24 C 304/2021

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Hanou Zdeňkovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně oba zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného bytem adresa žalovaného , země 2. celé jméno žalované bytem adresa žalovaného , země oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa pro: neplatnost výpovědí z nájmu <b>I. Určuje se, že výpověď z nájmu domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] stojící na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec], [územní celek], vše zapsáno v KN na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – východ ze dne [datum] daná žalovanými prvnímu žalobci, je neplatná.</b> <b>II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce 20 427,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobců.</b> 1. Žalobci se návrhem podaným k Okresnímu soudu Praha východ dne [datum] domáhali určení neplatnosti výpovědi z nájmu domu [adresa] na adrese [adresa]. K věci uvedli, že nájemní smlouvu k domu uzavřeli prostřednictvím pana [jméno] [příjmení] dne [datum], a to na dobu neurčitou. Dne [datum] obdržela prostřednictvím emailu 2. žalobkyně výpověď z nájmu, jako výpovědní důvod bylo uvedeno, že pronajímatelé chtějí byt využívat pro sebe. Výpověď není označena datem sepsání, žalobci zpochybňují i podpisy pronajímatelů. Výpověď je podle žalobců neplatná, neboť žalovaní nedoložili výpovědní důvod. Žalobci nadto považují výpověď za účelovou, neboť žalobci již obdrželi jinou výpověď, v níž je jako důvod uvedeno neplacení nájemného a úhrad za služby, i v této věci podali žalobci žalobu na neplatnost výpovědi. Ani jedna výpověď však nebyla odeslána pronajímateli z [země], první byla vhozena žalobcům do schránky, druhá byla odeslána emailem od pana [příjmení], aniž by byla připojena plná moc opravňující ho za žalované jednat. Nadto podpis žalovaného na nájemní smlouvě je naprosto odlišný od podpisu na výpovědi, žalobci tak sporují pravost podpisu žalovaného na výpovědi z nájmu domu.

2. Žalovaní k věci uvedli, že skutečně nejprve došlo (bez právní asistence) k podání výpovědi z důvodu neplacení nájemného, po konzultaci s právním zástupcem pak žalovaní podali druhou výpověď ze správného výpovědního důvodu, tedy, že chtějí nemovitost užívat pro sebe. Poklud pak žalobci tvrdí, že výpovědní důvod není naplněn, tíží dle názoru žalovaných v tomto důkazní břemeno žalobce.

3. Soud k prokázání tvrzení účastníků provedl následující listinné důkazy:

4. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, v k.ú. a obci [obec], jsou žalovaní.

5. Předmětem nájemní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalovanými jako pronajímateli a žalobci jako nájemci, byl pronájem nemovitosti – domu [adresa] na adrese [adresa žalobce a žalobkyně], na dobu neurčitou od [datum]. Dle čl. VI. odst. 3.d) nájemní smlouvy je pronajímatel oprávněn dát nájemci výpověď z nájmu, pokud má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem. V čl. VII. odst. 6 nájemní smlouvy si pak účastníci sjednali, že veškeré písemnosti budou doručovány na poslední známou adresu nájemce, za níž se považuje adresa uvedená v záhlaví této smlouvy, nesdělí – li nájemce pronajímateli doporučeným dopisem adresu jinou. V úvodu nájemní smlouvy je u žalovaných – nájemců uvedena adresa [obec] – [anonymizováno], č. e. [číslo] Z předávacího protokolu vyplývá, že žalobci převzali nemovitost k užívání dne [datum].

6. Z nedatované listiny označené„ Věc: Výpověď nájmu bytu“ bylo zjištěno, že listina je adresována žalobci na adresu [obec] – [anonymizováno] 123, jako výpovědní důvod je uvedena skutečnost, že pronajímatelé chtějí byt užívat pro sebe. Podpis žalovaného na výpovědi a na plné moci je zcela zjevně naprosto odlišný od podpisu pronajímatele – žalovaného na nájemní smlouvě.

7. Žalovaná a žalovaný udělili dne [datum] plnou moc panu [jméno] [příjmení] k tomu, aby je zastupoval ve všech právních věcech souvisejících s nájemní smlouvou k bytu na adrese [adresa žalobce a žalobkyně].

8. Výpověď z nájmu domu byla doručena s uvedením jména a telefonního kontaktu na pana [příjmení] [příjmení], žalobkyni emailem na emailovou adresu [email] z emailové adresy [email], přílohou emailu byl soubor nazvaný„ [anonymizováno] [číslo]“ obsahující výpověď, jejíž neplatnost je žalobou napadána.

9. Po provedeném dokazování učinil soud následující skutkový závěr o stavu věci: Žalovaní jako vlastníci rodinného domu na adrese [adresa] pronajali dům na základě nájemní smlouvy [datum] uzavřené mezi žalovanými jako pronajímateli a žalobci jakoo nájemci, a to na dobu neurčitou počínaje [datum]. Dne [datum] obdržela druhá žalobkyně z emailové adresy [email], s uvedením jména a telefonního kontaktu na pana [příjmení] [příjmení] email s přílohou označenou„ Věc: Výpověď nájmu bytu“, adresováno žalobci na adresu [obec] – [anonymizována dvě slova], jako výpovědní důvod je uvedena skutečnost, že pronajímatelé chtějí byt užívat pro sebe. Žalobci podali ke zdejšímu soudu dne [datum] žalobu na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. <i>10. Podle § 2286 občanského zákoníku výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.</i> <i>11. Podle ustan. § 2288, odst. 2, písm. a) občanského zákoníku pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době, pokud má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,</i> <i>12. podle ustan. § 2288, odst. 3 občanského zákoníku vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.</i> <i>13. Podle ustan. § 2290 občanského zákoníku nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.</i> 14. Předně soud konstatuje, že žaloba byla podána ve lhůtě dle ustan. § 2290 občanského zákoníku, tedy včas, proto se soud dále zabýval věcným posouzením uplatněného nároku.

15. Je-li ujednán nájem na dobu neurčitou, je pronajímatel omezen v možnosti vypovědět jej jen na závažné případy, které se v navrženém ustanovení uvádějí příkladným výčtem. Nastane-li některý z případů uvedených v § 2288 odst. 1, je to důvod i pro vypovězení nájmu ujednaného na dobu neurčitou. Výpovědní důvod dle odst. 2 písm. a), tzn. že byt má být užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, je naplněn, pokud má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost, a byl podán návrh na rozvod manželství nebo manželství bylo již rozvedeno. Oproti předchozí úpravě se již nevyžaduje, aby pronajímatel byt„ potřeboval“ pro sebe nebo svého manžela. Pronajímatel tak již nemusí prokazovat, že on nebo jeho manžel pociťuje bytovou potřebu, tedy že nemá vlastní byt. Postačí, že pronajímatel nebo manžel bude byt po skončení nájmu skutečně užívat. Jestliže bude byt užíván pronajímatelem, je výpovědní důvod naplněn bez dalšího a v případě, že nájemce tvrdí, že tomu tak není, je na něm, aby tuto skutečnost prokázal, chce-li být ve sporu o vyslovení neplatnosti výpovědi úspěšný. Soud žalobce v tomto smyslu poučil, avšak žalobci dle názoru soudu skutečnost, že žalovaní nebudou byt užívat pro sebe, nijak neprokázali.

16. Soud však přesto dospěl k závěru, že výpověď z nájmu bytu je neplatná, a to hned z několika jiných důvodů. Občanský zákoník striktně vymezuje náležitosti výpovědi z nájmu bytu, který slouží k nájemci k zajištění bytových potřeb. Výpověď musí být písemná a musí dojít druhé straně, ve výpovědi musí být uveden důvod výpovědi a dále musí být uvedeno poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, a to pod sankcemi neplatnosti výpovědi. Pronajímatel pak může nájem vypovědět pouze ze zákonných důvodů, které občanský zákoník taxativně vypočítává v ustan. § 2288.

17. V posuzované věci z provedených důkazů vyplynulo najevo, že výpověď byla druhé žalobkyni zaslána toliko emailem, byť v nájemní smlouvě, konkrétně v čl. VII. odst. 6 bylo mezi stranami sjednáno, že veškeré písemnosti budou nájemci doručovány na poslední známou adresu nájemce, za níž se považuje adresa uvedená v záhlaví této smlouvy, nesdělí-li nájemce pronajímateli doporučeným dopisem adresu jinou. V úvodu nájemní smlouvy je u žalovaných – nájemců uvedena jako doručovací adresa [obec] – [anonymizováno], č. e. [číslo] Soud by přesto akceptoval (v souladu s judikaturou) jako platné a účinné i doručení výpovědi z nájmu emailem, pokud by bylo účastníky prokázáno, že takový způsob komunikace byl mezi nimi zvyklostí (neboť zákonnou podmínkou je toliko, že výpověď z nájmu musí druhé straně dojít, avšak nejsou stanoveny žádné další zákonné požadavky na formu doručení), avšak nic takového prokázáno nebylo. Nadto pak soud přihlédl i k tomu, že kromě toho, že výpověď byla v rozporu s nájemní smlouvou doručena žalobkyni (když žalobci nebyla výpověď doručena vůbec) byla odeslána z emailové adresy osoby, která nijak žalobcům neprokázala, že je oprávněna jednat za žalované. [příjmení] moc žalovaných pro pana [příjmení] (z jehož emailu byla výpověď z nájmu odeslána) předložil zástupce žalovaných až v řízení před soudem. Nelze pak při posouzení platnosti výpovědi přehlédnout ani skutečnost, na kterou žalobci také poukazovali, a sice, že podpis žalovaného na listině označené jako„ výpověď z nájmu“, je na první pohled zcela zjevně naprosto odlišný od jeho podpisu na nájemní smlouvě, nelze tedy než přisvědčit závěru žalobců, že s ohledem na všechny uvedené skutečnosti zpochybnili platnost výpovědi. Na základě všech shora uvedených skutečností proto soud dospěl k závěru, že výpověď je neplatná, neboť nebyla žalobcům řádně doručena a zároveň nebyla podána osobou, která by žalobcům prokázala, že k tomu má oprávnění, proto soud žalobě vyhověl.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 20 427,50 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. a z částky 1 250 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 12 750 Kč ve výši 2 677,50 Kč.