24 C 424/2024

Plný text

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudcem Mgr. Hanou Zdeňkovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozená Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovaným: a) Jméno žalované , narozený Datum narození žalované bytem Adresa žalované b) Anonymizováno bytem Adresa žalované oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta pro zaplacení částky 139 911 Kč

I. Co do částky 5 200 Kč se řízení zastavuje.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobcům částku ve výši 63 155 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Co do částky 71 566 Kč se žaloba zamítá.

IV. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení v částce 1 681,85 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.

1. Žalobci se domáhali rozhodnutí, kterým by byla žalovaným uložena povinnost zaplatit žalobcům 139 911 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobci jsou vlastníky pozemku , Anonymizováno, (dále jen „předmět pronájmu“). Mezi účastníky byla ohledně předmětu pronájmu uzavřena dne 30.9.2023 nájemní smlouva na dobu od 1.10.2023 do 30.9.2025. Žalovaní však svoje závazky ze smlouvy dlouhodobě neplnili, proto byla smlouva na základě ústní dohody stran ke dni 31.8.2024 ukončena. Žalovaní však předmět pronájmu nevyklidili a žalobcům nepředali, následně dne 24.9.2024 vyzvali žalobci žalované k úhradě dluhu, žalovaní však nereagovali, odpad neodvezli, proto žalobci zaslali žalovaným předžalobní upomínku s výzvou k úhradě částky ve výši 144 436 Kč. Následně v žalobě uplatnili žalobci nárok na částku 139 911 Kč sestávající z dlužného nájemného ve výši 100 655 Kč, z částky 81 256 Kč za opravy závad na předmětu pronájmu, tedy dluh celkem 181 911 Kč a po zohlednění kauce 139 911 Kč.

2. Žalovaní nárok žalobců uznali co do části, která se týká dluhu na nájemném, ve zbytku nikoliv, co se týče tvrzené náhrady škody na předmětu nájmu, tak částka za opravu žaluzií je uplatněná nedůvodně, neboť poškození žaluzií žalovaní namítali bezprostředně po převzetí předmětu pronájmu, tuto vadu oni nezpůsobili. Ani ostatní vady podle nich ze strany žalovaných způsobeny nebyly a uplatněný nárok je v tomto rozsahu nedůvodný.

3. Soud k prokázání tvrzení účastníků provedl následující listinné důkazy:

4. Z výpisu z katastru nemovitostí pro , adresa, . , adresa, vyplývá, že žalobci jsou vlastníky rodinného domu , Anonymizováno5. Na základě nájemní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi žalobci jako pronajímateli a žalovanými jako nájemci bylo zjištěno, že rodinný dům , Anonymizováno, byl pronajat na dobu od 1.10.2023 do 30.9.2025, měsíční nájemné bylo dohodnuto a částku 40 000 Kč, 2 000 Kč byla dohodnuta jako záloha na služby. Dle čl. 5., bodu 10 měli nájemci složit pronajímatelům zálohu ve výši 84 000 Kč.

6. Při skončení nájmu předali žalovaní nemovitost žalobcům dne 17.9.2024, o čemž byl sepsán předávací protokol. Jako závady byly v předávacím protokolu uvedeny „ kompletní výmalba domu, úklid, silikon sprchový kout, poškozené žaluzie v 2. patře, prasklé světlo v obýváku, neumytá okna, neudržovaná zahrada, obývací pokoj vymalován fasádní barvou“. Předávací protokol je podepsán , jméno FO, , realitní agentkou a , právnická osoba, .

7. K zaplacení částky 139 936 Kč s tím, že se jedná o dlužné nájemné ve výši 101 655 Kč a náhrady škody ve výši 70 932 Kč, po odečtení zaplacené kauce ve výši 42 000 Kč a započtení ceny za vodu spotřebovanou k 17.9.2024 ve výši 4 057 Kč, vyzvala žalované dne 24.9.2024 emailem , jméno FO, , Anonymizováno, , asistentka žalobkyně. Dále byli žalovaní k zaplacení dluhu ve výši 139 963 Kč vyzývání v rámci SMS komunikace (, Anonymizováno, ), v rámci této částky byla zahrnuta i částka ve výši 6 292 Kč za opravu žaluzií.

8. Před podáním žaloby byli žalovaní vyzváni k zaplacení dluhu předžalobní upomínkou ze dne 7.10.2024. Přílohou byl dopis zástupkyně žalobců (č.l. , Anonymizováno, ), kde je uvedeno, že jsou přiloženy předávací protokoly, a to předávací protokol ze dne , datum, , který měl dokládat bezvadný stav nemovitost a dále předávací protokol ze dne , datum, , dokládající stav při převzetí nemovitosti při skončení nájmu.

9. Stav dvora rodinného domu žalobců při ukončení nájemního vztahu byl zjištěn z fotografie na č.l. , Anonymizováno, .

10. Výše dlužného nájemného vyplývá z výpisu z knihy pohledávek ke dni 22.9.2024 (č.l. 35) a z listiny nazvané „saldo ke dni 16.10.2024“ č.l. 42.

11. Cena za výmalbu, škrábání stěn, opravy zdí, výměnu světla v obývacím pokoji, generální úklid včetně oken v domě byla zjištěna z nabídky , právnická osoba, ve výši 70 932 Kč (č.l. 37) a z faktury č. , hodnota, ze dne , datum, na částku 75 432 Kč, sestávající z částky 4 200 Kč za opravu zdí, 16 960 Kč za penetrování a štuk, 2 500 Kč materiál + 1 400 Kč práce za výměnu světel v obývacím pokoji, za výmalbu dobo 24 360 Kč (práce) + 8 742 Kč (materiál), 9 720 Kč za generální úklid, 3 500 Kč doprava a 4 500 Kč odvoz nepořádku.

12. Za opravu žaluzií zaplatili žalobci částku 5 200 Kč na základě faktury č. , hodnota, ze dne , datum, .

13. Stav interiéru nemovitosti při ukončení nájmu byl zjištěn z videonahrávky (č.l. 51), z níž vyplývá běžné zašpinění stěn domu a kuchyňské linky.

14. Žalovaní k prokázání svých tvrzení předložili emailovou komunikaci z období od 22.11.2023 do 20.12.2023, v níž žalovaní popsali vady nemovitosti a požadovali jejich opravu - mimo jiné rozbité žaluzie ve 3. patře.

15. Soud neprovedl důkaz výslechem svědkyň navrhovaných žalobci k porkázání stavu nemovitosti při skončení nájemního vztahu, a to , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť stav nemovitosti při skončení nájmu byl dostatečně prokázán videonahrávkou a výslech svědkyň považoval soud za nadbytečný.

16. Svědek , právnická osoba, k věci uvedl, že ví, že se jedná o dům na adrese , adresa, . K dotazu soudu, jaké práce tam prováděl a kdy, svědek nahlíží do faktury totožné s fakturou založenou na č.l. 43. a k věci uvádí, že škrabal v obýváku tři stěny, protože byly natažené fasádní barvou, potom to začistil, zaštukoval a vymaloval s tím, že fasádní barva nesmí být v interiéru, že to je barva, která je na ven, a když je uvnitř a ten barák potom v zimě nedýchá, zapotí se, pak to teče po zdi dolů. Dále svědek uvedl, že maloval celý barák, protože tam byly nějakým způsobem opravovány díry, kdy ale tam byl vidět rozdíl barev v těchto místech, čili maloval celý dům, dále prováděli úklid, a to jak úklid po malování tak celkový, protože to bylo v hrozném stavu. Dále tam byla spousta vyhozených věcí z domu, takto to odváželi na sběrný dvůr. Z jakého důvodu bylo měněno světlo v obývacím pokoji přesně nevěděl, ale domnívá se podle toho, co si vybavuje, že bylo každé jiné, že by bylo rozbité si nevybavuje. Při ukončení nájemní smlouvy byl svědek v tom domě. Svědek má střední školu a pracuje na živnostenský list. Dále uvedl, že fasádní barva nemůže být použita v interiéru, protože při zvýšené teplotě teče, nedýchá a že až se zatopí, tak teče po té zdi dolů, fasádní barva je uzavřená silikonová, nedýchá, kdežto ta interiérová je prodyšná. K dotazu, jak pozná na zdi rozdíl mezi fasádní a interiérovou barvou, uvedl svědek, že tam byly kýble od té barvy a že to poznal podle těch kýblů, že to, co bylo v těch kýblích, tak bylo na té zdi. K dotazu zástupce žalovaných doplil, že škrábal od té fasádní barvy tři zdi. Když tam byl předtím, ten barák byl vymalovaný a čistý, to bylo někdy dřív, přesně již nevěděl kdy, ale úplně dlouho to není, nicméně ta fasádní barva tam ještě určitě nebyla. Měnil tehdy zámek a opravoval kliky. Při předání předmětu nájmu nájemcům svědek přítomen nebyl. K dotazu ohledně úklidu, pokud svědek uvedl, že to bylo v hrozném stavu, uvádí svědek doplnil, že všechno bylo špinavé, venku byl kontejner bordelu, který taky on musel uklidit, všecko bylo špinavé od té barvy, jak ten nájemník maloval.

17. Podle ustan. § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen obč. zák.), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

18. Podle ustan. § 2 900 obč. zák. vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného.

19. Podle ustanovení § 2207 obč. zák. Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

20. Podle ustan. § 2894, odst. 1 obč. zák. povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

21. Bylo nepochybně prokázáno, že účastníci mezi sebou platně uzavřeli nájemní smlouvu dle ustan. § 2201 a násl. obč. zák., jejímž předmětem byl pronájem rodinného domu č., Anonymizováno, na pozemku , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu určitou od 1.10.2023 do 30.9.2025. Žalovaným vznikla uzavřením nájemní smlouvy povinnost hradit žalobcům sjednané nájemné, a to ve výši 42 000 Kč měsíčně (40 000 Kč nájemné + 2 000 Kč záloha na měřitelné služby), splatnost byla mezi účastníky dohodnuta vždy k 5. dni měsíce, na který je nájemné placeno. Dále bylo mezi účastníky dohodnuto, že žalovaní složí žalobcům jistotu ve výši 84 000 Kč. Žalovaní však nájemné nehradili řádně a včas, nájemní vztah byl dohodou účastníku ukončen předčasně, dne 17.9.2024 převzali žalobci předmět nájmu od žalovaných. Mezi účastníky bylo nesporné, že dluh žalovaných na nájemném byl ke dni vyhlášení rozhodnutí ve výši 100 655 Kč, dále bylo nesporné, že žalovaní zaplatili žalobcům jistotu, avšak toliko ve výši 42 000 Kč, tedy nikoliv ve výši sjednané v nájemní smlouvě.

22. Tvrzená výše škody, kterou měli žalovaní žalobcům způsobit nadměrným opotřebením a poškozením předmětu nájmu však již mezi účastníky sporná byla.

23. Běžné opotřebení předmětu nájmu zahrnuje postupné zhoršení stavu věcí v důsledku běžného a standardního užívání, které není nájemník povinen hradit z vlastních finančních prostředků, neboť právě za užívání věci a s tím související opotřebování věci) platí pronajímateli nájemné. Mezi tyto náklady zahrnující běžné opotřebení patří například oprava omítek a malování či běžné opravy a údržba vybavení, jako jsou spotřebiče a podlahy. Naopak náklady na opravy a údržbu, které přesahují rámec běžného opotřebení, a tedy vzniklé z nedbalosti nájemníka, by měl hradit nájemník.

24. Žalobci nejdříve v žalobě tvrdili, že výše škody na předmětu nájmu způsobená žalovanými dosáhla částky 81 256 Kč. K tomu doložili fakturu vystavenou , právnická osoba, č. , hodnota, ze dne 3.10.2024 na částku 75 432 Kč, sestávající z částky 4 200 Kč za opravu zdí, 16 960 Kč za penetrování a štuk, 2 500 Kč materiál + 1 400 Kč práce za výměnu světel v obývacím pokoji, za výmalbu domu 24 360 Kč (práce) + 8 742 Kč (materiál), 9 720 Kč za generální úklid, 3 500 Kč doprava a 4 500 Kč odvoz nepořádku, a dále fakturu č. , hodnota, ze dne 27.9.2024 na částku 5 200 Kč za opravu žaluzií. Ohledně částky 5 200 Kč za opravu žaluzií však žalobci vzali svoji žalobu v průběhu řízení zpět, neboť provedeným dokazováním vyšlo najevo, že poškození žaluzií nebylo způsobeno žalovanými, kteří naopak uvedené poškození oznamovali žalobcům bezprostředně po převzetí předmětu nájmu po uzavření nájemní smlouvy. Co do zbytku nároku na náhradu škody pak soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že je důvodný toliko co do částky 4 500 za odvoz nepořádku na dvoře domu, neboť uskladnění nepotřebného nábytku a dalších věcí na zahradě domu, které rozhodně není běžné, bylo prokázáno fotografiemi a pokud jejich odstranění ani přes výzvy žalobců žalovaní neprovedli, byly náklady vynaložené žalobci na odvoz těchto nepotřebných věcí, které žalovaní z nemovitosti nevyklidili, důvodné. Ve zbytku však již soud uplatněný nárok považuje za nedůvodný, a to z následujících důvodů: Ohledně výměny světla v obývacím pokoji za částku 2 500 Kč + 1 400 Kč bylo zjištěno, že v předávacím protokolu bylo uvedeno „prasklé“, avšak z výpovědi svědka , jméno FO, , který prováděl výměnu světla, vyplynulo, že světlo měnil, protože se lišilo od druhého světla v obývacím pokoji, tzn. z estetických důvodů, nikoliv v důsledku poškození způsobeného žalovanými. Největší část tvrzené škody, kterou měli na předmětu nájmu způsobit žalovaní, se pak týkala výmalby domu. K tomu soud konstatuje, že žalobkyni se nepodařilo prokázat tvrzený bezvadný stav nemovitosti na počátku nájemního stavu (nová výmalba) a z videonahrávky, která byla pořízena při převzetí nemovitosti při skončení nájemního vztahu není patrné, že by se na výmalbě domu jednalo o poškození vybočující z rámce běžného opotřebení vzniklého v souvislosti s užíváním domu. Nadto i svědek , jméno FO, připustil, že bylo zřejmé, že byla provedena žalovanými částečná výmalba domu. Ani tvrzení o „hrozném stavu a ušpinění“ vybočujícím nad rámec běžného opotřebení při užívání nemovitosti, se z videonahrávky pořízené při skončení nájemního vztahu nepotvrdilo. Soud proto dospěl k závěru, že v rozsahu týkajícím se náhrady škody uplatněné žalobci za výmalbu domu, generální úklid a výměnu světla, jejich nárok není důvodný.

25. Soud tedy zastavil řízení v rozsahu zpětvzetí žalobců co do částky , částka, a dále přiznal žalobcům částku odpovídající dlužnému nájemnému, jehož výše byla mezi účastníky nesporná, avšak zohlednil již zaplacenou kauci ve výši 42 000 Kč, kterou si žalobci vůči žalovaným započetli a dále částku ve výši 4 500 Kč za odvoz odpadu, když v tomto rozsahu shledal uplatněný nárok na náhradu škody důvodným (tedy 100 655 + 4 500 Kč - 42 000 Kč), ve zbytku pak uplatněný nárok jako nedůvodný zamítnul.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, již byli v řízení úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 1 681,85 Kč, přičemž tato částka představuje 9,72 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 54,86 % a úspěchu žalobců v rozsahu 45,14 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 6 996 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 139 911 Kč sestávající z částky 6 700 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 14 300 Kč ve výši 3 003 Kč.