24 C 163/2024

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl soudkyní Mgr. Hanou Zdeňkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Anonymizováno bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky pro zaplacení částky 46 440 Kč s přísl.

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 46 440 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % z částky 39 000 Kč od , datum, do zaplacení a z částky 7 440 Kč od , datum, , tedy v zákonné výši do zaplacení, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 17 305,34 Kč k rukám zástupce žalobkyně do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se návrhem podaným ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhala po žalované zaplacení shora uvedené žalované částky spolu s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tak, že mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelkou byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva. Žalobkyně vypověděla nájem bytu s tím, že účastnice se později dohodly, že ukončí nájem bytu ke dni , datum, a tohoto dne došlo k předání a převzetí bytu. Dle ustanovení čl. VII.7. nájemní smlouvy uhradila žalobkyně na počátku nájmu k rukám žalované jistinu ve výši 39 000 Kč. Tuto jistinu měla dle smlouvy žalovaná vrátit žalobkyní nejpozději do jednoho měsíce od vyklizení a předání předmětu nájmu žalované. Žalovaná uvedenou jistinu žalobkyni ve stanovené lhůtě nevrátila. Byla poté upomínána žalobkyní, avšak tato odmítla jistinu vrátit s tím, že žalobkyně nepředala byt ve stavu, ve kterém jej převzala, přičemž odkázala na závady, které uvedla do protokolu o předání bytu. K tomu žalobkyně namítla, že pokud žalovaná shledala na bytu závady, pak část těchto závad vůbec nenastala, část z nich nebyla způsobena žalobkyní a část těchto závad lze považovat za běžné opotřebení odpovídající užívání bytu po dobu 26 měsíců. Pokud žalovaná nabyla přesvědčení, že jí žalobkyně způsobila škodu na předmětném bytu, měla jednotlivé škody vyčíslit a započíst proti pohledávce žalobkyně na vrácení kauce. K tomu však nedošlo a žalovaná pouze sdělila žalobkyni, že si částku odpovídající kauci ponechá na odstranění škod. Ze strany žalované tak nebylo učiněno žádné právní jednání obsahující zápočet její pohledávky, došlo pouze k oznámení, že si jistotu ponechá. I kdyby však žalovaná řádně své domnělé pohledávky započetla, žalobkyně by se zápočtem nesouhlasila, neboť si není vědoma toho, že by na bytě či vybavení bytu způsobila jakoukoliv škodu. Současně podle dodatku č. 1 nájemní smlouvy ze dne , datum, byla navýšena zálohová platba za služby z na částku 4 035 Kč s účinností od , datum, , avšak žalovaná emailem ze dne , datum, požádala žalobkyni o zasílání nájemného včetně navýšení záloh v celkové částce 14 500 Kč, ačkoliv dle nájemní smlouvy a jejího dodatku (čl.VII. odst 1, 2) měla platit pouze 14 035 Kč. Každý kalendářní měsíc až do skončení nájmu zaplatila žalobkyně žalované bez právního důvodu částku 465 Kč, za 16 měsíců zaplatila žalobkyně žalované celkem 7 440 Kč. Žalobkyně vyzvala žalovanou k vrácení této částky, avšak na tuto výzvu žalovaná nijak nereagovala. Žalovaná tak dluží žalobkyni z titulu nevrácené jistoty částku 39 000 Kč a z titulu neoprávněně přijatých zálohových plateb na služby částku 7 440 Kč, celkem částku 46 440 Kč, s úroky z prodlení v zákonné výši z uvedených částek a to v případě nevrácené jistoty od , datum, , tedy ode dne následujícího po uplynutí jednoměsíční lhůty od skončení nájmu bytu, a v případě přeplatku na zálohových platbách na služby od , datum, , tedy ode dne následujícího o průkazném doručení výzvy k zaplacení této částky.

2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala. K předání bytu došlo dne , datum, , přičemž v předávacím protokolu je uvedeno, že v předmětném bytu chybí gauč, že jsou zažloutlé skříňky, jedna skříňka nedoléhá, nedrží, je natržená záclona v kuchyni, jsou neumytá okna a je přítomný nepořádek, kuchyňská linka je z jedné strany pomalovaná, není zde postel, která byla přenesena do technické místnosti, je poškrábaná podlaha. Žalobkyně byla povinna předat předmět nájmu ve stejném stavu, v jakém byl v den začátku nájmu, uklizený a v čistotě, s přihlédnutím k běžnému opotřebení. Jelikož náklady žalované na uvedení pronajatých prostor do stavu, ve kterém byla žalobkyně povinna pronajatý byt vrátit, přesáhly výši jistoty, započetla žalovaná pohledávku na nárok žalobkyně. Žalobkyně byla již před předáním předmětného bytu upozorňována na nedostatky, a to zejména na chybějící nábytek v předmětném bytu (email ze dne , datum, ). Dále byla žalobkyně informována, že vyúčtování služeb není k dispozici; toto bude nejdříve na přelomu dubna a května s tím, že žalobkyně byla prostřednictvím realitní makléřky upozorněna na výši škody, kterou způsobila žalované v částce převyšující jistinu, a dále byla upozorněna na čl. VII. bod 7. nájemní smlouvy, kde bylo mezi stranami ujednáno, že jistina bude použita na odstranění škod způsobených nájemcem na předmětu nájmu a jeho vybavení. Byt byl žalobkyni předán v bezvadném stavu. Po skončení nájmu se musel byt nechat kompletně uklidit, a to včetně mytí oken, dále byly sneseny záclony a nahrazeny levnými, kuchyňská linka je pomalovaná a podlaha je poškrábaná, u postele chyběl komponent – noha, dále žalobkyně umístila do sklepa skříňky, které zde v důsledku nedostatku světla zažloutly (email ze dne , datum, ). Žalovaná v souladu s čl. VII bod. 7 nájemní smlouvy použila jistinu na úhradu škod, které žalobkyně na předmětném bytu způsobila. Její žaloba je nedůvodná, a to s poukazem na princip poctivosti vyjádřený v ust. § 6 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“). Žalovaná dále učinila nesporným tvrzení týkající se vymezení předmětného bytu, označení nájemní smlouvy a ukončení nájemního vztahu.

3. Při jednání soudu, konaném dne , datum, , žalobkyně namítla, že pokud se někdy v emailové komunikaci mezi účastníky hovořilo o nějakých nedostatcích na bytě, tak toto vždy proběhlo pouze v obecné rovině, nikdy tvrzená výše škody nebyla žalobkyni vyčíslena. Dále namítla, že nelze započíst pohledávku nejistou, protože i kdyby k zápočtu došlo, tak by takový zápočet platný nebyl, protože nebyla nikdy vyčíslena výše škody. Započíst tak, že výše škody byla vyšší než jistota, aniž by byly uvedeny konkrétní škody s tím, že žalovaná si ponechává celou jistinu, není možné. Žalobkyně taktéž namítla, že soud rozhoduje dle stavu v okamžiku rozhodování a že k dnešnímu dni k zápočtu ze strany žalované nedošlo.

4. Při jednání soudu, konaném dne , datum, , žalovaná namítla, že , Anonymizováno, odeslala zástupkyni žalobce vyúčtování vzniklých škod s tím, že dosud tato pohledávka není splatná, proto k započtení pohledávky dosud nemohlo dojít. K okamžiku, kdy bude splatná, dojde ze strany žalované k započtení proti jistotě. Žalovaná se snažila škody započíst, nicméně až tento týden výzvou zesplatnila nárok. Žalovaná vyčíslila škody způsobené na bytě na částku 84 686 Kč. Žalovaná taktéž učinila nesporným, že od , Anonymizováno, žalobkyně platila na nájemné a na zálohy na služby poskytované v souvislosti s užíváním bytu na částku 14 500 Kč. Žalovaná tedy uvedla, že k zesplatnění dosud nedošlo a poté po poučení podle ustanovení § 118b zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) uvedla, že již nemá žádné důkazní návrhy.

5. Soud provedl k prokázání tvrzených skutečností následující listinné důkazy:

6. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni , datum, soud zjistil, že žalovaná je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, , jež je vymezena v pozemku p. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , Anonymizováno, , s podílem na společných částech , Anonymizováno, , zapsané na LV , Anonymizováno, , v k. ú. , adresa, .

7. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, uzavřené mezi žalovanou jakožto pronajímatelem a žalobkyní jakožto nájemcem soud zjistil, že na základě této smlouvy je nájemce oprávněn užívat k bydlení byt 2+kk na adrese , adresa, . Smluvní strany se dohodly na nájemném ve výši 10 000 Kč měsíčně a na záloze za služby (vodné, stočné, teplo , teplá voda, vytápění, odvoz odpadu, ostraha domu, správa domu, poplatky vzniklé užíváním společných prostor domu) ve výši 3 000 Kč měsíčně, přičemž skutečné náklady na služby budou vyúčtovány vždy jednou ročně. Dále se smluvní strany se dohodly na tom, že nájemce před podpisem smlouvy uhradí jistinu ve výši 39 000 Kč, přičemž jistina bude pronajímatelem použita na úhradu případných budoucích nákladů pronajímatele na uvedení předmětu nájmu a vybavení do stavu, ve kterém byly nájemci předány, ke krytí nákladů spojených s odstraněním škod způsobených nájemcem na předmětu nájmu a jeho vybavení, k úhradě dlužného nájemného, nezaplaceného vyúčtování poplatků za služby. Uvedené pohledávky má pronajímatel právo započíst proti pohledávce na vrácení jistiny. Pokud k uvedenému nedojde, bude jistina vrácena bez jakéhokoli přírůstku nájemci nejpozději do jednoho měsíce od vyklizení a předání bytu.

8. Z předávacího protokolu ze dne , datum, soud zjistil, že v bytě se nacházela obvyklá výbava domácnosti (např. kuchyňská linka, elektrická trouba, lednice, myčka na nádobí, pračka, manželská postel bez matrace apod.), a dále, že stav měřičů byl následující: studená voda 00070,514 m3; teplá voda 00027,240 m3; elektroměr T2 0000001/T1 000965; teplo 00020,172. Na připojených fotografiích je zaznamenán byt s obvyklým vybavením (včetně složené manželské postele bez matrace).

9. Z dodatku č. 1 k nájemní smlouvě ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná a žalobkyně nájemní smlouvu ze dne , datum, upravili tak, že záloha na služby činí 4 035 Kč, a to od , datum, .

10. Z emailové komunikace z období , datum, až , datum, soud zjistil, že žalovaná požádala žalobkyni o zaslání nájemného včetně navýšení záloh v důsledku zdražování (energií), a to v celkové částce 14 500 Kč.

11. Z výzvy k plnění ze dne , datum, soud zjistil, že právní zástupce žalobkyně zaslal žalované výzvu k plnění žalované částky s tím, že uvedl mimo jiné to, že nenastala žádná skutečnost, že by žalobkyni byla vyčíslena jakákoli škoda na předmětu nájmu či jeho vybavení., případně dlužné nájemné či nezaplacené vyúčtování služeb a nedošlo k žádnému zápočtu vzájemných pohledávek.

12. Z emailové komunikace ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná v reakci na výzvu žalobkyně uvedla, že s výzvou nesouhlasí, a dále, že žalobkyně nepředala byt ve stavu, ve kterém ho převzala, o čemž byl sepsán dne , datum, protokol s uvedenými závadami a fotodokumentací.

13. Z protokolu o předání nemovitosti ze dne , datum, soud zjistil, že účastníci svými podpisy potvrdili protokol, ve kterém jsou uvedeny závady: není umístěn gauč, zažloutlé skříňky, natrhlá záclona, neumytá okna, pomalovaná linka, postel přenesena na byt – rozložená – do technické místnosti – není možné posoudit její stav, pár škrábanců na podlaze.

14. Z vyjádření žalované ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná vyzývá žalobkyni k úhradě částky ve výši 84 686 Kč, která představuje dosud vyčíslenou škodu, přičemž k vyjádření je doložena dodejka do DS (dodání , datum, ) a účtenky (, Anonymizováno, nábytek, , Anonymizováno, , atd. k tomu, co bylo zakoupeno).

15. Z dohody o uplatnění slevy z nájmu bytu ze dne , datum, soud zjistil, že pronajímatel (žalovaná) poskytla slevu z užívání předmětu nájmu ve výši 12 000 Kč, neboť pronajímatelem byl byt předán nájemci k užívání za výrazně zhoršených podmínek, než bylo původně uvedeno a slíbeno, v den předání byl byt nájmu neuklizen a v nepořádku, navíc, bez částí inzerovaného vybavení bytu.

16. Z účtenky vystavené společností , jméno FO, dne , datum, soud zjistil, že byla u této společnosti zaplacena částka 10 348 Kč.

17. Na základě provedeného dokazování vzal soud za prokázaný tento skutkový stav věci:

18. Žalovaná jakožto pronajímatel s žalobkyní jakožto nájemcem uzavřela dne , datum, nájemní smlouvu na byt, ve které si smluvní strany sjednaly nájemné celkem ve výši 10 000 Kč měsíčně. Zálohy na služby byly nájemní smlouvou ve znění dodatku č. 1 ze dne , datum, ve výši 4 035 Kč. Před podepsáním nájemní smlouvy žalobkyně předala žalované jistinu ve výši 39 000 Kč. Žalobkyně po skončení nájmu předala byt v jiném stavu, než jej převzala. Žalovaná žalobkyni nevrátila jistinu, avšak, jak sama žalobkyně uvedla, nevyčíslila vyúčtování vzniklých škod tak, že by tato pohledávka byla již splatná. Současně žalobkyně zasílala žalované nikoli částku 14 035 Kč (podle nájemní smlouvy ve znění dodatku č. 1), ale částku 14 500 Kč.

19. Podle § 2252 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „o.z.“), platí, že požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Podle odst. 2 citovaného ustanovení platí, že nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.

20. Podle § 2254 odst. 2 o.z. platí, že při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

21. Podle § 7 odst. 1, 2 a 3 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen jako „Zákon“), není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

22. Podle § 2991 odst. 1 a 2 o.z. platí, že kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

23. Podle § 2993 o.z. platí, že plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

24. Ze shora uvedeného zjištěného skutkového stavu je nepochybné, že účastníci řízení spolu uzavřeli smlouvu o nájmu, kdy před uzavření této smlouvy žalobkyně uhradila žalované jistotu ve výši 39 000 Kč, která měla být dle nájemní smlouvy žalobkyni vrácena do jednoho měsíce po skončení nájmu, nebo použita na nedoplatky či náhradu škody, pokud během nájemního vztahu ze strany žalobkyně vznikly. Dne , datum, došlo k ukončení nájemního vztahu a předání bytu, čímž dle § 2254 odst. 2 o.z. vznikla žalobkyni jakožto nájemnici vůči žalované coby pronajímateli pohledávka na vrácení této poskytnuté kauce, která dospěla měsíc po skončení nájmu. V řízení bylo však prokázáno, že tato jistota nebyla žalobkyni do dnešního dne vrácena. Vyúčtování zaslané žalovanou dosud není splatné, což je mezi stranami nesporné, pročež nemohla být případná pohledávka žalované započtena na jistotu. Vzhledem k uvedenému je ke dni rozhodnutí soudu žalovaná stále povinna zaplatit žalované částku odpovídající poskytnuté jistotě. Současně z výše uvedeného zjištěného skutkového stavu vyplývá, že žalobkyně žalované zasílala na její účet za zálohové platby měsíčně více, než měly činit podle nájemní smlouvy ve znění dodatku č. 1, a proto vznikl žalobkyni vůči žalované nárok na vydání bezdůvodného obohacení ve výši 7 440 Kč. Žalobkyně před podání žaloby žalovanou vyzvala k plnění, přičemž jí výslovně upozornila, že nedošlo k vyúčtování případných nedoplatků či jiných nároků.

25. Soud neposkytl žalované lhůtu k doplnění případných tvrzení a důkazních návrhů, neboť z prohlášení zástupkyně žalované, které učinila při jednání konaném dne , datum, , výslovně vyplynulo, že k započtení pohledávky žalované proti pohledávce žalobkyně nedošlo, neboť pohledávka žalované dosud nedospěla, nestala se dosud splatnou, tzn., poskytnutím lhůty k doplnění tvrzení a důkazních návrhů nelze zhojit to, že pohledávka uplatňovaná žalovanou k započtení dosud nedospěla26. Na základě výše uvedeného vzal soud zejména na základě tvrzení žalobkyně při jednání soudu dne , datum, za prokázanou skutkovou verzi žalobkyně, a proto žalobě v plném rozsahu vyhověl. Dospělost nároku na vrácení jistoty nastala dne , datum, , pročež má žalobkyně právo od , datum, i na zákonný úrok z prodlení ve výši 15 % z částky 39 000 Kč. Splatnost částky 7 440 Kč odpovídající bezdůvodnému obohacení nastala dne , datum, , pročež má žalobkyně právo od , datum, i na zákonný úrok z prodlení ve výši 15 % z této částky.

27. Žalované případně nic nebrání uplatnit svůj tvrzený nárok samostatným návrhem v jiném řízení.

28. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 17 305,34 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 322 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 46 440 Kč sestávající z částky 2 980 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne , datum, náhrada 1 863,34 Kč za 120 ujetých km v částce 1 263,34 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 12,9 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 6 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t..

29. Povinnost k plnění byla stanovena v obecné pariční lhůtě tří dnů (§ 160 odst. 1 věta prvá před středníkem o. s. ř.); náhrada nákladů řízení pak na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).