24 C 120/2021

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Hanou Zdeňkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení částka s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Co do částky [částka] s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, se žaloba zamítá.</b> <b>III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.</b> Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni [částka] s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi žalobkyní jako nájemkyní a žalovanou jako pronajímatelkou byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva na bytovou jednotku [číslo] v budově [adresa] na adrese [adresa], [část obce] Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou od [datum] do [datum], měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] spolu s měsíční zálohou za služby ve výši [částka]. Při podpisu nájemní smlouvy byla žalobkyní složena sjednaná kauce ve výši [částka]. Dne [datum] žalobkyně cestou emailové zprávy upozornila žalovanou na končící dobu sjednaného nájmu a učinila předběžný dotaz, zda může počítat s dalším rokem. Následující den [datum] žalovaná reagovala rovněž cestou emailové zprávy sdělením, že může s bytem počítat s tím, že připraví dodatek. Tento dodatek žalovaná před uplynutím nájemní doby nepřipravila a nepředložila, po uplynutí sjednané nájemní doby byla žalobkyně nucena tuto bytovou jednotku užívat s vědomím, že se jedná o užívání bez platně sjednané nájemní smlouvy. Tuto situaci řešila hledáním nového bydlení, což se jí ke konci ledna 2021 podařilo a žalovanou o tom informovala. Téhož dne žalovaná zaslala žalobkyni návrh dodatku [číslo] k nájemní smlouvě s dobou trvání nájmu prodlouženou do [datum]. Dne [datum] žalobkyně tento návrh jako opožděný odmítla a zároveň vyzvala žalobkyni k převzetí bytové jednotky ke dni [číslo] 2021 tím, že bude k tomuto datu vyklizená a připravená k protokolárnímu převzetí. Návrh protokolu zároveň v příloze emailové zprávy dala žalované na vědomí i s požadavkem vrátit kauci [částka] a omylem zaslanou částku [částka] z pozdě zrušeného trvalého bankovního příkazu. Dne [datum] emailovou zprávou žalovaná odmítla požadované částky žalobkyni uhradit a vyjádřila názor, že trvá na nájemním vztahu s tím, že jej ochotna jej ukončit dohodou. Na základě žádosti žalované došlo k odložení termínu předání na [datum]. K převzetí bytové jednotky se místo žalované dostavil pan [jméno] [příjmení], kterému byl předložen návrh předávacího protokolu a klíče spojené s užíváním bytové jednotky. Pan [anonymizováno] odmítl bytovou jednotku převzít a odmítl o tom na připravený předávací protokol učinit poznámku. Po tomto odmítnutí byla dne [datum] za účasti právního zástupce žalobkyně provedena kontrola bytové jednotky, bytová jednotka byla shledána jako kompletně vyklizená, čistě vybílená, bez viditelných závad. Předmětné klíče byly vloženy do zapečetěné obálky, připravené k předání žalované na její výzvu. Žalovaná nárok žalobkyně odmítla jako neoprávněný s tím, že strany spolu vždy komunikovaly prostřednictvím telefonu a e-mailu, proto na email žalobkyně žalovaná reagovala rovněž emailem (ve znění„ Dobrý den, určitě s bytem můžete počítat. připravím dodatek“) čímž měla žalovaná za to, že byl nájemní vztah prodloužen. Nešlo tedy o upozornění ze strany žalobkyně na končící dobu sjednaného nájmu či o předběžný dotaz, zda může počítat s dalším rokem, tak jak tvrdí žalobkyně, ale šlo, v souvislosti s jednoznačnou souhlasnou reakcí žalované, o dohodu o prodloužení nájemního vztahu způsobem, kterým byly strany mezi sebou zvyklé komunikovat. Zároveň žalovaná nejednala tak, že by žalobkyně měla nebo musela mít pochybnosti o trvání, resp. pokračování nájemního vztahu, proto se podle v tomto kontextu žalované jeví absurdním tvrzení žalobkyně, že byla„ nucena tuto bytovou jednotku užívat s vědomím, že se jedná o užívání bez platě sjednané nájemní smlouvy“. Nutnost hledání nového bytu je v žalobě opět popsána zcela jinak, než se skutečně stala. Dne [datum] v 8:3 [údaj o čase] hod. zaslala žalovaná žalobkyni email, ve kterém se jí omlouvala za opožděné zaslání dodatku, který přiložila v příloze, a žádala žalobkyni o jeho podepsání. Téhož dne v 17:45 hod. žalobkyně na e-mail reagovala následovně:„ … děkuji za zaslání, ačkoliv vám musím říct, že jsme dostali velice rychlou nabídku pronájmu většího bytu. Bylo to všechno opravdu rychlé, teprve před chvílí jsme se vrátili z prohlídky. S pánem jsme se domluvili a podepsali smlouvu k 1. únoru. Chtěla bych se tak s Vámi dohodnout na předání bytu a finančním vyrovnání. Situace nás Vůči Vám velmi mrzí, ale doufáme, že nás pochopíte.„ Tento e-mail žalobkyně soudu nepředložila a jak z přepisu e-mailu vyplývá, důvodem ukončení nájemního vztahu nebyla tvrzená nejistota či bytová nouze, nýbrž nabídka většího bytu. Ostatně žalobkyně se nikde nezmiňuje o tom, že si byla nejistá trváním nájemního vztahu a naopak si uvědomuje, že jednala nepředvídatelně a za svoje jednání se žalobkyni omlouvá. O neplánované změně bytu a pochybné argumentaci žalobkyně svědčí mimo jiné i to, že nájem na únor roku 2021 žalobkyně uhradila řádně a včas, tedy do 20. dne v měsíci předcházejícímu měsíci, na který je nájemné hrazeno, neboť je zřejmé, že v den splatnosti nájemného žalobkyně ještě nevěděla, že bude chtít nájem ukončit a její argumentace o zapomenutém trvalém příkazu je lživá. Na předání bytu žalovaná připravila návrh dohody o ukončení nájemního vztahu, se kterým žalobkyně nesouhlasila, a k ukončení dohodou nedošlo, do současné doby nebyl byt fakticky ani právně žalované předán. Ohledně kauce žalovaná žalobkyni sdělila, že proti kauci započte na vyrovnání vzájemných závazků částku cca [částka] odpovídající částce za zvýšené zálohy na energie, když výši nedoplatku za energie uznala sama žalobkyně v e-mailové komunikaci s žalovanou, konkrétně e-mailem ze dne [datum]. Žalovaná dále zadržuje kauci za účelem konečného vyúčtování energií za poslední období, ke kterému dojde dle sdělení [právnická osoba] v květnu nebo červnu roku 2021, navíc dle žalované k ukončení nájemního vztahu mezi účastnicemi dosud nedošlo a žalované tedy nevznikla povinnost žalobkyni kauci vracet. Soud k prokázání tvrzených skutečností provedl následující listinné důkazy: Mezi účastnicemi (žalobkyní jako nájemkyní a žalovanou jako pronajímatelkou) byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouvy, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] adrese [adresa], na dobu určitou do [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] + [částka] záloha na měřitelné služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu, splatnost byla sjednána k 20. dni v měsíci vždy předem na následující kalendářní měsíc. Dle čl. IV., odst. 5 nájemní smlouvy bylo mezi smluvními stranami dále ujednáno, že pronajímatel může na základě vyúčtování, které obdrží od dodavatelů, snížit/zvýšit zálohy na služby, a to na základě předchozího odsouhlasení nájemcem. Dle čl. IX., odst. 3 smlouvy má pronajímatel povinnost při skončení nájmu vrátit nevyčerpané peněžní prostředky kauce, případně proti kauci započíst svoje pohledávky, které budou k datu ukončení nájmu podrobně vyspecifikovány. Dle čl. XII. smlouvy skončí nájemní vztah uplynutím sjednané doby s tím, že v čl. XII. odst. 10 smlouvy byla mezi účastníky výslovně vyloučena aplikace ustan. § 2 285 obč. zákoníku. Dle čl. XIII. odst. 3 smlouvy změny nebo doplňky nájemní smlouvy vyžadují písemnou formu. Nedatovaný dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, kterým mělo dojít k prodloužení nájemního vztahu do [datum], je podepsán toliko žalovanou, bez uvedení data. Emailem ze dne [datum] se žalobkyně dotazovala žalované, zda může počítat s bytem na další rok, žalovaná reagovala emailem dne [datum], ve kterém uvedla, že ano, že připraví dodatek. Z emailu žalované ze dne [datum] vyplývá, že žalovaná zaslala žalobkyni dodatek k prodloužení nájemní smlouvy, žalobkyně na to reagovala e emailem z téhož dne, ve kterém uvedla, že se omlouvá, ale pronajali si větší byt od [datum] a chce se domluvit s žalovanou na předání bytu a finanční vyrovnání. Z komunikace účastnic bylo zjištěno, že strany se dohodly na předání bytu dne [datum]. Emailem ze dne [datum] informovala žalovaná žalobkyni, že došlo ze strany poskytovatele služeb ke zvýšení záloh na elektrickou energii na [anonymizováno] Kč/měsíčn, žalobkyně na to reagovala emailem dne [datum], ve kterém uvedla, že„ dluh samozřejmě vyrovnají, jakmile bude vyúčtování“. Z potvrzení [právnická osoba] ze dne [datum] vyplývá, že dne [datum] byla z bankovního účtu č. [bankovní účet] majitele [celé jméno žalobkyně], odespána částka ve výši [částka] ve prospěch bankovního č. [bankovní účet]. Z předávacího protokolu ze dne [datum] vyplývá, že na protokole nejsou uvedeny podpisy účastnic a v poznámce je zapsáno, že nedošlo k podpisu z důvodu rozdílných názorů stran na trvání nájemní smlouvy. Ze zápisu o kontrole bytové jednotky [číslo] ze dne [datum] za účasti žalobkyně a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] vyplývá, že stav bytu odpovídal stavu ke dni [datum], klíče od bytu, vchodových dveří a domu a čipy byly vloženy do zapečetěné obálky, která má v držení žalobkyně do doby, než si je žalovaná rozhodne převzít. Z listin předložených soudu žalovanou bylo zjištěno, že výsledkem fakturace za odebranou elektřinu byl za období od [datum] do [datum] zjištěn přeplatek ve výši [částka] a, z dopisu správně nemovitosti vyplývá, že za období od [datum] – [datum] byl zjištěn přeplatek ve výši [částka]. Žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dluhu emailem ze dne [datum], následně ještě předžalobní výzvou ze dne [datum]. <i>Z listinných důkazů byl zjištěn následující skutkový stav:</i> Žalobkyně jako pronajímatelka s žalovanou jako nájemkyní byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouvy, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] adrese [adresa], na dobu určitou do [datum]. Nájemné bylo sjednání ve výši [částka] + [částka] záloha na měřitelné služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu, splatnost byla sjednána k 20. dni v měsíci vždy předem na následující kalendářní měsíc. Při podpisu smlouvy žalovaná žalobkyni předala kauci ve výši [částka]. Nájemná smlouva skončila uplynutím sjednané doby dne [datum], nebyla prodloužena, ani nebyla uzavřena nová nájemní smlouva. Až následně dne [datum] žalovaná zaslala žalobkyni emailem dodatek k prodloužení nájemní smlouvy, žalobkyně na to reagovala e emailem z téhož dne, ve kterém uvedla, že si pronajali větší byt od [datum], dne [datum] došlo za účasti manžela žalované k protokolárnímu převzetí bytu, při kterém manžel žalované odmítl převzít klíče od bytu. <i>Podle ustan. § 559 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen o.z., každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.</i> <i>Podle ustanovení § 586 obč. zák. je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmu určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba. Nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.</i> <i>Podle ustanovení § 2237 obč. zák. smlouva (o nájmu bytu) vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.</i> <i>Podle ustanovení § 2254 o.z. při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.</i> <i>Podle ustan. § 2295 o.z. pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.</i> <i>Na základě provedeného dokazováno dospěl soud k následujícím právním závěrům o věci samé:</i> V průběhu řízení bylo nepochybně prokázáno, že mezi účastnicemi byla dne [datum] platně uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl pronájem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] na adrese [adresa], a to na dobu určitou do [datum]. Nájemné bylo sjednáno ve výši [částka] + [částka] záloha na měřitelné služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu, splatnost byla sjednána k 20. dni v měsíci vždy předem na následující kalendářní měsíc. Dle čl. IV., odst. 5 nájemní smlouvy bylo mezi smluvními stranami dále ujednáno, že pronajímatel může na základě vyúčtování, které obdrží od dodavatelů, snížit/zvýšit zálohy na služby, avšak na základě předchozího odsouhlasení nájemcem. Dle čl. IX., odst. 3 smlouvy má pronajímatel povinnost při skončení nájmu vrátit nevyčerpané peněžní prostředky kauce, případně proti kauci započíst svoje pohledávky, které budou k datu ukončení nájmu podrobně vyspecifikovány. Dle čl. XII. smlouvy skončí nájemní vztah uplynutím sjednané doby s tím, že v čl. XII. odst. 10 smlouvy byla mezi účastníky výslovně vyloučena aplikace ustan. § 2 285 obč. zákoníku. Dle čl. XIII. odst. 3 smlouvy změny nebo doplňky nájemní smlouvy vyžadují písemnou formu. Pokud tedy žalobkyně s žalovanou neuzavřela v písemné formě dodatek, kterým by byla prodloužena platnost nájemní smlouvy na další období, ani neuzavřela novou nájemní smlouvu v písemné formě, skončil nájem bytu žalobkyní ke dni [datum]. K obnovení nájmu dle ustan. § 2 285 obč. zákoníku dojít nemohlo, neboť jeho aplikaci účastnice výslovně v nájemní smlouvě vyloučili (ustan. čl. XII. odst. 10). K argumentaci žalované, která tvrdila, že k prodloužení doby nájmu došlo na základě emailové komunikace, neboť takový způsob komunikace byl mezi účastnicemi obvyklý, uvádí soud následující: Občanský zákoník vyžaduje pro nájemní smlouvu písemnou formu (§ 559 ve spojení s ustan. § 2237 obč. zák.). Nedodržení písemné formy smlouvy vede k relativní neplatnosti takové smlouvy podle § 582 ve spojení s § 586, avšak požadavek písemné formy je formulován k ochraně nájemce, když pouze on se může dovolat neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy. Jinak v případě, kdy si některá strana při uzavření smlouvy vyhradila písemnou formu, se uplatní domněnka podle ustanovení § 1758 obč. zák., že smlouva vůbec nevznikla. Pokud tedy zákon stanoví pro nájemní smlouvu obligatorně písemnou formu (byť podpisy smluvních stran nemusí být na jedné listině) a zároveň si smluvní strany duplicitně dohodly písemnou podobu smlouvy i jakýchkoliv jejích změn a dodatků přímo ve smlouvě, nemůže se pronajímatelka vůči nájemkyni dovolávat platnosti dodatku ke smlouvě, u nějž písemná forma v rozporu se zákonem i v rozporu s nájemní smlouvou dodržena nebyla, neboť k tomu je oprávněna toliko nájemkyně – žalobkyně, jako slabší smluvní strana v postavení spotřebitele. Vzhledem k tomu, že žalobkyně naopak tvrdí, že k prodloužení nájemní smlouvy mezi účastnicemi nedošlo, dospěl soud k závěru, že k platnému prodloužení nájemní smlouvy pro nedostatek formy nedošlo a nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou skončil dne [datum]. Ostatně i z judikatury nejvyššího soudu České republiky vyplývají obdobné závěry, viz rozhodnutí sp. zn.: 26 Cdo 212/2005, podle kterého:„ na konkludentní uzavření nájemní smlouvy nelze usuzovat z okolností, že osoba užívající byt platí za jeho užívání úhradu“. Pokud tedy ke dni [datum] došlo ke skončení nájemního vztahu mezi účastnicemi, byla žalovaná povinna v souladu s ustanovením § 2254 obč. zák. po případném započtení dluhu z nájemného vrátit žalobkyni složenou jistotu, a to bez ohledu na skutečnost, že žalovaná dosud neobdržela vyúčtování služeb poskytovaných v souvislosti s nájmem bytu, neboť jednak tuto povinnost pronajímatele zakotvuje občanský zákoník ve shora uvedeném zákonném ustanovení a nadto i samy účastnice si stejným způsobem upravily okamžik vrácení jistoty přímo v nájemní smlouvě (dle čl. IX., odst. 3 nájemní smlouvy má pronajímatel povinnost při skončení nájmu vrátit nevyčerpané peněžní prostředky kauce, případně proti kauci započíst svoje pohledávky, které budou k datu ukončení nájmu podrobně vyspecifikovány). Žalované ostatně nic nebrání v případě nedoplatku za měřitelné služby poskytnuté žalobkyně za dobu trvání nájemního vztahu následně takový nedoplatek na žalobkyni vymáhat, pokud při skončení nájmu neměla k dispozici podrobné vyúčtování. Jestliže pak žalovaná tvrdila, že se s žalovanou dohodly na navýšení záloh na služby poskytované v souvislosti s nájmem bytu a žalobkyně byla povinna platit žalované měsíčně částku ve výši [částka], nezbývá soudu než konstatovat, že uvedené tvrzení se žalované nepodařilo prokázat, neboť dle ustan. čl. dle čl. IV., odst. 5 nájemní smlouvy bylo mezi smluvními stranami sice ujednáno, že pronajímatel může na základě vyúčtování, které obdrží od dodavatelů, snížit/zvýšit zálohy na služby, avšak na základě předchozího odsouhlasení nájemcem, ovšem email žalobkyně ze dne [datum], kterým reagovala žalobkyně na informaci žalované o zvýšení záloh na elektrickou energii ze strany poskytovatele služby, rozhodně nelze považovat za„ odsouhlasení“ zvýšení záloh placených žalobkyní ve smyslu uvedeného ustanovení nájemní smlouvy. Soud proto žalobě vyhověl s tím, že vzhledem k tomu, že k předání bytu došlo až dne [datum], dospěl závěru, že žalované náleží ještě za dny 1.- [datum] náhrada za užívání bytu (neboť do této doby žalobkyně byt fakticky užívala) a to ve výši mezi účastnicemi dohodnuté ([částka]: 28 (počet dní v měsíci únoru 2021) x 2 dny), proto co do částky [částka] žalobu zamítnul. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobkyni přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení neúspěšná jen v nepatrné části, nárok na náhradu nákladů řízení v plném rozsahu, a to v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky [částka] za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka].