Přístupová chodba je rozkopaná, bezpečnostně nevyhovující. Obvyklé nájemné za užívání bytu [číslo] [příjmení] náměstí, Mnichovice v období od 26. 7. 2019 ke dni vyhotovení znaleckého posudku činí 2 333 Kč měsíčně. Tyto závěry znaleckého posudku soudní znalec zcela stvrdil při jednání soudu. I při slyšení před soudem soudní znalec zdůraznil, že zásadním je zde stav pronajímané jednotky, který je zcela nevyhovující, taktéž přístup do bytu. Soudnímu znalci byla předložena žalobkyní fotodokumentace s tím, nechť se vyjádří, zdali stav při místním ohledání odpovídal stavu na fotografiích. K tomuto se soudní znalec velmi podrobně vyjádřil, kdy opět zdůraznil, že na hodnocení pronajímatelnosti samotné bytové jednotky s ohledem k jejímu stavu setrvává. Závěry soudního znalce korespondují se závěry společnosti [právnická osoba], která ve svém posouzení konstatovala, že byt vyjma metráže a umístění na náměstí nepřináší žádnou další výhodu (kdy umístnění na náměstí s ohledem k blízkosti restauračního zařízení s provozní dobou do ranních hodin soudní znalec hodnotil jako negativum). I posouzení této společnosti uvádí, že je třeba přihlédnout k vlhkosti, vysokým nákladům na energie spojeným s vytápěním bez možnosti jejich snížení s ohledem k nedostatečné izolaci, kdy samotný byt v zásadě není bytem, ale nebytovou jednotkou (umístění záchodové mísy a sprchového koutu bezprostředně vedle kuchyňského dřezu tomu napovídá), v bytě jsou popřeny hygienické normy. Dalším užíváním bytu jej již nelze amortizovat. Přístup do bytu nedojde-li k nápravě, může být velmi nebezpečný. Maximální nájemné odpovídá částce 2 000 Kč. K tomuto důkazu soud však zároveň konstatuje, že ač shodně se soudním znalcem konstatuje nevyhovující stav bytu, vycházel soud ze závěrů znaleckého posudku, který je pro rozhodnutí ve věci zásadní, soudní znalec provedl podrobné ohledání místa a hodnocení stavu jednotky.

36. Pokud v řízení byla předložena k důkazu inzerce [právnická osoba] reality, dále inzerce [webová adresa] a [webová adresa], článek ze dne 10. 7. 2019„ Nájemné v Česku prudce zdražuje. Projděte si nové porovnání cen.“, tak tyto důkazy nemohou být podkladem pro určení hodnoty nájemného v daném bytě. Soud musí hodnotit konkrétní bytovou jednotku s ohledem k jejímu umístnění a stavu. Z důkazů provedených v řízení bylo zcela jednoznačně zjištěno, že stav bytové jednotky je do té míry zanedbaný, že v zásadě na trhu srovnatelné byty nejsou. Soudní znalec k tomuto uvedl, že v případě bezvadného stavu bytové jednotky by byl možný pronájem za částku 10 000 Kč – 13 000 Kč, avšak toto předpokládá zásadní přestavbu jednotky včetně změny dispozice.

37. Právní hodnocení:

38. Dle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění, o. z., neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.

39. V daném případě se žalobkyně domáhala určení výše nájmu.

40. V řízení nebylo tvrzeno, ani se to z žádného z důkazů nepodává, že strany sjednaly zvyšování nájemného v režimu ustanovení § 2248 o. z., taktéž nebylo tvrzeno ani prokázáno, že by bylo ujednáno, že nájemné zvyšováno nebude. Prokázáno v řízení bylo, že žalobkyni byl doručen návrh na zvýšení nájemného v písemné formě, v řízení tato skutečnost nadto nebyla spornou, přičemž nebyl učiněn dříve nežli po uplynutí dvanácti měsíců od posledního určení nájemného. Výše nového nájemného byla v návrhu přesně určena.

41. Za uvedené situace platí, že jestliže nájemce souhlasí s jemu doručeným návrhem na zvýšení nájemného, sdělí do dvou měsíců poté, kdy mu byl návrh doručen, písemně, že se zvýšením souhlasí. Pokud tak neučiní do dvou měsíců od dojití návrhu, může se pronajímatel domáhat rozhodnutí o určení nájemného soudem, a to ve lhůtě tří měsíců. Jak již bylo shora uvedeno, mimo spor je, že žalobkyni byl doručen návrh na úhradu vyššího nájemného a taktéž ta skutečnost, že s úhradou nájemného ve vyšší částce nesouhlasila, nesdělila žalobkyni, že s ním souhlasí, ani nezačala plnit vyšší nájemné. To, že žalobkyně adresovala žalované dopis ze dne 27. 2. 2019,„ Zvýšení nájemného bytu [číslo] žalobkyně prokazovala, pokud tvrdila, že uvedená listina se dostala do dispozice žalovaného označeného dne, žalovaná tvrdila, že k tomuto došlo ke dni 28. 2. 2019, zásilku převzala dne 8. 3. 2019 Lhůta dalších tří měsíců uplynula po uplynutí dvou měsíců od doručení uvedené listiny. Pokud byl návrh ve věci soudu doručen dne 26. 7. 2019, byl žalobní návrh podán ve lhůtě zákonem stanovené.

42. Soud se tak nadále zaobírá výší nájemného. K tomuto odkazuje na Občanský zákoník, VI., C. H. BECK, Praha 2014, který uvádí následující. Soud nemůže určit nájemné vyšší nežli je nájemné v místě a čase obvyklé, a to nejdříve ode dne podání soudu. Soud vychází z nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Soud vychází ze znaleckého posudku o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považovaná na srovnatelné nájemné, obvyklé v místě a čase. Případně může být prokazatelně doložena výše nájemného nejméně třemi srovnatelnými nájemnými (odborná vyjádření, svědecký výslech..). Podstatným je, že zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě vychází ze shody v charakteristikách, které mají podstatný vliv (nikoliv ve všech), § 4 citovaného nařízení. Nejde pouze o vlastnosti bytu (srovnatelnost obytné hodnoty bytu, ale vlastnosti nájmu (srovnatelnost nájemních vztahů), § 4, odst. 2 citovaného nařízení.

43. Jak je shora uvedeno, tak podstatným pro určení výše nájemného je obvyklé nájemné, srovnatelné v místě a čase, což je jediným kritériem pro určení nájemného. Ve věci byl vypracován znalecký posudek, kdy soudní znalec hodnotil veškeré parametry tak, jak jsou shora nastíněny. Soudní znalec uzavřel, že předmětná jednotka je takovém stavu zanedbanosti, že ji v zásadě není možné v současném stavu pronajímat. Soudní znalec se velmi podrobně vyjádřil k tomu, jaké skutečnosti hodnotil, především ke stavu bytové jednotky (sociální zařízení v kuchyni, taktéž sprchový kout, absence vstupního prostoru, kdy z chodby je vstup přímo do kuchyně, zatékání do bytu, nedostatečné vytápění). Na trhu s nemovitostmi jsou srovnatelné bytové jednotky z hlediska velikosti, umístění, avšak nejsou srovnatelné z hlediska kvality bydlení. Nicméně je nepochybné, že žalované se určité hodnoty za užívání této jednotky dostává, žalovaná zde uspokojuje svoji bytovou potřebu. Soud tak vzal za prokázané, že hodnota nájemného v místě a čase činí 2 233 Kč. Soudem tedy bylo rozhodnuto, že počínaje dnem 26. 7. 2019 nájemné pro byt [číslo] v budově [adresa] postavené na pozemku parc. č. st. [číslo], v obci [obec], katastrální území Mnichovice u Říčan, zapsané na listu vlastnictví [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha – východ se zvyšuje z částky ve 2 213 Kč měsíčně o částku 20 Kč měsíčně a celkem tak činí částku ve výši 2 233 Kč měsíčně, žaloba v té části, v níž se žalobkyně domáhala zvýšení z částky ve 2 213 Kč měsíčně o částku 3 477 Kč měsíčně tak, aby celkem činilo částku ve výši 5 710 Kč měsíčně, byla zamítnuta.

44. Je nutno konstatovat, že parametrem pro určení výše nájmu není investice pronajímatele do dané bytové jednotky. Žalobkyně v řízení argumentovala tím, že vynaložila náklady na pořízení nemovitosti a tyto musí mít jejím pronájmem návratnost. Návratnost vynaložené investice však není kritériem pro určení výše nájemného v režimu § 2249 o. z.

45. Co se týká námitky žalobkyně, že žalované byla učiněna nabídka na rekonstrukci bytu, který by opustila a následně by po rekonstrukci obývala byt v jiné kvalitě, kdy nájemné by bylo určeno ve výši odpovídající rekonstruované bytové jednotce, tak tento argument není pro řízení rozhodný. Soud odkazuje na ustanovení § 154, odst. 1 o. s. ř., kdy rozhodný je stav v době vyhlášení rozhodnutí. V tuto chvíli je předmětná bytová jednotka ve stavu, v němž byla hodnocena soudním znalcem a z tohoto stavu také musí soud při svém rozhodnutí vycházet. Argumentovala-li žalobkyně tím, že žalovaná brání rekonstrukci bytu, svými stavebními zásahy jej znehodnotila, tak jednak se z výslechu soudního znalce jednoznačně podává, že stav bytové jednotky není způsoben stavební činností žalované v bytové jednotce. Především však postoj žalované k případné rekonstrukci bytu není předmětem tohoto sporu. Jeho předmětem je pouze určení nájemného pro danou bytovou jednotku obvyklého v místě a čase. Žádné jiné skutečnosti soud v tomto řízení nehodnotí.

46. Dle § 142, odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v platném znění, o. s. ř. měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo.

47. Dle § 148, odst. 1 o. s. ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

48. V souzené věci byl poměr úspěchu a neúspěchu následující. Žalovaná je povinna k úhradě nájemného ve výši 2 213 Kč, uloženo bylo plnit nájemné ve výši 2 233 Kč. Zvýšení dle návrhu tak bylo domáháno o 3 497 Kč, zamítnut návrh byl pro zvýšení o částku 3 477 Kč, tedy 3 497 Kč = 100 %, 3477 Kč = 99,428 %, 100 % - 99,428 % = 0,572 %, poměr 99,428 % - 0,572 % = 98,856 % 49. Protože žalovaná byla ve většině nároku úspěšnou, bylo rozhodnuto, že žalobkyně je povinna uhradit této náklady řízení vzniklé žalované v souvislosti s vedením sporu (vyhláška č. 254/2015 Sb.), kdy tento výrok byl vyhlášen v režimu ustanovení § 151, odst. 5 o. s. ř. Žalobkyně následně soudu sdělila, že se práva na náhradu nákladů řízení vzdává. Proto je soudem rozhodnuto tak, že mezi žalobkyní a žalovanou žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

50. Usnesením Okresního soudu Praha – východ č. j. 22 C 302/2019-85 ze dne 22. 1. 2020 bylo rozhodnuto, že žalobkyni se přiznává osvobození od úhrady soudních poplatků v plném rozsahu, žalované se ustanovuje k ochraně jejích zájmů zástupcem [titul]. [jméno] [příjmení].

51. Usnesením Okresního soudu Praha – východ č. j. 22 C 302/2019-123 ze dne 7. 8. 2020 bylo rozhodnuto, že soud ustanovuje ve věci soudního znalce [titul] [celé jméno znalkyně]. Usnesením Okresního soudu Praha – východ č. j. 22 C 302/2019-165 ze dne 30. 11. 2020 bylo rozhodnuto, že jmenovanému soudnímu znalci se za vypracovaný znalecký posudek přiznává znalečné ve výši 4 900 Kč. Za účast soudního znalce při jednání soudu tomuto bylo přiznáno znalečné ve výši 1 264 Kč usnesením Okresního soudu Praha – východ č. j. 22 C 302/2019-205 ze dne 8. 2. 2021 Celkem tak znalečné činí 6 164 Kč. Usnesením Okresního soudu Praha – východ č. j. 22 C 302/2019-206 ze dne 8. 20. 2021 bylo rozhodnuto, že [titul]. [jméno] [příjmení] se přiznává odměna za zastupování, kdy tato byla určena k okamžiku rozhodnutí 8. 2. 2021 částkou 4 500 Kč. Protože usnesení o určení znalečného za účast soudního znalce při jednání soudu a usnesení o určení odměny [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne 8. 2. 2021 ke dni vyhotovení rozsudku nenabylo právní moci, bude částka, jíž je na náhradě nákladů řízení státu žalobkyně povinna uhradit České republice určena v samostatném rozhodnutí.

52. Co se týká vztahu mezi žalovanou a Českou republikou, tak za situace, kdy žalovaná byla osvobozena od úhrady soudního poplatku, bylo rozhodnuto tak, že Ve vztahu mezi žalovanou a Českou republikou nemá na náhradu nákladů řízení Česká republika právo.